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深圳铺王发表于搜房网楼市话题·业内论坛 深圳地铁商业存五大弊端 成熟还需要时间 南方都市报
开业项目惨淡经营，未开业项目前途未知；专家提醒市民，投资地铁商业需经得住时间考验
2004年12月28日，随着深圳地铁的开通，地铁商业开始真正来到深圳人的面前。而早在地铁开通之前，关于地铁商业未来的种种美好想象，已在业内广为流传。但直到现在，“早上在地铁便利店买份早点，在地铁报刊亭买份报纸，下班等地铁时带个唱碟、买张彩票”的地铁生活图景，仍只是金地为深圳市民勾画的想象。
原计划去年国庆开始试营业的深圳金地地铁商铺，至今没有启动，目前已经开始营业的金泰地铁商城、华联街和华强地铁电子中心生意清淡。金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落，华强地铁电子中心开月2月还有不少空位。深圳地铁离成熟，看来还需要很长一段时间。
地铁商业生意依然冷清
地铁商业在深圳露脸的时候，赢得了业内广泛的认同，似乎人人都看好这一新兴的商业模式。业内人士认为，这个新兴模式所具有的交通便利的独有优势，是传统商业无法比拟的。在深圳这样繁华的大都市，地铁无疑是最便利的交通工具。从理论上讲，地铁运行后，就会吸引大批乘客，许多乘客也会变成地铁商铺的顾客。而对于传统商圈来说，交通不便现在已成为许多商业设施无法吸引客源的最主要原因之一。地铁商圈还能够扩大辐射范围，如果地铁站周围有好的商铺，即使几站地以外的顾客也有可能到此来消费。而传统商铺只能吸引一个区域的顾客。
时间过去快2年，上文描述的情况似乎并没有出现。目前已经开始营业的金泰地铁商城、华联街和华强地铁电子中心生意清淡。金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落，华强地铁电子中心开月2月还有不少空位。
“现在最大的问题就是没有人，”在华联街经营化妆品的一女士称，她认为她所在的这一地铁商业项目，设计不是问题，位置也不存在问题，定位问题也不是特别大，“问题就是出在人流上，没有人怎么做生意？”她的担忧也困扰着深圳地铁商业的每一个商铺的经营者，不管是金泰地铁商城还是华联街，甚至是刚刚开业的专业电子市场——华强地铁电子中心，人流都成了这些项目发展的瓶颈。
业态成熟还需时间“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光表示。他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。“怎么做、出入口如何设计等都没有充分考虑进去，深圳地铁商业可谓有些先天不足。”“业态组合也存在一定问题。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。”此外，深圳地铁还不具备不可获缺性和首选性，开发商缺乏“放水养鱼”心态，消费者没养成地铁消费习惯，也是导致深圳地铁一直冷清的一大原因。“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。 深圳地铁商业调查
[ 已开业项目 ]
华强地铁电子中心
开业2月仍有空柜
9月19日下午，记者来到华强地铁电子中心。从A区大门进入，首先感觉比较空旷、安静，远没有赛格电子广场内的强烈喧嚣感。门口处有一排柜台不见铺主，记者在里面逛了几圈，发现人流量很少，即使有一些人也大多是径直穿过大厅。不少柜台都空置着，既无铺主也没有摆任何产品，尤其在C区为多。还有些柜台内虽然有产品，但不见铺主，只是在柜台内摆了几张名片，有些还留下了“招租”的字条和电话。几个铺主离开了自己的铺位，聚在一起聊天、喝茶、打牌，更多的是在玩电脑游戏、上网和看报纸，有人走过也并不留意。
记者随意走进一间房间，“人流量你也看到了，很少，现在是靠熟客撑着，免租期过后，每个月都要亏。”林姓店主说，他进驻这里快2个月了，决定进来是因为去华强电子世界、赛格等地方租铺的转手费太高，“要二三十万”，而这里免一年水电，送2个月月租。“但没想到这里开业2个多月来，还有这么多柜台没租出去，人气根本起不来。”他怀疑其中有不少炒铺的，根本就没准备经营，“不然免租期怎么不进场？”在另一家店面，张姓营业员表示：“平均每天只有5个人进来问价。”而月租金要3万多，“营业额连租金的1半不到。”他认为，目前管理方对电子中心的广告和营销推广太少，“大家都不知道有这么个地方。”
华联街生意清淡
9月19日下午6点左右，记者来到位于地铁大剧院站的华联街。华联街感觉人流量较华强地铁电子中心稍多，业态以时尚服饰、小饰品、食品、礼品为主，记者一路走过，在不少店面内都能看到选购的顾客，以女性为多，其中有不少学生。不过，下到地下的人流绝大部分都是匆匆去搭乘地铁，转入华联街的很少。
“从今年5月开始才赚得比较多点，之前都没钱赚。”一位冯姓店主说，她自2005年4月就在这里经营，最开始和朋友开了6家店，免租期过来后维持不下去，朋友退出，她继续经营3家店铺。“后来因为亏损，陆续关了，压缩到现在这一家。”她说，这一年多来，附近的店铺开了又关，关了又开，换了好几拨，从开业坚持到现在的估计就10多家。
“人流量很少，昨天才一个客人。”她表示，一年多来，人流量并没有很显著的提升，她的主要顾客是附近上班的白领和居民，“都是熟客，地铁带来的顾客很少。”“在这里，要很有特色才能生存，”她说，在东门也开了一家店，那里顾客要多很多，租金也比这里便宜。“听管理方说要和中信那边打通，希望以后会好点。”记者随后来到一家冷饮店，“今天营业额还不到100元。”营业员表示，今天肯定是亏的，平时人会多点，但是生意也不好。
金泰地铁商城
很多商铺关门
记者来到金泰地铁商城时，已经是晚上8点，门口处，几个学生模样的人坐一排在吸烟聊天，进入商城，正面的一排店铺都已关门，令记者误以为已到歇业时间。“还没有关门，这些是没人经营的。”一个保安解释说。继续往里走，发现很多店铺都关着门，上面连店名都没有。商城里面有一个电子游戏厅，较为嘈杂。商城里的业态以照大头贴的照相馆、理发店和文身店等时尚、前卫的为主，间杂有一些卖食品、包袋、游戏机的店面，人流量很少，环境较为凌乱，相馆的宣传牌挤占了不少通道。
“今天做了35元，刚巧够一平方米的管理费。”一家大头贴照相馆的店主有些自嘲地向记者表示，她是今年5月进场的，当时认为上家在这里做了一段时间，积累了一批客户可以利用，但是没想到进来后发现经营如此困难。“这里很多挺不住都关门了，”她说，她现在有两家店，另一家之前是卖水晶、公仔等小饰品的，后来没生意，转卖饮食、水，“还是亏，正准备关门呢。”而这家照相馆准备过了国庆再看看。“再不行，就去华强北。”一家文身店内，店主正在翻看图片，他对记者表示，商城的人流量太低，因为生意差，很多店都关门了，还有一些干脆把这里的店面作仓库。“很多人下来不是来消费，而是来问地铁在哪里，”他说，地铁东门站没有开通，这里并不是真正意义上的地铁商城。 [ 未开业项目 ]
金地地铁商业
开业时间依旧未知
“老板，那张Rain的呢？”18日下午6点30分，岗厦地铁站C出口附近，某数码冲印店门口，三个小学生翻着门上挂的明星贴纸问。
这是目前岗厦地铁站，站内开业的三家商铺之一，主要经营明星贴纸、钥匙扣、项链、戒指之类的小商品。据老板介绍，这一店铺面积6平方米，每个月的租金加管理费大概在1500元左右。“租金比较便宜，就是人气不行，生意不大好，”他说，“另外一侧开业了估计生意会好点。”他所指的另一边，就是连通岗厦、会展中心以及购物公园三个站点的地下商业街。和他的商铺一样，这里也由深圳市金地置业顾问有限公司(金地集团的全资子公司)负责招商经营。根据此前媒体报道，地下商业街面积近4万平方米，是深圳地铁一期地下商业中最主要部分，占总面积的90%。除此之外，金地负责的地铁商业还包括约5000平方米的零星商业以及站厅商业。其中，零星商铺以3-15平方米的小商铺为主。
目前，除岗厦的三家零星商铺之外，商业街所连接的三个地铁站点的出入口均处于封闭状态。现在距金地之前表示的“2005年国庆开始试营业”的时间已迟了将近一年。尽管外界对此猜测不断，金地仍以“事情仍在梳理当中”为由拒绝了记者采访。不过金地置业地铁商铺整体租赁负责人曾秀梅表示，地铁招商已于近日全面结束，预计将会在近期开业。
中信地铁商场、流行18•28
招商打出优惠牌
同样尚未开业的，还有中信地铁商场和流行18•28，前者位于地铁科技馆站出口处，总建筑面积近2万平方米，后者位于华强路站出口处，总面积9000平方米。
或许是考虑到出租的压力，这两家都选择了出售的方式。为了增强投资者的信心，除免租6个月之外，中信地铁商场还作出了“前三年返租年回报率8%”的承诺。记者18日从中信地铁商场销售中心了解到，商铺最小面积约40平方米，售价约6-7万元/平方米，现在仅余50多个。而11月1日入伙的说法，也从开发商方面得到证实。
更接近华强北商圈，商铺面积10-30平方米，目标定位在18-28岁的年轻消费族，包括服饰、电玩、餐饮等业态分布的流行18•28，招商进展似乎更为顺利。记者从开发商处得知，均价4万元/平方米的700多套商铺早已全部售完，开发商正准备全面整体招商。
值得一提的是，在中信地铁商场与流行18.28之间，是去年开业的华联街和今年刚开业的华强地铁商城。这也意味着，随着中信地铁商城、流行18•28以及金地地铁商业开业，地铁商业将随地铁一号线覆盖东门、万象城、中信城市广场、华强北、岗厦、购物公园、会展中心沿线，并与地面商业衔接。“消费者出行大多依赖公交，没有形成在地铁购物的习惯。”世华地产商业部副总经理林文敏认为，“随着地铁自身线路的完善，地铁商业会真正发挥出聚集效应。”
连通岗厦、会展中心以及购物公园的地下商业街面积近4万平方米，是深圳目前最大的地铁商业项目，其开业与否将给深圳地铁商业带来很大影响。
□ 地铁商业五大弊病
1 规划先天不足
“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光指出，他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。
“怎么做，出入口如何设计，包括买票进出口和地面出入口的设计，引入什么规划，如何设计通道，如何引导人流等等问题，当初可能没有把未来的地铁商业充分考虑进去，”谭伟光说，“所以深圳地铁商业可谓有些先天不足。”
在调查中，商户们也反映了类似意见。有商户认为，地铁通道设计对人流的引导存在一些问题，搭乘地铁的人流，完全可以不经过地铁商业就直接进出地铁站。
2 地铁不是交通首选
“最根本原因在于，深圳地铁还不具备不可或缺性和首选性。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，地铁在城市交通网络中的地位决定了地铁商业目前的现状。目前单线运行的地铁，乘坐人群较为单一，以白领和福田、罗湖区的居民为主，涵盖面还不充分。同时，人流量也不大，“只有后续几条线开通后，整个网状的地铁系统才能真正带来大量人流，那时才是地铁商业兴旺的契机。”
“地铁几条线开通的时间配合不太好，还没有形成网络。”谭伟光也认为，与上海、广州等城市相比，深圳私家车保有量高，增长速度快，同时，公交系统很发达，地面道路交通相对比较通畅，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。
“坐地铁的习惯都没有，怎么会养成地铁商业消费的习惯？”周欣反问道。 3 兴旺还需要时间
“不管怎样，任何一种商业兴旺有个过程，都需要时间。”深圳慧通行房地产顾问有限公司董事总经理母舟表示，地铁商业虽然目前不景气，但是前景还是很光明的，只是在兴旺之前，需要很多商家摸索，坚持、付出牺牲。
“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。
“核心问题是时间问题。”周欣说，地铁商业有其先天优势，虽然目前优势没有完全发挥，但是有人流的支撑，前景还是很看好，即使目前地铁商业出现定位不好、业态不对等等问题，都可以逐渐调整，“地铁全线贯通后半年到一年，地铁商业将旺盛起来。”
4 定位还在调整阶段
“目前地铁商业成功的不多，定位是一个问题。”周欣表示，目前地铁商业的定位在调整阶段，定位比较复杂，因为现在处于培育期，有些商业的业态设计从长远来看也许是对的，但是短期内还得熬。有些现在短期内做能够旺场的，长期看未必是好业态。
“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。”周欣举例说，比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。他认为，目前华强地铁电子中心打造电子元器件专业市场，是希望借势整个区域旺盛的电子市场，但是还需要考虑产品的差异性与互补性。
5 无“放水养鱼”心态
在华强地铁电子中心，好几名商户均表示，开发商在前期销售中没有进行控制，结果有不少炒铺的进入，“买了柜台不经营，空在那里，商城内稀稀落落的，人气怎么起得来？”
“开发商和运营商可能出于快速回笼资金、促进销售考虑，对买家和租客没有严格要求。”母舟说，国际商业发展的趋势是定单商业地产，根据已确定的主力店的要求，进行规划开发，前期投入大量精力做调研，定位。“香港又一城，前期工作做了3年，地铁商业旺得很，而深圳很多几下子就卖出去了，自然会出现一些问题。”
谭伟光也建议说，运营商不能将目标盲目指向租金，而是应该在前期“放水养鱼”。
>> 深圳到底需要什么样的地铁商业
[ 专家说法 ]
地铁商业主题应鲜明
谭伟光认为，地铁的最大价值在于庞大的人流，所以，以后的地铁商业从业态设计上可以考虑三点，一是设计吸引人流的快速消费品的业态。二是提供人们日常必需品的业态。三是在规划和装修定位上，要更加休闲，有明确的主题，这样才能吸引人流驻足。
“未来趋势是以大商家为主导的定单地产商业。”母舟说，以后的商业发展趋势，包括地铁商业在内，都是要围绕主力店做文章。“从零售管理学角度说，靠一个小商铺是很难将人气带起来的。”母舟表示，目前，在广州地铁商业最旺的天河城，就是由吉之岛、百佳等大的主力店带动。深圳地铁商业引入大的主力店，未来经营将有保障。
“未来深圳地铁商业没有定势，商业本身就不该有定势。”周欣说，不过一个原则是，主题必须鲜明，各个地铁站点的地下商业要与地面商业的特征相互融合、互补。“一定要能借势”，同时又要突出地铁商业的优势。
[ 市民观点 ]
业态及商品要求有特色
“路面上有大把的商场，我为什么要去地下的商场逛呢？”肖小姐反问道。周末逛街，肖小姐常常从东门转战华强北再到万象城，从来没有在地铁商铺里停留过。“没有多少开业的，开业了的也和外面没有区别。”
按照一些市民的说法，地铁商业最大的优势是其便捷的交通，缺陷则是毫无特色，以及无法与shopping mall相比拟的购物环境。“不要同质化竞争，”在华强北某电子市场工作的陈先生也指出，地铁商业可以有所复制，但是绝不要跟近距离的地面商业重复。“如果不能进行业态细分，地上与地下不仅形成不了规模效应，反倒可能分流一部分原有消费群。”
“此外，除了引进知名的商家，完善配套，还应推出一些特色的商品，做到除此之外绝无仅有。比如，某一件商品，某一个款式，只有一个码，一种颜色，那样也会吸引固定的人气。”肖小姐也认为。
周边白领期待“速食店”
在很多市民看来，随着深圳地铁线路网络铺展开，今后很多市民出行都将依赖地铁交通工具，像逛商场一样逛地铁商铺，将成为很多人习惯的消费模式。但是这样的方式，对目前而言还为时过早。
“现在的地铁商业太不成熟了，卖的东西都不适合地铁商铺。”在深圳书城附近上班的刘小姐对记者说，“你看华联的地下街，开业一年多了，生意还不是很理想。”和刘小姐一样，几位在中心区上班的白领也表示，对目前深圳地铁商业没有兴趣。他们说，如果地铁商铺形不成规模效应，不能满足一般乘客便捷快速的需求，很可能会出现开张不久就不得不关门的局面。刘小姐建议说，深圳地铁可以借鉴香港的地铁经营模式，“一般地铁站卖的都是报刊、小件零食、饮料或者高级快餐，甚至是一些价值比较高的小玩意儿，不用怎么试，买了便可以随身带走的。一般人乘地铁时不可能有很多时间去逛，所以根本不适合卖衣服。”
地铁商铺投资要诀
第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。 第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。
第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。
最后，地铁商铺主要依靠的还是地铁人流。地铁过道商铺依靠的客流完全来自换乘地铁的人流，适合经营饰品、报刊杂志、饮料等一些小件商品，经营者比较容易估算客流，经营的风险比较小，同时由于没有太多的不确定因素，商铺的增值空间比较小。
![深圳地铁商业 存在问题[定稿]](/templates/pc/static/images/icon_word.2.png){kind=icon}
