赢了网s.yingle.com
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>
http://s.yingle.com
土地使用权抵押贷款应注意哪些问题
我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
3．抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5．保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8．董事会的决议。 抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9．应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10．土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
12．抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
一幢楼为什么会存在多个公共面积分摊系数 http://s.yingle.com/
发展商延期交房,监管银行是否承担连带责任 http://s.yingle.com/
1月份福州二手房交易下降30%中介忙扩张 http://s.yingle.com/
二手房“意转定”前中介有义务告知房屋实情 http://s.yingle.com/
借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权 http://s.yingle.com/
在建工程和房屋期权能否进行典当 http://s.yingle.com/
承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生竟合时哪个优先 http://s.yingle.com/
吉林银行个人二手房按揭贷款
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
避免中介公司暗箱操作全面攻防二手房交易风险 http://s.yingle.com/
承租人是否可以擅自改变房屋结构 http://s.yingle.com/
我能否因房客拖欠租金而扣留其财产 http://s.yingle.com/
城中村农民房可以买卖么
http://s.yingle.com/
新政下必须了解的二手房贷款知识 http://s.yingle.com/
市民购买二手房如何申请贷款
http://s.yingle.com/
乡政府有无权力处理土地纠纷
http://s.yingle.com/
集体所有土地是否可以未经审批出租 http://s.yingle.com/
面对开发商的失信行为我应当怎么办 http://s.yingle.com/
“阴阳合同”无效买方不知何时能拿回4万中介费 http://s.yingle.com/
二手房交易低价代购是最大陷阱
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
商品房买卖中什么情况下可以退一赔一 http://s.yingle.com/
利用村委会的名义在我家自留地上强行造房，请问该如何处理 http://s.yingle.com/
法院对房地产公司已经预售的商品房可以进行财产保全吗 http://s.yingle.com/
最新个人二手住房贷款
http://s.yingle.com/
如何搞定二手房按揭贷款
http://s.yingle.com/
银行的抵押权可以对抗购房人吗
http://s.yingle.com/
购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字 http://s.yingle.com/
假业主出租房屋,中介公司应该承担责任吗 http://s.yingle.com/
银行房贷难二手房贷款更难
http://s.yingle.com/
北京市朝阳区二手房交易流程详解 http://s.yingle.com/
购买二手楼可以办理按揭吗
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何 http://s.yingle.com/
房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗 http://s.yingle.com/
买房后拒付中介费买家被判支付佣金三万余元 http://s.yingle.com/
什么是二手房＂转按揭＂贷款
http://s.yingle.com/
出租房屋时我可以检查承租人的证件吗 http://s.yingle.com/
租赁期满，租约能‘自动续约’吗 http://s.yingle.com/
银行贷款未清，能再抵押吗
http://s.yingle.com/
二手房买卖按揭贷款的风险提示
http://s.yingle.com/
成都二手房按揭贷款流程
http://s.yingle.com/
赠与以前所签订的房屋租赁合同是否继续有效 http://s.yingle.com/
消费者购房需注意那‘五证’
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见 http://s.yingle.com/
四大妙法减少二手房买卖纠纷
http://s.yingle.com/
二手房交易五关熟悉流程放心购房 http://s.yingle.com/
界墙纠纷应如何认定
http://s.yingle.com/
预售商品房按揭具有哪些法律特征 http://s.yingle.com/
租赁期满，租约能‘自动续约’吗 http://s.yingle.com/
二手房合同签订需要注意的问题
http://s.yingle.com/
二手房买卖流程及解释
http://s.yingle.com/
签订写字楼租赁合同要注意哪些问题 http://s.yingle.com/
我能否以开发商预期违约为由而要求双倍返还定金 http://s.yingle.com/
交钥匙等于交房吗 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
二手房交易流程需要注意的方面和相关知识 http://s.yingle.com/
签订规范合同是防止二手房买卖纠纷的关键 http://s.yingle.com/
贷款买房月供付不起可能出现的情况 http://s.yingle.com/
买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题 http://s.yingle.com/
租房合同的解除条件是否双方当事人同等 http://s.yingle.com/
购买二手房实用操作详细介绍
http://s.yingle.com/
出售和购买 http://s.yingle.com/ ‘农转非’户的承包地，自留地怎么办 http://s.yingle.com/
购买房屋不办房屋所有权证的风险 http://s.yingle.com/
房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何 http://s.yingle.com/
如何可避免交房纠纷教你二手房交房实战技巧 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
深圳二手房买卖程序
http://s.yingle.com/
出租房屋须缴纳哪些税费
http://s.yingle.com/
未经行政部门登记备案的租赁协议是否无效 http://s.yingle.com/
在与人订立房屋租赁合同时，一般应注意哪些问题 http://s.yingle.com/
二手房交易中常见的纠纷处置
http://s.yingle.com/
二手房买卖合同房屋产权和手续是否齐全 http://s.yingle.com/
未办理过户手续的房屋买卖合同是否有效 http://s.yingle.com/
承租房屋要拆迁则承租人享有哪些权利 http://s.yingle.com/
购房者受开发商欺骗将经济适用房误当商品房购买该怎么办 http://s.yingle.com/
二手房纠纷如何避免
http://s.yingle.com/
买卖二手房正规交易流程
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
男方承租的公房，离婚后是否可由女方承租 http://s.yingle.com/
楼花是否可以转让 http://s.yingle.com/ 是不是在银行办理按揭的房子就不存在抵押的风险 http://s.yingle.com/
买二手房别被“免税”忽悠了
http://s.yingle.com/
二手房交易流程和所需资料
http://s.yingle.com/
房屋要拍卖租赁协议还有效吗
http://s.yingle.com/
买二手房需要注意户口问题
http://s.yingle.com/
只有房地产才能办理抵押贷款
http://s.yingle.com/
二手房买卖避免几种典型纠纷
http://s.yingle.com/
已购经济适用房上市买卖
http://s.yingle.com/
民宅之间因改建产生的纠纷怎么解决 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
奶奶卖房须经孙子同意吗
http://s.yingle.com/
城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 http://s.yingle.com/
二手房买卖纠纷法律咨询
http://s.yingle.com/
师详解二手房买卖的“三大程序”、“八项注意” http://s.yingle.com/
城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 http://s.yingle.com/
在拍卖会上买回早已被法院查封的房子该怎么办 http://s.yingle.com/
承租人在租赁期间内是否可以换租 http://s.yingle.com/
二手房买卖纠纷之补充协议交易又一重保护伞 http://s.yingle.com/
中介未如实告知二手房周边情况购房人解约是否须支付中介费 http://s.yingle.com/
承租的公房能不能作为遗产分割
http://s.yingle.com/
商品房预售条件 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
交房时发现房屋面积不符该怎么办 http://s.yingle.com/
二手房交易费用如何计算
http://s.yingle.com/
房山法院窦店法庭调研二手房买卖合同纠纷案件特点 http://s.yingle.com/
不慎丢失房款发票和购房合同应该怎么办 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
