精装房收楼流程以及注意事项
一 收楼前时候需要对方提供：
1开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件，记住编号方便网上查询。
2 开发商对推迟交楼的解释，以及赔偿方案。切忌这个 很关键，一旦你收楼再谈想赔偿比较难。（曾承诺2012年6月30日赔偿至收楼通知书上写的日期。建议业主不以物业维修基金作为补偿。）
二：去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：（网上有人提出这些我觉得不错自己再修改了一下）
1房屋的《住宅质量保证书》--可带走
2《住宅使用说明书》--可带走
3 《竣工验收备案表》
4面积实测表
5管线分布竣工图(水、强电、弱电、装修图纸)需带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 6 核实面积、合同及价钱多退少补问题。
7 门锁，电器，马桶，空调等的使用说明书，保修单等（他们会跟图纸一并给你们）
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之 间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变，时间为30--40钟。
二 上去验收需要注意问题：
1天花：
A检查油漆是否粗糙，是否不平整。
B灯槽是否平直，是否看到外漏电线。
C直角位置，转角位置是否有开裂。
2 墙身
A洗手间墙身砖，厨房砖是否空鼓（需带工具）
B墙身油漆是否平顺，墙身是否空鼓。
C插座与墙身接口。
3 地面
A地砖是否空鼓。
B房间木地板是否有松动。
4 给排水
A有条件的进行管道试压。
B卫生间洗手盘下水是否有渗漏检查（打开门）
C厨房洗手盘下水是否渗漏。
D阳台去水是否顺畅，坡度是否足够。是否有洗衣机地漏盖。
E淋浴室内封闭隔水是否良好（用花洒淋）
我们购买的是精装房间，如果发生卫生间渗漏，（上层渗漏到你处，或者你渗漏到下层处，发展商应怎样处理，保修期多久？如何保证等。
5 柜子的检查
A衣柜层板是否不合格的层板，能看到切口的最好（网上有出
现发霉板得事情）
B 老板橱柜的检查：是否牢固，门开启顺畅，拉手生锈？抽油
烟机的管套要到天花板（不能外漏烟管）。检查厨房是否有止
回阀（厨房烟道处）
6 五金以及其他物品检查 ：
A入户门锁
B 户内门锁
C 水龙头（卫生间，厨房，阳台）
D 铝窗密实，是否能锁好，拉手是否完整。铝窗窗扇外侧是否有
排水缺口，铝窗内侧铝料接头位置，必须有耐候胶封闭好。（否
侧进水）
E 吊趟门是否推动畅顺，下轨是否有固定。关起门缝是否垂直。F 有卫浴销售经验的朋友最好能鉴别下 “科勒”龙头的真伪，个
人觉得不是很靠谱，特别花洒很轻。（可以根据型号去科勒门店
对比下）
G 淋浴趟门开启是否顺滑。
7 家电：
A 抽油烟机运行，噪音，抽风是否良好。
B 马桶运行。（这个真的不是很懂）
C 空调运行。（冷暖？）空调排水如何是否有渗漏？（进去验房前
就开启，一来凉快，二来可以看下排水）。再专业点需要量雪
种压力。验收合格后记得问他要遥控。（有个别空调主机放阳
台的，自己查下是否有规范性的文件，因为时间关系不再列
举。）
8管线
A 天花灯的检查。
B 漏电开关的实验
C 电线的检查（因为是隐蔽的所以只能抽查，拆一个插座面板可
以看到。一般插座是2.5平方线，是否阻燃？可以根据他们的
电图抽选）
三验收不及格以及收楼需要注意事项：
1开发商在承诺的期限内（一般俩周）解决验房中存在的质量问题 后，再次发出交房通知单（或者电话）给业主，通知业主再次验 房；
注：以开发商发出收楼通知书上的日期为始，业主一月内未到达楼盘收楼，或者未有任何证件证据可证明业主到过楼盘，并且是因开发商的原因导致无法收楼的话，开发商有权默认业主收楼（可寄《拒绝收楼函》证明业主到过
现场）。
2.购房者再次会同物业看房，确认房屋无问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。
注：业主收钥匙等同于收楼。对于先验房后收楼的应对办法：现场组织些业主拨打12315消协或者打区域房管局电话，请政府部门的人员过来协调处理，或者在签字的后面（）备注“房屋质量情况未明”“未验收”等字样。
四 业主可以拒绝收楼的情况
根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息:
1.未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“二书一表”的楼房，买卖人可以不收楼。
2.开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；
3.开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；
4.开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；
5.房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过0.06%（不含0.06%）的；
6.房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。
注：购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。
（但是最终还是对比下发展商的不平等条约—合同附件）
五 业主可以拒绝交付的费用
1、水电周转金。业主同意的，可以缴交，但应逐月扣减，否则不得收取。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”
2、煤气初装费、管网建设费。二○○六年十二月二十六日发布的《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》规定：“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。”
3、可视对讲系统费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”
4、售楼中介费、权证综合费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条规定：“ 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”
5、契税、印花税等办证费用。开发商只有在取得房产证后才能代收。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十一条规定：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。”
6、收楼时预收三个月物业管理费。除非业主同意，否则不得收取。从2004年11月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定：“ 物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。”
应对方法：
1.现场组织多些业主打12315，争取他们过来现场调解。
2.到区物价局或市物价局投诉，要求该局书面答复。
（这个不错各位业主必须谨记）
