物业管理基本制度与政策精讲班第23讲讲义
内容提要
一、内容提要
1．住宅专项维修资金的作用
2．住宅共用部位共用设施设备的种类
3．商品住宅专项维修资金的交存方式
4．售后公有住宅专项维修资金的交存方式
5．住宅专项维修资金的使用
6．禁止从住宅专项维修资金中列支的费用
7．住宅专项维修资金代收代管单位的义务
8．财政部门的监管职责
9．挪用住宅专项维修资金的法律责任
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉：住宅共用部分、共用设施设备的范围,住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
三、内容辅导
第三章物业管理的基本制度 (六)
第七节住宅专项维修资金制度
《条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金的定义
一、住宅专项维修资金的交存
(一)住宅专项维修资金的定义
1．住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2．住宅共用部位、共用设施设备主要包括：(重点)
(2)单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；
确定住户共用部位共用设施设备具体范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。
住宅专项维修资金的交存方式
(二)住宅专项维修资金的交存方式(重点)
1．商品住宅维修资金
(1)商品住宅(含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房)的专项维修资金由业主交存，属于业主所有；
(2)业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位；
(3)业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5％一8％，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。住宅建筑安装工程造价由直辖市、市、县人民政府建设主管部门每年发布一次；
(4)业主首次交存的住宅专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或其委托的单位代收代管；
(5)成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位；业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起30日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交；
(6)业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户；
(7)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30％的，业主应当及时续交；
(8)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
2．出售公有住宅维修资金
(1)售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有；
(2)照多层住宅售房款的20％，高层住宅售房款的30％，从售房款中一次性提取；
(3)公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位；
(4)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，按照售房单位的财务隶属关系，由同级财政部门或其委托的单位代收代管。
(5)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按售房单位设账，按幢核算。
例题1：专项维修资金由业主单独交存的住宅有（）。
A．非商品住宅
B．经济适用住房
C．集资合作建设的住房
D．单位利用自用土地建设的职工住房
E．出售公有住宅
解析：BCD，商品住宅(含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房)的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。
住宅专项维修资金的一般性规定
二、住宅专项维修资金的使用(重点)
(一)一般性规定
1．住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。
2．开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。
3．代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
4．住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、
共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
例题：在任何情况下，住宅专项维修资金都不得用于从事（）等行为。
A．储蓄
B．国债回购
C．购买一级市场国债
D．委托理财业务
E．抵押、担保
解析：BDE，住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
