物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理基本制度与政策精讲班第13讲讲义
内容提要和考试要求
一、内容提要
1．业主的权利
2．业主的义务
3．业主大会的组成
4．业主大会的性质
5．成立业主大会的限制和选择
6．业主大会的筹备
7．筹备业主大会的工作要求
8．业主大会的成立
9．业主大会的职责
10．召开业主大会临时会议的三种情况
11．业主大会的表决规则
12．业主委员会的性质
13．业主委员会的职责
14．业主委员会的备案
15．业主委员会委员的资格条件
16．业主委员会委员的资格终止
17．业主委员会会议的规范
18．业主大会、业主委员会的限制性要求
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。
熟悉：业主的权利和义务。
了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件。
业主大会制度、业主
第三章物业管理的基本制度 (一)
第一节业主大会制度
业主大会制度是《物业管理条例》规定的一项重要制度，在《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但在实践中，也存在一些问题。如有的住宅小区业主委员会与物业管理企业相互勾结，少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，导致矛盾产生。鉴于以上问题，在《条例》中，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。这一制度有利于维护大多数业主的
合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。
一、业主
(一)业主的概念
《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。
现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
总共十项权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现，比如说“1．接受物业管理企业提供的服务”
单个业主可以享有，“3．制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议” 只能通过业主大会来实现。
1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。
2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
4．参加业主大会会议，行使投票权
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，首次业主大会会议上投票权的具体办法，由省、自治区、直辖市制定，其他则由业主大会议事规则约定的办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。
5．选举业主委员会委员，并享有被选举权
业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。
6．监督业主委员会的工作
业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。
7．监督物业管理企业履行物业服务合同
物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业管理企业的收费情况；有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正；等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。
8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，
每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有（业主容易忽视对专项维修资金)的管理和使用，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。
10．法律、法规规定的其他权利
除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。
(三)业主的义务
权利就有义务，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：
1．遵守业主公约、业主大会议事规则
2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
4．按照国家有关规定交纳专项维修资金
5．按时交纳物业服务费用
6．法律、法规规定的其他义务
业主公约是由全体业主共同制定的对全体业主具有普遍约束力的规范，是共同性约定和承诺，。可能有的业主会说，我没参加开业主大会，或者说我本人不同意，是不是可以不遵守业主公约，哪是不可能的，。物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则。少数必须服从多数
业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定
5．按时交纳物业服务费用
物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则这句话在第一章讲过，书中反复强调，要引起考生注意。
注意：业主十项权利，六项义务是大纲中要求熟悉的内容，容易也多项选择题。业主的权利和义务每一项要记全了，如业主应当履行的义务
“1．遵守业主公约、业主大会议事规则”“3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。
业主大会的组成、筹备等
二、业主大会
为了维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行，《条例》确立了业主大会制度，由业主大会决策、业主委员会执行的。
(一)业主大会的组成和性质
(二)业主大会的筹备与成立
1．成立业主大会的限制和选择
一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，比如一个人或几个人，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。
2．业主大会的筹备（了解的内容）
(1)成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
(2)业主大会筹备组的工作内容
①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；
③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
(3)筹备业主大会的工作要求
①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；
②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时，应当将
业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；
③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；
④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。
3．业主大会的成立
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：
(1)报告业主大会的筹备工作情况；
(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；
