马海涛诉李玉兰宅基地使用权案件
法学091 陶淑俊 200950725110 案件回放
2002年7月1日，通州农民马海涛以45000元的价格将村里分给自己家的宅基地房屋和院落卖给户口为城镇居民的画家李玉兰，并签订了《买卖房协议书》。双方约定，正房五间、厢房三间作价45000元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议。
但是随着通州画家村的知名度越来越大，周边地区房价的不断攀升，马海涛托村里人捎来口信，要拿7万块钱把房子收回去，但是遭到李玉兰拒绝。随后马海涛将李玉兰告上法庭要求法院认定合同无效。最终法院支持了马海涛的诉讼请求，判李玉兰90天腾房，但法院同时判决李玉兰可就损害赔偿问题另行起诉。
律师支招
代理李玉兰案件的律师说，农民将住房卖给城市居民又起诉要求收回，法院原则上将判决双方合同无效。但是，在房屋买卖过程中多数买房人是善意购买的，主观过错很小，与作为买房人的农民相比，明知农村宅基地住房不允许买卖，却为了经济利益将住房卖给城市居民，占有主要过错。此外，卖房农民受到拆迁或是目前房屋升值的利益驱动又要回房屋，应当对买房者进行补偿。
他同时建议，在不完全打破现行法律和政策框架的情况下，允许宅基地使用权转让，让农民自主经营自己的财产，出售、出租闲置私房，使有限的宅基地资源发挥应有的作用。规定农民宅基地房屋可以买卖，农民卖房可视为同时放弃宅基地使用权，更有利于保护农民的利益。
律师释疑城里人农村购房四类案例
据长期从事房地产纠纷业务的建纬律师事务所律师何帅领说，一般情况下，1992年之前所进行的农民房买卖，法院不再支持卖出者的诉讼请求。第一是时间比较久远，第二是1992年之后国家出台了关于农村土地使用权的相关规定。但也不全是这样，他强调，由于每个案件的具体情况不一样，所以结果也不尽相同。原则上，法院会判决此类买卖合同无效。
另外记者也了解到，目前，市高院已就此类案件下发了关于审理农民宅基地纠纷案件的《会议纪要》，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，平衡双方利益。何帅领说，从他接手的案件中看，目前城镇居民在农村买房后，会存在四类情况：
第一类
房屋未过户视为合同无效 买房人腾房、卖房人退钱
律师解答：城镇居民购买了农民宅基地房，但房屋并未过户至买房人名下，对于这种情况，房主如果想要回房屋，原则上法院会认定买卖合同无效，要求买房人腾退房屋还给房主。但是由于房主要回房屋的行为实际上是违约行为，买房人可以就对方违约为名要求房主支付一定的赔偿金。
何帅领说，在这种情况下，虽然房屋现在的价格已经翻了很多倍，但房主要回房屋仍可以以当初购房时的房价买回房屋。由于原房屋买卖合同属无效合同，对于无效合同，原则上房主只要返还当初卖房时的房款就可以了。但是如果买房者已经对房屋进行过修缮装修甚至翻新，有一定的成本投入，那么卖房人要支付这部分费用。
第二类
房屋未过户视为合同无效 买房人腾房后起诉赔偿
律师解答：由于卖房人在房屋买卖过程中明知农村宅基地住房不能买卖，但为了追求经济利益，私自买卖后又反悔，有重大过错，因此，买房人在腾退房屋后，可以起诉卖房人补偿自己的经济利益。这部分利益可以包括自己对房屋进行新建装修的资金投入，还可以包括房屋的升值价格。
第三类
房屋已办过户手续 视为合同有效
律师解答：如果买房人已经办理过户手续，并取得了房产证，户口也落在了房屋所在地，那么在这种情况下，法院会判决双方的合同是有效的。
第四类
房屋如果已经拆迁 拆迁费视过户情况处理
律师解答：房屋已经拆迁，办理过户手续的，很显然不能再享有拆迁款。而没有办理过户手续的，卖出者可以要回拆迁款，但是如果房屋尚未办理过户手续，买入者作为现在房屋的实际居住者，当房屋被拆迁时，拆迁公司会和他签订拆迁协议，并给付一定的拆迁补偿款。
对于这部分钱，如果卖出者提出诉讼要求的话，法院应该会判决买入者返还相应的补偿款。而办理过户手续的，由于买卖合同已经成立，因此卖出者不能再享有这部分权利了
[评析Ⅰ] “画家村”案件与农村宅基地所有权的转让问题（杜强强）
本案二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。由于住房与宅基地不可分离，非本集体经济组织成员既然不能取得宅基地使用权，那也就不能取得住房所有权。正是基于这样的推理，法院判定当事人之间的房屋买卖合同无效。因此，本案涉及的宪法问题是：首先，宅基地使用权是否只能由本集体经济组织成员享有？与此问题相关，如果国家政策禁止农村宅基地使用权的转让，这样的政策是否符合宪法？作者认为，从法律的相关规定看，农村宅基地使用权可以由本集体经济组织成员以外的人享有。另外，从我国宪法的规定看，由于宪法并没有禁止宅基地使用权的转让，因此任何禁止宅基地转让的国家政策都不得不面临合宪性的挑战。下面对这两个问题依次予以阐述。
一、宅基地使用权是否只能由本集体经济组织成员享有 从我国法律规定来看，宅基地使用权并非只能由本集体经济组织成员享有，理由如下： 第一，《土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《土地管理法》并没有限定农村村民出卖住房的对象。既然农村村民可以出卖住房，而住房与宅基地使用权不可分离，那么一个必然的结论就是：“宅基地使用权随之转移给新的房屋所有人”。 [2]不能设想法律一方面允许农民出卖住房，一方面又禁止购房者获得宅基地使用权，因为这等于取消了农村村民出卖住房的权利。换言之，如果法律非要禁止本集体经济组织成员以外的人通过买卖的方式获得村民住房的宅基地使用权，那么法律必然严格限定村民出卖住房的对象，即将其限定在本集体经济组织成员之内。法律既然没有作如此限定，则宅基地使用权亦可以由本集体经济组织成员以外的人享有。另外，我国《担保法》第37条只是规定宅基地使用权不得抵押。《担保法》亦没有规定宅基地使用权不能由本集体经济组织成员以外的人享有。 第二，按照我国《继承法》，农民所有的房屋可以作为遗产由其法定继承人继承， [3]农民还可以通过遗赠的方式，将其房屋“赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”。 [4]需要注意的是，农民的继承人并不必然依然是“本集体经济组织成员”，因为农民的子女也可以转变为城市居民，成为国家公务员；而“法定继承人以外的人”更不必然是“本集体经济组织成员”。继承涉及到财产所有权的移转，即继承人取得遗产的所有权。换言之，农民可以通过继承的方式，将其房屋的所有权移转至其继承人或者受遗赠人。这是农民享有的基本民事权利，不容侵犯。既然继承人和受遗赠人可以取得房屋的所有权，“地随房走”，他们也就能够享有宅基地使用权。1989年《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》即规定：“通过房屋继承取得的宅基地，继承者拥有使用权。若继承者已有宅基地，合计面积
超过规定标准的，可以暂时按实际使用面积确定其集体土地建设用地使用权”。后1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》即提出，“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”。两者的规定尽管不一致，但它们都确认继承人可取得相应的土地使用权。但是按照法院的逻辑，“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得”，因此农民的房屋只能由作为“本集体经济组织成员”的继承人继承，其他继承人无权继承；农民亦不能将其财产遗赠与“本集体经济组织成员”以外的人。这无疑是变相剥夺了农民继承人的继承权，也限制了农民的遗赠权，其荒谬之处无须多言。
第三，诚然，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。不过从法律上说，上述规定的合法性是值得怀疑的，因为《土地管理法》是全国人大常委会制定的法律，而上述《通知》和《决定》不过是国务院的决定，其效力不可同日而语。如果认为上述《通知》和《决定》有改变我国土地管理政策的作用，那就无异于承认国务院可以以命令改变法律。退一步说，即便承认上述《通知》和《决定》有改变法律之效力，但2007年全国人大通过的《物权法》第153条依然重申了《土地管理法》的相关制度。[5]
另外，从《物权法》的审议过程看，关于农村宅基地使用权是否可以转让问题一直存在不同的意见。2004年10月19日《物权法（草案）》（第三次审议稿）第169条曾规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”由于存在反对意见，因此到2005年6月24日全国人大法律委员会将这一条修改为：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”由于对此规定一直存在争议意见，全国人大法律委员会在全国人大常委会第7次审议《物权法（草案）》时，建议将这一条修改为：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这也是最终通过的《物权法》第153条。从审议过程看，立法机关倾向于严格控制农村宅基地使用权的流转，但最后通过的《物权法》并没有采《物权法（草案）》（第三次审议稿）的规定，而维持《土地管理法》之规定的现状。这也从一个方面反证，至少到目前位置，我国法律并没有禁止农村宅基地使用权的流转。
二、我国宪法是否禁止宅基地使用权的转让 从《物权法》的审议过程看，立法机关似乎倾向于限制或者是禁止农村宅基地使用权的转让。例如2006年8月22日全国人大法律委员会在《关于＜中华人民共和国物权法(草案)＞修改情况的汇报》中指出，在物权法草案修改过程中，委员们对宅基地使用权的转让能否放开，存在不同意见。[6]法律委员会经同国土资源部、农业部等部门反复研究认为，我国地少人多，必须实行最严格的耕地保护制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民基本生产、生活保障。从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。2006年12月24日，法律委员会在有关报告中再一次提出，我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。2007年3月8日全国人民代表大会常务委员会副委员长王兆国在十届人大五次会议《关于的说明》中指出：关于土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之
本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。 或许正是出于这种考虑，我国历来不允许宅基地使用权的市场流转，对“小产权房”一直持否定的态度。[7]针对“小产权房”问题，2007年12月30日国务院下发《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再次重申：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
不过，从宪法上说，我国宪法并没有禁止农村宅基地使用权的转让问题，因此，任何禁止农村宅基地使用权转让的立法和国家政策，都不得不面临合宪性的拷问。 第一，我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。我国宪法第10条对土地做了细致的分类：城市的土地；农村和城市郊区的土地；宅基地和自留地、自留山。在此基础上，宪法分别确定了其所有权归属：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。宪法第10条第四款并禁止侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让一切土地。1988年通过的宪法第2条修正案将宪法第10条第四款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”需要注意的是，宪法第2修正案并没有顾及土地的不同类别，也没有考虑土地的不同所有权主体，而是将它们整齐划一，即“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。换句话说，如果宪法意图限制或者禁止农村宅基地使用权或者集体所有的其他土地使用权的转让的话，宪法完全可以根据土地的类别或者所有权主体的不同，作出相应的规定。宪法没有这样规定，证明宪法并没有禁止宅基地使用权转让的意图。 第二，宪法第2条修正案从酝酿到通过的历史，更可以证明宪法并没有禁止农村宅基地使用权转让的意图。我国土地使用权转让制度实际上最早产生于沿海城市，宪法第2条修正案不过是对当时存在的城市土地使用权转让之合宪性的事后承认。早在1987年3月，国务院副总理谷牧就提出，考虑到沿海开放城市基础设施投资很大，能否实行土地所有权不变而使用权有偿转让的制度，国务院并要求国务院法制局、国家土地管理局组织有关方面进行研究并制定具体办法，报国务院批准后试行。1987年10月6日，中国土地学会和深圳经济体制改革委员会联合召开了城市土地管理体制改革理论研讨会，国家土地管理局局长王先进在这次研讨会上讲话指出，“国家土地管理局已准备在深圳、上海、天津、广州四市进行试点。以后还可扩大范围，凡有条件的都可以实行。”1987年11月，国家土地管理局先后向国务院报送了关于确定深圳、上海、天津、广州、厦门、福州为土地使用权有偿转让试点城市的报告，报告认为，“随着我国经济发展，迫切需要尽快改变城市土地无偿、无限期使用的管理制度”。这个报告得到了国务院的批准。[8] 1987年12月1日，深圳市政府第一次采取公开拍买的方式有偿转让一块国有土地的使用权。[9]1987年12月29日，广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》，第一次规定“特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度”。 [10]1988年全国人大通过宪法修正案，为国有土地使用权制度的改革奠定了合宪性基础。 但问题在于，宪法第2条修正案所确立的土地使用权转让制度并非局限于城市的土地。宪法第2条修正案并没有限定可转让使用权的土地种类，也没有规定所有制的限制。它规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，而不是规定“城市土地的使用权可以依照法律的规定转让”。因此，尽管为城市土地有偿转让制度“正名”可能是宪法第2条修正案出台的最主要推动力， [11]但全国人大在通过宪法第2条修正案时却没有将土地使用权转让制度局限于城市的土地，而是将其平等适用于所有类别、各种所有制的土地。
三、结论
在我国有些人以为，国家应当禁止宅基地使用权的转让，因为“土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本”。 [12]但需要指出的是，从事实上说，农民因转让土地承包经营权和宅基地使用权而丧失土地的数量，远远要小于国家征收农用土地的数量。据统计，从1999年到2003年，浙江省共征收农村集体土地200多万亩，被征地农民大约有190万人。[13]换言之，对农民土地承包经营权和宅基地使用权最大威胁，不在农民对土地承包经营权和宅基地使用权的转染，而在于地方无休止的农地征收行为。目前，地方政府偿付给农民的征收土地补偿费标准，要远远低于地方政府出让所征收土地后得到的土地出让金，两者之间的差距甚至超过10倍。“依我国现行土地立法的规定及其实践，国家征收每亩耕地平均只需1万元到3万元，出让每亩土地收人15万元到30万元，扣除约20％的开发整理成本，每亩土地净价差收益约在11万元到24万元。”[14]这也是地方政府热衷于土地征收进行商业开发的缘由。
因此，人们就看到了一个奇怪的现象：在我国，农民不得开发其集体所有的土地建造住房出售，而只能坐等地方政府在征用其土地后进行商业开发，但农民却不能分享商业开发后带来的巨大利益。这种政策实际上富了地方政府（但同时也刺激了地方政府违法征地的欲望[15]），但亏了农民，也不利于城市居民，因为高房价源于高地价。这样的政策是否妥当、是否合乎“和谐社会”的宗旨，就是一个值得思考的问题。当然，从法律上说，农村宅基地使用权本可以由本集体经济组织成员以外的人享有，我国法律并没有相关的限制。而就我国宪法而言，由于宪法并没有禁止宅基地使用权的转让，因此任何禁止宅基地转让的国家政策都不得不面临合宪性的挑战。
- 各方说法
【当事人说】
李玉兰 安置问题才是最主要的
有这么一个结果，相比之前的9万多还是好多了。但一共近28万的赔偿，是否真的能解决我们今后的实际安置问题呢。比起当年买房，现在房价翻了几番。如果我还想留在宋庄，那租用这里的一亩地，租期30年需要三四十万，而买商品房这些赔偿金是远远不够的。
其实我最希望的是我们两家坐下来商量，能协商解决，那样我们也不至于流离失所。
董秀梅 不能接受判罚金额
这样的判决我能接受吗？对法官我也这样说了，我们要回去商量一下是否上诉。对于这样的判决金额，你说是你，你能接受吗？这样判不合理，我们能接受的赔偿范围是，合理判决给出的金额。
【旁观者说】
周淑芹 这样判有损农民的利益
赔偿还需要考虑区位补偿价？我当初卖的是房子，又不是土地。这样判有损农民的利益。早在两年前我就告了，可是一直不给我判。一拖就是两年，还给我拖出个区位补偿价。
我现在只能等一个判决结果了，这么多钱我也拿不出，只能等着拆迁再说了。 (宋庄农民，方力钧案原告 周淑芹)
刘艳苓 这会助长农民见利忘义
判合同无效，卖主要搬出房屋，这样的判决只会助长农民见利忘义。当初农民卖给我们房子时都是闲置房，看着房价涨了就想将房子要回去。然后又拿出去卖。而我们买房人都是些没有房子的。即使有赔偿考虑到了区位补偿价，但对于现在的房价来说，我们怎么能买得起。 (购宅基地房居民 刘艳苓)
王立则 我们都希望协调解决
此次法庭判决的金额，尽管不足以弥补所有的损失，但比起之前的9万多还是好了很多。但具体到我们艺术家来说，我们最希望的还是能协调解决。判合同无效的同时，艺术家可以在村民宅基地房中继续居住，直至房屋拆迁。届时，地上物补偿款、拆迁费用、区位补偿款、土地补偿款双方进行分割。此次判决采取的是区位补偿款的70%归艺术家，到时我们哪怕再让点都可以。(艺术家 王立则) 动机
画室争端始于土地。
现行规定,农村土地归农民集体所有,每一个农户可分到一块土地,供建房使用,被称为宅基地。宅基地所有权仍属集体所有。而农民在宅基地上建私房买卖,与备受争议的\"小产权房\"交易一样,涉及土地产权问题。
2007年12月11日召开的国务院常务会议指出,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或\"小产权房\"。
此前,国务院办公厅1999年颁布的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。
李玉兰案的二审判决书认定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,并非辛店村集体经济组织成员的李玉兰无权取得或变相取得。
在李玉兰被卷入诉讼之前,57岁的王立则已经是宋庄第一个被村民起诉的艺术家。2003年他在宋庄买了宅基地上的农民私房,2006年10月,原房主兴讼,主张要回房子。\"案子现在拖着,一审还没判,宋庄其余12个案子都在观望李玉兰一案的最后结果。\"王立则说。
这些村民为什么当年\"知法犯法\"向艺术家们出售了房屋,如今又请求推翻交易,马海涛的解释是,自己当年瞒着母亲将房子卖了,母亲知道后要求拿回宅基地。
\"村民不可能跟你讲真实的想法。\"在王立则看来,村民们是瞄准了土地升值、房屋拆迁的巨大利益。3年前就有测量人员在宋庄的乡村里出现。朝阳辅路延长线要经过宋庄,城铁也要修过来,宋庄的整体规划也公布了,\"拆迁补偿相当可观。\"
同时,随着几年来北京房价的飞涨,宋庄一带三四间房的农民私房年租金也由三年前的3000元攀升到15000元以上。据宋庄小堡村村委会统计,仅房租一项,村民年收入就在750万元以上。
\"村民们十几年前把一套房子卖了,也就是四五万块钱,现在光把房子租出去一年也要收入一两万块钱,\"王立则说,这些都足以使农民们反悔,利用小产权房、宅基地私房的政策风险做文章,推翻原来的买卖合同。
\"随着房价攀升,这种案子会越来越多。\"通州区法院研究室的张涛说。
赔偿
显然是考虑到这种\"先卖房后兴讼\"背后的动机,法院在判决合同无效和李玉兰退房的同时,判令马海涛支付给李玉兰补偿款93808元。
判决书说:\"考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。\"同时认为:\"对于买受人利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。\"
李玉兰一案中诉争房屋及其他地上物的现值,由原审法院委托北京东华天业房地产评估有限公司评估,在2007年4月20日的评估价值为93808元。
\"这只是重置成新价,还不包括区位补偿价。\"王立则说。
根据:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
而日前北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起同类案件中,亦根据此办法确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中的一宗案件中农民需赔偿买受人45万元之多。有关专家评述称,高额补偿旨在打击\"小产权房\"和宅基地私房交易。
由于对判决给付的补偿价位不满意,王立则表示,李玉兰希望在元旦过后就赔偿问题起诉,要求一个新的赔偿金额。
忧心忡忡地关注着这宗官司的不仅是宋庄的艺术家们,还有当地官员。\"如果这类官司在宋庄蔓延下去、又得不到合理补偿,宋庄的文化造镇计划可能受影响。\"一位宋庄的官员说。
宋庄镇党委书记胡介报2004年上任伊始就提出了\"文化造镇\"的发展纲要。这份雄心勃勃的计划包括建立以\"画家村\"为代表的文化艺术聚集区,建设以\"中国宋庄当代艺术空间\"为代表的文化旅游、展示、交易基地等。
如今,宋庄的艺术家群落已经产生了可观的产业回报。据当地官方的数据,2006年宋庄镇文化产业投资达3.2亿元,全年利税3.5亿元,艺术家作品公开拍卖成交额近亿元。
而现在,文化造镇计划面临着艺术家生存问题的考验。一位正在宋庄面临房产诉讼的画家表示,如果官司没有处理好,他们最后只能选择迁出宋庄。
\"这将是一个可怕的现象。如果处理得不妥当,可能会鼓励农民不讲信用。\"胡介报说。
据胡介报介绍,目前宋庄各村委会正在就此问题的解决方案征询村民意见。考虑中的办法包括:凡是出售房屋的,视为售房人自动放弃宅基地使用权,由集体出面租给艺术家,再由集体经营,给村民分红。这样能盘活闲置资产,让农民增加收入。
