4.0 物业承接查验管理办法
1.0
目 的
通过对物业承接查验过程的控制，明确交接双方的责、权、利关系，确保承接查验的物业质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准，为后期的物业管理创造条件。
2.0
适用范围
本程序适用于对新承接查验物业过程的控制。
3.0
引用文件
3.1
《质量手册》
3.2
《质量计划控制程序》
3.3
《房屋承接查验验收标准》 3.4
《文件和资料控制程序》 3.5
《质量记录控制程序》
4.0
主要职责
4.1
经理负责组织成立物业承接查验领导小组。
4.2
各成员依照各自的职责分工，按专业分组参与物业承接查验工作。
5.0
内容
5.1
物业承接查验领导小组的成立和要求。
5.2
《物业管理合同》签订后，由管理处、项目部经理牵头，组织成立物业承接
查验领导小组，并按专业设立工程土建组、机电组和资料组。
5.2.1
物业承接查验领导小组组长负责整个工作过程的策划、指导和工作安排；
5.2.2
《质量计划控制程序》编制物业承接查验计划，由各专业组组长负责验收承
共8 页 第 1页 接查验中相关项目质量的把关。
5.2.3
各专业组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指
标符合规定要求。
5.3
物业承接查验资料的准备
在物业现场承接查验之前，资料组应向开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院 等收集索要物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施承接查验证明，用水、用电、用气指标批文、水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有图片资料进行查验，为物业的承接查验验收提供资料和数字依据。
5.4
物业初次承接查验
5.4.1
物业承接查验领导小组参与由开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消
防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等联合组成的现场承接查验工作小组，依照《房屋承接查验验收标准》(ZBP30001-90)等有关规定，进行现场承接查验工作。
5.4.2
工程土建组、机电组负责对物业的建筑工程、安装工程进行现场承接查验，
具体执行《房屋承接查验验收标准》(ZBP30001-90) 等有关规定，并将现场承接查验结果分别记录在《物业承接查验表》、《物业分户承接查验表》和《物业分户承接查验问题处理清单》上。
5.4.3 核实资料
工程土建组、机电组在现场检查的同时，应核实资料组提供的资料，逐项查明，计量清楚。当发现实际情况与资料不符时，应及时记录并请相关单位的陪同检查人员签字，同时提请相关单位尽快查明原因。
5.4.4
验收结束后，承接查验领导小组组长在现场召开总结会，对验收中存在的问
题归纳汇总，并将《物业承接查验表》、《物业分户承接查验表》、《物业分户承
共8 页 第 2页 接查验问题处理清单》交工程施工单位、监理单位限期整改。
6.0 验收前准备工作：
6.1 验收前一个月时间落实管理处用房，进行总经办装修，购置办公设施，如：电脑、办公电话、办公桌椅、文件柜、资料柜、钥匙箱/柜等必备用品。
6.2 成立以管理处主任为首的“验收承接查验小组”。 6.3 消化承接查验给管理处的各类图纸资料等文件。 6.4 排出“单项验收承接查验日程表”。 7.0 验收的实施：
7.1 根据“单项验收承接查验日程表”，在消化图纸资料前提下，提前一周告之开发商或根据开发商排定验收承接查验日程（必须在消化图纸资料前提之下，一般为一周时间），对已完成安装、调试并能正常工作的设备、设施进行分项验收承接查验，经验收合格后进行主动承接查验、岗位承接查验。
7.2 对已完成安装，基本符合运行要求的设备或完成安装，但调试未完成又急需投入使用的设备进行让步承接查验，但在承接查验时需注明存在问题，约定出现运行不正常或故障时，施工安装单位必须在规定时间内赶到现场进行处理，否则一切责任视为施工安装单位认可承担，填写《建筑工程通知单》。
7.3 对已完成安装、调试但并未投入运行的设备进行岗位承接查验，但在承接查验时注明不进行运行责任的承接查验。
7.4 在单项工程预验收过程之中对检验不达标准的单项工程提出书面“整改报告”返回开发商、监理公司，由监理公司、开发商督促施工安装单位进行整改，整改完成后再进行复承接查验直至达到验收标准，再进行岗位承接查验。
7.5 在各分项工程验收完毕之后进行整体验收承接查验。 8.0 验收后的处理：
8.1 进行整体验收的前提下写出“物业综合性验收报告”及“评定意见书”，对不合格设备、设施写出书面报告，上呈开发商及监理公司。交接单位进行正式承接查验、办理相关手续，验收小组根据“物业竣工资料验收记录”，填写“物业交接记录”，物业管理中心正式办理物业验收承接查验手续，会同开发商、监理公司、施工单位签字后生效，并加盖公章，将全部档案存档保管。
8.2 管理处、项目部会同开发商、施工单位签订三方保修协议，协议中必须明确每个材料供应商、设备设施供应商、施工方、安装单位指定的责任人、联系电话，通知到达维修的时限及应承担的责任。
共8 页 第 3页 公共设施接管验收标准及检验方法
1.0 目 的
保证物业公共配套设施按质量标准移交管理处、项目部。
2.0 范 围
2.1 物业的公共场所、娱乐活动设施及其水电设备等。 2.2 标 准
3.0 3.1 3.2 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.2.1 4.1.2.2 4.1.2.3 4.2 4.2.1.1 4.2.1.2 4.2.2 4.2.3 4.3 4.4 4.5 4.5.1 参照建设部ZBP3001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》。
职 责
工程服务中心牵头组织各相关部门及管理处、项目部成立接管小组，办理接管手续。
接管小组对图纸资料及各公共设施进行验查。 验收标准 基础设施：
房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 散水坡：
无下陷、断裂、与墙体分裂； 面层平整，无脱层； 无倒泛水现象； 天台：
隔热层、防水层；
隔热板、防水层表面无裂缝； 天沟、落水口畅通，管道完好； 天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀； 公用天线； 屋面避雷设施：
各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；
消防设施（消防栓、消防箱）： 消防栓：
共8 页 第 4页 4.5.1.1 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； 4.5.1.2 阀门完好，无渗漏水； 4.5.2 消防箱：
4.5.2.1 消防管、消防带等配套齐全；
4.5.2.2 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如； 4.5.2.3 消防管无渗漏水，阀门完好； 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7 4.7.1 4.7.2 4.8 4.8.1 4.8.3 4.8.4 4.9 4.9.1 4.9.1.1 4.9.1.2 4.9.1.3 4.9.2 4.9.2.1 4.9.2.2 4.9.2.3 室外路灯： 按设计要求安装；
灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 绿 化：
按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不撰株少苗，无品种，成
活率达98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地纯度98%；绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；
室外道路：
道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角； 路牌标志清楚，地面线条顺直； 垃圾池（箱）： 冲洗水管
垃圾池通水率100%，水管安装紧密牢固，接口处密实，无漏水； 水阀开关灵活无漏水；
水阀箱装锁，想面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活； 砌筑类：
砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓； 装饰面层砖线缝顺直，砖面+无损伤，无缺棱掉角；
投入口和清出的铁门：无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如；
共8 页 第 5页
4.9.2.4 清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活； 4.9.3 铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
4.9.4 塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；
4.10 垃圾转运站：
4.11 4.11.1 4.11.2 4.11.3 4.12 4.12.1 4.12.2.1 4.12.2.2 4.12.2.3 4.12.2.4 4.12.2.5 4.12.2.6 4.12.2.7 4.13 4.13.1 4.13.2 4.14 4.14.1 参照相关《房屋接管工作标准和工作规范》的室内接管验收部分；
岗亭： 铝材和不锈钢
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，下班无污渍；
砌筑类
参照相关室内验收标准；
电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏杆无损伤；
车 库
露天（地下）停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； 参照《房屋接管验收标准和工作规范》的相关内容； 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀； 露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准； 单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹
照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
排水系统：设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；
地下车库通风设施：接采暖与通风设施施工及验收规范进行； 窨井、检查井及化粪池：
池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥； 明暗沟：
沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
共8 页 第 6页 4.14.2 沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通； 4.15 挡土墙、坡：
4.15.1 砌筑密实，沙浆沟缝饱满； 4.15.2 按设计要求设有泻水孔； 4.16 踏步 4.16.1 混凝土砌：
4.16.2 4.17 4.18 4.18.1 4.18.2 4.18.3 4.19 4.20 4.21 4.21.1 4.21.2 4.21.3 4.21.4 4.21.5 4.21.6 踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；
块料砌：
参照《房屋接管验收标准及工作规范》的相关内容；
台阶：
参照相关的面层砌筑材料的验收标准；
水池、水箱：
按设计要求和有关卫生标准进行验收； 无渗漏水现象； 内外爬梯无锈蚀现象； 信箱：
信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收； 采暖空调
各类压力容器、储罐、箱等应安装平正，配件齐全，不得有裂纹、变形、磨损、腐蚀等缺陷，并应全部安装完毕，取得专业部和制造厂商签发的检验合格证书。
主设备均应连续运行8小时以上并详细记录运行数据。
各种仪器仪表应齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修、管架、支架、吊架应牢固。
所有设备、管路均不得有任何跑冒滴漏现象，保温防腐措施符合GBJ242规定。
各类辅机运转正常，无杂音，排放杂物应符合环保标准
共8 页 第 7页 5.0 相关文件
5.1 建筑地基基础设计规范 5.2 钢筋混凝土结构设计规范 5.3 建筑防震设计规范 5.4 室外排水设计规范 5.5 建筑设计防火规范
5.6 高层民用建筑设计防火规范 5.7 木结构工程施工及验收规范 5.8 屋面工程施工及验收规范 5.9 电气装置安装工程施工及验收规范 5.10 采暖与卫生工程施工及验收规范 5.11 危险房屋鉴定标准 5.12 室内装饰工程质量规范 6.0 质量记录表格
6.1 公共配套设施接管验收表
6.2 公共配套设施接管验收遗留问题统计表6.3 楼宇接管资料移交清单
共8 页 第 8页
