一：物业服务费的构成
1、人工费 1）工资 2）奖金
3）社会保险金 4）公积金
5）福利费及其他政府规定企业要计提的费用
2、办公费 1）通信费 2）交通费 3）办公耗材费 4）低值易耗费 5) 招待费 6）培训费
7）办公设备折旧费 8）能源消耗费 9）租赁费
10）政府征集的费用
3、设施设备日常维护费用 1）维护的材料费 2）维护中的消耗费 3）代维费
4）变电设备年检费 5）配电设备年检费
6）高低压计量设备的年检、年校费 7）升降设备的年检费
8）设备设施维护中的运输费 9）发电设施维护中的运输费 10）蓄电池的维修费 11）空调机组的水处理费 12）换热系统的处理费
13）变频恒压的供水系统消耗费
4、秩序维护费 1）行业管理费
2）秩序维护设备的维修、补充费 3）秩序维护人员的器悈费 4）秩序维护人员的装备费
5）消防监控设备的维护费、年检费 6）烟感、温感设备的维护费、年检费 7）灭火器具的检测费 8）灭火器具的更换药业费 9）巡更维护费
10）巡更器具维护费
5、环境维护费 1）清洁设备的购置费、折旧费 2）清洁设备维护费
3）清洁车辆的燃油费、维修费 4）清洁工具的购置费、更换费 5）清洁药剂耗材费
6）洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费 7）芳香剂购置费 8）消杀药剂费
9）消杀设备维修费、折旧费 10）建筑外檐清洁费 11）生活水池清洗消毒费 12）生活水质检测费 13）化粪池清掏费 14）生活垃圾中转费
6、绿化维护费
1）绿化水费（每年每平米1.5—2T） 2）绿化设备购置费、折旧费 3）绿化设备的维修、耗材费 4）乔木、灌木的修剪费 5）绿植施肥费 6）草坪休假费 7）草坪补苗费 8）绿篱花卉补种费 9）建筑内花木租摆费 10）节日庆典花木租摆费
7、公共区域能耗费
1）公共耗材及电照明耗材及电费等 2）公共路灯、草坪灯耗材及电费 3）安全指示灯耗材及电费 4）变压器损耗、线路消耗费
8、不可预见费（总支出的3%—6%）
1）不可预见费是为了项目平衡运行而设定的
2）根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态 3）专项费用的比例是可议的
4）不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施
9、物业服务企业管理费（总支出的3%—5%） 物业服务企业的管理性质：
1）是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用 2）是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿 3）是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿 4) 是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿 5）是物业服务社会价值的一种证明 6）是物业服务企业收入的一个组成部分
10、税金
1）税金是指营业税
2）所得税由物业服务企业自行缴纳，在管理费用中不予列支 3）税金比列将根据地方交纳比列上交
11、物业服务企业利润
物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定： 1）要根据市场竞争的情况而定 2) 要根据物业服务企业管理成本 3）要根据物业服务企业战略选择 4）要根据物业服务企业发展长远规划 5）要根据物业服务企业取费惯例
6）要根据物业服务利润，可以正值也可以负值
物业服务费用测算流程图
分析采集到数据的经济指标
数据分析完毕后，分解到项目内
按类分大项目
项目细化分解
专业人员将细化项目进行计算
考虑中和因素
汇总细化项目及中和因素支出费用
得出单位面积物业服务费用标准
公共耗能状况 设施设备配置状况 制定物业服务标准 物业区域总建筑面积
