推荐第1篇：物业费构成及测算【明细】[1]
物业费构成及测算物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；
实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
一）居住性物业服务费的测算
V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）
V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；
Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V
1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3--加班费（元／月）。F4--服装费（元/月）。S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V
2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--公共照明系统的电费和维修费： ①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；
②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE （元／月）。I代表使用系数 =平均每天开启小时数／24； ②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）； ③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30× PE （元／月）：
④维修费（元／月）。
F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。F4--建筑、道路维修费（元／月）。F5--电梯费用的核算：
①电费=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ③年检费（元／月）。费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。
.3物业管理区域清洁卫生费用V
3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）其中：Fl--人工费（元／月）。F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。F3--消杀费（元/月）。F4--化粪池清理费（元／月）。F5--垃圾清运费（元／月）。F6--水池（箱）清洁费（元／月）。 4.物业管理区域绿化养护费用V
4V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--绿化工具费（元／月）。F3--化肥除草剂等材料费（元／月）。F4--绿化用水费（元／月）。F5--园林景观再造费（元／月）。
5.物业管理公共区域秩序维护费用V
5V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--服装费（元／月）。F3--维修费（元/月）。F4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。
6.办公费用V6
V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7） （元／月·平方米）常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。其中：F1--交通、通讯费用（元／月）。F2--文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。F3--车辆使用费（元/月）。F4--节日装饰费（元/月）。F5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。F6--办公水电费（元／月）。F7--书报费（元／月）。
7.物业管理企业固定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8 = （ 投保总金额 × 保险费率 ）／保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。
9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。
11.利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定
管理酬金=业主租金收入×酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。
管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即
管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。
12.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。
推荐第2篇：物业费上调方案
万恒家园物业上调物业费方案
为使物业公司达到“收支平衡、略有赢余”的经营目标，同时在结合北京市场同类型住宅物业费定价标准的情况下，拟尝试与广大业主协商将现行物业费标准（0.93元/㎡·月）进行上调，方案如下：
一、拟订上调幅度
上调幅度初步定为0.5元---0.7元，即在原基础上上调53%--75%；
二、拟订上调时间
自2017年1月1日起将按新标准与业主重新签订物业服务协议。
三、上调物业费操作步骤
1、首先与小区业主代表就此事进行沟通，必须要得到其认可支持，否则将无法继续进行操作；
2、由财务部出具财务报表在小区公告栏内进行公示，使广大业主了解物业公司亏损状况；
3、逐户与居住在小区的业主沟通此事，采取先易后难、逐个攻破的措施操作，每成功一户立即请其签字确认；
4、与不居住在小区的住户进行电话沟通，想尽一切办法使其表示不反对意见；
5、对意见及结果进行汇总分析，若“小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”即符合《物业管理条例》的有关规定，此时即可召开业主大会向广大业主公示结果并宣布上调标准；若结果未能符合《物业管理条例》的有关规定，则须继续与持反对意见的业主做工作，同时请业主代表帮忙协调；
四、上调成功后的分析
1、上调成功后在一定时期内必然有部分业主拒交物业费或不按新标准交纳物业费，需长时间做工作或在有必要的时候由法律部支持配合催收；
2、上调成功后部分业主必然会对小区硬件配套设施及场地等提出更高的服务要求，如绿化的重新栽种等，要提前作好应对措施。
五、达不到拟订上调物业费幅度的分析及应对措施
1、根据广大业主的意见可适当将拟上调的幅度重新进行调整；
2、若上调幅度低于0.5元则上调意义不大（上调后有部分业主拒交物业费而影响收入）。
3、若不能成功上调，可提前告之广大业主物业服务人员配置将可能有所减少，以此降低成本。
推荐第3篇：物业费催缴联动方案
物业费催缴联动方案（试行）
针对目前物业费收取的关键阶段，为进一步促进物业费用的收缴，不错过任何欠费业主到物业前台办理业务的机会，发挥各部门服务流程联动机制，本着各部门相互配合、相互支持、相互理解、认真负责、杜绝推诿的工作原则，为实现掌握实情、坚持原则、应收尽收，缓和矛盾、规范服务的目的，特制定本方案：
一、物业服务处部门负责及时更新和核对前台放置的《物业服务费收费明细》；
二、前台人员应根据《物业服务费收费明细》对所有办理业务和咨询的业主和使用人进行费用查询，发现未缴费用应立即进行告知，并协助物业部门进行费用收取；
三、物业部门负责整理和向各部门提供欠费重点户的业主姓名和详细住址；
四、欠费重点户是指：电话联系不上、不接听电话、入户走访无人、无任何理由长期拖欠物业费、买二手房未办理过户手续的欠费业主；
五、当欠费重点户的业主或使用人来物业前台办理业务时，应采取如下服务流程：
前台人员应告知业主应缴纳物业费用，并及时通知物业部相关人员，物业管理员到场后询问有关情况后进行催收，沟通中涉及相关部门须协调解决的问题立即通知部门负责人到场，共同进行研究解决。如经解释业主仍拒绝缴纳物业费用，物业各部门将有权不予办理如下
业务，直至业主全额交纳费用为止： 1． 开具任何证明文件； 2． 办理装修手续； 3． 办理停车手续; 4． 补办和修复门禁卡等服务；
六、凡有下列情况：开发商前期遗留问题未解决、或因其他物业服务过程中存在问题未解决的欠费业主，属于一般欠费户；相关部门负责人有责任对涉及本部门的一般欠费户所反映的问题予以跟踪，协调各方尽快处理和解决，并及时与业主和物业部门对工作进展进行沟通，便于下一步的催费；
七、如遇其他特殊情况，由主管领导负责处理、解决；
八、本方案自即日起实施，望各部门认真执行。
XX物业管理处
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推荐第4篇：流动资金测算
如何合理确定流动资金贷款额度 发布时间：2010-07-21 13:58:18
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http://www.daodoc.com
作者：漳州城区联社
陈朝平
2010年2月，银监会颁布实施了《流动资金贷款管理暂行办法》，对流动资金贷款进行了规范化管理，其中对流动资金贷款需求量的测算提出了参考公式。由于农村信用社服务的对象多数为中小企业，企业提供的报表不真实、不规范情况较多，这也给办理中小企业信贷业务的信贷员出了一道不小的难题。在实际操作过程中，要求我们的信贷员更要加强贷前尽职调查，并根据借款人的实际经营情况，合理的分析和使用数据，而不能仅仅局限于财务报表数据，应注重实际调查情况，合理确定数据取值，本人在近期省联社组织“三法一指引”培训过程中得出几点心得，与各位同仁一起切磋探讨。 如何确定营运资金量
营运资金量的影响因素主要包括现金、存货、应收账款、应付账款、预收账款、预付账款等，在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。管理办法给出了实际测算中，借款人营运资金需求量的参考公式：
营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数
在实际使用中，我们要根据借款人的实际经营情况，合理地分析和使用数据，而不能仅仅局限于财务报表数据，而是要根据实际调查情况，合理确定数据取值。
预计销售收入年增长率。该比率的预定要有理有据，既要符合企业所在行业的发展规律和趋势，又要根据企业自身的发展阶段、规划及可实现性进行确定。最重要的是预测的增长水平要与企业现有的生产能力以及市场承受能力匹配，如果仅仅是为了达到需求量的测算而确定很高的增长率是非常不合理的。比如对于成立时间不长的企业，预计其销售收入增长率达到100%，与处于新生阶段的企业需要采取拓展策略的情况相吻合，但伴之而来的是高风险经营，此类企业应谨慎介入;对于已进入稳健期经营的企业，其增长率能达到10%至20%已经是非常不错的业绩，再预计更高的增长率可以说只是仅仅是为了达到更高的流动资金需求量而已。因此可以看出，我们预测时要对数据的合理性和可实现性充分验证，才能更加合理确定营运资金量并符合企业发展的实际。 如何确定流动资金贷款额度
管理暂行办法中规定的新增流动资金贷款需求量测算公式为：
营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金。
要想贷款额度确定合理，必须弄明白公式中的各项目所包含的具体内容。
1、自有资金：任何企业从事经营活动，都必须拥有一定数量的自有资金，自有资金包括投资者投入企业的资本金及经营中形成的积累，如盈余公积金、资本公积金和未分配利润等，它反映了所有者的权益。但是自有资金投入的方向不仅限于日常经营周转，还包括长期投资、固定资产投入、购买土地使用权等，这部分资金投入后，就势必减少流动资金的周转量，因此公式中的自有资金是指企业用于流动资金周转的部分，应剔除长期投资、固定资产、无形资产等科目的投入。商业银行信贷管理制度规定自有资金的比例不低于30%。
2、现有流动资金贷款：不仅包含借款人现有的他行流动资金贷款金额，还应该包含应付票据的敞口部分，原因是这部分敞口也是作为流动资金用途使用。如企业应付票据科目为400万元，经调查是开立的银行承兑汇票，保证金比例30%，那么敞口就是280万元，应作为被减项。
3、合理剔除应偿还的资金因素，如已到期的贷款、应支付的应付账款等。
4、其他渠道提供的营运资金：包括自股东处取得的借款；发债；职工集资；通过融资租赁购入的小型设备；财政补贴；发行股票；非银行金融机构取得的融资等等。
这样，在合理分析上述数据的基础上，我们就能得到借款人需要新增加的流动资金贷款额，也就是其日常生产经营所需的营运资金缺口。但是实际工作中，往往会发生计算出来的贷款额很可能会与借款人申请的贷款额不一样的情况，基本有下面三种可能：
一是测算额度大于申请额度。表明借款人有可能要增加自有资金投资的投入，如增加股东投入、引进战略投资者等，或者是到其他银行进行再融资；
二是测算额度小于申请额度。那就表明借款人保持日常生产经营所需资金量没有申请的那么大，我们就要考虑贷款的实际用途是否全部是投入生产经营，是否存在挪用至固定资产投资（结合报表中的固定资产科目和在建工程科目进行分析），甚至投入房市、股市的可能，这是管理办法明确规定禁止的贷款用途。
三是借款人的流动资金贷款缺口计算出来后为负值。从表面理解就是借款人目前的自有资金和借入的流动资金已经大于其周转经营所需的流动资金，也就是说借款人不需要流贷支持就已经能够完成周转需要。但实际情况是企业确实需要贷款，这种情况主要表现在企业接到一笔订单，这对于借款人来说是临时性的生产任务，但日常资金都处于周转使用中，没有生产这笔订单所需要的资金，因此计算出来的营运资金量没有包含本笔订单的需求，如果仅仅根据公式结果银行就不发放本笔贷款，就是没有考虑企业的实际交易需求来确定流动资金额度，是不合理的。
推荐第5篇：全域旅游产业增加值测算方案
全域旅游产业增加值测算方案
全域旅游是指在一定的行政区域内，以旅游业为优势主导产业，实现区域资源有机整合，产业深度融合发展和全社会共同参与，通过旅游业带动乃至于统领经济社会全面发展的一种新的区域旅游发展理念和模式。
一、全域旅游产业范围界定
全域旅游产业范围界定以国家局发布的《国家旅游及相关产业统计分类（2015）》为基础，分为核心层和外延层，核心层是指《国家旅游及相关产业统计分类（2015）》所包含的行业；包括直接为游客提供出行、住宿、餐饮、游览、购物、娱乐等服务活动的集合；以及为游客旅游消费提供辅助服务和政府旅游管理服务等活动的集合。这与原有旅游业范围界定相对应，有利于旅游产业数据的衔接与使用。外延层是指与旅游消费相关联的延伸到
一、
二、三产业活动的集合，这些行业中有一部分生产经营活动直接或间接的与旅游消费联系在一起，与旅游产业产生融合，形成产业链条。
一是体现全区域：空间上表现行政区域全域，全域旅游涉及行政区域内所有的地方，既宜居又宜游，处处是风景，处处可旅游，通过田园小道、景观通道、慢行车道等配套设施，把景点、公园、村庄、民居风情、生态景观等串联起来，使全市成为一个大景区。这个景区没有边界、没有围墙、主客共享、居旅相宜，城市和农村旅游业融合发展。“城在园中、村在景中、人在画中”，让市民感受乡村田园气息，让农民享受城市生活品质。 二是包含全要素：游客从家里出来，消费过程就已经开始了，在这个过程中所有的消费都是全域旅游的消费，这是消费全域，涉及整个的生活过程。全域旅游从一般消费解决吃、穿、用、住、行、游，到精神消费需求文、体、美，以及多、新、奇的个性化消费，各种旅游方式丰富多彩，旅游消费的综合性，这就是一个全要素概念。
三是涵盖全产业：把各行各业与旅游融合到一起，各行各业都可以在全域旅游的过程中找到自己的位置，以旅游者的消费为基点，涉及的所有产品，都是旅游产业。通过旅游+农业现代化，展现乡村旅游、休闲农业等现代农业新形态；通过旅游+新型工业化，展现旅游装备制造业、户外用品、特色旅游商品；通过旅游+信息化，用信息化武装旅游；通过旅游+新型城镇化，展现特色旅游城镇；旅游+新的生活方式，包括旅游+研学（教育）、旅游+交通、旅游+休闲度假、旅游+新型养老、旅游+健康养生、旅游+购物等，不断涌现出全域旅游的新产品新业态；通过旅游+生态化，展现旅游生态化，形成旅游与其他产业融合，产业链条全域化，旅游产业全域辐射带动。
二、外延层产业范围
按照“吃住行游购娱”旅游六要素的基本要求和“商养学闲情奇”旅游发展六要素的特殊要求，从旅游业全区域、全要素、全产业链角度，对旅游相关产业延伸到的一产、二产及三产中《国家旅游及相关产业统计分类（2015）》中未涉及的行业进行分类。
一产：旅游农产品种植养殖业,包括旅游农产品种植业和养殖业，根据市委市政府推进农特产品转化为旅游产品要求，将所有农产品打造成为具有品牌的生态旅游产品，因此把具有本土特色的有机绿色农特产品商品，“丽水山耕”农特旅游商品、农林水产旅游食品、健康养生旅游商品、旅游度假实用产品和旅游度假饮用水等旅游商品系列，如遂昌竹炭和黑陶、庆元食用菌、景宁畲族工艺品以及有机农特产品、保健品等；依托自然资源优势和人文资源优势打造的森林氧吧等纳入旅游产业外延层一产增加值统计范围。传统村落农耕文化体验、民族风情体验、摄影采风、养生养老、以自然景观、生态环境、休闲农业、农家度假、农耕文化、农事体验为核心的农村旅游、农产品种养基地、中药材种植基地、花卉基地等资源的休闲观光农业，按一定比例纳入服务业中。
二产：包括旅游工业品生产供应业和旅游设施工程建设形成的建筑业。旅游工业品生产供应业包括以旅游消费品用途为基础确定旅游外延层旅游商品制造业和电力、热力和自来水供应业，把依托我市农产品加工业、日用生态休闲品制造业、生物医药产业、木制玩具、文化体育用品制造业等涉旅商品行业，保健品等传统产品研发和生产加工，龙泉青瓷和宝剑、青田石雕和印章等特色产业纳入旅游产业外延层二产增加值统计范围。
三产：在国家旅游及相关产业统计分类（2015）旅游辅助服务包括游客出行辅助服务、旅游金融服务、旅游教育服务、旅游邮政服务基础上，把旅游信息、软件和信息技术服务、旅游公共设施管理、旅游生活服务、旅游文化服务、其他旅游辅助服务等增加到外沿层中，包含了养生养老、生态居住、创意研发、历史街区等各种旅游业态，历史典故、民间传说、民俗风情等大众喜闻乐见的文化旅游产品以及一批以非遗传承、工艺美术品为特色的文化产业项目；综合利用生态、人文、养生等资源优势的健康旅游产品和特色养生体验旅游路线，纳入旅游产业外延层三产增加值统计范围。以商务地产、休闲养生房地产、休闲养生公寓、疗养保健公寓、安居养老公寓等养生（养老）房产纳入旅游产业外延层中的三产增加值统计范围。
分类结构编码：本分类将旅游及相关产业划分为三层，分别用阿拉伯数字表示。第一层为大类，用2位阿拉伯数字表示，共13个大类，比国家分类标准增加4类，分别为旅游设施建设、旅游房地产、旅游农产品种植养殖业和旅游工业品生产供应业。10表示旅游业，20表示旅游外延层相关产业；第二层为中类，用3位阿拉伯数字表示，共38个中类，比国家分类标准多11个中类；第三层为小类，用4位阿拉伯数字表示，共88个小类，比国家分类标准多21个小类，该层对应《国民经济行业分类》的行业代码有363个小类。各行业具体分类见附表。
三、基础数据来源
一是能细分到行业小类的基础数据，当前该类数据主要来源是企业一套表系统、第三次经济普查数据和农业统计数据，企业一套表系统包括模以上工业企业、限额以上批发零售住宿餐饮企业、资质以内的建筑业企业和房地产开发企业、重点服务业，称为四上统计数据。二是能细分到行业大类的非四上基础数据，该类数据主要来源是抽样调查所得出推算数据，称为四下统计数据。三是对非全行业统计推算的比例系数，一般由抽样调查、统计实践、各类行政记录、理论假设及预测等完成，称为产业比例系数。四是能对产业测算结果进行比对校验的部门数据，由部门行政记录、部门统计资料、部门抽样调查结果、部门其他数据构成，简称为辅助统计数据。
四、全域旅游产业增加值测算方法
根据全域旅游产业外延层行业分类，通过调查和征求相关部门意见对所涉各行业小类确定各自的基本系数，然后用系数乘以该行业整体增加值规模，得到该产业在该行业的规模，最后把全部所涉行业进行叠加。以2013年第三次经济普查数据和统计年报数据为基础，计算出2013年各行业增加值基础数据，在此基础上，结合20
14、2015年相关指标增长速度和系数，分别计算各年度全域旅游产业增加值。
1.全域旅游产业外延层一产增加值测算
全域旅游产业外延层一产增加值即为旅游农产品种植养殖业增加值，根据农业总产值和增加值以农产品产量和价格为计算基础依据，旅游农产品种植养殖业增加值的测算，以旅游农特产品产量为基础，直接将各类旅游农产品产值归入相应行业小类，加总计算总产值，再按相应的农林牧渔业增加值率分别计算增加值。
列入旅游农产品的有：粮食类中的番薯、马铃薯，油料类中花生、芝麻，食用菌、茶叶、水果、食用坚果、花卉、中药材产品、林业产品和渔类产量以及部分蔬菜产量等。
2.全域旅游产业外延层二产增加值测算
全域旅游产业外延层二产增加值包括旅游工业品生产供应业增加值和旅游设施工程建设形成的建筑业增加值。
（1）旅游工业品生产供应业增加值
旅游工业品生产供应业增加值根据确定的旅游工业品生产供应业分类和各行业产品用途特点，测算确定行业系数。第一步：测算规模以上工业中旅游产品占该企业全部总产值的比重；第二步：测算有旅游产品企业总产值占该行业小类的比重；第三步：测算有旅游产品小类总产值占该行业中类的比重；由此根据规模以上工业统计中相关企业在该行业中类的比重确定各行业测算总产值或增加值比例系数，在此基础上测算旅游产业外延层工业增加值。
列入旅游工业品的有：以农产品为原料的食品加工、酒、饮料和精制茶制造、纺织服装、皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业、木、竹、藤、棕、草制品、文教、工美、体育和娱乐用品及玩具、日用化学产品、中成药、陶瓷制品、刀剪及类似日用金属制品等。
（2）旅游设施工程建设形成的建筑业增加值
旅游设施工程建设形成的建筑业增加值根据固定资产投资统计和建筑业统计中，以旅游投资占固定资产投资比重作为参考系数，从全部建筑业增加值中来测算旅游产业外延层旅游设施工程建设形成的建筑业增加值。
3.全域旅游产业外延层三产增加值测算
服务业中涉及旅游相关行业较多，各个行业占比差异也很大，要根据确定的旅游产业外延层服务行业分类，按照旅游费用调查确定的相关系数，结合旅游行业分类的特点，确定各行业计算系数，分别计算旅游产业外延层三产各行业增加值。
推荐第6篇：物业费标准
关于物业费1.2元/㎡应享有的服务：
基础条件：
本小区封闭；有不少于本小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。
一、综合管理服务标准与收费标准
四级 四级 三级
二、公共区域秩序维护服务标准
三、公共区域清洁卫生服务标准
四、公共区域绿化日常养护服务标准
三级
五、共用设施设备日常运行、保养、维修
三级
一、综合管理服务标准与收费标准（四级）
机构设置：
（1）小区内设置管理处。
（2）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
人员设置：
（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。
（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。
服务时间：
周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。 工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。
服务规范：服务规范应符合《市物业管理行业规范》要求。 管理制度：
（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 （2）制定管理处内部管理制度和考核制度。
制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
保修投诉受理：
（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到达现场查看处理，小修二天内修复。有完整的报修、维修和回访记录。 （2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
服务费收支：物业服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分
摊每两月向业主公布一次。
满意度调查：每年一次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式的沟通方式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。
特约便民服务：能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。
小区业主活动：每年组织一次以上的小区宣传、文化活动。 档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
二、公共区域秩序维护服务标准 （四级）
人员配备：
安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责。 技能训练：
安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为60%。训练有素，掌握基本的安全护卫技能。 技能水平：
有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 服装仪容：
上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。 器械配备：
配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 门岗：
1、出入口值守：
主、次出入口24小时有人值守，主出入口双人值勤， 6：00-20：00立岗，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
2、进出人员管理：
（1）阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（2）外来探亲访友人员进入小区，热情接待，通过对讲系统联系住
户。
3、车辆疏导：
（1）对进出小区的车辆进行管理、疏导，保持出入口环境整洁、有序、通畅。
（2）对大件物品搬出进行登记。 巡逻岗：
1、巡逻要求：
（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2.5小时巡查一次，如无巡更器，夜间巡逻时二人一组。
（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）应设巡更点，有巡更记录。
（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。
2、应急处理：
（1）接到火警、警情后8分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，8分钟内赶到现场，采取相应措施。
监控岗：
1、技防设施
（1）小区的监控中心24小时有人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。
（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、
门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理。
应急处理：
（1）监控中心接到报警信号后，安护人员五分钟内到达现场进行处理。
（2）小区有火警、警情等应急预案，并在监控中心上墙。每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。 专项：
1、露天车位：
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
2、收费车库（棚）
应有专职人员24小时管理，车辆停放有序，对车库内配置的设施设备进行管理和维护，按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
三、公共区域清洁卫生服务标准 （三级）
楼内公共区域：
1、生活垃圾收集
（1）高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点。 （2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次。
2、通道及楼梯台阶
每周清扫三次，隔月楼梯间墙面除尘一次；单元门厅每天清扫二次，每周拖洗二次。
3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关：每周擦抹二次，扶手、栏杆基本干净、无灰尘，清洁后用抹布擦拭，窗台基本无尘。
4、门窗等玻璃：每月擦拭一次，其中单元门厅玻璃每月擦拭二次，目视明亮、无污迹。
5、天花板，公用灯具：隔月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无积尘、无污迹、无蜘蛛网。
6、电梯及电梯厅：每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿箱顶部。
7、消火栓、指示牌、信报箱：每周擦抹一次 楼外公共区域
1、道路地面：每天清扫一次
2、绿地、明沟：明沟每天清扫一次；绿地每天捡拾一次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。
3、垃圾桶、果皮箱：每天清运二次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱每周抹洗一次；周围地面无垃圾、无污水。
4、消灭鼠害，蚊蝇：每季度对窨井、垃圾箱、明沟等喷洒药水一次，夏季（6月、7月、8月）每月一次，每年灭鼠二次。
5、公共灯具、宣传栏：每月擦抹二次，目视基本无灰尘（2米以上部分每季度擦抹、除尘一次）。
6、设施设备用房：每周清扫二次。
7、休闲、娱乐、健身设施：每周清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。
8、停车场、公用车棚：每两天清扫一次，及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净。
四、公共区域绿化日常养护服务标准 （三级）
草坪：
1、保存率：保存率不低于90%
2、修剪：每年3次对草坪整治修 剪。
3、除杂草：每年适时除杂草五遍以上。
4、灌排水：干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。
5、病虫害防治：发生病虫害时及时灭杀。树木：
1、保存率：保存率不低于95%，生长正常。
2、修剪：乔木根据需要适时修剪，灌木每年适时整形修剪二遍以上，篱、球每年修剪三次以上。
3、除杂草：每年适时除杂草三次以上。
4、施肥：生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍。部分花灌木增施追肥一遍。。
5、病虫害防治：有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于二
次，控制大面积病虫害发生。。
6、其他：因人为或风害等因素造成的树木倾斜及时予以扶正。花坛花境：
1、每年有一次以上花卉布置。
2、保持花卉生长良好。
3、及时做好病虫害保护。
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修 （三级）
公共部位：
1、房屋结构：每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
2、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
3、屋顶：每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。
4、道路、路面、侧石、窨井盖：每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
5、屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池：每月一次对屋面泄水沟、
楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。
6、地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。
7、楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
8、凉亭雕塑景观小品：每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
9、休闲椅、室外健身设施：每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
10、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。供水系统：
（1）总体供水设施每月检查一次。 （2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。 （4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。 （5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
公共照明系统：
（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100％）。 （2）景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。 （3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。 （4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 消防系统：
（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。 （2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。 （4）每年对消防知识进行二次宣传。 智能化系统：
（1）弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。
（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修 电梯：
（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。 （2）每天应进行检查，检查记录存档。
（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。
（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。
（5）设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。
（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。
（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
（10）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。 排水系统：
（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。 （2）污水处理系统每年全面保养一次。 （3）暴气机空气过滤网每半年清洗一次。
避雷系统：
避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。
推荐第7篇：物业费协议
物 业 费 协 议
甲方：XX市XX物业管理有限公司（以下简称甲方）
乙方：XXXX有限公司（以下简称乙方）
乙方承租“XX广场”X楼(X—X)写字楼，经甲、乙双方友好协商，在租赁期间，就物业管理费收费达成一致并签订如下协议：
一、物业管理费收费标准
乙方承租写字楼建筑面积XXXX平米，物业管理费收取时间从20XX年XX月日止。物业管理费按人民币X.X元/平米收取，月物业管理费人民币XX.X元，每季度物业管理费XXXX.X元，年物业管理费人民币XXXX.X元。（乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方交付下季度物业管理费，若逾期，则每日按5%增收违约金，甲方应在收到物业费7日内向乙方开具税务发票）。
二、甲方的权利和义务
1、对房屋共用部位、共用施备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定物业管理费等相关费用。
3、依据本协议向乙方收取物业管理费等相关费用。
4、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修等有偿服务。
三、乙方的权利和义务
1、遵守甲方的物业管理制度；
2、依据本协议向甲方交纳物业管理费等相关费用；
3、装饰装修房屋时，遵守甲方制定的有关装修管理制度及《二次装修管理规则》；
4、不得占用、损坏物业的共用设施设备或改设其使用功能，因搬、装饰装修等原因需合理使用共用部份，共用设施设备的，应事先通知甲方并得到甲方书面许可后方可使用；
5、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
四、反商业贿赂条款：
反商业贿赂条款是本合同之必备条款，与本合同其他条款具有同等法律效力，请与本公司（乙方）签署合同之当事人认真阅读本条款，同意与本公司（乙方）签订并遵守如下反商业贿赂条款；
1、甲乙双方都清楚并愿意严格遵守中华人民共和国反商业贿赂的法律规定，双方清楚任何形式的贿赂和贪污行为都将触犯法律，并将受到法律的严惩。
2、甲方或乙方均不得对方或对方经办人或其他相关人员索要、收受、提供、给予合同约定外的任何利益，包括但不限于明扣、暗扣、现金、购物卡、实物、有价证券、旅游或其他非物质性利益等，但如该等利益属于行业惯例或通常做法，则须在合同中明示。
3、乙方严格禁止乙方经办人员的任何商业贿赂行为。乙方经办人发生本条第二款所列示的任何一种行为，都是违反乙方公司制度的，都将受到乙方公司制度和国家法律的惩处。
4、本公司（乙方）郑重提示：本公司（乙方）反对甲方经办人员为了本合同之目的与本合同以外的任何第三方发生本条款第二条所列示的任何一种行为，该等行为都是违反国家法律的行为，并将受到国家法律的惩处。
5、如因一方或一方经办人违反上述第二条、第三条、第四条之规定，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任。
6、本条所称“其他相关人员”是指甲乙方经办人以外的与合同有直接或间接利益关系的人员，包括但不仅限于合同经办人的亲友。
五、因履行本协议发生争议，由协议签订地法院管辖，签订地：XX市象XX路XXX号
本协议一式两份、甲乙双方各执一份，自盖章之日起生效。
甲方签章乙方签章：
日期：日期：
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商场物业费：是指商场的外部配套公共设施设备、清洁、秩序维护等方面的费用；商场管理费：是指商场管理公司，对商场的统一营销、推广（广告和策划）、内部秩序管理、清洁等方面的费用；此二者的费用有明显的区别，试想：商场只有物业管理，没有整体的策划和推广、市场定位、商场内部管理机制等，这个商场能有希望吗？物业管理费的法律依据，物业管理条例有明确的规定。
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协议书
甲方：沧州皓伟物业管理有限公司
乙方：
乙方为孔雀城B区23号楼________号门市安置户，甲乙双方就此门市的物业费交纳约定如下：
一、因王官屯拆迁安置补偿办法所规定的小高层免交五年物业费的权利人为乙方本人，因此该项免物业费的权利仅限于在乙方本人或乙方的直系亲属经营该门市（按该门市的营业执照法人为准）。若乙方把此门市对外出租或出售，则乙方自动放弃享受免交五年物业费的权力。
二、乙方应先按甲方规定的门市物业费收费标准交纳一年的物业费，自2012年10月11日起至2013年10月10日止计算的壹年期间乙方未对外出租、出售，并且在乙方自己经营的情况下，甲方应在2013年10月11日将乙方所交纳的上一年度物业费返还给乙方，同时乙方应该按甲方规定的门市物业费收费标准交纳下一年度的物业费。依次类推至2017年10月10日。2017年10月11日以后不管乙方是否自己经营该门市，乙方都应按照甲方的标准交纳物业费。
三、因本协议发生争议应双方当友好协商解决，如协商不成，双方均可向沧州市运河区人民法院起诉。
四、此协议一式两份，双方各执一份，自双方签字（或盖章）后生效。甲方（盖章）：乙方（签字）： 电话：电话
日期：日期：
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浅谈物业费问题
一、物业费的构成：
1.物业服务人员的工资，按规定提取的福利费等。
2.物业共用部位、共用设施的日常运作和维护费用(公共建筑，如过道、门厅、楼梯及道路环境内的各种土建维修费；公共照明费；易损件更新费等等）。
3.物业管理区域清洁卫生费用（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化肥清掏等）。
4.物业管理区域绿化养护费用（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费）。5.物业管理区秩序费用。 6.办公费用。
7.物业管理企业固定资产折旧。
8.物业共用部位公共设施被责任保险费用。
9.法定税费（包括：营业税、城市建设维护税、教育附加费等）。10.经业主大会同意的其他费用。
二、缴纳物业费是业主的投资行为：
你知道吗？缴纳物业费不仅仅是消费，更是对于小区物产保值增值的投资。
要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物业费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。
拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。
解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。 二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。 业主不交物业费到底损害了谁的利益 物业费到底是干什么的? 在谈到这个问题是，我们首先来看一个例子：
假设有10个人，必须在一起吃饭，不能散伙。根据他们的约定，采取凑份子钱的形式到餐馆吃饭。他们通过集体表决的形式（假设是7：3通过），选择了A餐馆。A老板每餐提供10个菜，费用是每人每次10元，共计100元，由A老板自己向各个顾客收取。结果某甲说：表决的时候，我本来就不同意选择A餐馆，我没办法改变决定，但我可以拒绝付费。某乙说：我发现菜里有苍蝇，我不得给钱了。于是，老板只收到80元。 A老板觉得吃亏了，但又不想失去这笔生意，于是将原来的10个菜减成了8个菜。第三个人跳起来了：我钱没少交，为什么少了2个菜，我抗议，我不交钱了。这时，老板只能收到70元了。A老板要维持自己的利润，只有减少服务——再减一个菜。只有7个菜了。这里面有7个人守约交费，A老板最终也只提供了7个人的量，但是10个人吃7个人的菜，有3个人白吃白喝，那自然就不够吃了。虽然那7个人的支出没有变化，但是收获自然减少了。 试问一下：
1.这里面谁受益？谁受损？ 2.那三个白吃白喝的人吃的到底是谁的钱？ 3.这里是A老板的错还是顾客的错？
答案是显然的。但是现实中那7个人都不会做声的，因为那3个人吃的是7个人共同的钱，即所谓的公共财产。如果哪个要站起来制止他们白吃白喝，必然遭受那三个人的群起攻之，因为你的主张侵犯了他们三人的利益，即所谓私有财产。中国人一向喜欢明哲保身，对侵犯公共财产的行为，人们总是希望别人来主张正义。按理说，这三个人占了这么大的便宜却无人敢指责，应该躲一边偷着乐去。但是，现实不是这样的，其实他们心里良心也不安，于是得为自己白吃白喝找个貌似正当的理由，来自欺欺人。所以就出现了这样的怪现象：付费的7个人敢怒不敢言，默默无声，成了被宰羔羊；白吃的3个人端起碗吃饭，放下碗骂娘，还理直气壮地说：老子饭是要吃的，钱是不付的。 看到这个比方，大家一定觉得很荒谬：不可能哟，那7个人怎么那么傻，要供他们白吃白喝呢？是的，确实很荒谬。但是现实生活中, 这种现象在有个领域就广泛存在，那就是物业管理！
这里暂不谈为什么不交物业费，只谈不交物业费损害了哪些人的利益。很多人认为是物业公司。不错，物业公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是业主，是交物业费的业主。很多人以为惩罚物业公司的最有效手段就是不交物业费，其实是错的。这是同归于尽的做法，受伤最大的其实是业主！很多人以为别人不交物业费与我无关，其实是错的。因为他不交物业费，就像有些人蹭别人的WiFi一样，他在蹭你的物业费！很多人以为物业管理越来越差是物业的问题，其实也是错的。业务只能是越做越熟，越做越好的，没有越做越不会做的道理。也没有几个物业不想把事业做大做好的。其实问题还是出在业主身上。试问：一个家败了，是管家的责任还是主人的责任？你履行了合同吗？如果没有，你怎么好要求别人要好好地履行合同呢？
可悲的是，守约的业主，你可以任性地骂物业、骂业委会，但是就不能说不交费的人！你要敢说他们，他们就说你收了物业的好处费，你是物业的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要锄奸的大气凛然的样子，群殴你，欲将你置之死地而后快！这时，主张自己正当权利的人反而成了过街老鼠！其实，稍有理智的人都知道，到底谁是真正的老鼠。不交物业费能惩罚物业公司吗？回答是：能！但是微不足道，且两败俱伤！
对物业公司而言，收不齐物业费，充其量就是没有多的钱给员工加工资，最坏的结局是卷铺盖走人。但这是个消耗战，过程很漫长。没有钱，他可以换人减量呀，把原来的形象大使换成老弱病残，把原来每天一次的清洁卫生变成每周一次，房屋、下水道、化粪池、管网、电梯等检修，大家反正又看不到，得过且过吧，坏了就叫业主动用大修基金得了。不出钱？可以，那就等，反正又不是我物业的房子，又不是我物业在使用。
对业主而言，垃圾遍地，盗贼猖獗，设施设备到处都是坏的，这样的环境谁受罪？当然是业主。为什么会这样？症结还是在业主身上。不交物业费，对侵犯公共财产的行为不管不问。前者叫做不履行应尽的义务，后者叫做主动放弃自己的权利。不履行义务，不主张权利，那还谈什么契约呢？只是可怜了那些认真守约的业主了，他们被绑架在这条泰坦尼克号上，眼睁睁地陪着他们沉入海底。
在台湾和香港，不交物业费是不可思议的。物业公司也不管某个业主交不交费的问题。谁管？业委会！如果你不交物业费，就意味着你就侵犯了其他业主的利益，业委会就要控告你。中国大陆的物业政策常常与众不同。让业委会管理小区，却设障碍阻止业委会注册法人资格，业委会就是个无钱无权的活雷锋；让物业分担政府的职责，却没给物业执法的权力和条件！所以就有了这样的矛盾、那样的困难，纠结成了中国大陆物业这团乱麻！
物业费有两个基本用途,：
1、是保证小区的卫生、秩序,使业主生活在一个良好的环境中;
2、是通过日常的设备、设施的保养,使业主的产业保值增殖。你以为不交物业费能伤害物业公司吗?你不能。少数人不交,物业公司可以降低服务标准,多数人不交,物业实在无利可图,可以不干。剩下的设备、设施的维护,环境,卫生等受到影响,倒霉的是谁?还不是业主自己?你现在住的不是公家的房子,什么都不交,东西坏了有国家负责。现在,你必须对自己的一切负责。电梯坏了,水泵坏了,对不起,动用大修基金,用完了,大家凑钱,你不出,没关系,别用。
因此,不管是什么原因,我们都应该坚决反对不交物业费。这种现象不仅严重败坏了小区的风气,伤害了包括不交费的业主在内的的道德与心灵的健康,破坏契约精神,影响业主,小区的安定,也伤害了所有人的根本利益。不管从理性、道德、人心、,得到了服务而不交物业费, 本质上,这与自己毁自己有什么区别?, 小区是大家的,不是你.一个人的。如果大家都按时交物业费,你不交,这是占大家的便宜,请问,您良心上过得去吗?以后大家还怎么做朋友,当邻居?不管以什么理由不交费,受伤害的都是全体业主。
三、粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：
1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水， 门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；
2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；
3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；
4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；
5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。
1、因工程问题拒交的应对方法和措施：
从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。 三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。
2、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：
业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：
1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；
2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。
3、房子空置也要交物业费：
【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。
●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。 ●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。
●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。
4、对无任何理由拒交物业费的老赖。
采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。
5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。
综述：在这里特别提请广大保利邻居注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，实在“无药可救”的可以按规定走更换物业程序。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。
保利城 小哥
2017年6月5日星期一
第11篇：催收物业费
催收物业费
律 师 函
：
今受MMMMM物业管理有限公司(以下简称“MM物业”)的委托，本律师事务所指派本律师为其代理人，全权解决与你拖欠物业费纠纷。现就相关事宜致函如下：
你在MM小区之住宅，目前已拖欠 - 期间的物业管理费及电梯使用费 元，违约滞纳金 元。本律师认为，MMMM物业管理公司按照天鹅湾小区业主委员会与该公司签署的《物业服务合同》，履行了相应的义务，你同时也享受到该公司提供的服务，你就应该按照双方签署的合同履行缴纳物业服务费的义务。我国房地产相关法律及其司法实践，不支持把房屋质量遗留问题作为拒交物业费的理由。
你的拖欠行为，既不符合社会公德要求，也违反了《物业管理条例》等法律规定，已经构成严重违约，侵犯了MM物业的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。
为此，本律师提示你，收到本律师函后，务必在十日内即2014年3月25日前缴清拖欠的物业费，望你能慎重对待！如你仍然继续违约，本律师将视为你放弃双方最后友好协商的机会，本律师将依法起诉你，在追偿物业费的同时追究你因拖欠物业费应承担的违约责任及催款产生的诉讼费用！
届时，本律师将申请法院采取诉讼保全等措施，因本案诉讼给你的家庭生活和个人名誉造成不良影响，将由你完全承担！
最后，希望你积极履行上述给付物业费的义务，避免因司法强制执行措施而导致不必要的经济损失。希望你认真考虑，仔细权衡！
特此函告
律师：
2014年3月15日
第12篇：物业费缴费通知
物业费缴费通知
尊敬的业主（住户）：
您好！自2013年6月18日交房，在过去的一年里，感谢您们一直以来对物业服务的支持！我们将继续本着“科学规范的管理，竭诚高效的服务”理念倾尽所能为您提供优质的物业服务！
“万业锦江城”共有1460户，现已交房1359户，装修业主518户，已入住业主242户，其物业服务工作艰巨而繁重。物业服务费是维护公共区域的保洁、秩序维护、小区绿地养护、房屋及小区公共部位和设备设施的养护及小区日常管理等工作的根本保证。根据《前期物业管理服务协议》中的相关约定，业主应于6月18日起交纳2015年度物业服务费(费用按一年交纳)。为保证小区物业管理服务工作的正常开展，请尚未缴纳2015年度物业服务费的业主尽快到物业服务中心交纳。如有不便我司将派专人上门收取，敬请配合。
感谢您对物业工作的理解支持，祝您和您的家人生活愉快！让我们携手共创安全、整洁、完好、温馨的和谐小区。
鼎力物业服务电话：27998998
长乐鼎力物业管理有限公司
二〇一四年五月二十六日
第13篇：律师函 (物业费)
江苏**律师事务所
地址：江苏省溧阳市燕山中路28号福田中心2502室邮政编码213300 电话：（传真
关于要求支付物业管理公共服务费的函
致：尊敬的****18 幢 3单元 402 号业主：
江苏**律师事务所受委托人时代景城物业服务中心（下称：****物业）的委托，出具本律师信。为迟延支付物业管理公共服务费一事，特致意如下：
按照您与****物业签订的物业管理服务协议，您应向****物业支付
【2013】年物业管理公共服务费合计【 1072 】元。虽经****物业催促，您或许因为工作繁忙或其他原因至今尚未支付该物业费。由于您未按约定缴纳物业管理公共服务费，****物业的相关服务工作受到了一定的影响。
鉴于您长期以来对****物业的信赖与厚爱，为避免给您造成不必要的损失与负担，本律师为此代表该公司声明如下：
1、请您于收到本函后【15】日内到****物业服务中心缴纳物业管理公共服务费【 1072 】元。
2、如逾期支付，我所将按照****物业与您签订的物业管理服务协议之规定，依法维护****物业的合法权益。由此给您造成的诉讼费、律师代理费及其他不必要的损失，敬请谅解。
特此函告
江苏****律师事务所
***律师
2014年 5月8 日
第14篇：物业费公示
公 示
南通百威物业有限公司是经南通市海安工商行政局和相关职能部门批准成立的从事物业管理的专业公司，座落于海安开发区迎宾路261号，主要服务于南通威隆国际商贸有限公司（海安不锈钢、铝型材市场）是独立核算的法人单位，我公司受南通威隆国际商贸有限公司的委托负责海安不锈钢、铝型材市场物管，其主要职责：负责市场内的保洁、水电费的收取、市场的安全保卫、出租房屋的修缮、水电设备的更换和维修、以及市场正常运转之保障。目前公司有各类专业人员十二人。海安不锈钢、铝型材市场
一、二期工程53000多平方米巳经完成，2013年8月份陆续招商入驻，2014年上半年市场巳基本形成，现有各地经销商80多家，年成交额八亿元。为完善公司管理、确保市场良好运转，经公司财务预算，南通百威物业有限公司年运营成本每年不得低于60万元，其成本构成：人员工资40万元、各项管理费用15万元（主要是财务费用、修理用耗材、备件，水电费等），各种工具、设备维护、折旧等5万元。拟收费标准：一楼物业费每平方米每月2元（含仓储操作用场地）；二楼物业费每平方米每月1元；三楼物业费每平方米每月0.8元。特此公示。物价举报电话12358
南通百威物业有限公司
2015年12月19日
第15篇：写字楼物业费
写字楼物业费
写字楼物业费是指写字楼的产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。是在写字楼租赁过程中必须产生的费用。
写字楼物业费
1、写字楼物业费的构成
写字楼物业费包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。
2、写字楼物业费管理办法
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，写字楼物业费也是一样。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
从规定中也可以看出，不是所有地方的写字楼物业费都是一样的，根据写字楼地段、品质和各地规定的不同，写字楼的物业费也不尽相同。（更多资讯：写字楼物业管理 ，写字楼物业费）
第16篇：物业费诉讼时效
大渡口某小区业主欠费4年 物管起诉已过期损失2500元
2013年11月13日 08:31 来源：华龙网-重庆商报 字号:T|T
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原标题：业主欠费4年物管才起诉损失2500元
他4年都不缴费，我们催了他很多次……
我没收到催款通知，他们服务不到位。
商报图形 徐侨唯 制
商报记者 吴光亮
重庆商报讯 大渡口某小区的业主陈鑫，拖欠4年多的物管费共计7500多元.在多次发函催收无果后，今年8月，物管将他告到法院。然而，因为两年诉讼时效的问题，物管差点只能收回3750元。昨日，记者获悉，通过法官的调查取证，7500元中有2500元无法证明存在诉讼时效中断的情况，法院判决了陈鑫支付给物管5000元物管费。
排污管“扯拐”埋下病根
陈鑫是大渡口某小区业主，在小区内拥有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墙面等遭受不同程度的损坏。经陈鑫估算，损失达到了3万多元。
事发后，陈鑫找到开发商、建筑商和物管协商，获得了2.5万元的赔偿，但陈鑫觉得这笔赔偿不足以弥补自己的损失，继续要求赔偿，但开发商等方拒绝再支付任何费用给他。此外，陈鑫家的排污管问题依然没有得到完全解决，不时出现堵塞和污水倒灌的现象。 因为排污管的问题没有被妥善解决，以及不满小区内的清洁等问题，从2009年5月起，陈鑫拒缴物管费。
物管发函催款4年没回应
因为一直收不到物管费，小区物管不断发函催收。从2012年7月5日起至今年4月，物管向陈鑫发了2次信件、1次特快专递，还在陈鑫家门外张贴过几张催款函。可是，这一切努力依然无效，物管寄出的2封信和1封特快专递都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接电话等原因退了回来。
今年8月1日，小区物管向大渡口区法院起诉，请求法院判令陈鑫支付2009年5月至2013年5月间拖欠的物业费用共计7500元。庭审时，陈鑫表示，自己一直住在该小区，拖欠物管费属实，但这是因为自家排污管问题没有得到妥善解决，以及物管服务不到位造成的。
“物管向法院主张的部分物管费用也已超出两年的诉讼时效，而且物管服务不到位，请法院依法驳回物管的诉讼请求”，陈鑫向法官表示，他自己从来没有见到过物管张贴的催款函，也没有收到过物管寄出的催款信。
2500元物管费被拖没了
法院审理认为，陈鑫提出的部分物管费已超过诉讼时效的问题，因追索物管费属于一般债权，依法适用两年诉讼时效的规定。小区物管在今年8月1日提起诉讼，所以从2011年8月1日至物管请求支付至2013年5月的这部分物管费，没有超过诉讼时效。
至于陈鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管费，本已过了两年，但经法官调查，有存在法律规定的诉讼时效中断的情况。诉讼时效中断是指在诉讼时效期间，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。
在本案审理过程中，小区物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明确标注了“催收物管费律师函”字样，收件人地址和姓名也与陈鑫的住址信息吻合。虽然这封信件在2012年10月1日最终被退回，但陈鑫此前已承认自己常住在小区内，在信件递送的一个多月时间里，信件均被退回，但可以认定为属于拒绝签收。所以，这封催款信可以作为物管向陈鑫催收了物业费的依据。
基于以上原因，法院一审判决了陈鑫需缴纳2010年10月1日起至2013年5月的物管费和违约金共5000元给小区物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管费，则因为已过诉讼时效，法院未予以支持。
第17篇：物业费催款函
天贸大厦物业服务中心
催 款 函
XLBG2201-58
尊敬的 女士/先生：
贵户 于 入伙，从 年 月至 年
月，所欠费用共计 ，其中：物业管理费 ，水费 ，电费 ，公摊电费 ，滞纳金 。根据《前期物业服务协议》、《临时管理规约》之规定，您应于 月 日前缴清上述所欠款项。逾期未交，我处将按每日万分之五收取滞纳金并采取限制服务措施，由此产生的一切后果由贵户承担。
如您已经缴清相关费请毋须理会本函。以上事项如有不明之处，请致
电 与管理处联系。
特此致函
管理处
年 月 日
第18篇：关于恢复全价物业费的方案
关于恢复收取全价物业费的方案
尊敬的领导：
0000紧紧围绕着公司宏观战略目标，在000区人民政府、0000建设委员会、0000房管局、000街道及0000社区的大力指导和支持下，00000地产有限公司已如期完成了对000一期设施设备的整改如：人行翼闸、门禁、监控及周界系统、路沿石、路灯、公园；车库取得备案证；幼儿园竣工备案并投入使用等共涉96项，投入费用共计3亿多元。至此，对000项目物业，地产公司从2016年4月1日起不再承担“下浮的30%”物业管理费用，政府将撤除遗留问题处置领导小组办公室。
0000物业管理有限公司（以下简称我司）为强化物业管理、巩固并提升成果，形成小区物业良性的长效管理机制，全面提升物业公司提升物业服务品质，具体方案如下：
一、已完成工作成果 (一) 客服工作
以日常业务区域为标准划分责任，在每片区装修巡检、空置房检查、业务处理、费用催缴上做到了责任到人;对内又进行业务联系，如：共同收取费用、共同处理投诉、报修，共同解决当天问题等，使工作效率明显提升。
1.团队培训：狠抓团队建设，加强员工专业素质培训，强化客服中心每位员工的服务意识，近半年客服课组织各种培训52次。
2.社区文化活动：从2015年8月开始小区实行周周有小活动，月月有大活动,共计开展了30次社区文化活动,2016年还将继续举
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办大型的文艺演出，丰富业主文化生活，增进业主和物业的感情，提高收费率。
3.客服中心从2015年至今受理业主报事报修共计5723件，其中开具派工单514件，报事报修回访率：100%。代收发邮件共535件；邮件收发完好率:100%。业主户内整改问题，协调完成整改：80户。
(二) 工程工作
在维修业务量大、任务重的前提下，全体人员扎扎实实完成各项任务，为做好服务工作奠定了良好基础。如：多次疏通下水道等敬业精神，较强的团队精神表现出了较好业绩，为公司发展打下了良好基础。
1.智能化系统：
（1） 视频监控系统：因各种原因导致视屏监控系统损坏较多，工程课截至目前共计新增和修复视频监控80台；
（2） 楼宇可视对讲系统：完成26栋单元楼楼宇对讲主线维修、单元楼大门门磁锁安装完成、门口机安装；
（3） 周界红外报警系统红外对射系统：新增46套对射系统、电子围栏新增500多米；
（4） 背景音乐系统：完成42套背景音乐系统，在不影响业主休息的前提下，定时播放各种音乐，让业主更好的感受音乐带来的无线乐趣，全身心的放松，打造美好和谐的家园；
（5） 停车场管理系统：6套道闸安装完成，道闸安装后能更好的对车辆进行管控，及时登记车辆进出情况，确保小区广大业主的安
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全；
（6）人行翼闸系统：6套系统维修完成，人行翼闸维修好后，能更好的对进出小区的人员进行管控，及时登记，从而避免外来人员随意进出小区，这样做也能确保小区全体业主的安全，打造良好的小区秩序。
2.消防系统：
消防关系你我他，做好消防工作，是为了加强和创新消防安全管理，落实责任，强化预防，整治隐患，夯实基础，进一步提升火灾防控和灭火应急救援能力，不断提高公共消防安全水平，有效预防火灾和减少火灾危害，为小区业主安居乐业创造良好的消防安全环境。主要做了如下消防安全工作：恢复感烟、感温、消火栓按钮、广播、模块、手报、声光等所有消防主机可显示系统设备点位7000多个；新增灭火器3400多个，枪头水带1000多套；风管维修2000平方。
3.其他：
（1） 小区路沿石破损，现路沿石更换3000多米，整齐美观，路面平整，打造良好的小区环境；
（2） 小区路灯部分破损，现路灯新增72盏，随着夜幕的降临，一盏盏路灯照着回家的“路”，迎接辛劳了一天的业主，让黑暗的恐惧随之远离，充盈您的将是无限的温暖；
（3） 新增老年活动中心和儿童游乐园，能更好的增加老人和儿童业余生活乐趣,增加彼此间的沟通，尽情享受美好时光。
（4） 污水管网更换600多米和污水井及井盖更换260个； （5） 更改楼栋下水管10多处；
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（6） 疏通污水管网累计20多次； （7） 完成园区的10个化粪池的清掏。 (三) 秩序工作
秩序课大范围调整人员，在思路转变，人员调整中发挥了较好的工作场面，确保了工作秩序的正常运转。全年工作中也表现出了一些好的个人及积极工作者。
1.每周进行消防理论培训，提高员工的消防安全意识；提高管理层对员工进行安全知识教育的理论水平；将全面提升本单位员工的自防自救能力及维护本单位消防设施能力。
2.2016年实行人车分流，保障良好的人车分流环境，车开到小区里以后，直接开到地下车库，保证地面行人的绝对安全，同时也减少了噪音和空气的污染。让小区院落变成一个绿地公园步行街！
3.4月份组建特勤队，4月份29日特勤队员正式上岗，为更好的开展秩序课的工作，提高工作效率，给小区业主提供更好的优质服务，降低小区各类案发率，以及各种突发事件能够得到及时有效的处理，鉴于此物业公司组建一支特勤队，从入职开始进行严格管理，专业化培训，并进行实操演练，在广大员工队伍中树立标杆形象，对外展示我司秩序员的飒爽英姿，在巴南区人民心中树立我司物业服务品牌。
4.完成00000、00000车库备案资料提交。
(四) 保洁绿化工作
本部分人员团结互助，积极肯干，不怕苦、不怕累、不怕脏，显出了较强的吃苦精神和服务意识。在主管坚强有力带领下及全体人员的努力中，在圆满完成本职工作的同时，做了大量的集体劳动工作。绿化课在草坪、树木、浇水、施肥、防治病虫害等工作中作出了积极
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努力。
1.绿化工作：修剪草坪4次；对草坪及灌木的施肥2次（主要是撒水溶性复合肥）；植物病虫害防治8次；灌木及乔木修枝整形5次。
2.保洁工作：清洗景观河沟1次；四害消杀6次；车库清洗6次；卫生死角大清洁24次；员工培训48次。
二、下一步计划工作 (一) 客服工作 1.建立VIP业主档案。深入了解业主的信息，建立VIP业主分级管理机制，由专职的不同层级的管理人员进行定期的客户关系维护；全方位、多维度的与业主进行沟通交流，增强物业与业主之间的信任感，提高业主满意度，提高收费率，为完成预算目标打下坚实基础。
2.强化内部培训工作。包括服务意识、工作技能、法律法规等方面提高员工核心竞争力。开展多种类型的催费工作。
3.提升服务质量，构建“一站式”服务体系，全天候受理业主报事。狠抓员工礼仪形象、服务态度、上门服务流程、工程遗留问题的整改跟进工作；对重点客户关系的维护100%；力争今年业主满意度85%。
4.礼仪礼貌：进行礼仪礼貌的反复培训，加强员工素质，提升修养，达到相应的服务标准，面对业主保持微笑，拉近和业主的距离，为收费打好伏笔。
5.狠抓回访工作，掌握业主需求意见，提高业主满意度。主动与业主进行沟通,了解业主欠费的原因,分析业主欠费的动机与实
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质,多提倡欢迎业主对服务过程中的质量问题提出意见与建议,同时耐心向其解释物业管理服务的内容，告诉他公司全体员工为小区居民提供整洁、舒适生活环境的同时也付出了辛勤劳动,业主既然享受了各项服务,就应该交纳相应的服务费。
6.加大社区文化活动的推广力度，丰富社区文化活动的形式，着重在大型社区文化活动的推广工作，覆盖小区所有装修入住业主，提高业主满意度。
7.建立业主投诉体系，推行首问追究制，抓好业主投诉的每个环节，提高业主满意度。
8.为业主提供便民服务：建立生活服务便民中心，引进24小时自主快递柜。
(二) 工程工作
加强设施设备的巡查频率，配合客服课做好报事报修工作,及时跟进上门服务、工程遗留问题；加强部门内部管理，增加培训次数；加强与地产公司沟通、协调，全方位掌握工程遗留问题，有效推动、监督、配合地产公司工程遗留问题的解决，全面提升整改的速度及质量管控。工程主要做如下工作：
1.2.3.2#车库的整改、30-32栋周边的绿化、污水管网的整改；园区内1-7#车库地面做环氧地坪漆；
加强园区内设备设施、电梯的维保和检查力度。
(三) 秩序工作
物业安全管理的重点是防范。加强夜间安全巡查；采取将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、可视对讲门禁、安全维护员定点巡逻、24小时控制中心值班机制相结合的安全管理方式对小区安全进行管控；重点突破车辆管理，使小区实行人车分流，把火灾
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事故案件消除在萌芽状态，不因管理原因出现任何安全事故，实现安全责任事故零的突破。
1.2.每月一次消防知识培训及119冬季消防实战演练；对小区实施人车分流车辆管理。对小区内摩托车、单车乱停乱放的现象进行规范；
3.4.配合施工方00000、00000对环氧地坪施工；
停车收费备案工作，尽快取得《000市室内停车许可证》。
(四) 保洁绿化工作
地面干净整洁，无杂物、无积水，定期清理垃圾；了解辖区内各类绿化植物的品种、名称、特性，准确的把握各类植物的施肥、修剪、补栽、消杀规律，合理准确的进行绿化养护，力求做到植物长青，生长茂盛，赏心悦目。
1.保洁管理
（1） 采用多种服务保障，培养员工保洁意识，使每一个保洁员不仅要保持自己区域内的工作达标，还有义务维护整个物业清洁形象；
（2） 实行三级检察（项目经理抽查、主管定检、班长员工自检）和品质相结合的质量检查考核和清洁验收制度；
（3） 实行片区划分责任到人制度，推行五定管理原则：定人员、定时间、定区域、定质量、定任务，实施专业作业，强化服务质量，方便质量控制；
（4） 实行上岗和在岗人员培训工程，根据不同阶段的各种变化和服务质量要求，组织员工进行针对性再培训，促进员工提高清洁服
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务技能和自身素质，满足高质量的服务要求；
（5） 严格按照标准程序考核开展工作，对违规人员一律严惩，不合格者辞退。
（6） 加强细节化管理。 2.绿化管理
（1） 制定绿化养护方案计划； （2） 建立绿化档案；
（3） 春季随着气温逐步回暖，各类蚊虫也将“活跃”起来。为进一步做好春季“除四害”工作，有效降低蚊、蝇、蟑密度，切实改善环境卫生面貌。近日，将组织开展春季消杀工作。重点对小区内绿化带、下水道口等进行喷药消杀工作。同时，向广大业主宣传除四害工作的重要性，充分发动大家的参与到除四害卫生工作中来，为广大业主营造一个整洁、优美、卫生的环境从源头杜绝疾病的传播。
物业管理服务费是物业管理企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的经济基础，我们将在曲区政府的大力支持下提升、美化我们共同的生活家园，给我们创建一个安全、祥和、舒适的居住环境，在此再次感谢区政府的大力支持！
0000物业管理有限公司 二〇一六年五月十一日
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第19篇：屯三里项目物业费收缴方案。
屯三里项目物业费收缴方案
一、现状简介：
屯三里项目由北京京茂房地产开发有限公司开发，位于朝阳工体北路与春秀路交汇处，项目主体由北楼、南楼和中楼三座楼构成，户数828户，精装修。土地使用权性质有住宅、公寓和商业，民用自来水，商业电价。屯三里项目分为三个单元共 户，其中一单元374套，二单元340套，三单元114套。 一单元：
共374套房屋，已入住304户，物业费已交至或冲抵至2013年底以后的共有250户，应缴费54户情况如下：
二单元： 共340套房屋，已入住262户，物业费已交至或冲抵至2013年底以后的共有83户，应缴费179户情况如下：
三单元：
共114套房屋，已入住97户，物业费已交至或冲抵至2013年底以后的共有29户，应缴费68户情况如下：
二、收费分析：
一单元收楼最早，入住户数最多，楼内很多是经营或办公，
二、三单元以住户居多，自住比例略高于一单元。据不完全统计，在目前已接触的业主中，存在问题的比例高达60%，主要的问题有精装修存在问题，空调漏水造成装修受损，地埋管漏水需维修及装修恢复，空调不制冷，冬季室内温度低，可视对讲不能正常使用以及对物业服务不满意等等。
目前物业公司客服部人员只有一单元管家是以前的员工，其他所有人员都是四月份以后才到岗的，对于公寓部分的情况，尤其是
二、三单元的情况，才刚刚开始进行摸底。
通过客服人员的摸底，将欠费业主大致分为以下几类：
1、近期交纳类。
2、异地出差类。
3、无法联系类。
4、遗留问题类。遗留问题类中再细分成三类，一是自住型，二是出租型，三是空臵型。
三、方案及措施：物业费催缴方式主要有电话催缴、入户催缴和措施催缴。
1、电话催缴。由于物业公司客服部人员绝大多数都是刚刚到岗的，对于之前各种问题都不太了解，对于楼内的情况也不熟悉，所以近期主要的物业费催缴形式就是电话催缴。让客服人员以新到岗的名义，与业主建立联系，顺便催缴一下物业费，同时试探业主的反应，了解业主房屋的状况以及家中的问题。 (1) 对于近期交纳类的业主，要保持一个适度的频率，即不能听业主说来交，就再也不管，全凭业主自已决定；也不能没完没了地催，让业主觉得烦。这就要求打电话的时候，当业主答应来缴纳物业费时，要明确业主交费的时间，比如“您大概什么时间过来，我好等您”，明确业主来交费的时间后进行记录，在业主交费的时间前一天，再次与业主进行电话联系，确认一下业主是否第二天真的过来缴纳物业费，确认后，业主来交费时向业主表示感谢。如业主不能明确交费时间，有两种可能，一是业主确实不能确定自己什么时候有时间；二是业主有拖欠物业的想法。对于第一种情况，就需要我们来帮业主确定时间，比如了解业主是否在北京，在北京哪里，为什么不能明确交费时间，我们可以派人上门收缴。对于第二种情况，更需要客服人员紧跟不舍，业主只是刚有拖欠物业费的想法，这时候一定要趁热打铁，不能让他自己演变。提供有针对性的服务，不断地与业主联系沟通，最终把业主从拖欠的想法中拽出来，让他成为按时缴纳物业费的好业主。
(2) 对于异地出差类的业主，要了解业主出差的地点，出差时间的长短，如果出差地点不远，时间不长，则可以耐心等待一下，记录好业主回京的时间，在业主回京后打电话问候一下，顺便再提出收取物业费的要求。如果业主出差地点很远，时间很长，则可以给业主提供公司帐号，请业主转帐或汇款。
(3) 对于无法联系类的业主，电话打不通，要到客服档案室查一下业主的入住处档案，看看电话是否记错，有没有第二联系人或紧急联系电话，最终与业主建立联系。如果都没有，则改用入户催缴或发函催缴等方式，与业主取得联系。 (4) 对于遗留问题类的业主，要详细了解业主提出的问题，并记录。将记录的问题与相关部门进行研究磋商，解决问题本着先易后难，先急后缓的原则，逐步解决。这其中有一个环节要重视，就是在业主提出问题后，经过研究磋商后，应该给业主一个回复，就是问题如何处理，大概需要多长时间等。哪怕是什么具体的细节也无法答复，也要给业主一个回复，让业主知道物业公司对他家中的问题重视，有人在想办法给他解决问题。
2、入户催缴。
入户催缴的优势是与业主面对面交流，交流的时间比打电话更好控制，对业主也能有更直观的了解。另外对于出租户，可以给租户施加一定压力，让租户协助我们向业主催缴物业费。
（1） 对于近期交纳类的业主，入户催缴可以有效地将物业费收取。“正好您在家，不如今天就把物业费帮我交了吧”，业主很难拒绝。另外，对于正常缴纳物业费的业主，物业公司应该定期进行走访，了解业主的需求，以及业主对物业服务工作的满意程度，及时进行解释和整改，把业主关系维系住。
（2） 对于异地出差的业主，业主回来不会向物业公司报告，这时候就需要频繁地敲门，才可以在第一时间发业主回来，而及时采取适当的方法进行物业的催缴。另外客服人员每天到不在家的业主门口看一下，有助于及时发现业主家的问题，可以清理业主门口的小广告，如果听见哗哗哗的异常声响，也可及时联系业主开门查看，避免或降低发生跑水、着火等事故概率和事故造成的损失。
（3） 对于无法联系的业主，客服人员每天到业主家去敲门，才可以在第一时间发现业主房屋使用情况的变化的，比如空臵了很长时间，突然有一天有人住了，或是有人打扫卫生了，这样的机会就可以让我们与业主取得联系。 （4） 对于遗留问题类的，业主往往描述问题的时候不能够准确、详细和客观，入户查看问题的现场情况，有助于更准确、详细的了解业主家中的遗留问题，有助于制定更切合实际、更具可操作性的解决方案。当入户时，我们尽可能地通过与业主面对面交流的机会，让他感受我们给他解决问题的真诚态度。
3、措施催缴：由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是整个物业区域内的全体业主，而不是针对某一家某一户的服务，物业公司也不可能因为某一家某一户业主不交物业费而停止物业服务工作，所以个别贪图小利的业主就“躲费”、“逃费”。另外，大多数业主对物业管理的了解只停留在表面上，非常简单地将房屋所有的问题统统归在物业管理企业，用不交纳物业管理费来要挟。这时候就需要我们采取一些措施进行催缴。
（1） 限制办理工商注册的相关手续。业主是自己办公司也好，还是出租给公司也好，物业公司协助办理工商注册相关手续的前提是缴清所有物业相关费用。这一点将从现在开始就作为硬性规定，理论上没有特殊情况。
（2） 限制办理车位租赁手续。车位租赁有两种方式，一种是提高未缴纳物业费业主租赁车位的车位租金，对于已全额缴纳物业费的业主实行优惠。比如将现行的年车位租金从1200元/月，提高至1500元/月，把车位租金从1500元/月，提高至1800元/元，已缴纳物业费的业主还按原价格执行。另一种方式是后期对于恶意欠费的业主使用的，即不出租车位给恶意欠费的业主。
（3） 购电限制。对于那些“躲费”、“逃费”的业主，我们需要有一定的手段和措施将他们逼过来，购电量限制是一个非常好用的方法。有问题不怕，可以解决，可以谈，但问题就怕被搁臵，一放下去就不知道什么时候了。所以要通过这种手段和措施，让业主来解决问题，业主的问题解决了，我们的物业费也就收上来了。 （4） 其他措施。几百家业主，家家户户的情况都不尽相同，这就需要我们在面对个性问题的时候区别对待，找出最容易突破的方向，最适合解决问题的方法。这也要求客服人员尤其是管家，不断地与业主进行沟通联系，随时了解业主家中的具体情况，有时候原有的问题解决不了，但通过我们后期的努力，耐心的等待和温馨的服务，也可化解业主心中矛盾，最终扭转局面。
四、目标：
通过上述的分析，有针对性地采取有效措施，计划五月份完成收费率至35%，六月份完成收费率至40%，七月份完成收费率至45%，八月份完成收费率至50%，九月份完成收费率至55%，十月份完成收费率至60%，十一月份完成收费率至65%，十二月份完成收费率至70%。 上述目标是基于各月份到期收费的户数、业主家中问题解决的难易程度以及业主对抗情绪的强烈程度制定的。鉴于有20%以上业主家中存在各种问题难以在短时期内解决，故2013年目标任务暂定为70%。
五、面临的问题和困难。当前物业面临的最大问题有两个：
1、前期遗留问题迟迟得不到解决，业主的积怨越来越重，问题越来越多，范围也也越来越广泛。而物业公司的能力有限，根本无法制约施工单位，甚至还要请求施工帮忙，所以施工单位对于物业提出的问题要么视而不理，要么敷衍了事，使问题得不到及时有效地解决。要想解决这个困难，有两个办法，一是所有施工单位结帐必须有物业公司的签字，确认该单位责任的问题已全部解决；二是自行解决问题，尤其是装修恢复的问题。因为当时房间装修都是统一施工，物料全部是集中采购，施工工人也是流水线作业，所以现在一户一户地维修成本较原统一施工时要高得多，而且各种装修材料例如木地板、壁纸等均在颜色、花纹上存在一定的差异。为了统一样式，最大程度降低这种差异，最大程度降低物料采购成本，可以由京茂房地产对各标段的主材统一定购一批备料，之后的维修只要出清工辅料就可以了，维修时也不用再受三家精装单位的制衡。具体解决方法详见《屯三里项目遗留问题处理流程》。
2、流程不清，权责不明。华尔顿集团、京茂房地产和达尔文永利物业之间的权利不清晰、责任不明确，让工作向前推进时非常迟缓，很多精力都花在处理各种关系上，很多时间都浪费在一环又一环的审批中。
第20篇：物业费催缴各部门联动方案(试行)
物业费催缴各部门联动方案（试行）
针对目前物业费收取的关键阶段，为进一步促进物业费用的收缴，不错过任何欠费业主到物业前台办理业务的机会，发挥各部门服务流程联动机制，本着各部门相互配合、相互支持、相互理解、认真负责、杜绝推诿的工作原则，为实现掌握实情、坚持原则、应收尽收，缓和矛盾、规范服务的目的，特制定本方案：
一、物业部门负责及时更新和核对前台放置的《物业服务费收费明细》；
二、前台人员应根据《物业服务费收费明细》对所有办理业务和咨询的业主和使用人进行费用查询，发现未缴费用应立即进行告知，并协助物业部门进行费用收取；
三、物业部门负责整理和向各部门提供欠费重点户的业主姓名和详细住址；
四、欠费重点户是指：电话联系不上、不接听电话、入户走访无人、无任何理由长期拖欠物业费、买二手房未办理过户手续的欠费业主；
五、当欠费重点户的业主或使用人来物业前台办理业务时，应采取如下服务流程：
前台人员应告知业主应缴纳物业费用，并及时通知物业部相关人员，物业管理员到场后询问有关情况后进行催收，沟通中涉及相关部门须协调解决的问题立即通知部门负责人到场，共同进行研究解决。如经解释业主仍拒绝缴纳物业费用，物业各部门将有权不予办理如下
业务，直至业主全额交纳费用为止： 1． 开具任何证明文件； 2． 办理装修手续； 3． 办理停车手续; 4． 补办和修复门禁卡等服务；
六、凡有下列情况：开发商前期遗留问题未解决、或因其他物业服务过程中存在问题未解决的欠费业主，属于一般欠费户；相关部门负责人有责任对涉及本部门的一般欠费户所反映的问题予以跟踪，协调各方尽快处理和解决，并及时与业主和物业部门对工作进展进行沟通，便于下一步的催费；
七、如遇其他特殊情况，由主管领导负责处理、解决；
八、本方案自即日起实施，望各部门认真执行。
XX物业管理处
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