2010年广州房地产金融运行情况与2011年展望
中国人民银行广州分行
一、2010年广州房地产金融运行情况
（一）房地产贷款增速先升后降，各月新增额波动较大
2010年12月末，广州房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额分别为3537.64亿元、1405.70亿元和2131.95亿元，同比增长20.0%、19.8%和20.1%，增速同比分别降低9.1个百分点、上升3.0个百分点和降低18.6个百分点。房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额同比增速自2007年11月达到高位后持续回落，2009年初跌至最低点后开始回升，于2010年4月达到新的高位，其中购房贷款余额同比增速大幅回升，已超过2007年的最高水平。2010年5月以来购房贷款余额同比增速迅速回落，而开发贷款余额的增速继续回升直到9月才有所下降。2010年以来各月的房地产贷款新增额波动较大。1月房地产贷款新增余额急剧增加，当月新增开发贷款、购房贷款分别为73.37亿元和93.89亿元，为历史最高水平，新增额在2月下降明显，3—4月回升明显，5—7月迅速回落，8—10月出现小幅回升，11 -12月再次回落。
（二）个人住房贷款余额增速较快，个人住房贷款发放额较2009年同期减少
2010年12月末，广州市个人住房贷款余额为1986.65亿元，同比增长18.8%。2010年1—12月，累计发放个人住房贷款618.49亿元，比2009年同期减少137.59亿元（见图2）。其中，发放新建商品房贷款359.91亿元，比2009年同期减少160.87亿元；发放再交易商品房贷款258.58亿元，比2009年同期增加23.28亿元。
（三）大户型住房贷款占比下降，但仍处高位
2010年1—12月，批准的个人住房贷款中，大于144平方米的大户型贷款占32.7%，同比下降2.9个百分点；大于120平方米小于等于144平米的住房贷款占比为11.2%，同比下降1.2个百分点；大于90平方米小于等于120平方米的住房贷款占比为28.7%，同比上升3.5个百分点；小于等于90平方米的小户型贷款占比为27.4%，同比上升0.7个百分点。批准的大于144平方米的住房贷款占比持续下降，10 N12月该类贷款占比为27.0%，较7—9月下降1.6个百分点。
（四）公积金住房贷款同比增速持续回落
2010年12月末，广州市住房公积金贷款余额308.56亿元，比年初增加37.43亿元，同比增长13.8%，增速低于商业购房贷款增速6.3个百分点。6月以后住房公积金贷款新增较多，6—12月新增额达30.98亿元，占本年新增额的82.8%。住房公积金贷款与个人住房贷款余额的比于2009年4月达到最高点17.0%，以后开始回落，2010年12月末该比为15.5%。
（五）个人住房贷款执行的利率水平较2009年提高
2010年1—12月，新增个人住房贷款仍主要执行下浮利率。新增的个人住房贷款金额中，执行利率下浮区间在[0.7，0.85）的占70.6%，比同期降低14.7个百分点；执行利率下浮区间在[0.85，1）的占16.3%，比同期提高6.5个百分点；执行基准利率的占3.8%，比同期提高0.5个百分点；执行利率上浮区间在（1，1.1]的占7.0%，比同期提高5.9个百分点；执行利率上浮区间在（1.1，1.3]的占2.1%，比同期提高1.8个百分点；执行固定利率的占0.2%，比同期降低0.2个百分点；执行利率上浮区间在1.3以上的占0.0%，与同期持平。
二、2011年广州房地产金融运行展望
（一）短期内市场成交量将会下降，年内新增个人住房贷款执行的利率水平或继续提高
201 1年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不
低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。预计政策将对市场的需求产生明显抑制作用，短期内将造成成交量的下降，同时，新增个人住房贷款的利率水平将继续提高。一是本次调控虽然没有对首次置业贷款提出新的要求，仍按照原有规定执行，但实际上，在政策出台前，商业银行因信贷额度紧缩和自身提高资金利润率的要求，已自发上调房贷利率或取消房贷利率优惠。多家银行表示今年留给房贷的额度有限，从提高自身资金利润率的角度出发，不会再对首次置业的贷款购房者给予原来一刀切的八五折利率优惠，而是根据自身业务需求和客户情况采取不同利率定价，从总的趋势看，优惠利率应该会越来越少。二是在广州等部分城市，本次调控要求对“已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”限购一套住房。如果这类购房需求属于第二次使用贷款的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，最低首付款比例将从原来的50%提高到60%。有调查显示，尽管二套房首付只增加一成，对实际支付能力影响不大，但对心理影响非常大：部分改善型置业者受付款压力和房价下降预期影响，会暂缓购房，投资者也可能会因杠杆比例提高而暂缓行动，观察市场动态。三是本次调控还要求对“已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”暂停售房，在很大程度上抑制了投资和投机需求。
（二）加息使购房者的房贷成本和开发企业的财务成本加大
自2010年10月起至2011年2月初已连续三次加息，一年期贷款利率累计提高0.75个百分点，3~5年期贷款利率累计提高0.69个百分点，累计升息幅度在14%左右。加息与房地产调控政策的联合效应，使部分购房者预计未来房价可能松动，可能推迟购房计划，已购房者提前还款的意愿加强。同时，加息也增加了开发企业的融资成本，特别是对资产负债率较高的企业，加息将会明显增加其贷款利息支出。 （何达之）
