筑
XXX项目方案设计
任务
建书
项目背景
1.1 “XXX”是21世纪上海的新支点，承担整合上海西部空间的历史重任。将会推动上海西部增长极的形成，“XXX”将成为：上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端住宅中心。
1.2 “XXX”规模达：住宅功能核心区1.4平方公里；虹桥住宅区26.3平方公里；住宅功能拓展区60平方公里；住宅功能核心区的建设，将用两年左右的时间建成。
二、项 目 概 述
2.1 项目名称：XXX（暂定名） 。
2.2 项目地点：TJ市区南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。
2.3 开发商：上海湘虹置业有限公司。
2.4 依据：上海市规划局建设用地规划设计要点及要求以及国家及地方相关政策及法规。
三、周 边 环 境
3.1 本项目地块位于TJ市区的南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。总面积4600亩。该地块北侧紧邻TJ市目前最大的成熟高档居住区——MJ居住区和国际会展中心，西北与WNW风景区相望，西邻TJ 开发区，东侧是TW园区和JN开发区，区位环境十分优越。 3.2 交通：
☆ 地块紧邻外环线，外环线是市区主要交通干线 ☆ 本地块距友谊路1.1公里。 ☆ 本地块距TJ市国际机场10公里。 ☆ 本地块距JB高速9公里。 ☆ 本地块距JT公路6公里。
☆ 本地块距JG路2公里，地块西侧紧靠JG二线（规划高速路） 。 ☆ 本地块距JG公路1.5公里。
优越的交通优势为将XXX打造成为“连接市区经济与滨海经济的有力节点”提供了坚实的硬件支撑和客观依据。
四、宗 地 情 况 4.1.地块现状 4.2.周边道路: 5.地块北侧外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带。 6.地块沿JG二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。
7.地块沿JG二线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫球场置于其中） 。 8.地块南侧LS公路道路红线40米。 9.地块东侧WS路道路红线30米。 9.1.其他: 10.地块内现有一所国际学校（专供周边外企外籍员工子女就读） 。 11.地块南侧拥有一块180亩水面（双港湖） 。 12.地块位于TJ市的上风口，空气质量优良。
13.初步将规划中的SHOPPINGMALL一部分建在地块内（初定上占地200亩）与梨双公路的东侧的SHOPPINGMALL形成一个整体，总体SHOPPINGMALL的占地面积为600亩。 （地块内SHOPPINGMALL的位置初定在国际学校的北侧） 。
五、总体经济技术指标
5.1 项目基础指标
以上1427.52亩是扣除了城市绿化带、市政路和高压线的净用地面积。 5.2 建筑参数指标 5.3 物业比例
六、首期经济技术指标
6.1 项目基础指标 6.2 建筑参数指标 6.3 物业比例 6.4 单套平均面积
七、主要技术经济指标
八、设计理念
8.1 以复合房地产原创性的产业理论，整合各种优质资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点；以高尔夫主题文化融入住宅社区，创造一种“高尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高尔夫社区，健康生态型高尚低密度居住区”的最新形象。 8.2 开发背景为：结合TJ市城市向南发展的战略方向，项目要建设成为城市边缘板块的标志性高尔夫主题的低密度大型高尚居住区，实现“国际时尚·生态高尔夫”的新生活理想， “以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的，以城市运营为手段” ，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可
以整合的资源。在硬件资源上，整合高尔夫主题文化公园、高尔夫球场等设施，整合周边学校资源；软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源；将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的社区文化。主要包含：健康和运动文化；教育和学习文化；温馨和谐的交往文化；亲近自然的环保文化；配套齐全的商业文化。
8.3 构建“三高”质量体系：包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。
8.4 主要的整合对象有：体育（高尔夫）、商业、旅游及住宅度假。
九、目标市场定位
9.1 为项目“世界原创别墅，高尔夫主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者；为项目的形象与开发商实力所吸
引，第二次或者第三次购房以改善住房条件者；喜欢体育运动、重教育学习或者从事体育专业的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30-50岁之间，事业基本有成，喜爱运动，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。
9.2 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入个体经营者为主，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人员为目标消费群。 9.3 洋房的目标消费群以JN区中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主体对象。
十、项目产品定位
本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的别墅品质的花园洋房。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征： ☆ 冲击市场产品的差异化。 ☆ 高端坐庄产品的差异化。 10.1 独立别墅定位： ☆ 坐庄产品：高尔夫主题精髓的差异化填补性奢侈型超低密度别墅。 ☆ 冲击市场型产品：具差异化优势的高尔夫景观经济型别墅。 ☆ 持续发展产品：高尔夫主题生活的全面差异化豪华型低密度别墅。 10.2 联排（双拼）别墅定位
☆ 冲击市场型产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅 ☆ 持续发展产品：具全面差异化优势的高尔夫景观舒适型低密度别墅 10.3 洋房类产品定位 ☆ 类别墅品质的低密度洋房。 十
一、规划设计总则
11.1 项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是高尔夫主题生活方式之内涵的演绎。
11.2 设计要求务实创新，突出中产高尔夫住宅、高尔夫景观、度假高尔夫及高尔夫生活的规划设计理念。
11.3 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐， “以人为本” ，从而满足人们对高质量生活、对标准生活方式的要求和渴望。 11.4 规划应考虑首期的物业管理，并综合周边各期开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。 十
二、规划设计细则
12.1 作为房地产与高尔夫产业复合产业，要最大限度的向人们展示运动气氛、居住环境、销售背景以及高尔夫系列配套。
12.2 强调“以人为本” ，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。
12.3 规划设计在各方面具有超前意识。考虑到坐庄产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。
12.4 设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。
12.5 设计时应考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。
12.6 别墅区内除设别墅专用会所外，其它公建不得设在别墅区。 12.7 紧靠高尔夫球场的别墅应设面积较大的独立别墅。 12.8 规划应分成若干组团，每个组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。
12.9 设计时应考虑小区为全封闭管理，首期主出入口设在北面并与市政道路（外环线）连接，应尽量降低小区内物业管理的成本。
12.10 社区内应适当布置户外运动场所及运动器械，并考虑儿童的户外活动场所。 12.11 样板房区内设洋房和别墅的样板房，其层数控制在六层以内，栋数应满足今后分期开发时，每期均应有建设板房的位置。 十
三、项目分期开发要求
13.1 项目每个开发期用地面积在400亩左右，可分四到五期开发，开发分期的设置应按地块的价值来具体设定。
13.2 首期用地为400亩。在地块北端，具体顺序由西到东，靠近高尔夫球场和高尔夫主题公园的地块位置应考虑布置别墅产品（独立别墅、联排和双拼） ，洋房布置在地块价值相对较低的位置。
13.3 项目的发展前期（一二期）应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。特别要考虑到项目的坐庄产品（主要是超豪华独立别墅）的位置选取和数量控制。 十
四、路网设计原则
鉴于本项目规划要求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区内与区外两个系统，并遵循以下原则： 14.1 区外系统
（1）小区为全封闭管理，出入口可在首期的北面设一个（按政府批准之控规要求） ，主出入口设在外环线边。
（2）社区服务中心、商业步行街，MALL也应靠近主出入口。
（3）考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街、MALL等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性。
14.2 区内道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。 （1）小区内机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。 （2）步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团内连接。
（3）健身运动道系统：基本分布在组团内，但是各运动健身道又将各组团有机连接。
14.3 各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道” ，机动车道“步移景异” 。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。 14.4 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。
14.5 各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。
14.6 社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。
14.7 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。
14.8 小区主次干道应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。
14.9 区内道路应符合消防要求。
☆ 确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。
☆ 市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。
☆ 道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。 ☆ 道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。 ☆ 路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。 十
五、配套进程
小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、别墅小会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。 十
六、环境设计原则
16.1 环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与住宅的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。
16.2 建议主要突出唯一性为大方向：突出高尔夫文化内涵，从高尔夫运动会的发源、历史、纪念事件、关键人物入手设计造景，达到真正借用好“高尔夫”巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。
16.3 设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法；公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐；居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。
16.4 小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果；关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。
16.5 每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑等来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；临高尔夫系列景观（球场，主题公园）的别墅组团要考虑面对景观的开放性，别墅产品尤其应重视其景观的独享性。 16.6 别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性；别墅产品的庭院景观应充分考虑其奢侈性，如私家果岭，私家高尔夫练习场等创新性的奢侈庭院景观设施；洋房的首层花园应向庭院化方向设计。
16.7 整个环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，又便于分期操作。
16.8 主题园林可配合人工湖等水景考虑。
16.9 区内园林绿化内设置小区喷灌系统，尽量回收利用经污水处理后的水。 16.10 园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。
16.11 区内会所、样板房及其它重要部位应与园林、园建相结合，配以雕塑、小品等。
16.12 社区内景观应与文化公园景观有机结合。
16.13 区内应利用现有的水体资源形成环绕部分联排别墅组团的线性水景。 十
七、配套设施
17.1 雨水、污水管网
（1）雨水、污水管网采取雨污分流制。
（2）雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。
（3）污水主管网应通向污水处理站。
（4）雨水经收集后可排入LC镇市政雨水管网内或周边河道内。 （5）雨水排量按当地最大降雨量计算确定。 17.2 给水、消防给水管网 （1）镇市政给水管网提供的接驳点应明确。
（2）接驳点给水管管径为DN400，水压力为6kg/cm2。 （3）考虑小区喷灌系统。
17.3 电力供应16 PLOT REPORT 地产项目执行核心文本 Product 产品设计环节01 设计任务书范本
（1）提供11000伏高压电源至地块。
（2）规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。
（3）电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《住宅设计规范》及所在地城市住宅建设标准管理规定为依据。
（4）对洋房每户的用电容量，以每户的建筑面积按50W/M2 计算，且不小于4kW/户。独立别墅每户用电容量不小于25KW。
（5）公共建筑有空调时按100 W/M2计算容量；无空调要求时按50W/M2考虑。商业步行街建筑按有空调建筑考虑。
（6）电房的布置（结合以后五期应布置的电房）应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。 17.4 煤气
（1）集中供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求。
（2）集中供气站为临时设施，煤气应按管道供应的方式设计，政府管道煤气通入小区附近时，则驳接市政煤气进入小区。 17.5 弱电
（1）弱电包括电视、电话、宽频网、可视对讲、小区智能化等。 （2）总平面布局上应综合布置弱电线路。
17.6 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。 17.7 考虑设置垃圾收集中转站（首期仅考虑临时收集中转点） 。 17.8 设置商业步行街、室外网球场、泳池。
17.9 设置中心会所一个，其要求见第四章相关条文。 17.10 设置幼儿园一个，其要求见第四章相关条文。 17.11 别墅区内设专用会所，其要求见第四章相关条文。 17.12 停车位
机动车位设为1个/1户，商业建筑按1个/200平方米建筑面积设置，访客车位按1个/10户设置，采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法或半地下室集中停放。 会所和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。摩托车、自行车位按每户1.5辆设置。 十
八、规划布局要求
18.1 总体布局应按规划细则提供2～3个总体规划总平面图的布局方案。 18.2 主入口设在项目的中部接外环线。
18.3 考虑对外开放、经营及首期销售，配套公建如中心会所等应布置在靠外环线边。
18.4 看楼路线：看楼者应先进入中心会所，再进入样板房。样板房边应设泳池及园林景观、网球场、篮球场等，考虑经营管理，泳池、网球场、篮球场等应邻近中心会所布置。
18.5 别墅会所应邻近文化公园处的入口布置。
18.6 商业步行街应能独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。 十
九、单体建筑设计原则
19.1 社区文化以高尔夫文化为主线，充分挖掘高尔夫文化之精髓，始终贯穿“以人为本，高尚运动，健康生活”的宗旨。以独到和现代的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。
☆ 公共建筑应体现大气、国际性，塑造成区域标志性建筑物。 ☆ 建筑造型应简约、洗练、纯粹，使人有回归宁静与自然的情感。 ☆ 第一期样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要大气，表现自然。 19.2 建筑物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。
19.3 别墅类产品考虑景观和朝向的结合，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离大南北向布局。
19.4 多层建筑尽可能减少每层的户数，建议采用一梯两户。
19.5 详细考查本地区商品房的特点，设计出独具项目特色，更科学、更新颖的户型。
二
十、洋房设计要求
20.1 类别墅品质低层花园洋房
（1）四层半，一梯两户，V型南北向布局，户型面积110～180平方米，大部分35～50万元/套，厅不小于4.7米，主卧不小于3.9米；
（2）首层设大面积庭院式花园，横向厅室设计，面积130～160平方米，开间不小于8米；
（3）
二、三层平层设计，每户入户空中花园；面积110～130平方米，开间不小于7米；
（4）四层跃层，设入户空中花园和顶层景观露台，面积180平方米，开间不小于8米；
20.2 高级花园公寓洋房
（1）6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90～150平方米；大部分28～40万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米；
（2）首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米；
（3）3～6层错层设计，错层高度为450mm。户型方正设计，面积90～130平方米，开间不小于7米； 20.3 尺度要求：
（1） 二房二厅时，客厅开间不小于3.8m。 （2） 三房二厅时,客厅开间不小于4.2m。
（3） 主阳台飘长按1.8m计，次阳台（生活阳台）飘长不小于1.2m，主人房景观阳台飘长不小于600mm，生活阳台与景观阳台应分开，客厅可设落地门窗。 （4） 最小卧室的净面积不应小于9m2。
（5） 卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕等的尺度要求（不设浴缸） 。 （6） 厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.1-2.5m。 （7） 户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。 20.4 洋房单体设计要求：
（1） 地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3m。 （2） 阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。
（3） 户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。
（4） 厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼（地）面的高差为：厨房低于同层楼（地）面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。
（5） 屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。 （二房二厅洋房顶层作复式设计，不设阁楼） 。 （6） 洋房复式部分的复式梯不能正对入户大门。
（7） 洋房设计应隐梁、隐柱，其它未尽事宜见《施工图设计技术要求》 。 （8） 每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽（可接入雨水立管内） ，外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。 （9） 飘窗应考虑使用时的安全性。
（10） 户型平面应布置家私、家电、厨卫设备、空调机等的位置。
（11）平面户型尽量按小面宽、大进深考虑，同时应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象，含梯间的户型拼接时，同时应满足外天井的规范要求。 （12） 洋房户型应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。 （13） 首层设计应考虑半地下室车库的情况。 二十
一、联体别墅设计要求
21.1 经济型联排别墅产品
（1）6～8联排，容积率为0.6～0.65，建筑面积在160～180平方米，庭院面积大于100平方米；
（2）建筑空间布局上，在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局；使几套单位有联院空间，留出更大的庭院空间； （3）层数控制在2～3层，屋顶设大露台，私家花园设停车位； （4）长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5m； （5）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境；
（6）通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在50万元/套起； 21.2 舒适型联排别墅产品
（1）3～5联排，容积率在0.5～0.6，建筑面积在190～220平方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米； （2）建筑布局用南北向的ROLLHOUSE型布局，在户型空间设计上，在小长宽比的基础上引入宽HOUSE的设计，首层设内景式中庭花园；
（3）层数控制在2～2.5层，屋顶设大露台，私家花园设停车位，较大面积单位可设半地下车库；
（4）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境，部分产品临高尔夫景观主题公园设置；
（5）通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比优势，总价在70万元/套起；
21.3 单体设计要求
（1）联排别墅应考虑每户一个小车车库。 （2）可采取错层设计。
（3）联排别墅不超过三层，层高以3m为宜，
二、三层可退层设计。
（4）联排别墅要求尽量设计大面宽小进深，同时应满足采光、通风的要求，不得有黑厨、黑卫现象出现。
（5）首层带私家花园，顶层应有较大露台，屋顶为坡屋顶。
（6）应留有晒衣的空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。 （7）卫生间低于同层楼（地）面50mm，厨房低20mm，阳台低50mm，露台低50mm（均指完成面） 。
（8）露台应考虑隔热措施及防水处理。
（9）首层应考虑设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。
（10）卫生间应满足布置洗脸盆、座厕、浴缸的尺寸要求。
（11）设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不到管线。 （12）联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。
（13）联排别墅应处理好建筑元素，使之有异国情调。
（14）联排别墅的风格应与多层洋房的首、二层复式的风格有区别。 （15）主人房应设置衣帽间，卫生间。
（16）室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。 （17）阳台设计要求与洋房阳台设计的要求相同。 （18）未尽事宜可参照《施工图设计技术要求》执行。 二十
二、独立别墅设计要求
22.1 经济型独立别墅
（1）单栋容积率在0.3～0.35，建筑面积在250～300平方米，户型长宽比控制在1以下，开间不小于10米；
（2）层高3米，不大于三层，主力应在2～2.5层；
（3）庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；部分户型在首层设中空中庭花园； （4）部分产品围绕高尔夫景观公园；
（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格；
（6）形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。 22.2 标准型独立别墅
（1）单栋容积率在0.25～0.3，建筑面积在300～400平方米，户型长宽比控制在0.8～1以下，开间不小于13米；
（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2～2.5层；
（3）庭院面积大于600平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间; （4）部分产品围绕高尔夫景观公园，具备景观高尔夫主题公园的外部环境； （5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格，形成容积率低于0.3的舒适型第一居所别墅组团。 22.3 豪华型独立别墅
（1）单栋容积率在0.2～0.25，建筑面积在400平方米以上，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于15米；
（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2.5～3层；
（3）庭院面积大于1000平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外柱廊；入户门做门廊与外柱廊相连,庭院设游泳池；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间；
（4）产品围绕高尔夫球场和景观高尔夫主题公园； （5）形成平均容积率为0.2的豪华型别墅组团。 22.4 单体设计要求：
（1）应考虑别墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。 ☆ 别墅层数：小面积别墅控制在三层以内，对建筑面积大于500m2 的别墅可考虑设计二层。
☆ 别墅首层层高不小于3.6m，以上各层不小于3.0m的层高。对建筑面积500m以上别墅，首层层高可放大，但不超过4m。
☆ 大面积别墅的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空） ，飘长不小于1.5m。
（2）别墅屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风问题。 （3）别墅首层必须考虑工人房（带洗手间） ，且将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区内，以减少对主人家庭生活空间的干扰，晒衣位置如无法安排时可设置光棚处理。
（4） 别墅的室内楼梯不能正对入户大门。 楼梯开间尺寸不应小于2600mm， 踏步高度以145～150mm为宜，梯间在不影响建筑风格的前提下作（无横梁）落地玻璃窗。
（5）别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲（老人）的套间。
（6）面积许可时，餐厅应设两个，分别为早餐厅、主餐厅。
（7）别墅应有适当位置，摆设当地人特有的传统文化的物品（如神位） ，并可设置景观阳台、生活阳台、光棚；在保留原有建筑风格的前提下，可设置大露台，以满足当地人生活需要的空间。
（8）独立别墅按面积大小留1—2个车位的车库。车库应留小门直通室内；二层（及二层以上）设置卧室，所有卧室均为套房设计，且应考虑生活的私密性；300m2 以内的别墅至少应设有三个以上套房，300m2 以上别墅至少设五个以上套房。
（9）卫生间的位置尽量考虑管线（给排水）的布置，室内外均应对管线进行隐蔽处理。
（10）别墅的空间设计，要求进入别墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、合理，采光通风要好，不得有黑厨，黑卫现象出现。
（11）别墅可考虑设置贮藏室（利用梯段下空间或各层不好利用的空间，不刻意设计） 。
（12）独立别墅采用户式中央空调系统，中央热水系统。 （13）户型平面必须布置家私、家电、厨卫设施等。 （14）阳台栏杆以通透、轻质为主。 （15）别墅外立面采用涂料饰面。
（16）主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25m2 ,衣帽间大小根据设计的情况定，洗手间不小于8m2 ，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸（或蒸汽房） ，其它套房卫生间或公用卫生间的尺度应能满足布下洗脸盆、座厕、企缸的要求。
（17）别墅花园地坪比道路高150mm，别墅首层地面高于花园450mm。 （18）独立别墅私家花园入口大门处利用门柱暗装电表箱、信箱等。 二十
三、产品面积设置
23.1 洋房面积设置
☆ 三房二厅二卫面积为100－120m2 ，设计两种户型；
☆ 二房二厅二卫面积为70－900m2 ，设计两种户型；
☆ 四房二厅二卫面积为130－140m2 ，设计两种户型；
☆ 五房二厅三卫户型为三房二厅户型在首、二层或四层跃层的复式，首、二层或四层跃层复式的面积控制在180-210m2 ，考虑设置五个卧室（其中1个为主人房套房） ，三个卫生间，二个厅。 23.2 联排别墅
联排别墅平均面积按190m2 左右设计1个户型，具体面积由130-220m2 。
23.3 独立别墅 独立别墅按300-350m2 ，350-400m2 ，400—450m2 ，500m2 以上各设计一个户型。 23.4 双拼别墅 双拼别墅按220—250m2 ，250m2 以上各设计一个户型。 二十
四、项目户型配比
二十五、首期大卖场构成及具体组成要求
25.1 首期大卖场的构成
☆ 样板区（样板楼、样板房、宅前景观） ；
☆ 样板环境（高尔夫球场、高尔夫公园、高尔夫推杆场、） ； ☆ 会所、售楼部（观光电梯、高尔夫体验区）面积5000-6000m2； ☆ 入口广场（主题广场、音乐喷泉）面积8000m2； ☆ 精神堡垒；
☆ 商业街，面积2000m2； ☆ 景观小品；
☆ 引导系统（指示牌、标识牌） ； ☆ 项目SHOPINGMALL。 25.2 各大卖场的具体组成 （１）样板区的组成
样板区的设计包括有：样板楼、样板房、组团景观；
样板楼：按首期的物业形态分别设置相应的样板物业，如：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、花园洋房；
样板房：按交楼标准和精装修标准设计样板房，包括内部装修、露台、阳台、宅前花园等；组团景观：包括平面景观、立体景观、景观小品、组团花园等； （２）样板景观
样板景观主要是本案的高尔夫景观，包括：高尔夫球场景观和高尔夫公园景观； 高尔夫球场景观：首期大卖场的高尔夫球场景观是指靠近外环线旁的景观，建议在本案首期开盘前
投入使用；高尔夫公园：包括高尔夫培训基地、高尔夫推杆练习场、高尔夫发球台等；
（３）会所、售楼部（会所设置见下章节） （4）商业街
首期大卖场的商业街建议设置在中心入广场边上。 （5）入口广场
入口广场包括有本案的精神堡垒、音乐喷泉和休闲广场。 （6）景观小品
主要是在本案的样板区和会所前面设置一些雕塑小品和园艺小品等，增加整个小区的生活氛围。 （7）引导系统
主要包括一些指示牌、标识牌的位置建议，在景观路两旁设置指示牌，在广场入口、样板区、样板环境设置标识牌。 （8）MALL的设置 本案内的MALL主要设置有酒店式公寓、高尔夫学校、餐饮一条街、部分商业（超市、品牌名店） ，主要是弥补本案的配套，同时激活MALL的运作，减少其经营的风险。
25.3 销售线路的设置原则 原则1：循环设计
大卖场的路线设计应尽量做到环环相扣， 整个路线所引导的都是贯穿整个卖场的每一个眼球的冲击点；让客户每走到一个景观点之后前面有更好的景观点更能吸引其往前走，直到客户绕整个卖场走完一圈最后回到售楼部。 原则2：客户视线的有效区域
设计应以人为本，每一个路线的设计，景观点的设计都应注重客户眼球的有效视线区域，让客户站在每一个景观点都有一幅如画般的景观映入其眼内，为其展示的是一种未来的生活蓝本。
原则3：路线上每一个景观点都要促其购买欲
在整个路线的设置上，客户眼球内能看到的每一个景点的设计，都应该是最能打动客户购买欲的，尽量规避不良的影响。 原则
4、人性化设计原则
在整个路线的设置上，应考虑每一个景点设置休闲亭阁和座椅，让客户能感觉到开发商是处处为其设想。 二十
六、中心会所设计要求
26.1 中心会所正面朝外环线，应将此会所设计为该区域的标志性建筑。 26.2 会所占地面积为3000平方米，建筑面积为5000～6000平方米，可采用钢结构设计。
26.3 会所应有如下功能：
☆ 有销售中心，当整个楼盘销售完毕后，销售中心可改为商业用途； ☆ 设置房地产开发有限公司及其物业公司的办公室； ☆ 设置高尔夫体验区、运动区（二楼） ； ☆ 设置超市；
☆ 设置酒店式公寓（设置在会所上面） ； ☆ 设置看楼候车室； ☆ 备用发电机房； ☆ 消防报警中心； ☆ 中央空调； ☆ 小区保安监控中心。 26.4 销售中心
☆ 销售中心面积为1000m2；
☆ 设置销售大厅（可按洋房、别墅销售分隔为两个厅） ； ☆ 设置销售用资料室、更衣室、收款室、洗手间、水吧台等。 26.5 公司办公室
☆ 设董事长室（含接待室、秘书室） ； ☆ 总裁办公室（含接待室、秘书室） ； ☆ 总经理室（含接待室、秘书室） ； ☆ 营销策划部办公室； ☆ 财务部办公室; ☆ 行政部办公室（含网络服务器机房） ; ☆ 工程部办公室; ☆ 中型会议室（兼视听室）、小型会议室; ☆ 公用洗手间; ☆ 物业公司办公室暂按300m2 设计，不能与奥园置业投资公司设在一处，且不共用进入各自办公区域的通道。 26.6 体育场馆
☆ 室内设置：带有观看台的高尔夫体验区、壁球室、沙狐球室、乒乓球室（十二张标准球台）、健身室（含桑拿室）、更衣室、洗手间; ☆ 室外设置：标准网球场、篮球场、游泳池（设于样板房区内） 。 26.7 超市
超市的建筑面积为1000～1200平方米。 26.8 候车室
会所内为看楼者提供候车室，候车室应临近车站或停车场，面积不超过120平方米。 26.9 消防报警中心：面积应满足规范要求。 26.10 保安监控中心：面积不小于50平方米。
26.11 备用发电机房：紧靠会所配电房，大小由设计定。 二十
七、幼儿园设计要求
27.1 幼儿园按省一级标准设计。 27.2 幼儿园的班数为6班。
27.3 幼儿园占地面积为3800m2，建筑面积为4000m2。 27.5 幼儿园位于首期用地的东北部，与MALL毗邻。 二十
八、别墅小会所设计要求
28.1 别墅小会所的建筑面积为2000m2，占地面积为3500m2，层数不超过三层。 28.2 别墅会所的建筑风格应与周边建筑的风格及环境和谐。 28.3 别墅会所仅供别墅业主使用。
