新建住宅开发成本对价格走势的影响
上海住宅 2003年第11期 张 洁 郎 杰
在市场运作规范的情况下，新建住宅的完全成本是决定其价格的重要因素。研究新建住宅开发成本的构成及变化趋势，对于预测住宅价格变化和政府通过政策手段宏观调控住宅价格，确保住宅市场的持续、稳定和健康发展，都具有重要意义。
一、新建住宅开发成本的构成
从掌握的资料来看，目的不同，对住宅成本构成的划分也不同。为便于分析，本文结合财务会计对住宅开发成本的核算、目前本市政府部门对住宅建设的管理体制和房地产开发企业的运作管理机制等情况，将新建住宅的开发成本划分为土地成本、建筑安装工程成本、各类固定收费、期间费用与税金及其附加和开发利润等五个方面。
1、土地成本
理论上讲，构成住宅开发成本的土地成本，应该是房地产开发企业取得处于可直接建造住宅状态的土地时所付出的代价，即“熟地”的价格。鉴于目前我国城市国有土地使用的有关制度还处于调整和改革阶段，受管理体制的制约，目前出让“熟地”的情况还很少，各种文献资料指称的地价的内涵，具有很大差异。 根据目前的土地管理体制，本文将土地成本划分为政府出让土地使用权的纯收益、纯收益外的土地取得成本和土地开发成本。 政府出让土地使用权的纯收益，是房地产开发企业为取得未来一定年限的土地使用权而支付的土地使用权费用的资本化部分，表现为原行政划拨土地转化为商品住宅用地时的补地价或者招投标拍卖制度下政府的土地出让所得。
纯收益外的土地取得成本，随出让土地情况的变化有多种表现形式，通过征用农地等方式获取的新增建设用地，其取得成本包括土地补偿费、地上地下附着物补偿费(包括青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿等)、安置补助费(征地劳动力安置补助费、征地养老安置费等)、征地管理费等；在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的，主要包括：被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、被拆迁人搬家补助费，提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。
以上两部分成本构成了人们通常所说的地价。
目前，本市城市行政区内外环线附近这两部分构成的地价约为100万元／亩，如果按容积率(建筑总面积／土地总面积)1．2计算，楼面地价(按建筑面积计算，每平方米住宅分摊的土地成本)为1250元／平方米左右，中心城区800万元／亩的旧改地块已并不少见，如果按容积率为3计算，楼面地价为4000元／平方米。 土地开发成本是“七通一平”的建设费用，目前基本上由政府部门和专业单位按固定收费的形式收取，将在后文分析。
2、建筑安装工程成本
建筑安装工程成本是住宅建设项目在开发过程中按照施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和材料设备费。建筑安装工程的成本主要由建筑材料成本、设备成本和施工成本决定。目前，材料设备市场和建设工程承包市场基本不存在垄断特征，建筑安装工程成本已成为住宅成本构成中最为透明的部分，也是相对稳定的部分。经验数据表明，按一般建设标准，多层住宅的建筑安装成本为每平方米900-1000元，小高层住宅的建筑安装成本在每平方米1300-1400元，高层住宅的建筑安装成本为1600-1800元。
小区内、建筑物以外的围墙、道路、门卫、泵房、宅前宅后绿化等建设内容(统称为“室外总体”)的成本，也具有很强的透明性和稳定性。按照有关经验数据，这部分费用一般为每平方米100元左右。
3、各类固定收费
该部分成本内容主要是政府部门或专业单位按各自分工权限，根据有关文件确定的标准收取的、不与特定基地的情况相联系的有关费用。这些费用具有很强的确定性。
具体来说，比较重要的收费项目有：
(1)人防工程建设费，按照地面面积每平方米60元； (2)住宅建设配套费，按住宅建筑面积每平方米320元；
(3)住宅小区内供水管道工程费，按住宅建筑面积每平方米17.5元；
(4)住宅小区内燃气管道工程费，按住宅建筑面积，煤气管道为每平方米21元，天然气管道为每平方米24．5元；
(5)住宅供电配套工程费标准，按项目批准建筑面积计收，基本标准为：建筑面积在6万平方米以内(含)的，全电缆工程为每平方米145元，架空线与电缆结合工程每平方米130元；
此外，电话通讯工程费，有线电视安装费、房地产勘丈费、设计和施工招标管理费、房地产交易手续费、建设工程监理费等，也是住宅完全成本的重要组成部分。这些费用总和一般为每平方米600-700元左右，享受优惠政策的旧改地块约为每平方米300-400元。
4、需要分摊的期间费用和税金及其附加
在经营管理中，房地产开发企业还会发生财务费用、销售费用和管理费用。虽然这些费用在财务会计中并不作为项目开发成本，而是作为期间费用来核算，直接计入当期损益，但开发企业所消耗的这些费用必须在产品的售价中得到补偿。这三项费用合计一般约占销售额的10％。此外，企业按国家税法的规定应交纳的营业税金及其附加，也是住宅完全成本的组成部分，目前房产企业的营业税及其附加为销售额的5.65％。
5、开发利润
住宅开发项目的利润，是其销售收入减去各种成本费用和税金后的净收益，是企业经营的目的所在。在完全竞争条件下，所有市场参与者均具有同等机会获得所需资源，各种要素的价格均由其自身的内在价值和市场供求情况决定，利润是企业使用自有资本应该获得的收益。但这是一种理想状态，实际上市场总是存在各种各样的缺陷，并且买卖双方之间存在着信息不对称，利润在更多情况下是由市场上的各种竞争力量(包括产品提供者之间的竞争、上下游企业之间的竞争、买卖双方间的竞争以及潜在竞争者的威胁)来决定。在目前市场条件下，住宅开发项目的销售净利率为20％左右。
二、新建住宅开发成本影响因素 及其对房价走势的影响
1、政策因素的影响
(1)政策因素对地价的影响。由于住宅成本构成中的其他因素，都直接或间接地受制于多种社会因素，政策调控空间很小，土地纯收益将是今后政府部门宏观调控住宅市场，贯彻政府居住政策，维护社会稳定，改善广大居民尤其是中等偏下收入居民的居住水平的政策调节口。 此外，虽然本市土地协议出让已经终止，但未来一段时间内各种变相的协议出让地块开发项目仍将难以避免，如何加强土地执法，加强对这些地块开发和转让的管理，将会对未来住宅价格走势产生重要影响。
同时，出于对机会成本的考虑，住宅用地实行招标拍卖后，新产生的土地价格将成为影响未来住宅价格走势的最重要力量。有资料表明，受近几年来房产市场繁荣的影响，地价出现了上升速度快、幅度大的特点。例如,本轮住宅开发市场回暖前，老西门地区地价约为700万元／亩，按容积率3计算，楼面地价约为3500元／平方米，而目前地价已达1000万元／亩，按容积率3计算，楼面地价约为5000元／平方米；浦东外环线附近的三林地区地价原来约为40万元／亩，按容积率1．2计算，楼面地价约为500元／平方米，而目前地价已超过100万元／亩，按容积率1．2计算，楼面地价约为1250元／平方米。
政府部门需要对此给予必要的关注，加强土地市场政策研究，并考虑采取必要措施，建立适当的机制，防止出现不理智行为，造成住宅开发市场的大起大落，对经济发展造成不利影响。并适当考虑今后中低收入居民的购房需求，落实中低价位住宅开发政策，加快中低价位住宅的开发，确保中低收入居民住房需求的满足。 (2)政府主管部门规范住宅开发和交易市场的行为对开发成本的影响。为规范住宅开发和市场交易行为，防止不良开发机构对购房者造成伤害，政府各主管部门相继推出了一些措施，这些措施都会对住宅开发成本造成一定的影响。譬如，去年出台的调整预售条件、提高预售门槛的政策，一方面抬高了住宅开发的进入壁垒，增强了对购房者的保护，但同时也提高了住宅开发的财务成本。
若按不同地段住宅出售前投入成本分别为2000元／平方米和5000元／平方米，资金年利率为6％计算，那么住宅销售每向后推迟1个月，相应增加的利息成本为10元／平方米和25元／平方米。由于房产开发企业借款利息高于居民储蓄利息，因此对居民来说，预售门槛的提高使得购房成本增加。
(3)农地征用补偿和旧改动迁补偿政策对住宅开发成本的影响。在住宅开发过程中，农地征用补偿和旧改动迁补偿，都具有很强的政策性，因而也使这部分成本具有很强的刚性，并且住宅市场越是发展，房价增长越快，动迁安置类成本在住宅总开发成本中所占比重也就越大。
(4)政府税费改革政策的影响。政府部门和垄断性行业的收费，在住宅成本中占有较大的比例，也最具有刚性，虽然这些成本项目大部分属定额收费，随着住宅总开发成本的提高，其所占的比重会有所下降，但也是住宅价格下行时的一种重要支撑力量。
2、市场因素对成本的影响
新建住宅的开发成本项目中，建筑安装工程成本、销售费用、财务费用和管理费用等项目，基本上是由市场因素决定的。由于这些市场接近于完全竞争状态，市场未来的发展趋势直接决定了这些成本项目的走势。从市统计局发布的资料来看，建筑安装工程的成本虽然近两年有幅度很小的上涨，但基本上可以认为处于稳定状态。销售费用会随着市场竞争激烈程度的增强有所增加，财务费用则会随着预售门槛的提高略有上升，而管理费用基本由人工成本和企业外购部分管理服务的竞争程度决定。基本上可以认为，这四类因素会随着经济发展、劳动力价格和物价水平的变化而变化，即按一般规律会缓慢小幅上升，不会对房价的波动产生较大影响。
3、住宅整体质量提升对成本的推动
随着居民生活水平改善和对居住质量要求的提高，住宅成本内涵进一步丰富，开发商在住宅开发过程中更加重视住宅整体质量，而不是单纯某一方面的品质，或说居民已不仅仅满足于住宅基本功能的完善，而且对住宅附加功能提出了更高要求。
适应形势发展的需要，目前新建住宅已经开始在小区智能化、生态化方面迈出了步伐，如安保防范措施的智能化、垃圾分类生化处理、宽带视频点播以及太阳能、外墙体保温节能等。虽然新技术、新材料运用和新建内容的增加，对住宅开发成本的具体影响程度会随实施项目的不同而存在差异，但一般会使每平方米建筑面积成本增加100-300元左右，在住宅的总体开发成本中的比重还不是很大。
三、政策建议
通过以上分析，可以看出，为确保今后住宅市场的良性发展，政府主管部门在推行与住宅有关的政策或出台新的调控措施时，应当注意以下方面：
1、要从建立规范有序、有利于公平竞争的住宅开发市场秩序的角度出发。 毋庸置疑，住宅作为居民固定生活场所，对于居民的日常生产生活，对于社会的稳定和持续发展，对于建设社会主义物质文明和精神文明，都具有非常重要的作用，需要政府强有力的介入。但住宅开发市场也是社会主义市场经济的重要组成部分，培育和完善规范有序和有利于公平竞争的住宅开发市场，是政府义不容辞的义务。建议政府部门在推行相关政策时，要更加注重市场经济规则建设，注重通过市场手段和政府的公共财政政策来纠正市场失灵，避免采取行政手段对市场进行直接干预，妨碍公平市场秩序的形成。
2、进一步改革和完善土地出让、转让制度，建立有形、集中的土地交易市场，进一步促进土地市场的规范化和透明化。
通过前面的分析，可以发现土地成本在住宅开发成本中占有很大比重，建立规范有效的土地交易市场的重要性不言而喻。在土地市场建设中，有必要考虑以下方面：
(1)进一步完善土地出让金制度，鼓励出让“熟地”，以建立具有可比性的土地市场交易价格体系。
(2)避免土地收益与某些固定支出项目挂钩，防止政府日常开支对土地收益形成过度依赖，从而造成土地成本刚性，推动住宅开发成本的上升。
(3)加强土地利用规划和对土地
一、二级市场出让和转让行为的监管，形成透明高效的土地交易市场。
(4)在今后土地基准地价或标定地价的制定过程中，把更多注意力放在规则体系的建设上，避免形成僵硬的地价体系，为土地价格确定的市场化奠定更为稳固的基础。
3、严格行政执法过程，加强政府政策的协调性，避免重政策制定而轻政策执行情况的出现。
目前，政府各监管部门政策制定的协调性和政策执行力度还很欠缺。譬如，虽然人民银行对房地产开发贷款制定了比其他行业更为严格的政策，但实际上相当一部分未得到执行。再如，政府有关部门从保护购房者权益的角度出发，简单地提高预售门槛，必然会延缓部分住宅的上市时间，使原本就略显供不应求的住宅市场上可售住宅的数量减少，同时还使开发商资金压力加大，推动成本上升，进一步加剧房价上涨的势头。
政策推出的时机值得商榷。政策推出的时机不合适或相互之间缺乏协调性的结果，只能是执行了一种政策，破坏了另一种政策，或者根本就得不到执行。建议政府各部门今后在政策制定中加强协调。
4、减少住宅开发成本中的刚性成分，为房价波动尤其是房价下行提供灵活空间。 构成“熟地”成本的农地征用和旧城区改造居民动迁成本，以及各类固定收费，具有较强的刚性，开发单位对这些成本项目几乎没有讨价还价的能力，当住宅价格下行时，它们会形成较为有力的支撑，造成房价刚性。
今后，政府对土地成本的掌控，应着眼于“熟地”成本，将构成“熟地”成本各项目的价格尽可能多地由市场来决定。对刚性收费项目中有条件按实结算的项目，例如住宅小区内部“小配套”的成本，要在打破各专业单位施工垄断的前提下，实行按实结算，使住宅开发成本中尽可能大的部分实现市场化运作，为完善房价的市场决定机制创造空间。
综上所述，我们认为，住宅开发成本中市场化程度较高的成本项目是稳定的，政府政策，尤其是土地方面的有关政策，将成为今后影响房价走势的重要因素。但由于目前对房价走势具有重要影响的各方利益错综复杂，政府只能通过不断改革旧体制，提高住宅开发成本构成项目的市场化程度，为房价决定确定合理的机制，很难通过行政直接干预施加较大影响。相信随着土地招标拍卖制度等一系列改革措施的深入实施，住宅开发成本构成项目的市场化程度将大为提高，房价也将更具灵活性，更能反映市场各方需求。
