土地储备中心如何缴营业税
发布时间 ：2006-5-8 9:43:49来源：中国税务报作者：添加到我的收藏
某县土地储备中心代政府执行国有土地一级市场运作。在2005年度县政府对其土地出让金采取定额包干上缴的办法，即土地储备中心一年上交给政府1500万元的出让金，取得土地使用权后，征地补偿费及“生地”变“熟地”等费用由土地储备中心自行支付，出让土地时由土地储备中心自行组织挂牌交易。为节省费用，土地储备中心取得土地使用权未办理土地使用权转移手续。该土地储备中心的土地交易所取得的收入是按“服务业—代理”对差额缴纳营业税，还是应按“转让无形资产”全额缴纳营业税呢？
土地储备中心主要职能就是代行政府国有土地一级市场运作，即国有土地使用权的出让。在实际运作过程中，主要反映出两种方式：一种是只行代理职权，不发生土地使用权转移，起中介服务作用。土地储备中心掌握了政府全部拟开发土地的信息，有的还允许土地储备中心将“生地”变“熟地”。前期投入的资金由政府投入或由土地储备中心投入，对土地储备中心投入的，则待土地取得收益后由政府予以补偿。经过招商引资，土地储备中心从中提供中介服务，最后由政府以挂牌拍卖的方式将土地使用权直接出让给投资商，出让金纳入政府财政，而土地储备中心获得部分佣金和前期投入补偿。对土地储备中心此项业务取得的收入，如果作为政府部门纳入财政预算管理的办公费用性质的财政拨款，不属于营业税征税范围。如果土地储备中心作为一个独立的经营机构，向出让和受让双方取得的土地交易服务性质收入，则应按营业税中的“服务业—代理业”缴纳营业税。第二种方式是政府直接将土地使用权出让给土地储备中心，由土地储备中心向政府缴纳出让金并取得土地使用权后进行前期开发，再与房地产开发商洽谈，达成一致意见后，办理土地使用权转移手续。对此项业务，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第二条第八款规定：土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。因此，应按“转移无形资产”征收营业税。
县土地储备中心通过上交政府出让金以取得土地使用权，土地使用权实际上已发生了转移，土地储备中心之所以取得土地，是为了全部出售获取收入，为了简化手续和节省费用，土地储备中心省略了办理土地使用证。《财政部、国家税务总局关于呼和浩特市土地收购储备拍卖中心转让土地使用权征收营业税问题的批复》（财税〔2006〕23号）明确：呼和浩特市土地收购储备拍卖中心作为代表呼和浩特市政府实施土地储备工作的单位，在具体从事土地征用、收购、开发储备以及供给过程中发生的应税行为应依法纳税。凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为，属于土地所有者出让土地使用权，不征收营业税；凡属于转让土地使用权的行为，应按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第二条第八款的规定征收营业税。因此，对土地储备中心土地交易所取得的土地使用权转让收入应按“转让无形资产”征收营业税。
