工业用地不宜按功能区分割转让
众所周知，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》都没有规定工业用地不能分割转让，《国有建设用地使用权出让合同》约定受让人有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租或抵押。在实际工作中，工业标准厂房用地也是通过分割转让来实现资产和资源的重新配置。
本期问题征答的工业用地包含了办公楼、车间、职工宿舍等功能区，是一个有机的统一整体，笔者认为不宜按其功能区进行分割转让。理由如下：
首先，分割转让损害了原工业用地控制指标。工业用地在出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度、行政办公及生活服务设施用地所占比重以及绿地率等相应指标的，分割转让将使得上述指标再也无法继续落实，转让后原出让合同也将难以继续履行。
其次，分割转让改变了原土地用途。如果土地使用权人将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将会由原来的工业用地调整为商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但作为国土部门不应提倡以这种方式改变土地用途。
再次，分割转让不利于土地的节约集约利用。由于该宗地是按工业用地进行规划的，分割转让后，各功能区因分割而失去联系，势必造成土地资源利用的浪费。比如，原来的配套附属用房，就会丧失原有的功能而被闲置。另外，如果该宗地在工业集中区内，这样的分割也不利于形成产业的集聚效应。
最后，分割转让也破坏了土地市场秩序。虽然现在工业用地也实现招挂拍，但其竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本也比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，这样不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，由于人为因素过多，也容易产生腐败，不利于土地市场的健康发展。
（作者单位：江苏省盐城市国土资源局）
