房地产成本系统实际业务操作指南
一、成本管理的目的
为了规范成本日常业务，提高工作效率，实现日常业务数据及时录入到系统中，并能够及时管理到每一个成本动态变化的整个过程，沉淀行业成本历史数据；公司确定需要使用信息化平台来提高管理。
二、使用部门架构、职责和权限
1、组织架构：
1） 预算部架构：预算部经理—成本人员
2） 咨询人员
3） 财务部架构：财务部经理—财务人员
2、职位职责：
1）预算部职位职责
预算部经理：在成本系统中审核业务数据准确性；
成本人员：具体负责成本整个过程管理，从目标成本、目标成本各产品分摊、合同拆分、合同执行过程中变更签证、合同结算和拆分、每月待发生成本调整等整个成本动态过程；要保证实际业务数据的发生情况与系统中录入情况保持一致。分工：每个项目固定一人变更录入、拆分、结算录入、拆分、付款申请单录入；待发生成本调整；
2）咨询人员职责：对录入系统中所有成本数据进行与实际发生数据核对，保证数据的完整性、准确性、及时性；咨询公司检查所有业务拆分工作，核对拆分科目的正误和数据的准确性；并每月对待发生成本调整数据的检查；
3）财务部职位职责
财务部经理：检查成本的所有数据录入的可靠性；
财务人员：分开发项目由一人录入合同、上传电子版；另一人录入非合同性成本；
并安排有一人审核以上2人工作并拆分（除工程合同外）；系统数据要保证
与实际业务发生数据一致性和准确性。
3、人员权限：
预算部经理权限：在成本系统中对所有业务具有查看权限；动态成本查询权；
预算部成本人员权限：在成本系统中对合同拆分（工程合同类）、设计变更单录入、拆
分、结算单录入、拆分、付款申请单录入（工程合同类）待发生成本调整具有
管理权、查看权；成本报表查询权；
咨询人员权限：对成本人员做的所有业务操作数据具有查看、审核权；
财务部经理权限：在成本系统中所有的日常所有业务具有查看权限。
财务人员权限：在成本系统中所有的日常业务合同录入、合同拆分、合同上传、付款计
划、付款申请单、付款单具有管理权限，查看权限；报表查看权限。
三、成本业务流程
1、基础资料整理：路径：系统管理—系统管理—房地产成本—基础资料；新开发项目在规
划指标确定后，3个工作日内，由财务部牵头成本人员参与增加项目树，并完善分期、面积（土地面积、建筑面积、可售面积）、产品类型和导入成本科目；可以先录入每期的面积，各产品可以再
录入重点：各产品面积之和要人为计算等于项目分期的面积。 完善；
2、目标成本录入
路径：房地产成本—动态成本—目标成本—目标成本录入；开发项目在施工图设计阶段公司确定后的目标成本，成本人员在5个工作日内完成录入； 咨询人员在录入后2个
工作日内检查审核完成。
录入重点：如果每个明细成本科目都有数据进行依次录入，如果多个成本科目就一个总数，可以录入到一个科目上，等到总数可以分解明细了，再进行修订详细成本科目明细项，形成不同的版本。
3、合同管理：
路径：房地产成本—合同管理—合同录入；房地产成本—合同执行—付款计划；
业务描述：合同签订过5个工作日内，财务人员按项目按类别录入合同，并同时上传附件，再按照合同签订的付款条款录入付款计划；
录入重点：1）要分清是否是跨期合同，选对项目期间；2）此三项工作要一气呵成；
4、合同拆分
路径：房地产成本—合同管理—合同拆分；
业务描述：在合同录入后3个工作日内，工程类合同由成本人员进行拆分，并由咨询人员进行检查核对；非工程类合同由财务人员进行合同拆分，并由另外一财务人员进行检查核对；
录入重点：1）如果是跨期合同，拆分选择成本科目前要先选择整个工程项目后，再选
择成本科目，后续可以顺利进行跨期期间拆分选择；
2）如果一个合同数据对应多个科目，人为可以先按照合同进行科目数据分
开录入，再进行产品拆分；
5、合同变更签证：
路径：房地产成本—合同执行—合同变更；
业务描述：在合同执行过程中，尤其是工程类合同，会有大量的设计变更、现场签证、其他调整等工作，在实际业务变更签证单通过领导审批后；在3个工作日内成本人员录入合同变更单，并及时进行拆分；也可按照合同拆分方式，只录入拆分金额即可；并到动态成本表中查询拆分数据；拆分后2日内由咨询人员检查合同变更数据；
录入重点：每一变更签证单上都要有预算金额，需要估算；预算员要选择准确；
6、合同结算：
路径：房地产成本—合同执行—合同结算；房地产成本—合同执行—结算拆分；
业务描述：合同执行完毕后，进行合同结算，在结算后5日内成本人员录入结算单，并进行及时拆分（2个工作日内）；也可按照合同拆分方式，只录入拆分金额即可；并到动态成本表中查询拆分数据；拆分后2日内由咨询人员检查合同结算和拆分数据；
录入重点：最终确定合同结算价要录入准确；拆分后影响动态成本表；
7、付款申请单：
路径：房地产成本—合同执行—付款申请单；
业务流程：在合同执行过程中，项目进度达到合同约定的付款条件，应该付款的，合同付款申请单由合同执行部门在OA中发起流程，审批完成后5个工作日内，工程类合同付款申请单由成本人员按照OA审批结果录入到系统中，并关联到付款计划；非工程类合同由财务部负责录入；
录入重点：付款申请需要关联到付款计划一项，金额可携带过来；
8、付款单：
路径：房地产成本—合同执行—付款单；
业务流程：根据OA审批后的付款申请单，财务人员进行实际款项支付，支付3日内财
务人员录入付款单，并进行付款拆分；
录入重点：付款单需要关联到付款申请单；
9、非合同性成本录入；
路径：房地产成本—动态成本—非合同性成本；
业务流程：日常发生的服务于项目的费用，在实际支付费用后3日内，由财务人员录入非合同性成本，并由另外一财务人员进行检查核对并拆分；
录入重点：分清是跨期费用还是具体到每期的费用；拆分时选择对成本科目；
10、待发生成本调整：
路径：房地产成本—动态成本—动态成本—待发生成本调整；
业务流程：成本人员需要每月的前3个工作日完成上月的动态成本调整，分清调整业务类型，严格按照专业的角度客观进行分析调整成本数据的可靠性；
录入重点：对于已经执行完毕的科目，如待发生数据必须调整为0，必须录入待发生数据的相反数；如提高或降低待发生成本数据，按照加减数据进行录入数据。
11、报表查询
路径：房地产成本—动态成本—动态成本—全项目动态成本表（各产品动态表等）； 业务流程： 日常都可以随时查看整个项目动态成本，单方价格等；合同执行情况表，付款表等等；
四、成本系统考核制度
1、考核负责人：部门经理；考核部门成本人员日常工作的同步性，务必达到实际动态成本
的进度情况与系统中录入的情况保持一致；
2、考核人员：定期对成本录入人员日常工作进行检查，对发现没有及时录入到系统的工作
进行记录，月底进行统计并执行奖罚制度。
3、奖罚制度：
