一、土地征收流程
（一）完成土地拆迁，达到三通一平
（一）征收办向上一级国土部门提出开发申请。
（二）上一级国土局受理申请并进行土地开发项目预审，并通过预审。
（三）根据项目的性质，委托土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）开发实施方案完成后，由国土局会同发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库
二、我国土地征收的现状
在我国土地征收制度中，土地管理者滥用征地权的现象比较严重，各地政府随意界定“公共利益”，以国家建设、城市建设等“公共利益”为借口，出于增加财政收入、追求政绩的目的随意行使征地权。在我国，地方政府完全控制着土地征收和出让的整个过程，土地征收市场则是一个行政压制下的买方垄断市场，这为土地管理者为增加经济效益、滥用征地权提供了条件。其次，征地方案完全由政府单方面作出，丝毫没有听取被征地单位的意见，剥夺了相对方的参与权。再次，相应的法律法规不完善导致土地征收补偿标准过低，补偿范围狭窄，补偿方式单一，造成政府据此给予农民的实际补偿金很少，甚至难以维持农民现有的生活水平，严重损害了农民的合法权益。恰恰相反政府却以低价获得了土地的使用权。最后，政府将以低价获得的土地使用权又以高价出让给开发商，最终获得了高额经济利润。
随着经济的快速发展及工业化、城市化进程加快，我国许多地方掀起了以兴建经济开发区、高新技术园区为名义的轰轰烈烈的“圈地运动”，大量的农村土地被征收用于非农建设，农民集体土地加剧流失，大量失地农民生存状况急剧恶化。据统计，每年我国因土地征收征收约近30余万农民失去土地，农民土地权益损失近20000亿元。在众多的上访案件中，近三分之一的案件是由土地征收征收而引发的。农村集体土地在征收征收过程中暴露出来的问题非常多，有些行为已严重违背了土地征收征收的基本原则和立法本意。
（一）当前土地征收中存在的主要问题
1、政府滥用征收权，征地超出“公共利益”目的
《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法和土地管理法都明确规定了征收的前提必须是为了“公共利益的需要”。但是，现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”。在实践中，政府将“国家建设”、“城市建设”视为是“公共利益”的需要。 往往为了经济建设大量动用征收权，征地超出“公共利益”的需要。
2、征地补偿标准太低，补偿范围太窄
土地征收补偿是征地问题的核心，世界上大多数国家和地区都是以市场价格为基础来进行补偿，而且还会考虑对土地未来的价格间接损失给予补偿。而我国《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中规定补偿费是按照土地被征收前三年平均年产值的若干倍来测算的，这种测算方法本身不科学。随着经济的发展，物价的上涨，农民所得的补偿费根本无法满足农民的今后生活。另外，补偿的范围仅限于与土地有直接联系的一部分损失，被征收土地上农村房屋等地上建筑物的补偿和其它间接损失没有列入补偿的范围。实践中对地上建筑物的补偿都是依据组织实施征收的政府制定的标准予以补偿，通常补偿标准较低。 [5]
3、安置方法简单，无法解决失地农民的就业问题。
现行法律中规定劳动力安置是计划经济时代的产物，计划经济时代，劳动力的就业安置是确保农民生活水平不下降的有效措施。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立和户籍制度、劳动用工制度的改革，原有的劳动力安置办法和“农转非”等办法，在实践中很少使用，已失去意义。安置费和土地补偿费、青苗补偿费一并计算补偿给集体纠纷组织，对农民安置问题不再考虑。
4、补偿费用的具体分配法律规定不明确
土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费的补偿标准较低，前面已经讲述。对于这些费用应以集体经济组织登记户口为准，还是以土地承包人为标准进行划分，法律无具体规定，实践中容易产生纠纷。对于嫁城女、入赘婿、新生儿等能否享有分配权、享有多大分配权，因无明确的法律依据，在实践中各地依《村民委员会组织法》的规定，由村民大会或村民小组通过土地费用分配方案，在行使自治权中处理的结果相差很大，没有享有分配权或没有享有完全分配权的村民，以要求享有村民待遇为由，纷纷诉至法院。对该类案件因缺乏具体的法律依据，在处理上随意性较大，法院判决后，很难使当事人服判息诉，执行过程中村委会抵触大。
三、完善我国土地征收制度的对策
土地是农民最基本的生产资料，也是农民最稳定最可靠的社会保障。而征地会使农民失去最基本的生产资料和生活保障。如果得不到合理补偿和妥善的安置，农民难以生存和发展，也会带来一系列社会问题和矛盾。因此，改革我国土地征收制度、合理划定土地征收范围、科学地论证征地补偿及安置办法，已经成为迫在眉睫的任务。
(一)公共利益的界定
1、明确规定“公共利益”的范围，增加“公共利益用途”的审核环节当前，应尽快以立法的形式明确“公共利益”的概念。为了便于实践中对是否符合“公共利益”进行判断和严格限制政府的征收权，我国应借鉴一些征收制度比较成熟国家的经验，对公共利益的概念、范围进行明确。将征收区分为公共利益的征收行为和非公共利益的征收行为，将土地征收权限定在公共用途和符合公共利益的范围内，以限制借“公共利益”目的滥用征地权的现象。
同时应该严格执行《土地管理法》中的土地征收审批制度。国务院或省级人民政府应加强对土地征收目的合法性的事前审查和事后审查。在申报征地过程中，由指定的机构审核该项目是否符合“公共利益用途”。根据我国的实际情况来看，以各级人大来审核较为可行，只有经审核符合公共利益用途，方可核准征地。
(二)土地征收补偿安置机制的完善
1、扩大征地补偿范围，提高征收补偿标准
征收条款与补偿条款在法治国家被视为“唇齿条款”，须臾不可分离。土地征收是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。现行法律中规定的征地补偿范围无法补偿因征地给农村集体经济组织和农民带来的损失。我国在第四次宪法修正案中明确规定了补偿的内容，这是立法上的一个巨大进步，为征用、征收补偿立法和实施征用、征收补偿活动提供了宪法依据。立法中应通过对土地所处的地理位置、种植种类和地上建筑物、构筑物、地上作物、农民房屋等补偿予以明确，对相邻土地的损害补偿也应予规定，不断扩大征地的补偿范围。 区分“公益目的”和“商业目的”的用地，制定出不同的补偿标准，可以通过原则性和灵活性的规定，对土地补偿做出最低限额的规定，其他的结合土地的市场评估价格来确定，至少应由省级人民政府制定出最低补偿标准，充分保障农民的合法权益。在我国农村，目前集体土地具有为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能，农地所有权的市场价格要体现这三重功能。
2、增加土地补偿和安置方式
对被征收土地上的农民进行妥善安置，是征地制度改革能否成功的关键。安置工作应当实行由“以安排劳动力就业为主”转向“以市场为导向的多种途径安置”的原则，拓宽安置渠道。目前，土地征收补偿主要以货币补偿为主，许多农民在失去土地后，就业困难，补偿费很容易被坐吃山空，农民日后的生活成为问题。可以考虑以土地补偿费为主，采用以下补偿方式：(1)货币安置; (2)地价款入股安置; (3)社会保险安置; (4)留地安置; (5)用地单位安置; (6)农业安置;(7)土地开发整理安置等等安置途径。但不管采取何种途径，应坚持“保护农民的合法利益”的原则，使农民在失去土地后还能保证其生存权和发展权。
(三)征收程序的完善
1、借鉴国外经验，制定详细具体的征收程序，明确各方的权利与义务，限制政府的征收行政行为，使土地征收程序明晰化。
2、增加保护被征收人的相关程序。第一,设立征收土地的公告或通知程序，保障农民的知情权。土地权利人参与土地征收过程的公开程序，包括征地调查，征地补偿费的协商及分配、劳动力安置以及在监督单位使用土地的过程中，行使他们的权利。保障土地权利人的参与权，异议权。第二，增加听证会制度。听证会可以就土地征收合法性、土地征收补偿等问题举行，听证会上应充分听取被征收人和利害关系人的意见，使被征收人和利害关系人获得表达意见的机会。第三，增加对被征地人的救济措施。如果被征收人对土地征收的合法性和土地征收的补偿方案等存有异议，我国应允许被征地人采取申诉、行政复议等措施。在这些措施不能保障其权益时，还可以提起诉讼，可以通过正当的程序解决，而不是通过上访、围攻政府的方式解决。应在法律中明确：征收行为引起的纠纷，属于行政复议、行政诉讼及国家赔偿的范围。公民、法人及其他组织对行政征收行为不服的，可以申请行政复议或向人民法院提起诉讼。对于补偿问题也可以以民事纠纷
提起诉讼。司法救济程序一方面可以保障权利人在权利受到侵犯时有地方维护权利;另一方面可以制约行政权利。
3、设立被征收土地买回权制度。
买回权是指被征收土地原所有者在征收所据以存在的公益目的未能实现的情况下请求买回该幅土地的权利。土地征收作为一种强制性剥夺土地所有权的行政行为，其得以成立必须是以公共利益为唯一目的，是依据国家主权实现对“公益”的追求。一旦这种追求无法实现，即被征收土地失去了公益目的的依托，该幅土地就处于不稳定状态，而土地所有权的转移也不再具有合理性。在这种情况下，对原土地所有人的“私益”的维护只有通过买回权制度来实现。它能够有效克服中国传统的土地所有权移转中的单向流动性以及国家对土地所有权的垄断中的利益失衡，可以对公权力予以制约。
(四)土地民事权利的完善
仅依靠征收程序来规范征收行为是不够的，还必须靠民事规范中完善的民事财产权利来制约行政征收权，尤其是物权法中土地民事权利的完善。当前，各级政府仍然十分缺乏尊重农民和集体组织所有权的法律意识，行政权随意干涉侵害所有权的问题仍然相当普遍地存在。而土地所有权是最为重要的物权，物权制度也是土地法律制度得以顺利发育、成长的基础。只有在物权法中对土地所有权的各项权能予以明确规定，权利人才能更好的行使自己的权利。
1、完善集体土地所有权
(1)明确集体土地所有权的主体，使集体土地有真正的所有人。只有确定了真正的所有人，物的所有人才会从追求最大利益上来使用土地资源，才能为土地所有人获得收益，充分发挥物的价值和使用价值。在权利受到侵害时，真正的所有人才可以以权利主体的身份行使权利，寻求法律保护，排除对权利享有和行使的妨碍。明确了土地的所有人后，还要细化权利的行使方式，这样才能真正确保权利的行使。可以考虑到行政村是农村最普遍的社区形式，集体土地所有权的主体确定到行政村最为可行，明确行政村对集体土地享有所有权和用益权。并规定行政村行使集体土地所有权的具体方式，集体土地所有权的收益、分配等内容，不断完善土地民事权益。实行农村土地的有偿使用制度，建立集体土地使用权制度，具体规定集体建设用地流转的条件和范围，明确集体建设用地流转的方式和年期，使农村土地使用权进入市场。
2、建立土地的用益物权制度
只有建立完善的用益物权制度，赋予土地使用者以真正民事意义上的物权，才能使土地使用者享有清晰明确的权利，从而有利于民事活动中切实保护好土地所有者与土地使用者双方的利益，有利于民事活动的稳定，赋予农民以土地用益物权，使其享有真正意义上的民事权利，可以使农民成为真正意义上的民事主体，提高农民的法律地位和社会地位。更为重要的是，土地用益权的建立，可以改变
长期以来我国农村中土地权利关系不清晰的局面，在相当大的程度上使民事权利在中国得到建立与推广，其社会意义的历史意义是相当深远的。
