住宅“卖点”策划汇总
中元国际工程设计研究院上海分院
――Ｗ Ｐ Ｆ――
２００９．０７．２３
关键词：卖点 面积
论述原因
近期正在参与一个大型住宅设计项目，感觉到对于市场的需求（或业主的需求）设计很难把控住其实质内涵，所以收集并根据实际经验总结各种网络上或开发商注重的卖点，以供设计参考。
从策划角度考虑，住宅卖点可分为十个大类，包括地块环境、科技住宅、文化住宅、绿色住宅、规划设计概念、户型经济舒适度、空间价值优势、附加价值互动、物业服务、成本价值。
概要
地块环境、科技住宅、文化住宅、绿色住宅为开发商的硬件条件。这其中涉及到政府、开发商、设计等几个方面。
规划设计概念、户型经济舒适度、空间价值优势为项目设计的创意条件。这些方面最重要的是设计师的概念及策划方面对市场准确度的把控。
附加价值互动、物业服务、成本价值为项目后期营销的激励条件。最重要的是策划机构及开发商对项目总体运作成本目标的把控，主要目标偏重是迅速回笼资金还是总体价值最大化。这两个方面平衡很难，市场讯息万变，以资本价值来看资金的迅速回笼并投入下一步运作，收益应该是最稳妥的。 “卖点”简述
一， 地块环境
1.区域位置优势（新、老城区，开发区，工业园区，大学园区，生活大型板块…… 2.地块交通优势（机场，火车站，汽车站，地铁轻轨，公交站点，游船码头，城市道路……）
3.大景观环境优势（海景、河景、湖景、丘陵，山顶……）
4.周边配套设施（学校，银行，邮政，医院，体育设施，农贸市场，商业环境……） 二， 科技住宅
1.信息化、智能化，自动集成管理（电子帐单，远程抄表，车库管理系统，小区设备监测系统） 2.中央空调，地暖
3.遮阳，日照，通风、防潮，防水，噪音 三， 文化住宅
1.建筑风貌（德国风格 欧陆风格 法国风格 意大利风格 海派建筑风格 和式风格 新加坡风格）
2.小区文化环境（图书，音乐设施，会所）
3.小区反映的生活人文（运动社区、青年社区，老年社区，贵族家园，田园生活、新都市主义……）
4.小户型物业 TOWNHPUSE 产权式酒店 独立别墅 酒店式公寓 大户型物业 商务公寓 学院派公寓 国际公寓 新独院住宅 经济适用房Townhouse） 5.品牌及荣誉（万科，汤臣……） 6. 四， 绿色住宅
1.节能，环保（全自然通风采光，低辐射建筑材料，垃圾回收，中水处理……） 2.新材料，新能源，新技术（墙体材料，地源热泵，入户计量细化……） 3.绿化环境（高绿地率，高绿容量……）
4.园林景观主题（中心花园 加拿大风情园林 主题园林 艺术园林 亚热带园林 园林规模 欧陆园林 江南园林 自然园林 树木卖点 新加坡式园林 岭南园林 园林社区 澳洲风情 海滨风情 热带园林） 五， 规划设计概念
1.低容积率，低密度，大栋距，人车分流…… 2.入口广场，组团，底层架空 六， 户型经济舒适度
１． 高得房率，低公摊
２． 大开间，高层高，大储存空间
３． 洁污分区，静闹分区，干湿分离，私密独立加强 ４． 主干户和核心户组合
５． 房间内部房间的自由划分组合（双主卧，书房及卧室组合，客厅书房健身室组合，厨房餐厅组合）
６． 入户花园，空中花园
７． 私有电梯，共享大厅、门庭（含咖啡，会客、图书等功能） ８． 景观卫生间，景观厨房，步入衣橱，
七， １． ２． 八， 空间价值优势
错层卖点 跃式卖点 复式卖点 空中花园 大露台卖点 大阳台，高挑空， 附加价值互动
1.送车位 2.送车、送油
3.地下车位的数量满足 九， 物业服务
1.管理的人性化，科技化，细致化 2.直饮水， 3.售后服务及管理 十， 成本价值
1.总价，单价，首付，按揭
当然还有其它各类型的卖点，以后也会出现更多的卖点。本文仅作设计参考。相信优秀的设计师更应该考虑好各方面的关系。实现政府、开发商、设计、用户四赢，而不是出于某种考虑，牺牲这个方面或那个方面的利益。
随笔于办公室
