2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业
一、名词解释题（本大题共12分，共 4 小题，每小题 3 分）
1.建设工程勘察、设计合同
2.合同的履行
3.合同订立
4.建设工程委托监理合同
二、简答题（本大题共36分，共 6 小题，每小题 6 分）
1.简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。
2.简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。
3.简答集体土地征用安置补偿合同的法律特征。
4.简述建设工程勘察设计合同的法律特征。
5.简述宗地出让合同的特征。
6.简述国有土地（成片出让）使用权出让合同的特征。
三、案例分析题（本大题共8分，共 1 小题，每小题 8 分）
原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。
四、论述题（本大题共44分，共 4 小题，每小题 11 分）
1.“合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。
2.试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。
3.简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。
4.论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。
答案：
一、名词解释题（12分，共 4 题，每小题 3 分）
1.
参考答案：
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
解题方案：
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
2.
参考答案：
按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。 解题方案：
按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。 评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
3.
参考答案：
当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。 解题方案：
当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。 评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
4.
参考答案：
建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。
解题方案：
建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
二、简答题（36分，共 6 题，每小题 6 分）
1.
参考答案：
国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。 解题方案：
国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、
单务、诺成性、要式合同
评分标准：
每条1分，共4分。
2.
参考答案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。
解题方案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权
评分标准：
每条1分，共4分。
3.
参考答案：
集体土地征用安置补偿协议的特征包括：（1）所有权和使用权转移的强制性
（2）补偿安置的法定性（3）劳动力安置的妥善性。
解题方案：
集体土地征用安置补偿协议的特征包括：所有权和使用权转移的强制性、补偿安置的法定性、劳动力安置的妥善性
评分标准：
1条2分，2.3条1分，共4分。
4.
参考答案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式合同
解题方案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合同
评分标准：
1条2分，2.3条每条1分，共4分。
5.
参考答案：
宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。 解题方案：
宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。 评分标准：
每一点1分，共5分。
6.参考答案：
成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性
（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。
解题方案：
成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性
（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。
评分标准：
每一点1分
三、案例分析题（8分，共 1 题，每小题 8 分）
0.
参考答案：
答：1.根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。 2.被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。 3.在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。
解题方案：
第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。 重大误解通常的特征是： （1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。
（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。 第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任 本案承担违约责任的形式是继续履行。
评分标准：
第一问4分，第二问5分，第三问5分
四、论述题（44分，共 4 题，每小题 11 分）
1.
参考答案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。 合同成立与合同生效的要件不同。 合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。 合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共
利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
解题方案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。 合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
评分标准：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分） 合同成立要件3分，生效要件5分。
2.
参考答案：
合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。 合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。 合同的成立与合同的生效区别：
1.合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。 2.合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。 3.合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。
解题方案：
生效、合同成立的概念及两者所谓区别。
评分标准：
概念每个2分，区别每条2分，共10分。
3.
参考答案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。
解题方案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。
评分标准：
每条1分，共5分。
4.
参考答案：
分散平行分包是指业主将勘察、设计、土建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。分散平行分包的特点主要有：（1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（2）业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策；（3）业主直接管理的承包
商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。 房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。
解题方案：
分散平行发包的特点
评分标准：
分散平行特点每点1分，共5分；房地产开发商在采用这种方式时应注意问题每个2分，答案完整准确再加1分。
