运营策划第一阶段：项目市场调研
1． 项目背景
包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2． 宏观环境调研
（1） 城市经济发展环境。
A． 城市的经济发展水平。
B． 城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。
（2） 城市人口环境。
包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
（3） 人文环境。
包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
（4） 商业环境。
包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
（5） 其他宏观环境。
包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3． 项目地段环境调研
（1） 周边居民环境。
包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。
A． 地段交通环境。
B． 地段交通道路的性质。
C． 地段交通辐射的区域。
D． 地段交通车流状况。
E． 项目地块交通条件状况。
F． 其他对外交通设施。
（2） 地段商业环境。
A． 地段环境中商业区的类型。
B． 地段环境中商业区的经营规模、销售规模。
C． 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。
D． 地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
（3） 地段区位特征。
包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。
（4） 地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。
（5） 项目地段开发条件。
通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4． 项目商圈调研分析。
（1） 项目商圈范围的确定。
A． 预测分析项目的商圈范围。
B． 商圈调查。
C． 描绘项目的商圈范围。
（2） 商圈分析。
A． 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。
B． 商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。
C． 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
（3） 经营者调研分析。
包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。
