静态投资分析:
项目开发价值:销售面积*预计销售金额
项目成本:
政府土地成本:土地出让金及拆迁、安置等费用
建安工程成本:项目建造成本,总建筑面积*建安基数
前期费用:规划设计费用、平地、修筑围墙费用(一般3元/平方米),市场调查及项目研究费用(销售额*0.0056%),工程勘探费用(土地面积*2.0元/平方米),建筑设计费用(建筑面积*20),管理费用(建安成本*0.46%)
宣传销售费用:宣传费用(销售额*2.0%),销售费用(销售额*3.0%)
不可预见费用:销售额*3%
税费:营业税:销售额*5%,教育附加费等营业税附加:销售额*5%,防洪费用:销售额*0.18%,印花税:销售额*0.05%,财务费用:按照银行利息的8%。
利润:项目销售额—项目成本
内部收益率:Σ(CI-CO)t*(1+FIRR)-t=0得出,当FIRR>12%(基准值)则可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)
说明:i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率
i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率
FNPV1—正净现值;FNPV2—负净现值
财富净现值(FNPV):净现值大于或等于0的时候是可以接受的。
FNPV=Σ(CI-CO)t*(1+Ic)-t
FNPV-财富净现值
CI:现金流入量;CO:现金流出量
N:计算期,Ic:基准收益率
资金回报率:利润/成本
静态投资回报周期:1/资金回报率
盈亏平衡分析:销售面积*销售价格=总投入
敏感性分析:建安成本、土地成本、物业价格上下变动时的资金变化(5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等变化时的数据分析)
2、资金筹措方式
资金来源、筹措方案
《房地产投资测算之我的总结.doc》
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