第三部分 银行贷款知识
一、商业贷款（可贷成数----总房价*0.6以下） 买方：
产权证，土地证复印件各一份
申请人婚姻状况证明，如已婚，提供结婚证复印件，如未婚需提供单身证明原件（户籍所在地的民政局开具）
申请人及配偶身份证复印件各一份
申请人及配偶户口本首页以及本人所在页复印件各一份 申请人及配偶收入证明原件各一份
首付款证明（房东的收条复印件或银行转账凭条） 存量房合同原件一份
如申请人是外地户口，需提供本地的暂住证复印件及一年本地相关保险纳税证明 卖方：
身份证复印件一份
婚姻状况证明，如已婚，听结婚证复印件，如未婚需提供单身证明原件（户籍所在地的民政局开具）
配偶身份证复印件各一份
配偶户口本首页以及本人所在页复印件各一份
二、政策性贷款（公积金贷款）（可贷成数----总高房价*0.7以下） 买方：
产权证，土地证复印件各一份
申请人婚姻状况证明，如已婚，提供结婚证复印件，如未婚需提供单身证明原件（户籍所在地的民政局开具）
申请人及配偶身份证复印件各一份
申请人及配偶户口本首页以及本人所在页复印件各一份 申请人及配偶收入证明原件各一份 存量房合同原件一份
公积金缴存单原件（一般去建设银行打）
如申请人是外地户口，需提供本地的暂住证复印件及一年本地相关保险纳税证明 卖方：
身份证复印件一份
婚姻状况证明，如已婚，听结婚证复印件，如未婚需提供单身证明原件（户籍所在地的民政局开具）
配偶身份证复印件各一份
配偶户口本首页以及本人所在页复印件各一份
三、贷款流程
买卖双方：将贷款材料准备齐全，过户当天由权证文员带领，去担保公司办理贷款手续----待下款 相关费用
贷款担保费用，收费标准如下：
正常案件：1520元---2000元（商业贷款及市公积金） 省公积金：2020元---2500元
特殊案件报备权证文员后再定价格
公证费：250元，若贷款人其中有未成年的，需缴纳100元承诺公证费。
四、公积金贷款金额计算方法
公式;《月合计汇缴金额/（缴存比例*0.02）》*12*0.45*可贷年限。 可贷款年限：男性为60周岁-实际年龄，女性为55周岁-实际年龄 例：公积金缴存单格式：
单位账号：XXXXXX
个人账号：XXXXX
姓名：XXX 当前状态：正常
身份证号码：XXXXXXX 当前余额：16104.25
转出或销户额：0.00 当月汇缴金额：614.00
本年支出合计：0.00 一月汇缴额：0.00
二月汇缴额：0.00 三月汇缴额：0.00
四月汇缴额：0.00 五月汇缴额：0.00
六月汇缴额：0.00 七月汇缴额：0.00
八月汇缴额：0.00 九月汇缴额：0.00
十月汇缴额：0.00 十一月汇缴额：614.00
十二月汇缴额：614.00 单位缴存比例：12.00
个人缴存比例：12.00 可贷款金额的计算公式为：举例如下
614/（12*0.02）*12*0.45*（55-年龄33岁）=317745 317745>300000
所以此客户能贷满300000元
五、住房公积金贷款知识解答
1、什么是住房公积金贷款？
住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房贷款。
2、什么事组合贷款？ 职工购买自住住房时，在申请住房公积金贷款后如资金仍然不足，可以向商业银行同时申请商业性住房贷款，此类贷款称之为组合贷款。
3、住房公积金贷款的原则是什么？
住房公积金贷款实行“存款结合、先存后贷、贷款担保”的原则
4、住房公积金贷款的发放对象是哪些？
在本市行政区域范围内购买、建修自住住房，并按月连续，足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。
5、住房公积金贷款对缴存有什么要求？
职工在申请贷款前单位和本人须开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含6个月）以上，同时单位和和人住房公积金账户均处于正常状态。
6、买卖契约签订后多长时间内可以办理住房公积金贷款？ 购买商品房和经济适用住房的，在买卖契约签订一年之内办理住房公积金贷款：购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内办理住房公积金贷款：购买二手房两证已过户的，在过户完毕后三个月办理住房公积金贷款。
7、住房公积金贷款最高限额是多少? 目前省住房公积金个人贷款最高限额为30万元，市住房公积金个人贷款最高额度为20万元，铁路公积金个人贷款最高限额为30万。
8、住房公积金购房贷款的比例是多少？
购买二手房的，贷款额度不超过购房总价的70%.
9、住房公积金贷款最长期限是多少？
购买二手房的，最长贷款期限不得超过20年。
10、办理住房公积金贷款需要提供哪些基本证明材料？
（1） 职工及配偶身份证，户口本原件（外地城镇户口还需要提供暂住证），结婚证原件或婚姻状况证明原件。
（2） 购买二手房还需提供房屋所有权证，国有土地使用证，契税完税证。 （3） 售房单位出具的首付款证明。
（4） 借款人亲笔签字的自行安置承诺书，同意贷款银行通过人民银行征信系统查询并打印个人信用报告的承诺书。
11、申请住房公积金贷款是否需要提供收入证明？
不需要，但申请组合贷款的借款人，由于商业住房贷款要求，需提供有借款人及其配偶单位出具的收入证明。
12、住房公积金贷款额度如何计算？
贷款额度为按照借款人还贷能力确定的贷款额度、其计算公式为：借款人月计缴住房公积金及金额/借款人住房公积金缴存比例*个人还贷能力系数*12月*实际可贷年限。夫妻双方均缴存公积金且共同贷款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。但不能超过规定的购房贷款比例及最高贷款限额。
13、借款人中请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。申请贷款时的实际年龄取整计算。
14、住房公积金贷款如何发放？ 购房商品房，贷款银行以转正方式将借款人的贷款划入售房单位在银行开设的资金监管账户：购买二手房的，贷款银行以转账方式将借款人的贷款计划划入原房主指定账户。
15、住房公积金贷款发放后，首期还款什么时候开始？
住房公积金贷款发放后，首期还款日为贷款发放后次月15日。
16、如何偿还住房公积金贷款？ 借款人必须按月归还贷款本息。借款人按照借款合同约定的时间将还款金额存入储蓄卡中，贷款银行每月从借款人账户中扣取应还本息。
17、住房公积金贷款的还款方式有哪些？ 等额本息还款法和等额本金还款法。
18、还款方式能够更改？
不能，借款合同中规定，还款方式已经确定不得更改。
19、使用住房公积金和住房补贴还款组合，有何规定？ 使用住房公积金和住房补贴归还组合贷款，必须先还住房公积金贷款，住房公积金贷款全部还清后再还商业性住房贷款。 20、如果想提前还款怎么办？
借款人提前归还贷款本息，罚息，在还本期应还贷款本息，剩余金额用于归还住房公积金贷款本金。
21、住房公积金贷款部分提前还款的扣款顺序是什么？
先还逾期贷款本息，罚息，再还本期应还贷款本息，设于金额用于归还住房公积金贷款本金。
22、职工提前偿还住房公积金贷款如何处理？
职工提前偿还住房公积金贷款，不论部分提前还款还是提前结清贷款，都不收违约金。
23、没有按期偿还住房公积金贷款如何处理？ （1） 借款人未按借款合同约定按月偿还本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。 （2） 按照借款合同约定，逾期超过规定的期限后，将处分其抵押物。
24、在什么情况下贷款银行依法处分抵押物？ 借款人连续六个月未按期还贷款本息和贷款到期后六个月未还清本息的，受委托银行依法处分抵押物。
