2010年前期策划部上半年总结
根据2010年全年计划和项目的实际情况，前期策划部主要完成工作如下：
一、落实和安善各项产权手续完善工作，现状出让手续已报入市土地局窗口。
1、完善和补办办理产权变更手续所需各项前期资料，确权手续进一步落实。
北苑宾馆历史情况复杂，经历土地使用权变更及不断更新改造的变迁，已有的前期资料不符合现办理产权证要求。上半年，前期部工作人员一方面继续查找各项资料，一方面进行完善资料的工作。先后完成了办公楼竣工资料完善，并将培训楼和办公楼等建筑的前期资料都备齐。
通过公关,经与区土地局协调,未占工作周期，在原确权证明中加注办公用途,为项目办理现状出让和下一步运作的增加更多主动性
2、免契税和免增值税证明取得，为集团公司节约资金达千万元以上。
在产权证变更手续中，因涉及集团公司名称变更，由原总公司变成有限责任公司，必须办理免税手续，否则集团将按规定缴税。虽然对该项业务初次办理，而且涉及很强的财务专业性，但部门人员克服困难，按照要求编制各项内容，逐项找税务部门审核。因企业注册所在地和房产所在地分属海淀区和朝阳区两个地区税务部门，因此增加攻关难度。通过努力，提前一个月完成两项工作，其
中免契税额49.98万元，测算减免土地增值税在1000万元以上。
3、楼牌号正在办理中.
北苑宾馆因建成早，故一直未在公安局对各个楼座的门牌号进行
备案，影响产权证变更和备案等一系列手续的办理。经协调区派出所和公安局，经办人员已来看现场，预计一个月内可完成。
4、土地评估完成，现状出让已报入市土地局。
经土地评估公司评估，目前宾馆建筑按照商业和办公两类进行，
评估总地价款约为3500万元，待上市地价专家评审会后最终确定。为压缩工作周期，在产权资料未齐全的情况下，现状出让的手续已通过协调开始办理。
5、完成楼座测绘工作，免于罚款。
配合方案规划设计，上半年完成项目南侧现状建筑测绘工作。应
产权办理需要，对未办理产权手续的办公楼和培训楼完成测绘工作。但实际测绘结果比规划指标超出6%以上，面临罚款。后经做工作，将测绘结果控制在允许范围内，为后续工作扫清一道障碍。
二、以市场为基础，广泛开展市场调研，初步完成北苑广场项目
市场定位工作，并组织完成产市场定位报告。
1、组织市场调研，开阔眼界，为项目定位服务。
上半年部门组织在北京市内先后调研北苑区域、望京区域、三里
屯和CBD区域的华贸城、NO
1、银泰、世贸天阶、蓝色港湾等楼盘，并在单位进行研究和讨论。在此基础上，针对北苑项目城市综合体的定位，组织单位去上海进行考察，对酒店、商业和办公类项目进行分
类调研，并形成考察报告。
2、组织策划公司完成市场定位，形成阶段性市场定位报告。 经与策划公司定期组织汇报与研讨会，对北苑广场项目的认识不断深化。通过以市场为基础，两家公司背对背工作，先是形成多个方案方向，各个方向充分论证后，最后两家公司基本形成一致定位意见。以市场定位为基础，经宾馆内部经理办公会议定，形成项目初步定位，以此数据为标准，完成规划咨询方案设计任务书。
三、完成规划咨询方案招标工作。
2010年上半年，在上一年规划方案咨询的基础上，根据市场定位，部门内部专业人员进行规划方案研究，并自己出方案探讨可行性和优化设计。与市场定位工作相配合，部门组织了规划咨询设计方案招标评审活动。4月份，自编设计公司资格预审文件，对报名的7家单位进行资格预审，并在专业咨询公司的组织下，完成招标文件的编写和发放。共六家单位正式参加方案评审活动，并在发标书一个月后的5月15日，由专业招标公司组织设计咨询方案征集评审会。会后针对具备实施可能性的方案，根据专家意见提出分别进行二次评审和内部方案评审会。5月21日，对具体延伸条件的项目规划方案在发出修改通知书后聘请外部专家进行二次方案评审。5月24日，召开经理办公会，讨论通过招标公司评审结果。5月28日，发评审结果，并将汇总后的专家修改意见。6月4日召开宾馆方案评审会，对再次深化的四个方案进行评审。目前已集中在三个方案，根据下一步项目的运作方向最终确定公示方案。
四、调查摸底现场市政基本条件。
在09年初步摸底的基础上，上半年对项目地块内所有建筑进行调查。对居民拆迁调查完成，同时完成上水、下水、供暖、电、燃气等市政配套的初步咨询工作。并根据现有情况制定项目分期建设现专用配套实施方案。
五、根据项目进展编制年计划和季度计划，每月编制月资金计划，做好日常工作。
继续完成项目年计划、季度计划的编制工作，并根据项目的情况变化作好实时调整。和宾馆财务部门配合，做好月资金计划，保障项目每月资金的落实。
六、与市场定位结合，做好项目投资测算工作。
项目的资金平衡影响着项目的可行性和定位。前期部根据项目的不同规划指标，做了多轮的投资测算，并组织策划公司进行投资回收期的分析。与集团董事会通过的投资测算进行比较，找出两项投资成本的差异值和形成原因。投资测算与项目定位和规划方案相互配合，齐头并进，为项目发展提供依据。
七、与各政府部门积极沟通，了解和研究最新政策动态。
今年上半年，全国房地产市场面临调整，北苑广场项目也受到很大影响，原来的“不变更用途，扩大规模”运作方向需要进一步研究。在公司领导下，部门与各部委进行沟通，了解最新政策运向，并与策划公司及时召开会议，研究在此宏观背景下，项目的出路。现项目仍
在和政府部门协调中。
九、下半年工作重点
1、年内完成现状出让手续，具备缴纳地价款条件。
2、完成产权证变更手续。
3、确定开发建设主体。
4、确定项目运作方向的前提下，如继续按现有方式运作，则完成控规调整市政府审批。
5、争取完成项目立项工作和规划意见书审批。
6、产品定位继续深化。
7、确定设计单位，并协调设计单位进行方案深化及初设。
8、完成市政咨询方案。
9、拆迁工作开始进行。
