房地产企业偷逃税的主要手法和征税对策
随着我国住房制度的改革的深入，以及人民生活水平的提高和农村人口城市化的加快，房地产行业在国家产业结构的位置日渐突出，房地产行业已成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。同时由于我国税收制度的不完善，房地产企业偷逃税的情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的重点和社会关注的热点。针对这一问题，本文研究调查了房地产行业偷逃税的方法及原因，并提出了相应的解决措施，希望能够对房地产行业的税务工作有所帮助，以期促进我国房产行业的良好发展和税收的稳定增长。 关键词： 房地产
偷逃税
征税档案
审计
一房地产偷逃税的主要手段
通过相关资料的收集和对渋税案件的研读，我们发现房地产企业通过虚增成本、隐瞒收入两个方面来减少利润从而减少应纳所得税，但其手段繁多，形成方式多种多样，主要有一下几个方面：
（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款
1 房地产开发企业由于自身资金不足和征地需要，通过与其他单位合作建房等方式，用所建房屋换取土地，其所换土地不按公允价值、不按规定确认销售收入、不按规定申报纳税，通过以房换地不记收入来偷逃税款。
2 房地产开发企业以收据收取车库、杂屋等，售房款不记入收入或抵工程款偷税款。国家建设部对房地产行业在办理产权登记的时候有规定：凡架空层高度没有超过2.2米的车库、杂物房不予办理产权登记。房地产企业开发企业在开发商品房时，其开发的杂屋及车库一般都未达到2.2米高度，在售房时会与购房者以合同形式约定使用年限，使用自制收款收据，将吸取的金额以“其他应付款”小金库使用。利用制度的缺陷，转移此部分的销售收入或抵消工程款，以此偷逃税款造成税款流失。
3 以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。房地产企业除收取售房款外，还收取部分“网络宽带初装费”等代收代付款项。而现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产企业以实际没有取得代收、代垫款项收入为由，不进行纳税申报。
（二）虚增成本偷逃税款
1 土地评估增值虚增开发成本。由于房地产企业注册资本越多，开发规模越大，则资质等级越高。因此，很多企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后进行虚增土地评估，虚增土地成本。一方面增大注册资本，提高资质。另一方面虚增土地成本直接计入开发成本，减少企业所得税税基。
2 勾结建筑安装企业，虚开建筑安装发票增加建筑安装成本。现行建筑安装企业的建筑安装发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产企业偷逃企业所得税有了可乘之机，房地产企业用支付了3.3%营业税及附加税的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。
（三）采取“假借款，真按揭”偷逃税款
随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力采取假按揭的方式，在收到银行拨付按揭贷款的购房款后，不全部或者不及时入账，而是假计“短期借款”或“长期借款”入账，不计入销售收入，来达到隐瞒收入，偷逃国家税款的目的。
（四）利用关联企业偷逃税款
随着经济发展房地产开发企业也在向集团化的方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司，销售公司，物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建筑安装工程交由关联的建筑安装公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由物业管理公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段相互调控收入及利润以达到偷逃税款的目的。例如：在检查东海市某房地产有限公司的案件时，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人是兄弟关系，两人公司利用假合同虚增成本，偷逃税款122万元。
（五）人为造成财务核算混乱进行偷逃税款
1不结转收入，不核算成本。房地产开发企业资金使用成本较高，应缴纳税款较大部分。房地产企业为节省财务费用，利用种种手段钻政策控制，迟迟不进行决算或是留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求申报清算企业所得税和土地增值税款。
2不按财务制度核算和税法规定确认收入的实现和成本的结转。房地产开发企业项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”，账户随意调整成本，不按权责发生制原则分配结转成本，制造“明亏暗盈”的假象。
3虚增列支增加成本费用。部分房地产企业把公关费等“潜规则”费用等用途不明的费用。通过开据大额维修费、燃油费、办公用品等变通列支增加成本费用。
4其他方式进行偷逃税款
除了以上几种方式外，房地产开发企业还通过预提费用、自制房地产开发成本转增精英成本等方式对账务采取技术性处理来达到偷逃税款的目的。另外，部分房地产企业利用我国房地产税制采取的“内外有别，两套税制并存”政策，将公司注册为外资企业以达到少交税的目的。
二 房地产企业能够偷逃税收的原因分析
房地产业现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及10个税（费）种类主要税种涉及营业税、城建税、教育附加税、土地使用税、土地增值税、印花税、房产税、个人所得税等，偷逃税比例较高的税种集中在营业税、房产税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等税种上，究其根源有以下几方面原因：
（一）我国现行房地产税收制度不健全，税收政策繁杂。
1 房地产税收法律不完善，相关部门配合尚未形成法律制度化，我国近两年虽然加强了对房地产业的管理出台了不少的税收政策及管理办法，但这种政策只是单
一、局部的，缺少一部完善的税收法律，将这些规章制度统一联系起来。特别是税收征管上，在实践中，许多涉税案件得不到有关部门的支持配合，法律只规定义务而未明确相关责任，实际上就失去应有效力。
2 房地产业的税制结构不合理，在房地产业开发房子的全过程中，涉及的税种共12个，而各种税的征收环节和计税依据各不相同;别说外行人了，即使是内行人也未必弄得明白。这就加大了税收征管的难度，税源控管存在许多漏洞，税款流失比较严重；例如，土地使用税的征收，不是按价值的征收，而是按面积的征收，这种税收征收形式不能随着课税对象价值的上升而具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷税、漏税。此外，内外有别，的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得，内、外资房地产企业的偷税、漏税手段更加隐蔽。
3 税收部门征管手段落后，征管模式教条，效率低下。目前，计算机的普及提高了信息传播速度，经营机构和经营方式也随着经济的开放而趋于复杂，多样化，但是税务部门在全国还没有形成统一的税务管理系统。信息传递不及时，特别是不同部门间、地区间的信息传递滞后，给房地产企业造成了偷逃税款的机会。另外，由于税务人员的技术，业务素质不高，以及受外界环境的影响。仅靠固定的规章、规定，依靠教条的模式征税，脱离企业实际，遇到情况也不主动调查分析，从而限制了征管的规章，增加了税收的成本，加剧了偷税、逃税现象的增生与泛滥。
（二）房地产具有较复杂的社会背景
1 房地产业为暴利产业，关系复杂，投资房地产业需要的资金大，同时还要打通各个方面的 关系，因此大部分房地产业可以分为两类，一，是职能部门投资或下设的具体企业，利用职能优势从事房地产的开发；二，具有一定资本和社会背景有活动能力的人，他们与政府部门有着千丝万缕的关系。所以，能在税收征管及房地产开发业的各个环节中闯关成功，利用各种复杂，隐蔽的手段偷逃税款，从而是税务部门处于有其心，而无其力的尴尬局面。 2 地方保护主义，由于房地产企业不仅能够给地方政府带来财富，而且能为地方政府树立良好的形象，地方政府为了发展自己的经济给予房地产企业各种扶持政策，对房地产进行干预，无形中，充当了房地产行业的保护伞。例如，有点地方政府为了加快城市建设，减轻政府财政压力，在招标的房地产开发项目附加配套开发项目，甚至违背中央政策，越权做出税收减免承诺，善自扩大税收优待政策的享受范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。
(三)房地产开发环节的时间长，为其偷税、逃税的可能性。 一个合法的房地产开发企业，经历土地使用许可证的申请，房地产开发项目和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办证和申请许可发生的费用是在税务管理和纳税申报事项前发生的，税务部门只能在企业开发产业事后才能介入管理；由于开发环节多，时间长，不能有效监控，准确掌握企业的相关成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的依据是土地增值额，企业所得税依据为应纳税所得额，而房地产企业利用自身特点，不按财务制度和税法规定进行财务核算和纳税申报，使房地产企业成为偷税、逃税的重灾区。
（四）税务机关对偷税、漏税的行为打劫力度不大
由于税务机关与房地产企业之间的信息交流较少，而且税务机关自身也缺少有关房地产企业的信息来源渠道，无法对房地产企业的开发进程进行有效的监控和参与，放松了对房地产企业的税收监管。另一方面，少数税务机关执法不严，给房地产企业偷逃税款开了绿灯。税务机关迫于政府的压力在一定程度上存在“以补代罚，依法代刑”的现象。对偷逃税款的行为睁一只眼，闭一只眼，更有甚者收受企业贿赂，使偷税者的成本大于其受贿的成本。助长了房地产企业的违法行为。
三 防范和治理房地产企业偷逃税的对策
为了对房地产企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策文件，入《关于进一步加强房地产税收管理政策的通知》，各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项调查，但要从根本上解决房地产行业偷逃税问题，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产行业税制。
（一）完善房地产企业税收法制体制，规范税收管理
1 改革和完善房地产税制。按照简化税制，扩大税基，降低税率的总思路，改革房地产过于混乱的租税费体系，简化归并房地产税与城市房产税等税种，完善契税和印花税。简化税收计算方式，例如：土地使用税可以按价值与面积双重标准计算应纳税额，结合土地流转制度，简化土地增值税的计算方式。建立一个税负合理，结构科学，征管便利的税收体系。
2 完善相关税收法律制度。加强相关部门的配合力度，明确责任，政府部门要出台相关的规章制度，明确部门间的权责，必要时在涉税案件中可以成立一个专门的组织机构，进行部门间的协调工作。要尽快建立部门间的信息传递制度。针对房地产企业，税务机关应加强与土地管理，城市规划，房产部门的联系，及时掌握房地产企业的涉税资料，建立档案，全程跟踪。以房地产企业为引线。建立相关的协调制度使部门间相互配合共同完成税收征管工作。
3 改进税收征管手段，提高管理效率。要加快计算机在税务部门的普及程度，尽快建立全国性的税务服务网络，特别是地区间的，部门间的服务网络。一方面要加强对房地产企业的登记管理，申报管理，完善企业信息，并实行全程跟踪管理，经常分析税源，，发现问题及时检查，必要时可移交至司法部门进行立案调查。另一方面，要注意税务人员素质的提高，针对经济中出现的一些新问题，要及时提出方案，并对稽查人员进行培训，提高其职业技术素质和稽查能力。
（二）税收征管与审计相结合
针对前面论述的房地产隐瞒收入，虚增成本的具体方法，可以与审计相结合，对房地产企业进行监控的同时重点监管企业容易偷逃税的环节。
1 关注限售楼盘。重点审查房地产企业全部楼盘的情况，掌握真实的销售情况，从源头上控制售房收入。可以到售楼处查看售楼记录，到房管部门查看购房合同备案登记记录等方法。从外围达到“围猎”效果。
2 关注“假借款，真按揭”。审查企业采取假按揭的方法：是否串通购房者虚太房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口 ，采取审查财务资料及银行存款及个人账户等调查方法，还原骗贷真相。 3 关注成本费用。重点关注建筑安装成本，销售费用，管理费用的真实性，审查是否存在通过关联企业虚增建安成本，费用计提未用，费用结转不实，序列广告费用等问题。采取审查会计资料，查完工进度，调查关联企业等方法，审计配合调查，揭开成本费用真纱。除此之外，还要关注以房抵债，回迁安置房，价外费用等问题，找到存在的问题，组织房地产偷逃税款。
（三）加强房地产开发整过过程的监控，违反地产企业建立完善的税收档案。
从房地产企业偷逃税款的手段和原因看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此要遏制房地产偷逃税行为，需要税务部门对房产开发各环节进行跟踪，利用现代网络系统为房产企业建立档案，以楼盘为单位，以项目为引线，跟踪记录房产从项目审批到销售的全过程。以“工号”管理的办法对对每一项目全程税务跟踪管理，例如：税务机关应运用电脑将企业的房地产开发工程合同，设计图纸等复印件，施工的具体地点和甲，乙双方的概况，以及完工后的具体销售等情况，按每一个“工号”详细记录并进行全方位长期有效的监控管理。每一个工号的内容企业不得随意改动。如果企业因故改变设计及预算，应及时通报税务机关。否则因此而增加的成本费用如难以准确核实，不予认可。
（四）加强对房地产行业的稽查，强化对房地产企业的惩处力度 1 加强对房地产开发企业发票的管理。首先，税务机关对房地产开发企业使用的发票，应该与该企业的营业税等税种的申报进行核对，如果可能还应与房产部门取得联系，并加以核实。其次，原则上税务机关不得代房产企业开具房地产销售发票，如果带开了发票应要求该发票必须作为房地产企业的原始凭证计入其经济收入账户，以杜绝挂靠企业偷逃所得税，并将其成本费用凭据交给被挂靠企业入账以虚列成本等问题。第三，对白条入账的严格按规定处理。
2 严格房地产企业的财务报表，要求房地产开发企业的会计报表应统一，规范齐全，内容真实完整，应能很好地反映房产企业的资产，收益，成本，费用等情况，以便于税务机关全面控制。
3 加大对税务稽查力度。 对房产企业进行有重点稽查，除彻查企业的账务外，还应对关联企业偷逃税的认定及处理原则是“实质重于形式”，即只要是关联企业只见到业务往来以偷逃税为目的，则无论其形式是否合法均依法以偷逃税处罚。另一方面，要敢于破除“人情税，关系税”，坚持依法纳税。坚持依照《征管法》有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的企业采取强制的措施，依法坚决催缴入库，对房产企业形成震慑作用，使其消除偷逃 税款的心理。
除以上几个方面外，我们还要提高税务干部的政治业务素质，为加强对房地产开发企业的税收征管提供人力保证。另外对于房产企业的税收征管问题，在现实中还有许多问题有待我们发现探讨解决。在税收征管方面，我国的税收征管缺乏相应的理论及创新，因此，对这一问题的解决还需要我们从实际出发，探究业务知识，找出适当的解决措施，推动房产行业的健康发展和税收的稳定增长。 文献介绍：
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曲明荣 前我国房地产偷逃税存在的问题及治理〈财会月刊〉 2008（4）
【2】
李临福 浅析当前房地产偷逃税的问题及治理对策〈学术论坛〉 2006（2）
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赵文阁 刘佳 房地产企业开发企业税收筹划问题及建议研究［J］〈现代商业〉
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陈劲超
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晏明
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【7】
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周华洋
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彭志华
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