房改房基本法律问题专题讲座
(2009-03-23 10:19:51)
上海房产律师网
讲座内容：
（一）房改房的发展历程（纵向讲解）
（二）房改房的概念（横向讲解）包括：公房概念，成本价，标准价
（三）房改房的特点
（四）房改房的上市
（五）房改房纠纷实务（理论结合实践）
（六）本次房改房讲座的法律依据
一、房改房发展历程：
【一】 历史背景：改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年，房改房是在改革开放背景下内，城镇住房制度改革的产物，是实现住房商品化、社会化的重要举措。
【二】 发展进程：
【1】 1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》“房改房”概念诞生，稳步出售公有住房，俗称“房改房”，就是城镇住房制度改革的一项重要任务。
【2】 1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配（即公房分配），建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。根据1998年当时的中央政策规定，所有单位的公房都要出售给职工，一场公房出售从1998至1999年达到了谢幕前的顶峰。【住房实物分配是指计划经济体制下，国家或单位投资、建设、购买住房并无偿分配给职工，由职工支付一定租金的住房分配体制。住房实物分配体制下职工支付的租金远远低于成本租金，国家主要以“暗贴”的方式给予职工补贴。住房分配货币化是指在市场经济体制下，国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分给职工，由职工到市场上购买住房获得房屋所有权，国家将以前的“暗贴”转为“明贴”的一种制度。实行住房分配货币化的主要方式有两种：一是住房补贴，二是住房公积金。】
【3】近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，这些房改房已经开始进入二级市场，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。
二、房改房定义：
“房改房”也称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房（即公房私有化）。
两个关键点：
【一】 首先，介绍一下什么是公房——
公房产权归国家所有。包括两种，一种是直管公房，即是房管机关直接管理的公房；一种是自管公房，即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外，均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。
（凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。）
【二】 其次，介绍一下什么是市场价、成本价和标准价——
根据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价（优惠价）购买公房。
【1】.市场价——职工以市场价购买的住房，产权归个人所有（完全产权），可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
【2】.成本价——职工以成本价购买的住房，产权归个人所有（完全产权），一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。（一般是在1995年以后房改的，基本上以成本价购买。）
成本价的构成：成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。
按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。
【3】.标准价——职工以标准价购买的住房，房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。
【关键的时间点——北京市在2003年北京市人民政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法的》规定，市民无须经单位同意就可自由地出售房改房，单位也不再有优先购买权。】
近几年国家提倡成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属于职工个人，可以上市转让或继承，届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。对职工已按标准价购买的住房，鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。
（一般在1995年以前房改的，基本上用标准价购买，在1998年之后已无标准价房改房）
三、房改房的几个特点：
【一】购房主体的特定性：一般而言，享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
【二】购房的限定性：公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。（国务院94年的《决定》第十八条：职工按成本价或标准价购买的共有住房，每个家庭只能享受一次，„„）
【三】房价的福利性和优惠性：房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因，它的价格不由市场供求关系决定，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。房改房还有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
【四】产权的制约性：是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。
【五】土地使用权以划拨的方式取得：因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。
四、房改房的上市出售：
【1】上市出售已购公有住房，出售人凭房屋所有权证（房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见）、身份证或其他有效身份证明、与产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。
【核心问题提示：公有住房的销售对象是整个家庭，而不仅仅是职工个人。房证写谁名就是谁的房子吗？这可不一定，因为还可能有共有人，这个问题在房改房中普遍存在。房改房的产权人和可能存在的共有人经常会对簿公堂。同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，
要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或使用夫妻共同工龄的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共同共有。】
【2】上市出售的已购公有住房，需按照当年房改成本价的1%补交土地出让金。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金缴纳情况并加盖印章。
【土地出让金计算公式：当年成本价× 建筑面积×1%。（名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价。）北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米。房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了】
【另外提示：按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金，向房屋所在房管部门申请办理商品房房屋所有权证。】
【另外说明：已购公有住房的土地使用权是以划拨方式取得的，前述补交的土地出让金或土地收益依法上缴财政，专项用于城市基础设施建设；已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上缴中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于发放住房补贴。其中，已购公有住房原产权单位属行政机关的，全额上缴财政；属事业单位的，50%上缴财政，50%返还原产权单位；属企业的，全额返还原产权单位。】
【3】城镇居民上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。（印花税房价万分之五，契税房价的百分1.5%，个人所得税个人所得额20%，营业税房价5%房屋使用5年以上免征，城建税和教育附加税等）
【4】城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。
【标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）× 建筑面积× 6%，也就是说，补足成本价实际上就是93.60元/建筑平米。交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。】
【另外提示：也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。】
【另外说明：应按当年房改成本价6%计算扣除的价款，由区、县国土房管局交易管理部门代收代缴，其中，本市城近郊八区应按月上缴市国土房管局，再由市国土房管局统一上缴市财政，纳入市住房基金专户管理。原产权单位要求返还的，由市财政返还。】
五、房改房的相关纠纷：
城镇住房制度改革的目的是改变住房实物分配制度为住房货币工资分配制，鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，逐渐实现职工住房的商品化、社会化。在福利房向商品房，公房
向职工有限产权房、全产权房过渡的过程中，围绕房改房产权的取得和因离婚、继承引发的产权分割问题产生了许多纠纷。这些纠纷形式多样，法律关系复杂，下面以我所做的一起离婚后财产纠纷的案例，就此谈一下房改房的纠纷案件，以求大家对房改房的知识从理论到实践，有一个感性的认知和理解。
【基本案情】老张（男方）和老孟（女方）1991年结婚登记，双方均系再婚。2007年双方经法院判决离婚，离婚时双方诉争的老孟名下房改房，法院以因涉及案外人的财产权利未做处理。该诉争房产取得的经过，老孟与前夫生有一子一女，前夫是军人1984年去世，1985年老孟所在工作单位会同民政局根据有关政策，为照顾军人遗属分配老孟母子三人一套公房（实际使用者没有产权的房子），1991年老孟与老张再婚，婚后老孟搬出公房和老张同住，公房内只由老孟的两个孩子居住，1994年在婚姻关系存续期间，以老孟的名义按房改标准价购得该公房。在离婚诉讼中法院以该房改房涉及案外人（即老孟两个子女）的财产权利未做处理。法院判决离婚后老张以离婚后财产纠纷为案由提起诉讼，要求依据《婚姻法》第十七条夫妻法定共有财产制之规定以婚后取得的房产是夫妻共同财产为由要求平均分割该房改房取得房改房的一般产权。
【法院判决】以原老张告证据不足，驳回其诉讼请求。（原告一审的证据是：1.单位出售公有住房房价计算表2.老孟名下的房屋所有权证）
【案件进展】上诉后，经过与二审法官沟通，二审法官认为原告的诉讼请求有错误，该诉争房产属于家庭共有财产而非夫妻共同财产，建议原告撤诉。
【律师解析】
【1】办案策略：诉争房产是老孟婚前租住的单位公房，公房同住人有老孟儿子和女儿，1994年在老孟和老张婚姻关系存续期间，由夫妻共同出资，以老孟名义按房改标准价购得该公房。根据法律规定在婚姻关系存续期间，一方以夫妻共同财产所购房屋应属于夫妻共同财产，但鉴于本案诉争房产是已售公房，除适用婚姻法分割夫妻财产的一般原则外，考虑到房改房政策和公房同住人老孟子女的权利，故老张应提起所有权确认之诉，确认公房是婚姻存续期间家庭共有财产，老张作为老孟的配偶且属家庭成员之一理应享有共有房屋的部分产权。
【2】本案焦点：本案争议房屋是单位分给老孟及其子女一家承租使用的，虽然后来由老孟通过房改的形式取得了所有权，但其中包含了共有的份额，共同居住人已构成对房屋的共有。法院在处理时，首先确定与老孟共同居住的子女是否为房屋共有人，如构成共有则先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按夫妻共同财产处理。
六、本次房改房讲座的法律依据：
1.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号）94-07-18
2.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）98-07-03
3.《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）99-08-13
4.《北京市已购公有住房上市出售实施办法》北京市人民政府03-02-18
结束语：通过前述对房改房知识的学习，希望大家对房改房基本法律问题有一个概括的了解，对今后工作中涉及的房改房问题以及在办理房改房纠纷案件能有所帮助
