按揭贷款购房者应了解的房地产基本常识
----买房卖房应了解的房地产基本知识
（十二）
（上接买房卖房应了解的房地产基本知识十一）
投资与置业，就像打仗一样，妙算者胜。特别是对于工薪阶层讲尤为重要。比如实行按揭贷款购房者，如何走银行按揭？选哪类房子对以后更有潜力？购房前应如何对自己的投资进行可行性预测？这些都是按贷购房人应了解的基本常识，这里我根据自己了解的予以整理，与大家分享。
一、银行按揭
（一）．按揭种类：
住房商业性贷款[80%贷30年还]
公积金贷款[70%贷15年还 只贷10万]
组合性贷款，以上二者结合[70%贷]
公建楼贷款[50%贷5年还300平米以内总房款不超过200万]
二手房贷款[70%贷须是市房地产交易所交易的]
房改房贷款[房改办有下发的文件，需2个自然担保人，只需本房作抵押即可] 装修贷款[总房款20% 或工程报价的70%]
（二）．还款方式、方法：
方式：柜台还款式，委托代扣法。
方法：等额本息还款法；等额本金还款法
（三）．有关费用的收取：
1．代签合同费：个人50元/户集体40元/户
2．代办保险费：个人10元/户
3．贷款代理服务费：总房价在20万以内，200元/户
20—50万，300元/户
50—100万，400元/户
100万以上，500元/户
公积金贷款时，以上手续减半，组合贷款稍高
4、合同抵押费：总房价的2‰；
5、预收的评估费：总房价的5‰——给房管部门的；
6、办产权证时给房管局的工本费：总房价的1‰
7、保险：
贷款额的千分比： 1—5年：1‰
6—10年：0.8‰
10年以上：0.6‰
总保险额：贷款额*费率*年限
（四）．等级的评定：
85分以上可贷20年；75—84分：优良
65分—74分：一般（需找担保，可少贷点，少贷几年）
65分以下不贷
（五）．符合什么情况可以按揭：
1．年龄：18岁以上，有身份证，60岁以下女：55周岁以下
2．交定金时既讲按揭
3、离婚要有离婚协议
4、收入证明要超过月还款的一倍以上，要盖公章，劳资专用章，用碳素笔、签字笔填写内容，不能错字、改字。合同上的签字如有两个人情况时，名字写在前的5年内离婚的能多分到一些财产
5、房改房拿不到产权证的要提供交款收据
6、公积金贷款，在单位开，是否交，交多长时间，公积金帐号，须连续交一年以上。
（六）．抵押贷款，质押贷款
抵押贷款：贷款人（银行放贷人）按法定抵押方式的借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
抵押人有权处分的房产及地上定着物。
抵押人依法取得的国有土地使用权
银行认可的财产不能作抵押的：
土地所有权，使用权所有人不明确的，已经抵押过的，不能强制执行的，法院查封的，其他依法不能抵押的财产
质押贷款：指贷款按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质押物发生的贷款
二、哪四类房子对购房户更有吸引力？
1，住房最好带车库。
以往，在同一地理位置的住宅，往往是房型好的热销，可如今，最抢手的却是带有车库的住房。近几年来，随着汽车价格的不断下调和人们收入的提高，相当一部分家庭都有在近几年买车的计划。由于很多小区住房与车库的比例都呈现“僧多粥少”的现象，因此车库增值的可能性要大于住房。于是，一些有远见的人把购买车库作为一种“长线投资”。
2，僻静成为优势条件。
前几年，那些位置比较偏的住房即使房价较低，也很难吸引购房者。可时下，越来越多的购房者偏爱远离闹市的住宅，尤其是那些环境幽雅、静谧的小区。这主要是因为城市的日益拥挤、噪声和灰尘的污染等，使在闹市工作的人们渴望夜晚有一个远离喧嚣的休息之所。
3，挑选顶楼的人增多。
过去六七层楼的住房，购房者都愿挑选2层至4层的住宅，而现在，挑选顶层的人多了起来。这是因为，现在许多楼盘虽楼层不是很高，但却带有电梯使上、下楼不再是一件令人发愁的事。并且，一些顶楼还是电梯直达入户，更具有没有来自上层居家的干扰的优势，使得其越发受客户青睐。 4，绿化面积左右选择。
眼下，住宅小区绿化面积的多少是人们挑选住房的一个重要条件，特别是中老年人。小区绿化面积大，从医学角度讲，有利于居住者的身心健康。据了解，目前绿化面积在40％以上的小区十分受买房人青睐。
三、购房前如何对自己的投资进行可行性预测？
购房前有必要通过多方面分析，对自己的投资进行可行性预测。
1，对地价的预测。
房屋价值的高低关键看地价。处于市中心，地价就高，地域偏远、市政建设不够完善的地方，地价肯定较低。当您有购房的打算时，可以参与不同地域地价水准，根据自己的资金情况，选择在某一标准地价地购房置业。 2，对房屋面积的选择。
当购房者认定要在某处购置房产时，接下来就要对欲购房的面积，户型进行考虑。因为商品房的价格每平米动辄几千元。因此，每一平米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量，房屋使用的功能及资金实力来进行选择。现在，人们一般追求：四大一小、双卫生间、双阳台的房间。但具体选什么样的房屋，首先要确定房屋总建筑面积。
3，了解物业管理的杂费支出。
商品房一旦出售之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等。对这些开支如果未加考虑或考虑不足，那么买房后就有可能手足无措。因为这些开支每月往往要数百元甚至上千元之多。国内的物业管理收费不尽相同。购房之前，购房人就更有必要对物业管理支出有个比较清楚的了解；否则，买得起却住不起的尴尬极有可能出现。 4，考虑还款能力。
“银行按揭”的出现刺激了人们的购房欲望。用“银行按揭”购房的人就要考虑如何还贷这一问题。
5，各项税费。
税费的缴纳在购房时占有相当的比重，其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易税等。目前，国家已对各项税费做了相应的调整，这些税费在购房时也应考虑进去
