浅谈房地产企业的成本核算与管理
论文提纲
一、房地产行业成本构成范围
二、房地产价格居高不下的影响因素
（一）、土地供应价格上升
（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重
（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
（四）、房地产开发企业税赋偏重
（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
（六）房地产企业自身财务成本管理存在薄弱环节
三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本
（一）、企业在外部通过政府部门来控制开发成本
1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。
2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。
3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。
（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。
1、以合同管理为手段，加强成本控制以管理监控为中心。
2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价
3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本
4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控
5、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。
6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核
1 浅谈房地产企业的成本核算与管理
[摘要]房地产是我国经济的重要支柱产业之一，据统计，房地产业的发展能够带动
36个相关产业的发展。随着近几年房地产业的高速发展，中国房地产市场价格高居不下。目前国家为了更准确掌握房地产市场运行情况,加强了对房地产市场的宏观调控,引导房地产市场理性投资和消费,控制房价的不断上涨。房地产开发企业要获得经营利润,维持合理的利润空间,除了必须提供适销对路的房源外,还须通过降低开发成本,控制各项费用支出。只有通过树立成本意识,搞好科学规划,控制和优化目标成本和强化内部管理工作,提高成本管理人员素质，才能增强实力,更好地赢得市场,从而在日益激列的市场竞争中保持优势。
{关建词}房地产开发企业 开发成本 成本控制 成本核算
近几年，商品房已成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，而且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。为引导房地产业健康、持续、快速发展，国家出台了一系列宏观调控措施来抑制房价的上涨，这对追求超额利润的房地产开发企业无疑是一只紧箍咒。房地产企业唯有“眼睛向内”，深挖潜力，采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。
一、房地产行业成本构成范围
房地产业是资金密集型行业，需要有雄厚的资金实力作其后盾。一般来说，房地产业的成本主要由以下七部分构成。
(1)、土地成本是房地产企业成本的重要组成部分，约占项目总成本的35%，主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。
（2）、前期工程费。主要指土地、房屋开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费，测绘费是场地平整以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。
（3）工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。
（4）、管理费用主要是房地产企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养劳保险等。在整个成本构成所占比例很小。
2 （5）财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。如采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本。
(6)销售费用。这项费用包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。
(7)相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%.
二、房地产价格居高不下的影响因素
（一）、土地供应价格上升
据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度， 2004年全国主要城市地价总体水平比2003年增长率为4.78%，2005年比2004年增长率为4.44%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。例如从海口2005年每个季度的涨幅看，一季度涨2.2%，二季度涨5.8%，三季度涨26.4%，四季度涨5.4%。涨幅之大令人吃惊。因地价上涨，从而使开发成本也上涨。由于政府垄断了土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。可以说，土地价格的上涨，直接推动了房地产价格的上涨。
（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重
房地产开发企业承担的行政性收费较重，从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且较乱，有些收费是”只管交钱，不管服务”。据了解，现行税制将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地共计１１个税种。此外，各地方政府还存在与土地及房地产有关的收费项目，有数十项到几十项不等。而且，成本项目中只有建筑安装费， 基础设施费等经过社会审计，其他项目成本，缺少有效的社会监督。虽然，现在国家取消了多项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。
（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。
（四）、房地产开发企业税赋偏重
目前，我国房地产涉及的税种多达十余种，税源不断扩大。统计资料表明：1998年长沙市共征收城镇土地使用税0.8亿元，房地产税0.92亿元，房产交易契税0.09亿元，房地产开发企业纳税1.2亿元，仅此四项，即占当年财政收入的3.5％，说明房地产业在当地经济的发展中，已经成为最为活跃的增长因素之一。但与此同时也反映出房地产企业的税收负担偏重，企业要保 3 证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。
（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5以上，房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行贷款资金的依赖十分严重。银行贷款主要是信用贷款和房地产抵押贷款，前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。但银行贷款的额度有限，一般为60％，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言并不是很有利的。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。
（六）房地产企业财务成本管理存在的薄弱环节
许多房地产开发企业财务成本管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。比如举债随意，加大了成本负担在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。财务成本控制能力差的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，导致成本管理与预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本
控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资者的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。
(一)、企业在外部通过政府部门来控制开发成本
1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。
第一，规范控制建设用地协议出让范围，推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌和转让制度。要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。
第二，加强政府调控，力求土地供需求总量平衡。根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
第三，逐步建立强制性退出机制，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源，政府应当明确规定对超过期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回，经保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。
2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。
4 加强市场宏观调控力度，维持物价平稳对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不收的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。房地产开发企业对不合理的收费也有权拒绝。
对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配套，特别是钢铁、水泥等对房地产开发密切相关的产业，确保价格维持合理水平。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
房地产的税费是其成本的另一相关因素，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。通过调整税目、税率。还可调整投资规模和投资方向。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。总之，企业应善于把握财税政策导向，及时调整开发项目方向等措施，谋求最大投资收益。
3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。
在金融市场，通过市场主体运用金融工具在各种交易场所进行资金交易，最终会形成金融市场的各种参数，包括市场利率、汇率、证券价格等。它们与企业财务活动直接相关，是进行财务决策的前提。在企业财务管理中，金融环境有着直接的影响和决定作用。金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增强企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额对房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增强企业的经营收入和利润。
（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。
1、以合同管理为手段，加强成本控制。房地产开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。合同签定，将各方的责、权、利划分清楚，要完善设计任务书，要确定设计限价指标，各阶段的设计工作要有机结合；合同签定后，合同各方均须遵照执行；在执行过程中，作为开发商的项目负责人，必须按时完成工作，如按预定时间提交相关文件等，这是设计工作顺利实施的首要任务，还要经常提醒、督促、检查合同各方按合同要求按时保质完成各自的工作，让合同的实施落在实处。合同拨款关联工程进度计划，既可自动按指定周期生成拨款计划，也可以手工调整，并自动生成各个阶段的成本计划；实际拨付对应工程实际进度，随时进行工程量进度与拨款进度对比分析。拨款会签单记录请款与实际批复数据，动态反映实际成本发生情况。成本控制还要做好可行性研究工作，根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址
5 和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价。规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计是功程项目付诸实施的龙头，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计费在建设工程全过程费用比列不大，但对工程造价的影响可达75%以上。所以应按场定位和成本估算准确把把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。要客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作做的不到位，工程虽能按期保质完成，但一决算，往往达不到理想的利润率。
通过招投标选择管理严谨、资金实力强、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。严把合同关。要根据建筑市场行情，建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，明确双方的权力和义务。加强施工现场管理，确保工程质量的前提下，缩短工期。做好工程开工前期工作，通水通电通路，附属配套及大、小市政工程与住宅工程同步进行，减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。从而降低成本。
3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本。变更管理制度的内容要确定工程、规划、预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力必须明确，权力不宜过分集中。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资浪费。提高会计电算化管理水平，建立严密的网络管理系统，保证准确流畅的信息与沟通信息是保证控制活动达到预期效果的重要介质。房地产企业所有财务人员必须从最高管理阶层清楚地获取承担控制责任的信息，而且必须有向上级部门沟通重要信息的方法。一个良好的管理信息系统可以使企业及时掌握营运状况，提供全面、及时、正确的信息。目前，大中型企业的会计核算基本实现了电算化，很大一部分企业内部控制也实行了计算机管理，既节省了时间，又提高了工作效率，也减少了人为因素对内部控制效果的影响，对各个部门起到了相互联系、相互制约、相互平衡的作用。所以房地产企业在内部会计控制过程中应从以下三个方面加强信息与沟通：（ １）内部会计制度设计应含义明确、表述清晰、便于理解；（ ２）企业组织结构的设计不仅有利于由上而下的沟通，还要保证信息由下而上的反馈；（ ３）加强对财务人员的培养和教育，强调内部会计控制目标与实现员工利益的一致性，使内部控制制度从一种约束变为财务人员的内在需求。
4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控。遵循基本建设程序，进行项目实际操作，保证将成本控制在目标成本范围内。正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。组织项目开发成本费用核算，
6 及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源、提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
5、实行监理单位的公开招标，降低监理费用，提高监控效果。通过招标选择监理单位。房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中，总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得的利益，这也是业主的一种损失。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。
6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核。房地产企业其融资渠道很多，其中主要就是以银行贷款的方式进行融资，企业的资产负债率往往在80％以上。贷款的使用令开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。有贷必有还，如何还贷才能使付出的利息最少，资金成本最低，这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发。在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金。有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失。如对整个开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，何时投入多少，何时又能收回多少，可根据具体情况，选择变额年金偿还的办法。采用变额年金偿还办法基于对本企业的资金运作情况有一个比较清晰了解的基础上，制定最佳偿还方案，从而把企业资金的利息损失降低到最小。
在项目实施中，要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是节约还是超支。在对比的基础上，总结先进经验，找出超支的原因，探索减少投入、节约资金的途径。同时也为住宅小区开发的成本测算及可行性研究提供参考数据。 该阶段是成本控制工作的最后阶段，结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有尾项目应在验收单中注明，结算中予以扣除。根据预算费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款，要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
总之，房地产成本决定房地产价格。从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构、产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是促进房地产集约经营，繁荣我国住房
7 市场的一个重要手段，通过政府部门和内部管理两个方面来进行成本控制，从而起到稳定房价，推动房地产业健康、快速发展。
参考文献：
1、郑华·《房地产市场分析方法》（2003年9月电子工业出版社）
2、栗文忠·《中国房地产经营谋略》（2002年12月作家出版社）
3、孟广中·《房地产法规》（1997年12月中国建筑工业出版社）
4、高重恒·《房地产五环一线营销模式》（2003年11月黄河水利出版社）
