1、总 则
（1） 为了加强成本管理，规范地产集团成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及相关税务法规，制定本指导。 （2）地产集团成本核算的任务是：建立和完善成本核算制度，严格遵守成本开支范围，合理界定成本计算对象，建立归集和分配开发成本及费用规则。
（3） 各项目公司，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
2、成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按地产财务管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
3、成本核算对象的确定
（1） 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 （2） 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
①单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
③对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成
Ⅰ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
Ⅱ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
Ⅲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
④根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 （3） 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
4、成本费用项目及核算内容
（1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费
（2）各成本项目的开支范围如下： ①土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
Ⅰ 土地征用费
支付的土地出让金、土地转让费、拍卖佣金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税、土地效益金、，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
Ⅱ拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 Ⅲ其他
如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、可行性研究费用等。
②前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：市政配套费（大配套费）、环境测评费、节能评估、日照分析费、水土保持规划费、规划管理费、招投标管理费、人防易地建设费、墙改专项基金、水泥专项基金、基坑支护监测费、房屋测绘费、白蚁防治费、门牌费、建筑市场管理、竣工规划测量费、消防检测费、房产交易费、产权登记费、档案管理费、人防工程质量费、防雷监测费/评估费、空气、水质、一户一验收等检测费等。
Ⅱ 规划设计费
项目立项后的施工图设计费（包含概念、方案、初步）、景观设计费（包含概念、方案、初步）、管线设计费、改造设计费、精装修设计费、基坑支护设计费及其他专项设计费，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 Ⅲ地质勘察费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费等。
Ⅳ”三通一平”费
接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、临时供电、施工道路等设施的设计、建造、装饰费用，进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。临时围墙、小区开口及占道费 Ⅴ 临时设施费
时员工宿舍和辅助用房，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 Ⅵ 工程相关费用
工程监理费: 指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 预结算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
施工图审查费：支付给建设主管部门指定的符合资质的审查机构施工图纸审查费用
定额外专项检测：专项检测以外的其他检测费用。
招投标管理及代理：支付给招投标管理中心的招投标管理及代理费用。
前期物业费：为了便于后期物业交接管理，在交付前物业公司先期介入，支付给物业公司的管理费用。 Ⅶ 其他
包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 ③ 建筑安装工程费
的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的”工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容： Ⅰ 土建工程费
a.基础工程费：土石方、桩基、基坑支护工程费，基础处理费、桩基咨询费。
b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
Ⅱ 安装工程费
a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 b.智能化安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
c.给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
d.电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 e.空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 Ⅲ 装修工程费
内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 Ⅳ其他
工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 ④基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： Ⅰ区间内道路工程费用 小区内道路铺设费。 Ⅱ供电工程费
包含室外电气及高低压设备购置费，设备安装及电缆铺设费，室外照明工程费，供（配）电贴费，备用发电机费用，电增容费等。
自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、生化池土建及工艺安装费、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 Ⅳ 煤气工程费
煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 Ⅴ 供暖工程费
暖气管道的铺设费、集资费。 Ⅵ通讯工程费
电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 Ⅶ 电视工程费
小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 Ⅷ 绿化工程费
小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 Ⅸ智能化工程
指小区内的智能化管网铺设，包含车管系统、周界安保系统、背景音乐系统、设备监控系统、家居智能化。 Ⅹ其他
程费、自然下沉整改费等。 ④ 配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
Ⅰ在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
Ⅱ在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
Ⅲ 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 Ⅳ 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程
费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 ⑥ 开发间接费
指项目公司内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： Ⅰ 现场管理费用
内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
Ⅱ 利息并借款费用
直接用于项目开发所借入资金的利息支出额，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。Ⅳ 其他
项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
5、会计科目与帐簿设置
（1） “开发成本”科目
核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见”房地产成本核算科目明细表”。
2） “开发间接费”科目
归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按直接成本法分配后，再计入各成本核算对象的”开发间接费”成本项目中去)。
（3） “暂估款”科目
核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本。在 “应付帐款’’下设”暂估款”成本的内容设置三级科目进行核算。贷方反映应预估的成本款, 借方反映预估成本实际支出。 应暂估的成本一般包括以下几点： ① 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过全部合同总金额的10%。
② 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基
（4）”开发产品”科目
核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。下级明细科目按成本对象核算，最末级明细科目按成本内容分类。在有产品完工时，将成本在完工产品与在建产品间进行分配，通过”成本结转”科目贷方转出完工产品成本。
6、成本费用的归集与分配 （1）土地征用及拆迁补偿费
一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在”开发成本—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入”开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：
①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地
计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
②按建筑面积计征（或补偿）时：
不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的”土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
（2）前期工程
能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的”前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过”开发成本—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
（3）基础设施
一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的”基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在”开发成本—基础设施费”科目进行归集，待基础设
将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的”基础设施费”成本项目中。 （4）建筑安装
① 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的”建筑安装工程费”成本项目。
② 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入”开发成本”科目，应先在”预付帐款科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。 ③ 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的结算造价与已计入成本的差额，计入有关房屋等成本核算对象的”建筑安装”成本项目。 （5）配套设施费
凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的”配套设施费”成本项目： ①配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： Ⅰ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的”配套设施费”成本项目。
Ⅱ 不能分清成本核算对象的，应先由”开发成本—配套设施”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算
”配套设施费”成本项目。
②配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：
应先通过”开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。 ③ 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：
可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在”开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的”配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的”配套设施费”成本项目。
Ⅱ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的”配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的”开
—配套设施开发—配套设施费”项目中。 （6）开发间接费
①应先通过”开发间接费”科目归集，于每年末根据直接成本法分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。
② 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
③ 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价5%计算残值。 （7）关于借款费用资本化
① 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内； ② 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；
③ 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，在年末可采用直接成本法在受益的各成本核算对象间分摊。 （8） 主营业务成本
按成本核算对象以上年估算单方成本与本期结转收入面积相匹配，计入成本。年末根据实际成本情况进行相应的调整。
