滨湖假日大酒店（暂名）项目建议书
一、前言
（一） 本案目的
根据安徽滨湖水泥制品有限公司关于投资兴建滨湖假日大酒店的项目意向，2011年5月10日到14日，我们就本区域、交通网络、人文历史、经济产业、政策导向、旅游资源、客源市场、周边环境等影响投资建造滨湖假日大酒店的诸多因素进行了实地调研，采取的主要方法是:
一、听取当地政府有关负责人对整个同大镇及合肥城市圈地区总体经济发展纲要、产业政策导向、环巢湖旅游区块建设规划与设想、城乡社会概况等有关情况的介绍；
二、到庐江县、肥西县旅游局行业管理处、市场开发处、规划处咨询了解相关的旅游客源接待、旅游资源开发、年度统计数据等情况；
三、实地考察了周边目前最高档次的星级饭店（三星级的三河国际大酒店、石头汝昌大酒店和鸿基商务酒店）及其他饭店的实际营业状况，并进一步深入到当地的购物中心、娱乐场所以及风景旅游点，了解了当地市民的消费习惯与水准；
四、到滨湖假日大酒店拟建地点察看周边环境，分别测量至三河镇、庐江县、汤池温泉度假区、巢湖旅游区、合界高速公路入口及主要工矿企业等处的实际距离；
五、参考庐江县政府各相关部门公布的有关数据材料（庐江县2010年度统计年鉴、庐江县旅游局2010年度统计报表等）。
基于上述材料，本项目建议书主要为滨湖假日大酒店的建设，提出投资环境评估、目标市场分析、投资建设定论、投资规模及投资效益预测与投资可行性分析等方面的参考意见。
（二） 项目简述
1、同大镇概况
同大镇位于皖中腹地，庐江县北部，东连巢湖、南接铜陵，北临“千年古镇”三河，西有京九铁路。合铜、同白、新白公路穿境而过，白石天河、杭埠河左右环绕。水陆交通发达，是合肥、九华山、天柱山、黄山旅游黄金线的一块风水宝地。
同大镇总面积117平方公里，现有耕地8.7 万亩，水面积8000余亩。圩内土壤肥沃，水网密布，水产资源丰富；系世行一二期农业加灌、渔业致富、社会服务体系项目区，国家商品油料生产、无公害水稻生产、优质水稻制种基地。占地5000亩省级科技示范园、生态农业园座落该镇。
同大工业发展势头强劲。安徽洁尔美责任有限公司（华东星火计划成果奖获得者）、江淮车身附件有限公司、同利汽车零部件有限公司、同创机械制造有限公司、同心体育用品有限公司、同兴亚卫生物技术有限公司、安徽华翔塑胶公司等一大批国内知名企业纷纷安家落户同大工业园区。工业园区占地100公顷，实现“水、路、电、广播、电话、有线电视”六通工程。
同大素有“渔米之乡”美誉。“绿色食品”中华绒螯蟹、巢湖银鱼、虾仁、紫荆村韭菜、岗头村胡萝卜等农产品畅销全国。“京亚、藤稔、巨峰”等早中迟熟葡萄适销各大中型城市。已形成水产、水果、蔬菜、棉花、优质稻等五大农业支柱产业。兴隆食品公司、同鑫水产食品公司、同大棉业有限公司等农业龙头企业正悄然兴起。
2、项目位置特征
滨湖假日大酒店项目位于合铜路同大镇入口处、杭埠河南岸，，处于未来几年庐江县计划重点开发地区的核心区块。正在建设中的滨湖大道和巢湖南岸旅游度假区将酒店与本地区紧密相连，可以说是处在自然风景秀丽、周边环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷的良好环境之中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合性酒店的地理要求。
二、现阶段本地区市场总体概况及投资环境分析
（一） 社会政策环境
进入十二五，安徽省政府明确提出了“合肥城市产业圈、泛巢湖旅游圈”的发展口号，庐江县也已制定了环巢湖开发的文件，全面呼应合肥建设区域性特大城市的需要及巢湖市区“三区”建设发展需要。包括滨湖新城和巢湖旅游度假区。全面制定实施了可持续发展战略，在坚持以市场为导向、以科技为先导、以产品为龙头、以工程为依托、以效益为中心、以企业为主体的原则指导下，强化政策导向，依靠科技进步，培育规范市场，加强监督管理，加大环境保护力度，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序的产业市场运行机制，促进全地区经济产业的健康、快速发展。同时，还特别提出要加大利用外资的力度，进一步拓展第三产业，力争在城市基础设施、旅游、商贸、文化、教育、卫生、体育等方面有新的突破。尤其把旅游业的发展摆到重要的位置。
并且，明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构落实行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。正是由于政府的重视，目前同大地区已经形成了良好的投资市场环境。
（二） 经济产业发展状况
1、经济总量
近年来，同大地区国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。2010年，同大镇加大项目建设力度，招商引资成果逐步显现，全镇新上项目21个，其中汽车零部件项目10个，有三个亿元项目入驻同大汽配产业园，全年实现工业产值近5亿元，全镇招商引资额7.1亿元，同比增长54%；财政收入超过2000万元，达到2150万元，创历史新高。。
2、产业特征
独特的区位、资源优势和良好的投资环境，为同大镇加快工业发展提供强大动力。汽车零部件制造是同大的支柱产业，全镇现有汽车零部件生产企业25家，2008年同大镇被安徽省政府确定为汽配产业集群专业镇。近年来，依托同大丰富的农副产品资源，农副产品深加工产业发展迅速，全镇现有省、市农业产业化龙头企业10余家。2004年，英属马绍尔群岛大地熊公司投资500万元资金建成“安徽美丽田园”休闲度假村。近年来，庐江县同大镇围绕“美丽田园”开发水产养殖垂钓、巢湖麻鸭养殖、优质水稻试种、阳光蔬菜大棚、苗木花卉等产业，使之成为有看头、有玩头、有吃头的农家乐旅游休闲基地。今年以来，该基地共接待游客2.2万多人次。
建设工业园区也是同大镇“十二五”期间加快工业经济发展的主要切入点，有效地促进产业集聚。镇政府采取加大政策扶持引导、加快基础设施建设、加大招商引资力度等措施，使园区建设步伐明显加快，发展潜力巨大。
（三） 旅游资源现状
1、汤池温泉休闲度假板块。要按照打造“温泉之都、风情小镇”的思路，建成以自然、健康、绿色、生态、和谐为基调，以体味温泉、休闲度假、运动健康、会议培训、影视艺术、观光美食为主要功能的综合性温泉休闲度假型旅游区。挖掘温泉内涵，以温泉为特色，做大、做深、做透温泉概念。充分利用汤池丰富的人文内涵、良好的生态环境，重点构建长三角自驾车旅游基地、全国影视文化基地。积极创建国家级5A旅游度假区、华东地区最大的温泉休闲基地和安徽旅游产品的重要节点。
2、冶父山、东顾山和黄陂湖宜居养生板块。“两山一湖”地处县城东北，属于庐城规划的新城区，位居环湖湖旅游带上，北接皖中旅游带，南依皖江经济带、皖南旅游区，区位优势明显。围绕“生态旅游、休闲养生、生态园林城市、山水宜居城市”的产业定位，使该区成为庐江旅游发展的重点区域之一。将人文精神与自然风光结合，与庐城城市规划相结合，突出以“冶父山”为主题的宗教养生、“东顾山”为主题的森林养生、“黄陂湖”为主题的水域休闲养生三大品牌，塑造“三国文化养生地、山水生态花园城”的主题形象。突出庐城新型城市特色，充分展示城湖相拥的宜居休闲度假特色。完善城市旅游休闲功能，提升休闲品位，将庐城打造成人文旅游、休闲度假和宜居城市，将此区域打造成为“江北养生第一地”。
3、环巢湖休闲旅游板块。利用合肥滨湖新区开发建设，结合巢湖岸边的自然山水，将庐江沿巢湖南岸的集镇，打造成为庐北环湖休闲旅游观光、居住区。顺应滨湖新城和环湖经济圈开发，规划建设一批湖景房产、湖滨展览中心、会议中心等，努力形成以观光、度假、高档人居为一体的综合性滨湖休闲度假和商务休闲旅游区。贯穿合肥老城、新城的徽州大道正在向南延伸，离同大镇不足15公里，巢湖北岸龟山至中庙段滨湖旅游观光大道正在建设中。我县巢湖南岸滨湖景观大道可行性研究已经编制完成，并获市发改委批复。即期要抓住合肥滨湖新城建设和巢湖新区大建设，加快环湖旅游开发的有利契机，及早推进滨湖大道建设。把滨湖景观大道规划连接合肥徽州大道工程，作为加速对接合肥的重点工程和建设滨湖休闲旅游区的突破工程。
4、庐南生态民俗体验游板块。庐南地区贴近“铜池枞”产业集中区，是庐江承接皖江产业转接示范区前沿，其自然生态环境优美。盛产农副产品和各色的山野菜，是得天独厚的绿色食品基地。这里民情淳厚朴实，热情好客，可以打造“生态游”、“观光游”和“探险游”等旅游娱乐项目。利用黄屯原始生态森林资源，将东南部山区打造成成绿色休闲、康休娱乐板块。开发山地自行车、汽车越野、滑翔伞、高尔夫等运动，开展登山、徒步、进村入户、探险野营、体育健身等活动。
5、“农家乐”乡村游板块。“农家乐”以独特的休闲体验性，正日益受到城市居民的青睐。庐江自古就是勤耕好学、明礼守信之乡，农耕民俗文化独特。大力开发参与性强的民俗、农耕文化体验项目。结合郭河现代农业综合开发示范区建设，充分展示融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合性旅游休闲功能。开展试点引导，鼓励农民发展形式多样的“农家乐”旅游经营项目。开展住农家屋、做农家活、吃农家饭、享农家乐活动。
6、人文旅游板块。依托三国文化、桐城文化的历史积淀和庐江淮军在中国近现代史上的重要地位，突出我县人文特色。提升旅游产业的历史文化内涵。加强传统文化艺术节目与旅游活动的结合，例如流行于江淮之间的庐剧有着浓郁的地方韵味，和旅游项目结合，可以彰显庐江民间特色文化。庐江宗教资源独特、丰富，冶父山伏虎寺、实际禅寺，以及汤池的白云禅寺等宗教祭祀场所，法事频繁，香火旺盛，宗教文化氛围浓郁，与森林生态景观完美结合，在周边、合肥及南京等地知名度较高。深入挖掘庐江宗教文化旅游的独特魅力，加大宗教人文资源的宣传力度，吸引外地客人来参观、休闲、朝圣，适度开发宗教休闲旅游。
7、存在的问题与不足
本地区的旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大的进步与发展，但是还存在着一些问题与不足，主要是：
一、整体旅游宣传的影响面不够广泛，辐射力度不够深；
二、景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲的感觉，造成游客停留时间不够长的结果；
三、缺少高规格的豪华旅游饭店，现有的几家三星级饭店都普遍存在着布局不合理、服务功能不到位的缺陷；
四、缺乏专业的饭店管理人才，饭店的整体服务规格和服务质量不够高；
五、现有饭店缺乏能举行商务洽谈、宴会、展览、新闻发布会、政府首脑接待等大型活动的场所，直接对整个地区的经济发展与形象展示造成了滞后的负面影响。
（四） 消费市场分析
通过对本地区饭店、餐饮、娱乐、购物等方面的实地调查，我们发现本地区虽然经济不是特别发达，但是一般市民的消费水准却比想象中要高。经初步了解，目前市民对生活中的喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等，都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，比较舍得花钱。而一些新的高档次的酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。
三、项目分析与市场定位
（一） 项目分析
考虑到周边整个地区的经济、社会、旅游等发展状况，综合自然、地域、气候等因素及投资回报、投资风险、经营成本等预测，我们认为，目前同大镇已完全有必要投资建设高星级的城市综合商务型酒店，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素：
1、规格档次起步一定要高，设计规划标准为四星级，建设标准为三星级，这样就能快速占领当地饭店业的制高点。同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。
2、依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在150间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性的经营接待场所，以满足政府接待的需求。
3、主体建筑风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。
4、经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢得较好的投资回报。
5、应积极争取当地政府及各级机构的大力支持，争取将本项目树立为良好的政府形象工程。同时扩大安徽滨湖水泥制品有限公司的社会知名度与诚信度，进而有效树立公司良好的形象，利用自身的优势不断拓展业务，最终形成双赢。
（二） 市场定位
通过实地考察，并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析，我们认为，新建的滨湖假日大酒店的经营市场可定为：
一、政府代表团的会见与接待；
二、国家级专业会议和中小型国际会议；
三、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；
四、国际国内招商、贸易、推广、展示、展览、新闻发布等商务活动；
五、高档旅游团队；
六、高档次商务散客；
七、各类学术研讨、参观交流等接待活动；
八、海内外客商休闲度假等。
酒店类型为城市综合商务型。酒店星级为目前按照三星级标准建造，并留有升级为四星级酒店的空间。
（三） 综合评论
结合本地区社会经济的特征与十二五当地政府所制定的发展规划，我们认为，安徽滨湖水泥制品有限公司投资建造滨湖假日大酒店，主要有以下几方面的有利因素：
一、近几年本地区经济发展速度明显加快，已具备一定的社会综合经济实力，招商引资政策优惠，城市化水平日益提高，旅游资源十分丰富，城市功能与知名度不断扩大，存在着良好的投资基础条件；
二、目前缺乏大型旅游商贸接待活动的场所，尤其是饭店规格档次不高、布局不合理、政府会见接待场所稀缺、国内外高档次会议举办困难等不良因素明显，存在着投资建造高档饭店的市场契机；
三、本地区消费市场活跃，消费水准日趋提高，当地市民对建造
三、四星级高星级酒店的呼声很高，而且人们求新、求变、求好的消费心态十分明显，存在着有利的消费群体；
四、同大镇政府和相关部门的领导明确表态，非常重视与支持建造滨湖假日大酒店这一项目，存在着建设与经营政策的优惠等政府支持的背景。
总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。同时，也是有力展示安徽滨湖水泥制品有限公司形象的非常良好的机会。
四、项目建设的基本思路与建议
根据庐江县经济发展状况和旅游业及饭店业市场现状，结合投资方的经营思路，拟建的滨湖假日大酒店初步定位为城市综合型商务酒店。它的设计和建设应涵盖以下基本概念。 (一） 基本设计原则
1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现现代化城市综合型商务酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。
2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按三星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。
3、因酒店用地条件较好，且当地饭店业市场尚处在逐步发展中，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。
4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5、酒店的总体建筑为高层主楼。主楼以150间（套）客房及公共部分和动力后勤部分组成。另外，随着市场发展，可适当规划建造一些对外服务的商业设施。主楼客房部分可考虑分期建造，前期约建2/3，二期续建约1/3。建筑总规模控制在7000平方米左右。
6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
7、酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
8、酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。
（二） 酒店建设标准
酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为三星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照四星级标准要求控制。
1、70%标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。
2、拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。
3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。
4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。
6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。
8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于120平方米。
9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于400平方米。健康娱乐设施分区相对集中，并有根据市场变化而能进行适当调整的空间。
10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。
11、拥有符合高星级酒店标准的停车场地（所）。
（三） 酒店设计设想与建议
根据同大镇拟建三星级标准园林式宾馆区块示意图及本地区旅游市场调查结果和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。遵循“天地人和”及“以人为本”的原则，实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。
1、总体布局
酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调，使之成为名副其实的公园一部分和一个特殊的景区与亮点。项目区域地势南高北低，宾客主入口拟设南、北二处，南入口从合铜路直接用高架接至主楼二层，北入口从同白路接至底层，货物入口与员工入口从西侧道路接入。整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.6个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。
2、建筑设计
根据提出的建造“园林式”酒店的要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以五～六层的多层建筑为主，主楼不设地下室，底层除必须设置的经营用房外，可设置工程设备用房和后勤员工用房及停车库。部分为二～三层的低层建筑。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型，建筑群体以分散与集中相结合，并以相对集中为主。其分散区域必须有封闭式连廊相接。
根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能： ⑴ 综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设150间（套）左右，宜有普通客房区以接待一般会议和旅游团队之用，可略低于三星级标准（骨架部分尽量少变），数量可控制在客房总数的30%；标准客房区为45%，并设有残疾人客房1间；豪华客房区即商务楼层区（行政楼层），总数可控制在20%左右，它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以单床房为主；套房总数控制在5%左右，它宜分布在标准客房区和豪华客房区，房型以双套房为主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均应设有供主人和来访客人分别使用的卫生间，其中四套房或五套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。 ⑵ 综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积120平方米左右，小型会议室四～六间。 ⑶ 全方位餐饮经营功能。为适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。尽可能较大地占领当地中高档餐饮市场份额。其中设140～180座多功能厅，包厢10～16间（其中可容纳20人左右的豪华包厢一间），包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间，多功能厅也可接待大型宴请。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
⑷ 舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约500平方米）、棋牌房（10间左右）、小型歌舞厅及KTV包房（20间左右）。
健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。
⑸ 政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。具体使用功能已包括在各项经营内容中。 与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：
① 前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、商场、商务中心、大堂吧等）以控制在100平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。
② 工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。
③ 办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。 ④ 员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为100人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（、独立更衣室、淋浴室和员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。
（四） 投资估算
酒店按照7000平方米的建筑面积、150间（套）客房的投资进行计算，一次投入费用初步估算如下：
土建工程：7000平方米×600元/平方米＝420万元
给排水及锅炉工程：7000平方米×200元/平方米＝140万元 强、弱电工程：7000平方米×120元/平方米＝84万元 道路、围墙、庭院绿化：100万元
室内装修：7000平方米×400元＝280万元 质量监督及监理费：40万元 设计及咨询费：15万元
开办费用（包括餐饮、洗衣、PA、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用）：10万元 购买土地费用：150万元 总计：1239万元
注：如客房区分期建造，则第一期投资可削减部分费用。
（五） 投资效益预测（年度经营效益测算） 年度经营效益测算 单位:万元
项目 金额 测算依据
客房收入427.05 150间.套×130元/天×365天×60%＝427.05 餐饮收入262.8中餐厅：300座×2餐×365天×30元/人×40%＝262.8 康乐收入58.4 桑拿中心(男/女)：28元/人×20人×365天＝20.44棋牌室：10间×88元/天×365天×50%＝16.06卡拉OK：20间×100元×365天×30%＝21.9健身、桌球、乒乓球等对住店客人免费使用，不计营业收入。
商务中心收入 7.3 200元×365天 会议室收入 8.76 800元×365天×30% 营业收入合计 764.31 减：营业税金及附加
营业税 46.9755娱乐：58.4 ×20%＝11.68其他：(764.31－58.4)×5%＝35.2955 城建税 3.29 46.9755×7%＝3.29 教育费附加 1.88 46.9755×4%＝1.88 营业税金及附加合计 52.1455 减：营业成本
餐饮成本 152.424 262.8×58%＝152.424 康乐成本17.52 58.4×30%＝17.52 其他成本 3.212 7.3×20%＋8.76×20%＝3.212 营业成本合计 173.156 减：各项费用
工资及福利费用 144 工资：100人×800元/月×12月＝96福利：96×50%＝48 (包括:职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其他有关职工福利费) 能源费用 76.431 营业收入的10% 日常维修费用 15.2862 营业收入的2% 营业部门费用 53.5017 营业收入的7%（包括：客用品、免费食品、装饰费用、清洁用品、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具、园林绿化费用等） 市场推广费用 15.2862 营业收入的2% 一般管理费用 53.5017 营业收入的7%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）
管理公司管理费用 15.2862 764.31×2%＝18.2862 各项费用合计 373.293 营业利润（GOP）165.7155
五、结论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造滨湖假日大酒店项目都是比较有利的，预计经营效益良好，然投资回报期会较长，但还是值得建造的。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金100多万元，此外酒店还能为当地提供200人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。
二龙街道作为该地区人民政府所在地，一向缺乏上档次、高规格的高星级酒店，这与其合肥城市圈、泛巢湖旅游圈的地位极不相符，一旦本项目建成营业，即可缓解本地区缺乏接待高规格政府首脑与政府代表团、大型商务活动、高档次宴会及展览、大型国际国内会议及新闻发布会、高档次商务散客及观光客的高星级酒店的问题，这样既能快速地提升本地区的城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进同大镇旅游宾馆、饭店业的结构调整，从而进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。
酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。据我们调查了解，目前在安徽省内有不少地区为了吸引投资，当地政府都会采取形形色色的特殊优惠政策。此外，当地宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。
考虑到目前本地区的星级酒店已有一定的数量，竞争必将日趋激烈，故建议滨湖假日大酒店项目应坚持结合自身的优势，凭借现代化酒店的规模设施，引入先进的专业管理技能与经验，明确占领当地酒店业的制高点。 根据当地酒店业市场的特点，我们认为滨湖假日大酒店的主体建筑应按照四星级标准设计，但为了节约投资和费用，更好地适应市场，建议酒店现阶段按照三星级标准建造。
综上所述，我们的结论是：建造滨湖假日大酒店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此这是一个建造可行性很强的项目。
