浙江大学远程教育学院
本科生毕业论文（设计）开题报告
货币政策对房地产的影响分析—以人民币升值对房地产的影题 目专 业学习中心姓 名学号
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一、文献综述
（一）国外方面对货币政策对房地产影响的文献综述
房地产价格的核心是土地价格。土地价格如何决定，在理论界还存在争论。最初学者们认为，土地作为一种生产要素，其使用价格（地租）决定于土地的边际生产力，土地服务本身不是最终消费需求，而是向经济活动投入的要素（可将它称为边际生产力理论）。这种理论强调了土地的用途与效率，土地只有在开发过程中用到了最能发挥作用的用途上，才能提供最高产出。这一理论为全球工业和城市用地价格高于乡村用地价格提供了合理解释，且为经济要素集聚提供了理论依据。Casetti（1973）， Berliant和Jeng（1990），Homburg（1991），Muth（1961），Nichols（1970）等人在分析经济增长过程中土地的作用时都使用该理论。但边际生产力理论有其不足之处，它只是强调土地在当时提供服务的特点，没有反映土地作为投人要素在基本不损耗（不折旧）的条件下长期提供服务的特点（这正是土地区别于劳动力和物质资本的根本属性），因此只是一个静态结论。为了反映土地作为投入要素在基本不损耗（不折旧）的条件下长期提供服务的特点，应该将其未来可能提供的产出包含在内，而不仅仅只包含当期边际产出。该思想在伊利（1982，中译本）一书中明确提出，之后得到许多学者的赞同而形成土地价格的现值理论，如Capozza和Li（1994），Titman（1985）等。
上述两种理论从土地提供服务的特性出发揭示了土地作为生产要素的价值来源，可以用来分析土地及房地产价格的长期变动趋势或者说是土地理论价格。由于在一般情况下土地边际产出在长期比较稳定（突然出现自然灾害或发现稀缺资源除外），故地价不应暴涨暴落，由此可推断房地产价格也应基本稳定。但是现实世界中并非完全如此，许多国家在经济发展的一定阶段出现过土地和房地产价格的大幅波动。Bogue和Bogue（1957），Lindert（1974）等学者指出，19世纪美国经济高速增长期间曾经出现过土地价格的大幅度上涨。刘霞辉（2002 ）、野口悠纪雄（1997，中译本）、Noguchi （1991），Stone和Ziemba（1993），Ito和Iwaisako（1995）等学者指出，在20世纪80年代中后期到90年代初期之间，日本的地产价格也是暴涨暴跌的。从现实的观察中发现，持有土地与持有易腐品的不同之处是它有时间价值，从而使拥有土地具有持有有价债券相似的生息能力，土地相当于一种生息资本，所以从更为一般的资产角度来看待土地是合理的。依据资产定价的无套利原则，土地收益将由其贴现价值和附带风险的交易收益共同决定，这种交易收益在预期土地供应紧张时会很大，由此可能导致土地价格大幅波动。
对于资产价格可能出现过度波动的机理，经济学家进行了长期的探索。Keynes（1937）认为现实经济中经济主体在不确定的情况下做出各种选择，他强调资产价格不能预测，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者投资行为的所有因素决定，预期的不确定性是造成资产价格不稳定的主要原因。Minaky（1975，1986）认为，各经济主体是在不确定条件下选择持有实物资产、金融资产与金融债务的资产组合。这时资产价格与普通商品价格之比上升，投资进一步
增加，会加速经济泡沫化。
（二）国内关于货币政策对房地产影响的研究进展
已有大部分文献都是以北京和上海这两个一线城市的房地产市场作为研究对象。总结起来，这部分研究文献主要从以下几个角度分析人民币升值及升值预期对房地产市场的影响。
袁志刚,樊潇彦在《房地产市场理性泡沫分析》中论述国外投资基金和在世界各国流动的游资以追求盈利最大化为原则，在世界各国寻找预期收益率高的投资机会。根据对人民币升值的预期，这些境外资金会以各种形式进入我国投资或换持人民币资产，等待人民币升值达到预期升幅时以获取投资升值收益和汇兑收益。崔健华在《房地产经济论》中论述外资大量加入房地产开发会加大对有限土地资源、建材及劳动力的需求，从而推高开发成本进而影响房价上涨。投机性外资会以购买现成或即将竣工房产的形式进入。大量外资投机性购房加大对市场的需求，而市场的供给是受到土地供应的限制的，从而房价被推高。而房价上涨的表现增强了外资流入的吸引力，会进一步增加投资，这又会加大人民币升值的压力，这样不断的升值——外资流入——房价上升的循环运动加大人民币升值的压力和限度。泡沫效应分析。投机性的外资以短期投机收益为目的，通过房产的升值和人民币的升值获利，当他们大量购房时，房价被推到虚高位置，从而形成泡沫，当人民币升值达到他们的预期时，外资会放出房产换取外汇收益，这时，市场供给骤增而需求将骤减使房价短期内大幅下跌，这种外部冲击容易引起房地产泡沫造成房地产市场的大起大落，不利于房地产市场的长期稳定发展。
二、论文提纲
一、中国房地产业和金融资产特征分析
（一）中国土地使用制度概况
（二）房地产的金融资产特征
二、人民币升值对房地产的影响分析
（一）人民币升值对房地产价格的影响分析
（二）人民币升值对房地产投资回报率的分析
（三）人民币升值对房地产投资市场的影响分析
三、人民币升值对房地产影响的对策
（一）人民币进一步升值压力缓解的措施
（二）房地产行业应对人民币升值的措施
（三）防止人民币升值对房地产市场泡沫加剧的措施
四、结语
三、参考文献
[1] 刘震辉.《资产价格波动与宏观经济称定》,《经济研究》, 2002年第4期.
[2] 刘震辉.《人民币汇率已到了长期预期升值的阶段了吗? 》,《经济研究》, 2004第2期。
[3] 杨白坚.《中国宏观经济政策选择》,社会科学文献出版社, 2003年.
[4] 崔健华.《房地产经济论》, 经济科学出版社, 2003年.
[5] 鄢红星.《试谈人民币升值对我国经济的积极影响》,陕西教育学院学报, 2004(2).
[6] 袁志刚,樊潇彦.《房地产市场理性泡沫分析》,经济研究, 2003(3).
[7] 刘莅祥,廖晓燕.《当前我国房地产金融风险及其防范》,华东经济管理, 2005(10).
[8] 徐联初.《透视与新解:积极应对房地产业快速发展中的金融风险——对湖北省房地产市场和金融发展的调查与思考》.金融研究, 2004(9).
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