关于物业公司管理工作考核办法（暂行）
一、各职能部门职责
1、物业公司总经理
物业公司总经理的直接上级是集团公司领导，直接下级是公司副总经理及综合办公室、绿化部、维修部及各小区管理处主管。主要职责：对物业公司全面工作负责。处理物业公司日常工作及各项资金流动的审核审批工作；各种文件的审核批复工作；组织召开公司各种例会，抓好管理人员的选聘工作；完成集团公司交办的其它工作；
2、物业公司副总经理
物业公司副总经理直接上级是物业公司总经理，直接下级是综合办公室、维修部、绿化部及各小区管理处主管。主要职责：在物业公司总经理的领导下，协助总经理抓好物业公司的各项管理工作；负责公司的安全生产及维修、绿化管理工作；主持公司各种例会，完成物业公司领导交办的其它工作；
3、综合办公室（主任）
综合办公室（主任）直接上级是物业公司总经理，直接下级是安全质量监察员、办公室文员，主要职责：在物业公司总经理的领导下，做好物业公司的安全服务质量监察工作；做好公司人力资源的招聘考核及档案的管理工作；搞好公司内部和外部协调及招待接待工作；完成物业公司办公用品、保洁绿化物品、劳保用品的采买审核报批工作；公司各种文件的起草、呈报、下发、资料存档及印章的管理工作；公司员工考勤表的审核报批工作；完成物业公司领导交办的其它工作；
4、安全质量监察员
安全质量监察员直接上级是综合办公室主任，安全质量监察工作代物业公司行使，主要职责：负责物业公司安全监察工作，监督各小区的各项管理工作和各项制度的执行情况，并组织公司各部门对各管理处的月检工作；协助办公室做好管理人员的考核工作；负责公司年度工作计划及年终工作总结撰写和企业文化宣传工作；对各管理处月（周）检工作出现的问题以书面形式向公司总经理汇报，并提出限期改正的具体时间，同时在月例会上进行通报讲评；负责对各职能部门考核工作及保管监督各管理处每月上交的《月服务质量报告》; 积极完成上级交办的其他工作；
5、办公室文员
办公室文员直接上级是办公室主任，主要职责：协助办公室主任做好各种文件资料的整理、打印、存档及物业公司各种档案管理工作；负责办公用品的保管和发放工作；人力资源档案的管理及招聘工作；完成各职能部门文件打印工作；（管理处打印的内容由各管理处自己起草，由文员打印，有条件的管理处可以自己打印。公司文件材料除外）积极完成上级交办的其他工作；
6、维修部（主任）
维修部（主任）直接上级是物业公司总经理，直接下级是维修部副主任、各小区维修员，主要职责：在物业公司总经理的领导下，完成各小区共用部位设施、设备的养护、维修和保养，使其在良好状态下工作；积极配合管理处客服部完成小区业主报修的维修事项，并做好维修登记工作；维修前要填写《维修单》，维修后要求管理处主任（客服人员）签字存档，客服人员要及时回访并做好记录；(有偿服务和无偿服务的维修内容，一定要跟业主讲清楚以免发生误会；各小区可根据业主缴费情况可发放《免费维修服务卡》，交满一年物业费的业主可得到公司《免费维修服务卡》一张，可享受当年免费上门服务，但是维修所需的原材料由业主提供）；积极完成上级交办的其他工作；
7、绿化部（主任）
绿化部（主任）直接上级是物业公司总经理，直接下级是绿化员，主要职责：负责物业各小区的园林绿化、养护、种植、维护工作；保管和使用好机械设备使其在良好的状态下工作；根据季节变化情况对绿化植被适时地进行养护，防止病虫害的发生及植被的死亡。保证各小区的绿化始终处于良好状态。积极完成上级交办的其他工作；
8、小区管理处（主任）
小区管理处直接上级是物业公司总经理，直接下级是管理处副主任、客服部（员）、秩序维护员、保洁员。管理处主任对小区管理工作负完全责任其职责是：在物业公司总经理的领导下，抓好小区的各项管理工作；努力完成经营指标，不断提高服务质量；加大对本部人员的管理力度，做到每天有日检（由班、组长组织）、每周有周检、每月有月检并做好记录（由管理处组织）；做好管理处《月服务质量报告》的检查上报工作；（具体内容见《月服务质量报告》样本）抓好管理处的安全生产工作，防止各类事故的发生；执行管理处主管领导（含副主任）查岗制度（每月不少于三次详见《夜间查岗记录表》）及节假日值班制度；定时对小区进行消杀、消毒工作；做好员工的思想工作，创造拴心留人的工作氛围；建立健全各种登记，保管好各类文件及物业方面的相关资料；积极完成上级交办的其他工作；
9、小区管理处副主任
小区管理处副主任直接上级是管理处主任，直接下级是客服员、秩序维护员、保洁员。小区管理处副主任在主任的领导下开展工作；主要职责是：在主任不在位的情况下履行主任职责；主要协助主任抓好管理工作及小区物业费的收缴工作；配合主任完成本管理处年度经营指标；
10、客服部（员）
小区管理处客服员直接上级是管理处主任，主要负责来电、来访、接待、招待及业主投诉等各种登记和处理工作（是维修的问题通知维修员处理，是哪个部门的问题及时反馈到哪个部门，执行首问责任制）。协助管理处领导做好来电、来访、接待、招待等各项工作，并配合小区管理处主管做好物业费的收缴工作；积极完成上级交办的其他工作；
二、建立考核机制
为了加强企业管理，调动员工积极性，提高管理服务质量，完成公司年度计划，真正做到绩效与工资挂钩特制定了各岗位考核标准，具体考核办法如下：本办法适用于公司主管以上管理人员，其他人员考核按《员工考核项目扣分细则》执行。
1、考核办法
1.1考核实行逐级进行的形式，根据考核标准条款进行考核，以公司每月的月检、安全监察作为考核的主要依据。管理处主任负责对副主任、主任助理、员工进行考核；
1.2部门经理（主任）负责对副经理（副主任）、经理（主任）助理、主管进行考核。综合办公室负责对部门经理及管理处主任的管理部分中的内容进行考核。
1.3财务部经理负责对各管理处经营部分进行考核，各管理处经营数据以财务部门为准。
1.4总经理对部门经理、管理处主任当月的工作计划和临时安排工作的完成情况及结合管理部分的填写“上级评分”为最终得分。
2、考核原则
各岗位考核均为百分制，考核分数计算方法详见附一《员工考核项目扣分细则》。公司在月检和周检考核管理人员时扣分内容包括：公共考核项目（管理人员）、岗位考核项目（秩序维护员、保洁员）两大项。管理人员扣分标准是员工两倍（即员工扣1分是2元，管理人员是4元）
3、实施办法
3.1考核采取逐级考核的办法，认真填写《员工考核评分表》详见附六《员工考核评分表》。本月考核情况要在下月5日前上报公司综合办公室。
3.2管理人员的考核分数，公司将根据《管理人员考核记录表》中显示的扣分情况和管理处对员工的考核情况从本月工资之中扣除。
3.3员工实得分在96分（含96分）至100分不扣工资；低于95分（含95分）按照扣分标准执行。如果员工连续两个月扣分后实际得分低于90分，其员工按试用期使用，工资按照试用期标准发放，试用期为一个月，表现好可以转正继续录用，否则作辞退处理；员工连续两个月考核得分低于85分者作辞退处理。
4、考核办法的修改和补充
本办法及管理人员和员工的考核标准需要修改、补充时，由申请修改的部门阐述修改原因并以文字形式上报综合办公室，经总经理批准后方可修改。
5、本办法自2008年 7月1日开始执行并要求传达到每位员工签字确认。
附一《员工考核项目扣分细则》
附二《管理处月（周）检表》（管理处存档） 附三《月服务质量报告》（需上报公司） 附四《夜间查岗表》（管理处存档） 附五《客服登记表》（管理处存档） 附六《员工考核评分表》（需上报公司） 附七《管理人员考核记录表》（公司管理）
员工考核项目扣分细则
一、公共考核项目（50分 员工 每分2元，管理人员每分4元）
（一） 仪容、仪表、仪态
1、不着本岗位制服上岗扣2分
2、着装不整洁每次扣2分
3、男性员工留长发，小胡子，长鬓角扣1分
4、上班不带工作牌每次扣2分
5、工作时间戴有色眼镜每次扣1分（工作需要除外）
6、女员工浓妆艳抹，使用味浓的化妆品每次扣1分
7、吃带有异味的食物上岗扣1分
8、行走时把手放入衣袋里，双手抱胸或背手走路每次扣1分
9、在工作场合与他人通行时，勾肩搭背，嬉戏打闹每次扣2分
10、在上级领导或业主面前姿态不端正或礼节礼貌差每次扣1分
11、随地吐痰、乱扔果皮、纸屑每次扣1分
12、在巡逻、执勤时边走边吸烟、吃东西每次扣1分
（二）劳动纪律
1、迟到、早退每次扣3分
2、工作时间饮酒或酒后上岗每次扣4分
3、工作时间睡觉每次扣5分
4、工作时间打毛衣、看杂志、干私活、做娱乐活动等与工作无关的事每次扣2分
5、打架、骂人每次扣4分
6、旷工每次扣5分
7、利用工作之便接受业主、下级物品或宴请每次扣4分
8、工作时间不请假外出每次扣2分
9、对业主投诉的问题不上报、不处理、造成影响的每次扣2分
10、工作不努力消极怠工、不服从管理的每次扣3分
二、岗位考核项目
（一）秩序维护员（保安员）（50分每分2元）
1、不按时站岗每次扣8分
2、不按时巡逻打点（间隔1小时巡逻1次）每次扣4分
3、不按规定着装每次扣4分
4、对出入小区人员、车辆登记检查漏记、重车放入小区每次扣4分
5、当班期间发生业主家被盗事件扣4分
6、由业主投诉服务质量每次扣10分
7、因工作失职而发生严重事故的每次扣8分
8、发生事情隐瞒不报的每次扣4分
9、工作岗位区域内的卫生（脏、乱、差）扣4分
（二）保洁员（50分每分2元）
1、所辖区域卫生“脏、乱、差”扣10分
2、所辖区域有卫生死角、小广告等张贴物品扣5分
3、偷拿业主物品扣8分（情节严重的追究法律责任）
4、每次公司组织联查卫生不合格扣5分
5、由业主投诉一次扣10分
6、不按规定着装一次扣2分
7、内保洁不能按照公司规定完成每天清洁的单元数（管理处结合实际制订），每周拖1次的要求扣3分（管理处结合实际制订清扫数量）
8、外保洁不能按照公司规定清扫所辖区域内的卫生脏、乱、差的扣4分
9、利用工作之便捡废品影响正常工作的扣3分
以上扣分细则从2008年8月1日起实施，员工实得分在96分（含96分）至100分不扣工资；低于95分（含95分）按照扣分标准执行，从当月工资中扣除相应的工资。如果员工连续两个月扣分后实际得分低于90分，其员工按试用期使用，工资按照试用期标准发放，试用期为一个月，表现好可以转正继续录用，员工连续两个月考核得分低于85分者作辞退处理。违反公司规定其情节严重的作开除公职处理。
公司全体员工、秩序维护员（保安员）、保洁员保证按照细则具体内容，严格要求自己，如有违反上述规定，员工本人同意按照该细则规定接受处罚。
管理处主任签字：
管理人员签字：
秩序维护员（保安员）确认签字：
保洁员确认签字：
