第一章 物业的筹备与计划
第一节 物业前期介入工作
一、设备安装工程阶段 主要有以下工作：
1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向浩宇置业公司提出报告及改善建议。
2、监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主（商户）的利益。
3、协助业主（商户）办理水、电、气等方面的有关手续，建立档案，为日后管理打下基础。
4、制定浩宇国际广场各类管理性文件；
5、协助业主（商户）收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。
6、协助业主（商户）收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。
7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。
8、协助业主（商户）制定施工期间的安防方案，适时介入成品保护工作。
9、组织专业人员参加设备系统调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求。
二、接管验收和物业管理的前期准备阶段
1.参加浩宇国际广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档案；
2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。 3.制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制； 4.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。 5.编制工程、保洁、安防业务工作大纲和具体的工作质量标准； 6.根据日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案；
7.准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作指导
书，使有关员工熟练掌握；
三、二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段 ㈠、二装协管及监管详见第二章 ㈡、成品保护
对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。
1、由安防部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。
2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。
3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。 ㈢、开荒保洁
1、开荒保洁内容为：外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材及不锈钢表面的养护和清洁，卫生间的开荒保洁。
2、开荒由商管部统一组织，由专业外包单位承担。
3、完工后按合同标准组织验收。
四、业主（商户）入伙进场阶段
1． 在这一时期中华城物业将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为营业期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主（商户）精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。 2． 由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成物业服务团队，按照统一的程序，热情接待，为其办妥入驻装修手续。
第二节 物业部架构及人员编制
总监：1人
工程部：（经理１人，员工7人）
设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（倒班工作） 安防部：（主管１人，员工4+15人）
整体安防部工作，消防安全，监控中心，义务消防队的建立，车辆管理，外包公司监管，公安机关及对外协调。（倒班工作） 保洁部：（外包，员工10人） 项目公共区域的卫生保结管理。
外包驻场管理人员1人 中华城物业部合计39人
说明：以上物业部人员编制视工程进度及开业区域状况而确定
第三节 岗位职责
一、物业总监岗位职责
1、在总经理授权下全面主持物业管理工作（安防、保洁、绿化、工程及设备维修养护），并结合国家和地方法律法规、发展趋势，配合总经理就公司经营管理重大问题进行决策。
2、统筹、分管遵义易九国际商业、住宅、购物中心、品质等部门，全面提升物业管理水平和服务品质，推进年度物业公司绩效目标的实现。
3、在集团授权体系的指导下，负责组织物业管理相关招投标、重大协议、合同等评审工作，并在权限内签订公司相关合同、协议等文件。
4、配合总经理制定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和重大工作计划（如人事、财务、融资等）。
5、协调、维护公司发展的对内、对外重大公众关系，统筹外协，为各部门开展工作创造有利条件。
6、全面调动多方资源，确保有足够的人力、物力、财力实现管理目标，并对重大安全事故或服务投诉负责。
7、努力开展增收节支、经营创收工作，控制资金合理支出，确保企业经济效益的保值增值。
8、全面配合总经理完成各项工作，确保实现企业经营和管理目标。
二、工程部经理岗位职责
1．安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。
2．组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。
3．提出物业区域设施增补改造的初步方案。
4．掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。
5．代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。
6．向中华城物业介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。 7．负责对物业技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。 8．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。 9．完成领导交办的其他有关任务或工作。
三、安防部主管岗位职责
1．领导并负责安防部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。
2．负责编制安防人员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。 3．负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。
4．负责按要求编制安防通讯和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。 5．负责查处整个安防部管辖范围内的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办事 6．负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台帐。 7．安排部门例会，不折不扣执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋。 8．完成公司领导交办的其它工作。
四、工程领班岗位职责
1．直接对工程经理负责，领导各专业岗位员工完成各项工作任务，确保电器通讯设备和电梯、空调系统的正常运行。
2．认真做好本专业分管设备的年、季、月的检修、保养，编制材料计划，将批准后的计划下达到班组，并检查落实情况。
3．负责组织检查所管设备的使用、维护和保养情况。掌握设备技术资料，负责解决有关技术问题，负责设备事故的处理。
4．协助工程经理制定专业内各项管理措施、操作规程和技术培训计划，负责做好维修用料统计，配合劳动部门做好电梯的安全检查工作。
5．组织本专业人员的技术学习和培训，做好员工工作量的统计，加强对维修工的考核，为主管领导提供奖惩依据。
6．坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检。
7．带领本专业员工合理、经济地操作，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。 8．完善专业资料的收集、汇总、归档。 9．完成领导交办的其它任务。
五、消防主管（安防主管兼）岗位职责
1．配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育，提高业主及内部员工的防火意识和自防自救能力。
2．组织和指导义务消防队员进行学习和训练、考核，组织义务消防队员、安防人员进行消防实战训练。
3．建立消防安全疏散灭火预案，发现火警、火灾必须迅速赶赴现场，协助领导组织扑救。 4．组织安全疏散，控制局势，调查火警火灾原因，拿出处理意见。 5．负责按规范配置消防器材，做好日常的测试、保养、管理工作。 6．完成领导交办的其它任务。
六、电工班班长岗位职责
1．按照主管领导下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工，检查全面供电情况，保证正常供电。 2．负责组织物业区域内所有安全通道指示灯、电器标牌、室内外灯箱、楼层强电井、开关柜的检查、修理。
3．检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝设备及人身安全事故的发生，确保物业区域弱电设备、系统的正常运行。
4．负责组织物业区域内的服务区域、办公区域、公共场所等室内外照明灯具、电器开关、插座的日常保养、检修。
5．做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计，妥善保管好班组的共用工具。
6．搞好班组建设，做好配电室、井内的清洁卫生工作，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，为业主排忧解难。
7．负责制定供电线路及设备的维护保养计划，并按计划检查维保工作质量， 组织 好全班的技术学习和培训。
8．完成上级领导交办的其它任务。
七、水工班班长岗位职责
1．按照主管领导下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工。
2．保证所管设备处于良好的技术状态，定期检查所管设备的使用、维护、保养的情况，并做好所管设备的安全检查工作。
3．安排物业区域内各种主管道、阀门、卫生洁具的维护、维修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。
4．负责所有给排水、空调、冷凝水的主管道和阀门正常运行及消防系统的维修、保养、检查。
5．确保各类泵站正常运转，地漏、下水道、集水坑及时疏通清理，妥善保管好班组的共用工具。
6．督促全班严格执行公司各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝各种事故发生。
7．做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计、记好考勤。
8．搞好班组建设，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修。
9．完成上级领导交办的其它任务。
八、高压值班电工岗位职责 1．必须保证物业区域电器设备安全运行，不得擅离职守，不中断连续供电，发生停电故障，迅速 报告 有关部门和领导，启动备电供电。
2．值班电工应严格执行两票三制（工作票、操作票、工作许可制、工作监护制、工作间断、转移和终结制），迅速正确的按命令进行倒闸操作，确安防全运行。
3．值班电工应了解配电房内设备的性能状况，严格遵守巡回检查制度，定期、定时按巡检规定，认真检查，遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录。
4．进入配电房内进行维修保养设备，值班电工应严格按规定布置现场安全，做好安全防范，保证人员安全。
5．值班电工应严格遵守各项制度，按要求穿戴劳动防护用品，严守岗位，持证上岗。 6．做好所内设备和现场清洁卫生工作，防火、防水、防小动物进入配电房，搞好文明生产。 7．严格遵守配电房管理制度，执行配电房出入制度，未经批准不得擅自允许外人进入房内。 8．完成领导交办的其它任务。
九、空调工岗位职责
1．空调工应严格按照操作规程及要求，精心操作制冷机组、水泵及辅助设施。 2．每班调节设备负荷以达到合理的程度，定时巡查各设备的运行，重点检查空调运行、温度，做到节能降耗。
3．认真做好各类设备的维护、保养工作，检查压力表及添加剂，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。
4．做好空调设备运行记录，值班日记、工作日报表力求准确无误，正常履行交接班手续，并在值班记录本上签字。
5．每班做好机房值班范围内的环境卫生和设备清洁、安防部工作，定期检查空调管线和风机及阀门，确保空调运行正常。
6．坚持修旧利废，控制能源消耗，降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。 7．热情接待业主投拆，遇有实发事件立即向上级 报告 ，为业主排忧解难。 8．按时完成领导交办的其它任务。
十、电梯工岗位职责
1．电梯工必须正点上下班，坚守工作岗位，按规定着装并佩带工作证，仪表端庄，精神饱满，实行定时值班制，随叫随到，热情为业主排忧解难。
2．自觉遵守公司制定的各项规章制度，工作时思想集中不闲聊、不抽烟、不做与工作无关的事情，严禁酒后上岗。 3．熟练掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合设备厂家或承揽维保方做好电梯的维修保养工作，搞好电梯的年检、年审。
4．持证上岗，每天负责对电梯、对讲机、电梯机房进行清扫、保养、巡视检查，严格执行电梯定期保养制度，做好维修保养记录备查。
5．维修保养电梯时在一楼轿门或扶梯口处挂停用牌，严禁违章操作，保障检修安全，电梯在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，全力以赴抢救人员，抢修设备，减低对业主的影响。
6．工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。如发现电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决。
7．值班时必须严格交接班制度，修旧利废，节能省耗，维修中不浪费材料，努力降低维修成本。
8．讲文明，以礼待人，虚心接受群众监督，全心全意为业主提供优良服务，业主投诉要立即处理，重大问题要迅速向上级汇报。 9．完成领导交办的任务。 十
一、水工岗位职责
1．负责保证物业区域的生活用水、消防用水的供应和污水排放。热情为业主提供周到服务，随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。
2．每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问题及时处理，保质保量完成各类给排水维修任务。
3．负责各类加压泵、提升泵的日常维保工作，确保设备运行正常，做到机房无积水，无杂物堆放，设备无灰尘、无锈迹。
4．做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象，维修工作保证质量，工完场清。
5．每周巡查水池水质，按管理要求做好消毒处理工作，定期清洁蓄水池，污水坑和积水坑。 6．按季度、年度工作计划要求，定时对外阀门做好防锈及润滑处理，管道要做防锈和水处理。
7．修旧利废、励行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。 8．负责物业区域小规模管道安装工作。 十
二、综合维修工岗位职责
1．全面负责管理区域内土建、木工项目的维修养护工作。 2．保质保量完成土建、木工等各项维修任务。
3．做好日常的巡查维护，发现问题主动及时处理，做到维修质量上乘，工完场清。 4．修旧利废，励行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。 5．热情为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。 十
三、安防班长岗位职责
1．在主管领导下，做好班内各岗位的工作安排，并做好班内的日常管理工作。 2．检查班内队员的着装、仪表，坚持每天巡查各岗工作执行情况。 3．处理当班发生的各类情况与问题，遇重大情况或问题时，立即上报。
4．熟悉物业区域消防控制中心的设备，遇突发事件带领全班按应急程序快速反应，妥善保护现场并及时上报。
5．抓好班内的学习、训练工作，掌握队员的思想动态，做好思想教育工作。 6．做好所辖队员的考勤、考评工作，发现违规违章及时纠正，并记录在案。 7．做好交接班工作，确实做到交接清楚，责任明确，并起承上启下的作用。
8．尽职尽责，文明执勤，秉公办事，敢于向各类违法行为作坚决的斗争，安防物业区域的安全。
9．热情接待客户，文明服务，礼貌待人，努力完成领导交办的其它任务。 十
四、巡视队员岗位职责
1．按巡更要求负责物业区域巡逻，并认真做好巡更记录。
2．处理突发事件，对危害公共安全，公众利益的人和事敢于挺身而出作斗争。 3．劝阻小摊小贩及各种推销人员进入管辖区域。扶老携幼，为老弱病残提供帮助。 4．纠正物业区域内不文明、有碍观瞻的行为或现象，确保管辖区域整洁有序、文明安全。 5．加强物业区域各楼层的房间门窗、走道、电梯间、设备间、卫生间的巡查，检查有无异常情况。
6．巡查消防、监控等器材设备是否完好，供水、供电有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味。 7．巡查施工人员是否佩带临时出入证，是否按装修管理规定规范施工，是否有非该作业区域的人员进入和乱扔装修垃圾等情况。
8．检查消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，电梯运作是否正常。 9．积极主动调解民事纠纷，防止矛盾激化，防止发生治安案件、刑事案件。
10．夜间注意询问从各楼道进出的可疑人员，加强人员进出管理，确保物业区域安全。 11．完成领导交办的其它任务。 十
五、监控中心值班员岗位职责
1．正确操作和爱护消防报警设备、安全监控设备等。
2．做好值班详细记录和交接班工作，保持室内整洁和设备无故障。
3．对安全监控设备有关摄录资料做好存放管理工作，确保正常使用，随时协助调查各类案件。
4．加强重点部位的监控，遇有特殊情况或嫌疑人及时与所在区域安防人员联系，妥善处理。 5．工作认真仔细，精益求精，监控值班中遇事要及时判明情况，重要事件要及时报告主管领导。
6．未经许可不得将摄录资料外泄，值班中禁止擅离职守会客，确保监控工作安全、有序。 7．完成领导交办的其它任务。 十
六、固定岗岗位职责
1．认真做好交接班记录，按时交接班。
2．熟悉物业区域的基本情况（包括楼层结构、消防、监控等器材与业主营业情况等）。 3．看是否有可疑人员、可疑情况等，对在进出入人员发现异常、异样情况，必须立即上报，按规定和管理权限作相应的应急处理。 4．完成领导交办的其它任务。 十
七、保洁领班岗位职责
1．合理安排班次，协助主管领导做好清洁卫生和环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项工作。
2．协助环境卫生部经理做好清洁工的接收、调配、辞退、考核和管理工作。
3．巡回检查各清洁员工执行岗位责任情况，以及清洁工作中存在的漏洞和不足，提出整改意见，落实整改措施。
4．经常性对清洁工进行技术培训和服务规范教育。
5．根据各清洁工的工作情况，每月提出对清洁员工的奖惩意见。 6．加强对清洁设备、用具、材料的管理，节约开支。 7．协调垃圾的清运和废旧物品的回收工作。 8．完成领导交办的其它工作。 十
八、保洁工岗位职责
1．负责物业管理区域室外公共区域的清洁工作。 2．负责物业管理区域室内公共区域清洁工作。 3．负责物业管理区域内日常垃圾收集与处理工作。 4．负责管理区域卫生消杀工作。
5．负责物业管理区域的地面、墙面清洁工作。 6．负责物业管理区域玻璃 不锈钢等制品的清洁工作。 7．负责完成临时交办的任务。
