二手房买卖合同签约注意事项 |鑫涌精研
2016-03-21 鑫涌律师事务所
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作者：鑫涌律师事务所
王立达
2015年深圳房价暴涨，2016年初上海房价也毫不示弱的开启上涨模式，笔者有幸代理过两地多起二手房买卖合同纠纷案件。这些案件中既有双方无法协调最终对簿公堂的，也有笔者前期就介入，最终买卖双方达成调解，房屋顺利过户的。这些案件中，笔者的感悟是，一份精心设计的二手房买卖合同能防范常见的大多数的风险。
二手房买卖合同合同范本个性化修改的重要性
房管局或者中介大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，范本合同可够修改的地方着实不少，这些合同一般由卖家或者中介修改后给买方签字的情况比较常见。实践中，部分当事人对于合同的拟定并不重视，甚至在发生纠纷后，方才悔悟合同拟定得有问题。笔者曾审阅过买方提供的合同，纵览全文都无法找到一方违约的情况下违约责任的负担，这种情况在房价不断上涨的当下，实难约束卖家的违约潮，对买家相当不利。
合同是当事人之间对自身权利义务的处分，虽说合同往往在发生纠纷时才有作用，但合同一经签订便对双方产生约束力，切不可以为才刚签订的合同，就没什么约束力，进而随意的撕毁合同或者违约。笔者曾处理过买家买房之后，又毁约，而且还毁的理直气壮的情况，美其名曰，合同才刚签完，生效还没那么快。着实令人震惊。
因此，二手房的买卖合同买卖双方都应当认真对待，面对目前波动的房价，更应当小心谨慎的设计条款，最好在签约之前寻求专业律师的意见。
以下，笔者仅就常见重要条款的设计略抒拙见，以抛砖引玉。
1、交房细节要明确：
（1）付款方式和期限。
若买方采取按揭的方式支付购房款，卖家需要注意最好在合同中约定买家取得贷款承诺函的期限（行业内一般是三个月）或者买家逾期未能取得贷款的迟延履行责任（一般为按日万分之五计算违约金，并进一步约定为逾期十五日后卖方可单方面解除合同），以免买家因为自身的问题，迟迟得不到贷款，迟延支付房款，导致卖家无法或者房款，又不能擅自解约，错失房价上涨的窗口。
（2）过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
③上证的人数：房产证上如果要写上配偶或者父母的名字，一开始在合同上就最好予以约定，否则在过户之后再办理变更登记会增加不必要的麻烦。
④户口迁出：户口问题，是购买学位房的买家最为关心的问题，建议买家在购房之前先查明房屋的户口情况，并在合同中约定卖家迁出户口的期限和逾期迁出的违约责任。最好手中留存一部分房款作为尾款，在卖家迁出户口之后才予以支付。
实践中，由于合同拟定的不仔细，对于户口问题未作详细的约定，最终导致卖家户口迟迟不迁出，耽误买家子女上学的事情屡见不鲜。
2、明确违约责任：
鉴于房价的波动性，明确的违约责任将使得买卖双方不敢随意的违约和加价。笔者成功调解并顺利过户的二手房买卖案件中，买卖双方最终能够达成和解就是利用了约定明确的违约责任，增加了双方的违约成本。该合同中对每一项义务都设立了较为详细的违约责任，违约成本一目了然，买卖双方在考虑了违约的后果之后，都选择了继续履行合同。严谨的违约责任的约定，功不可没。
常见的违约责任为双倍返还定金、20%的违约金和一方为维护权益支付的合理费用（如律师费）
3、明确文书材料的送达地址
鉴于违约的风险，在合同中约定双方的送达地址非常必要。因为一旦发生纠纷，对方可能翻脸认不人，电话不接，短信不回，函件拒签。此时若双方事前在合同中约定了双方互相确认的送达地址，发生纠纷之时，往来的信函通过EMS邮寄到对方的送达地址即为送达。
