推荐第1篇：项目拓展经理岗位职责
1.根据市场发展状况，结合业务发展现状，制定对外合作策略及方案。2.研究新业务、新应用及技术实现方式，引进新业务和应用。3.分析通信、电信行业动态，负责新业务规划、产品策划，提出创新业务理念。4.推进新应用业务的立项。
推荐第2篇：商业地产策划岗位职责
商业地产策划岗位职责
1、商业地产策划岗位职责
1、项目开发的全程策划、方案制定及执行，负责商业地产招商运营相关文案起草、全程策划及执行；
2、与合作单位及上海市主要媒体保持良好的沟通及协作；
3、熟悉上海市相关市场信息，能进行高效的市场调研及分析，能对市场变化及时做出应对策略；
4、与公司内部各部门保持良好的协作沟通。
2、商业地产策划岗位职责
配合策划主管负责以下工作：
1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等；
2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用；
3、负责与相关媒体对接，搞好公司各类推广项目，做好活动的策划，包装，宣传，跟进等实施工作；
4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告；
5、负责对销售及招商策划进度进行动态掌控。
3、商业地产策划岗位职责
1、负责公司房产项目、活动等方案的策划与文案撰写；
2、撰写策划方案，完成项目的整体策划创意、设计与提案等；
3、协助同事完成企划活动现场落地相关工作；
4、负责部门各类档案和其他相关资料的的收集与整理。
4、商业地产策划岗位职责
1、根据项目实际结合市场情况，制定项目招商策略及推广方案；
2、对项目媒体策略、媒体诉求特征、市场形态进行分析并提出建议；
3、对招商活动全程策划及组织实施提出可行性意见。
5、商业地产策划岗位职责
1.负责对项目进行市场调研、分析、撰写市场报告，制作推广方案及跟踪实施。
2.负责对项目的执行进行监督、掌控，项目招商不同时期的战略布局，运营制定。
3.负责推广项目与媒体对接，做好运营、推广、宣传。
4.协助项目总监与当地政府、媒体、合作方关系的协调及维护，完成项目的各项运营工作。
推荐第3篇：商业地产项目定位
商业地产项目定位
1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；
社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；
4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。
5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间
上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。
动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。
大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？
推荐第4篇：干商业地产各岗位职责
干商业地产各岗位职责都在这里
一、总经理岗位职责
1、贯彻执行集团公司及商厦管理有限公司董事会的决议事项，负责商厦全面经营管理，保证经营目标实现，完成集团公司下达的经营管理各项指标，对董事会负责。
2、带领管委会成员严格落实董事会确定的营销战略，根据营销战略制订营销策略和营销计划并组织实施；
3、负责审核和调整商厦全年促销方案以及全年各项计划；
4、负责商厦与集团公司、政府对口部门和有关社会团体、机构的业务协调工作；
5、定期和不定期的拜访重点客户，及时了解和处理各种问题。
6、审核经营管理运作模式，监督各部门行为规范及工作流程的执行落实；
7、组织审定商厦全年工作计划及全年预算并监督执行；
8、负责制定和调整商厦的发展规划，并组织具体规划方案的实施。
9、签署有关协议合同和合约，并处理相关事宜。
10、建立健全各项规章制度，严格财经纪律，搞好增收节支，开源节流，保证现有资产保值增值。
11、加强企业文化建设，做好员工的现实思想工作，加强协调沟通，建立一支作风优良，纪律严明，训练有素的员工队伍，充分发挥员工的积极性和创造性。
12、对员工有提名、开除、辞退、处罚、奖励及聘用权利。
13、负责商厦消防安全保卫工作，确保商厦安全万无一失。
二、副总经理岗位职责
1、根据商厦实际情况，对招商政策及制度流程提出合理化建议并监督落实。
2、协助总经理组织拟定并落实商厦经营管理实施方案，提升对商户的管理水平，让商户与商厦获得更大的利益，形成长期共赢的合作关系。
3、协助总经理制定商厦顾客售后服务的规范制度和流程，保证顾客满意度的提升。
4、根据公司制定的团购业务规划、策略、制度和流程，协助总经理组织拟定商厦团购业务开展的细则和规范，推进商厦团购业务工作，达成商厦业务目标。
5、结合商厦的特点，协助总经理组织拟定并实施商厦的市场营销方案和实施细则。
6、通过商厦的品牌宣传策划，品牌推广活动，协助总经理提升商厦在本市区域市场的知名度、美誉度，提升商厦形象。
7、根据公司安全保障管理的制度和相关要求，协助总经理组织拟定商厦安全保障管理的实施细则，并指导和督查各部门做好安全保障管理，杜绝各类安全保障事故的发生。
8、根据商厦年度目标计划，参与拟定商厦年度财务预算方案，报公司审定后组织实施，并进行督查和控制。
9、完成上级领导交办的其它工作。
三、总监岗位职责
1、全面掌握商厦动态，及时向公司主要领导汇报情况，并在商厦贯彻执行公司主要领导的意图。
2、控制商厦不出大的问题，关注商厦大的问题，并提出合理化建议。
3、协助总经理抓好商厦员工的学习、培训工作。
4、开展思想政治工作，采取灵活多样的工作方法解决员工的思想问题。
5、根据公司主要领导的意图，侧重抓好商厦的安全工作，并处理商厦发生的各类事故。
6、协助总经理做好行政管理相关工作。
四、经营部职责
4.1经营部经理岗位职责
1、根据商厦经营指标，对全年目标任务合理制定分配计划；
2、根据服装流行趋势，制定部门调整方案，对目标品牌的跟踪、引入，制定年度计划；
3、把握市场动态，对反馈信息及时做出分析并制订相应对策，向上级领导提出合理化建议；
4、对促销活动，按商厦要求与各部门配合，达到代理商支持活动率在80％以上，以此达到顾客满意；
5、贯彻执行商厦各项规章制度；
6、对部门人、财、物进行合理调配、统筹安排；
7、与代理商进行及时沟通，使其了解本商厦的经营理念，以此确保更有效的合作；
8、与商厦财务部进行有效沟通，共同保障各供应商账款的按时支付；
9、与商厦各部门保持良好的沟通，确保营运工作的正常进行；
10、根据部门人员情况，及时做出调整，确保岗位高速有效的运转；
11、优化楼层品牌，维护现有优秀品牌，对各专柜实行定期评定，严格实施末尾淘汰制；
12、负责组织员工进行销售技巧培训、考核，提升员工业务技能；
13、负责组织员工文化生活，确保团队凝聚力和竞争力；
14、协助各专柜建立健全顾客档案并协助代理商做好回访工作；
15、完成上级领导交办的其他工作；
4.2楼层经理岗位职责
1、注重部门礼仪礼貌，提供商厦良好的外部形象；
2、维持良好的服务秩序，提供优质的顾客服务；
3、提供信息，做好顾客与公司沟通的桥梁；
4、每日检查员工礼仪、行为规范等；
5、负责每日销售报表的收集及上报。
6、以身作则倡导“顾客至上”的经营理念，杜绝员工与顾客争执现象；
7、做好每日巡场，发现问题及时解决并上报主管领导。
8、负责主持楼层各项会议（早、晚例会、代理商座谈会）；
9、制定导购排班表并严格监督，杜绝厅内无人而发生意外；
10、做好与各部门间的沟通，保障商厦的的正常经营。
11、负责导购对专业知识及服务礼仪的规范使用；
12、负责责任区域的环境卫生，为顾客提供良好的购物环境；
13、协助保安做好闭店后清场工作，确保商厦及商户的财产安全。
14、对商户提出的问题及要求及时解答并解决，不推诿。
15、按时完成领导交办的其它事务性工作。
4.3楼层主管岗位职责
1、协助经理做好本部门日常经营管理工作；
2、实行“走动式”管理，针对现场实际情况，提出改进意见和建议；
3、监督规范化服务的执行情况，分析汇总巡场中的问题；
4、参与制定、跟踪本部门工作计划，正确评估员工工作；
5、负责跟进完成本部门销售、毛利计划及各项任务指标；
6、收集整理、分析商品及品牌营销在市场上占有份额（包括市场调研）顾客群对商品、品牌经营及促销活动反映，指导各品牌柜组更好地开展营销活动；
7、对促销情况按周做出分析报表；
8、定期作好市场调研工作，有针对性收集各大商场的营销资料，随时向楼层经理提供市调报告；
9、制定月、季、半年、年度计划，按月、季、半年、年终做出工作总结；
10、做好供应商引进和清退的跟进管理工作；
11、随时保证所管辖卖场的人、财、物的状态正常运行；
12、完成上级领导交办的其他工作；
4.4导购岗位职责
1、主动、热情、耐心、周到的接待顾客；
2、熟悉货品的品名、单价、产地、规格、成份、性能、使用和保养方法；
3、做好店堂、货架、货品的卫生清理；
4、货区物品的整理、摆放及模特、橱窗的出样；
5、业务知识的学习，了解商品常用的外文及图形标志，对每一种货品上柜前要严格审核有效证件是否齐全，质量是否合格，严禁缺证商品或假冒伪劣商品上柜销售；
6、遵守商厦纪律，不做任何有损商厦形象或利益的行为；
7、主动提醒顾客看好自己的皮包财物等；
8、团结同事，严禁在商厦内各商户之间互相诋毁品牌；
9、对于在商厦内拍照、摄像的顾客应给予婉言制止（经上级领导批准除外，但必须在策划部人员的陪同下进行），对于不听劝阻的顾客应立即上报；
10、参加例会并总结交流销售经验；
11、完成上级领导交办的其他工作。
五、企划部职责
5.1企划部经理岗位职责
1、在经营副总的领导下，负责本部门策划、设计、媒介工作，对部门内人员做分工安排，监督各成员任务完成情况；
2、根据商厦发展战略，配合各经营部门拟订年度总体营销计划，监控本部门计划的执行情况，对当地市场竞争形势作出分析和评估，为总经理制定经营决策提供依据和参考，组织部属完成商厦形象塑造的管理工作即形象策划和实施；
3、按照商厦年度总体营销计划的要求和领导部属，应节庆日、季节性、阶段性衔接、新品上市的要求，制定切实可行的实施方案；
4、商厦宣传品设计，包括报纸广告、室内外展牌、户内外灯箱等；
5、设计室设备资料的管理维护及其他设计工作的审核与指导；
6、其他文字工作的审核与指导；
7、负责本部本人员的业务技术、专业能力的培训与提升；
8、完成上级领导交办的其他工作。
5.2方案设计岗位职责
1、完成商厦的促销广告设计任务；
2、商厦展台的招商收费设计制作及日常检查维护；
3、负责商厦广告美术字、印刷品图案、灯箱广告、彩带等广告设计工作；
4、平面设计用资料、工具管理；
5、负责商厦的内外活动期间的宣传、及节日期间的气氛布置；
6、负责商厦举办的各种活动现场布置和会场布置；
7、负责商厦内广告的检查；
8、不断提高业务技术和艺术水平，提高自身专业能力；
9、完成领导交办的其他工作，并及时反馈执行情况。
5.3美工岗位职责
1、商厦手绘POP工作；
2、库房管理及工作台、各类板材的管理；
3、维护管理好图书、麦克笔、墨水及纸张等；
4、卖场企划管理；
5、各项企划活动跟进；
6、相关外联工作；
7、完成上级领导交办的其他工作。
六、优服部职责
6.1优服部经理岗位职责
1、根据财务部下达的本部门年度预算，制订本部门的年度工作计划，月度预算及月度工作计划。
2、组织做好本部门文件、资料、记录的保管与定期归档工作，以及本部门的保密工作。
3、处理在本部门管辖范围内发生的紧急事件。
4、根据本部门工作安排，按照程序提出申请招聘，参与制定下级的面试及入职考核。
5、制订直接下级的岗位职责，根据岗位职责在本部门开展述职工作。
6、定期对直接下级进行绩效考评。
7、制订本部门年度培训计划，并呈报行政部，执行行政部下发的月度培训计划，保证培训工作的实施。
8、负责商厦商品质量、服务质量、店容店貌、商品陈列、价格标识、员工仪容仪表等工作内容的实施监督检查管理工作。
6.2客服员岗位职责
1、负责各类会员卡的管理、发放、核算汇总及上报工作；
2、会员卡的积分、查询、升级等各项工作；
3、负责顾客档案的建立和汇总；
4、负责对忠实顾客档案的建立及跟踪服务；
5、会员的回访工作；
6、会员的生日问候工作；
7、会员卡的办理、补磁及查询等工作；
8、完成上级领导交办的其他工作。
6.3广播员岗位职责
1、负责各类会员卡的管理、发放、核算汇总及上报工作；
2、会员卡的积分、查询、升级等各项工作；
3、负责顾客档案的建立和汇总；
4、负责对忠实顾客档案的建立及跟踪服务；
5、会员的回访工作；
6、会员的生日问候工作；
7、会员卡的办理、补磁及查询等工作；
8、完成上级领导交办的其他工作。
6.4优服专员岗位职责
1、依据本中心有关服务质量、环境质量、服务规范条例，实施现场监督检查。
2、负责受理顾客服务投诉、价格投诉，并做好投诉记录。对现场能解决的，决不推委；对不能当场解决的，及时向领导汇报。
3、负责监督、检查、记录各楼层晨会、开、关门前的定位情况。
4、负责检查、记录营业期间各楼层现场服务质量、环境质量的状况。
5、负责对现场服务过程中出现不合格项执行处罚，并及时纠正、反馈（服务过程包括务态度、柜台纪律、文明用语、顾客投诉的识别、判断以及售后服务等内容）。
6、负责每月对环境质量大检查，检查店容店貌，环境卫生（包括办公室），商品陈列状并记录检查结果。
7、负责监督检查商品价格标识、服务性收费标识、促销标识、公益标识，对不合格项时跟踪验证。
8、负责接待消费者咨询，要求熟悉商品区域，及时了解商场的各项促销活动。
9、负责登记每日顾客提出的建议、意见和表扬意见、表扬信，及时向办公室反馈信息。
七、财务部职责
7.1财务部经理岗位职责
1、在公司总经理的直接领导下，具体负责公司的财务管理制度的实施和运转。
2、负责组织商厦的经济核算工作，组织编制和审核会计、统计报表，并负责向上级财务部门及主管领导上报，按上级规定时限及时编制财务预算，月度资金预算和结算。
3、负责组织财会人员搞好会计核算，正确、及时、完整地记帐、算帐、报帐，全面反映给公司领导，及时提供真实的会计核算资料。
4、负责组织贯彻执行《会计法》等法规和企业财务制度财经纪律，建立健全财务管理的各项制度，发现问题及时纠正，重大问题及时报告总经理。
5、加强财务管理，分月、季、年编制和执行财务计划，正确合理调度资金，提高资金使用效率，指导各部门搞好经营活动。
6、根据会计制度，定期汇总会计凭证，并与科目明细帐核对相符。
7、负责商厦各项费用核算，认真审核收支原始凭证，帐务处理符合制度规定，帐目清楚，数字准确。
8、负责指导、监督检查和考核本部门员工的工作，及时处理解决工作中发生的问题，保证部门的工作正常进行。
9、完成上级领导交办的其他事务性工作。
7.2总帐会计岗位职责
1、负责会计帐务日常处理工作以及按时编制并上报会计报表。
2、负责对出纳日常收付业务进行核对，监督并将凭证及时入帐。
3、负责实体与公司会计日常收付业务结算及月末对帐工作。
4、月末负责对出纳的银行对帐单进行核对和经常性的现金核对。
5、登记分管的各类帐簿，做到帐物、帐款相符、平衡。
6、按制度规定结帐、对帐、转帐，为编制会计报表提供可靠、准确真实的依据。
7、与各部门做好相关业务对接，应及时将准确信息反馈相关部门。
8、会计帐务处理应符合企业会计制度和“税收征管法”。
9、审核商厦人员变动情况，催促相关部门经办人员，及时传递工资发放表、交费明细表。
10、负责固定资产的会计明细核算工作，并做好固定资产的购置的账务处理及盘点工作。
11、认真核算各项耗材的入库和领用，正确核算该项费用的属部门，负责月末盘点和监盘工作。
12、保守业务秘密，完成临时交办的重要工作。
7.3结算会计岗位职责
1、负责会计帐务日常处理工作以及按时编制并上报会计报表。
2、负责对出纳日常收付业务进行核对，监督并将凭证及时入帐。
3、负责实体与公司会计日常收付业务结算及月末对帐工作。
4、月末负责对出纳的银行对帐单进行核对和经常性的现金核对。
5、按合同规定的返款时间按时返款，负责审核监督返款工作。
6、月末25日对本月帐期未收回的租金及各项费用以书面形式通知经营部在次月10及时收回
7、每月对自营商品做到及时入库及时付款，20日进行盘点、帐实相符。
8、登记分管的各类帐簿，做到帐物、帐款相符、平衡。
9、按制度规定结帐、对帐、转帐，为编制会计报表提供可靠、准确真实的依据。
10、与各部门做好相关业务对接，应及时将准确信息反馈相关部门。
11、会计帐务处理应符合企业会计制度和“税收征管法”。
12、做好窗口服务工作，回答各项问题能做到和气、耐心。
13、保守业务秘密，完成临时交办的重要工作。
7.4出纳岗位职责
1、保管好库存现金及空白支票等重要票据；
2、及时向会计办理票据移交，现金要日清月结，帐款相符，做好银行结存调节月报表；
3、每周编制银行收支、现金收支明细表，报送总公司财务部长；及时预警资金库存信息；
4、根据“现金管理条例”规定开支范围合理使用现金，库存现金不得任意挪用和用白条抵冲库存；
5、对现金管理的安全性和保密性负责；
6、适时、适效地完成本职工作；
7、对本部门其他岗位应支持配合；
8、配合结算员和收银组核对各专厅销售额；
9、做好窗口服务工作，回答各项问题能做到和气、耐心。
10、完成上级领导交办的其他工作。
7.5收银主管岗位职责
1、保证每天各楼层的收银系统正常运行。
2、根据营业需要到各专业银行兑换零钞，并做好各商场零钞的兑换工作。
3、负责收取各款台每日上交的营业款，包括现金、支票、优惠券、信用卡等，并履行相应的手续。
4、如发生收银员当日现金长款或短款现象，及时查出原因，并以处理，长款上交，短款补齐。
5、收取的现金核对无误后应及时送存银行，银行上门服务的应严格执行移交手续。
6、收取的支票应到付款银行办理转帐手续，以免造成不必要的损失。
7、对商场收取的信用卡要进行详细记录，并与各专业银行转来的信用卡进帐单进行核对，产生的未达帐项要及时查找。
8、及时将优惠券、已入帐的各种银行票据连同销售日报表传递给会计。
9、对商场收银员进行业务指导，及时解释、解决商场收银员提出的各种问题。
10、要求督促收银员提高工作效率，热情服务，使顾客高兴而来，满意而归。
11、完成上级领导交办的其他工作。
7.6收银员岗位职责
1、遵守商厦规章制度，文明用语、礼貌待人，勤奋工作。
2、上班时间不能奇装异服，必须仪表整齐，穿工装，带工号牌，接受相关部门的监督。
3、上班时身上严禁携带现金、挪用公款，不允许私自从钱箱里放入或拿出货款。
4、收银员当天长短款，要说明原因，并且短款查出原因后由收银员本人承担并罚款。
5、收银员收款要认真核对销售小票，票款相符，辨别货币的真伪，收到假币由收银员本人承担损失。
6、要唱收唱付“收您多少钱、找您多少钱”。
7、收银员必须严守岗位，严禁串岗、聊天、看报，离开工作台要向主管请假，擅离岗位造成钱币丢失，除自行承担损失外还要接受处罚。
8、顾客因为某种原因滞留在收银台的物品，必须通知相关人员送到相关部门。
9、听从商厦的调动，服从工作安排，每天要保持收银台的整洁卫生，补充必备物品，爱护收款设备。
10、交接班时做到交接清楚，货款相符，签名负责。
11、接受商厦财务人员的监督指导，完成领导交办的各项工作。
12、完成上级领导交办的其他工作。
八、行政部职责
8.1行政部主管岗位职责
1、负责商厦行政、人事工作计划的制定及实施；
2、负责商厦各类会议的召集安排，通知的下发，会议的记录及整理。
3、负责与公司及政府职能部门相关对口业务的沟通、协调及对接；
4、负责公司及商厦各项规章制度的传达、实施及监督；
5、负责审核各部门月度生产经营计划及预算；
6、负责商厦月度、年度工作计划的编报；
7、负责商厦办公用品、耗材的采购及管理；
8、负责商厦公务电话的使用及费用管理；
9、负责商厦员工的招聘、推荐及入离职手续的办理；
10、负责商厦全员绩效考核的组织实施及人事档案管理；
11、了解并反映员工的思想动态，研究、报批与实施引导员工做好本职工作的激励机制。
12、组织实施商厦企业文化建设
13、负责商厦收、发文的管理。
14、协助整理并审查各部门的资料档案。
15、管理办公室的档案资料。
16、各类大项活动的牵头、组织、协调
17、负责来电、来访人员接待。
18、负责日常事务工作的监督检查。
19、负责拟制、审核上报各类文书材料。
20、完成公司领导交办的临时性工作。
21、负责公司固定资产的监管。
8.2人资专员岗位职责
1、协助上级完成人力资源规划,统筹安排,合理调配人力资源。
2、协助上级建立健全公司招聘、培训、工资、保险、福利、绩效考核等人力资源制度建设。
3、协助上级完成人力资源管理包括招聘、培训、考核等相关工作。
4、协助上级完成人事管理和员工培训计划的综合编制与培训的实施。
5、建立、维护人事档案,办理和更新劳动合同。
6、及时更新维护员工人事信息系统。
7、整理、统计员工日常考勤资料。
8、执行人力资源管理各项实务的操作流程。
9、负责公司员工招聘、离职和辞退手续的办理。
10、负责缴纳社会保险、住房公积金、个人所得税等项目。
11、完成上级交给的其它事务性工作。
8.3信息员岗位职责
1、全面管理信息部工作。
2、负责商厦计算机信息系统的建设工作。
3、负责商厦计算机信息管理各项制度的建立。
4、保障商厦POS系统的安全、稳定运行。
5、负责商厦信息数据的安全工作。
6、与其他部门的协调工作，处理好本部门对外的各项事务。
7、负责完成上级安排的其它事项以及处理内部临时性工作。
九、物业部职责
9.1物业部经理岗位职责
1、贯彻消防安全、安全生产方针，落实各项法规、规章制度，负责并监督检查消防安全、安全生产工作及制度的落实情况。
2、负责商厦物业管理工作，制订本部门年度、月度工作计划并组织实施。检查、监督商厦监控范围内的所有可疑情况和本部门各项制度的执行情况，及时向上级主管部门汇报。
3、组织商厦安全生产和消防安全方面的宣传教育和培训，并对本部门员工进行安期培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保物业部员工有良好精神面貌和积极的工作态度。
5、负责商厦改造、装修工程的项目审批及实施。
6、负责商厦机械设备、消防设施的维修、保养及管理工作。
7、协调本部门与其他各部门的关系，合理调配人力和物力资源。同时协调好供水、供电、消防等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。
8、负责本部门物业耗材、清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。
9、认真完成本部门其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。
9.2物业班长岗位职责
1、确保商厦和办公楼供电系统、采暖系统、排水系统、空调系统、强弱系统、消防系统的维修、保养工作。
2、根据设备的情况，制订出合理的维修保养计划交上级领导审定，并按照维修计划负责组织实施。
3、商厦和办公楼设备出现故障时，要及时组织人员进行抢修，以最短时间恢复其使用功能。
4、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查本部门人员严格执行安全操作规程。
5、定期对商厦管辖范围内的商户的用电、用水及消防情况进行检查确保用电、用水及消防的正常与安全，并杜绝违规用电、用水及违反消防规定的行为。
6、制定节能措施，降低能耗，提高工作效率。
7、对商户安装工程进行定期检查，及时制止影响商厦安全及公共设施设备的行为，并组织人员根据装修规定对装修工程进行质量及安全验收工作。
8、负责对各项维修工作的人员安排及维修质量监督工作。
9、保证机房及各设备的环境卫生的清洁。
10、做好水、电、暖、空调等维修人员的技术培训和考核工作。
11、完成上级领导交办的其他工作。
9.3水暖工岗位职责
1、负责商厦水、暖设备的安装、维修与正常保养工作。
2、负责巡视水、暖、排污设备的使用情况。发现问题妥善处理并作好记录。
3、熟悉掌握各种管道走线，负责上水维修、跑冒滴漏,下水堵塞疏通工作，保证水、气、上下水畅通。
4、负责制定水、暖设备维修改造计划及报批后的实施工作。
5、协助相关设备的运行与维护工作。
6、保证设备清洁卫生。
7、完成上级领导交办的其他工作。
9.4运行电工岗位职责
1、熟练掌握商厦的供电方式、线路走向及设备的原理、设备运行实际操作和维修技能，严格遵守运转设备操作规范。
2、负责空调设备的每日开启和关闭，对空调区域的温度、相对湿度进行监测，及时进行空调工作状况调节，并做好运行记录（开机前、停机前及每2小时记录一次运行情况）。
3、负责设备的日常维修保养工作，确保设备的安全运行并做好记录。
4、定期巡视各用电设备，监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并做好记录。
5、严格交接班制度，保证设备清洁卫生。
6、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班记录。
7、完成上级领导交办的其他工作；
9.5维修电工岗位职责
1、负责商厦物业设备的维修保养及商户电表安装和二次用电管理工作。
2、负责商厦所有照明设施，线路和灯具的日常管理和维修工作，按规定时间管制公共场所的灯光照明。
3、根据月、季、年度计划定期检查线路，开关和电表以及商户二次用电，检查记录并上报。
4、熟悉掌握商厦物业设备布局，特点及功能配置。掌握商厦停电状态的应急，发电措施，供电方式，线路走向等设备技术性能和实际操作方法，处理停电的应急。
5、做好线路防火工作，严格控制线路负荷，发现不正常状态必须找出原因并加以纠正。
6、对各种违章违规用电现象严肃查处，认真做好节电故障。
7、完成上级领导交办的其他工作。
9.6消防监控员岗位职责
1、服从保安部的领导，认真完成保安部交办的各项工作任务。
2及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
3、爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
4、对监控到的可疑人员，通知保安员进行跟踪，及时抓获犯罪分子，确保公司的公共财产和安全不受损失。
5、每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
6、保守秘密，不在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
7、负责对各种消防控制设施的监视和运用，不得擅离职守，做好日常检查和操作等工作；
8、熟悉系统的基本原理、功能，熟练掌握操作技术；
9、发生火灾要尽快确认，及时准确启动有关消防设备，及时报告火警；
10、对消防控制室设备及通讯器材等要经常检查，定期做好系统功能试验，确保消防设施各系统状况良好。做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日检登记表；
11、宣传贯彻消防法规，遵守防火安全管理制度，以高度责任感去完成各项技术工作和日常管理工作；
12、积极参加消防专业培训不断提高业务素质。
13、按时完成上级领导交付的各项工作。
9.7库房管理员岗位职责
1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。
4、负责物业耗材用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。
5、负责本部门年度、月度水电费用的统计汇总及费用的催收工作。
6、负责安排本部门各类文稿的草拟工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。
7、参加商厦主持的行政例会，总结当月工作，制订下月计划。
8、负责对各项维修工作的人员安排及维修质量监督工作；
9、协调经理送发物业管理方面的文件。
10、完成上级领导交办的其他工作；
9.8保安班长岗位职责
1、负责商厦安全保卫、消防、防火的管理工作；负责商厦门前来往车辆、人流的疏导和停车场的管理工作；
2、负责商厦范围内治安保卫工作，协助公安机关查处商厦发生的案件，协助监控可疑人员和被通缉的案犯；
3、负责制定商厦内各项安全管理制度，如治安管理制度、消防管理制度、停车管理制度，对突发事件的应急措施实施有效处置；
4、制定特别时期的安全管理制度，如重大活动，节假日的安全保卫制度；
5、处理安全责任事故，协助有关部门处理商厦范围内的争执，并向上级领导提供处理意见；
6、负责商厦的消防安全管理，定期检查和维护消防监控报警设备及时消除各种安全隐患，确保各项消防设施正常使用状态；
7、制订应急方案定期进行演习并将演习情况报告上级领导；
8、负责与公安机关的沟通协调工作；
9、定期向上级领导汇报有关广场安全保卫消防情况并提出改善建议；
10、完成上级领导交办的其他工作；
9.9保安员岗位职责
1、服从领导，听从指挥，做到令行禁止，遇事要报告。
2、熟悉本岗位职责和操作程序，大胆地向上级领导提出合理化建议。
3、熟悉本商场防范区域地段重点部位，保持高度警惕，注意发现可疑的人事，预防犯罪案件的发生，果断处置本岗位发生的任何问题。
4、熟悉和爱护商厦内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟识各种灭火器材的使用方法熟识各种水、电暖的开关位置。
5、做好商厦和“防盗”、“防火”、“防水患”工作；保护商厦的生命财产安全，认真检查商厦的设备、设施；如发现不安全隐患则立即查明情况，排除险情，并及时向上级汇报。
6、负责商厦进出物品的检查工作。
7、负责商厦电梯的启停工作，监督电梯的安全使用情况。
8、完成上级领导交办的其他工作。
9.10保洁班长岗位职责
1、负责监督商场环境的清洁和保洁工作，划分保洁员的卫生责任区并制定各区域卫生标准。
2、认真检查场内卫生，每天对保洁员负责的公共卫生区域巡视检查一次；每周对商场各部门分管的卫生区进行一次检查并做记录。对当天发现的问题当天解决，重大或不能及时纠正的问题，书面向主管经理汇报，限期解决，保证卫生达标。
3、负责卫生清扫用品的领取及发放。
4、每月25日前上报劳动用具、保洁材料的使用情况及购置计划。
5、安排灭蝇、灭鼠、灭虫工作。
6、负责向领导汇报情况，并及时提出改善环境卫生的意见和建议，认真落实上级指示，搞好卫生工作。
7、完成上级领导交办的其他事务性工作。
9.11保洁员岗位职责
1、遵守商厦各项规章制度，坚决服从上级主管的调度及工作安排。
2、上岗时要按要求做到着装整洁，精力充沛。
3、保质保量的按时完成工作任务，不得以任何方式无辜拖延、拒绝或终止工作。
4、保持公共场所卫生整洁，垃圾要及时处理，死角不得堆放垃圾。
5、保证地面、楼梯及电梯扶手清洁无尘，洗手间必须保持清洁。
6、如有停水或下水道被堵等特殊情况，立刻报告主管尽快解决，或联系相关物业人员进行修理。
7、定期对门窗进行擦洗，保持进出口门玻璃干净透明，并且入口平台面干净，保持良好的购物环境。
8、严禁工作期间串岗、脱岗，不得在商厦内闲逛。
9、在清扫的过程中，如身边有顾客经过时，应暂停工作，方便顾客的购买或行走。
10、完成上级主管交办的其他事务性工作。
推荐第5篇：商业地产项目可行性研究报告
最近中国产业竞争情报网发布的《商业地产项目可行性研究报告》，就是通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。如果对内容感兴趣的话，可以去华经纵横咨询问一下。
以下内容是报告的详细目录，可以给你做个参考：
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由
（三）……
二、商业地产项目建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、商业地产项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
（一）商业地产项目产品国际市场调查
（二）商业地产项目产品国内市场调查
（三）商业地产项目产品价格调查
（四）商业地产项目产品上游原料市场调查
（五）商业地产项目产品下游消费市场调查
（六）商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）商业地产项目产品国际市场预测
（二）商业地产项目产品国内市场预测
（三）商业地产项目产品价格预测
（四）商业地产项目产品上游原料市场预测
（五）商业地产项目产品下游消费市场预测
（六）商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
推荐第6篇：商业地产项目策划流程
商业地产项目策划流程
前期：项目顾问
一.市场调研：
1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研
2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研
2.3购买能力调研
3.品牌供应商调研
3.1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
3.4租金承受能力调研
二.项目定位
1.项目分析
1.1项目核心竞争力（卖点）分析
1.2竞争者比较分析（问题及机会）
2.项目定位
2.1项目品质功能定位
2.2品牌形象定位
3.目标客户（购买者及承租者）
4.业态组合及规划建议
5.卖场区域分割
三.基本VI（品牌视觉形象设计）
包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等
应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等
四.招商策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
五.销售策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
费用预算及支付（另行协商）
中期：招商及销售代理
一般代理
A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。
B.佣金预算及支付
B1 铺位纯出租形式：
1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；
5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；
10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：
中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
B3 铺位销售形式：
所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：
项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
B4 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式：
项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；
1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
B4.1 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。 非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
后期：项目营销推广顾问
◆服务内容包括
一.品牌形象完善
二.促销策略
以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
四.公开策略
借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。
五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。
六.服务策略
服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。
七.管理策略
导入ISO质量认证。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆培训
一、商业物业销售培训
二、商业物业租赁培训
三、商业物业经营管理培训
推荐第7篇：商业地产项目合作意向书
合作意向书
甲方：*********************公司
乙方：
甲方现提供的商业项目给乙方进行投资购买，现这一项目中，甲乙双方的合作模式具体如下（以下两种模式，乙方可根据实际投资安排选择其中一种与甲方进行合作）：
一：乙方支付甲方中介信息费的合作模式
乙方认可该项目的投资价值，并完成与该项目开发商的购买合同后三日内，支付甲方投资额（即购买合同中的房产总金额）的10%作为信息费。 二：利润分成的合作模式
1、乙方选择该合作模式的前提是，乙方在完成投资，并具备再次销售的条件下，乙方立即开展全面的二次销售。
2、乙方将该项目的二次销售工作交由甲方全面执行。
3、二次销售金额实现收回投资成本以后，甲乙双方进行利润分配，具体如下：
（1） 纯利润未达到25%，甲方不参与分成。
（2） 纯利润达到25%（含25%）—50%，甲乙双方分配比例为2: 8
（3） 纯利润达到50%（含50%）—75%，甲乙双方分配比例为2.5: 7.5
（4） 纯利润达到75%（含75%）—100%，甲乙双方分配比例为3 : 7
（5） 纯利润达到100%以上，甲乙双方分配比例为3.5 : 6.5
此协议经甲乙双方友好协商拟定，未尽事宜可另行商定。
甲方：乙方：代 表 人：代 表 人：月月
推荐第8篇：商业地产项目调研计划
商业地产项目调研计划 工作 2007-11-02 15:32:34 阅读234 评论1 字号：大中小
商业项目市场调研初步工作计划
1.项目区域研究调研
1-2 区域研究调研工作内容
1-2-1 区域商业市场
区域商业供应量
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商
（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群
等，在此不赘述）
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业
（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调
研，并在调研报告中进行专项分析）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业价格
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平
（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用
面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业业态
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）
注：
独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界
定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研
1-2-2 区域环境
区域人口环境及人群分布
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数
（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时
间等）
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）
其他人群聚集地点
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）
调研方法与途径：
实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷
区域交通环境及交通动线
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路
（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出
租车上下站位置）
调研方法与途径：
实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供
区域人流量统计
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测
依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线
中间路段横截面进行人流量监测
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的
中小学生与老年人）
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节
点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等
调研方法与途径：
实地调研
2.在售重点商业房地产项目案例调研
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别内容备注
项目名称
地址
联系电话
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）
酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积
3.目标品牌经营客户群调研
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1 餐饮类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置及楼层。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5）是否会考虑购买本项目进行经营
3-2超市类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3）预计租金成本。
（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6）是否会考虑购买本项目进行经营
3-3 健身中心类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对本项目现有规划位置是否有意见。
（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5）目标消费群及经营目标。
（6）租金承受能力及经营档次。
（7）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8）是否会考虑购买本项目进行经营
其他类型经营商户可以仿照上面三类进行。
推荐第9篇：商业地产项目怎样投资
中国商用地产网
商业地产项目怎样投资
商业地产项目投资，在刚刚过去的2011年，商业地产成为房地产市场逆市调整中的一大亮点。不难发现，未来伴随着中国城镇化的进一步推进，城镇化率逐年提高所带来的城市人口及内需的增长，以及城市基础设施建设和新区的发展，对商业的需求规模将会大幅提高，这将会直接刺激商业地产的发展。同时，对于中国经济增长长期看好的态度，商业地产作为实体经济的载体也会随着实体经济的发展而日益活跃。
要做好一个商业地产项目，耐心与远见必不可少。很多资金实力不强的开发商，只看到眼前利益，为了保证现金流，提高售价，快速回笼资金，但从长远来看，这样做投资人和开发商最终都是利益受损者，这类案例在过去屡见不鲜。
商业地产的开发培育和运营管理是因果相连的，不能割裂看待。只有做好“硬件”和“软件”，两手抓，两手都要硬，才能真正使商业地产走入良性、健康的正循环。
第一，优越的区位条件是商业项目成功的“硬件基础”。
对商业项目而言，“Location”显得极为重要。但凡成功的商业地产项目，不是处于城市核心商圈，就是处于潜力新兴商圈的优越区位。
如业内熟知的新加坡凯德置地、香港新鸿基，在各个城市选址均位于城市核心商圈，交通便利，周围人群消费力旺盛。内地商业地产龙头万达集团选址倾向于未来发展的新核心区，在不久的将来，导入人口多，发展潜力大。
第二，聚合人气，是做好商业地产的“软件条件”。
商业地产最终拼的是人气。要做有吸引力的商业地产，既要面面俱到地满足消费者的购物需求，又要避免千篇1律的同质化竞争。
在进行商业地产项目投资时，应注意功能互补，人流分享。在业态划分和商家组合上，要尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，此外一些特色环境的营造也是提高自身品牌知名度的常用手法。比如万象城引进真冰场，中信泰富每月都举办艺术展览，此外，逢年过节的优惠促销，以及双休日的表演、比赛、活动等，对汇聚人气，拉动消费都是有利的，通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动，都是缩短培育期的具体途径。
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推荐第10篇：商业地产项目全程解决方案
第一部分关于商业地产核心问题的分析
P005 核心问题一：为什么创业容易守业难？
P011 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？
P019 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？ P029 核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？
P033 核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？
P035 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ P045 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？
P047 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？
P057 核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？
P061 核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？
P067 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ P071 核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？
P077 核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？
第二部分 大型商业地产项目开发概述
P093 购物中心基本知识点
P104 海外各国购物中心开发启示
P109 房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发
第三部分 大型商业地产项目开发全程操作
P117 全程开发步骤一：确定项目所在地址
P125 全程开发步骤二：前期市场调研分析
P149 全程开发步骤三：进行项目财务经济分析
P157 全程开发步骤四：项目系统定位
P187 全程开发步骤五：项目总体规划设计
P203 全程开发步骤六：进行项目的招商推广
P221 全程开发步骤七：制定经营管理策略
第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示
P235 实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场
P245 实战全案展示二：华南MALL
P293 实战全案展示三：金海联商业广场
P307 实战全案展示四：台北京华城
P321 实战全案展示五：中华广场
P333 实战全案展示六：上海新天地
P367 实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心
P439 实战全案展示八：佛山东方广场
第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案
P457 锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案
P457 策划解决方案
P461 营销配合解决方案
第11篇：商业地产项目十八问
商业地产项目十八问：项目应该定位经营什么？为什么这样定位（论据支持）？哪些客户能愿意进驻经营（数据支持）？为什么（需求支持）？
日前接触一个大型商业地产项目，在了解项目的过程中，发现建设规划设计已经完成，但却还搞不清究竟要经营什么？能做什么？对此我对这个项目的规划也颇有怀疑。既然什么都不知道，怎么又能知道建筑规划的形式是什么呢？感觉到前面所请的顾问机构有些不太负责任，明显有套公式的嫌疑。碰巧这个项目与我过去曾操作的一个项目相隔只有500米，对这个区域非常熟悉，于是，我给项目负责人提出了以下一些问题：
1、项目应该定位经营什么？
2、为什么这样定位（论据支持）？
3、哪些客户能愿意进驻经营（数据支持）？为什么（需求支持）？
4、开业经营后的培育期内如何成功过渡？
5、长期经营的支撑点在哪里？
6、消费者是谁？
7、消费者群体的数量有多少？
8、什么理由说明这些消费者会来这里消费？
9、这些消费者数量能否支持经营者获利？
10、项目利用了区域内的哪些优势从而形成借力（大区域和小区域的）？
11、项目有什么劣势？
12、劣势如何解决和转化？
13、作为周边竞争性项目，对本项目的分流和冲击，如何解决和规避？
14、我们是否在填补空白？为什么有这个空白（或许恰恰是个陷阱呢）？
填补这个空白的的理由和数据支持是什么？
15、项目的收益模式和利润最大化等问题的解决途径是什么？在为区域内
商业环境做贡献的同时，是否兼顾经营收益？
16、在没有确定规划之前，如何能确定完成的规划适合未来定位的要求？
它究竟是步行街形式还是MALL形式，以及购物中心形式，商业综合组
团形式，有什么市场支持论据？
17、规划设计是否考虑到气候特点、消费习惯、能耗、风格与特色、地标
性？
18、经营规划是否考虑到吸引力、人性化、独占性、差异化、目的性、可
持续性等问题？
当我提出了这一系列的问题以后，我发现对方几乎没有一个能够回答出来，而过去服务的机构也没有在这方面提供具有说服力的内容。这个项目总投资在10亿元人民币左右，如此巨额投入，竟然如此草率，实在令人惊愕！
记得恒隆集团总经理陈启宗曾说过，中国现在开发的商业中心，未来将有70%将面临
失败。为什么这么说？我们其实也比较赞同这种观点，其理由是我们看到了目前太多的商业项目，是一种套公式的开发方式，或者说被一些不专业的服务机构为其套着公式，千篇1律，毫无自我，经营逻辑不清，那就导致了自己把项目推入了恶性竞争、争夺消费者和面临未来新竞争者瓜分自己领地的环境，如果只能各领风骚两三年，就根本无法解决百年有续的经营。商业项目运营不可能一撮而就地凭自己感觉想当然，因为我们可以想得了自己的当然，却根本无法想得了消费者的当然。
而从上述例子中，还没有搞清楚做什么就开始做出建筑规划设计，也是对流程的不专业，从一般商业地产营销流程节点图及对商业地产工作内容顺序来说明：
项目开发按顺序
完成的运营步骤 工程进度步骤 备注与说明
1 市场调研 概念设计
外观设计 需要在项目启动前完成并确定的工作，要得出结论，并完成可执行判断和解决方案
2 可行性分析
3 项目定位
4 商业组合 要根据定位和经营特色确定案名，完成所有VI导入工作
5 案名与VI导入
6 建筑设计规划 内部规划设计 此阶段建筑内部设计需要完全按照营销建议做规划和调整
7平面布局 扩初与深化
8 品牌规划
9 商业概念生成与包装 开工与建设
（设计变更）针对主力客户与品牌的相关设计变更与调整
10 整合资源策划（主力）
11 招商导入
12 广告宣传
13 大面积集中招商期
14 商管物业进驻 完成土建工程 主体工程封顶
15 交房与入驻 内部装修 工程内部机电与设备安装调试
配合商家内部店铺装修
16 开业庆典策划 配套完善
17 营业筹备 开业条件具备
18 正式开业 设备运行
19 营业促销策划
20 保障和维持正常经营 设备正常运行
在上述表中，我们建议任何一个商业项目，在规划、开发方向、建筑设计、商业组合、
品牌规划等所有工作确定之前，首要完成的第一步，是表中1-3步骤，详细的市场调研，以数据支持第一部分所需要解决的所有问题，对可行性有确定的判断。切记这些问题有一个没有搞清楚，都将让你的项目可能中途出现严重的问题。而这也是开发商来检验和判断专业机构是否能够为项目做出了真正专业的服务工作，或者通过这些问题专业机构的解决思路，来判断该专业机构是否真的专业，进而保障自我在后期巨额投入时的风险规避。
在这个行业成长历史短暂，专业人才和机构也相对缺乏，鱼目混杂的阶段，谁真正地在为一个项目负责任？谁又真正地了解到“工欲善其事、必先利其器”在商业地产运营过程中的重要性？多问几个为什么吧？或许我们能够见到更多精彩的商业项目呈现在世人面前，而不是惨淡而索然无味的半吊子商业垃圾！
第12篇：商业地产项目开发流程
商业地产项目开发流程
1、市场条件判断(前期市场调研)
在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
7、设计方案的市场化
商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。
10、项目招投标
在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。
11、项目的财务核算
在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投
资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。
12、资金需求方案
指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案
13、融资方案
开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。
14、项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。
开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。
完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
15、市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。
16、招商
项目招商的方式主要有两种，即：
（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；
（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
17、价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。
价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
18、租金策略
在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
19、管理公司的选择
项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
商业房地产管理公司介入的方式主要有：
（1）、管理公司以管理参股；
（2）、聘请管理公司。
第13篇：商业地产项目规划设计
【摘 要】商业地产在中国已进入高速发展期，如何科学合理地规划设计商业地产项目，项目定位十分关键，本文从规划设计各流程进行阐述，对商业地产项目的规划设计流程进行了总结。
【关键词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更
自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向，受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展，并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头，其总部纷纷通过不同渠道表示，2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产，科学、系统的规划设计与招商管理是重点。
然而，规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
投资开发阶段，在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位――明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位――明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位――明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位――明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位――明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位――明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位――确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
概念性方案设计阶段，有了投资开发阶段扎实的基础工作，建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析，寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建
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设单位对产品提出明确的设计要求，并经充分论证取得一致意见后，才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手，构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较，综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案，作为后续设计的基础。
概念方案一旦确定，即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计，明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置，以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核，确保在满足较好经济效益的同时，方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。
初步设计阶段，建设单位应统筹建设单位资源，加强与设计单位的沟通，形成初步设计委托书，委托书的主要内容包括：设计依据，项目准予建设的批文，经过科研取得的建设条件的技术资料，环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书，人防工程部门的批示，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应地勘报告，科研报告，自然环境资料，测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作，初步设计文件应明确建筑做法，外立面设计满足节能要求，机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。
施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制，并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时，建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后，首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避，相互碰撞现象，以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核，建设单位应要求设计单位提供审核意见，以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后，组织公司相关部门进行集中审核，从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后，由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。
施工图完成后，进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备，将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚，并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本，产品功能更加符合建设方要求，也可能产生不好的影响，导致费用增加，影响工程进度。要想减少设计变更次数，关键是将设计变更的风险前移，也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来，予以解决。概括来说，就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。
参考文献：
[1]尹青.建筑设计构思与创意.天津：天津大学出版社，2002
[2]刘力编著.商业建筑.中国建筑工业出版社，1999年
[3]韩放、李浩、何泽联著.《商业购物空间设计与实务》.广东科技出版社出版
[4]齐康 城市环境规划设计与方法 中国建筑工业出版社 1986年botxt
第14篇：商业地产项目广告宣传语
泰州市华东汽车城宣传语 1.全力打造华东地区最大汽贸产业集群 2.总占地面积约1000亩总建筑面积达100万m�0�5总斥资20亿元 3.一个项目改变一座城市一种理念改变一生价值 4.新城经济中心地标性建筑引领商业都市繁华 5.每天6万车流量横穿而过坐享“水、路、空”三大交通眼 6.傲居城市东、西大门交接处政府重点规划项目 7.诸多品牌汽车4S店已强势入住 8.六大功能顶级业态分布构成完美产业链服务 9.诚信为本实力铸造 10.领衔建筑彰显尊贵 11.一座承载行业领跑者的地方 12.巅峰商圈原动力缔造华东财富新领地 13.泰州首座最耀眼的商业之城 14.融入元宝设计聚敛八方之财 15.掘金泰州俯首华东 16.不可挑战的优势不可限量的成就 17.地段优势就是永恒的价值优势 18.升值没有不可逾越的极限 19.泰州市华东汽车城是商业都市更是财富源泉 20.坐拥一座旺地享受尊贵人生 21.拥有与自己身份相等的商业之城 22.核心地段因泰州市华东汽车城而生 23.新城市中心在这里我在这里繁华就在这里 24.把握现在就是忠诚于未来 25.最精华的地段成就一生的财富 26.被繁华领地包围转到哪里都是财富 27.用什么奠定百年基业 用什么匹配显赫尊荣 28.用我的力量才能做领袖 29.缔造商业传奇引爆财富亮点 30.升值时代的领跑者 31.我的价值我主张我的财富你分享 32.城市黄金聚拢点引爆城市价值 33.引领道口经济坐享商业繁华 34.城市商脉源自泰州市华东汽车城 35.泰州市华东汽车城财富成长的地方 36.至尊宝地引领城市经济 37.眼光决定财富行动决定拥有 38.雷霆登场激情分享财地盛宴 39.城市中轴线专业市场全能综合体 40.热烈祝贺泰州市华东汽车城正式开工 41.热烈祝贺泰州市华东汽车城开工庆典 42.泰州市华东汽车城奠基仪式
第15篇：商业地产项目操盘经验总结
商业地产职业经理人-操盘经验总结
1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式
操盘一个商业地产项目时，要懂得结合企业本身的现金流或资金我、自持商业策略等实现来全盘思考，并参考业内专家或专业顾问公司等建议，最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额？现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑？如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍，那就要如同打仗一样通过“兵棋推演”的形式，责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案，例如将自持的集中性商业体量适当减少，或改成做社区型商业综合体；又或者考虑做街区型商业，街区内的端点或节点型可自持，其他均可销售„„无论卖或自持租赁，弹性空间较大，后期开发落地成功机率大增，能切实有效地减少商业地产的投资风险。
当然，如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产，未来可通过运营待物业增值后，届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司，则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。因为，只有商业体量具有一定规模体量时，投资人收购才能获得的可观的利润，其实，应准确地说只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业，未来溢价空间才会相对较高，他们才会乐意收购并长期持有，开发企业届时也可功成身退。
2、投资成本与财务测算分析
选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后，结下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给企业最终的决策者（老板）拍板。我们通常会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡？如果不平衡则需要再进行相应的调整。对于收益较低的项目，就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道；对于培育期较长商业地产项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积，记住销售的商业不可为集中性商业，或者缩小规模等措施，来保证投资的安全性。
3、其他成本如何控制
尤其是一部分从住宅地产企业被迫转型过来企业，对自已开发商业中心信心不足，而又不得不开发，因为商业硬性指标或基于商铺溢价销售等，那么，在餐饮业态的占比均较大，商铺的物业技术条件或设备设施七成均做到了能满足餐饮业态需求，但要注意控制相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流，业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量，是否能够起到杠杆作用，带动项目整体价值的提升。
现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例，但如此也会引起新的问题，虽然可以带动人群来消费，但由于此类群体消费目的性非常强的，如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话，此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。同时，需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强，不象零售业态，用餐的顾客不会一天都呆在这里，，当然，轻餐业态要好很多，但商业项目因为增加了餐饮业态比例，它的所有设施设备的成本都将变高，空调、水电，甚至隔油池都需要增容。
4、前期怎样规划商业规模， “招商难的魔咒如何克服”？ 首先，商业的单层建筑面积是比较讲究的，如区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米（建筑面积)就会比较便于规划业态组合；社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米(商家一般按使用面积)，否则，后期招商尤其于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。例如对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说，如果主力店进驻如大型超市就得牺牲二层面积，比如拿二三层面积给主力店，将导致业态出现断层，业态组合沦为传统的商业，集客能力也将大打折扣，有经验的主力店他们会对此进行评估是否选择进驻，因此，就增加了招商难度。其二，是整个商业的建筑设计通过成本控制，有哪些出彩能吸引区域市场消费群体的比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等，均需提前做好规划。例如在购物中心中的中庭的采光棚设计，室内各个中庭主题设计、仿真雪景主题设计、沙漠主题设计、海洋水族馆设计、内街与中庭的垂直绿化和水系设计等，通过结合地区历史人文的特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处，起到吸引顾客光顾驻留，来增加主力店与品牌的进驻意愿。其三，业态组合方面，要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居，业内万达是最善于打此业态组合牌的，比如“某某万达广场，七大主力店进驻”，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。比如5万平方米以上的集中性商业中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费主题或一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市、儿童类租户等作为主力店，还可以引进国际快时尚品牌作为次主力店。
7、超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率?
从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。
8、如果购物中心不追求招主力店呢?
每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。
再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。
9、目前招商是不是比以前更严峻?
经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在
三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些
三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。
第16篇：商业地产软文 红场项目
商业地产软文 红场项目 红场1号楼顺利封顶，投资创富零风险
三门峡市福布斯富豪排行榜进行时
在如今经济大潮汹涌来势之下，创富阶层受到前所未有的关注。浏览美国著名财经杂志《福布斯》(Forbes)2006年全球富豪排行榜，微软总裁比尔 盖茨依旧引领豪榜数十年，第12年成为世界最富有人士，净资产由465亿美元增至500亿美元。投资商沃伦 巴菲特紧随其后，去年财产缩水20亿美元，以420美元再次位居第二。第三是墨西哥电讯业巨子卡洛斯 斯利姆 赫鲁，财富300亿美元，前十位名次较去年变化不大。
从以上这组令人眼红的数据中，我们可以看到全球的绝大部分财富被这少数的商界巨子所掌控。为什么排名前十位的总是那几个巨商，是马太效应在作怪还是他们有着常人没有的财富攻略？马太效应终究只是现象而已，巨商的财富攻略才是真正的价值。你可以让他们一无所有，但是他们一样能东山再起，因为他们有着一种无形的创富方法。下面红场将和大家一起来探讨一下关于财富攻略的话题，相信不久的数年你也可以名列三门峡市福布斯富豪排行榜前列甚至首位。
一、看：红场人气——200多万人的瞩目焦点，峡市的微软创富厂
商界最讲究的就是一个人气，人气对于商人来说象征着财运蒸蒸日上、财源广进。看微软，人气旺及全球，连几岁小孩都迷恋上它。据市场调研公司eTForecasts新近发表的一份调研报告称，到2005年全球将有11.7亿人使用Internet，可以想像这是多么庞大的一支队伍在支持计算机事业的发展。在这个眼球经济社会，人气是必备的致富法宝。
目前的三门峡市正处在从传统的百货业向成熟的商业业态发展的过渡期，随着居民收入的逐步增多以及外来资金的不断涌入，现有的较为落后的商业业态已经不能满足市场发展的要求，急需一个成熟的商业市场所应该有的包括大型购物中心、商业步行街、百货公司、超市、专营店、批发市场、餐饮、休闲等众多的商业业态所组成的完整的商业结构，来完成三门峡商贸建设的需要。
于是红场诞生了。与其说它的诞生是河南宝地置业有限公司的巨作，倒不如说是200万峡市市民消费欲望和消费潜能的产物。它以其强大的实用功能和辐射作用填补了峡市欲望真空地带，单挑起满足峡市200多万人的超强消费需求的重大历史责任。
这样一个超人气商圈，自诞生之初便有着和微软同样令人瞩目的眼球，可谓是创富阶层的大好掘金地。
二、闻：红场口碑——金杯银杯不如众人的口碑
在这个商业高度发达的世界，人们辨别商品的标准由以前的重质量到如今的重品牌，可谓是发生了一个质的飞跃。关注任何火爆的卖场，我们都会被它的品牌所吸引。口碑是品牌建设的核心内容，正所谓众口铄金，积硝毁骨，好的口碑对项目具有至关重要的作用。
在我们还未去峡市的时候就听朋友们说，红场是峡市标志性的步行街，不去红场就不用去峡市了看了，于是和众多爱玩、喜投资的朋友一同直奔红场。刚到现场，就看见一群人将售楼中心围个水泄不通，挤进去，才知道红场最近推出的Mini商办空间，40余平米精致小户，层高3－7米，自由组合，可自做复式结构，一层变两层，宜商宜住又宜租。只需要首付4.5万起，就可以成为大房东。我好奇的和身边一位张姓先生攀谈起来，他说：“红场项目前景不错，刚推出的商铺就被一抢而空，我已经考察好长一段时间了，再不抓住机遇，恐怕就要错过掘金的大好机会了。你看，一大早便有好多人排队等候。价格不贵，用途还很灵活，投资几乎没有什么风险，不买就相当于赔钱了啊。我这次买的1号楼Mimi商办空间已经封顶了，过不了多久，就可以投入经营赚钱了，呵呵。”言语中，满是掘金的喜悦，看来红场果然名不虚传啊。
三、问：红场市场——好地段决定火市场
做商业，地段很重要，中国内陆首富李嘉诚的那句至理名言：地段、地段、还是地段！就正好说明这一点。抢占地段制高点意味着占领绝佳地利优势，古人曾说过得天下者，天时地利人和也。地利在其中的地位显得尤其重要，特别是对第三产业，地段更是第一决定因素。纵观国内著名商业步行街，无不是占据先天地利优势而盛名远扬。
红场，与长途汽车站、火车站、高速公路三门峡出口相邻，可谓是三门峡市的门户，且位于峡市主干道——建设路与经三路交汇处，家电市场、宏远批发市场的“金街口”，平日里人行车流川流不息，使得该地具有强大的商业辐射力，对四面八方的来客都具有强大的吸引力。同时该地作为市区的人居商业积聚的繁华地段，具有便利的交通条件以及学校、酒店、市场等齐全的生活配套，已逐步成长为城市的CBD核心地带，未来的发展潜力不言而喻。
四、切：红场价值——价值创造财富
商人无利而不图，这句话真实的体现出投资者的意图所在。无论是盖茨还是沃伦 巴菲特抑或是李嘉诚，我想都对价值会有着超强的追求和独特的发现。当盖茨还是学生的时候，他就发现计算机的价值，于是肄业投身IT领域，也就造就了如今富可敌国的微软。
那红场的价值在哪里？它有哪些独特的价值？让我们一起来探索，也许在这里你会发现更多
别人看不到的亮点，这恰恰就是你与其他投资者不同的地方。
除了上文说的地段优势、品牌优势、人气支撑优势外，红场还有他自身的一系列亮点：
独特的结构优势
红场商业步行街的
一、二层为联体商铺，室内铺设楼梯，可充分满足客户的商业需求。“铺铺临街”的独特商业格局，彻底清除商业死角，保证持续客源；小铺面规划，总价不高，降低客户的投资门槛。
红场商业步行街的
三、四层为Mini商办，层高挑高为3至5.3米，可自做复式结构，自由设计个性空间。但销售面积只按单层计算，宜商宜住宜租宜办。
红场不会因房龄增长而降低价值，相反会因周边环境的更成熟发展而不断升值。建设路与经一路交叉地段商圈已经具备了形成大商圈的条件，将旅游和商业紧密结合，以家电市场、宏远市场、黄河路精品一条街等为核心区域，形成东部区域沿建设路黄河路的商业“金三角”，红场商业步行街将成为这一新兴商圈的标志。
先进的管理优势
红场开发商宝地公司成功借鉴一系列国际化的商业管理方法，运用国际化管理模式，统一品牌塑造、统一服务理念、统一经营管理、统一分行划市、统一招商组市。宝地以“为商户提供科学、标准的管理和繁荣有序的大市场”为己任，力完全实现开发商、投资者、经营者、消费市场良性互动的商业机制。
三门峡市福布斯富豪排行榜跻身大比拼
与其羡慕、眼红、望眼欲穿，不如寻求途径，退而结网。相信跻身富豪榜的梦想不再是海市蜃楼遥不可及的事情，三峡市富豪榜跻身大比拼，谁是真的英雄，我们拭目以待。
第17篇：拓展岗位职责
拓展专员的岗位职责
职位概述:
开拓空白市场收集客户信息，完成公司制定的市场开发指标
素质要求：
1、有较强的沟通和语言表达能力及亲和力
2、有较强的自律性和情绪控制及调整的能力
3、有较强的聆听和问问题的能力
4、自信 乐观 善于挑战
5、能够吃苦耐劳，工作认真负责
工作内容：
1、制定所负责的市场开发计划及方案，并予以实施落实；
2、负责开拓空白市场及通过各种渠道收集客户信息
3、定期提交详细的市场出差报告和市场分析报告；
4、根据工作任务及进度，定期提交月度计划，并落实
5、综合分析目标客户的现品牌经营状况、所在市场情况、竞争对手等各方面的状况，拿出针对目标客户的跟进方案
6、负责与客户保持良好的沟通与联络，随时了解客户状态，收集客户信息，并反馈给公司
7、及时跟踪意向客户及准客户，客户异议及时上报部门领导
8、与客户的每次沟通要按公司要求进行详细书面记录,及时定期上交部门领导，以供公司准确分析市场，分析客户，加大市场开发的及时性和成功率
9、负责意向客户来公司的接待洽谈工作
10、负责公司每季订货会前意向客户的邀请工作
11、公司交代的其他工作
第18篇：拓展项目
目录
信任背摔高空抓杠高空断桥雷区取水巨人梯 ........................................................2 ........................................................3 ........................................................5 ........................................................6 ........................................................8 ........................................................9 ......................................................11 ......................................................13 ......................................................14 ...........................................................6
绝壁逢生死亡电网有轨电车罐头鞋 .........................................................12 迷失丛林盲人方阵同心桥缅甸桥 .........................................................16 .........................................................17 ......................................................17 ......................................................19
1 操作流程信任座椅
中国鲸鹰特训基地
信任背摔
基本介绍
信任背摔是一项心理素质拓展的活动，目的是通过这个活动建立起彼此间的信任关系。同时，这个活动还可以锻炼心理素质，克服恐惧，对业务人员的心理素质提升有很大帮助。要求每位队员轮流站在1.7米左右高的背摔台上，背对着大家。小组其他成员在其身后用双手做保护，接住倒下的学员。
项目任务
全队每个人轮流上到背摔台上背向队友，双脚后跟1/3出台面，（培训师做出示范动作）身体重心上移尽量垂直水平倒下去，下面的队员安全把他接住即为完成。在做这个项目的过程中需拓展项目 信任背摔要注意，
首先，背摔队员在背摔台只能严格按照动作要领来做才可以保证足够安全，特别要遵守以下四点；不要向后窜跃、倒下时肘关节收紧不要打开、不要垂直向下跳、要控制自己的双脚不要上下摇动并打开，不要再倒下时回头看，
其次，搭人床的队员第一组队员的肩膀距背摔台沿约30公分的距离，个子可以不用很高，通常可以安排为女士；第
二、三组应用力度最强的四个人，当然，如果背摔者的个子较高受力点应向后调节。每组队员的肩膀应紧密相连勿留空隙；人床形状应保持由低渐高的坡状，剩下的队员要用双掌推住最后一组队友的肩膀处，以保护人床的牢固，所有队员在任何时候都不可以撒手或撒退；当听到背摔队员的询问：准备好了吗时，头要向后仰同时侧向队友的背部，当队友倒下来后一定遵守“先放脚后将身体扶正”的拓展安全第一原则；另外，做保护的队员不要迅速撒手或鼓掌，以免发生其他意外。最后，
二、三组队员在承接几名队员后要互相交换组位以免疲劳。
场景导入
大家都是一艘即将沉没的海船上的船员，船上仅有的救生艇都已经坐满了人，可是还有一位同伴在甲板上没有搭上救生艇。如果三分钟内这个同伴没有安全地搭上救生艇，那么我们就将失去这位可爱的同伴。与此同时，救生艇已经达到饱和，如果那位站在甲板上的同伴
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中国鲸鹰特训基地
就这样跳上救生艇，很可能会冲击到救生艇从而大家都沉入大海。所以，我们必须寻找一个最安全最稳妥的办法，让这位同伴顺利上艇。
训练目的
建立团队内部的信任感，理解信任和承诺的重要性和力量； 学习换位思考，更好地理解他人； 增强自信和自我控制、
理解变革中产生恐惧的原因----过渡时期的暂时失控状态,不确定性带来的挑战, 增强面对变革的勇气和对变革前景的信心；
理解信任建立的基础，信任来自对他人的能力和品质的把握以及工作流程的设定； 理解做好自己的本职工作对下一个工序和流程的支持； 学习如何保持良好的竞技状态：排除杂念，关注动作要领。
基本动作
接人动作布置
做右弓步，双手伸出，手掌掌心向上交叠放在对方锁骨上（要注意五指并拢、拇指不能向上），一组的两个人要将脚和膝盖贴紧，腰挺直，抬头斜向上45度看背摔者。
背摔者动作布置
（1）背摔者手部的准备动作：前伸、内翻、相扣、翻转抵住下颚。
（2）绑带后，令背摔者站在站台上进行以下动作：脚跟并拢、膝盖绷直、腰挺直、含胸、低头、手抵住下颚，准备背摔。
高空抓杠
基本介绍
在8米高的圆柱顶端有一个圆盘上，圆盘小的仅能容纳人的双脚，而且晃动不止，你要站到上面，然后跃出去抓住悬在头顶上的单杠。
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中国鲸鹰特训基地
项目任务
要求所有的队员必须依次独立的爬上立柱，在圆盘上站稳后，双腿同时用力蹬出，双臂前伸抓住挂在前方的单杠。
安全及注意事项
将身上的硬物如手机钥匙手表等取下放到一边自己妥善保管好
每位队员穿安全带，前一名队员做完项目，后一名队员就要穿好安全带以保证整个过程的连续性，队长负责将上场队员的次序排好维持秩序并协助安全员的工作
在圆台上，先抬左脚再抬右脚，站稳不要跳，准备好了告诉下面的培训师“你准备好了吗”当听到准备好了再跳。注意两腿同时用力，两臂前伸抓单杠抓到单杠后，培训师迅速收紧绳索（五步收绳法），挑战者先不要松手，先松一只手再松另一只。
学员跃出后迅速收紧绳子，学员抓杆松手后，匀速将其放下，避免剧烈摆动。学员快到地面时要有学员去接应。
项目意义
1.“空中一小步，人生一大步”，
2.突破个人心理障碍，超越自我。每个人都蕴藏着 3.极大的能量和丰富的资源，不试永远不知道自己能力。 4.勇敢的跃出第一步，成功就离你不远了
5.克服心里障碍，表面上似乎你做不到的事情，其实并不是你想象的那么困难。面对困难要勇敢面对，所有困难都是纸老虎。
6.进行高空抓杠所有人都在看着你，你要承受住足够的压力，再次过程中所有人都会为您鼓励为你加油，你要学会把压力变成动力。每一次前进都要如此，团队成员的鼓励支持赞美是你成功的前提。
7.面对困难我们要想想怎么去克服，而不是困难来了我们就没办法只知道紧张和着急。冷静下来分析应该怎么处理眼前的困境。
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中国鲸鹰特训基地
高空断桥
基本介绍
“激发潜能、熔炼团队”为目的的户外运动———拓展训练之一,顾名思义,这个项目就是在距离地面8米的高空搭起了一座独木桥,而这个桥的中间却是断开的,间距1.2米-1.4米,要求所有队员爬上8米的高空后,从一侧迈到另一侧,再从另一侧迈回来,最后原路返回,要求队员完成两次跨越...项目布置
（一）点题：我们要做的项目叫“高空断桥”，是一个个人挑战类的项目
（二）项目目标：每位队员都要在安全保护情况下，沿着扶梯爬上断桥，从断桥的一侧跳到另一侧然后再跳回，并回到地面。
（三）操作步骤：
1、布置任务；
2、在断桥上的跳跃不允许助跑，不允许双脚起跳；要单脚起跳，单脚落地； 跳时脚前部略探出板沿；建议，可单手扶保护绳,但不要双手紧揪不放；
3、教练示范，带领学员原地练习桥上的跳跃，一字排开，逐个练习；
4、介绍头盔、安全带、上升器的使用方法以及基本性能、注意事项；
5、每名队员上去前，全体队员给他加油鼓励。
6、三重检查原则：安全装备（安全带、头盔、上升器）要队员自查，安全员复查，培训师检查，较胖的学员应由培训师为学员穿全身式安全带或（大号半身安全带加扁带）。
7、所有队员从一开始就将身上硬物、易坠物品去除（并可告知为什么）
项目意义
通过活动提高公司员工的灵活性，增强员工面对挑战时应具备的生存能力和适应能力，从而提升员工的综合素质和无限潜能。适应变化，主动变化。感、认知与能力的判断。自我
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突破、自我超越、激发潜能。
雷区取水
基本介绍
队员在规定时间内，用三种以上不同方法从雷区内把三件宝物取出来。在一个直径5米的雷区中间有一个水源(瓶装矿泉水)，要在仅用一根绳子，不接触地面的情况下取到全体队员的救命水，可能吗?在关乎生死的环境中，只有高效率、能迅速达成共识、并勇于尝试的团队才能险中取胜。
项目布置
1、教练员：“同志们请注意，我们现在的战场上条件很艰苦，要比上甘岭还要艰苦，没有水，缺水怎么办，我们要想办法解决。大家看到了嘛，绳子围成的圈里有水，但是里面布满是地雷，我们不能碰到圈里任何地方，只要地雷一响，敌机马上会飞过来轰炸我们。而且我们只有20分钟，时间一过，大家都有危险。我们的工具只有这两个绳。”
2、宣布项目开始。
3、让队员航向更多的办法取水。
项目意义
1、团队创意是一个团队取得成功的根本前提，而个人创意是团队创意不可或缺的部分。所以需要大家的极力配合。
2、你是否知道你现存的资源，你是否有资源优势，你是否合理有效的配置资源，充分发挥了资源的最大效用；同时培养队员的创新思维能力。
巨人梯
项目介绍
巨人梯，是以“激发潜能、挑战自我、熔炼团队”为目的的户外运动体验式拓展训练的经典项目之一
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培训步骤
1.开场白示例: 国王的公主被邪恶的巨人控走了,关在黑暗城堡中.你们作为王国中享有盛誊的英勇骑士,有义务去解救公主.首先你们要爬上这段巨人的纪梯,才能到达关押公主的城堡,如果不小心绰下来就会船身碎骨.祝你们好运! 2.给每组进行游戏的学生系好安全带后才可以开始活动.3.小组的每个人都爬上最高的那级梯子,并敲响绑在最高处的铃挡即为胜利,只要有人掉下即为失败.注意事项
1、拓展教练事先要了解队员病史。特别关注高血压和心脏病史，不能强求。
2、培训师在底下必须时刻关注上面队员的情况：安全用具的穿戴，上升器的位置，提醒其他队员不要站在巨人梯的正下方，不要擅自攀爬器械。
3、队员攀顶后先让他站在相对安全的位置，挂好铁锁，由培训师亲自复查队员的安全带、头盔的松紧情况。
4、培训师在帮队员时，如需换位，不得互换铁锁。
5、从学员上来开始直至学员下至地面，教练要全程监控队员的安全。
6、注意调节气氛，适时给队员以鼓励。
7、在换保护时，严禁学员在高空中出现真空现象。
8、随时根据学员的身体情况调整断桥的跨度。
项目意义
能够锻炼身体能动性和攀越技巧及增强观察力、忍耐力、成功信念，提高临危不乱，处乱不惊的心理素质。使学员在抗衡中学会坚强，在征服攀梯路后，享受成功与胜利的喜悦。
使人总结到一个人的力量是有限的,而团队的凝聚力和集体的智慈是无限的,只要大家齐心协力,所有的困难必将迎刃而解.人的潜力是可挖掘的,无论你面对多大的困难,只要你
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不放弃,大胆尝试,你都可以克服.人不能有依赖性,要自强、自立,只有你自己具备了实力,主动权才攀握在你手里,在任何时候,你才能拥有那份自信和从容,才能做到临危不乱.绝壁逢生
项目介绍
拓展训练项目——绝壁逢生，是“激发潜能、熔炼团队”为目的的体验式拓展培训中的经典项目之一，要求学员侧身帖紧位于4.8米高的墙壁，走在狭窄的小道上，保持自身重心稳定，安全通过悬崖峭壁。本项目主要考验学员的心理素质和智慧，锻炼学员的身体协调性。
场景导入
这几天我们为了逃避敌人的追捕，过独木桥、走钢索、走协桥，过电网、走木屐，为了能赶上大部队，保存实力，我们进行反击，抢战了敌人的山头，但我们的队友中了敌人的催泪弹，眼睛暂时失去了光明，但是最后还是在队友的帮助下安全的穿越了山林。此刻我们所在的地方再有一会就会被敌人发现，这段时间大家经过这么多艰难困苦，排除万难到了最后，突破这最后一段悬崖就成功摆脱敌人了。前面我们经历了所有的困难险境，现在只要翻过最后一个高4.8米的崖面就可以完成探险。
回顾和分享
1.在高空行走的过程中，是否有“步履维坚”或者是“如履薄冰” 的感觉？ 2.高空的恐惧感和狭窄的“栈道”是产生“步履唯坚” 和“如履薄冰”的原因，但能够克服的是自我的心态。在职业生涯的道路上，只有不断突破心态的障碍，才能克服各种现实的客观障碍。
3.职业生涯中细节往往会决定你的成败。
4.当你看不见前方之路时，你会产生迷茫、困惑、恐惧或是绝望吗？
5.拥有积极的心态是一种能力和自信的表现，如果缺乏自信，即使客观条件再好也无
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法使自己获得成功。
培训目的
一、培养学员面对困难时的意志力和坚持性；
二、培养自我挑战的勇气和胆量；
三、锻炼学员的身体协调性和动作控制能力；
四、帮助学员克服恐惧情绪，充分锻炼学员的胆量。
死亡电网
基本内容
队员需要穿越的是一张与地面垂直的“电网”（绳网），网上的一个洞就是一条生路。通过的身体的任何部分，包括衣服，都不许碰到其边缘，碰到即为“触电”。“牺牲”的同志可以继续前进，但每条生路却只能使用一次。
项目由来
生死电网，这个拓展训练中相当经典的项目，它的起源还有一个小故事，二战时期，在德国的西南部的一个纳粹集中营中，十几位盟军战士决定趁着夜色突围逃生，他们万分小心的连续穿越了两道封锁线，当他们到达最后一道封锁线时，后方突然响起了激烈的枪声，追兵到了。此时横在他们面前的一张漫天大网，上面的万伏高压电闪着火花，他们已没有了退路，唯一逃生的方法就是从电网中穿过。关键时刻，他们依靠军人的团队高度配合成功的穿越了电网，当追兵赶到时，他们已成功逃生。这就是项目的由来——穿越电网
项目规则
1、网的有效范围：四条腊旗绳围成的四边形；（上下左右演示）
2、每个网洞只能使用1人/次；
3、只能从没有系绳节的网洞中穿越。在穿越电网的过程中，任何人（包括保护学员）身体的任何部位及其附属物（衣服、鞋子、头发等）都不能触网。否则，正在穿越电网的人
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必须退回原处，同时，这个网洞也将被封死并不再使用；
4、任何人不得绕过电网到另一侧帮忙；
5、不允许做空翻、鱼跃等危险动作。
项目操作流程
1、将游戏者分成若干个由8～12个人组成的小组。
2、致游戏开场白。开场自如下： 你们小组陷入在一片原始森林之中。走出森林的唯一出路被一个巨大的蜘蛛网封锁了，你们必须从蜘蛛网中钻过去(不能绕过去，也不能从网的上面或下面过去)。值得庆幸的是，蜘蛛目前正在睡觉。但是非常不幸，蜘蛛很容易被惊醒。在穿越蜘蛛网的过程中，任何人一旦碰到蜘蛛网，不论轻重，蜘蛛都会立刻被惊醒，并扑过来咬人，其结果是造成正在穿越的人和已经过去的人立刻双目失明。另外，每个网洞只能用一次。即不同的人必须从不同的网洞穿越过去。
3、在多个小组参加游戏的情况下，让先做完游戏的小组做监护员，观察其他小组能游戏情况。
4、等所有小组都做完游戏之后，引导队员们就团队合作、沟通、冲突和领导等问题展开讨论
项目意义
1、确立方案，明确分工，有效的组织协调是团队成功的关键
2、有效的利用搭配资源，是团队成功的质量
3、相互协调和精心操作，才能保障计划的顺利实施
4、感受面对困难时，应有的态度和做事的方式
5、摆正个人在团队中的位置（自我定位），是团队成功的基础
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有轨电车
项目内容
有轨电车是一项团队挑战为主的地面拓展项目，挑战队员的协调一致，调节协作的能力，提高队员的团队意识。二块木板（长3.6米，宽0.15米）模拟一双鞋子，十几个人同时站在上面，双脚分别才在两个木板上，双手拉住提拉绳，统一口令，步调一致，在规定的时间内走完一段20米长的指定方向的路程。
操作过程
1.学员按照轨道上绳的数量站在轨道上，多余的学员做安全保护。听到开始的发令后比赛。赛前练习非常重要。
2.活动中要保持步调一致，遇到情况及时调整，如果调整不及出现摔倒状况，手要扔掉绳子，同时大声告诉队友停止前进。
3.不要把绳子缠绕在手上，失去平衡的时候要把脚向两侧踏，不要向中间。
4.人数多的时候建议一名教练负责一套电车，教练讲解要重点突出、语意清楚、反馈及时，确保学员清楚规则。
5.首先分开练习，然后比赛。没有参与的学员一定要做好保护，同时注意观察自己队伍有什么问题及时改进。
6.如果有指挥，最好是参加的学员指挥，不要在不默契的时候由旁观学员指挥。
项目意义
1.培养队员间团结一致的精神，和共同解决困难的能力。2.训练团队在短时间里建立统一指令、达成一致行动。 3.体验领导的作用对集体的影响以及指挥与服从意识的培养。。 4.学习在条件限制与手忙脚乱的情景下进行良好沟通的方法。
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罐头鞋
项目介绍
罐头鞋属于户外拓展训练活动中的一种团队合作项目，罐头鞋由两块窄板和三只桶组成。所有队员站在桶上由起点移动到终点。木板经过相应处理具有一定的防腐防水性能。总长10.5，间距3.5米。
项目规则
1、起点与终点间人身体的任何部位和木板都不可以触地，接触地面则返回起点项目重新开始；
2、油桶不能倒地滚动；
3、不可以借助任何其他外物；
4、服从培训师口令的原则。
5、集体行进一段距离抵达安全区域。
6、8人以下不能做项目。
操作流程
1、器材准备；
2、队员板前站好，教上下板的方法和板上安全的换位方法；
3、队员依次从木板的一端上板；
4、做小游戏；
5、布置项目任务、规则；
6、强调所有要点；
7、开始做项目计时，40分钟之内全体学员利用两块板和三个桶，到达指定地点 。
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项目目标
1、增强身体的协调力以及平衡能力；
2、锻炼个人的决策力和执行力；
3、加强沟通能力，在混乱紧张的情况下学习如何有效沟通；
4、培养学员在解决问题时，合理分配人力资源，分工协作的能力。
项目总结
1、对完成项目所做出的努力给予肯定，鼓励每一个人将自己的感受与大家分享；
2、大家对完成项目如何进行决策与尝试的，在执行中如何修订我们前期做出的决策?
3、对个人付出来推动全体前进的奉献精神和学员分享，可以分享电影《董存瑞》中那个经典片段；
4、“差不多”的习惯对完成活动的不利因素分析；
5、被动的等待与服从调动对完成活动的价值和当时的感受；
6、如何确定利用杠杆原理并确认和检测可行性，确保安全完成任务；
7、团队成员的分工与协作。
迷失丛林
项目描述
你是一名飞行员，你驾驶的飞机在飞越非洲丛林上空时突然失事，这时你必须跳伞。与你们一起落在非洲丛林中有14样物品，这时你们必须为生存作出一些决定。
操作程序
1.培训师把“迷失丛林”工作表发给每一位学员，而后讲下面一段故事：
2.你是一名飞行员，但你驾驶的飞机在飞越非洲丛林上空时飞机突然失事，这时你们必须跳伞。与你们一起落在非洲丛林中的有14样物品，这时你们必须为生存做出一些决定。
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3.在14样物品中，先以个人形式把14样物品以重要顺序排列出来，把答案写在第一栏。
4.当大家都完成之后，培训师把全班学员分为5人一组，让他们开始进行讨论，以小组形式把14样物品重新按重要次序再排列一次。把答案写在工作表的第二栏，讨论时间为20分钟。
5.当小组完成之后，培训师把专家意见表发给每个小组，小组成员将把专家意见填入第三栏。
6.用第三栏减第一栏，去绝对值得出第四栏。用第三栏减第二栏得出第五栏，把第四栏累加起来得出个人得分;第五栏累计起来得出小组得分。
7.培训师把每个小组的分数情况记录在白板上，用于分析： 8.培训师在分析时主要掌握2个关键地方
找出团队得分低于平均分的小组进行分析，说明团队工作的效果(1+1>2)。 找出个人得分最接近团队得分的小组及个人，说明该个人的意见对小组的影响力。
项目意义
通过具体的活动来说明，团队的智慧一般高于个人智慧简单相加，只要学会运用团队工作方法，才可以达到更好的效果。
盲人方阵
项目介绍
拓展训练活动项目之一。由数个人一起合作完成。在培训师的的指令下，大家都带上眼罩，围成一个圆形，然后培训师给大家数根绳子，要求大家在一定时间内，用这些绳子围成一个最大的正方形。大家尽可能均匀的分布在正方形的周围。
项目任务
所有队员先戴好眼罩，并在40分钟内，把培训师给的绳子围成一个面积最大的正方形，所有人相对均匀地分布在这个正方形的四边。
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项目规则
1、这个项目的名称也叫黑夜协作，这是一个以团队挑战为主的项目，为了真实的表现情境，所有的人现在戴上一个眼罩，为了使我们的活动有价值，所以必须确认完全不能看到亮光；
2、现在我向大家介绍你们的任务，在你们附近不超过5米的范围内有一堆（捆）绳子，在我宣布开始后把它找到，并在40分钟内，把它围成一个最大的正方形，组好后，所有人相对均匀地分布在这个正方形的四条边上；
3、你们所做的这个正方形是一件价格极高的产品，其他许多队伍也做了同样的正方形，你们要和他们一起竞标，并以足够的理由证明产品的优势
4、整个活动中任何人不得摘去眼罩，戴上眼罩后应将双手放置身前，不得背手行走，严禁蹲坐在地上；
5、当你们确认提前完成后，将绳踩在脚下，并通知拓展教师，得到准许后才可以按照拓展教师的要求摘下眼罩。
培训总结
1.信息不充分的条件下,面对一项未知的任务,争执、烦躁、焦虑都是难免的.这时就需要有领导者掌控局面,其他人则应服从指令.行动才能顺利.2.领导者应与其他人充分沟通,使他们理解自己的意图,建立在认同基础上的服从才更有效率.项目目标
1、培养团队成员的沟通意识
2、理解团队领导人及其领导风格对完成任务的影响和重要作用
3、培养团队决策能力
4、培养学员科学的思维方式
5、使学员理解角色定位及尽职尽责的完成本职工作的重要性
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心得感悟
1.我们耗用时间最长、最混乱、所有人最焦虑的时候是在首领选出、方案确定之前,当领导人产生、有序的组织开始运转的时候,大家虽然未有胜算,但心底已坦然了许多.2.我不是干部,也从来不爱\"出风头\",但在这个游戏中,我感觉我们组实在是太乱了,于是大声喊出\"都听我说[\".没想到同伴都肯配合我.3.行动方案得到大家的认同并开始实施的时候,我们的感受基本上是快乐地协作配合,坚定地走向成功了
同心桥
项目介绍
情侣格里是由两条长钢链组成的，参加训练的两个队员各自站在一条钢链上，携手共进，互相扶持。这需要两个人的高度配合才能完成。
操作方法
两名队员面对面分别站在两边的钢链上，双手相扶，双脚交替前行。 利用对方的力量作为支撑，并保持自身平衡，到达对岸。
注意事项
1、最重要的一点就是两个人要保持平衡，尽量避免来回晃动。
2、在行进过程中不要互相打闹，旁观人员也不要过多干扰。
3、每次过桥人数不要超过两个人，要保持相向的方向。
4、不能直接跳入水中。
5、未成年人玩此项目需要有监护人在场，做好保护措施。
项目目的：
1.培养队员之间的相互协作能力及团队合作精神。
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2.增强队员之间的沟通能力。3.训练个人的的平衡能力 4.锻炼身体，增强胆识。
项目启示
工作当中很多事情我们都不可能独立一个人完成，而是需要大家的配合和帮助。一个 好的团队是一个企业的竞争优势，同事之间只有相互信任，才能把工作做好。
缅甸桥
项目介绍
缅甸桥是拓展训练中的比较经典的一个运动项目，它由一根走绳和两根扶绳组成的钢丝桥。一次最多可让3到5位队员同时行走,要胆大心细。是一个风靡世界的活动项目,正如它的名字一样起源于缅甸,这是一个可以充分施展自己手脚的机会,可事实上却感受出另一番滋味。
操作流程
1、安全装备讲解示范 （1）头盔
首先，分清头盔的正反，带有商标标志LOGO的一侧为正面，应处于额前；
然后，调整头围大小和颈带的长短。头围以“戴上头盔晃头时，头盔不晃动”为适宜，颈带以“扣上后，食指中指两指能较轻松穿过”为适宜。戴头盔之前，所有长发队员须将长发盘起放入头盔；
最后，晃动头部，复查头盔松紧程度，并再次检查头盔边缘是否有长发露出。 （2）半身式安全带（地面主保护队员穿用）
寻找安全环：在结合部位有一定硬度的提环（一般颜色比较特殊醒目）
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提起安全环，整理安全带，分清腰带和腿带。穿戴动作类似穿短裤：左腿伸进左腿带，右腿伸进右腿带，穿上后，先将腰带提至髋部以上并系紧，再收紧腿带。注意不要先收紧腿带，腿带收紧后腰带难以上提到髋部了。
（3）主锁
主锁有“开”“闭”两种状态，在使用时，必须处在闭合状态。在挂好相应物品后，应拧紧回半圈，再小心复查一下，确保操作正确。在挂锁前应将保护绳的拧转去除。
（4）全身式安全带（高空队员穿戴）
首先，找到安全环（往往从颜色上很好区分出来），提起安全环，整理好安全带，平整地放在地面上；
然后，双脚踏入腿环，同时提起安全带，双臂像穿衣服一样伸入两个肩带环，肩带环的尺寸为“穿好后，队员能刚好挺直腰身，上半身稍感勒束”为适宜；调整腿带大小，“以五指插入能够上下自由活动”为适宜。
接着用扁带穿过身前的保护环，挂结后，从队员腋下穿过，用主锁锁在身后安全环上，最后系好胸带。
队员在开始攀爬之前，应将连接保护绳的两把主锁正反挂在安全环上（每把主锁的要求同主锁使用注意事项）。
2、选择地面保护队员
选择四名身体比较强健队员分为两组担任地面保护任务，两名担任主保护队员须身穿半身式安全带，保护动作采用“法式五步保护法”，具体方法为（以站在保护绳左侧为准）：弓步站立，左手下拉，右手上扬——右手绕到背后按住绳索——左手松开绕到右侧按住绳索——右手松开绕到左侧八字环前一拳处按住绳索——左手松开回到初始位置抓住绳索
两名副保护队员分别紧跟两名主保护队员身后，主要负责协助主保护队员收放保护绳增加保护力量，并把收回的绳子摆放在地面上，防止主保护和其他队员踩到绳子，保护队员可以安排轮换进行。
3、落实两名队员作为安全员，协助队员穿戴和检查安全装备，若男女队员同处一队，安全员尽量选择一男一女，分别为同性别队员穿戴和检查安全装备，避免男女生理差异而引
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起不必要的尴尬。
4、每位队员在项目开始前必须摘掉戒指、手表、手机等易掉物品（眼睛可以不摘，但必须戴好，防止滑落），放在一边，做完项目后再收回去。培训师应指导队长排好队员参加的先后顺序并选出两名队员作为安全员，协助队员穿戴和检查安全装备，看“腰带是否系紧，安全带反扣是否打上”（自锁式安全带不用反扣）。
5、所有队员在做项目前都要由队长组织所有队员给他充电加油，具体方法为：即将做项目队员穿戴好安全装备后，双手扶住立柱，其他队员围住该队员，并用手扶住其头部、腿部、背部、腰部，做项目队员首先喊出自己的名字，接着所有队员喊出本队队训，并大喊三声“加油、加油、加油”。
项目意义
通过该项目，可以锻炼勇气，让员工克服恐高症和胆怯心理，体验杂技中走钢丝的感觉，更可认识到面临绝境的时候，沉着、冷静是化险为夷的制胜武器。同时锤炼员工坚忍不拔的品质和应具备的自我完善的精神以及永不放弃、追求胜利的自信心。是历练人生的一次机会，可以给人们更好地认识到自己的潜能！
信任座椅
项目介绍
所有的学员，排列成一行并围成圆圈，要求脚尖碰到前面学员的脚跟，举高双手慢慢坐到后面同事的双腿上，跟着教练的开始声，同迈步向前行走。
规则和程序
1、所有的学员都应该围成一圈，每位学员都应该将他的手放在前面的学员的肩上；
2、听从训练者的指挥，然后每位学员都应该徐徐坐在他后面学员的大腿上；
3、坐下之后，培训者可以再喊出相应的口号，例如齐心协力、勇往直前；
4、可以以小组比赛的形式进行，看看那个小组可以坚持更长的时间，获胜的小组可以要求失败的小组表演节目；
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项目任务
(1)全体学员站立围成一圈; (2)学员与学员之间间距一个拳头的距离; (3)每个学员将双手放在前一名学员的双肩上; (4)每个学员缓缓坐在后一位学员的大腿根部; (5)全体学员都坐稳后，每个学员放开双手，上半身缓缓向后倒至大家可承受的程度，保持数秒后，
项目意义
体会相互支持的力量,信任与被信任的关系\\体验坚持与责任的联系，同时也是午休后伸腰踢腿让精神更加集中，精力更加充沛的良方。
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第19篇：商业地产项目招商策划全程
商业地产项目招商策划全程
商业地产招商策划
商业地产项目经营定位策略
【开业前】
1、前期的市场调查和分析；
2、项目策划和招商推广：
（1）、商场定位；
（2）、形象包装；
（3）、商场布局设计；
（4）、目标商户组合；
（5）、租金或分成比例之拟定；
（6）、招商推广策略制定和实施。
吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【开业后】
1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；
2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；
3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；
4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。破解
一、兑现成功的一块筹码
市场调研：定位核心
调研种类 :所需资料/研究范围
商圈研究 :对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况
消费者研究:对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究 :对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
竞争对手研究 :包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等
1、商圈研究
（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。
（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。
（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。
（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。
（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。
2、终端消费者研究
（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。
（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。
（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。
（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。
3、投资客户研究
（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。
（2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
（3）、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。
4、竞争对手研究
（1）、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。
（2）、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
破解
二、点石成金的魔方
商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：
目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。
商场定位操作流程（略）
商业地产招商策划
系统
一、市场定位操作
1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；
2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群；
3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。其中商场消费群分析分三个层次：
层次
1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；
层次
2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况；层次
3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。系统
二、功能组合定位操作
主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务
1、特色定位
（1）、大众化定位：收益稳定，经营风险小。
（2）、特色化定位：商场特色主题和特色服务。
2、商场业态定位
主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。
第20篇：商业地产运营项目合作计划书
商业地产运营项目合作计划书
一、合作背景
鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
二、公司介绍
杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。
核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。
陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。
主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。
三、操盘案例
1、温岭农贸城
服务内容：定位、策划、销售、招商
服务时间：2009年-2011年
项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
2、绍兴玛格丽特
服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年
项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。
玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。
3、温州邻里中心
服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年
项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。
4、温岭时代广场
服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年
项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。
5、杭州香港城（名镇天下香港城） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年
项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。
6、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2013年
项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。
除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体
验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。
7、东阳香港城（金罗马中央广场） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年-2013年
项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。
8、连云港香港城
服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：2013年
项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
9、泰尚达生活广场（文化创意园区）
服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：2014年
项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；
提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。
四、商务条件
1、项目营运部组织架构
2、运营商务条件
服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。
服务费用：人员工资（39500元/月） + 服务利润（年总租金的3%） 人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人
其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。
杭州陌晨投资管理
2014-7-2
