推荐第1篇：房地产行业工程部岗位职责
岗位职责
工程部经理：
1、按照公司统一部署，全面负责项目工程的管理、组织、规划工作，明确工程质量、进度、成本、安全文明目标。
2、主持部门管理工作，负责工程管理部组织架构的建设，明确管理人员的分工职责，建立、健全工程管理各项规章制度。
3、参与项目设计、勘察、监理、施工、材料设备的招标工作。组织项目工程各项招标工作，及合同的起草、评审、签订工作。
4、根据质量管理目标制定本项目的具体质量管理方案，明确各工程管理人员的具体质量职责，检查、督促、指导工程管理人员实现质量目标。
5、全面负责工程管理部团队建设和本体建设工作，制定并落实企业文化学习、各项培训、考核计划。
6、根据进度管理目标，制定本项目总体及分阶段进度计划和具体进度控制方案，明确各阶段具体工程管理人员的进度管理职责，检查、督促、指导工程管理人员实现进度目标。
7、根据安全生产文明施工管理目标制定本项目的具体实施方案，明确各工程管理人员的具体职责，检查、督促、指导工程管理人员实现安全生产文明施工管理目标。
8、负责与政府职能部门、公用事业单位、集团职能部门、项目公司各部门和设计、施工、监理等各参建方的沟通、联系和协调工作。
9、配合项目前期、规划、产品策划、成本测算、营销策划等管理工作；项目工程交付及交付后维保管理工作；负责组织完成项目工程营造总结及后评价工作。
10、负责召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记录、部门日志及各类会议纪要的编制。
11、完成领导安排的其他工作。
工程部副经理：
1、协助部门经理做好前期管理、现场工程管理、组织协调、内部团队建设、信息管理、工程营造总结等工作。
2、负责所分管工程的质量、进度、成本、安全文明的把控及与其他专业的协调工作。
3、负责检查、督促、指导下属员工的工作，并做好下属员工的日常考评工作。
4、负责组织所分管工程的各项招标工作，参与所分管工程合同起草、评审、签订工作。
5、负责审查所分管工程施工组织设计，主持组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见，负责分管工程的重大技术方案评审。
6、负责组织收集、整理建筑“四新”技术，对其应用进行把控。
7、根据项目总体开发计划，负责制定所分管工程的阶段性进度计划，并督促落实。
8、负责做好分管工程各类变更的把控和签证工作。
9、负责审核施工单位上报的安全生产文明施工专项方案，明确各管理人员的具体职责，检查、督促、指导下属员工落实安全生产文明施工。
10、负责定期或不定期对勘察、施工、监理等供方进行评价和考核，并上报部门经理，督促其落实改进。
11、协助部门经理召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记录、部门日志及各类会议纪要的编制。
12、负责协调组织分管工程的各项验收工作。
13、完成领导安排的其他工作。土建工程师：
1、熟悉图纸，参与图纸会审，做好会审记录，形成书面图纸会审纪要。
2、加强日常巡查，对施工过程的各主要工序进行检查，对存在问题及时指出，当发生质量问题时，及时与监理单位和设计部门联系，并参与对质量事故的处理意见，对处理过程进行跟踪检查落实情况直至质量问题处理完成。
3、参与施工单位主要工序的技术交底，督促施工单位做好质量管理工作。
4、加强现场监督，落实施工进度计划、安全质量目标，以实际与计划进行比较。分析滞后原因，督促施工单位采取措施解决，最后落实处理结果。
5、参与工程签证的现场核实，并签字确认。
6、参与监理单位组织的监理例会、进度质量协调会等。
7、检查现场施工材料，监督施工、监理单位对进场材料进行取样、送检，做到未经检验的材料不进场，未实验合格的材料不投入使用。
8、协调质量检测部门完成桩基、主体、检测等检验项目。施工单位进行分部、分项验收时，组织质检站、设计、勘察、监理等单位进行验收工作。
9、监督监理单位、施工单位按施工程序进行施工。（包括工作程序、建设程序）
10、分阶段收集各类施工资料，并进行归纳、整理以备归档之用。
11、完成领导安排的其他工作。安装工程师：
1、对分管的工程质量、安全负全面责任，正确处理进度与质量、安全的关系，管理好项目的均衡施工和工序：
2、负责施工过程中重要部位及隐蔽工程的检查验收工作：
3、检查施工工艺流程的执行情况
4、发现施工图纸与现场实际不符，或因施工过程中需要进行设计变更的，应积极主动地同监理进行协商。
5、监督合同的执行情况：
6、发现施工中的质量、进度、安全问题及时向工程部部长或公司领导反映，不得拖延、隐瞒或擅自处理
7、隐蔽工程及设计变更的签证，要本着施工规范、合同要求、相关文件及双方的权益，公平、公正、公开的签字：
8、负责协调各专业的衔接及外协单位、配套部门的施工穿插。并协助景观配套工程的质量、进度及资金控制管理工作：
9、负责对施工单位临时用水用电设备的检查、监督：
10、熟练掌握和运用国家有关政策和相关法规，根据相关文件要求，编制审定工程的预决算、工程量清单，确保其准确度。
11、完成领导安排的其他工作。
精装修工程师：
1、为加强工程管理，确保工程按质按期完成，并最大限度的降低工程成本，节约投资，实现工程投资目标。
2、室内装修工程师在工程部的领导下，负责项目装修工程的设计协调和现场施工管理工作。
3、参与招标工作小组装修技术方面相关工作，编制招标技术文件，审核有关技术资料；配合或组织装饰类工程材料设备甲供、甲限的招标工作；负责合格供方的考察。
4、参加现场装修装饰工程的日常管理工作，协调土建、安装等专业工程的现场配合工作，完成现场装修装饰工程施工日志的准备记录；负责每日的现场巡查工作，并作好巡查记录；负责对监理单位关于装修装饰工程方面的监理工作进行日常检查。
5、根据公司批准的施工总进度计划，审查装修装饰工程施工组织设计，负责编制装修装饰工程项目的现场施工进度，确保装修装饰工程项目进度计划的完成。
6、根据合同的约定、规程规范和设计图纸的要求，严格监督装修装饰工程项目施工质量，参加装修装饰工程检查验收，参加装修装饰工程材料、设备选型、封样及进场检查验收，对装修装饰工程质量负责，对相处安全文明施工负责。
7、严格监督控制装修装饰工程项目施工成本，对装修装饰工程的隐蔽工程和其他形式的现场签证严格监督，确保装修装饰工程项目成本控制目标的实现。
8、对装修装饰专业设计阶段提出设计建议，并配合协调解决装修装饰工程项目中的设计、施工问题以及现场的装修装饰工程涉外关系；负责解决变更、洽商中有关工程专业技术方面的问题，参加装修装饰专业各阶段工程验收和竣工验收，并办理相关手续。
9、负责装修装饰工程竣工验收工作，作好工程交付工作，督促资料员将装修装饰资料合理归档和移交。
10、编制工程施工材料需求计划，组织施工现场材料验收、发放，组织对多余材料及不合格材料的退场。
11、配合项目经理做好对项目部、施工队各上岗人员的管理、技术指导工作。
12、与设计单位沟通图纸中技术问题，组织项目部有关人员参加图纸会审、设计交底，负责向施工队、分包单位进行施工做法的书面技术交底。
13、组织对各分项工程施工质量、进度按计划开展落实情况的自检工作、组织做好施工阶段性自检工作。
14、协助配合部门工作人员进行相关事务性工作。
15、完成领导安排的其他工作。景观工程师：
1、确定园林绿化工作的管理计划及资金计划,制订控制措施。
2、监督施工质量、进度、安全,审核工程量及进度款的拨付。
3、协调景观单位和其他施工单位之间的关系,使工作能够按计划、有步骤的顺利开展。
4、参加项目绿化工程的验收,并对绿化施工单位按合同要求完成的工程量进行认定和签证。
5、积极完成其它专业工程的配合工作和领导交办的其他工作,主动配合其他部门完成相关工作。
6、完成领导安排的其他工作。资料员：
1、按施工技术资料文件管理制度，负责对部门内部执行情况进行监督与检查。
2、负责部门所有工程图纸、资料、文件（图集、规范、标准等）、合同的整理、归类、收发、登记、存档及保管工作。
3、负责部门印章的保管，严格按程序使用。
4、负责部门各类会议纪要的及时整理、打印和发放。
5、负责部门日常费用的报销登记。
6、负责部门各类信息、通知的及时下发和传达。
7、负责部门公共物品、工具等的保管及借用登记，协助负责工程办公设施设备的维护和管理工作。
8、协助部门经理做好工程部内务管理及团队建设工作。
9、完成领导安排的其他工作。
推荐第2篇：房地产会计主管岗位职责
会计主管岗位职责
1、对工程类、其他成本类付款单据进行审核，相关单据分类粘贴，鉴定发票真伪，单据签字齐全；
2、完善前期成本类合同台账，及时登记工程类、其他成本类合同台帐；每月和各公司、各部门核对台帐，确保一致；
3、按照会计准则及时编制成本类凭证，审核销售类、费用类凭证；
4、月初及时过账、结账，根据科目余额表等编制月度、季度、年度财务报表；保证报表数据的正确性；
5、正确计算各项应纳税种、应缴税额；填写纳税申报表、规定时间前完成国地税纳税申报；编制企业所得税汇算表，及时去大厅取得税票，在各类合同粘贴印花税或进行印花税申报；
6、每月完成公司重点税源的编制工作；
7、完成财务分析工作表格编制和文字版的编制，完成财务预算的编制；
8、每月进行会计凭证的装订并及时归档；
9、对前期遗留工作进行整理、完善；
10、配合财务经理进行公司的纳税筹划；
11、按时按要求完成领导交办的其他工作；积极配合其他同事工作；
推荐第3篇：房地产岗位职责
一、出纳岗位责任制
1、负责货币资金收入与支出结算。
2、审查原始凭证，保证其合法性和准确性。
3、月末编制银行存款余额调节表。
4、每日对现金和银行存款收入与支出进行盘存，当日结清日记账。
5、每日将收入的现金存入银行，定期与银行存款对账单核对，出现问题及时处理。
6、妥善保管财务印鉴、库存现金、支票、销售发票、临时借据，确保其安全。
7、收集整理工程项目的招标文件、合同、预决算、材料、工期、签证等相关信息。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
二、主管会计职责
1、按照国家《会计法》《企业会计准则》《房地产企业会计》等规定，认真审核原始凭证，记账凭证，规范记账、算账、报账会计日常处理工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
2、按时编制会计报表，会计决算报告，做到账证相符、账账相符、账表相符。
3、负责公司所涉的各项税费的申报缴纳，及时了解和领会各项财税法规，提出合理的避税建议。
4、建立健全会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表及时进行立卷、归档。
5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。
6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
7、正确进行会计核算电脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
三、财务部负责人岗位责任制
1、在公司总经理的领导下，根据国家有关财税法规，制定财务会计各项具体工作的规章制度和公司的一切经济活动的核算流程。
2、带领本部员工履行财务部职责，对公司的一切经济活动进行核算，完成各项会计核算工作。
3、根据资金收支计划和总经理的签字或授权，合理调配资金。
4、根据财税法规，审核税务申报表和会计报表，确保报出的会计报表和其他会计资料数据真实、准确、可靠。
5、对各项资产进行督查，定期对公司的经营结果和财务状况进行分析。
6、参与公司重要的管理制度的制定，参与公司重大的经济项目的认证和决策。
7、负责公司的投资、筹资、贷款、资产评估、年报审计、税务稽查所需资料的整理工作。
8、组织公司所有会计核算人员学习财会专业知识及现代管理方法，提高会计核算人员的业务工作能力。
9、完成公司领导交办的其他临时性工作。
推荐第4篇：房地产岗位职责
地产开发公司员工岗位职责
总经理岗位职责
1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经营，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标。
2、决定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。
3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务。
4、决定管理组织机构和人事编制，主管、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。
5、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。
6、健全财务管理，严格财经纪律，杜绝铺张浪费。
7、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。
副总经理岗位职责
1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作。
2、在总经理的领导下，负责总经理交办各项工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况。
3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划。
4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策。
5、协助总经理协调各部门之间出现的问题。
6、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布。
7、协助总经理做好对部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，聘用、调整、调资、解聘的工作。负责公司劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作。
8、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项工作。代表公司签署有关协议、合同、合约和相关事务。
总工程师岗位职责
1、在总经理及主管的直接领导下分管工程部工作；对总经理负责。
2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事。
3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常主管审核后，呈送总经理批准实施。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；负责工程施工管理贯穿工程全过程。
5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划及时呈报总经理批准。
6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报主管审核，呈送总经理批准。
7、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报主管审核，呈送总经理。
8、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
9、做好公司的技术保密工作。
工程部负责人岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本部门工作负全责。
2、严格执行房地产开发工程建设相关的政策法规、文件通知；按基本建设程序办事；负责项目的运作和管理。
3、编制工程建设投资，资金使用计划，工程预（决）算；工程进度、成本控制、质量控制的管理制度和部门工作计划；报总工、主管经理，呈送总经理批准后执行。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究等前期工作。
5、开工前准备阶段必须核实开工必须具备的文件和资料，组织参与工程部工作人员对监理单位、施工单位提供的“监理规划”、“项目施工组织设计”进行审核，对采用新技术、新材料、新工艺的应用可能产生的工期、造价变动，提出自己的具体方案措施，力求达到节能环保、降低成本，确保工程质量。
6、组织参与施工图会审、交底，并结合实际情况在不违反国家规范、强制性条文情况下，提出合理化建议；施工过程中负责对“监理规划”、“项目施工组织设计”实施情况的检查、监督，发现问题及时纠正。
7、参加监理例会，对工程中出现的重大问题，在调查研究的基础上，本着实事求是的原则，协调施工单位、监理单位、设计单位及工程项目的相关单位组织召开工程协调会，以“事实为依据，规范为准则”的原则，解决问题，使工程项目又好又快推进。
8、因设计建设单位原因造成工程量和设计变更应及时记录，做好工程量预算调整，工程联系单及现场经济签证单的会签、存档，作为以后结算依据，重大变更必须报总工、主管，呈送总经理审批后执行。
9、严格执行停工程序，由于各种原因造成必须停工，应报总工、主管审核，呈送总经理批准后执行，复工必须解决好造成停工的原因，将其结果报总工、主管批准后方可复工。
10、审核监理单位的工程量清单和工程拨款申请单；按合同进度拨付工程款，报总工、主管审核，呈送总经理批准后拨付。
11、负责工程分部和单项工程的中间验收，做好各种施工技术资料收集；监督监理单位、施工单位做好“竣工质量报告”，“工程竣工报告”，做好竣工验收的各项准备工作，顺利完成竣工验收及各种资料的收集，为工程备案做准备。
12、负责参与预（决）算的编制，审核工程概、预算，审核工程竣工结算。
13、建立健全项目整个过程中的所有施工技术资料，数据统计报表按月（或即时）上报总工、主管审核，呈送总经理。
14、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
办公室主任岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对部门工作负责。
2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作。
3、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文。
4、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作。
5、负责与开发项目有关的一切对外协调工作。
6、负责好公司食堂后勤保障等工作。
7、负责公司的车辆管理。
8、负责办公室工作的日常管理。
9、负责公司的接待工作。
10、完成总经理及主管交办的其他工作任务。
办公室文秘岗位职责
1、在主管领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、起草公司综合性文件，通知、报告及领导的主要讲话文稿；公司来往文件、通知、信件、传真、电子文件、图档的分类编号登记、收发、传阅、立卷、归档、技术资料的整理归档。
3、负责公司固定资产、低值易耗品、办公用品的采购发放、储备、保管，做好发放记录。
4、负责公司全员考勤管理工作。负责通讯费、车油费、办公费报帐初审工作、车辆里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好办公场所、食堂、宿舍的管理工作；
5、、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档。
6、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
预（决）算员岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、编制工程预（决）算，参与工程施工合同的签订工作。
3、审核工程概、预算，审核工程竣工结算，参与现场变更联系单的会签；控制工程投资、工程造价，在调查研究的基础上提出合理化建议，参与无价材料的价格及补充定额测定确认，委托结算审计，参与做好备案材料的准备。
4、协助财务部审核工程项目付款情况。
5、参与工程项目投资策划，项目可研、工程验收，适时进行预（决）算的工作。
6、建立本职范围内各类数据统计报表档案，按月报送工程部备用。
7、完成项目部负责人交办的其他工作。
土建工程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作、对本职工作负责。
2、协助做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
水电工暖程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、协助工程部负责人做好工程项目的前期工程开工的准备工作。
3、参与水电暖工程招标资料、文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录的整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”中的重大技术措施，新技术、新材料、新工艺的采用进行审查，并提出审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查水电工程相关单位提出的水电暖工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位的工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见，并做好记录。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中水电施工存在和出现的问题，展开研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息和资料的传递和各单位的协调。
9、对水电暖施工中材料、质量、进度、机械配置、人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
土建工程技术人员岗位职责
1、在项目部负责人的领导下，对本职工作负责。
2、协助项目部负责人做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人中一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
销售人员岗位职责
1、在总经理及副总经理和销售负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、参与编制项目销售方案和部门工作计划，积极参加置业顾问的培训。
3、了解开发项目的目标，参与户型设计，景观布局营销方案的讨论，提出自己的看法和建议。
4、参与购房协议、合同签约，楼盘定价；做好个人仪表仪容，热忱微笑接待客户，努力做好由卖房 推销 置业顾问的个人角色转换。
5、注意市场动态，做好客户资料分类、整理，为开拓市场，挖掘潜在客房献计献策。
6、完成策划销售部负责人交办的其他工作任务。
材料员岗位职责
1、在项目工程开工之前，要按照材料计划建立材料名称、规格材料进场时间、计划成本台帐。
2、负责采购工程需用的材料、成品、半成品等，并组织到场。
3、负责办理同承包方入库材料的验收交接手续。
4、定期为成本会计提供现场周转材料增减情况，加快周转次数，减少资金占用率。
5、月底根据领料单、登记材料的收、发、存台账，与各施工企业做好核对工作，并做好材料月报工作，报项目部负责人。
6、按本期耗用数登记实际成本台账，并与计划成本相对比，超计划用料及时找出原因，采取措施。
7、采购材料时，应坚持“货比三家”的原则。凡是经项目部招投标的材料.要求中标的施工企业材料或设备必须封存样品。
资料员岗位职责
1、贯彻和执行上级主管部门关于土建工程资料管理的各项规定。
2、负责所有工程合同、资料图纸、洽商记录、来往函件的及时接收、整理、发放、借出、保存以及工程图纸变更等各项工作。
3、随工程的开展进行同步收集和整理有关工程项目资料。
4、对需要变更的文件和设计方案，应对其进行编号登记，及时、有效地传达到工程技术文件使用者手中。
5、收集和整理工程准备阶段、竣工验收阶段形成的文件，并尽快着手进行立卷归档。
6、归档文件必须齐全、完整、系统、准确。
7、归档文件材料必须层次分明，符合其形成规律。
8、归档文件必须准确地反映生产、科研、基建和经营管理等各项活动的真实内容和历。
9、严格执行资料工作的要求，加强资料的日常管理和保护工作，定期检查，发现问题及时向分管经理汇报，采取有效措施，保证资料安全。
10、维护项目工程资料的完善与安全，对违反本制度或不正确使用的行为，拒绝提供使用。
11、参与本公司工程竣工图的整理和移交。
驾驶员岗位职责
1、在主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格遵守公司外事纪律，言谈举止、自身形象代表公司，自觉遵守交通法规，安全行车，端正工作作风，严禁酒后驾车，礼让三先，文明驾驶。
3、做好车辆年度维护，保养计划和费用预算，并申报备案。
4、做好车辆出入库、里程、费用（油料、过桥、过路、停车、保洁）工作日记，报办公室核定后，报总经理批准。
5、严格执行车辆管理制度，服从领导调度指挥，不得擅自使用车辆。
6、按计划或临时维修、保养车辆时应填写申请单，经批准后执行，特殊情况可电话请示批准，事后补办手续。
7、爱护车辆，即时做好车辆维护、保养、年检工作。
8、完成总经理、办公室主任交办的其他工作。
炊事员、保洁员岗位职责
1、在办公室的直接领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按照公司规定的餐饮标准、做好公司就餐人员的采购，烹调和食堂、厨房的安全卫生，不断学习，提高烹调技术。
3、负责食堂、厨房餐具、洁具添置，报损申请。
4、确保饮食安全，搞好食堂公共卫生，做好每日就餐人员的记录，月未上报办公室主任。
5、完成交办的其他工作。
出纳员岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格按会计制度建立现金日记帐和银行存款日记帐。
3、根据领导批准的现金或银行支票，收、付业务填制会计凭证及时准确的登记现金日记帐或银行存款日记帐，做到日清日结，每月末做银行余额调节表，做到帐、帐相符，帐实相符。
4、严格执行发票管理制度，做好发票的保管，使用以及回收工作，管理好现金支票和转帐支票，管理好财务专用章和现金收讫和转帐收讫章。
5、严格执行现金管理制度和支票使用制度。
6、每周末填报货币资金收付明细表并在制表人处签字，报财务主管和总经理以利于领导合理安排资金使用。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理和部门负责人交办的其它工作。
会计岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按会计法的规定和领导批准的审批单填制往来结算会计凭证，记帐做到数字准确、真实、帐目清楚，及时。
3、定期和施工单位，应收、应付客户，备用金借款人核对帐目做到帐实相符。审核并签字出纳提供的货币资金收付明细表报账务负责人。
4、负责每月的报税和缴税工作，做好发票的购买工作。
5、负责财务档案的整理，收集，装订和保管工作。
6、做好公司的财务保密工作。
7、完成总经理和财务负责人交办的其它工作。
财务总监岗位职责
1、在总经理的直接领导下分管财务工作，对总经理和财务部门的工作负全责。
2、负责对财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与工商、财政、税务、银行各部门的关系，及时了解掌握财政，税费政策、法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系。
3、组织编制融资，投资计划，编制财务预（决）算和资金使用计划编制财务管理制度和部门工作计划，配合领导做好成本控制和管理，掌握工程进度与工程款拨付工作，组织编报月、季、年财务报表工作，参与和审查外部单位与公司有关的经济合同。
4、做好办理银行贷款及还款手续，督促本部人员做好自己的本职工作，做好资金管理和使用。
5、做好分管部门的计划，预算分析报告，审计报告等资料的保管工作。
6、审查资金支付的原始凭证是否真实，合理。审核会计报出的税务有关部门要求企业提交的各种数据，审核出纳每周报出的货币资金收付明细表，并报总经理，管理好企业法人名章。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理交办的其它工作。
推荐第5篇：房地产行业基本知识
房地产基本专业知识学习：
1、问：什么是商品房？
答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2、问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
3、问：什么是跃层式住宅？
答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
4、问：什么是居住面积？ 答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
5、问：什么是二手房？
答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为\"一手\"，第二次交易则为\"二手\"。 北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
6、问：什么是房地产产权？ 答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。
7、问：什么是按揭？
答：按揭是英文\"mortgage\"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
8、问：什么是住房公积金？ 答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）\"个人存储，单位资助\"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按\"统一管理\"的原则管理住房公积金。（3）按\"专项使用\"的原则运用住房公积金。
9、问：什么是印花税？
答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。
10、问：什么是契税？ 答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。
11、问：什么是个人住房抵押贷款？
答：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
12、问：廉租住房
答：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
13、问：经济适用住房
答：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
14、问：公用设施用房
答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
15、问：商业用房
答：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
16、问：期 房
答：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
17、问：钢结构
答：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
18、问：钢筋混凝土结构
答：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
19、问：低层住宅
答：指一层至三层的住宅。 20、问：多层住宅
答：指四层至六层的住宅。
21、问：小高层住宅
答：指七层至十二层的住宅。
22、问：高层住宅
答：指8层及27层以下的住宅。
23、问：(住宅)房屋使用面积
答：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
24、问：房屋预测面积
答：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
25、问：房屋实测面积
答：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
26、问：商品房的销售面积
答：商品房按\"套\"或\"单元\"出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
27、问：共有建筑面积
答：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
28、问：楼
花
答：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖\"楼花\"为预售房屋，买\"楼花\"为预购房屋。
29、问：期
房
答：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 30、问：现
房
答：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
31、问：商品房的起价
答：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
32、问：商品房的均价
答：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
33、问：TOWNHOUSE
答：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
34、问：商住住宅
答：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
35、问：会
所
答：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
36、问：外飘窗
答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
37、问：中空玻璃
答：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称\"中空玻璃\"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
38、问：基
价
答：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
39、问：七通一平
答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 40、问：三通一平
答：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。
41、问：五 证
答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称\"五证\"。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
42、问：拆 迁
答：把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。
43、问：房屋拆迁补偿 答：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
44、问：商品房维修基金
答：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
45、问：住宅共用部位共用设施设备维修基金
答：(简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。
46、问：层
高
答：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
47、问：室内净高
答：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫\"净高\"。
48、问：住宅开间
答：住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
49、问：住宅进深
答：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
50、问：露
台
答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
51、问：阳
台
答：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
52、问：封闭阳台
答：原设计及竣工后均为封闭的。
53、问：非封闭阳台
答：原设计或竣工后不封闭的阳台。
54、问：建筑容积率(建筑面积毛密度)
答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
55、问：建筑密度
答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。
56、问：绿化率
答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
57、问：面积误差比
答：面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约定面积
58、问：公用建筑面积分摊系数
答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数
59、问：道路红线
答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 60、问：智能化大厦
答：又称\"智能型大厦\"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。 6
1、问：物业管理
答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。
62、问：物业管理服务费
答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。 6
3、问：房屋的建筑面积
答：建筑面积也称\"建筑展开面积\"，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 6
4、问：土地使用年期
答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 6
5、问：中水处理
答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。 6
6、问：什么是\"内部认购\"
答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种\"内部认购\"的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照\"开盘价\"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的\"低开高走\"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的\"最低时段价\"，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的\"便宜\"。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。
67、问：酒店式公寓
答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的\"临时住家\"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 6
8、问：SOHO之后又推LOFT 答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了LOFT。LOFT超高层办公空间位于SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。 6
9、问：LOFT是什么？
答：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
推荐第6篇：工作总结房地产行业
工作总结
进入XX工作已经快XX，非常感谢公司领导对我的信任，给予了我体现自我、提高自我的机会。在公司领导和广大同事的支持和帮助下，通过坚持不断的学习行业理论知识、提炼以往工作经验、提高综合业务素质，对本年度上半年各项目管理过程中的经验与体会进行总结。
规划设计必须以人为本，以使用者的舒适便捷为本。
这应该是最高原则。项目建成是供业主使用的，许多规划设计在简单仓促完成的同时，给使用者留下的是长期的隐患。如XX项目中独栋办公过于注重外观，导致实际住宅功能并不十分合理，虽然是毛坯交房，可以掩盖很多设计上的缺陷，可当住户随后二次精装后必然产生各种问题。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从美学效果出发做设计。
设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位只是普通的多层办公楼，控制成本，价位适中，不作为地标性建筑，但设计院设计了干挂石材，整面的玻璃幕墙，这就是设计师背离项目定位的情形。
规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。
现在物业管理已经成为项目成败的一个重要方面，以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个水系为中心，周围一圈是独栋别墅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏水系。他没有考虑到：这个水系不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，其他业去水边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达水边，个人隐私无法得到有效保护。为此最终的水系只能封闭管理，归临水的几栋独自使用。即使临水住宅的售价可以提高，恐怕也无法平衡整个水系的投入。
在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。
一共不到一百栋的独栋办公，却有17种之多的户型，再加上每户的前后庭院都不一样，导致后期销售人员不仅无法对客户经行详细介绍，还加大了购房人的犹豫心态。
开发商与建筑师的关系
开发商面对的是使用者市场，开发商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者的需求。开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。 总之，限时间、赶进度的设计难出精品；开发商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；开发商对建筑高度干预太多，难出精品。
选好建筑师的技巧
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使开发商的良苦策划难以实现。开发商以赢利为目的，设计水
平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）
策划师与建筑师
成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说，了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解使用者心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋远离市场需求。策划好的楼盘，不但能卖出去，而且住进去后还要三年、五年、十年不过时还能升值，这才是真正的策划。 策划师把市场调查结果、分析的结果、决策的结果告诉开发商，并与开发商共同研究。一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
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工作总结
2017年3月，28岁的我，来到了亿房房地产，成为了一名置业顾问，这是我第一次进入这个所谓风口浪尖的行业，虽然刚刚工作半个多月，但我相信，未来的某一天，我会在这个行业乘风破浪！
短短十几天的工作，不断的吸收，学到了很多，从第一天的熟悉周边小区，扫楼，认楼盘，到最近的沟通客户，介绍楼盘，一天一天的学习，一天一天的成长，虽然没有任何业绩，但我已经快速的进入了状态，而且，从中我也发现一些经验和我的一些不足之处，现在也想跟大家分享一下，首先，我觉得，售房和业务员自身素质有很大关系，业务员专业的态度，尽力的沟通，正确的引导，能够很快的帮助客户明确自己的想法，顺利完成订单，反之，会让客户犹豫不决，瞻前顾后，甚至不再考虑你的房源。所以，做为业务员要不断提高自身素质能力，不断学习成长，才能在业内游刃有余。
其次，国家对于行业的调控政策，直接影响了市场的态度，我们应该密切的关注各项国家政策，不同政策下应该采用不同的销售策略，不论市场如何变化，都能找到突破点，完成既定业绩。
然后，我想对自己制定一点小目标，第一，加强学习，提高专业技能，这是做好业绩的基本能力。第二，态度诚恳，服务热情，与客户建立良好的关系，一旦客户信任你了，成功率会大大提高。第三，耐心，每个客户买房前都会看无数套房源，所以我们也要坚持下去，不到最后一刻绝不放弃。
下月起，我将再次以饱满的工作热情投入到业务中去，积极对待自己的工作，努力完成公司下达的任务。期待着属于我的第一单业绩，加油！
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房地产法律法规索引
一、综合
中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5)(2009.8.27 修正） 中华人民共和国物权法(2007.3.16) 中国人民解放军房地产管理条例(2000.6.26) 住房公积金管理条例（1999.4.3)(2002.3.24修订） 住房公积金服务指引（试行）（2011.1.19) 城市危险房屋管理规定（1989.11.21 )(2004.7.20修正) 最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(2004.2.10) 最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（2009.7.9)
二、房地产宏观调控政策
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994.7.18) 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998.7.3) 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12) 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 (2005.3.26) 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005.5.9) 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006.5.24) 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(2008.12.20) 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010.1.7) 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（2010.4.17) 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011.1.26) 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（2013.2.26) 最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审査各类虚假诉讼的紧急通知（2013.6.28)
三、建筑规划
中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28) 建设用地容积率管理办法(2012.2.17) 建设项目选址规划管理办法（1991.8.23) 建设部关于《建设项目选址规划管理办法》有关问题的复函（1992.8.17) 建设部关于加强区域重大建设项目选址工作严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见（2006.4.12) 建设部关于印发新版城乡规划许可证书样本的通知（2007.12.20)
四、拆迁征地
1.拆迁与补偿
国有土地上房屋征收与补偿条例(2011.1.21) 国有土地上房屋征收评估办法(2011.6.3) 中华人民共和国行政强制法 (2011.6.30) 中华人民共和国民事诉讼法（1991.4.9) (2012.8.31修正）
最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012.3.26) 最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补 偿决定案件若干问题的规定》的通知（2012.4.5) 最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996.7.24) 最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复(2005.8.1) 2.征地与补偿
大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2006.7.7) (2013.7.18 修订） 征地管理费暂行办法（1992.11.24) 征收土地公告办法（2001.10.22) (2010.11.30修正） 农用地转用和土地征收审批事项督察办法(2008.10.8) 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004.10.21) 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（2006.12.17) 国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(2010.2.15) 国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知(2011.5.18) 国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见 (1999.9.17) 国土资源部关于加强征地管理工作的通知（1999.12.24)(2010.12.3修正)
国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知（2001.11.16)(2010.12.3修正) 国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知（2002.7.12) (2010.12.3修正） 国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见(2004.11.2) 国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见（2004.11.3) 国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（2005.7.23) (2010.12.3修正）
国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知（2006.6.21) 劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知(2007.4.28) 劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知（2007.8.17) 国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（2010.6.26) 国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（2013.5.13) 最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16) 最尚人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复（2005.10.12)
五、建设用地
1.综合
中华人民共和国土地管理法（1986.6.25)(2004.8.28 修正） 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27)(2011.1.8 修订) 国土资源部关于贯彻执行《屮华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999.9.17) 国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004.10.21 ) 国务院关于加强土地调控有关问题的通知(2006.8.31) 国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.9.24) (2010.12.3修正）
国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（2010.3.8) 国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（2010.9.21) 国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果 的紧急通知（2012.7.19) 2.建设用地审查报批
建设项目用地预审管理办法(2001.7.25)(2008.11.29修正） 建设用地审查报批管理办法（1999.3.2)(2010.11.30修正）
国土资源部关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知(2002.8.1)(2010.12.3修正）
国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知(2003.9.4) 报国务院批准的建设用地审查办法（1999.10.28)(2010.12.3修正) 国土资源部关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知(2000.7.17) (2010.12.3修正）
国土资源部办公厅关于进一步简化报国务院批准的建设用地审批工作程序有关问题的通知 (2001.5.30)(2010.12.3修正）
国土资源部办公厅关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知（2006.9.18) 国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知(2006.12.31) 国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知（2009.1.24) 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知（2010.1.14) 国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录(2012年本）》和《禁 止用地项目目录(2012年本）》的通知（2012.5.23) 3.土地使用权出让转让
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19) 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法(1992.12.4)(2011.1.26修正） 城市国有土地使用权价格管理暂行办法（1995.12.1) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005.6.18) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2002.5.9)(2007.9.28修订） 协议出让国有土地使用权规定(2003.6.11） 划拨土地使用权管理暂行办法（1992.3.8) 划拨用地目录(2001.10.22) 规范国有土地租赁若干意见（1999.7.27) 闲置土地处置办法（1999.4.28)(2012.6.1修订)
六、建设工程
1.综合
中华人民共和国建筑法（1997.11.1) (2011.4.22修正） 中华人民共和国合同法（1999.3.15) 建设工程安全生产管理条例(2003.11.24) 工程建设项目报建管理办法（1994.8.13) 工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定(1995.7.29) 实施工程建设强制性标准监督规定（2000.8.25) 关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行）（2004.8.6) 建设工程项目管理试行办法(2004.11.16) 建设工程价款结算暂行办法(2004.10.20) 住房和城乡建设部关于进一步加强建筑市场监管工作的意见（2011.6.24) 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002.6.20) 最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函 复（2004.12.8) 2.企业资质与管理
工程造价咨询企业管理办法(2006.3.22) 建设工程勘察设计资质管理规定(2007.6.26) 建筑业企业资质管理规定(2007.6.26) 工程监理企业资质管理规定（2007.6.26) 公安部、建设部关于消防设施工程专业承包企业资质管理工作若干问题的通知（2001.8.16) 建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见（2003.2.13) 3.工程招标投标
中华人民共和国招标投标法（1999.8.30) 中华人民共和国招标投标法实施条例（2011.12.20) 工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000.5.1) 建筑工程设计招标投标管理办法（2000.10.18) 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001.6.1) 建筑工程方案设计招标投标管理办法(2008.3.21) 关于禁止串通招标投标行为的暂行规定（1998.1.16) 工程建设项目自行招标试行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订) 工程建设项目申报材料增加招标内容和核准招标事项暂行规定(2001.6.18)(2013.3.11修订）
招标公告发布暂行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订） 评标委员会和评标方法暂行规定（2001.7.5)(2013.3.11修订) 工程建设项目施工招标投标办法（2003.3.8)(2013.3.11修订） 工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.6.12) (2013.3.11修订） 工程建设项目货物招标投标办法（2005.1.18)(2013.3.11 修订） 工程建设项目招标投标活动投诉处理办法(2004.7.6)(2013.3.11修订） 电子招标投标办法(2013.2.4) 4.工程发承包与施工
建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定(1999.1.5) 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5) 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法（2004.2.3) 建设部、国家工商行政管理局关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包工程的通知（1996.4.22) 建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知(2006.1.4) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004.10.25) 建筑工程施工许可管理办法（1999.10.15)(2001.7.4修正） 建筑施工企业安全生产许可证管理规定(2004.7.5) 建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见（2004.8.27) 5.工程勘察设计
建设工程勘察设计管理条例（2000.9.25) 建设部办公厅关于对《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条理解适用问题的批复(2003.10.8) 建设工程勘察设计合同管理办法(2000.3.1) 工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7) 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法(2013.4.27) 建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4)(2007.11.22修正） 6.工程监理
工程建设监理规定（1995.12.15) 建设工程监理范围和规模标准规定（2001.1.17) 建设工程监理与相关服务收费管理规定（2007.3.30) 建设部办公厅关于监理单位审核工程预算资格和建设工程项目承包发包有关问题的复函(2003.1.9) 建设部关于建设行政主管部门对工程监理企业履行质量责任加强监督的若干意见(2003.8.15) 7.工程竣工验收
房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定 (2013.12.2) 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2000.4.4) (2009.10.19 修正） 城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993.11.13) 建筑工程施工质量验收统一标准(2001.7.20) 建设项目竣工环境保护验收管理办法（2001.12.27) 建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知（2002.8.12) 住房和城乡建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（2009.12.22) 8.工程质量监管
建设工程质量管理条例（2000.1.30) 建设部关于运用《建设工程质量管理条例》第六十七条、第三十一条的复函（2002.4.24) 建设部关于适用《建设工程质量管理条例》第58条有关问题的复函（2006.1.20) 建设工程质量投诉处理暂行规定（1997.4.2) 房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定（2000.9.26) 房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.30) 建设工程质量保证金管理暂行办法（2005.1.12) 建设工程质量检测管理办法(2005.9.28) 房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定(2010.8.1) 建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见(2004.1.30) 住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知（2010.5.4) 住房和城乡建设部关于做好房屋建筑和市政基础设施工程质量事故报告和调查处理工作的通知（2010.7.20)
七、房地产交易
1.房屋买卖
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003.4.28) 商品房销售管理办法(2001.4.4) 城市商品房预售管理办法（1994.11.15)(2004.7.20修正） 城市房地产转让管理规定（1995.8.7)(2001.8.15 修正）
住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 (2010.4.13) 住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（2010.11.4) 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999.4.22) 关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（1999.7.27) 房地产广告发布暂行规定（1996.12.30)(1998.12.3修正）
国家工商行政管理局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（1998.9.1) 商品住宅性能认定管理办法(试行）（1999.4.29) 2.权属登记
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010.11.5) 房屋登记办法（2008.2.15) 城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29) 房屋权属登记信息查询暂行办法(2006.10.8) 房屋登记簿管理试行办法(2008.5.6) 国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知（2008.4.15) 房产测绘管理办法(2000.12.28) 建筑工程建筑面积计算规范(2005.4.15) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行）（1995.9.8) 建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002.3.27) 建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复
函(2005.5.27) 3.房屋贷款 贷款通则（1996.6.28) 城市房地产抵押管理办法（1997.5.9)(2001.8.15修正） 住房置业担保管理试行办法（2000.5.11） 个人贷款管理暂行办法(2010.2.12) 住房和城乡建设部等关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知(2010.5.26) 住房和城乡建设部等关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（2010.11.2) 中央国家机关住房资金管理中心关于执行住房公积金个人贷款差别化政策有关问题的通知 (2013.4.8) 4.房地产经纪服务
城市房地产市场评估管理暂行办法（1992.9.7) 房地产估价机构管理办法(2005.10.12) 房地产经纪管理办法(2011.1.20) 建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知(2006.12.29) 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交 易秩序的通知（2011.5.11) 住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知（2013.10.24) 5.房屋租赁
商品房屋租赁管理办法(2010.12.1) 建设部等关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（2004.12.30) 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.7.30) 6.保障性住房
国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见（2007.8.7) 经济适用住房管理办法(2007.11.19) 经济适用住房价格管理办法(2002.11.17) 经济适用住房开发贷款管理办法(2008.1.18) 住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（2010.4.22) 廉租住房保障办法(2007.11.8) 城镇廉租住房租金管理办法(2005.3.14) 城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法（2005.7.7) 廉租住房建设贷款管理办法(2008.12.3) 住房和城乡建设部、民政部、财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知（2010.4.23) 公共租赁住房管理办法(2012.5.28) 住房和城乡建设部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见（2010.6.8) 国务院机关事务管理局等关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知（2012.1.20) 住房和城乡建设部等关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（2013.12.2)
八、物业管理
1.综合
物业管理条例(2003.6.8)(2007.8.26 修订) 建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003.10.17) 业主大会和业主委员会指导规则（2009.12.1) 2.建筑物区分所有权
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.14) 住宅专项维修资金管理办法(2007.12.4) 住宅室内装饰装修管理办法（2002.3.5)(2011.1.26修正） 3.前期物业管理
前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26) 物业承接查验办法(2010.10.14) 4.物业服务
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.15) 物业服务收费管理办法(2003.11.13) 物业服务收费明码标价规定(2004.7.19) 物业服务定价成本监审办法（试行）(2007.9.19) 物业服务企业资质管理办法(2004.3.17)(2007.11.26修正） 保安服务管理条例(2009.10.13)
九、房地产税费
房地产开发经营业务企业所得税处理办法(2009.3.6) 国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（2005.5.27) 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(2003.7.15) 财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(2005.3.22) 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005.10.20) 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(2006.7.18)
财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(2006.12.25) 国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（2007.3.21) 国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(2007.7.16) 财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（2008.3.3) 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（2008.4.7) 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复(2008.6.15) 财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（2008.10.22) 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2008.12.18) 财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知(2009.5.25) 国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(2009.11.18) 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2009.11.22) 财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.9) 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(2010.5.12) 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(2010.5.19) 财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（2010.9.27) 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政 策的通知（2010.9.29) 财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（2011.1.27) 财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知（2011.8.31)
十、相关规定
1.防震抗灾
中华人民共和国防震减灾法（1997.12.29)(2008.12.27修订) 建设工程抗震设防要求管理规定(2002.1.28) 超限高层建筑工程抗震设防管理规定(2002.7.25) 房屋建筑工程抗震设防管理规定(2006.1.27) 市政公用设施抗灾设防管理规定(2008.10.7) 2.消防
中华人民共和国消防法（1998.4.29)(2008.10.28 修订) 高层居民住宅楼防火管理规则（1992.10.12) 建设工程消防监督管理规定(2009.4.30)(2012.7.17修订） 3.环保
中华人民共和国环境保护法（1989.12.26) 中华人民共和国环境影响评价法 (2002.10.28) 建设项目环境保护管理条例（1998.11.29) 规划环境影响评价条例(2009.8.17) 国家环境保护总局关于公众意见可否作为否决建设项目的理由其法律适用问题的复函（2003.3.31) 环境保护部关于拆迁活动是否纳人建设项目环境影响评价管理问题的复函（2010.8.13) 4.节能
中华人民共和国节约能源法（1997.11.1)(2007.10.28 修订） 中华人民共和国循环经济促进法 (2008.8.29) 公共机构节能条例（2008.8.1) 民用建筑节能条例（2008.8.1) 民用建筑工程节能质量监督管理办法(2006.7.31) 5.文物保护
中华人民共和国文物保护法 (1982.11.19)(2013.6.29 修正） 中华人民共和国文物保护法实施条例 (2003.5.18) 历史文化名城名镇名村保护条例(2008.4.22) 6.其他
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996.1.5）
国家广播电影电视总局、建设部关于加强住宅小区接收转播卫星电视节目管理的通知（2001.12.19) 信息产业部、建设部关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知 (2007.1.15)
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二、行业分析
一 房地产开发投资完成情况
2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长15.5%)，增速比1-2月份回落2.5%。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6%，占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4%；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9%；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4%。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1%；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3%；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5%。
二、商品房销售和待售情况
1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。
1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点 ；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。
3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8%。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。
四、房地产开发景气指数
3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.40，比上月回落0.51点。
附注 1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。
房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。
2.统计范围
全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式
按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明
全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
5.增长速度计算
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
（三）房地产市场走势的影响因素
1、经济增长存在下行压力
2010年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2014年第一季度的GDP为7.4，比前几个季度低的GDP低，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。
2、房地产调控压力有所减轻
在2014年的政府工作报告中,提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”
房产税将稳步推进
我国不动产登记进入倒计时。国土资源部21日在其官网上发文表示，将在2016年全面实施不动产统一登记制度，为全面开征房地产税提供条件。有观点认为实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，虽然这些都不是不动产统一登记的直接目的，但客观上多少有些关系。
总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。
3、房地产税的影响
世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收,但在金融危机之前,多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见,有了物业税或同类税收,即使短时期内房价下跌,最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。另外，中国的房地产业是卖方市场，政府所加的税最后可能大部分都要由消费者承担，房价上涨压力增大。
4、房贷利率上涨预期大
2014房贷利率上涨预期较大，2014房贷利率上涨预期较大 日前部分网友称合肥首套房贷利率较基准利率上浮了5%，而1月初的时候还是基准利率 。房贷利率的增长将抑制购房需求，减轻房价上涨压力。
5、市场供应量减少
房地产新屋开工面积同比下降25.2%，房地产市场的风险加大。其中，住宅新开工面积下降27.2%。此外，房屋竣工面积也在下降4.9%。这将导致2014年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。
（四）公司的概况极其行业地位
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。
万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。
公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。
万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。
自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。
万科始终关注在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。
推荐第10篇：投身房地产行业
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【房地产行业基本特点】
（一）基础性。房地产业是国民经济的基础产业。
（二）先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。
（三）超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。
（四）协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求——有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的 总体水平而过于超前。
（五）敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表——经济上升，房地产业兴旺；经济下降，房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。
（六）风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。 ※ 基础性、先导性，说明了房地产业在国民经济中的重要地位以及行业发展的必然趋势； ※ 超前性、协调性，提醒我们要切实地把握房地产业发展的速度和力度，既要有超前意识又要有讲求协调；
※ 敏感性、风险性，提醒房地产企业家在经营活动中一定要审时度势，科学决策。
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【就业趋势】
2007 年是2006年房地产调控的执行年，中央政府将会继续从土地、货币、信贷、税收等层面调控房地产业，其中最为严厉的是收紧“地根”和“银根”，开发商融资和拿地成本都将增大，不过这也是战略投资分析和融资人才施展才华的机会了。
房地产开发企业集中度加强，小企业受到开发资金影响，利润率降低。面对剧烈竞争，企业势必要选择多种方式提高自身竞争力，在规划设计、市场调研和营销策划上更用心思，对这两方面的人力物力财力投入将加强。
商业地产开发模式由“开发——出售——分散经营”向“长期持有、租售经营”转型。据有关数据显示，去年上海甲级写字楼空置率只有3.8%，平均租金创下7年新高，达到1.02美元/平方米/天。加快对写字楼和工业地产的扩张速度，这也是商业地产经营人才机会所在。
【人才需求】 整合资源型、复合型受欢迎
房产界正向理性化、成熟化、多元化发展，企业更需要知识结构与实践经验同样丰富的复合型人才。市场正面临整合，房地产经营模式正在转变，向长期持有型发展，发展空间更大。在这样的情势下，物业管理和资产经营型人才需求加大。年轻人更应该选择那些具有业界口 碑和品牌效应的企业，而且最好从基层做起，了解开发整个过程，熟悉产业各个环节，比如
做工程的也要到销售第一线，了解消费者需求，这样设计房型更符合生活要求。
国内开发企业大多是从住宅物业起家，缺乏商业地产开发和管理经验。随着商业地产的异军突起，有着运营眼光、精通投资规划，营造商业、酒店、住宅、写字楼氛围的商圈策划人才目前在国内急缺。
另外，海外基金公司缺乏对内地市场的了解，主要借助戴德梁行、仲量联行等国际房地产顾问公司考察地产项目。中小型房地产企业如果要在国际资本市场融资，除开与五大行建立良好互动关系，还需建设房地产战略投资专业化人才团队，熟悉海外文化理念和操作模式。
目前行业内两类人才需求大，一个是前端城市规划、景观设计、投资分析、招商、定价人才，一个是后端物业管理、商业管理和置业顾问，中间制造人员如配套工程师、土木工程师、给排水工程师不缺，缺的是质量和现代化施工管理方面的人才。
【薪酬状况】 行业薪酬增幅放缓
市场的萎缩、成本的增大，必然导致利润的减少，从业者的“薪情”多少有些阴霾。从太和顾问近三年来收集到的薪酬数据看，房地产开发行业的薪酬增长幅度去年平均增长9.4%下降到了今年的8.9%。上海市场虽然比北京、广州、深圳要高，但已没有优势可言。
虽说如此，仍可预测2007 年的房地产薪酬仍会保持一个8%左右的增长幅度，但是现有薪酬构架将会有较大变动，在管理上更加细化和规范。
从2006年全国房地产、金融、高科技、快速消费品和医药行业的年度现金收入总额对比来看，在一般员工层级，房产行业薪酬水平处于优势地位，到了主管级别，收入水平基本与高科技行业持平，略领先于快速消费品行业；到了经理层和总监层，明显低于金融和高科技行业薪酬水平，到了决策层，差距拉得更大。以员工持股为例，新兴的高科技公司多施行这种激励方式，而在房产业，只有企业高管才持股。
房地产高薪也不体现在整体上，销售、设计、策划和项目经理岗位占据了地产高收入人群的主体。这些部门的基层员工和中层管理者流动性一般较大，市场期望值增高。
职 位 抢 先 看
【可供应届生锻炼的岗位】
★“浮沉”于销售，成长时间至少2年
虽然大公司不少岗位都欢迎应届生，但前提是必须经过长期培训轮岗制度。几乎所有企业都会先派遣应届生流转不同部门，甚至不同的分公司，更有甚者如“五大行”会跨地域、跨国界进行周转学习，最后根据个人兴趣爱好以及实际工作中地表现安排部门。一般来说，销售部和市场部都是应届生最先应该得到锻炼的地方，没有任何人能回避。
★ 市场工作，莫以善小而不为
A同学曾经有机会进入一家全国知名代理公司的市场部实习，他却以“分析数据枯燥乏味，不愿意做这么没意思的工作”为理由拒绝了。殊不知市场分析对于开发之关键作用，A同学的观点在HR看来是非常肤浅，机会溜走，令人扼腕。
需 求 人 才 像
应届新人在应聘房地产业时，应该注意哪些事项呢？潜力新人为您送上以下几点建议，供您参考。
【企业对应届生接纳度】★★★☆☆
系统地培养应届生已经其实早已不是业内某家企业的专属特色了。而是推动整个行业发展的原动力。在在易居中国，任何部门和岗位都欢迎应届生。万科十年如一日的“新动力”计划，中海集团大张旗鼓的海之子计划，易居中国的近乎严酷的“金种子”挖掘计划，策源机构的“水木计划”，高力国际特色的“高力国际大学”等等，几乎每个知名企业都为应届生打开了通往房地产行业的大门。
【应届生如何关注房产行业招聘信息】
规模较大、知名度较高的房地产企业才会有系统的应届生招聘计划，小公司更希望招募能立即上手工作的经验人士，应届生不是主要目标。
【简历看什么】→ 相关背景得天独厚
简历切勿写得千篇1律，针对你想要的岗位或者公司可提供的岗位写一份“特别”的简历，将你的背景、专业、经验对应应聘职位的契合处交代明白，反而能够突出自己。
◆ 优先专业：1.建筑、土木工程类 2.房地产经营管理专业
3.营销类专业
◆ 实习经验：是否有相关房地产行业、企业的工作经验。
◆ 关键点:：机会靠积累，莫要“书到用时方恨少”
专业或许是你不可控制的因素，但是你的行业兴趣，知晓程度，关心程度，是否把握楼市动态，是否通晓宏观调控政策都是靠平日积累，有目标地选择实习单位也有主动权。准备趁早，莫一味埋怨企业定下的“规矩”。
【面试看什么】→ 通用素质来通关
“大学生还是社会新鲜人，我很关注他们的精神面貌，几分锐气＋才气，咄咄一些倒显得可爱了。”不少房产企业HR很看重新人的朝气，有些还会进行个人心理测试初步评估。毕业生的价值观和求职观是企业最想知晓的。
如今企业司空见惯了简历上的“浓墨重彩”，最想了解的是应试者对突发情况的反应，技能知识即学即考，或者“当脸上的痘痘在荧幕上被放大几百倍、有几十号人盯着你每一个细微表情，你还能坦然自若地滔滔不绝，这才显真水平。”这是以严苛著称的易居中国选拔“金种子”人才的第一关。
◆ 关键点：本色表现
房地产知识、技能可以通过培训得到，面试中企业关心的是你最本质的、不可复制、不可培养的东西，比如许多企业提倡通过陌生、紧张的环境下向应试者提出尖锐问题来考察其心理承受能力。
【摆脱职场新人的青涩】
◆ 忘记自己过去是什么，就当做这个行业的小学生。一位房地产企业的HR说真正入职以后，学历在经历面前不值一提，用“掏空”的心态去学习自然能装得多。
◆ 当下的应届生大多都是80后，如果常常强调“自我”，只会让人觉得你幼稚。你必须记住沟通、团队和共赢才能帮你快速融入社会。
◆ 应届生初入职能否跟上节奏，能否按时完成任务，并以何种程度完成，以自助学习能力
高低论成败。
名 企 备 忘 录
【2006-2007年房地产开发商五强】
1.万科企业股份有限公司
2.中国海外发展有限公司
3.合生创展集团有限公司
4.北京首都开发控股(集团)有限公司
5.保利房地产(集团)股份有限公司
【2006-2007年房地产代理商五强】
6.金丰易居上海房屋销售有限公司
7.世联地产顾问（中国）有限公司
8.广州合富辉煌房地产顾问有限公司
9.上海天地行房地产营销有限公司
10.上海新联康投资顾问有限公司
培 训 充 电 站
【房地产经纪人】
◆热门指数：★★★★☆
◆职业描述：要买房、租房，往往需要找个中介，而这个中介就是这里所说的房地产经纪人了。房地产经纪人的具体定义就是在房屋和土地的买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人。
◆就业前景：目前，房地产业繁荣，二级市场也很火爆，这就特别需要专业的房地产经纪人。因此，房地产经纪人的就业前景是比较光明的。
◆考证链接：房地产经纪人是人事部和建设部共同组织的一项重要执业资格考试，费用分科收取，每人每科暂定为75元左右(不包括培训费用)。该考试共有房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识等四门课程。
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第11篇：房地产行业福利
二、员工福利
1、住宿待遇:公司将视发展的情况拟建\"xx苑\",为有贡献及忠诚于企业的员工解决福利按揭购房。
2、膳食待遇:公司(来自:www.pmedu.net)员工按实际出勤日补助午餐费,每天伍元人民币,月终计薪时一并发放,领取出差补贴的扣除午餐补助。
3、年薪假:凡在本公司工作满一年(由结束试用期转正之日计起)的员工,均可享有年薪假七天,以后每年递增一天,如享受探亲假不再享受年薪假。年薪假在春节期间一次休完,不作调休。
4、公假:凡属下列情况之一者为公假。(1)因公负伤不能工作者。
(2)经领导批准参加会议、社会活动者、出差者。
(3)经公司领导批准参加的各种学习,如函授、电大、培训等。 (4)国家法定节日。
5、婚假
员工在公司工作满一年后结婚,且符合国家有关规定的,给予全薪婚假三天;属晚婚者,另加晚婚假七天。
6、丧假
(1)员工直系亲属(祖父母、父母、配偶、子女及姐妹、兄弟、岳父母)之故可给有薪丧假三天。 (2)员工到外地办理丧事,可根据路途远近核给路程假,但路费自理,超出期限按事假处理。
7、探亲假
(1)公司员工在春节期间均享受7天探亲假期。凡已满试用期之员工,春节返乡探亲,车费报销50%,短途车车费一律不报销。乘车标准如下: 职务级别 乘车标准 高管级 乘坐飞机 部门 火车硬卧 主管级 火车硬卧
员工
一、二级 火车硬座
(2)探亲假春节期间一次性休完,不作零星调休之用。
8、事假
员工应尽量避免事假,如因特殊情况需经公司核准,酌情批给,但必须在不影响工作的前提下,事先作书面申请(填写请假单),事假一律无薪,并不得全勤奖。
(1)事假三日之内(含三(来自:www.pmedu.net)天)需经部门负责人同意,送人事行政部核准后方可休假,如遇急事电话通知部门经理,人事行政部人事主任备案,事后补假单。
(2)事假三日(不含三天)至五日(含五天)须报所管部门的副总经理批准并送人事行政部经理核准。
(3)事假五日(不含五天)至七日(含七天)须报总经理批准,并送人事行政部经理核准。 (4)部门经理(含副经理)事假须经主管副总经理批准。 (5)事假超过七天,按自动离职处理。
9、病假
(1)提出病假须出示市级医院诊断证明及医疗费用单。
(2)病假三天内(含三天)发给基本工资的80%,病假三天至七天(含七天)发给基本工资的50%计发,七天以上不计发工资。
(3)病假三日(含三天)之内由部门经理批准和人事主任核准,三日以上需经主管部门的副总经理批准,经人事行政部经理核准,而病假八天以上至十五天(含十五天)须经总经理特批,无工资计发。 (4)病假超出三十天按自动离职处理。
10、产假
符合计划生育政策并在公司工作满一年(从试用期满之日算起)的女员工,凭市级医院证明可享受下列假期待遇: (1)小产 小产类别 休假天数 备 注
不满三个月 15天
工资按照基本工资标准核发，不享有其它福利待遇。 三个月至七个月 25天
七个月以上 90天
(2)正常生产 本公司工龄 产假天数 工 资 备 注 正假 晚育 一年 90天 +15天 50%
1、上述产假需符合：①来公司工作一年以上；②属独生子女。
2、工资按照基本工资标准核发，不享有其它福利待遇。二年 90天 +20天 60% 三年 90天 +40天 80% 四年以上 90天 +60天 100%
11、公伤或死亡
员工在工作中意外受伤,需立即通知部门经理及人事行政部,凡因工伤或死亡者,部门经理应及时向人事行政部呈交事故报告,按《广州市公伤保险规定》办理。
12、医疗保险、养老保险及失业保险 公司依照国家有关规定支付上列保险金给员工,并在每月发薪时支付给员工自行购买,如员工需要公司为其办理,则从其工资中扣缴。
13、贺金及生日
员工结婚且符合国家有关规定的,可分别获得公司发给的人民币100元及50元的贺金;员工生日可获赠公司领导签字的生日贺卡及参加每月公司举办的生日或晚会或贺金50元。
14、娱乐活动
在不影响日常工作的情况下,公司将举办各种各样有益身心健康的文化娱乐活动,如联欢会、月生日晚会、旅游等,选派代表参加体育比赛及其他社会活动,丰富员工的业余生活。
15、手机话费的报销(单位:人民币元/月) (1)报销原则:经公司批准的人员,按以下规定限额内实报实销手机话费。 (2)报销标准如下: 级别 职务 报销标准 备注 高管层 总经理 实报实销元 具 体 名 单 另 附
副总经理 500元 部门层 部门经理 250元 主管层
总经理秘书、工程师、公关秘书、车队队长 200元 员工层 司机 150元
2、此单一式两份,一份由人事行政部存档。
三、关于对新入职员工明确每月薪酬结构的规定
为了新入职员工明确本人月薪酬结构,符合《劳动法》的有关条例特拟订本办法。 凡新入职员工,在接受入职培训时人事行政部应向新入职员工明确其月薪酬结构。 出示以下单据,新入职员工签字生效。 先生/女士: 您任职xxx房地产开发有限公司期间,在完成正常的工作任务的前提下,试用期工资为 等 级,每月薪酬为 元人民币;试用期满工资为 等 级,每月薪酬为 元人民币。您所领取的薪酬中包括:基本工资、浮动工资、岗位津贴、交通津贴、住房公积金、技术补贴、医疗补贴、工龄补贴、全勤奖金、养老保险、失业保险和工伤保险(详见下表)。 公司在此特别提请您必须遵守下列规定: 公司将视发展的情况建造“xx园”生活区,如获福利按揭住房,您将被取消住房公积金。
您应按政府有关规定办理养老保险、失业保险和工伤保险,否则,公司会从您的薪酬中减除该三项保险金为您办理。
公司有权视发展及经济效益的情况增加或调整您的薪酬,薪酬如有变动,届时公司人事行政部会通知您。
对本规定无异议,请签名后交回人事行政部备档。 入职人: 年 月 日
四、浮动工资执行办法 前言
浮动工资是公司为增加员工的经济收入和充分调动员工工作积极性而设立 的工资制度。在公司运作状况良好,经济效益显着时将增加浮动工资的额度,相反,公司根据运作状况调整或取消浮动工资。希望全体员工(来自:www.pmedu.net)同心同德,勤策勤力为公司创造良好的经济效益。
1、目的:为了激励员工工作积极性,创造良好的工作业绩,特拟定本管理办法。
2、浮动工资的等级: 公司根据员工的职位和与职位相对应的工作职责,设定了九等(A、B、C、
D、E、F、G、H、I)27级浮动工资。(详见xxx房地产开发有限公司员工月工资架构标准表)。
3、浮动工资的评定: (原则上由主管上司对所属员工每月的工作态度、工作业绩、工作表现进行评定) (1)总经理评定:副总经理副总经理评定:各部门经理、总工程师 (2)各部门经理评定属下员工
4、浮动工资评定的工作流程: 每月1日~3日主管上司对属下评分填表-->每月4日~6日人事行政部经理复核-->每月7日~8日副总经理审核-->每月9日~10日总经理审批-->财务部制工资表
5、浮动工资计发的形式及标准: (1)形式:每月1日~3日主管上司根据员工作计划、工作任务和工作总结、工作态度、工作表现进行评分。 (2)评定标准:共100分 项目 分值 评分要素 说明 考勤 20分
1、迟到、早退 5分
迟到、早退每分钟扣0.25分
2、病假 5分
病假每小时扣0.25分
3、事假 5分
事假每小时扣0.5分
4、其他 5分 每天扣1分 工作 业绩 60分
上下级沟通后所定工作计划、工作任务完成情况，每一项得分
如该员工6月份工作计划共20项工作任务，按期保质、保量完成18项，即每项分数3分，得分为54分 工作 表现 20分
以《员工手册》所定规章制度为标准。 违反一次扣2分
以上规定与其它规章制度的奖惩不矛盾,此部分只计算浮动工资,其它规章制度照执行。
6、月评定分会值与浮动工资%比一览表 绩效考评分值与浮动工资%比一览表 评定等级 评定等级注释 得 分
浮动工资%比 备 注 优秀
表现非常优秀 90~100分
浮动工资×110%
优良 表现优秀 80~89分
浮动工资×100%
良好
表现较好，达到工作要求 70~79分
浮动工资×90%
合格
符合工作要求 60~69分
浮动工资×80%
不合格
未能符合工作要求 59分以下
浮动工资×60%
如某员工连续工资被评定为不合格,其将被辞退。
7、浮动工资月报表 月份浮动工资报表
部门: 填表时间: 年 月 日 序号 姓名 职位 浮动工资 基准 项目得分 得分
实得浮动工资 工作业绩 考勤 工作表现
制表: 复核: 审核: 审批:
8、浮动工资计算方法: 浮动工资基准×季度考评%比×月度考评%比 = 每月实得浮动工资 (工资架构标准表) 如:某员工浮动工资基准为690元,6月30日季度考评得分为95分(浮动工资×90%),7月份~9月份的浮动工资基准为621元,该员工7月份考评得分为65分(浮动工资×80%),其7月份实得浮动工资为621×80% = 496.8元。 690×90%×80% = 496.8元
9、本办法自批准之日起执行。
第12篇：房地产行业名词解释
房地产基础知识
房地产基础知识
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、
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房地产基础知识
材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】 指一层至三层的住宅。
【多层住宅】 指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。
【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。
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房地产基础知识
属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。 【房屋用地面积】
（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地； （2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
（4）其他按规定不计入用地的面积。
【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地
【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。 【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬
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房地产基础知识
检验等用地。
【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。 【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。 【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。 【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。
【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地.
【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理
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房地产基础知识
【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数
【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率（％）= 自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积
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房地产基础知识
各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的\"居住区用地范围内各类绿地\"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结
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房地产基础知识
【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的\"领地\"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割,就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
【已购公房 】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为\"一手\"，第二次交易则为\"二手\"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产
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房地产基础知识
后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。\"烂尾\"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
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房地产基础知识
不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。\" 【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
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第13篇：房地产行业展望
2014年房地产行业展望
一、后调控时代，政策以完善房地产供应体系为主
2014年，房地产政策将现三个趋势：
1、层面出台的政策将很少，更多的是地方政府依据当地实际情况出台针对性政策；
2、无论是中央还是地方，出台的政策都不会强调房地产调控，而是强调完善房地产体系；
3、出台的政策，将以完善房地产市场秩序为主，比如，完善房地产税收制度、完善商品房预售制度、完善二手房交易制度等。
二、双轨制时代，政府与房企将共同成为房地产市场主体 具体表现为：
1、在棚户区改造及廉租房建设方面，由政府主导；
2、在公租房、自住型商品房的建设与供应方面，政府与房企协作；
3、在中高端商品房市场，由房企主导，政府承担服务及监管职能。
三、地产下半场，房地产分化将成主要特征并在相当长的时期存在
具体体现在：
1、产品分化，高端商品住宅日渐低迷，中、低端住宅逐步向好；
2、区域分化，
一、二线城市市场震荡下降，
三、四线城市市场稳中有降，县、镇级市场逐步向好；
3、战略分化，大型房企将加快工业化、产业化步伐，中小型房企将更多地选择与政府合作，进军商业地产的房企将选择跨产业的资源整合。
四、畸高状态下，商品住宅价格将步入下行通道
1、目前房价已然畸高，远远超出民众承受；
2、政府加大保障房及自住商品房供应将在很大程度上稀释商品房市场需求；
3、中央稳健的货币政策基调将令房地产市场资金吃紧；
4、美国QE退出将在很大程度上降低海外热钱进入房地产市场的可能；
5、中央提出大力发展现代农业、战略性新兴产业，加快发展各类服务业，将在很大程度上令囤积在房地产的资金流向现代农业、新兴产业及服务业。
第14篇：房地产中介行业
房产中介行业简介
1房地产中介行业
1.1房地产中介行业概述
1.1.1房地产中介定义
狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。
综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。
房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、臵换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 本文所论述的房地产中介行业特指侠义的房地产中介的定义。
1.1.2房地产中介行业的性质
1.1.2.1中介性
房地产中介是房地产业的重要组成部分。房地产中介服务是从事促成房地产商品有效、公平和安全交易所需要的支持服务。在全部交易过程中，房地产中介不拥有房地产商品的所有权，是房地产交易的中介人，而非当事人。在市场条件下，房地产中介只有坚持中介立场，才可能帮助客户解决交易信息不对称问题。也就是说房地产中介不能作为房地产买或卖的直接主体，而只能是促成他人交易的中间人或代理人。因此，房地产中介必须认识到中介服务是中介行业的基本职守，他们的经纪活动必须以不取代交易当事人的任何一方为原则。
1.1.2.2信用性
房地产中介活动关系到家庭重大财产的委托，涉及到大笔资金的交易服务，具有很强的社会责任，因此房地产中介服务的信用性，具有社会信用的特征。房地产中介行业处于市场严重信息不对称的浪尖上，既肩负解决其问题的重任，却又有利用此问题获利的便利，这就使得房地产中介在信用方面进一步或退一步，所导致的后果往往不只是量的大小，而是质的变化。因此，信用性对于房地产中介企业或者行业来说，不只是企业或者是行业的品质问题，而是事业本质的要求，具有对行业发展一荣俱荣、一损俱损的重大影响。信用性至关房地产中介的社会责任、事业生命和发展基础。
1.1.2.3专业性
房地产交易时复杂的商品交易活动，房地产中介人员必须系统地掌握房地产专业知识，熟悉房地产行业所在地的法律法规、市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，经纪人
员必须具有扎实的房地产信息搜索、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素质和能力，才能有效地发挥市场服务功能，而且其社会信用性，也必须以其专业的系统性为基础保证，也就是说，房地产中介必须依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全观，才能有效体现房地产中介服务的作用。由此可见，房地产中介行业是以专业性为功能基础的服务行业。
房地产中介业的中介性、信用性和专业性的行业性质，使得规范服务成为社会对房地产中介行业的必然要求。一方面，房地产中介服务必须符合房地产中介的功能地位；另一方面，房地产中介服务必须符合一定的程序和质量标准。因为复杂的房地产中介服务，常常没有明显的市场甄别信号，需要设定规范的服务程序和服务质量标准，来保证服务质量，以避免服务瑕疵，给委托人的交易活动带来障碍甚至风险。
1.1.3房地产中介行业存在意义
首先中介产生的原因是因为信息的不对称，包括职业介绍中介、婚姻介绍中介等等都是一样的。此时，房地产中介主要是搜集市场信息和客户信息，并使他们完成配对，达到资源优化配臵的效果。在这一过程中，虽然房地产中介没有创造价值，但是却使买卖双方的效用得到一定程度的提高。
其次，房产中介提供的服务是可以保证买卖双方的隐私安全，保障买卖双方的人身财产安全。在市场经济的今天，人人都是利字当头，假奶粉、假牛奶事件频频曝光，人们之间的信任危机越来越严重，在此种情况下，找一个具有一定资金实力、双方都信任的第三方作为双方交易的监督者是非常必要的。房地产中介就是在房产交易双方中充当担保人的作用，保障交易双方的财产安全。
再次，房产中介可以协助买卖双方规范交易流程，降低买卖双方的交易风险成本，并且还可以协助买卖双方办理土地、房产、契税、贷款等方面的手续和审批，降低买卖双方交易的时间成本。
这两点主要是从交易成本的角度解释了房产中介存在的意义。1937年由科斯（Coase.R.H.）提出的交易成本理论，所谓交易成本就是在一定的社会关系中，人们自愿交往、彼此合作达成交易所支付的成本，也即人—人关系成本。它与一般的生产成本（人—自然界关系成本）是对应概念。从本质上说，有人类交往互换活动，就会有交易成本，它是人类社会生活中一个不可分割的组成部分。因此，降低在房地产交易过程中产生的交易成本是房地产中介行业存在重要意义。
另外，房产中介还可以协助买卖双方做好售后服务，防止不必要的纠纷发生。
以上几点才是房地产中介存在的意义所在，也是买卖双方觉得服务付费物超所值，从而也会杜绝买卖双方撇开中介的现象发生。
第15篇：房地产行业现状
一、2014年限购令政策不会退出
近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。
目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。
以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
二、2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡
2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。 房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。
2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。
2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。
三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧
十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，
2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。
面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。
2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。
四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续
无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。
由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。
注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。
2013年上半年的低利率环境和下半年至今的高利率环境
从房地产市场看，全市完成房地产开发投资51.35亿元，比上年增长44.8%。商品房施工面积829.05万平方米，增长32.7%；商品房销售面积74.2万平方米，下降3.0%。
第16篇：房地产行业英语词汇
房地产行业英语词汇
property 物业，资产
interest 产权
subsidiary 附属机构，子公司
valuation 评估
open market value 公开市场价值
leaseback 售后回租（即租回已出售的财产）
on a residual basis 剩余法
capital value 资本价值
cost of development 开发费（指拆迁费，七通一平费等）
profeional fee 专业人员费（指勘察设计费等）
finance costs 融资成本（指利息等）
sale proceeds 销售收益
on the basis of capitalisation 资本还原法
floor area 建筑面积
title document 契约文书
plaza 购物中心
land use certificate 土地使用证
commercial/residential complex 商住综合楼
land use fee 土地使用费（获得土地使用权后，每年支付国家的使用土地费用）Grant Contract of Land Use Right 土地使用权出让合同
plot ratio 容积率
site coverage 建筑密度
land use term 土地使用期
project approval 项目许可
planning approval 规划许可
commiion 佣金
permit 许可证
busine license 营业执照
strata-title 分层所有权
public utilities 公共设施
urban planning 城市规划
state-owned land 国有土地
fiscal allotment 财政拨款
grant or transfer 出让或转让
the Municipal Land Administration Bureau 市土地管理局infrastructure 基础设施
financial budget 财政预算
public bidding 公开招标
auction 拍卖
negotiation /agreement协议 &nbs
;
land efficiency 土地效益
location claification 地段等级
projecting parameter 规划参数
government aignment 政府划拨
administrative institution 行政事业单位
key zones for development 重点开发区
tract 大片土地
biding document 标书
prerequisitioned land 预征土地
competent authorities 主管部门
construction project 建设项目
planning permit of construction engineering 建设工程规划许可证go through the formalities 办手续
comprehensive sub-areas 综合分区
reconstruction of old area 旧区改造
purchasing power 购买力
property trust 物业信托
equity 权益
cash flows 现金流量
appreciation 增值
disposition 处置
hedge 保值措施
income tax shelter 收入税的庇护
downturn （经济）衰退
wealth maximisation 最大限度的增加财产(同其他投资相比)forecast 预测
rules-of-thumb techniques 经验法
mortgage lender 抵押放贷者
vacancy 空房
discounted cash flow models 折现值现金流量模型
expectation 期望值
letting 出租
equity reversion 权益回收
bad debts 坏帐
depreciation allowances 折旧费
supplies 日常用品
utilities 公共事业设备
allowances for repairs and maintenance 维修费
unpaid mortgage balance 抵押贷款欠额
stamp duty印花税
receion 衰退overproduction 生产过剩
glut 供过于求
high-technology 高科技
investment strategy投资策略
circulation 发行量
entrepreneur 倡导者，企业家
coliseum 大体育场，大剧院
chambers （商业资本家联合组织的）会所
arena 室内运动场
socioeconomic status 社会经济地位
amenities 便利设施
condominium 个人占有公寓房，一套公寓房的个人所有权income bracket 收入档次
tenement 分租合住的经济公寓
area code （电话）地区代码
community 社区
aement 估价
downzone 降低区划规模
housing residences住宅
商品房 Commercial Houses
安居工程：Housing project for the low-income urban residents；
危房改造：the dilapidated house transforming；
动迁户： households to be relocated；
住宅小区：dwelling district；
住房公积金：public accumulation funds for housing；
住房补贴：housing subsidies；
住房零首期：zero first payment；
房产抵押：house mortgage; build property mortgage；
房产证： property right certification；
暂住证： the card of stay temporarily；
城市住房改革：urban housing reform；
城市规划：urban planning；
室内装修：interior decoration；
按揭： mortgage；
按揭贷款：mortgage loan；
期房： forward delivery housing；
商品房： commodity housing; commercial housing；
政策性住房：policy-related house; policy-based house；
福利分房：welfare-oriented public housing distribution system；
集资房： houses built on the funds collected by the buyers；
第17篇：房地产行业专业术语
1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。
2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》﹙营业执照﹚
3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。
4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。
5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。
4、安居房：﹙经济实用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在3％以下。﹚
5、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚
6、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。﹚
7、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。
8、标准层：平面布置相同的住宅楼层。
9、高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构
10、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构
11、骑楼：有雨遮之一楼直道部分
12、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公
13、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏
14、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。
15、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙
16、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重
17、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。
18、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。
19、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能
20、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障
21、货梯：用以运送货物电梯
22、管道井：用以布置各类管道的空间井道
23、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方
24、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力
25、采光、获得光亮，直接接受自然光线和亮度
26、通风：风（空气）之来源、去路。
27、进深：房间：长开间：房间：宽
28、层高：上、下楼面之间的距离
29、建筑密度=
建筑用地面积
30、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分
31、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分
32、期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。
33、封顶：指结构体完成
34、交房：交付房钥匙给客户使用
35、国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明
36、建设产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件
37、抗震烈度：石家庄地区建筑抗震设计安全设防标准
38、天花板：即室内顶部楼板
39、底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面
40、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶
41、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机
42、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
43、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。
44、净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。
45、造型：建筑物外观.
46、室内配置：指房间／客厅／浴厕／厨房／阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。
47、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。
48、私密性：指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。
49、座向：指房屋之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。
50、景观：指观看景色之视野。
51、临街：建筑物前后左右临之道路或巷子（临街巷道要宽畅销）。
52、栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离（宽／应最少8米）。
53、阳台：直上方设有遮盖物者（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积）。
54、露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。
55、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
56、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
57、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。
58、小区布局形式：行列式、围合式、组团式。
59、建筑形式：塔式、板式、墙式。
60、窗：落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗
61、生地：待开发的国有土地。这类土地主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。
62、毛地：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。
63、熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。
64、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。
65、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。
66、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。
67、土地划拨：持县级以上的政府依法规将土地划拨给土地使用者无限期使用的一种形式。房屋建筑的构造：由基础、墙体、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成。
68、现房：已交付使用的商品房，客户缴付部分或全部房款后即可入住。
69、期房：尚未交付使用的商品房，也称楼花。
70、起价：目前销售中最低的单价。
71、均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格。
72、最高价：目前销售中最高的价格。
73、一口价：不分楼层，不分朝向的价格
74、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款
第18篇：房地产行业发展趋势
2012年房地产行业发展趋势
一、商业地产将会填补住宅市场在房地产行业中的空缺
注释：住宅市场受到调控影响日益深化的同时，商业地产却在蓬勃地发展。从数据上看，在一线城市住宅市场成交量大跌的同时，商业地产却呈现了欣欣向荣之势。万科、保利、远洋等房企纷纷宣布进入商业地产领域。商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。
目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。
二、2011被称为“保障房元年”，企业发展格局将如何重置
注释：限购，限贷毫无放缓迹象，房产税试点扩大，房地产调控加深。种种迹象表明，中国房地产行业面临改革，转型。能否正确选择，是考验中国房地产行业战略智慧的最佳时机。房产人将重新思考发展策略。
三、旅游地产在中国房地产未来发展趋势中，将迎来较好发展 注释：2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
四、房地产未来市场更注重于新科技，节能增值与生态观的结合运用注释：我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾己十分突出。全面推进建筑行业节能工作,有利于减少建筑耗能,节约能源；有利于减少温室气体排放,减轻大气污染,改善环境质量。有效提高地产品质与价值的提升。
第19篇：房地产行业资产重组
2014年1月，各大城市成交量严重下降，中国房产遭遇到了历史上最严重的寒流期。对于2014年房地产走势的判断争论不仅在地产商之间进行，学者们同样在紧盯不放。中国社科院副院长李扬日前表示，金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。
除了香港楼市冷气逼人，香港投资者对内地的态度，也是个重要风向标。 前瞻产业研究院分析认为，在境内外流动性紧缩的大背景下，内地楼市年内恐将难言乐观。然而，自2013年房地产市场走高以来，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。因此，香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响，但影响程度不能过高估计。
为了应对可能面临的更加严峻融资环境与市场挑战，房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。
前瞻产业研究院分析指出，尽管目前房企海外融资热情较高，但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不可忽视的考量因素。
前瞻产业研究院日前发布报告称，从1月份房企扎堆海外融资可以看出，房企空前重视资金安全，这也给楼市调整带来压力。
同样，大量保障房的建成，也将对房价的回落起到助降作用。
上述诸多因素的综合叠加，很可能意味着中国的房地产行业将在2014年迎来拐点，房地产行业的历史高峰，或许将画上句号，从此开始走下坡路，而行业的重组和洗牌潮，也将到来。
2、房地产行业兼并重组动因
目前，中国房地产行业企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，而中国最大的房地产公司中国房地产开发集团公司总资产只有600亿元人民币。相对发达国家的地产大户资金相去甚远。因此，中商情报网认为在一定程度上要求优势房地商企业之间进行并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，通过并购实现低成本扩张，形成房地产的领军航母。
3、中国房地产行业兼并重组趋势分析
根据房地产行业特征和房地产的发展现状，中商情报网分析认为:
一、强弱联合。一些手中有地但资金实力不强的中小房企因信贷能力而无法运营，并且国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，在这种情况下，对于手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业来说，要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发；同时信贷政策的收紧也使中小企业因资金紧张而选择退出或将现有项目转让套现。中商情报网认为这样的政策现状就使得房地产中的中小企业急需得到大的，资金雄厚的企业的青睐，联合发展。
二、强势并购。一些大房企由于资金雄厚，融资渠道广泛，经营管理成熟而得到业界认可。为了谋求自身的规模化发展会不失时机的收购兼并那些中小企业以及优质地产项目，从而实现自身规模的不断扩张，
这是大的房地产产商的一个突破发展瓶颈的途径。
三、区域联合。中商情报网分析认为对于国内中、小房地产企业来说，区域联合，集团化经营已经成为一种必然。在目前土地取得渠道单一且土地供应数量少的情况下，通过联合资金以及运营体制综合化，将可以采取公开招标、拍卖的方式来取得土地进行开发；联合资本，集团化运作对中小型房地产行业是一种非常有效的方式。以战略联盟、获取资源为目的的战略层面并购将逐渐增多。
四、外资并购。资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的外资房地产企业将并购国内资金不足、缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的国内企业。通过并购快速进入中国的房地产业市场。
每一次的重组都是利益的再分配、是资本的逐利、是双赢也可能是双输、也可能壳资源最后的保命稻草。怎样都好，都是资本市场重要的角力。
目前正在进行的资产重组，截至2013年5月30日，沪深两市共有72家上市公司因为重大资产重组而处于停牌中，其中沪市26家，深市46家。
目前还处于董事会公告阶段的有63家，占比为87.50%；已经提交到中国证监会上市公司并购重组委员会审核的有9家，占比为12.50%。
在这72家上市公司中，总资产规模超过100亿元的有四家，国投新集250.89亿、桂冠电力217.72亿、国机汽车190.13亿和大商股份142.33亿；总资产为10亿至100亿的有44家；总资产低于10亿的有24家，其中*ST联华和*ST太光资产仅有2032.05万和1895.33万。
从资产负债率来看，超过50%的有25家，最高的两家分别是*ST太光825.64%和*ST联华439.50%；低于20%的有16家，其中有三家低于10%，分别是掌趣科技3.49%、捷成股份8.90%和永生投资
9.69%。
房地产行业独领风骚
在记者统计的72家进行重大资产重组的上市公司中，以房地产开发企业最多，共有7家，包括万方发展、云南旅游、万好万家、刚泰控股、天业股份、银润投资以及ST澄海；其次是化学制剂、软件开发及服务、通信传输设备以及营销服务等行业，各有3家。相比较，房地产行业进行资产重组的公司数量多出其他行业一大截。
2012年，房地产调控政策堪称史上最严，房地产开发商无一不感受着寒冬般的市场环境：银根紧缩、限购政策不见松动等，进入2013年后仍无松动的迹象。在这种情况下，一些房地产开发企业，尤其是中小房地产开发企业试图通过资产重组来减轻融资压力，或者转向其他行业。
云南旅游(002059.SZ)于2013年3月26日发布重大资产重组预案，拟向世博旅游集团发行股份购买其持有的轿子山公司96.25%股权、世博出租100%股权、云旅汽车100%股权、花园酒店100%股权和酒店管理公司100%股权，以现金购买富园投资所持轿子山公司1.25%股权；同时拟向不超过10名其他特定投资者发行股份募集配套资金，配套资金总额为交易总金额的25%。
云南旅游在预案中表示，本次交易前，轿子山公司、云旅汽车、花园酒店等拟注入资产主要依靠向其控股股东世博旅游集团借款进行资金投入，融资能力有限，在一定程度上影响了标的资产业务的发展。
本次交易后，标的资产将成为公司的全资或控股子公司，一方面，公司可以分享标的资产协同效应带来的收益增长；另一方面，公司可以利用自身上市公司的优势在资本市场上进行融资，投入标的资产的项目，加快其业务发展。
而万方发展(000638.SZ)则准备通过资产重组，使其主营业务由房地产开发和销售逐步变为土地一级整理业务；为稳定经营业绩、增加现金流，公司还重新涉足贸易行业，并计划进入矿业投资领域。
自2013年4月1日起，公司所属行业由“房地产业”变更为“批发业”。
据万方发展于2013年5月16日发布的资产重组预案，公司拟向万方源发行股份购买其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌77.89%股权、延边龙润51%股权；拟向新星景天发行股份购买其持有的义林义乌19.23%股权；拟向华夏新保发行股份购买其持有的延边龙润39%股权；拟向北京万和发行股份购买其持有的延边龙润10%股权。
同时，公司还拟向不超过10名其他特定投资者发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的25%。
银润投资(000526.SZ)在2012年年报中表示，公司将通过发展设备租赁这一新业务等举措逐步降低物业租赁在公司主营业务中的比重，进一步避免房地产行业宏观调控的影响。而刚泰控股(600687.SH)则拟通过重大资产重组将房地产业务相关资产整体出售，资产重组完成后，其主营业务将由贸易、股权投资和房地产开发变更为矿业资源开发利用、勘探技术服务、贸易和股权投资。
万好万家(600576.SH)和天业股份(600807.SH)虽然目前具体的资产重组计划还没有出炉，但是都早就开始转向其他业务，尤其是矿业。
万好万家拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型。
公司于2012年6月与金禾丰投资有限公司共同投资设立了浙江万好万家矿业投资有限公司；2012年10月29日，矿业投资公司通过增资7300万元取得宽城满族自治县铧丰矿业有限公司70%股权，公司正式涉足矿业投资领域。
2012年7月，万好万家增资浙江新华泛信息技术有限公司6600万元，进军增值电信业务。
而天业股份则在2012年10月与天业集团签署协议，以1.52亿元人民币收购其持有的全资子公司天业黄金10%股权，实现了公司涉足矿产资源领域的初步布局。
IPO失利公司转战重组
理财周报记者注意到，在一些资产重组出现了拟上市公司的身影，比如被三五互联收购的中金在线、被掌趣科技收购的动网先锋；而一些临近暂停上市的公司，也在积极寻求资产重组，比如在72家重组公司中ST股就有5只，分别是*ST太光、*ST成霖、*ST联华、*ST北磁和ST澄海。
2013年2月5日，掌趣科技(300315.SZ)发布公告，拟通过“股权+现金”的方式购买页游公司动网先锋100%股权，收购总对价为8.1亿元。
掌趣科技想借助动网先锋在页游方面的团队研发能力和多年的网页游戏开发经验，实现收入结构转型，而动网先锋也因此而实现了上市梦，并且获利颇丰。
此次收购花费的8.1亿元对价，相对于动网先锋2012年的净利润，PE仅为14倍，甚至有业内人士认为，此次被收购给动网先锋股东带来的利益并不比单独上市少。
2013年5月4日，停牌三个月的三五互联(300051.SZ)公告称，公司将以2.1亿元收购中金在线100%股权，其中三五互联以向中金在线自然人股东发行股份方式支付约1.7亿元对价；三五互联及其全资子公司三五天津分别以现金方式支付约3790万元和210万元对价。
交易完成后，三五互联直接持有中金在线99%股权，其子公司持有中金在线1%股权。
资料显示，中金在线于2007年完成股份制改造，之后曾试图单独IPO，但是由于IPO重启尚无具体时间表，排队企业等待时间遥遥无期，因此它试图通过被并购的方式实现上市。
然而，此次重组可谓问题多多，比如关联交易、业绩承诺及资本炒作等。
公告显示，中金在线实际控制人沈文策持有三五互联3.23%股权并任监事会主席；中金在线第三大股东王平为三五互联副董事长，也是三五互联发起人中科宏易董事长；而韩华林则同为中金在线与三五互联独董。 中金在线控制人沈文策承诺2013年、2014年和2015年实现“扣非”后的净利润分别不低于2500万元、3000万元和4000万元，而中金在线2011年和2012年净利润仅为1724.09万元和674.72万元。 有业内人士质疑，在互联网行业经营不善的情况下，中金在线有何绝招能实现突破性创收？
另外，此次收购案也被怀疑是一次资本作秀。在公布收购方案后三五互联迎来5个涨停板，持有三五互联7275.24万股、占总股本的45.33%的龚少晖持股市值增加了3.7亿元，三五互联第三大股东、中金在线实际控制人沈文策持股市值增加了2000多万元。
而ST澄海(600634.SH)收购上海中技桩业，则既是ST澄海保壳之举，也是中技桩业借壳之举。
5月30日ST澄海发布重组预案，拟以8.12元/股的价格，向颜静刚等77名自然人及明基置业、上海嘉信、士兰创投等8家机构发行股份购买其所持中技桩业92.99%的股份，同时拟以不低于7.31元/股的价格定向增发配套融资，募集资金总额不超过本次交易总额的25%。本次交易完成后，颜静刚将成为ST澄海的控股股东、实际控制人。
资料显示，因连续3年业绩亏损，ST澄海股票于2011年4月6日暂停交易，直至2012年7月3日才恢复上市。
不过，之后ST澄海多次重组无果，造血功能仍显羸弱。2013年1月8日起，ST澄海再次因筹划重大资产重组停牌。
而中技桩业是连续两年冲击IPO无果。其在2011年首次IPO申请被证监会否决，否决理由为“无法确定中技桩业在安全生产管理方面内控制度是否健全且有效执行”，证监会指出中技桩业全资子公司于2009年8月、2010年4月和6月，先后发生4起工伤事故、导致4名工人死亡，被当地安监管理局予以罚款行政处罚。
2012年，中技桩又递交了上市申请书，却遭遇IPO暂停，并被同行业117家企业实名举报存在安全隐患。 2013年4月4日，中技桩业出现在了终止IPO申请的名单中。两次冲击无果后，中技桩业无奈走上了借壳之路。
政策和需求催生重组大增
理财周报记者通过统计发现，今年，特别是进入5月以来，上市公司发布资产重组公告的数量大增。
除了2月份因为春节的原因只有6家发布重组公告外，1月、3月和4月分别有13家、15家和11家，5月达到最多，共有27家，比最低的2月份增长3.5倍。
长城证券金少华认为，政策放松和市场需求增加，是今年来并购重组事件大增的两大主因。
由于去年IPO暂停，倒逼大量拟上市公司不得不转而谋求被并购，以曲线上市；而退市新政的推出，也促使大量临近暂停上市的公司，积极寻找资产重组目标。
深圳证券交易所总经理宋丽萍在第二届岭南论坛上表示，在经济增速放缓的背景下，化解产能过剩矛盾的任务紧迫，而解决产能过剩问题需要发挥资本市场的基础性作用，上市公司有条件成为企业并购重组的中坚力量；自2010年以来，国务院以及相关国家部委也出台了一系列支持并购重组的政策。不过，她也指出，从调研的情况看，资本市场并购重组活动没有如各界预期的那样活跃起来，其中一个重要原因是相关法律和制度没有及时根据并购市场发展的需要作出调整。证券法需进一步拓宽并购重组范围，完善相应配套措施[1]
2013重组加速 前5月72家公司因重大资产重组而停
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2013-06-03 10:37:28 作者：杨流茂 来源：理财周报
第20篇：房地产行业企业文化
房地产行业企业文化
一、房地产业企业文化比较 企业是一种以经营为手段，以营利为目的的经济组织。企业这种经济组织的生存和发展行为的实施同其他社会行为一样渗透着文化底蕴。企业文化作为企业组织和员工行为的一种精神显现，更能折射出一个企业综合素质的优劣。成功的企业都具有强势文化，即全体员工都从内心深处认同并自觉遵守公司价值观、制度、行为方式，认可并热爱公司的标志、品牌形象，企业具有强大的内部凝聚力。因而，培育优秀的企业文化，滋养和提升企业的核心竞争力，是中国企业走可持续发展之路的一种战略选择。
企业文化形成使得企业这个团队中的每个员工已不再是松散的个体，而是对企业的愿景、使命和核心价值有着共同认知的一分子。在企业文化的构成中，“愿景”是企业对未来所想达到的理想状态的描述，是对未来的期望和追求，它能够召唤并驱使人们努力奋斗，鼓舞并激发员工全心全意地投入和奉献；“使命”指出企业努力的重点和方向；“核心价值”则是指导员工日常行为，并且改善对外界环境的适应力和内部协调的一些准则。企业的愿景、使命、价值观不单单是口号，还必须落实到每个员工的行为中去。
在企业文化的建设上，需要企业的领导者将这一系列的理念融入到企业组织的结构设计，组织的系统和程序，组织的各种仪式，组织的哲学、信条，有关重要事件和人物的宣传上，企业标示物的设计等方面，使企业的文化理念深入人心，成为每个团队成员自觉的行为指南。需要强调的是，不同的国情有不同的企业文化，比如中国的企业文化讲究亲情，日本的企业文化要求忠诚，美国的企业文化重视契约；即使同一传统文化背景下，不同的企业也有不同的特点，只有适合本企业境况、能有效增强团队凝聚力，推动企业持续快速发展的企业文化，才可称得上优秀的企业文化。
当一个企业确立了自己的愿景、使命和核心价值之后，企业的组织机构、组织规则和运作方式随之与其趋向一致。共同的言行之中，团队成员之间也会产生共同的感觉，更易于进行开诚布公地交流和沟通，更能赢得相互信任和支持。为了实现团队远景目标，企业领导者更注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，更能体现管理的公平、公正和心从为本，在企业创业的舞台上，每个人都可以展露才干，在努力奉献企业的过程中，个人的期望和自我实现的需要大多会得到满足。当每个人都充分发挥了个体积极性的时候，企业的工作绩效将产生巨大的增长。由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。
任何一种企业文化在被团队认知的同时，还具有一种外向张力。企业的愿景、使命和核心价值，既要传播，还要每个成员付诸行为。传播的途径和手段是多样的，广告、宣传报道、建筑和物品标符、文字描述、口头宣讲等，而且大多数企业都导入CIS进行系统整合和强化，达到众所周知。企业文化的传播功效越强，在公众心目中的影响就越大；当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式形神合一时，这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。优秀的企业文化要求员工：在社会层面上，参与社会公益事业，遵守社会公德；在企业层面上，节约保护企业资源，敢于发表意见，积极参加集体活动；在团队层面上，做到人际和谐，帮助同事；在自身层面上，积极学习，办事主动，保护工作环境清洁。这些方面的集中表现就是团队精神，团队精神的物化就是企业的品牌形象。具有这种团队精神的每个员工，都是企业的化身。
我国房地产业是在20世纪80年代市场经济发展中催生的新兴行业，由于几十年积淀下来的商品房供应短缺引发了20世纪80年代至90年代市场空前繁荣，因而也使这一新兴行业在当时被视为“暴利”行业，蒙上了一层极强的投机色彩。随着国家1994年～1997年宏观调控政策到位，我国历史上空前的房地产泡沫中诞生的各类房地产开发企业受到了彻底的洗
礼，企业从商品房空置带来的市场压力中寻求生机，从房地产价格下跌寻求自身的竞争优势，在挤压泡沫市场化过程中锤炼了这个新生产业，使业界在痛定思痛后走向成熟。进入21世纪，房地产中比重最大的住宅产业被列为国家新的经济增长点，成为上世纪末中国经济软着陆后启动内需的重点发展产业，城市居民住宅状况成为我国全面建设小康社会的重要物质指标，更有上海市等房地产业较发达的城市将房地产列为“九五”规划的支柱产业，一个资金密集型兼负我国城市改造重任的朝阳产业正崛起在中国大地，在改善人们居住环境的房地产经营中获得发展，在产业的发展中赢得社会的尊敬，同时也伴生了具有我国特色的房地产企业文化。
从全国范围来看，以下几类企业具有较典型的代表性：
1、以万科地产为代表的具自我更新特征的学院型企业文化。万科地产是一家从商贸起家，从80年代投资房地产的深圳上市公司，应该说其当时介入房地产时企业基础并不是太好，但由于它们创造了重视企业品牌打造与推广，激励员工学习并张扬个性的强势企业文化，从而不仅塑造了中国地产的知名品牌——万科地产，同时也造就了一批业界知名人士，使万科地产在全国各大城市的房地产中均享有较高知名度，产品的城市覆盖率与其品牌知名度一样居全国前列，是我国房地产业中的佼佼者。但是由于其过度地激励个性张扬与企业资源有限性的冲突，产生强文化下人员高流动率的奇怪现象，因而也制约了万科地产经营规模的进一步扩大，在所发展的城市的市场份额均不是最大。
2、以中海地产为代表的具有传统公司优化管理缓慢自我更新半学院型企业文化。中海地产是一家从香港承建业(工程总承包)起家的全国性房地产企业，它从90年代初涉足内地房地产，从行业相关性而言是水到渠成，加上其特有的“中国建筑”背景，工程管理具有明显优势，受其在香港从事工程总承包的成功经营模式影响，形成了强调团队精神，注重产品细节，服务贯彻始终的强势企业文化，并成功地将其注重工作细节的企业文化稼接到中海物业优质服务品牌。这种强势企业文化由于过于强调工作细节，使得其企业资源未得到最大的发挥，加之传统管理企业偏面强调服从精神而限制了员工创造性的发挥的弊端，制约了这类企业的发展，使之产品精细而品牌形象不够鲜明，经营规模也非最大。
3、以合生创展与珠江地产为代表的具有自我更新管理棒球队型的企业文化。合生创展是一家专业从事内地房地产开发的香港上市公司，90年代中期与广东珠江投资战略合作投资珠江三角洲房地产，两公司战略结盟带来了土地开发、市场策划、工程总承包、规划设计、物业管理的资源优化组合，形成了重视工作结果，鼓励员工创新与学习，包容多元亚文化的企业文化，从而使企业在较短的时间内获得迅猛发展。正是这种新型的多元企业文化，造就了全国各地房地产业的一个个巨人，多种资源整合极尽其能。但是这种多元的包容性企业文化如何有效地解决主流文化的支配地位，是其持续健康发展须注重的问题。
4、以香港新世界地产为代表的具缓慢自我更新能力学院型企业文化。90年代初期，以新世界地产为代表的一批香港、台湾颇具实力的上市公司大举进军中国内地房地产，由于其外资背景，在国内发展房地产受到诸多政策限制，形成了注重规范运作，激励员工学习，注重企业长远利益的企业文化。从而使企业的经营稳健抗风险能力较强。港台及东南亚在内地投资的房地产公司大部分属此类企业文化，它们在跌宕起伏的我国房地产市场投入巨资而回报并不高，但从国际环境看，外资企业在内地发展房地产仍规避并化解了这些企业(集团)系统风险。
从上述四例典型的房地产企业文化比较分析可以看出，我国的房地产企业文化处在传统公司文化，缓慢自我更新企业文化与自我更新企业文化并存的状态，并且各具特征，这一方面说明市场不平衡，各种企业文化均有其存在的合理性，另一方面说明我国房地产企业文化已经影响着企业的发展，从某种意义上讲，企业文化的优良不在于形成时多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企业文化的不断完善或调整机制，只有建立在自觉更新基础上的
企业文化才最具生命力，偏面地、不适应外部环境的企业文化都将成为制约企业发展的障碍。适者生存是市场经济永恒的主旋律，正确处理好多元文化包容性与主流文化的关系，是企业适应我国尚欠成熟的房地产市场经济发展的关键所在，偏面的主流文化对多元文化的排斥必将导致企业资源的流失，相反，过于弱势的无主流文化支配的多元文化将导致企业持续发展能力的下降。
二、房地产营销的产品策略
随着人们的生活水平的提高，我国人均居住条件将不断得到改善。在今后相当长一段时间里，我国的房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔，必将是一个持续而稳定的经济增长点，在我国经济建设中起着不可忽视的作用。
可以说，这几年及今后相当长一段时间都是我国房地产业发展的黄金时期，但在市场竞争中，充满机遇的同时也隐藏着巨大的风险。房地产经营者只有把握好这一机遇，及时调整经济策略，不断提高创新意识，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，从而将优势转化为胜势。摆在房地产商面前的是机遇和挑战，如何调整经营策略，在广阔而激烈的市场竞争中立足并不断发展壮大，这是每个房地产企业所面临和亟待解决的问题。
产品策略是房地产企业营销中的首要问题。具体包括产品组合决策，品牌决策，包装决策和顾客服务决策等。
1.品牌决策
市场经济体制的一个重要特征就是竞争比较激烈，精明的商人都已意识到产品的质量是企业的生命。随着人们生活水平的提高，人们的消费观念逐步进入“品牌消费”时代。然而，住房这个大宗消费品长期的卖方市场导致住宅产业在粗放型，工业化水平低科技含量少，劳动生产铝低的层面上进行。伴随着市场经济程度的加深，住宅产业的买方市场已经逐步形成，与此同时，房地产的各种改革不断进行，政策逐步实施，住房已真正成为商品被推进了市廛这个大熔炉。谁能经受住考验，谁就能占有市场份额。纵观眼下的房地产市场，不难发现，不少开发商的营销手段仍然停留在价位竞争呢和区位竞争阶段，这种竞争，在过去一段时间内曾是主要的营销手段，但在现在或是在将来很难有长期的轰动效应和刺激作用。只有品牌竞争才是打动消费者、夺取市场的关键。品牌是一种无形资产，能给有价的楼盘带来高附加值，同样的产品会因不同的品牌而具有不一样的价格。
房地产品的品牌即是房地产品的名称，它对于房地产品的广告宣传及其他营销工作有很大影响。房地产名称起得好，可以加深消费者对房地产的印象，扩大宣传的效果。同时也会提高房地产的使用价值。所以，房地产品的品牌（名称）的取定是房地产营销好坏的一个不可忽视的方面。
（1）要有一个好的品牌名字 物业是开发商的产品，名牌产品必须有一个很好的名字。这是产品创名牌的前提条件。怎样才能算是一个好的名字？1.能反映物业的性质 居住的、商业的、商住的、办公的，要从名称能开出来。2。能反映物业的档次，3。能反映物业的环境位置等其他信息 物业“阳光小区”给人的感觉是小区采光好，通风好，是普通档次的住宅。而从“碧桂山庄”则可以看出此物业是高档次的，位于环境幽雅的碧桂山下的物业。4。能反映出物业的地点或所处区域，或物业地点的文化背景。具体的命名方法可以采取以下的方法：
1。命名组成一个系列 开发商对所开发物业，有意识地使命名相近或相似，从名称便可以知道开发商是哪一家，与某个物业是姊妹物业等信息。这样有助于提高品牌的知名度，提高整体品牌的竞争力。2。结合公司名称命名 可以与公司名称相同，也可以与公司名称中一个字相同的方法命名。但直接以公司名称来命名是要冒一定风险的。如果物业运作成功，对树立物业品牌和公司品牌是一箭双雕；若运作失败或运作中出现其他不利与物业品牌的情况，处理不好，不仅损害此物业品牌形象，也直接殃及到企业品牌和相关物业。
（2）优质的物业是根本 在此提三个方面的问题：1。规划和设计要有先进性和前瞻性。以
以往的住宅为例。我国的住宅设计在面积、户型、结构等方面，这十几年变化很大，可以说几年就有一个小变化。如何才能使其不落后，能够适应社会在未来一段时间的变化，需要开发商与合作者共同探讨。在规划中预留部分空地，留待以后根据社会经济的发展，园区及周围的发展情况择机开发，也不失为良策。2。保证施工质量。 这是决定产品一生的另外一个主要方面。我们认为尽管说施工质量是干出来的，但监督也是起着很大作用的一关。除了要选择信誉良好的施工单位外，更要严格管理。不管是自行管理还是委托管理，必须监督施工单位严格执行材料验收、质量管理等各项施工制度和措施，并严格执行包括“旁站”在内的完整性，购房者购买的是房产证上所注明的部分，如果开发商仅仅提供了这些，没有提供完善的配套设施，就等于为购房者提供的是不完整的产品。从表面上看，似乎是没什么，购房者只是埋怨生活的不方便。这实际上是“隐性”地侵犯了购房者的合法权益。当人们逐渐成为成熟的住房消费者以后，会产生许多纠纷甚至诉讼，“坑害消费者”这一名声对树立公司形象是极为不利的。
（3）、良好的售后服务 这是品牌树立的主要工作。售前售后的态度始终如一是至关重要的。切忌售前顾客是上帝，售后顾客什么都不是。要知道对客户的良好售后服务是品牌形成不可或缺的一部分。
售后服务包括保修期和保修期后的长期服务（物业管理）。一个产品在国家规定的保修期内完成保修任务是没问题的，关键是占房地产品寿命98%的保修期以后的长期性服务。工业产品的经验告诉我们，当同一种产品的性能、质量、价格差别不是很大时，产品的市场份额以及产品形象主要是由产品的服务情况来决定的，房地产品也不例外。所以，树立品牌形象的工作重点在物业管理上。在仍然以自行管理为主的今天，购房者所关心的物业问题就由开发商来解决了。除了建立物业管理组织机构和规章外，我以为重点还要以下几点工作：1。安全保障 大到国家，小至家庭，都是以安全为先，以居住区来说，应该让在居住区生活的人有家的安全感。一个丢车失窃经常发生的园区，是不会有好的口碑的。保安巡逻，大型汽车不准驶进园区，自行车、汽车统一停放等管理都是行之有效的好方法。2。公共设施及绿化的 维护及时修缮 开发商在这方面应该舍得花钱，该投入的就要投入。3。为业主提供全方位的售后服务 包括有偿和无偿的服务。尤其在无偿服务方面，本着为居民、方便居民的思想，做好点滴事情。4。积极提炼和树立园区文化 增强人们对园区的亲切感和归属感。生活在不同园区的人的层次，感觉、心理反应等不会完全相同，需要我们去体会和提炼，予以升华，予以积极倡导。当居住园区内的人们都有一份这样的感觉时，物业就会升值，树立品牌的目的也就达到了。
二、物业管理决策
物业管理决策的内容主要包括物业管理费用决策；物业管理方式的选择；对物业管理公司的选择以及对物业管理公司的监督知道决策等。对于房地产企业来说，物业管理在顾客服务中占重要地位，搞好物业管理会产生极大的社会效应和经济效应。
一般的房地产企业在物业管理方面经常出现入不敷出的现象。针对这种问题可以采取以下七种渠道进行解决：市政府拿一点，区政府出一点，街道自筹一点，市政、绿化、房产部门支持一点，产权单位给一点，开发公司贡献一点，居民掏一点。除此之外，物业公司还可以通过增加营业性的服务项目来增加收入。
物业管理的服务方式主要有以下几种：〈一〉常规性服务。常规性服务是综合服务的基本方式。它将公共的、经常性的、绝大多数业主认为必不可少的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来。它的服务范围就是物业管理企业基本业务和专项业务的范围，因而搞好常规性服务是物业管理企业生存发展的基础。〈二〉委托性服务。委托性服务是综合服务中具有委托代理性质的服务方式。它的服务项目林林总总，十分繁多。它是常规性服务的延伸和
发展；使综合服务更加丰富多采和别具特色。〈三〉经营性服务。经营性服务是综合服务中具有多种敬意拟稿职能的服务方式，一般具有规模细腻感和盈利性的特点。〈四〉无偿性服务。无偿性服务对于树立物业管理公司的良好形象，增强公司的信誉，促进管理工作的正常开展，都是有利无弊的。
三、房地产行业企业文化建设
中国房地产业从上世纪80年代初起步，期间几经波折已经从最初的无竞争，价格竞争，发展到今天的品牌竞争，竞争层面提高必然导致行业重新整合，所谓市场经济适者生存。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要，但是通过优秀企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的重要手段。 1.企业文化塑造品牌提升核心竞争力
房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。
然而，目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，主要存在以下几方面的问题。
第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而忽视了品牌的维护。不少地产企业非常重视品牌营销，但却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资产损耗。不管消费者对错与否，处理对消费者售后服务的链条越长、时间越长，对房地产企业品牌的维护都是不利的。
第二，品牌扩张缺乏长远战略。品牌价值评估的一个非常重要的因素是品牌的市场占有能力。地方性房地产公司在向异地扩张时，忽视本地房产的开发，致使竞争对手占据本地市场，从而丧失本地品牌优势。 第三，只有少数房地产企业品牌有一定的知名度，但总体而言知名度比较低。华润置业、万科、中远等属于这类品牌。这些开发商品牌企业在打造企业品牌时，不断开发“项目品牌”，但是，项目品牌的知名度较低。
第四，项目品牌知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。小型房地产开发商，由于其企业品牌不具有震撼力，故只好先打出项目品牌，待项目品牌成熟后，在打出企业品牌，但是，如此而成功发展起来的品牌寥寥无几。
2、房地产企业文化建设的内涵
房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。
房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。
微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的热点要求。
1.房地产企业文化与现代人
企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。
房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击——这就是企业文化的威力。
2.房地产文化与消费市场
针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法，并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。
3.房地产企业文化需要法制环境
如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。
但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。
4.加快产业立法，推进房地产企业文化建设
从某种程度上说，房地产企业文化是房地产行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现，但客观上也存在着地域和个性的差异。比如经济发达地区或经济效益好的部门，其房地产企业文化建设的品位与质量明显高于经济欠发达地区或经济效益差的部门；同一群体中不同品质修养的人，对房地产企业文化的认知度和参与度则不一样，导致的行为结果也不会一样。由此可见，要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道，就必须建立比较统一的环境模式，这一环境模式的形成，惟一的
支撑条件是产业法制化。根据十六大精神，在当前新的政治经济形势下，加快产业立法是推进房地产企业文化建设的第一要务。
文化是企业文明进步的标志，文化是一种传统，是一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，是一种塑造人健康发展的力量。因此，我国多级人大和行政机关应把建设产业法工作列入房地产企业文化建设的重要议事日程，通过完善法规体系，努力保障房地产企业文化跟上市场经济的发展需要，与时代同步，营造房地产行业文化建设的新亮点。
广州保利地产公司自2000年进入\"房地产十强\"后，后劲十足，2001年一举杀入五强，今年公布再次荣升，晋身三甲。
保利花园以其人性化的规划设计、突出的成套技术运用和超前的智能化管理，通过国家建设部严格评审，被评选为\"国家康居示范工程\"，代表了国内住宅开发以及住宅技术应用的高水准及新理念。
该楼盘采用地中海风格的建筑，瓦蓝亮丽的坡屋顶、清新素雅的外立面，隐在绿意盎然的小区中，其出色的建筑风格深受同行和买家赞赏。
一个国有房地产公司在竞争激烈的广州楼市中，如何能突围而出，其\"力量源泉\"到底来自何方？广州保利房地产公司宋广菊副总经理快人快语：\"公司能够在竞争激烈的广州房地产市场生存并得以进步，我想都可以归结为保利公司的核心竞争力，也就是公司独特的企业文化。\"
宋广菊说：广州保利地产公司成立于1992年，公司从成立到现在，都充满着一种军队的文化：如雷厉风行的作风、严明的组织纪律性和军人特有的那种高度自我奉献精神和责任心等优良传统均是保利企业文化的重要组成部分。这也是保利得以在竞争激烈的市场中生存、立足、突围，并取得今日成功的原动力。
