写字楼物业服务中心岗位职责（精选多篇）

推荐第1篇：物业服务中心经理岗位职责

缔造卓越 追求完美

物业服务中心经理岗位职责

1.认真执行国家及政府的有关政策、法规，及时传达和落实公司的各项工作方针、计划和指令；

2.按照政府、行业和公司有关规定对所辖的物业小区实施管理和服务，保证设备设施的正常、环境受控和顾客的总体满意，保障员工利益；

3.为物业服务中心第一消防责任人，负责监督消防的“三定”（定人、定时、定措施）到位情况，并与甲方接口人做好沟通协调，定期组织消防疏散、逃生，每年不得少于一次全员参与的演习；

4.在公司定编、定岗、定员的前提下，合理调配人员，协调各岗位的分工与协作，保障员工缺失率不超过10%；

5.责任落实到人，确保各项工作处于良好的运作状态；

6.关心、关爱员工，定期组织员工座谈沟通，为下属进行职业规划，营造良好的劳资关系；7.组织各员工业余文化生活及体育活动（爬山、打球、跑步等），以提高全员身体素质，增强整体团队的凝聚力；

8.负责组织、协调各部门人员的工作安排，负责员工每季度工作绩效的考核，并将考核结果反馈至被考核人后，报公司人力资源部存档；

9.负责培养和造就管理人才，做好物业服务中心各部门员工的加薪、调动、晋升及奖金分配等；

10.对客户提出的投诉问题进行跟踪，拟定并采取纠正预防措施，不断完善管理流程；

11.组织与客户沟通，及时认真地解决客户提出的合理需求，定期组织召开客户座谈会、工作协调会，收集各类信息，采纳合理化建议；

12.配合甲方审议关于服务物业其他类工作事项的决策，并组织贯彻执行，给甲方相关领导做好反馈；

13.负责协调相关单位、政府部门的公共关系，确保各项工作的顺利开展；

14.定期与供应商、服务商进行沟通，就其提供的物品、服务品质进行反馈，向其提出改进意见；

15.不定期地与公司职能部门和其它业务部门进行信息交流，加强相互间的协调与合作，及时、完整的提交各类资料和报送各类信息；

16.落实部门培训计划，做好新员工入职及岗位培训工作；

17.根据公司发展目标，制定部门工作目标和计划，包括周、月、年工作总结及计划、培训计划、物资申购计划、人工成本控制计划等；

18.按照公司体系要求和行业规范，做好日常管理工作的自检，包括大厦公共设施维护、清洁卫生、安全管理、行政后勤等方面的现场巡查和相关质量记录；

19.安排管理人员对管理项目进行日常巡视，并对管理项目环境进行监控；每月不少于一次对责任区查夜岗，并督促物业服务中心各部门责任人加强夜间巡查；

20.负责编制相关费用预算及按计划使用资金，按计划和预算进行费用申请；

21.根据经营目标责任书的要求，对项目的成本开支等进行有效控制，对造成经营不善或亏损情况负责；

22.合理配置分管项目资源，根据经营目标责任书的要求，实现经营管理目标，对服务水平和管理质量普遍下降现象负责；

23.不定期向分管领导汇报部门工作情况，每月5日前向分管领导提交上月工作总结及本月工作计划，定期向公司提交各类报表、报告；24.完成领导交办的其他工作。

推荐第2篇：物业服务中心接待员岗位职责

物业服务中心接待员岗位职责

1：负责与房地产开发公司办理物业接收手续; 2:负责向收楼业主移交物业，做好物业移交的接待工作，签署相关之收楼文件；

3：负责接受客户的各类咨询、投诉信函或电话，做好记录，对其提出的问题及意见，予以

解释，并将详细内容记录在案。按部门经理要求及时与客户沟通，反馈相关信息；

4：负责办理客户各类的相关证件； 5：负责协助客户办理购房入户之手续；

6：负责在指定日期前向各用户填发书面的缴费通知书，并对拖欠费用的用户进行费用催缴工作；

7：负责业主档案和客户服务中心相关文件的整理、保管工作。定期更新业主资料，确保业主资料的准确性和完整性；

8：负责统计、核对员工考勤，保管清点部门文具，收发传达文件等日常工作，妥善保管客户服务中心的各类来文，并做好相关记录；

9：负责协助公司开展各类有偿服务并做好有偿服务的发单和记录工作；

10：协助客户服务中心经理组织由客户服务中心发起的各类会议，并做好会议纪要；

11：每日将工作的内容填写在《客户服务中心工作日志》； 12：完成上级交办的其他工作任务；

推荐第3篇：物业服务中心各岗位职责

兰湾物业服务中心岗位职责

一、服务中心员工管理制度

1、严格遵守公司各项规章制度；

2、文明服务、礼貌待人，统一着装，树立良好形象；

3、爱岗敬业，规范作业，保质保量地完成本职工作；

4、遵守考勤制度，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不做与工作无关的事情；

5、团结互助，发生突发事件时发扬协作精神，相互配合完成任务；

7、爱护公共财产，不丢失、不损坏，不公物私用；

8、拾金不昧，遵纪守法，不聚众赌博。

9、用心服务、乐于助人，对需要帮助的业主、用户及时伸出援助之手。

二、物业服务中心经理岗位职责

1、全面负责本服务中心的日常管理工作；

2、完成服务中心经营与管理目标责任书中的工作指标；

3、组织对相关目标的分解，督促指导下属各岗位提高工作效率与服务品质；

4、编制服务中心年度经营计划、每月工作总结和计划、周工作总结和计划；

5、审核服务中心年度用水用电计划、年度工具配置计划、年度社区文化活动计划、设备大中修计划、设备保养计划；

6、根据开发方开发进度，组织项目前期介入和小区的接管验收与入伙管理；

7、审核签发日常工作申请、报告及其它行政文件；审核权限范围内的协议、工程合同、经济合同及分包方合同等工作文书；

8、做好与客户沟通工作，定期拜访客户，听取客户意见，协助政府相关部门成立小区业主委员会，并与之保持良好互动关系；

9、制定本服务中心的创优保优计划；组织本服务中心相关人员实施创优保优计划；

10、开源节流，挖掘小区经营潜力，提高小区主营与其它经营收入，组织进行节能降耗，控制经营成本；

11、推动服务中心团队建设，关心下属，解决下属提出的具体困难和需要。定期组织服务中心岗位技能或管理培训，提高服务中心整体服务能力，对本服务中心主管以上职员进行入职指引。

12、定期组织服务中心内部检查，督促下属部门及时整改有关问题，不断提高服务中心服务能力；

13、负责服务中心内部制度建设，组织编制和修订本项目业务范围内涉及的作业指导书和其它管理制度；

14、制定小区各种突发事件的处置预案，组织进行各种风险源检查，规避各种经营风险；

15、负责审核本服务中心员工考勤，按权限规定批准本服务中心职员的请假；

16、积极推动社区文化活动的开展。

三、客服主管岗位职责

1、负责本项目的客服管理工作；

2、受理业主投诉与报修，对投诉与报修进行回访，重大投诉及时上报服务中心经理；

3、协助服务中心经理做好日常管理工作，协助经理制订月工作计划及工作总结；经理不在时主持服务中心日常工作；

4、对直接直接下属进行入职引导与业务培训，指导项目客服助理做好客户管理工作，定期检查下属工作完成情况，积极协助客服助理解决工作中遇到的困难；

5、负责本服务中心费用收缴工作，提高物业服务费用的收缴比率和提高其他经营收入；

6、负责本项目装修管理工作，不定期抽查客户装修资料和装修现场的管理；

7、指导客服助理办理业主交房和受理、跟踪、回访各类投诉和报修相关信息；

8、配合品质管理部进行年度客户满意度测评计划的制定和实施；

9、组织策划社区文化活动；

10、做好物业服务中心文件档案、各类物业服务宣传等管理工作。

四、前台接待岗位职责

1、负责接待业主来访，受理各类投诉、咨询和建议；

2、熟悉小区内水电费、管理费、车位租赁费等各项收费标准，向住户作有关费用查询的解释工作；

3、负责整理客户服务档案，跟踪各类投诉的处理和进程；

4、熟悉客户入伙和装修办理流程，引导业主做好入伙和装修手续的办理；

5、入伙期间，每天追踪一次客户提出的房屋质量不合格单，建立客户服务档案；装修期间，按公司规定办理装修出入证；

6、负责本服务中心车卡的新卡、延期、注销及建档等的办理工作；

7、客户搬入搬出时提醒客户办理相关手续；

8、负责物业服务中心各类办公设备及办公用品的管理工作。

五、收银员岗位职责

1、水、电、维修费、服务费、固定车位费、装修垃圾清运费的收取；

2、服务中心日常现金收费项目的收款、建账、核算；

3、按财务制度规定，对服务中心现金、发票、收据、帐薄进行保管；负责物业服务中心向公司借款及报销手续的办理；

4、统计水、电、管理费收费单的分类、发放、统计、报账工作，协助住户补单；

5、现金记账正确、无遗漏；住户补单准确及时，无遗漏，无投诉，非因自身工作原因造成的除外；

6、收费后按规定开具发票、收据，准确、无误；

7、在规定的时间内将催费通知单、拒付单送达住户。

六、客服助理岗位职责

1、负责固定区域内客户诉求及现场处置，提供全程全方位服务；

2、每月拜访一定数量的客户，建立与业主的良好关系，搭建物业与客户的良性互动平台；

3、定期对管辖区域进行巡视，对区域现场品质进行监督，发现问题及时通知督促相关部门整改；

4、公布联系电话，作为业主与服务中心其它部门对接的窗口，受理业主诉求（投诉和需求）并将客户诉求信息反馈给对应部门，并对后续情况进行跟踪；

5、负责分管区域内的装修管理，对装修现场每天至少巡视一次；

6、协助开展社区文化活动；

7、协助收银员做好物业服务费和其他费用的收缴工作。

七、工程主管岗位职责

1、在服务中心经理的直接领导下，负责辖区工程维修管理服务工作；

2、掌握部门人员和辖区设施设备状况，坚持现场巡视督导，统筹安排；

3、负责制订本部门月、季、年度工作计划，并组织实施；

4、负责监控本部门员工的工作质量、考核工作业绩，每天对部门人员各项工作进行检查、记录、跟进；

5、负责本部门人员的业务培训及考核工作；

6、负责在前期介入阶段，对项目整体设计规划、设备选购、管线敷设等相关方面提供意见建议及工程前期熟悉工作；

7、负责所辖物业公共设施设备（包括机电、消防、供水、供电等主要设备）的运行、保养、维修及安全检查；

8、负责组织人员处理公共设施设备的抢修及由设施设备运行不正常运作引起的突发事故，及时排除设施设备故障；

9、负责辖区业户装修申请的工程审批、监督和验收管理工作；

10、每日全面巡视配电房、电梯、设备房及相关配套场地，发现问题及时处理；

11、巡视、检查公用设施情况，监督有关责任人对公用设施进行维修保养；

12、负责服务中心特约维修服务项目的开拓，统计分析维修物料费用等数据；

13、负责安排、检查辖区业户家庭维修工作，跟踪检查完成情况，确保维修服务质量；

14、根据设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护或技术改造方案报服务中心经理审核，并制订设备大中修计划和零配件的采购计划；

15、组织安排部门人员配合供电、供水、供气、电信等有关市政部门在本辖区内进行的设施维修、检查、保养工作；

16、定期申报维修类采购物资，协助行政部采购机电维保、工程维修所需物资；

17、负责处理服务中心有关工程管理服务方面的投诉；

18、建立完整的设备技术档案和维修档案；

19、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；20、完成上级领导交办的其他工作任务。

八、工程维修员岗位职责

1、负责按照质量体系文件要求执行各项业务流程，掌握服务中心工程、设备、维修管理相关规定；

2、熟悉所辖物业供水、供电、供气、消防、弱电通信系统的管线路的控制位置、性能、走向和使用情况，熟悉辖区设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法，确保各类设备、设施运作正常；

3、负责项目供配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修工作；

4、负责业主入伙办理的验房、登记、返修跟踪等相关工作；

5、定期巡视公共配套场地及业户装修房屋，按照操作规程做好记录，发现违规情况及时制止并向上级汇报；

6、负责每天巡视变配电、给排水的运行状况，密切监视各类仪表、电表、压力表及各类阀门、管道的运行情况，准确抄录各项数据并填写报表,发现异常情况分析原因并向直接上级汇报；

7、保持配电房、变压器房、水泵房、值班室内外的清洁卫生并做好防鼠、防水、防火工作，确保各设备安全运行；

8、随时监督水质卫生，定期协助进行水箱、水池的清洗消毒及水样送检工作；

9、配合市政水、电供应部门人员抄取辖区相关水、电表数据，并将数据上报同时做好每月楼宇用电、用水总量的统计分析工作，发现异常立即上报；

10、负责所辖物业的公共设施和消防设备的巡查、记录和维护等；

11、发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取急救措施；

12、负责按照制定设备的检修计划，并按时、按质、按量地完成任务，按要求认真填写记录，对当天未完成的工作进行记录、跟进完成情况；

13、及时发现和处理各系统存在的跑、冒、滴、漏等，按操作规程及时排除设备损伤及故障；如无法处理应及时向上级汇报，组织技术力量进行抢修；

14、负责与供电、供水和其它相关部门的业务联系，对停、送水电做好记录并提前24小时通知住户（顾客）；

15、按照操作规范向住户（顾客）提供特约维修服务；

16、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；

17、完成上级领导交办的其它工作。

九、秩序主管岗位职责

1、负责秩序维护人员的培训和职业道德教育工作，不断提高秩序维护人员的专业素质和责任心；

2、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

3、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业服务中心和辖区派出所的监督指导；

4、负责辖区秩序维护、消防、交通及车辆管理工作；

5、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作；

6、负责秩序维护部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

7、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作则，组织处理；

8、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；

9、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。

十、秩序维护班长岗位职责

1、了解有关物业管理政策法规和辖区基本情况，熟悉管理制度和秩序维护、消防工作的重点部位；

2、负责日常防盗、防火、预防交通事故的组织并实施，做好检查指导工作，协助物业服务中心处理疑难问题；

3、负责本区域内消防工作，经常检查消防器材是否齐全，使消防器材始终保持良好状态，发现火情及时报警，并采取得力措施疏散人员、灭火、抢救伤员和维护现场秩序；

4、负责本区域内外来人员、各类车辆、交通秩序的管理，保持小区内道路畅通；

5、认真贯彻执行公司下发的各项规章制度，以身作则。组织召开秩序维护部例会，与队员一起分析研究管理区域的秩序维护管理工作；

6、负责本部门员工的培训、日常行政管理、考核等工作，做好队员思想教育、违纪查处和奖罚实施等工作；

7、负责处理突发事件，采取果断措施防止事态恶化，协助有关部门做好善后处理工作；

8、负责检查、指导工作表单的填写及归档；

9、完成物业服务中心领导交办的其它任务。

十一、巡逻秩序维护员岗位职责

1、认真履行职责，严格巡查责任区治安、消防、车辆管理情况；

2、熟悉秩序维护护卫、消防及物业管理的基本知识，熟悉辖区内地形、房屋结构和业主情况，遵守各项管理制度；

3、提高警惕，机智灵活，认真做好防盗、防抢、防火工作，发现不安全因素立即查明情况，及时排除险情，并报告队长；

4、遇紧急、突发性事件，要正确处理，保护现场，必要时及时向有关部门报；

5、负责做好责任区内道路交通及车辆停放等管理工作，维护正常的交通秩序；

6、严格值班纪律，详细记录值班巡查情况，做好交接班工作；

7、着装整齐，佩证上岗，文明值勤，礼貌待人。

十二、门岗秩序维护员岗位职责

1、熟悉管理区域内人员情况，熟悉各疏散出口及消防器材的位置；

2、负责查验小区出入人员、物品证件，对可疑人员进行盘问；

3、维护小区出入秩序，保持值班室周围环境整洁；

4、加强对车辆进出的管理，保持出入口交通秩序畅通，按规定收取停车服务费；

5、负责接待来访人员，及时与业主沟通并引导访客入内，做好访客登记；

6、严格值班纪律，详细记录值班巡查情况，做好交接班工作；

7、严格控制物资出入，对物资的搬离需按《物品放行条》严格审查；

8、配合做好装修管控工作，对装修材料的进场进行审查；

9、着装整齐，佩证上岗，文明值勤，礼貌待人。

十三、监控室秩序维护员岗位职责

1、按时上下班，当值时不得擅自离岗，不得睡岗；

2、严格按照规定时间、范围，集中精力接听应急电话，对异常可疑情况作好记录并录像；

3、根据他人提供的情况及三方通话中了解到的可疑情况，进行定时、定位，并做好详细记录；对电话报案及发现刑事、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理；

4、禁止无关人员入内，做好外来人员的记录工作；

5、爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备；

6、做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁，严禁在监控中心吸烟、用餐；

7、未经许可不得私自调用、拷贝监控资料；

8、严格遵守监控设备操作程序，禁止调整改动计算机系统。

9、上下班时，要严格执行交接规定；

十四、环境主管岗位职责

1、负责年度保洁、绿化工作计划的制订；

2、负责保洁、绿化服务质量的考核检查与指导工作；

3、组织完成保洁与绿化的日常养护、整改、新建成本管理职责

4、负责对住户提出的环境绿化类有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。

5、负责项目内部生活垃圾、二次装修垃圾、绿化垃圾的清运管理工作；

6、负责保洁、绿化各类机器设备的日常保养工作；

7、负责部门年度预算的测算；

8、负责保洁、环境人员的培训、考核工作；

9、负责审核绿化改造方案和涉及环境视觉形象的改建

10、负责“四害”消杀、绿化病虫害消杀的管控及农药的保管工作；

11、负责环境组人员物资的管理；

12、接受客服中心对本部门质量状态的监督，配合客户中心进行物业项目的客户满意度分析及项目运营分析，并提出整改措施和优化建议

13、配合做好台风暴雨的防范工作；

14、做好法定节假日的环境布置工作。

十五、保洁员岗位职责

1、对辖区内的楼道、马路、草地、天台、公共场地、公共设施、停车场等进行清洁、维护；

2、对辖区内楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具等进行清洁、维护；

3、对辖区内楼道、公共果皮箱、垃圾中转站的清运，并按标准进行清理。

4、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，杜绝“四害”，确保小区内外的环境安全卫生。

5、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设施设备损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，积极协助专业人员排除故障；

6、协助做好台风暴雨的防范及援助工作；

7、妥善保管清洁工具和用品，爱护公共财产，不丢失、不损坏，不公物私用。

十六、绿化工岗位职责

1、熟悉区域绿化分布、苗木名称、特性和培植办法，按规定标准和操作程序养护；

2、服从上级安排，做好区域内的绿化养护工作，使花木枝繁叶茂；

3、根据季节、天气和花卉品种做好绿化苗木、植被的浇灌，同时做好水资源的控制，节约用水、避免浪费；

4、做好除草、修剪工作并及时清理绿化垃圾保持草坪、花圃清洁；

5、做好病虫害的防治工作，按防治对象配置药剂，按规章做好防范工作，保证安全；

6、做好台风暴雨的防范及丧后工作；

7、爱护各种机械器具，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，未经同意不得外借。

正荣·御品兰湾物业服务中心

二零一三年七月

推荐第4篇：写字楼物业管理处操作人员岗位职责

写字楼物业管理处各操作岗位职责

工程部

■工程维修领班岗位职责（到项目正式交付前，暂不设置该岗位）

1、负责物业项目内各设备、设施的维修统筹工作及维修记录存档工作；

2、负责组织部门工作人员检查、落实各设备，设施的运行情况；

3、负责编制各设备、设施的维修档案；

4、协助公司领导监督各类设备、设施的工作维修情况；

5、协助组织员工内部定期的技术培训工作；

6、制定维修材料的采购计划并落实及实施；

7、完成公司领导交办的其他工作；■工程维修人员的岗位职责

1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数、房屋结构和水电设施等管线走向；

3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业户提出的各种报修；

4、积极为业户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌。严格遵守操作规范以确保安全，预防意外事故的发生；

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业户签字认可；

7、爱护工具、杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料；

8、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划；

9、不得私自外借工具，不得将库房的常备维修材料私自送人；

10、上门维修按物业服务公司制定收费标准收费，并上缴公司财务，不得私自侵吞，不得向业户要小费或好处费，不得收费不开收据，不得多收费、不收费；

11、急修不好夜，小修小补应立即完成；

12、不得在业户家里乱翻东西或有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理，公司将做辞退处理；

13、不得在维修时偷窥配件或更换配件时以次充好，让业户蒙受损失，一经发现，除责令其赔偿相应损失外，公司做辞退处理，情节严重者送交公安机关处理。

■设备管理员职责

1、检查编写设备每日运行体制，了解设备工作善，合理安排每日工作；

2、负责编制和执行管理处讲题设备的年检计划；

3、负责校准用计量设备的送检工作；

4、负责测量用计量设备的检验和校准；

5、负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护工作，协助各部门解决技术上的问题；

6、负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作；

7、参与并协助管理处实的技术改造工作和制订重大设备的购置计划。■强电技工的岗位职责

1、协助部门领班开展工作，贯彻执行主管下达的各项指示；

2、制订供电系统的最佳动作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动发电机，在5分钟内将发电机电源送至用电设备；

3、负责供电系统的维保操作工作，制订供电设备的大修、中修、小修计划；

4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制订切实可行的节约能源措施，并保证供电方案的最优性；

5、完成上级交办的其他工作；■弱电智能化技工岗位职责

1、参与物业项目可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统和红外线防越报警系统、消防报警系统等智能化设备、调试及验收和接管工作；

2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行、维护管理工作；

3、熟悉小区弱电和智能化系统的分布、运作等技术资料，对相关资料进行汇编、整理、统计；

4、每天巡视辖区弱电和智能化系统的运行状况，每周对弱电和智能化系统进行一次全方位检查，发现问题及时处理。做好日常养护，定期检测系统使用功能；

5、不断完善智能化系统，提高服务质量；

6、完成上级分派的其他相关工作任务；■暖通空调系统技工的岗位职责

1、负责大厦中央空调及暖通设备的安全运行及管理；

2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、检查管理工作，保证系统正常运行，保证各类未端空调设备的完好，保证无超标噪音和严重滴漏现象，保证各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证排水管道通畅；

3、负责指导、管理中央空调及暖通设备的维修及改造工作，并提出相应节能措施；

4、负责按规定做好空调、排水系统的维护保养工作，制定相关设备的大中小修计划；

5、负责空调暖通设备运行维护中的突发事件及事故的技术处理工作；

6、负责公司新建、扩建及改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作。■管道工的岗位职责

1、熟悉辖区内各类管道的铺设、走向，进水总水阀，水表的位置、数量，进水管径、阀门尺寸，并会正常操作；

2、严格遵守公司制定的管道设备的运行、维修、保养制度，做到勤检查、早发现，及时处理；

3、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备，每天巡查水泵房、做好设备的运行记录，并及时将各类记录上交管理处存档；

4、对水泵房等设备每周清洁一次，及时检修并更换各类水泵泵头、阀门，保持设备的整洁、完好；

5、做好下水管道的维护、疏通，做好化粪池的清理及雨水井的检查工作；

6、坚守岗位，做好各类巡查、维修、养护记录，保管好资料、工具；

7、完成上级分派的其他工作任务。■电梯维护工的岗位职责

1、严格执行电梯巡视检查制度，每天应对电梯作例行检查，如果发现有振荡、不正常的声音或损坏，应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案并交管理处存档；

2、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养；

3、负责各电梯轿厢外、井道及井道底、整流器、控制板的清洁工作；

4、负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理工作；

5、积极主动地配合电梯承办商按电梯维修细则对电梯进行日常维修及大修、中修工作；

6、保持电梯及机房整洁，礼貌制止违反《电梯使用规定》的行为；

7、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙，不得随便交与他人使用；

8、接到电梯出现紧急情况的通知后，及时赶到两场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题应及时向主管领导汇报，并联系承办商处理；

9、完成上级分派的其他工作任务。

秩序维护部

■ 程序维护班长的岗位职责

1、服从命令，听从指挥，认真执行规定的工作计划；

2、根据部门经理的指示、意图及治安、消防、服务等方面的相关规定，提出工作目标和任务，制定具体实施步骤和工作标准，并领导保安人员贯彻执行；

3、组织安管员进行治安、消防、服务等方面的业务培训和军体训练，规定班组的学习和训练任务，并经常进行督促检查，保证学习和训练任务的圆满完成；

4、根据安管经理的工作要求和岗点值勤规定，带领全班人员严格认真、一丝不苟地做好治安、消防、服务等方面的工作，并积极配合当日值班员的工作；

5、负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟踪；

6、负责签订《安全消防协议》，督促、考查安管员消防责任的贯彻执行情况，对违反规定的有权提出建议；

7、建立消防岗位责任制度，及时向领导反馈防火工作存在的问题；

8、负责组织消防训练和演习，协助制定消防预案，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；

9、完成领导交办的其他工作。■ 秩序维护员的岗位职责

1、服从领导，听从指挥，严格遵守规章制度；

2、严格要求，认真训练，熟练掌握规范的值勤要求，充分体现经典生活物业服务一流的形象；

3、努力学习安防业务，熟悉各类紧急、突发性事件的处理程序和各类器械的使用方法，不断提高安管服务水平；

4、对各种监控设备、器材进行维护，发现问题，及时解决，预防为主，安全检查，清除不良隐患；

5、对小区各类事件及时收集、整理、反馈，对突发事件及时报告，及时处理；

6、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事；

7、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务；

8、负责物业大型活动的警卫布置；

9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作；

10、负责小区应急处理的抢救工作；

11、负责管理小区内各项咨询服务工作；

12、完成上级交办的各项任务。■ 车库巡查员的岗位职责

1、严格执行小区停车场管理规定。

2、维持进出车辆交通秩序，保证道路畅通。对进出车辆作好登记和车辆检查记录。

3、管理好停泊的车辆，严禁非机动车辆和闲杂人员进出车场。

4、对违章车辆，及时制止并加以纠正，纠正前必须先敬礼。

5、检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、车窗等现象及时通知司机(车主)或报告管理处值班人员。

6、检查车辆是否停放在指定位置上，发现未上锁等情况及时通知车主。

7、搞好车库(场)值班室的清洁卫生。

8、定期检查消防设施是否完好、有效，如有损失，要及时报告上级，维修更换，不准使用消防水源洗车等。

9、值班人员要勤巡逻，多观察，随时注意进入车库的车辆情况及驾驶员的行为，对发现的问题要及时报告班长或上级部门。

■ 监控值班员的岗位职责

1、负责监视小区各部位的过往人员和物资；

2、发现可疑人员或不安全因素，要及时通知有关人员前往查处；

3、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理；

4，密切注意区域内易发案部位及重点部位动向情况，发现问题及时处理；

5、值班期间发现可疑情况及问题，及时上报，并做详细记录，并随时向安管部经理汇报情况；

6、详细记录当班工作情况和监控设备运转状况 ；

7、每日做好监控室的卫生工作，并随时保持监控室清洁；

8、严格按制度收发、保管器材（对讲机），并注意日常维护和保养；

9、认真完成上级交办的各项工作任务。

保洁绿化部 ■ 保洁绿化主管的岗位职责

1、熟知小区绿化布局和区域养护状况；

2、负责小区的环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务；

3、根据作业频率，负责绿化，景观护理的日检工作，并做好记录；

4、负责制定保洁员的值班工作表，安排好日常保洁员的各项工作；

5、分配好各个保洁员对小区内公共区域的环境卫生、绿化管理工作；

6、负责指导保洁员的日常工作；

7、对保洁员的服务质量进行定期或不定期的检查；

8、配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习和专业技术的培训；

9、负责上级部门交办及下达的各项工作任务。■ 保洁员的岗位职责

1、熟悉各自分管清洁卫生区域的情况，清楚清洁工作必要的标准和要求。

2、熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法。

3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备。

4、负责保持各自分管区域和卫生用具的清洁标准，工作次数每天不少于1次。

5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具。

6、负责检查公共场所有关设施是否完好，若发现损坏、遗失、滴漏应及时向上汇报。

7、负责垃圾日产日清工作。

8、负责定期卫生消毒灭杀工作。

9、按照卫生工守则工作。

10、接受主管的监督检查，不断改进工作。

11、及时完成领导交办的其它工作任务。■ 绿化养护员的岗位职责

1、负责小区的花草树木的养护工作，根据住宅区的土壤水质状况制定和实施管理养护方案。

2、根据花草的不同生长特性，制定工作安排程序，时间上安排合理，并给每个品种都插牌公告其名称、种植季节、生长特性、管理办法等。

3、绿化带内外保持环境清洁，无枯枝、枯叶、大小花盆堆放整齐，盆载花草品种分类集中管理，摆放高低错落有序，便于住户观赏。

4、根据培养花草的生长特性进行浇水、松土、剪叶、施肥、除虫。若不遵循花草的生态规律，不定期浇水、松土、修枝剪叶、施肥、除虫而导致花草枯萎、死亡者，一切经济损失自负。

5、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木的防风加固工作，检查苗圃的沟渠是否堵塞，花圃木棚结构是否牢固，防止造成大的损失。

客服部

■ 客服管理员的岗位职责

1、听从管理处经理安排，认真完成经理布置的各项工作

2、熟悉小区情况，与业主保持密切联系，热情接待住户，详细记录业主的投诉或请求，同时要耐心解释或及时处理。

3、定期对客户服务部为业主提供的服务情况进行抽查、回访。

4、负责小区各类款项的收支，帐目日清月结。

5、协助主任做好小区的创建文明小区工作，办好小区宣传栏。

6、负责制定小区社区文化活动的月度、年度计划，并组织实施。

7、清查值班人员领出的票据，及时追收费用。

8、完成公司随时需要的各类报表。

9、办理业主入伙、装修手续。

10、负责保管楼栋门、未入伙住户的房门、防盗门等钥匙。

11、负责管理处工作人员月度的考勤统计工作。

12、组织召集周结，负责办公室的内务及清洁

13、负责管理处所有物品的登记和资料管理工作

14、协助管理处主任,做好员工的培训工作。

15、完成公司交办的其它任务。

推荐第5篇：写字楼岗位职责

岗 位 职 责

项目经理

1、坚决贯彻执行上级部门下达的工作方针、决策、计划和各项指令。负责项目物业服务范围的全面领导与管理工作，制定项目工作目标、工作计划并组织实施。

2、努力学习与工作有关的知识和业务技能，熟悉项目物业服务范围房屋结构，熟悉业主基本情况。

3、负责制定项目工作计划并组织实施，负责定期检查监督，查处违章并作出纠正措施，达到规定标准。

4、严格控制日常管理费用的支出，做好成本控制工作。

5、自觉接受业主的监督，认真采纳合理化建议。负责处理业主对项目工作或人员的投诉，不拖延、不推诿，与业主保持良好的关系。

6、调动项目员工工作积极性，提高员工业务素质，并保持项目员工的相对稳定性。坚持\"业主至上，服务第一\"的宗旨，检查督促各岗位员工认真履行职责。

7、协调与政府相关职能部门的关系，配合有关部门抓好安全防范工作。

- 1

6、物业服务范围内安全工作、公共设施、环境维护绿化、装修、节能等事项的检查。

7、在项目责任人不在时，根据工作安排，履行项目责任人职责。

接待服务主管

1、负责业主档案的建立和管理。

2、负责物业档案的建立和管理。

3、负责接管物业工作的组织和协助。

4、负责业主入住手续的办理。

5、负责业主房屋装修的管理。

6、负责空置房管理。

7、负责出租房管理。

8、负责客户信息的收集与处理。

9、负责接待服务工作。

10、负责为业主和住户收发服务工作。

11、负责物业服务费收缴工作。

12、负责违章建筑的管理工作。

13、协助业主委员会申报维修基金。

14、执行上级部门、领导交代的其他工作。

- 3

2、仪容仪表符合要求，坚持使用服务敬语和普通话,对待业主主动、热情、周到,对不能解决的问题及时上报当班管理人员。

3、服从项目的工作安排，认真完成各项工作任务。

4、做好岗位范围内的卫生,确保工作环境整洁舒适。

5、了解当日会议预订情况、接待的时间、楼层、领导、人数、标准和器材方面的要求，做到心中有数。并按规定标准布置会议室，充分做好开会前的各项准备工作。

6、熟悉业主方领导及各处室领导，见到领导微笑问好。

7、熟悉各会议室内各种设施设备及其功能，并能正确操作。

8、熟练掌握会议服务及其它相关活动的服务标准和程序。

9、热情帮助客人处理现场需求，接受客人建议、投诉，及时向项目责任人汇报。

10、按照规定服务程序，规范化、标准化为领导提供尽善尽美的服务。

11、会议结束后，检查有无遗留物品，帮助客人提取重物，送客人至电梯或门口，并作好会议室内的善后工作。

- 5

6、本项目管理部秩序维护员的考勤，如实记录本班执勤中遇到和处理的问题，重大问题要及时向项目管理部报告。

7、组织实施对秩序维护员的培训及考核工作。

8、每天对管理区域内各岗位执勤人员的仪表仪容、遵守纪律和履行秩序维护职责等工作状况进行巡视检查，特别需要加强对夜班的管理，发现问题及时纠正。

9、在项目管理部的安排下，做好国家法定节假日和重要接待任务时的秩序维护工作。

10、在项目管理部的指导下，对项目全体员工进行治安防范和遵纪守法的安全教育工作。

11、协助当地公安机关调查处理物业服务范围内的一般性案件。

12、熟悉、掌握属地公安机关的相关信息。

13、项目管理部安全工作方面文件的管理工作。

14、完成项目管理部交办的其他工作。

15、随时与业主对口人员进行协调、沟通，在工作上取得他们的支持。

秩序维护队长

- 7

8、在项目管理部的安排下，配合秩序维护主管做好国家法定节假日和重要接待任务时的秩序维护工作。

9、在项目管理部的指导下，对项目全体员工进行治安防范和遵纪守法的安全教育工作。

10、根据项目管理部要求配合秩序维护主管及相关职能机构，调查处理物业服务范围内的一般性案件。

11、熟悉、掌握属地公安机关的相关信息。

12、熟悉报警流程

13、完成项目管理部交办的其他工作。

14、随时与业主对口人员进行协调、沟通，在工作上取得他们的支持。

礼仪秩序维护员

1、遵守公司的规章制度，按时到岗，不迟到，不早退，不脱岗，不酒后上岗。

2、仪容仪表符合要求，在工作中使用服务敬语和普通话,对待业主主动﹑热情﹑周到,对不能解决的问题及时上报当班主管。

3、管理区域进出人员的迎送工作。

4、对外来办事人员进行询问，并指引到服务台进行确认登记，劝阻无关人员进入。

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8、发现水浸入室、火警、液化气泄漏等异常情况，做好控制工作并立即报告项目管理部进行处置。

9、检查车场内停放的车辆，防止丢失和损坏。

10、严格执行交接班制度，做好当班记录，交待清楚本班应注意的事项。

监控值守

1、熟练掌握设备的各种功能，保证高质量地完成日常操作和查询任务。

2、值班人员要认真观察监控仪器，遇有异常现象应及时通知巡逻人员到场，与巡逻人员密切配合,布控可疑人员、处置异常现象。

3、爱护监控设备，保证系统运行正常，非值班人员不得擅动机器设备。

4、注意做好保密工作，未经同意，外部人员不得查看录象资料。

5、严禁无关人员进入监控室。

6、经常保持监控室内环境卫生。停车场值守

1、维护车场秩序，指挥好进出车辆，按指定位置停放，保持通道畅通。

- 11

6、物业服务范围内安全工作、公共设施、环境维护绿 化、装修、节能等事项的检查。

7、在项目责任人不在时，根据工作安排，履行项目责任人职责。

环境维护领班

1、协助上级对物业服务范围内的环境维护工作进行管理。

2、按照计划安排工作，安排环境维护员班次。

3、检查各岗位工作情况、计划卫生完成情况、记录填写情况，做好写清洁巡检记录并于下班前交上级签字确认。

4、环境维护员业务技能的培训工作。

5、环境维护用品的发放、登记工作。环境维护员

1、遵守公司的规章制度，按时到岗，不迟到，不早退，不脱岗。

2、仪容仪表符合要求，在工作中使用服务敬语和普通话, 对待业主主动、热情、周到,对不能解决的问题及时上报报当班管理人员。

3、熟悉业主方领导，见到领导微笑问好。

- 13 绿化工

1、所管辖区内的花木草地的浇水、施肥、除杂草、修剪。

2、控制预防花木绿地的病虫害。

3、清除枯枝死株。

4、补种缺株少苗。

5、对名贵花木的挂牌、生长记载。

6、放药控制鼠害、堵塞鼠洞。

7、扶正倾倒的树株。

8、制止向绿地乱倒垃圾、损坏、践踏花草的不良现象。

9、保护花草绿地的护（拦）及一切隔离设施。

10、摆放植物的叶面清洁。工程维护主管

1、协助项目经理全面负责所在项目设施设备的运行和维护管理；

2、落实各项工程管理制度、标准、规范；

3、落实并完成工作计划和任务；

4、合理组织设施设备的运行和维护，并监督检查；

- 15

5、霓虹灯、彩灯电气设备听监护管理。

6、为业主及时处理有关电气维修方面的问题。

7、每月定期抄写各部门各业主用电表数，并同时检查电表是否正常。

8、配合消防中心值班人员定期对各塔楼自动报警系统设备进行检查试验与维修。

9、对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报班长。

10、每日维修工作记录的填写。

11、保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。

12、完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作。

13、完成班长交办的其它工作。 空调维修

1、热爱本职工作，对工作认真负责，刻苦钻研技术。

2、在主管领导下，负责所管辖的中央空调送风、排风系统的运作管理工作。

3、所管辖的所有空调、通讯设备的运行、维护保养和检修。

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12、应熟悉有关设备的安全使用规定，严防人为事故。当值班人员有权阻止无关人员随意开、停机及所属设备的任何开关，如因施工或维修需要应征得主管同意后，按有关安全操作规定操作。

13、按保养规程做好所分管设备的日常及月度保养，做好平时小修和按计划实行三级保养的工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。

14、应当保持机房及控制室的清洁及道路畅通，严禁在机房内堆放易燃易爆物品及其它无关杂物，提高警惕，注意防火。

15、严格遵守劳动纪律和《员工守则》，不得擅离职守。上班不准睡觉及做与本岗位无关的任何事情。

工程运行值班

1、空调机房、变配电房、高压主进线电缆，高压环网开关柜子和馈出电缆，变压器，低压配电设备和馈出电缆，变电站或配电房内照明，走道照明，发电机房、发电机组及照明，气体灭火系统，以及室内通风、排风设备的监护、运行、操作与维修保养工作。

2、所管辖范围内的室外及设备的清洁卫生工作。

3、监视检查各种电器设备运行情况及各种设备的完好状态。

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推荐第6篇：某物业服务中心岗位职责指导书

R&F PROPERTIES

XXXX物业服务中心岗位职责指导书

为了维护及树立企业形象，提高员工综合素质，进而为客户提供一个舒适、优雅、整洁、安全环境，每位工作人员都应把自身形象与企业形象融为一体，严格履行本岗位职责：

客服部

1.客服部班长岗位职责：  客服部班长 直接上级：物业经理

直接下级：客服人员、保洁领班、绿化领班 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 客服班长按客服标准进行日常检查、督导； 2) 全面对安全部、保洁部、绿化部监管工作；

3) 做好各项工作的上请下达和落实情况，积极参与现场员工的行为管理及培训后的落实情况；

4) 切实带领员工对负责区域的工作具体操作实施及时纠正工作中存在的失误，按质量、标准做好各项本职工作；

5) 及时掌握销售大厅服务情况，遇到突发事情有应急处理措施；

6) 负责检查所属客户、保洁、绿化着装、仪表、服务意识的自身素质要求，培训员工处理事务的应变能力，及时掌握客户对客服工作的要求及反馈意见； 7) 负责跟踪相关工作的完成情况； 1) 认真完成领导交办的其它各项工作； 2.客服人员岗位职责  客服人员

直接上级：客服部班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责： 2.1销售大厅侧门岗：

1) 严格按要求着装和配带工牌上岗，统一按规定穿戴整齐；

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2) 严格遵守公司各项规章制度，上岗后不准做与工作无关之事。严禁擅离岗位或互相串岗。岗位工作变动，必须履行相关程序；

3) 保持标准的站立姿势，遇有客户来访，应微笑、热情接待并说“您好，欢迎光临！”举止应大方得体；

4) 根据来访人数提供适度优质的引导服务，在无销售人员接待时（来访客户在三人或以下：客服人员需正确的引导客户至销售大厅沙盘处，并示意销售人员；来访客户在在三人以上：客服人员无需引导只需以标准的礼貌用语及肢体语言指引客户前往销售前台销售人员处）；

5) 遇有客户咨询，应耐心、礼貌回答，言语、举止应大方得体； 6) 认真完成领导交办的其它各项工作； 2.2销售大厅吧台岗

7) 严格按要求着装和配带工牌上岗，统一按规定穿戴整齐；

8) 严格遵守公司各项规章制度，上岗后不准做与工作无关之事。严禁擅离岗位或互相串岗。岗位工作变动，必须履行相关程序； 9) 对吧区域物品进行日常清洁及检查；

10) 为客人送水、收杯、更换烟灰缸及协助保洁整理摆放大厅桌椅； 11) 遇有客户咨询，应耐心、礼貌回答，言语、举止应大方得体； 12) 认真填写当日交接班表的相关内容； 13) 认真完成领导交办的其它各项工作；

保洁部

1．保洁部班长岗位职责  保洁部班长 直接上级：客户班长 直接下级：保洁员 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 保洁领班按保洁标准进行日常检查、督导； 2) 全面配合驻场主管、副主管的监管工作；

3) 做好各项工作的上请下达和落实情况，积极参与现场员工的行为管理及培训后的落实情况；

4) 切实带领班组员工对负责区域的保洁工作具体操作实施及时纠正工作中存在的失误，按 R&F PROPERTIES

质量、标准完成各项保洁工作；

5) 负责所属班组、区域员工的日常工具、机械、药液等领取、换发、配比、检验工作，并指导员工的正确使用操作要领、步骤；

6) 及时掌握所属班组、区域员工的心理动态，协调好班与班之间的工作和交接班记录； 7) 负责检查所属班组、区域员工的着装、仪表、服务意识的自身素质要求，培训员工处理事务的应变能力，及时掌握客户对保洁工作的要求及反馈意见； 8) 负责实施相关工作的完成情况； 2.保洁员岗位职责  保洁员

直接上级：保洁部班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 服从领导，听从安排，团结友爱，勤劳诚实；

2) 严格按要求着装和配带工牌上岗，统一按规定穿戴整齐；

3) 严格遵守公司各项规章制度，上岗后不准做与工作无关之事。严禁擅离岗位或互相串岗。岗位工作变动，必须由现场班长安排，并报副主管书面同意；

4) 讲文明、讲礼貌、树新风、，凡事不准粗言恶语。遇有客户咨询，应耐心、礼貌回答，言语、举止应大方得体；

5) 正确使用机械设备，严禁浪费各种药液及破坏公用设施设备，节约能源，保障增效节资； 6) 熟悉掌握本工作岗位的保洁工作，严格按照工作程序进行现场清洁，正确使用报修制度，做好物业各部门的协管配合工作；

7) 做好园区所管区域的安全保卫工作，一经发现安全隐患及时通知物业前台或保安人员，做好现场的保护工作；

8) 认真完成领导交办的其它各项工作；

绿化部

1.绿化部班长岗位职责：  绿化部班长 直接上级：客户班长 直接下级：绿化员

R&F PROPERTIES

联系部门：各部门  岗位职责：

1) 负责安排本小区绿化管理方面的工作；

2) 带头工作，以身作则，充分调动员工的积极性，高效率、高质量地完成各项工作； 3) 按有关规定和要求，及时纠正处理服务过程中发生的不规范现象；

4) 根据作业频率，负责自检工作，并对员工进行综合考核，做好有关记录，认真做好绿化养护记录；

5) 负责每月进行两次绿化组员工的岗位培训工作，定期开展业务知识学习和专业技能操作培训；

6) 及时传达上级的有关指示，定时向管理处经理汇报工作； 7) 完成管理处交办的其它工作； 2.绿化员岗位职责  绿化员

直接上级：绿化部班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 熟记住宅区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序；

2) 对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修枝整形、补栽补种； 3) 及时处理枯枝落叶、清理场地；

4) 负责对各责任区绿化进行管理、劝阻、纠正一切破坏绿化的行为； 5) 认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率； 6) 服从主管安排，遵守工作纪律，完成上级交给的其它工作任务；

维修部

1．维修部主管岗位职责  维修部主管 直接上级：物业经理 直接下级：维修班长 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 对经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员 R&F PROPERTIES

和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理； ②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正；

③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度；

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施； ⑤审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

2) 设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）；

3) 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4) 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5) 切实执行经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属； 6) 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7) 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档；

8) 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量；

9) 负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统

一、美观及符合消防要求；2.维修电工岗位职责  维修电工

直接上级：维修部主管 直接下级：无 联系部门：各部门

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 岗位职责：

1) 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务；

2) 准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量地完成任务，不擅自离岗和串岗；

3) 努力学习技术，熟练地掌握小区 内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作，负责已接管区域所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维护、维修、保养；

4) 制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5) 管理好、使用好负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能好、密封良好。润滑良好、坚固良好、调整良好）；

6) 积极协调配其它部门的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从班长的指挥； 7) 严格执行设备管理制度，做好交接班工作；

8) 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

9) 请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人； 10) 每月进行一次分管设备的维修保养工作； 11) 搞好设备房的清洁工作；

安全部

1.安全部主办岗位职责  安全部主办 直接上级：物业经理 直接下级：安全班长 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 负责安全管理工作和内部管理，及时了解安全员的思想及生活动态，解决疑难问题，定期向经理汇报；

2) 组织安全员的在职培训和军事技能训练，提高安全员的综合素质；

3) 检查各班在岗工作状态、质量记录、各项规章制度、安全防范措施落实情况，根据实际 R&F PROPERTIES

情况调整工作流程，发现问题及时处理并向经理汇报，将有关情况记录在《安全员交接班记录表》上；

4) 督导管理服务区域内安全、消防设施的使用情况，定期组织消防知识培训，每半年组织一次消防实战演习，不断提高安全员的防火意识和灭火作战能力；

5) 负责管理服务区域安全员巡逻路线的制订，并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法，经常组织各种突发事件处理演练，每季度至少进行一次紧急集合，不断提高安全员的职业敏感度和处理应变能力；

6) 配合有关部门处理管理服务区域内各种违章行为，突发事件，调解顾客间的纠纷，配合执法部门做好管理服务区域内的治安工作和出租屋的管理；

7) 根据工作需要，不定期带领班长就管理服务区域内的安全工作对顾客进行回访，听取顾客对安全工作的意见和建议，借以改进工作方法；

8) 组织安全员开展业余文化活动，加强班组与班组之间的协调配合，合理调配人力资源； 9) 每周检查安全员内务管理情况，及时处理违规行为，并做好相关记录；

10) 负责安全员的月度工作考核，并将考核情况及时知会被考核人，以便其改进不足之处。对于安全员的录用、转正、升职、嘉奖等具有建议权。 2．安全班长岗位职责  安全班长

直接上级：安全部部主办 直接下级：安全员 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 对本班各个岗位工作负责，每日须检查各岗履行职责情况，主要包括：考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩戴、操作规程、精神面貌、服务礼仪等，并在《安全员交接班记录表》上予以记录；

2) 熟悉掌握管理服务区域的整体状况，妥善处理各种突发事件，超过权限的及时报告其上级；

3) 负责各岗位工作表格、停车发票及凭证的领用发放，相关质量记录的收集检查，按月及时上缴资料管理员。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴相关负责人；

4) 监督管理服务区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况，及时与相关部门协调维修事宜; 5) 负责本班安全员的岗前培训和内务管理工作；

R&F PROPERTIES

6) 及时收集、整理顾客的意见和建议，并提交部门；

7) 关心了解班员的思想和生活动态，充分调动班员的积极性和主观能动性，对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报；

8) 及时协调班组与其他部门的工作衔接和配合，共同做好管理工作；

9) 实行“班前点名、班后点评”制度，监督本班人员做好交接工作，对本班安全员的工作状况具有初步考核权。 3.巡逻岗：

 巡逻岗当班人员 直接上级：安全部班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 按照巡逻路线、巡查点进行巡逻，灵活机智，发现问题及时记录、报告，对可疑人员及时进行盘查清理；

2) 对管理服务区域单车、摩托车的不规则摆放进行整理，对道路泊车、停车秩序进行监管，检查车厢内存放物资，发现可疑情况或安全漏洞应及时作出处理和报告；

3) 按程序要求对装修现场进行监督，对施工人员违章作业要及时制止并向班长和部门领导汇报，并联系装修管理员到现场处理；

4) 熟悉管理服务区域内各种设施的位置，注意公用设施、绿化等情况，发现违章或破坏，及时处理并向相关领导汇报；

5) 监管管理服务区域内公共卫生情况，发现不合格之处，及时通知相关人员进行处理; 6) 检查各路口消防通道是否畅通，消防器材是否完好无损，安全疏散标识是否醒目、正确，有无消防隐患；

7) 制止顾客、外来人员或部门员工的违章行为； 8) 维护销售部外围区域的公共秩序；

9) 将巡查中发现的问题和异常事件记录在《安全员巡查记录表》上，并由处理完成人签字确认；

10) 发现形迹可疑人员，必须及时通知班长并密切监视、进行跟踪，如其有违法、犯罪活动设法制止，并及时报告上级处理； 11) 发现火情，按照相关程序执行；

12) 巡查中如遇到外来参观人员，应观察其是否有部门人员陪同，如没有，应礼貌的上前询 R&F PROPERTIES

问，并向当班班长及有关领导汇报；

13) 协助配合其他安全管理岗位人员和部门工作，认真完成交接班手续。 4.车场岗：

 车场岗当班人员 直接上级：安全班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 熟记经常出入停车场车辆的型号、车牌、驾驶人；

2) 正确引导车辆停放在指定区域，保持车场岗亭和环境卫生、停车场的标识完好，制止非机动车辆或闲杂人员进入车场；

3) 对于大型车辆进入管理区域，须征得物业服务中心同意后方可进入，并及时通知相关岗位，指挥车辆在指定区域活动或停放。禁止携带易燃、易爆物品的车辆进入； 4) 对搬运物资的车辆，应与相关部门核实后，凭部门签署的物资放行条给予放行。 5) 保持岗亭内整洁卫生，妥善保管好相物品及质量记录，爱惜使用警用器材； 6) 对管理区域内的违章违纪现象及时制止、上报或处理； 7) 认真完成交接班手续；

8) 对进入车场的车辆应在车辆停好后进行车辆登记。 5.出入口岗：  出入口当班人员 直接上级：安全班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 熟记公司领导及其他经常出入人员特征等情况；

2) 注意仪态仪表及工作形象，文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客；

3) 认真做好来访人员有效证件的登记工作，加强对外人员的盘查及管理，严禁无关人员出入，发现闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开，同时通知其他岗位引起注意；

4) 核查进入管理服务区域的施工人员持有的《出入卡》，经核查后按指定通道放行，保持通道畅通；

5) 检查进入管理服务区域人员所携带的物品是否安全，对危险物品、易燃品、易爆品等要 R&F PROPERTIES

严禁其带入，并及时向上级汇报；

6) 做好物资放行的把关工作，对搬出管理区域的物资进行核查，严格按照《物资搬运放行条》的内容进行操作，手续齐全后方可予以放行；

7) 注意收集顾客意见和建议，及时向相关管理人员汇报并做好记录； 8) 协助配合其他岗位工作，认真完成交接班手续。 6.销售大厅岗：  销售大厅当班人员 直接上级：安全部班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责：

1) 严格执行销售大厅相关管理规定，维护正常销售工作秩序，文明、热情接待客户； 2) 确保岗位范围内的楼盘模型、广告牌、指示牌等物品、设备、设施的安全完整，以防人为破坏；

3) 按要求定时开、关大厅范围内灯具、空调等电器；

4) 根据接待工作需要及时增补接待物品，对客人遗失的物品，拾获后应做好记录，并及时联系失主或交上级处理；

5) 未经相关部门允许，谢绝任何人在大厅内拍照、摄像；

6) 协助销售人员做好接待工作，需要时，对客人提出的问题在知道的情况下耐心解答，按要求接听来访电话并做好记录；

7) 灵活处理现场发生的各类突发事件，不能处理时应及时报告，禁止非接待时间外来人员进入；

8) 协助保洁人员维护好销售大厅卫生工作，完成销售部交办的临时工作。 7.样板房岗：  样板房当班人员 直接上级：安全班长 直接下级：无 联系部门：各部门  岗位职责

1) 严格执行样板房相关管理规定，维护正常销售工作秩序，文明、热情接待客户； 2) 确保岗位范围内的广告牌、指示牌等物品、设备、设施的安全完整，以防人为破坏； 3) 按要求定时开、关样板房范围内灯具、空调等电器；

R&F PROPERTIES

4) 根据接待工作需要及时增补接待物品（如：鞋套等），对客人遗失的物品，拾获后应做好记录，并及时联系失主或交上级处理；

5) 未经相关部门允许，谢绝任何人在样板房区域内拍照、摄像；

6) 协助销售人员做好接待工作，需要时，对客人提出的问题在知道的情况下耐心解答； 7) 灵活处理现场发生的各类突发事件，不能处理时应及时报告，禁止非接待时间外来人员进入。

特殊岗位要求—电瓶车及司机:  电瓶车司机 直接上级：安全队长 直接下级：无 联系部门：销售部 岗位职责

1) 驾驶员上岗时，必须服装整洁、形象良好，不得洒后驾车，穿拖鞋驾驶，在行驶中不得接打电话、和乘客聊天，不得违规和超速行驶。 2) 随时为客户提供舒适、安全、快捷、方便的服务。

3) 电瓶车由销售部统一管理调度，严禁乱停乱放，无游客时严禁拉人玩耍。 4) 负责车辆的维护工作。

5) 严格按照操作规程驾驶，确保游客、车辆安全。要爱护车辆，及时充电，搞好车辆卫生保洁工作。

6) 违规驾驶造成的一切不良后果均由驾驶员个人承担。  电瓶车操作流程

1) 两眼平视前方、小心驾驶，注意提醒、礼貌规范； 2) 客户上车之前应立于车旁，等客户全部上车后方可上车； 3) 车行前必须告知客户：“车辆行驶、注意安全！”； 4) 车辆行驶过程中不得超速，平稳行驶； 5) 告知客户：“请车停稳后方可下车！”； 6) 与客户道别：“请慢走，再见！”； 7) 协助老、弱、病、残及需要帮助的人员； 8) 保证车辆卫生及车辆质量状况符合安全要求； 9) 作息时间：“9：00-17：30”特殊情况除外；

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物业服务中心保安部岗位职责

保安主管岗位职责：

在物业服务中心总经理的监督指导下，加强管理、严明纪律做好安防工作。

1、向物业服务中心总经理定期汇报各项目保安工作进程，特别是保安员工的思想动态；

2、负责对各管理项目的消防、治安、车辆安全管理工作的检查与督导；

3、负责对各管理项目的保安队员工的培训工作， 参与下属员工的绩效考核及聘用、辞退工作,并把相关结果及时汇报给服务中心领导；

4、协助各项目部经理工作，贯彻实施保安队岗位规范，确保管理处的治安、消防、车辆等安全工作正常运行。

5、负责组织对各项目保安队的军事培训和理论指导,对领班及保安员的绩效进行测量及考评；

6、负责指导对各新接项目的岗位设置及人员配置，并负责对配置人员工资和福利的核算工作；

7、负责调解保安员工纠纷，处理员工和客户投诉，安排员工业余文化生活；

8、负责收集相关社情治安信息，并根据实际情况做出应对预案;

9、负责制定各管理项目的日常管理规定,并监督各项目对公司制度的执行和落实情况；

10、定期主持召开部门办公例会，传达公司管理意见；

11、主动配合公安机关的各项工作，定期进行各项保安管理的应急演练；

12、完成物业经理交付的其它任务。

保安队长职责：

1、主持全队工作，坚决执行管理处主管指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

2、熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

3、及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

4、做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

5、经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

6、带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

7、负责全队队员的内务管理和考勤工作。

8、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

保安班长职责：

1.主持本班工作，坚决执行管理处的工作指令，以身作则，带领和督导全组人员履行岗位职责，认真做好安全管理工作。

2上岗前集合好本组安全管理员，检查着装、仪容后按要求进行交接班。

3.如实记载本组执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向班长和主管领导请示报告。

4.爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。

5.熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。

6.了解掌握队员的思想状况，有问题及时向队长报告。

7.及时巡查各岗位值勤情况，如有违章及时纠正。对因管理不力而造成本组在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现严重违法违纪的情况负责。

保安职责职责：

1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；

3.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；

4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；

5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

7.宣传法制，做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向服务处领导和班长汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向班长汇报（制止违章行为要先敬礼）；

10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；

11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；

12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

13.认真完成领导交办的其它任务。

园区门岗工作标准：

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；

6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

7.短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；

8.对住户要用规范用语问好；

9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；

10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

11.指挥车辆进出时，动作统

一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

15.按规定责任路线巡视检查，呈S型巡视。

车辆管理工作标准：

1.道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调；

2.车行道畅通通至每幢住宅楼入口处；

3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；

4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；

5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

6.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）

7.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；

8.车辆管理员礼貌待人、热情周到；

9.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；

10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，

10分钟内通知车主；

11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15.辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16.业主每辆车文字档案齐全、资料准确率100%；

17.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

保安服务：

1、维持园区公共秩序及住户安全，园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；

2、巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门；

3、被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1‰以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；

4、遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施；危险处设有明显标记和防范措施；

5、保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；

6、违章发生率1‰以下，处理及回访率100%。

消防管理：

1、园区的日常消防管理园区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压；

2、火灾发生率1‰以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%；

3、制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

装修期间治安的管理

1．施工人员进入园区，都应办理出入证。出入园区时，保安负责查验，无证者不准进入园区。出入证仅供本人使用不得转借；持证人要自觉接受和配合保安查验；出入证到期或有遗失，须及时到发证部门办理延期或补办手续。

2．装修期间为加强对施工人员的管理，进行以下主要工作：

保持各施工别墅公共区域的公共卫生及公共秩序。监督施工人员在运进、运出装修材料等物品时，是否有遗洒等情况出现，如发现，要及时制止。防止施工人员破坏公共区域的设备及设施。不准施工人员将施工材料堆放在公共区域内。检查消防设备的完好，发现违反消防规定的人或行为立即制止并上报。防止施工人员在施工区域内打架斗殴。

3．装修公司在进入施工现场装修前，应与物管处签订《施工防火安全协议书》，如需动用明火应先到工程部办理《动火证》，特种作业人员需持证上岗作业。

4、所有装修人员在施工期间必须遵守《装修手册》及保安保洁部制定的《特别通告》，保安员在日常巡视当中，将对施工人员进行管理，并有权对违反《装修手册》及《特别通告》行为的人员进行制止，情节严重者将通知物业部对其进行处罚，直至停止施工。

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物业服务中心主任岗位职责

1、目的

规范各物业服务中心日常工作，实行在公司领导和甲方监督下的主任负责制，物业服务中心主任全权负责物业服务中心的经营管理工作，带领全体员工努力工作，完成公司所交给的各项任务和目标。

2、职责

3.1、认真执行国家及政府的有关政策、法规，及时传达和落实公司的各项工作方针、计划和指令。

3.2、掌握物业服务中心人员的思想状态，确保物业服务中心日常工作的正常开展。

3.3、指定为物业服务中心第一消防责任人，负责监督消防的“三定”（定人、定时、定措施）到位情况，并定期组织消防演习。

3.4、负责物业服务中心日常费用支出的审批工作，合理控制费用开支。3.

5、负责审批各部门的《物资申请单》、《物资领（借）用单》及监督各类物资的采购管理工作，控制物资管理程序。

3.6、负责审批每月员工培训计划、月工作计划及安排、组织工作,监督各类员工培训工作和各班组月度工作计划实施的有效性。

3.7、按照公司体系要求和行业规范，负责物业服务中心的全面质量管理工作，包括教学楼公共设施维护、清洁卫生、非教学时间、安全管理、行政后勤等方面的现场巡查和相关质量记录检查。

3.8、监督、指导物业服务中心各部门员工业余文化生活及体育活动的安排与落实，以提高全员身体素质，增强整体团队的凝聚力。

3.9、负责组织、协调各部门人员的工作安排，负责员工每季度工作绩效的考核，并将考核结果反馈至被考核人后，报公司人力资源部存档。

3.10、负责培养和造就管理人才，做好物业服务中心各部门员工的加薪、调动、晋升及奖金分配等。

3.

11、对客户提出的投诉问题进行跟踪，拟定并采取纠正预防措施，不断完善管理流程。

3、沟通职责

1、外部沟通职责，组织与客户沟通，及时认真地解决客户提出的合理需求，定期组织召开客户座谈会、工作协调会，收集各类信息，采纳合理化建议。配合甲方审议关于服务物业其他类工作事项的决策，并组织贯彻执行，给甲方相关领导做好反馈。

2、负责协调相关单位、政府部门的公共关系，确保各项工作的顺利开展。

3、定期与供应商、服务商进行沟通，就其提供的物品、服务品质进行反馈，向其提出改进意见。

4、内部沟通职责，定期向公司汇报物业服务中心工作情况，征询公司对物业服务中心工作的意见及要求，及时改进物业服务中心的工作；定期主持物业服务中心工作例会，及时了解员工思想状态、工作难点，有针对性地处理信息，检查、总结和布置工作；不定期地与公司职能部门和其它业务部门进行信息交流，加强相互间的协调与合作。

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传媒物管中心2015年工作计划

一、全面完成工程交接

2015年，大厦各工程专业系统将从建设及施工单位手中全部交接过来。全体工程人员将全面独立地开展各项工作。对于2014年工作总结中所涉及的各项遗留问题，2015年将加大与建设、施工及供货单位的协调力度，力争能有一个好的处理结局。对于最终无法解决的难题，工程人员将面对现实，能通过改造解决的问题，力争申请改造；无法通过改造的问题，也要集思广益、群策群力，将问题限制在可控的保障范围内。

二、适时开展系统局部改造工作

对于2014年建设施工单位因无法解决而遗留的重要问题，以及后期使用过程中发现的影响使用安全、使用效果及使用效益的问题，经专业论证并申请通过后，计划据实开展工程改造工作。如供电母线吊挂加固及周边喷淋改造、局部过热/冷区域的空调改造、换热站冷凝水回收利用、冷却塔增设检修及巡检通道、冷却水冬季精确放水系统改造、地下值班机房新风引入等，使大厦工程保障更加安全高效。

三、全面落实传媒物管中心各班组各项作业计划

1、为保障各类系统设备能够得到及时、有效的维护保养，2015年将严格按照大厦要求及领导部署，依据专业规程及既定的作业计划，完成雷电防护、特种设备及高压工具检测、高低压变配电设备的春检与秋检、制冷与换热设备的年度保养与维护等工作。按照规定的时间及标准，将各项作业计划逐一落实到位，使系统设备始终处于最佳工作状态。

2、深化工程运行及维修保障。核心机房的运行值班是整个大厦工程系统正常运行的基础保障。2015年，高低压变配电机房用电负荷会逐渐加大，制冷及换热系统也已全、面投运。运行值班人员将在上一年的运行经验的基础上，严格按照中心《工程周期性工作表》的各项要求，依据专业规范及设备使用规程，全面启动各项基础及专业管理。工程维修实现报修、处理、测评、回复的闭环管理；水、电、暖等实现专项能耗管理；深化各项工程保障，雷雨季节及节假日、重要时段加大巡检频次及检查力度，降低故障率和投诉率，确保大厦安全度过限电高峰期及制冷、供暖保障期。

3、客服工作计划

4、安保工作计划

四、健全物管中心档案资料管理 健全各类技术文档资料和原始记录，是做好大厦工程维修及运行值班工作、提高工作效率和工作质量的必要条件，是记录设备运行、维护历史的一项重要工作。2015年，工程专业将建立严格的工程图纸、技术资料管理制度；对于压力容器、电梯、防雷、电气绝缘工具及擦窗机等定期强制检验的特种设备，其资料做到单独妥善保管；同时补充完整大厦工程设备的售后服务信息及设备供货合同等资料；各专业制定并启用规范可行的值班日志、巡检记录、设备台账、以及各种计划与申请表格等基础资料。相关资料统一纳入工程资料管理中。

五、完善专业规章制度及专业流程，加强班组管理

随着大厦各项工程工作的展开与深入，在实际工作中将会有许多问题被逐渐发现和认识。根据大家实际运行过程中发现的问题及积累的经验，2015年将不断修订完善各项专业操作流程及应急预案，使其更好地为我们的工程保障提供帮助。经过一年多的磨合与锻炼，各专业人员的实际能力及水平也得到了充分地发挥与体现。2015年，计划报请中心的审核，根据实际情况据实调整班组管理模式，适时调整值班人员的岗位分配，优化我们的团队，提升我们的实际工程保障水平。

2015年充满了责任与期待，更充满了信心与希望。在新的一年里，传媒工程人员将继往开来、再接再厉，在各级领导的关心支持和统一部署下，全力开创传媒工程工作的美好新篇章。

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山东新闻大厦

内 部 公 函

编号No.:∕201400

致 TO： 孟立新女士 常务副总经理 由 FROM： 赵新彦 酒店总经理助理 题目 SUBJECT： 传媒物业管理中心2014年度工作总结 日期 DATE： 2014∕12∕5 2014年是大厦和谐发展年，亦是传媒物业管理中心的开局之年，物管中心自1月1日成立以来，便秉承领导高标准、专业化的目标指示与要求，在集团及大厦会议精神的指导下，各级领导的大力支持带领下，全体员工团结协作、努力践行，紧张而有序的开展落实各项工作。

通过前期对各项文字资料的完善整理、物资的采购招标、物管人员基础技能培训等实际工作，总结经验提出“酒店式物业管理”及“一站式服务”的管理模式设想，并结合“五常管理”及“氛围管理”，提升对外服务水平，深化内部管理制度，推动物管中心各项工作步入正轨，圆满完成集团各部门/单位以及部分外售/外租楼层的入驻接待工作，并以具有星级酒店服务标准的从业人员为大厦职工提供优质、高效、便捷、专业的服务，实现了大厦物业从基础筹备到实际维护运营的重要转变，为实现来年经营管理目标奠定了坚实的基础。

为总结经验，查找不足，更好地开展2015年的各项工作,现将2014年度工作总结汇报如下：

一、经营指标完成情况（略）

二、迎接办公楼层全面入驻

1、完成各项工程检测与验收

2014年1月，工程人员配合各级检测单位，先后对大厦整体防雷接地、等电位系统进行了测试验收工作；5月份，配合建设单位进行了大厦变配电机房、强电井等部位的电检工作及消防验收；9月份完成了地下立体车库的交接验收；10月份完成制冷机房主要设备的验收工作。随着各项检测验收工作的完成，各工程系统逐渐进入正式运行状态，为大厦全面入驻运营提供先决条件。

2、全力开展供电、制冷及供暖保障工作

6月6日开始，集团各部门先后入驻大厦相关楼层。在部分设备尚未正式运行的情况下，传媒工程人员提前介入、加班加点，边调试、边运行。对于出现的停电、漏水、线路及设备烧坏、空调不工作等一系列问题，在八局保障不足的情况下，本部门员工不等不靠，充分利用现有条件，在第一时间予以抢修恢复。面对集团员工对大厦设施设备的各种抱怨与指责，在尽力解决问题的同时，做到了耐心的沟通与解释。以实际行动确保了各启用楼层的供电、供水、电梯、空调等系统的安全运行，尽力为集团员工提供一个安全舒适的工作环境。

大厦配电机房低压配电系统各进线开关无机械连锁防护装置，存在两电源点短路的重大安全隐患。经联系供电、施工及供货单位未能得以解决的情况下，工程人员自行动手，采用常态开关面板屏蔽措施，彻底消除了供电安全隐患；

11月份，物管中心接到办理大厦后期供暖手续的任务，在时间紧、任务重的情况下，大家快速行动，积极查找准备各项技术资料，往返于明湖、北郊热电公司之间，不随意错过任何一个动手操作的机会，不对每一次的重复工作产生松懈，终于在规定供暖期限前开始了大厦的集中供暖。

3、加强电源管理，保证大厦供电安全

在电源管理上，物管中心与施工单位划分停送电操作分工界面，确保供电安全并分清责任。高压运维人员全部持证上岗，重大操作专门记录备查。施工开关专线专用，确保大厦办公用电与施工用电安全独立；根据实际施工进度，积极协调施工单位分级、分类、及时地完成防火封堵；在积极配合施工并保障入驻楼层工程需求的同时，对于关键区域、关键设备及关键问题，严格落实各项专业规范要求，及时发现并提出各类工程隐患及问题237项。如配电系统进线开关无机械联锁保护、B1中心配电机房高压负荷开关拒动不脱扣等问题，通过工程人员自行制定方案，自己动手，进行了彻底解决。其余大部分问题，通过与施工单位多方不懈地沟通与协调，也已得到有效整改。对于部分尚未解决的问题，传媒工程人员将继续进行积极跟踪直至最终处理。

4、完成集团楼层防撞条的安装，积极推进各楼层导视标识的落地工作。

为彰显集团深厚文化内涵，营造大厦良好办公氛围，落实“氛围管理”及“五常管理”，为广大职工提供工作便利，传媒物业积极配合集团采购中心对大厦楼层导视标识进行招标及落实工作。在防撞条的设计过程中，物管中心为使防撞条在发挥本身作用的同时还能对楼层各区域办公单位起到区分指引作用，要求本部门人员在日常物业服务工作之余，对每个楼层每个单位/部门进行了走访征询，根据各单位/部门实际情况，共确定印有不同内容的防撞条十几种，并对每种防撞条的材质、颜色、数量、规格、字体进行统计，确保每个楼层区域所张贴的防撞条都能与所在单位相对应。防撞条张贴施工过程中，物管中心各班组充分发扬协作精神，为施工人员提供清洁剂、融胶剂等用品并提前做好玻璃除砂，大力提高了导视标识的安装效率。同时美观实用的防撞条以及物业人员用心细致的服务精神也得到大厦职工的赞誉。

导视标识作为大厦物业管理的一项重要工作，除了防撞条，还包括房号、消防导视标识、电梯楼层号码牌、楼梯号码牌、灯具、空调开关管理标识卡等数十项内容，都需要物管中心人员逐个楼层统计所需数量，并保证标识色调、规格、材质、内容与大厦气质与各楼层单位文化氛围相符，物管中心人员在原有工作强度压力下，不敷衍不凑合，及时调整修改各项不合适的标识内容，坚持以高标准最精确的原则来要求各项工作，并成功落实27层样板间的导视标识安装工作，也为后续各楼层即将开始的导视标识施工奠定良好的基础。

5、及时处理故障，据实进行系统优化

（1）彻底解决中心配电机房高压进线无法断开等工程设备机房存在的诸多隐患。 传媒物业人员发现处理高压配电10KV平新线负荷开关，存在B相不能脱扣的故障。经多方协调，传媒工程人员配合供电部门，对该负荷开关及时进行了停电检修更换，并对另一路主用舜新线负荷开关进行了重新调试，消除了安全隐患。

大厦内强电井出现由于供电母线总开关B相出线电缆因虚接过热，导致端头绝缘熔化现场，工程人员及时发现并联系施工及建设单位，进行拆接重装、绝缘处理，避免了设备烧毁停电甚至火灾事故的发生。

（2）大厦投入使用后，一直存在着灯具故障率高、部分楼层长明灯现象。自11月18日开始，工程人员联系智能照明供货及设计单位，现场踏勘并商定了智能照明的控制解决方案。目前，系统已完成程序编制及硬件改造，正在进行现场调试，预计12月中旬优化后的照明控制系统将投入运行。

（3）加紧推进电梯维保工作，由于大厦内电梯为高速电梯，运行一段时间后补偿链间隙会增大，导致电梯自动停机保护，因而出现过困人故障，此类事件发生后，物管中心充分认识到问题严重性，认真分析原因并提出整改措施，要求电梯公司针对大厦内高速电梯必须至少每隔15天进行1次重点维保工作，并落实《大厦电梯困人应急预案》《电梯使用安全管理制度》等制度，杜绝类似事件的发生，保障大厦安全运营。

6、实行各项安全防范制度及措施，保障大厦安全运营。

（1）为迎接大厦全面入驻，保证大厦内人员财产安全，物管中心加强了以“防火、防盗、防破坏、防外来人员随意进入”为主的安全管理工作，各班组实行“安全巡检制度”，要求各班组在每日巡楼过程中，通过《大厦安全巡检表》详细记录巡视楼层存在的安全隐患，并于次日针对相关责任单位负责人下发安全隐患整改通知单，对于同一安全问题反复出现或拒不整改的单位，物管中心进行公示通报。

（2）对大厦办公人员、来访人员实行“持卡通行制度”，要求大厦职工出入大厦使用客梯，必须随身携带门禁卡、工作证有效证件，以便物业人员例行检查。同时严格要求各门岗保安人员及客服人员，大厦职工如需出入大厦，必须检查其证件后才能放行，外来人员如需出入大厦，必须按程序至一楼客服中心进行登记，在征得接访人同意后方可通行，否则，一律不准私自放其进入大厦。

（3）启用大厦一楼客梯间道闸，落实各楼层楼梯间、消防电梯间平推锁的使用投入。物管维修人员在日常大量维修工作与采暖调整空调不统筹的重压之下，挤出时间对各楼层消防通道加装消防平推锁，切实为保障大厦安全运营做出贡献。

（4）安保班组进行岗位调整，部分岗位实行24小时工作制，采取准军事化管理，不间断巡查制度，尤其是上下班高峰期、二次装修等特殊时期严格落实对各出入口、大厦大堂、各楼层、地下停车场、各楼层设备间、仓库等区域的重点巡查；并定期对安保人员进行安全知识培训。

（5）完善各项安全管理预案，逐级签订消防安全责任书

通过制定《传媒大厦安全文明办公管理规定》及《大众传媒大厦集团办公区消防安全管理规定》，要求大厦各部门（单位）必须按照规定内容指定消防安全负责人，与山东新闻大厦物业管理中心逐级签订“消防安全责任书”，明确每一级安全责任。

三、加强部门内部建设管理

1、加强表格量化管理

物管中心要求各班组人员在实际运营中投入使用各类表格，量化管理各部门班组工作。如客户服务中心在每日接待客户及报修等实际工作过程中，使用《客户来访登记表》《报修记录表》《客服人员交接班纪录》等多种表格量化管理客服工作；保洁班组投入使用《保洁工作计划书》《保洁巡检表》《员工离岗跟踪记录表》等表格，严格把控保洁工作质量；安保班组每日填写《安全巡查记录表》，对大厦存在安全问题量化体现，以便消除安全隐患；工程各班组按照实际需要填写《设备维修保养记录表》《设备巡检问题记录表》《工程人员交接班记录》等各项表格，为各项设备设施的维修保养提供可靠依据，对不同班次人员之间的沟通起到桥梁作用，也是大厦每日正常运营的坚实基础。

2、严格落实各班组周期性工作计划

2014年传媒物管各班组人员严格按照领导部署及专业规程要求，将各项作业计划逐一落到了实处。

工程对各机房变配电系统、电气元件、旋转机械进行例行检测维护，分流降温、连接紧固、基准校正、绝缘防护、容量测试、防腐处理等，始终保障设备处于良好的健康运行状态。每周一上午为各机房固定大扫除时间，将每日交接班清洁不到的设备元器件、盘面、开关等设施设备进行全面清洁，并检查机房消防设备、温湿度情况。为系统运行提供一个清洁、安全、良好的机房环境

客服人员以顾客满意度为导向，定期开展商务礼仪培训，借鉴学习酒店的各项服务接待流程，修订《客户来访登记表》《报修记录表》《会议通知单》等工作表格，在实际工作中不断查缺补漏，整改完善各项不足，切实提高了员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，形成一支优秀的服务团队。

安保部采取准军事化管理，定期进行安保知识的系统培训、消防系统的定期维护、保养和功能试验、消防演练等，切实保障大厦安全。

保洁班组严格按照《工作计划书》《保洁各项工作标准与流程》开展楼层内的电梯、大堂大理石保养、通道等公共场所、室外区域地面及楼体清洗、洗手间清理、各类机房清理、地下车库清理、专项消杀服务清理、专项清洁服务项目等日常清洁管理，严格落实各项周期性计划卫生安排，每周上交下周工作计划。

3、编写完善共性及个性培训计划及内容

完善并组织学习《应知应会》《物管中心行为规范》《制度学习》《预案学习》等共性培训资料；各部门根据实际需求，针对不同岗位人员进行相应岗位的专业知识培训及培训。促使物管人员为客户提供更贴心更专业的服务，提升传媒大厦物业管理中心的形象水平。如工程部严格贯彻“安全第

一、预防为主”的生产方针，时刻注意人身、设备及电气系统的运行安全，根据设备实际配置结构，制定了大厦停送电操作流程规范、操作票模板，以规范高压电气的安全操作。新入职的员工，首先通过系统熟悉、现场培训及操作演练后方可上岗。

四、做好大厦节能创收工作

1、在保障大厦各项工作正常运行的同时，着手开展各项节能工作。认真学习大厦及部门的各项节能要求，培养良好的节能习惯，树立工程节能主人翁意识和责任意识。勿以善小而不为，在一点一滴的工作中养成良好的节能习惯。

2、配合相关部门对人员配置、组织结构设定充分探讨，合理分配人员岗位，避免人力资源浪费。

3、加强对各种消耗性物品的管理监督，严格控制各类资源消耗，对各项资源消耗项目进行量化管理考核，最大化地降低运营成本。

4、根据据业主授权，合理利用业主资源，开展多元化的经营创收模式。建议将楼宇电梯广告、大厦外围广告出租，利用大厅及室外区域承接小型会议、小型展览等，计划在保证日常物业管理工作的同时，为业主提供有偿服务，提升物管中心经营水平。

5、优先选用节能型电器设备；在供配电设施上采取提高功率因数及滤波的措施；在照明方面，公区尽量多利用自然光，并做到人走灯灭、按需开灯；在管网维护方面，防止管道、阀门、及管道附件的泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换；严格按照专业规程及作业计划的要求，及时进行设施设备的保养和维护，并调整各项运行参数，使各类设备产生最佳效能，延长使用寿命；根据实际负荷情况，及时合理地调整专业设备的运行台数及运行参数，防止出现低效运转甚至空转现象的发生。

6、在最近投入的供暖系统中，严格执行《供暖系统的时间过程控制制度》，在保障用暖需求的基础上，根据天气、时间及大厦员工的上下班规律，降低热能消耗，并按时依照规定的线路及方式进行巡检检查，发现跑冒滴漏问题，及时维修。

五、推动集团完善传媒大厦各项基础设施建设

1、物管中心整理日常安保工作所需的各项物资，并向集团提出采购申请，购置配备消防平推锁、石质隔离墩、升降车、对讲机以及各项防暴防汛工具等安保设备设施，并及时投入使用，既保证了大厦各项安全管理工作，提升了物业沟通服务质量，更体现了集团对传媒物管工作的重视与支持。

2、推动集团对大厦物业服务台、会议服务用品、电脑、打印机等物资进行采购，充实完备了物管中心各项基础设施建设，节省了物管中心一大项开支，提高了物管中心对客户服务质量水平。

3、与集团就传媒大厦厨房未设空调和蒸汽管道问题进行协调沟通，并提出建议增设蒸汽管道和空调系统，以便餐厅更好地为集团员工服务。

4、针对传媒大厦停车场收费管理问题与集团进行沟通。整理完善《停车场管理计划书》，为传媒大厦车位分配收费及人员管理等工作的落实起到重要作用。

5、物管中心将大厦内由于施工导致的停水、停电、设备设施损坏等问题进行汇总，并提出解决方案报告集团，促使八局尽快进行修缮解决，保障物业工作的顺利进行。

六、工作中存在问题与不足

在这充实而繁忙的一年里，在领导的关心培养与指导下，在各兄弟部门的大力支持下，在部门员工的团结协作下，物管中心积极进取，扎扎实实的走过一段路程，取得一定成绩的同时也看到了工作中存在的缺陷不足。

1、工程设备中存在问题

（1）近期施工单位急于交接，出现问题后推诿扯皮、反应迟缓，随着时间的推移，可能会造成事实上的无奈接收，从而在源头上埋下一定的安全隐患。

（2）个别区域空调效果较差，难以满足办公需求。

（3）大厦北门外的高压平新线分支箱周围被建成绿化带、安全护栏被拆除，极易引起触电或绿化浇水时的漏电事故；配电机房配电柜抽屉开关分励按钮过于灵敏易引起误跳闸。

（4）电气火灾监控系统因多处报警无法启用，冷却塔自动补水系统因共振而无法正常启用；冷却塔设备无检修或巡检通道。

（5）楼层办公席位供电线路接头众多，易造成停电甚至漏电伤人等问题。

2、日常对客服务出现问题及解决方法

（1）客服人员责任心需要加强，对于楼层内突发紧急问题，不能第一时间了解情况。这就需客服人员加强自身服务意识，加强巡楼力度，对于工作中出现的遗漏及发生错误时要及时整改并在班前会讨论，除加强本班组人员之间的沟通，还要与外部班组及时交流沟通，并定期开展业主沟通会，优化客户服务工作品质。

（2）安保人员存在自身业务知识掌握不足的情况。要求安保人员加强上岗前人员培训，对礼仪服务用语、仪容仪表等行为规范着重进行指导学习。

3、安全工作方面

由于安全管理没有做到位，或者力度不够，才发生盗窃及电梯困人事件，虽然及时追回财务，并严格落实电梯维保等各项安全管理工作，但仍然给物管中心敲响了警钟，在今后的工作中，在完善各项安保措施的同时，更要提高每一位员工的安全意识，形成“人人重视安全，人人参与安全”的良好氛围。

在新的一年，物管中心将继续秉承集团及大厦领导的安排，进一步解放思想，脚踏实地，克服困难，再接再厉，积极落实集团及大厦组织会议中确定的各项工作，与时俱进，开拓进取，全面完成今年各项经营管理目标。

总经理助理

第11篇：物业客户服务中心行政助理岗位职责（推荐）

物业客户服务中心行政助理岗位职责

1、熟练使用Word、Excel、PPT、Photoshop等办公软件；

2、有良好的服务意识， 熟练使用电脑、传真机、复印机、打印机等各种办公设备；

3、具有良好的沟通交往能力 , 精通各种礼仪常识， 掌握基本的电话礼仪和商务礼仪；

4、具有一定组织协调能力、思维敏捷，应变能力强。

5、负责各种文件的起草、装订及传递工作。

6、负责前台的接待工作，接听来电、来访。

7、相关报表的统计工作。

8、相关活动的策划、配合工作。

9、负责做好客户接待和电话来访工作，及时转告客户信息；

10、客户相关信息的录入管理，建立客户档案；

11、协助维护公司日常办公秩序和办公环境；

12、文档资料整理存放，报刊管理，通知发放；

13、协助完成办公资产、办公用品与杂物的采购、维护和管理，统计行政费用的使用情况；

14、起草、传达行政通知、相关文件或备忘录，协助组织公司各种活动和会议；

15、宣传公司安全保卫、消防、卫生等条例，协助上级定期检查；

16、办理公司车辆的相关手续.

17、办公室其他行政相关工作。

第12篇：写字楼巡逻岗位职责

写字楼巡逻岗位职责

1、写字楼巡逻警卫岗位职责

一、保安部在写字楼设置楼层巡逻哨和门卫两个岗位；

二、写字楼开放工作时，门口定点岗将对出入写字楼外来人员，办理来访登记手续；

三、保安部派出的巡逻哨在白天上岗时，不准进入业主单位办公室。

四、严禁在写字楼内养狗猫之类的动物，不得随地吐痰、乱丢果皮纸屑、烟头和垃圾；

五、为确保写字楼安全和卫生，不得在室内使用煤炉、气炉和电炉；

六、为了保持良好的办公秩序，不得在写字楼内大声喧哗和吵闹，音响和电视机音量应控制在不影响他人办公的限度内；

七、晚间巡逻哨将对各楼层进行全面的巡查，如发现有私自留宿者，将查明证件后，除责令其恢复原状外，并处以罚款。

2、巡逻岗岗位职责

1、掌握各类突发事件应急处理流程，遇突发事故能沉着应对，反应灵敏，操作正确得当，避免事态恶化，保护业主/住户人身财产安全。

2、具有良好服务意识和服务精神，着装整洁，佩带齐全，保持良好精神状态，准时上岗，行走起跑保持正确军事姿态。

3、上班不准擅自离岗、不准睡岗，不准嬉笑打闹、看报、吃东西、抽烟，不准听收音机等与值班无关的事。特殊事情如需离岗位要报领班同意，安排人员顶岗后方可离开。

4、按规定路线及时间巡视车库，特别是摩托车和单车库，对可疑人员提高警惕，对乱停放车辆及时进行制止，对车门、车窗未关好之车辆及时通知车主或领班妥善处理，并按要求做好巡逻签到与巡查记录。

5、按规定路线及时间巡视区域范围内及楼层检查情况，包括安全情况、公共设施、清洁卫生，做好记录登记，对于无法及时处理的问题报告领班予以处理，发现可疑人员应加以盘问检查，必要时劝其离开小区；

6、巡查外围车场停车安全有序停放，发现乱停、乱放应及时制止，发现偷盗现象应及时上前处理或报告领班；

7、熟悉小区内的消防设施设备布局和使用，防止人为破坏，制止任何单位及人员动用消防用水行为；

8、协助其它岗位共同搞好小区管理以及其它方面的工作并完成上级交待的其他任务。

3、保安巡逻岗位职责

第一条 巡逻工作以检查生产操作区外围治安安全、消防疑点为主要目标，“预防在先”为主要指导思想，以“确保重点”为主要原则；

第二条 巡逻时要熟悉巡逻区域所有通道、重点要害部位及设施，熟悉和掌握巡逻区域安防设备及使用方法；

第三条 巡逻中要善于观察，做有心人，及时发现设备设施故障、事故苗头和治安安全隐患，注意可疑情况或可疑违法人员；

第四条 巡逻时要检查生产操作区外围各出口处安全状况，设施状况；

第五条 巡逻时注意重点防范部位有无异常动静，有无忘记关闭门窗，有无水患火险等警情，若有，立即报告并采取相应处置措施；

第六条 发现报火警，要沉着冷静，迅速赶赴现场，必要时采取控制手段进行扑救，并及时报告公司领导、公司应急指挥中心和公安消防部门；

第七条 巡逻时拾到贵重物品，应及时交到当班领导处，由领导联系相关部门妥善处理；

第八条 巡逻时要准时靠点（除处理特殊情况外），一般每两小时对生产操作区外围巡逻一次，不得着保安员服装进入生产操作区和加气区域巡逻；

第九条 巡查停放车辆，是否按管理规定停放，注意停放车辆有无特别变化情况，防止盗窃及恶意破坏等事件发

第13篇：写字楼安保岗位职责

写字楼安保岗位职责

1、写字楼保安职责

1.维护公司内部治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。

2.加强对重点部位的治安防范，前台保安主要负责来客的类别梳理登记和物品出门的管理；快递人员（快递的除DHL、EMS和捷特之外）要在保安处联系接收人，保安要把这些人圈定在一个固定的范围内，禁止其到处乱串；早晚要向上下班进出电梯的员工问好；维持前台的秩序，避免前台人员拥挤。

3.加强防火意识，定期检查消防设施，消除火灾隐患。

4.确保下班后无人加班楼层门窗锁好。

5.工作日20：30以后（节假日全天）要登记加班人员信息，（见加班人员登记表）一定要把人员、公司名称登记清楚。

6.妥善保管配发的安保器械及装备，不得丢失损坏，确保对讲机24小时开通，不得以没电为由。

7.正确详尽的填写值班日志、物品持出表、交班记录表、访客登记表，夜间巡逻表，必须对当天的工作做好笔录,办理交接手续时应双方签字,否则将按时间段追究事故责任。（要求保安人员在晚上12：00之前每隔2小时巡视一次办公区，12：00之后每隔3小时巡视办公区）

8.保安人员应做到：

1）服从主管的工作安排，并服从临时调配，加强组织纪律性，遇事勤请示、上报；

2）坚守岗位，恪尽职守，不脱岗、不睡觉、不闲聊；

3）明辨是非，保持警惕，遇到问题及时解决，对周边情况仔细观察；

4）遵守制度，文明服务，注意工作方法、着装整洁、态度和气；

5）坚持原则，机动灵活，做到反映情况快，解决问题快；

6）不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留、不能触犯个人隐私权。

9、完成公司领导临时交办的其他任务。

10、遇有紧急情况或突发事件，应做好应急处理并及时向公司领导汇报。

11、保安手中的钥匙一定要保管好（只有一套），若丢失，由保安换新锁，下班后把门，特别是安全出口门锁好。

14、楼内保安主要负责巡逻，关注办公场所的硬件设施和办公区内流动的外来人员，如发现问题，及时通知行政部。

15、公司领导会不定期抽查保安的工作情况，发现不合规范的，当场告知本人，严重的通知保安队长，采取相应处罚措施。

16、惩罚制度：

1)如发现在岗时脱岗、睡觉、闲聊、看书，扣除200元工资；

2)如发现不按时巡视办公区，扣除200元工资；

3)发现迟到早退，每迟到或早退一次，按旷工半天处理；

4)接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责；

5)造成员工人身伤害、公司财产损失，或者严重威胁员工人身安全、公司财产安全或者公共安全的，对当值保安给予相应的经济处罚，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任

6)加班登记表要每天登记，节假日更要登记清楚，如发现乱登记及不登记现象时，警告一次，下次扣除当月保安费的10%。前台保安是对外的形象，一定要保持好精神面貌，前台秩序维持不好时，警告一次，下次扣除当月保安费的10%

7)巡逻保安禁止长时间坐在4层岗位，办公区一定经常巡视，分重点的巡视，每次巡逻完毕要及时反馈到我这里，（即使没有问题也要报告）关注办公区的安全问题，如发生意外事件及时通知公司领导，处理问题要迅速

8)交接班一定要清楚，把交接的事项交待清楚，如交待不清时，追究上一班人员的责任。

9)我们会抽查保安的工作情况，并记录在案，双方确认，如发现不合要求的，扣除一定数额的保安费。

2、办公写字楼保安员岗位职责

1、服从领班的工作安排和调度。 

2、严格遵守公司的各项规章制度。 

3、严格按照各岗点的规范要求操作。 

4、对园区的住户情况做到心中有数。 

5、碰到一般突发事件知道如何采取措施及立即处理的方法。

3、写字楼形象保安的工作职责

写字楼形象保安区别一般普通的保安，他们不需要负责一般保安员日常安防工作，但是对自身的素质和形象却有着非比寻常的要求。作为一名好的写字楼形象保安，自己的言行举止都代表了公司的形象，需要恪守己责，严格遵守写字楼保安岗位职责。

一、形象保安应该熟悉整个写字楼的布置

1、熟悉各个通道的位置，针对客户到几楼哪里最近进行快捷指引。

2、熟悉品牌柜台数量及其分布，为客户提供一步到位服务。

3、熟悉卫生间、休息处、餐厅、售后、接待处、寄存处、为广大客户迅速指引。

4、熟悉各个部室位置、联系方式、方便集团领导来我店视察。

5、熟悉活动日期、活动区域位置，为广大客户提供相应的咨询。

6、熟悉门禁设施的使用方法，监督无道德客户偷盗行为。

二、形象保安应该具有良好的形象

1、保安员上班按规定着统一的保安服，保持警容严整。

2、值班时间服装要整洁，穿着要合体，衣领、袖口要保持干净，应扣好衣扣，着制式衬衣时，下摆扎于裤内不得外露。不得敞胸露怀，不得披衣、挽袖、卷裤腿，保安制服和便服不得混穿。

3、要求上班着黑色皮鞋，皮鞋应保持光亮。

4、不得留长指甲或染指甲，不得围围巾，不得戴项链、领饰、戒指及其他饰物。

5、不得袖手或将手插入衣裤袋内，不准上岗时吃食物、嚼口香糖，不得搭肩挽臂。

6、不得留长发、大鬓角、胡须，不得染发。

7、不得在执勤时擦鼻涕，剔牙齿，脱鞋袜，吃东西。

8、集体活动应遵守秩序，不得吹口哨、起哄，不得嘻戏打闹，大声喧哗。

三、形象保安应该具有得体的举止行为

1、用语文明。在上班期间与人交谈时，态度要和善，语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。如遇对方咨询时说“您好，请问有什么为您帮助”遇对方不友好时说“请不要生气，有话好好说”；遇对方表示感谢时，应说“不客气，这是我们应该做的”等等。

2、站姿端庄。站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸，双肩稍后放平，双臂自然下垂，保持身体端正，给人一种轻松自然感觉，体现出保安员的雄姿。

3、谈话自然。保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，谈吐自然，语辞平和。问候注意使用礼貌语言。切忌装腔作势，高声谈笑，大呼小叫。

4、写字楼巡楼保安工作职责

职位：巡楼保安员

工作大纲：负责巡查各楼层公共区域设施，检查治安、防火、防盗设施及人员状况。

汇报职级：保安领班

岗位职责及操作细则：

(1)提前15分钟按《保安员交接班制度》和《保安员仪容仪表规定》做好上岗执勤准备，准时交接班，对管辖区的设施进行检查，发现异常情况及时报告。

(2)巡查楼层公共区域设施，检查治安、防火、防盗设施，发现问题立即处理并报告，做好记录。

(3)协助领班处理紧急情况。

(4)密切留意各租户单位的情况，发现可疑人员应上前礼貌地询问。

(5)发现推销人员立即报主管并带回本部处理。

(6)如租户投诉，须耐心聆听，并做好记录，报领班处理。

(7)检查小区所有施工单位是否有管理处批准的施工批文及施工人员是否有工作证，是否有配备灭火器，是否有施工现场吸烟等违规行为，若有违规行为的，则令其停工和报领班处理。

(8)严禁施工人员和租户职员在楼层公共区域内吸烟和游荡。

(9)如接获监控中心通知楼层有烟感报警，则应迅速赶到现场查看确认类别，及时把现场情况通报监控中心，收到监控中心的指示即按指示处理。

(10)若发现楼层租户内有偷盗或抢劫者，在确保自身安全情况下严密监控，并报告领班，要求增援。

(11)非办公时段，检查所有租户的门户，如发现门锁未锁好且房内无职员（按门铃确认，不能擅自入内），立即报领班处理。

(12)非办公时段无租户加班的楼层，应及时关闭卫生间电源及茶水间电源。

(13)随时保持公共区域和走火通道的畅通，清理违规乱放物品，并上报。

(14)密切留意租户单元未向管理处申报大宗物品搬出，及时报告领班，核查上报（注意处理手法和语气，参照保安规范用语）。

(15)密切留意是否有住户／租户更改公共设施用途或破坏公用设施，并及时上报。

(16)劝告客户不要占用客梯运货，做好解释并上报。

(17)密切留意小区内发生的异味、异常声音、异常光线，并查明来源，查找原因，及时上报处理。

(18)密切保持与其它岗位联系，互相通报工作情况。

第14篇：写字楼客服岗位职责

写字楼客服岗位职责

1、写字楼客服岗位职责

1、负责大厦业主的物业费催收。

2、负责大厦业主的维修处理报修。

3、负责大厦业主的客户服务工作等。

2、写字楼客服岗位职责

1、接受客户咨询，记录客户咨询、投诉等内容，按照相应流程给予客户反馈；

2、主动致电客户，做好专业指导服务及客户关系维护；

3、能及时发现来电客户的需求及意见，并记录整理及汇报；

4、为客户提供完整准确的方案及信息，解决客户问题，提供高质量服务；

5、与同事或主管共享信息，进行客户信息记录与沟通，提供流程改善依据；

6、一站式解决客户需求，为客户提供细心、周到、全面的咨询服务。

3、写字楼客服岗位职责

1.以接听电话、收缴物业费、车位费、收费开票等为主要工作内容；

2.准确记录业主保修电话，并正确传达维修部，并跟踪回访； 3.善于处理业主投诉和突发事件，应变力强；

4.在自己管辖区域内，解决业主的各种疑难问题；

5.巡视、检查管理范围内的公共设施完好情况，发现损坏及时报修并跟踪；

6.协助居委、警署开展社区文化活动和消防安全活动；

7.协助领导解决各种问题。

4、写字楼客服专员岗位职责

1、接受及处理客户投诉，定期安排客户拜访，调查客户意见，统计服务满意度；

2、检查客户每日经营状况，并对存在的问题提出整改意见并跟进改进效果。

3、负责客户的租金、物管、水电等日常费用的催缴工作；

4、配合客服主管对日常工作的管理，负责租户管理工作的执行和落实、客户关系维护；

5、负责办理客户的入住、退房、装修手续，并负责相关文书档案的管理；

6、完成领导交办的其他工作。

5、写字楼客服岗位职责

1、普通工作人员职位，协助上级执行一般的不需较多工作经验的任务；

2、了解客户需求，对其提供专业咨询；

3、客户受理和客户开通；

4、适当处理客户的投诉处理，控制写字楼客户的跟踪及分析；

5、客户相关信息的录入管理，建立客户档案；

6、完成上级交给的其它事务性工作。

第15篇：办公写字楼岗位职责

写字楼事业部岗位职责

在总经理室领导下，负责总经理室决定的贯彻落实，负责办公写字楼的物业管理工作。其岗位职责包括：

一.贯彻执行国家的方针、政策、法令和主管部门的各项规章制度，对部经理室负责，努力经营好办公写字楼的物业管理工作。

二.根据公司目标任务，制订办公写字楼的经营管理目标，包括一系列规章制度、操作程序 、规定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。

三.建立健全办公写字楼事业部组织机构，使之合理、精简、高效；召集和主持办公写字楼例会，及时解决管理中暴露的问题。

四.协调、指导各个管理处驻场经理的工作，保证各方面的工作顺利进行。

五.负责组织编制办公写安楼各管理处的年度财务预算，做好收支审核监督，并负责各管理处文员以上职务人员的鉴定、录用、辞退等工作。

六.有重点、定期或不定期地对一些部门或设备进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。 七.定期、不定期地听取业主、员工意见和建议，不断完善办公写字楼的经营管理。

八、定期向公司报告事业部工作情况，提交有关写字楼物业管理工作情况及计划建议。认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。

九、与社会各界人士建立和保持良好的公共关系，树立企业良好形象。

十、以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成本职工作。管理处经理岗位职责

管理处实行在业委会和办公写字楼事业部领导下的经理负责制。管理处经理全权负责处理本物业（办公楼）工作中的一切事务，带领全体员工努力工作，实现工作所确定的各项任务和目标。经理的职责主要有以下几点：

一、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，努力搞好具有特色的物业管理工作，为公司和社会做贡献。

二、定期向事业部报告管理处工作情况，提交公司有关物业管理（写字楼）综合开发物业管理的计划建议。认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。

三、制定管理处管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定全体员工的职责，并监督贯彻执行。制定各项费用标准，保证经营管理工作的正常进行。

四、建立健全管理处的组织系统，使之合理化、精确化、效率化。

五、主持每周的管理处例会，听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作发展。

六、经常巡视管理区内外各场所及管理处各部门工作情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题。

七、督促属下之管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训管理人员、做好人员的考核工作。

八、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各住户各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表管理处处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。

九、指导属下各部门工作，树立整齐，坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。

十、以身作则，关心员工，赏罚分明，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。

十一、严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表，组织审核各种款项收支交缴，于每年12月份提请公司财务，于

次年1月31日前做好财务核算，每年10月份做好新一年度财务预算及新的收费方案，准备递交业委会（大业主）审核通过。

维修主管岗位职责

维修主管在部门经理、管理处直接领导下，负责房屋及公用设施维修工程和办公楼内的维修工作安排布置及对各班组的日常管理工作。其职责如下：

一、参加办公写字楼物业管理验收和交接工作，负责写字楼（辖区）全部工程资料的系统交接和使用管理工作。

二、负责制定及组织实施房屋及公用设施大中小修的计划，改建、扩建项目的施工，现场监督管理，办理竣工验收工作。

三、负责处理各部门维修申请，核定收费项目和标准，及时安排维修人员为各部门提供服务，并按维修回访要求对各部门进行回访，确保维修质量。

四、负责对维修技术人员日常业务培训及考核。

五、负责监督机电设备、消防设施及防盗设施的检查检修工作，参与重大项目维修施工，把住维修质量关。

六、负责处理公用设施突发事故。

七、负责采购物资的质量验收，严把质量关。

八、负责配合自来水公司、水电公司、煤气公司、供电局及有线电视台的维修检查工作。

九、组织开展对办公写字楼房屋，各类设施设备的科学养护方法的研究工作，最大限度地延长物业使用寿命。

十、完成管理处交办的其他任务。

管理处维修工岗位职责

一． 听从工程部主管的工作安排。

二． 熟悉各项业务知识，掌握维修技术，严格执行安全制度和操作规程。

三． 按照工程部制定的维修、保养计划，做好园区各项设备的维修、保养工作以确保正常使用。

四． 做好园区动力、照明等电气设备的维修保养工作，以确保整个园区电气设备和照明灯具等的正常使用。 五． 定期检查移动及半移动工具的安全绝缘情况，并对绝缘用具每半年进行一次绝缘试验。 六． 认真做好值班工作日记和设备运行记录。

七． 认真学习专业技术，经常记录各方意见，不断改进、提高工作质量。 八． 经常保持工作环境整洁。 保安领班岗位职责

1、负责对本班员工工作岗位的调配和安排

2、督促并带领员工严格按照公司规定及安保工作规范要求履行职责，完成任务。

3、做好交接班工作，记好值勤和交接记录。

4、发生异常情况，要有应变能力，安排队员先作处理及时报告上级采取进一步措施。

5、召集班务会探讨工作中问题，协调好人际关系。

6、对上级布置的任务，要及时下达贯彻并完成情况和有无问题及时上报。

7、对巡逻中发现的问题汇总记录综合以书面报告保安部长及管理处。

8、完成主管交与的其它任务。

9、上岗前负责班前操练，做好交接班工作，记好值勤和交接记录。

10、带好新进人员使其尽快熟悉大楼各处情况并严格按公司要求规范操作。

保安员岗位职责

1、服从领班的工作安排和调度。

2、严格遵守公司的各项规章制度。

3、严格按照各岗点的规范要求操作。

4、对园区的住户情况做到心中有数。

5、碰到一般突发事件知道如何采取措施及立即处理的方法。

车库保安员岗位职责

1、检查入库车辆证件，对无大楼停车证车辆征收费用。

2、控制车辆通道，指挥车辆出入，维持车辆秩序。

3、视需要查明出入车辆和驾驶人身份。

4、了解消防设施位置、作用，并能熟悉使用。

5、维护员工和施工人员出入通道的秩序。

6、遇到一般突发事件，及时准确的处理。

7、定时巡查车库，注意车辆停泊情况。

8、对违例泊车进行处理。

9、发现问题处理，并向领班报告。

保安巡逻员岗位职责

1、按规定范围和路线，定时、定点地作巡逻检查。

2、检查各楼层安全门，对擅入或滞留大楼者有礼貌地予以驱遣。

3、检查消防栓、灭火器、确认煤气阀关闭，排除一切火警隐患。

4、熄灭各楼多余照明。

5、留意公共场所清洁状况及公共设施有否毁坏，发现问题及时报告有关部门解决。

6、接受客户投诉或提议，能解决的问题立即处理，无法解决的及时向上级报告，并给客户答复。

大堂保安员岗位职责

1、熟悉公司及园区的基本情况，对业主提出的咨询给予准确回答。

2、上岗时仪容整洁，仪态端庄，精神饱满，给客户留下良好印象。

3、接待来客主动热情，文明礼貌，用语规范，应对得体。

4、对难以回答或解决的问题，应及时报告上级或转告有关部门予以妥善解决。

5、夜间担任前台话务工作，要应接及时，应对得体，转接准确，口齿清晰，语气亲切，在任何情况下都要彬彬有礼。

消防监控中心岗位职责

1、接火灾报警程序：

A、当消防总控制屏发生火警报警时，当班人员须立刻记下时间、报警部位，同时按下第一复位按钮，立即以最快的速度赶赴报警地点。

B、火灾报警值班人员赶赴现场后，视火情决定个人能否扑灭，如能应立即使用灭火器材进行灭火，灭火后保护好现场，打电话通知保安主管，物业经理前来现场进行处理。如火情严重，应立即打电话通知安控室发出火灾紧急报警，然后使用灭火器材进行扑救，并处理好现场情况。

C、如控制屏是误报警，应迅速从区域控制板上查明报警区域及该区域误报警的原因，然后进行消警，同时记录在案，向主管报告。

2、消防器材检查制度：

A、消防器材的检查：每月的双号为检查日，范围为全物业的消防栓管笼及棘手的他部位的灭火器以及所有的消防器材。

B、重点防火区域检查：每星期五为检查日，范围为重点机房、厨房、危险品、仓库、重要的工作机房等。 C、上述检查是正常工作，逢重大节日，将另行再安排重点检查。

3、当值制度

A、注意室内环境卫生，保持环境清洁。 B、每日对仪器、仪表进行清洁，保养工作。 C、消防中心不能存放任何与消防无关的物品。

D、发现设备故障时，应立即向工程部报修，力求尽快修复，重大故障必须向本部门主管和物业经理汇报。 E、严于职守，不得擅离岗位，不准上班打瞌睡。 F、认真做好值班记录，详细记录当值的工作内容。

清洁领班岗位职责

1．贯彻执行物业经理的工作指令，全面负责园区内的清洁卫生工作，并对物业经理负责和报告工作 2．负责拟定本部门的各项工作计划，并做好协调、指挥、控制和总结工作 3．全面负责园区日常的清洁质量的管理工作，实行规范作业 4．不间断地在园区内巡查，发现清洁死角应及时调配人员予以解决

5．负责管区内财产和物料的管理和领用，编制财产二级账，掌握管区内各种设备设施的完好情况，及时安排保修和提出更新添置计划

6．负责员工工作业绩考核，激励员工的工作积极性，不断提高管理效能 7．有计划的抓好员工的业务培训工作，提高员工的业务素质

8．沟通本部门与其它部门的联系、协调配合、搞好工作，广泛听取其它部门的意见，不断改进工作 9．关心员工的思想和生活，完成上级交办的其它任务

维修工岗位职责

维修工在维修主管的领导下，为用户提供房屋维修服务，组织对房屋本体功用配套设施及室外公用配套设施的维修及养护，

为用户创造一个舒适而完好的环境。

一、必须服从主任、维修部长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工

作。

二、熟悉管理处的各项规章制度、管理目标以及各项考评标准。

三、掌握物业管理的有关知识，树立为住户服务的指导思想。

四、熟悉辖区内各类房屋的结构特点、使用要求以及其维修、养护的方法。

五、熟悉辖区内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类管道（地下、

地上）的分布、走向、位置以及其维修及养护的方法。

六、对自己的责任区要经常巡视，发现房屋及公用设施有损坏、隐患或其它

不正常的情况，应及时给予维修，确保公共配套设施及设备的正常运用。

七、确保自己责任区内的地上、地下排污、雨水管道的畅通，每月要检查一

次，对于污水突然外溢的，应在半小时内组织疏通，化粪池充满达80% 以上，应及时组织清理，不得造成污水外溢。

八、及时满足用户的维修要求，急修不过夜，小修小补应及时修完，维修时

要负责任，不能马虎，不能造成返工、窝工。

九、上门维修应对用户态度热情，服务周到，按规定收取维修费要及时上缴

管理处，给住户开具收据，不得向住户索要小费或其它物品，如有收费

不交公或索要小费的一经查证，按规定给予罚款或辞退处理。

十、积极参加管理处组织的各项义务活动和物业管理专业知识的培训，努力

提高自己的维修技能。

十

一、完成主任、维修部长交给的其它任务。清洁工岗位职责

1、遵守公司各项规章制度，服从管理员的安排，听从指挥。

2、负责公共区域（道路、走廊、门厅、楼梯、卫生间等）的清洁卫生

工作，按照工作规程和质量要求，做好责任区的清洁卫生工作，做到每日清扫，每日拭擦。对包干区域经常进行巡视保洁，定期对扶手、拦杆、把手、面盆等清洁消毒。

3、确保卫生间无异味，保持地面、墙面清洁，及时更换垃圾袋，安放洗手液、卷纸等卫生用品。

4、检查责任区内各种设备设施的完好情况并及时报告和保修

5、垃圾周转箱定期擦拭、消毒，保证周转箱内无异味，垃圾日产日清。

6、及时清除地毯、大理石、墙壁、玻璃上的油迹、污迹。

7、保证公共通道、停车场、车库和绿地做到“四无四清”，即无特种垃圾，无不卫生死角、无瓜皮果壳、纸屑等杂物，无坑洼积水：做到阴井口清，通道路面清、死角清、绿地花坛清。

8、根据季节及实际情况，在部分区域投放灭鼠药品、喷打灭虫药水等。

9、垃圾实行袋装化，不同垃圾进行分类投放、收集，争取达到ISO14001标准。

10、做好清洁设备和清洁用品的保养和保管工作。

11、服从领导调配，完成经理布置的其它工作。

第16篇：写字楼物业特色服务

写字楼物业特色服务

篇1：高品质写字楼物业服务设计方案

高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：

一、服务原则

1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。

2.业主至上的原则：有需求就有服务；

3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；

4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；

5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。

6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。

二、服务内容

1.共性服务：

从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务

1)总台服务

商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。

2)礼仪服务

商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。

特色服务

1，每日雍尚服务

每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。

2，VIP服务

针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。

3，互动服务

经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。

4，超值服务

管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。

5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。

标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系

统进行全方位的设计，特别是细节，如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对于大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的布置，前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案，体现出变化和别具一格，增加亮点。

3)安全服务

大厦的安全防卫工作是管理的重中之重，它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的，致使治安管理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入管理制度，加班登记制度、钥匙管理制度，建立客户档案，增加巡逻频次，二十四小时安全监控，恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段，加强安全管理力度。

4)消防服务

楷林大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，所以火灾隐患多。消防服务，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书，明确消防安全责任人，积极宣传消防基本知识，帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防监控，定期进行消防设施的检查和保养，定期进行大厦消防联合演练（要求所有业/租户参加），人防与机防有效结合，确保大厦的安全使用。

5)清洁服务

清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象，并且很大程度影响大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护，对楼体外檐进行定期清洗，保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共设施设备外面的清洁，不留卫生死角。使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。

6)绿化服务

商务写字楼通常较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的布置摆放，能够增加大厦的生机，美化办公环境，满足成功人士的心理需求（吉祥、顺利、发财、兴隆等）。特别是在节日期间，别致的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。 7)运输服务

对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区，降低能耗及使用高效率。

电梯司机的友善礼貌，是大厦物业服务水平体现的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运行效率和安全性，同时还能保持电梯清洁效果，降低电梯使用过程中的损坏机率，控制客、货运输分流。

8)工程设备设施运行及维保服务

楷林大厦设备设施复杂，技术含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行，不但关乎各业/租户办公环境的优劣，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。

在大厦物业管理中，一定要建立高素质的员工队伍，运用高技术的管理手段，高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外，还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案，并充分利用大厦的智能化物业管理系统，对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。降低设备运行故障率，保证设备设施的良好运转，为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。

9)客务服务

寓管理于服务，是物业管理的显著特征。为方便客户，满足客户需要，物业公司将设立客户服务中心，为业/租户提供一系列服务包括，迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册（办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容）、提供装修手册（装修阶段的相关管理规定）、接待服务（投诉、报修、咨询等）、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容，从而提高物业服务品质。

10)节能控制

公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降低物业运行成本。为此，物业管理公司的保安部和工程部将互相协作，根据大厦开放及关闭时间规定，在满足业/租户加班需求的基础上，严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用，把设备运行成本降至最低。

11)标识系统设计

完善、清晰的标识系统，能增强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。除去开发商配备的标示外，物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。

12）二装服务

建立二装服务部，指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。

2.专项服务（功能布局）

写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能布局上，应从商务工作的需求出发，满足这一特定人群的需要。

1)员工餐厅

考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所容纳的职员数量众多，午休时间较短，急需解决就餐问题。（建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到合作伙伴物业公司可自办）。

2)中、西餐厅

商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为体现公司的好客和行业身份，要求就餐环境优雅，菜品质量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司解决了来访商务客人的就餐问题。(

二、三楼可考虑应尽快招租)。

篇2：高级商务写字楼的物业管理

高级商务写字楼的物业管理

随着国内市场经济的快速发展，区域环境的日趋成熟，在目前一直以硬件设施著称的商务办公写字楼成为一种标识时，对其进行物业管理这一“管家”的作用也日益凸现出来。

在昆明本地物业管理企业中，大潮物业所管理的“三合商利”写字楼一直以其独特的管理模式吸引了众多商家的云集，现已成为东风西路上一道风景线。大潮物业开辟了写字楼先进管理模式的先河，根据大潮物业多年成功的管理经验，针对写字楼物业管理总结出以下几个方面：

第一：安全问题至关重要

安全问题在物业中永远占据着核心的地位。安全防范应当遵循人技两防原则，在保证设备到位的同时，物业管理人员的安全意识也尤为重要。有很强的责任心，居安思危的意识，安防人员强烈的责任心是安全防范的重中之重。

第二：质量认证带来服务保障 在业主(客户)接受物业服务的过程中，通过引入第三方专业的物业服务质量评估机制，定期进行物业管理服务质量的评估，业主(客户)就能清楚及时地知晓目前所接受的物业服务质量的综合水平，提高业主忠诚度的同时也提高了企业的信誉度。

第三：认真做好“管家婆”

顾名思义，物业公司在管理中应该做到面面俱到。硬件管理是基础，软件的管理才是根本。物业公司在满足业主现有需求的同时应不断改 进和预见业主(客户)的潜在服务需求。通过调查和走访主动做好“管家婆”的组织宣传工作，如搭建信息平台、企业人才沙龙、上门送餐、搬运服务、信息查询、商务等服务，以细微周到、持续永恒的信念做好“管家婆”。

第四：建设并赋予楼宇文化生命力

在建设楼宇文化之前，我们应先明白建设的目的及过程中的难点是什么。首先，物业公司做好楼宇文化建设旨在创造一个宽松、舒适、整洁、和谐的办公环境，使每一个企业之间增进了解，互助互爱，从而营造良好的办公气氛。其次在过程实施中应注意，每栋楼宇自身的业主(客户)和服务需求是多样性的，因此物业公司在做楼宇文化建设的同时应避重就轻，探索并找到业主(客户)共性的事物和需求予以开展实施，并保证过程的控制，这样的楼宇文化建设才会得以持续，才拥有生命力。

如今大潮物业凭借其规范化的物业管理服务和先进科学管理理念已经跻升全国优秀物业管理行列，所管理的纯商务办公楼宇“三合商利”曾荣获“写字楼成功管理模式”等多项荣誉，现已成为昆明写字楼管理的典范。

浅析写字楼的物业管理

核心提示：写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高，它不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点，要针对写字

楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。

(一)写字楼物业的特点和管理特点

写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。 写字楼物业和管理主要有以下几个特点：

(1)物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大。

(2)物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。

(3)物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

(4)物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点。

(5)业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度。

(6)业主、非业主使用人来自社会各阶层，素质参差不齐。尤其存在短期租赁户，使物业管理的公众管理制度执行难，物业管理服务费等费用拖欠严重。

(7)公共场所人流量大，进出人员难以控制，安全管理责任大。

(8)因为是办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的，楼内业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。

(二)写字楼的物业管理

1.写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高。所以物业管理企业在选派管理人员时，必须注重员工的综合素质，无论是个人形象，还是内在气质，都要达到一定标准。此外，物业管理企业要加强管理，努力提高物业管理服务质量，以满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。

2.写字楼物业不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念，不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番工夫，使员工的服务水平上升到一个更高层次，从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理服务的更高要求。

3.针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。在制定写字楼管理服务方案时，应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境，对承租人和潜在承租人都会产生极大的影响力。

浅析写字楼物业的服务

写字楼物业是相对住宅物业、工业物业等物业类型而言的，是商业物 业的主要类型。写字楼物业的管理服务既要遵循物业管理的一般规律，又具有鲜明的独特性，决定了写字楼物业的管理服务与其它类型的物业服务有着明显的区别。

在集团开发的本地物业中，写字楼物业有国贸大厦、商业大厦、商住大厦、皇城广场、天安大厦等，在集团物业管理业务中占据十分重要的地位，做好写字楼物业的管理服务意义深远。

一、写字楼物业的服务对象

物业管理服务对象是业主和物业使用人，但与住宅等物业相比，写字楼物业的服务对象明显不同。首先，写字楼物业的业主、物业使用人以法人为主，且以营利性法人居多，以国贸商业大厦为例，共有140位用户，全部为法人用户或其分支机构，而小区则以自然人为主；其次，业主与物业使用人在物业管理活动中所扮演的角色区别较大，一般来说，业主作为投资主体享有物业的收益权，而使用物业的往往是业主的租户，即物业使用人，如商业大厦140位用户中，业主使用物业的只有24位，比率仅为17%；另外，在对物业的使用上，法人将物业作为经营场所，与住宅用户将物业作为居家场所不同。

法人用户是一种团体性组织，即物业管理公司的服务对象不是固定的个人，而是一个群体。一般情况下，与物业公司直接接触较多的是用户的前台、后勤（总务）、财务人员，其他人员则主要通过保安、保洁、公共设施设备等公共服务项目对物业公司形成大概印象，而用户满意度是用户所有人员对物业公司印象的集合，因此，理论上讲，只有用户的所有人员都满意，用户对物业公司的服务才可能是满意的。由于用户的人员是流动的，加上用户本身的流动，物业公司的服务只有保持连续稳定性才能维持用户的满意度。

二、写字楼物业服务对象的需求

法人用户为各种各样的商业组织（公司），不同的公司对物业服务的需求不尽相同。如有的用户希望看到物业公司员工每天的工作， 篇3：如何做好写字楼物业管理服务工作

如何做好写字楼物业管理服务工作

编者：周建荣

如何做好写字楼物业管理服务工作，是许多物业管理企业一直在研究和探讨的一个问题。我公司长期从事写字楼物业管理工作，经过一段时间的摸索，总结出做好写字楼物业管理工作的几个要点：紧抓内部服务管理；搞好日常服务工作；根据客户不断变化的需求调整服务内容；注重细节。

一、内部服务管理

物业管理的本质是服务，要想使物业管理达到高水平，就必须强调服务的规範化和标準化，写字楼物业管理更应如此，必须坚持高标準、高起点、高质量的服务塬则。? 公司在实施写字楼物业管理工作中，结合自己的实际，制定出了各项目的服务标準，这其中既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有“度”的概念，而且在实施中有“量”的目标。

此外，公司还坚持不断完善服务标準，实行严格的监督检查制度，做到每周、每天、每时对各类服务质量进行监督检查，使服务质量始终紧贴客户的需要，确保服务的质量。同时，公司在服务工作中还将其中循环往复、行之有效的操作行爲，用标準化的形式固定下来，编成服务管理手册，而且根据各岗位的实际情况，编制相应的工作手册和安全知识手册，并做到人手一册。

做好内部服务管理，还应不断提高员工的素质。公司根据人员情况定期对其进行岗位技能培训、案例培训和部门内轮岗培训，以提高员工的业务技能，同时开展“6S”标準化建设活动，使员工素质得到进一步提高。

二、服务工作

把写字楼物业管理中的保洁、保安等日常服务工作做到位，爲客户营造一个安全、舒适、便捷的环境，是物业管理服务中的基本工作。

保洁工作看似一项简单工作，不过是让写字楼内外环境干净整洁，但实质上是对写字楼内的各类建材进行日常养护，并以此来延缓写字楼内各类建材的磨损和自然老化，从而延长物业的使用寿命，使该物业産生更多的经济效益。保洁工作也是向业主展现物业管理公司的管理能力和管理水平的一个窗口，爲做好保洁工作，公司制定了《保洁作业指导书》等规章制度，对保洁人员坚持做到上岗前进行培训，上岗后定期培训，并严格检查考核保洁工作，保障业主在一个干净、整洁、舒适的环境中工作生活。

保安是写字楼物业管理日常服务的另一项重要工作。写字楼物业主要是爲各类公司、企事业单位、办事处等提供的办公场所。加强治安防卫，做好保安工作不仅关系到客户的生命和财産安全，而且关系到物业管理公司的声誉。办公单位集中，人流密度大是写字楼物业的主要特点之一，这给物业管理公司做好保安工作带来了一定的难度。所以工作上采取了以下措施：首先，制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责；其次，加强治安防範。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥，防止人爲破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故；同时，公司还成立了女子保安队，将带有迎宾接待性质的值勤岗位交由女子保安队负责，使进入写字楼的人既能感到亲切、热情、舒适， 又能感到安全、便捷。

搞好写字楼设施设备的维修养护工作是保障业主和使用人正常工作的基础，公司非常重视此项工作。对于在日常报修和检查过程中所出现的问题，公司及时派维修人员进行修理，确保损失最小化；对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意；同时，公司的客服中心每天都要对报修的客户按一定比例进行电话回访，听取客户对维修人员和维修工作的评价和意见。通过回访随时监督维修人员是否按时、按规章、按操作程序爲客户做好维修工作。

以客户爲中心依据不断变化的客户需求调整服务内容

对于写字楼物业管理工作来说，搞好服务是第一位的。因此，写字楼物业管理应该坚持“一切围绕客户转”，不断提高客户满意度，这是衡量物业管理质量的最高标準。? 目前，我国对写字楼物业管理还没有一个统

一、完整的管理标準，服务内容基本都是根据客户的具体需求情况来制定的。经济越发展，客户的需求就越多样性、个性化。所以，物业管理服务的内容并不是始终如

一、一成不变的，物业管理公司必须根据客户自身不断变化的需求随时增加服务内容。如：公司服务的写字楼卫生间在塬先装修时，由于卫生间面积比较狭小，因此未在小便池两侧安装隔闆，楼内客户对此提出意见，希望能在小便池两侧安装上隔闆，我们当即接受了这条意见，并在一周之内将全楼卫生间小便池两侧都安装了隔闆。另外，公司服务的写字楼卫生间在装修时都挂了一些趣味漫画，随着时间的推移，客户对漫画的内容失去了兴趣，他们非常希望能够看到有新内容的漫画，了解到这些需求后，公司组织人员去市场寻找购买了大量内容幽默风趣的漫画书籍回来，将卫生间内的漫画全部更换，同时还制定出了卫生间漫画更换时间表，定期更换卫生间内的漫画。

注重细节

写字楼物业管理服务工作除了爲客户提供日常的管理服务和维护之外，还应该注重细节。对于很多在写字楼内工作的人来说，除了门口的保安以及部分保洁人员以外，很少与物业管理人员有过多的接触，与物业管理公司的交流相对较少。所以，物业管理公司要与在写字楼内工作的人们建立起和谐、友好的关系，就必须加强对细节的关注。

如每当在大风降温、大雨天气来临之前，公司都会提醒客户关好门窗；每逢节假日放假前一天，公司都会在写字楼各入口处立上告示牌，提醒客户休假前不要忘记关灯、切断屋内电源、关好门窗、锁好抽屉柜子等，以防可能造成的损失；同时，公司还制定了防汛、扫雪铲冰等紧急预案，每次下雪时，公司都会按照紧急处理预案及时调动人员、物资做好扫雪铲冰工作，保证客户在来上班之前已经将广场、主要道路的积雪清扫完毕，方便客户行走。

品牌是企业的无形资産，物业管理品牌的塑造必须以管理规模的扩大和服务品质的提高爲保证。隻有贴近客户才能赢得客户，隻要物业管理公司能在服务中注重细节，关注客户的感受，坚持执行规章制度，做到规範化、标準化服务，就一定可以做好写字楼物业管理服务工作。

物业管理是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集型的微利行业,也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物管企业要想在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。当前要重点把握好以下12个服务理念与技巧：

1、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。大家知道，业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务，当好乙方，而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提（拿）较重东西在小区行走时，应主动帮助提（拿），助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。

2、品味超前。所谓品味超前，就是指观念要先进，并不断接受新事物，做到与时俱进，更新观念，勇于追求时尚和时髦，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时，在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。在实际工作中，理念上的模糊或混乱必须导致思想上的错乱，而思想上的错乱又必然导致行动上的*。比如，物管企业每逢重大节日都要进行节日装饰布置，而这种布置必须反映时代的先进性要求，适应广大业主群的品味性要求，并体现出本小区或楼宇的特色性要求。否则，就会引起业主的投诉或不满，起不到应有的装饰和宣传作用。要正确处理好成本控制与实际需要的关系，不能以控制成本为由降低装饰布置的水准。

3、务实求细。物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。或许有些事情，在物管企业看来是小事，但对于某个具体的业主来说，可能就是大事和急事。所以，我们不论是一线工作人员还是后方工作人员，都要强化服务意识，加强责任心，做到精细管理，细微服务，把工作激情与“首问责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来。要建立起一整套以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，勤能补拙，以保证服务工作的及时性和质量。

4、能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为，物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。实际上，无论男人与女人都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时，物业管理又是新兴行业，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。当然，提倡会说话，不是叫我们不做工作，只会花言巧语，更不能言行不一，而是提倡我们一定要在干好工作的前提下，学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，使其产生共鸣。比如，当遇到业主时，应主动热情地打招呼，而且要简明扼要、言简意赅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或语无伦次，罗罗嗦嗦。其实，主动热情地打招呼，会像春风拂柳、柳丝轻荡一般，给业主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，则会像数九寒天、冰天雪地一般，给业主以十分的厌恶。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌问候，都将成为化解矛盾的润滑剂，解决问题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而为我们的物业服务插上翅膀，获取业主对我们更高的满意度。

5、急人所急。物管企业应多站在业主的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，切实

帮助他们解决实际需要，从而拉近企业与业主的距离。事实上，有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事，不管是找到一线员工，还是小区管理员，或是公司任何一个员工，都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的服务。而要做到这一点，小区应设立24小时的服务电话，及时受理业主各种投诉或需求；通过定期召开座谈会等形式，面对面地直接及时地了解业主的需求；主动把事情想在前、做在前，把矛盾和问题化解在萌芽状态。

6、诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，还是一种资源，也是物管企业的发展之路。为做到这一点，我们公司主动导入ISO9001：2000国际质量管理体系，将“每天

前进一步，永远微笑服务”作为公司质量方针，将“诚信守诺”作为公司的服务宗旨内容，要求做到顾客需求的评审率达100%，解决业主投诉的及时率达100%，服务承诺兑现率达100％，反馈率达100％。为了确保业主满意，公司还坚持每季度进行一次顾客满意度调查，及时、准确地了解业主的满意程度，重点关注顾客的不满意信息，对症下药，持续改进，不断提高了顾客的满意度。

7、安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。讲安全，重点是消防安全，尤其是防火、防盗；难点是防止保安漏岗、睡觉和监守自盗；热点是业主借安全无保而胡闹，包括拒交物业服务费等。因此，作为物管企业要十分关注社区安全，坚持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顾此失彼，或厚此薄彼。要正确处理好安全与稳定的关系、安全与生产的关系、检查与整改的关系、偶然与必然的关系、突击与持久的关系、硬件与软件的关系，努力关注业主对安全的诉求，保一方平安。

8、温馨提示。温馨提示一般不是物业管理合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，是一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，是物业服务上的理念创新和价值创造。一般来讲，温馨提示，在时机上要重点把握季节转换、重大事项出台、节假日等，在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等，在形式上要重点把握以书面提示为主，在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明，温馨提示是拉近企业与业主距离的一种好形式，也是实现企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到人区和谐的目的的一种好途径。

9、群策群力。物管企业专业复杂，岗位较多，人员分散，要想达到顾客满意，需要调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。其实，物管企业的盛衰转换，关键在有没有团队精神。假如一个企业人心涣散，其发展必不长久。

10、专业要专。物业服务看似简单，因为没有很特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。其实，现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。譬如，仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新、保洁开荒等项目。保安员不仅要学会巡逻发现应急事项，还要学会擒拿格斗处理问题，不仅要求具备保安知识，还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业管理企业的基本技术力量，应钻研相关的维修技术，学会电脑，成为本行业的行家里手。

11、拴心留人。物业管理是劳动密集型企业，劳务人员中外来工多、农民工多、文化水平低的多，特别是他们没有接受过系统的职业道德教育和技能培训，难以形成义利结合、以企业为家的职业道德观，所以，流动性特别大，有时甚至像牧民一样，说走就走。物管企业应下力气针对这些特点，开展职业道德教育、入司教育、忠诚企业的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如实的介绍公司的情况，选准适合企业需要的人；第二，认真开展敬业、爱业、创业教育，引导他们忠于职守，忠诚企业，安心企业；第三，努力为他们创造良好的工作、生活及成材环境，实行环境留人；第四，积极开展思想政治工作和谈心活动，实行感情留人。

12、先礼后兵。物业管理面对千家万户，形形色色的人都有，讲礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。其中，收费是物业管理最敏感的一个话题，而服务收费又是物管企业的生存根本，对于一些业主以各种理由拒绝物业收费，我们首先要主动检讨自己工作中的不足，坚持耐心说服解释。但是，当我们依约提供了质价相符的服务后，对于仍不交物业服务费的业主，我们就不能一味退让，而应该先礼后兵，该出手时就出手。即：首先是采取主动协商的策略来解决；其次是通过发律师函，甚至停水停电来解决；再次是对于无理取闹、恶意拒交管理费的，该打管司的就打官司，直至达到追回物业服务费之目的。

《写字楼物业特色服务》

第17篇：第一章写字楼物业概述

第一章 写字楼物业概述

写字楼物业是一种构造复杂的综合性楼宇，往往集办公、商务、餐饮、娱乐、购物、住宿于一体。以计算机科学技术为主导的高新技术在写字楼物业中的运用，提高了写字楼物业的使用效率，同时也对写字楼物业管理提出了更高的要求。

第一节

写字楼物业的含义与特点

一、写字楼物业的含义

（一）写字楼物业

写字楼物业原本是粤港一带对办公楼宇的称谓，伴随着“物业”、“物业管理”等名词的引入而由香港传入沿海和内地。

写字楼物业是相对住宅物业、工业物业、商业物业等物业类型而言的，是依据物业的主要用途而对物业种类所作的区分。写字楼物业为业主或用户提供办公场所。从写字楼物业的构成看，写字楼物业除了包括用于办公及其服务于办公的楼宇以外，还包括与楼宇配套的设备、设施和场地。写字楼物业的体现形式多为高层建筑，并由一间间的办公室与间隔服务间所构成。

从使用对象来看，写字楼物业是供企业和行政事业单位进行商务和办公活动的场所。其服务对象主要是从事商贸活动的各类公司、部分政府机构、事业单位、三资企业和国外驻华办事机构等单位的人员。

（二）写字楼物业与传统办公楼

计划经济时代，企事业单位一般自建办公楼。这种办公楼往往自成体系，只提供简单的办公场所和简陋的办公家具，通信手段陈旧，管理服务仅限于大食堂的饭菜、传达室的信件收发和报刊送达以及值班室的保安等内容。

传统形式的办公楼容易造成社会资源的浪费。社会各部门之间联系不便，办公环境相对较差，设备落后，办公效率低下。现代写字楼物业将众多不同行业、不同单位的人员集中在一幢楼宇中办公，缩短了社会各方面人员之间的距离，节约了相互间的交易成本。

（三）写字楼与商务型酒店

由于写字楼与酒店同属于高档非住宅物业，而且都要求规范管理与优良服务，人们常将二者的管理服务混为一谈。然而，与酒店相比，写字楼物业从功能到服务对象都有着较大的不同。

1 商务型酒店是专门为商务活动或会议提供住宿及相关服务的场所，它除了酒店所具有的客房、餐厅等必备设施外，通常还针对商务活动的特点安排有展示厅、会议厅、洽谈厅及进行商务联络的商务中心等。但却无法满足日常办公需要。

写字楼物业则以提供商务办公、会议为主。以日常办公为中心的相关设备、设施完整、齐全。但在为用户提供休息与服务的质量方面不及酒店，即便是提供住宿的商住型写字楼，也无法同酒店相比。

此外，商务型酒店的服务对象除了商务型客人以外，还有很多旅行者，客源的流动性很大，入住时间短。写字楼的服务对象比较固定，一般为商务公司或社团职员，写字楼租户的租住时间有的长达10余年，短期的一般为1~2年。

再者，商务型酒店由于其功能和服务对象的特殊性，决定了其设施设备均为24小时服务，而写字楼的服务时间大多与写字楼客户的办公时间一致。

二、写字楼物业的特点

综观国内各大城市的写字楼物业，尽管其建筑外观，外部结构、设备设施各有不同，但在很多方面体现了现代写字楼的共同特点。

（一）地理位置优越

写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有便利的交通条件，方便人员往来。

现代写字楼多为高层建筑，其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增，而经济中心城市的土地又十分有限，这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点：

(1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便，一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼，里面职员成千上万，没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要，那是不可想象的。

(2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场，因为业主或租户都为企业，大多配有自己的小车，这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。

（二）科学设计，营造良好环境

现代写字楼多为高档次建筑，大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。科学设计造就的现代写字楼为业主或客户提供了舒适的工作环境，同时对楼内建筑空间给出了合理分隔。

建筑空间按使用对象分为集体空间和私人空间。空间的合理分隔，有助于写字楼的经济利用。

以人为本，充分考虑人的需求，是现代建筑所追求的重要理念之一。写字楼成为许多上班族不可或缺的工作环境，所以，现代写字楼在设计上充分体现人性 2 化特征，利用科学技术塑造舒适环境，调动人的积极情绪，提高工作效率。

工作站是指商务办公活动中工作人员的主要办公场所，由屏风、工作台面、办公椅、文件柜、办公电器等组成。在设计中要考虑人生理和心理两个方面的需求。生理方面指以人性为原则，应用人体工学来设计工作站组合，给工作人员一个舒适的办公环境。心理方面指注重安全、舒适以及个性等。

办公环境的人性化一般体现在以下五个方面：

（1）照明。为创造良好的视觉环境，一般依靠人工照明，并在设计时注重处理好照度标准和明暗差标准。

（2）噪音。一般采用稳定、防震以及消音箱的方法来消除噪音，也可使用特殊材料，降低来自外部的干扰。

（3）空调。空调直接影响人体的舒适度，从而影响人的工作情绪和工作效率。空调设置一般针对房间的不同用途、朝向以及租户的不同需求和使用时间俩分布和运转。

（4）温度和湿度。温度一般保持在18摄氏度~26摄氏度。

（5）色彩。写字楼内部色彩应基本和谐，同时也可在休息及公共空间点缀一些对比度大的色彩，避免单调。

（三）设施设备复杂

机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

（四）专业化的物业服务企业

物业管理专业化是一种基于市场的专业化，它的最大特点是“各类专业公司的分工与协作是通过市场来进行的”。实行了基于市场的物业管理专业化之后，一切物业服务企业之间的关系都是基于市场的合作与竞争的关系，合作与竞争的双方彼此都是物业管理的行家，大家在市场上必须以平等的身份对话，无论是谁，只要不遵循市场规律，不按市场原则办事，就会被市场无情地抛弃。

物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。但我国目前这方面的专业人才还比较缺乏。

（五）智能化

智能写字楼一般符合5A标准，即楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、安保自动化以及消防自动化。

3 1．楼宇设备自动化（BA）系统。楼宇设备自动化系统可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为辅。它包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。

2．通信自动化（CA）系统。它包括：（1）综合布线系统。综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。（2）无线通信转发系统。办公楼各层设有移动信号增强系统。

3．办公自动化（OA）系统。它是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

4．安保自动化（SA）系统。它包括：（1）闭路监视系统。（2）防盗报警系统。写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。（3）停车场管理系统。内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

5．消防自动化（FA）系统。它设有火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防联动控制系统和广播音响系统。

（六）生态化

生态化有三个原则：一是本身健康，没有污染；二是所使用的材料尽量是再生的；三是在生产过程中不会产生污染。健康的写字楼，一是体现环保性；二是体现生态亲和性；三是体现安全保障性。

健康写字楼的重点指标有以下几个方面：一是采光，它涉及净深问题、平面布局以及楼宇玻璃。二是空调，国内设计要求新风量是每人每小时17立方米。三是层高，国际标准是2.7米。四是外部环境，包括绿化、交通、停车，以及供水等问题。

另外，客户工作时间集中和客户相对稳定也是写字楼物业的一个特点。

第二节

写字楼物业的功能与分类

一、写字楼物业的功能

功能是体现写字楼品质好坏的重要因素。高品质的写字楼不仅与其规划和设计有关，与高档的材料及设备有关，更重要的是，这些规划与设计、高档的材料与设备最终所体现的仍然是一栋写字楼的功能品质。因此，现代写字楼的功能应该是综合性、全方位、立体化的，它包含有形功能和无形功能。

（一）有形功能

写字楼物业的有形功能是指写字楼物业自身的功能配置，它是写字楼物业直 4 接为业主提供效应的功能，也称看得见的功能。有形功能是衡量一个物业素质的直接标准，主要体现在以下几个方面：

1．办公功能。现代写字楼的办公功能主要体现在：

（1）提供舒适的办公环境。写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

（2）提供更多的商务空间。现代写字楼更大程度地为客户提供商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

2．商务中心。大多数写字楼在楼层里都设有商务中心，提供口译、笔译、传真、复印、打字、商业资料等，凸显更浓的商务氛围。

3．购物、娱乐、商住。优质写字楼大多具有综合性功能，即除办公外，还有购物、娱乐、商住等多种功能，更趋于人性化，具备了更多的使用功能。

4．安全、消防、闭路电视监控功能。确保客户安全是写字楼极功能为重要的一项内容。同时安全防范也是写字楼实现营销效应的重要环节。安全防范功能设置包括：人员的疏散通道，消防广播系统的设置，地下防空系统的启用，24小时全天候的安全监控，紧急救援组织系统，24小时物业值班电话的设置等。

5．通信自动化功能。其中包括综合布线系统、数字程控电话交换机或接入网系统、光纤电视及卫星电视接收系统、电视会议系统、卫星通信系统、背景音乐与紧急广播系统。

6．个性化特征功能。 7．信息化功能。

8．仓储、洗衣、车库、娱乐、美容美发、健身功能。

（二）无形功能

无形功能是写字楼物业自身功能之外的功能配置，它是衡量一个物业品质的附加砝码。是间接为业主提供效应的功能。

1．交通顺畅功能。道路交通的改善以及各种交通枢纽的建设往往为入住客户提供了快捷、方便的出行保障。

2．安全保障功能。指写字楼附近的一种外围环境。距离一些安全部门较近的写字楼往往具有更安全的保障系数，对突发事件的处理也会显得更加从容。

3．行政决策功能。现代企业需要及时掌握政府机构的行政决策信息，以便迅速调整其经营活动，因此，现在一些写字楼很关注是否与政府机构毗邻。

4．金融便捷功能。现代企业的经营活动必然涉及资金的融通，企业入住的写字楼毗邻金融机构，可以方便资金的融通。

二、写字楼物业的分类

5 写字楼的分类目前，我国对写字楼的分类尚无统一的标准，专业人员根据工作需要，通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件等进行不同的分类。

（一）按建筑面积划分

1．小型写字楼，建筑面积一般在1万平方米以下。 2．中型写字楼，建筑面积一般在1～3万平方米。 3．大型写字楼，建筑面积一般在3万平方米以上。

（二）按使用功能划分

1．单纯型写字楼，基本上只有办公一种功能。 2．商住型写字楼，具有办公和居住两种功能。

3．综合型写字楼，以办公为主，同时也具备其它多种功能，如公寓、餐厅、商场、娱乐厅等功能。

（三）按现代化程度划分

1．非智能型写字楼，也就是自动化程度较低的普通写字楼。

2．智能型写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、大楼管理自动化、建筑设备自动化等。

（四）按综合条件划分（建造等级、所处位置和物业管理的档次） 1．甲级写字楼，具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。

2．乙级写字楼，具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

3．丙级写字楼，物业使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。

第三节

写字楼物业的构成

一、写字楼的建筑构造

写字楼的建筑构造包括基础、墙、柱、楼地面、楼梯、屋顶和门窗等六大部分。

（一）基础

6 基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并传递给建筑物下部的地基。按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础。

承受由基础传来荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。

（二）墙

依平面上所处位置的不同，又内墙和外墙之分。外墙是写字楼四周与室外接触的墙，内墙是位于写字楼内部的墙。另外沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙， 纵墙是沿建筑物长轴方向布置的墙。

依结构受力情况的不同，有承重墙和非承重墙之分。凡直接承受上部传来荷载的墙为承重墙，不承受外来荷载的墙为非承重墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。依墙体所采用材料和构造方式不同，有转墙、砌块墙和组合墙等。

现代写字楼最主要是用玻璃幕墙。它的构造形式一般为框格式，主要承重骨架为垂直向的主龙骨和水平向的次龙骨，中间嵌入玻璃。

玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃。有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防阳光玻璃、钢化玻璃、镜面反射玻璃等。玻璃色彩有无色、茶色、蓝色、灰色、灰绿色等，一般多采用茶色反光玻璃。

（三）柱、梁、板

柱子是独立支撑结构的竖向构件。它在建筑中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。

梁是跨过空间的横向构件。它在建筑中承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。

板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件。它支撑是梁上或直接支撑在柱上，把所受到的荷载再传给梁或柱子。

（四）楼地面

楼面和地面是人们生活中经常接触行走的平面，楼面和地面的表层必须清洁、光滑。楼、地面的构造层次一般有：

1．基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。

2．垫层。垫层是在基础之上的构造层。地面的垫层可以是灰土或素混凝土，或两者的叠加；楼面是垫层可以是细石混凝土。

3．填充层。在有隔声、保温等要求的楼面应设置轻质材料的填充层。

7 4．找平层。当面层为瓷砖、水磨石及其他，要求面层很平整时，则先要做好找平层。

5．面层和结合层。面层是地面的表层，是人们直接接触的一层。结合层是面层与下一构造之间的连接层。

（五）楼梯、电梯

楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或拦板及扶手组成。楼梯踏步尺寸包括踏步高度（140~160mm）和宽度（280~300mm）。

电梯由机房、井道和轿厢组成。

（六）屋顶

屋顶是建筑物上面的构造部分，一般由屋面、承重结构、保温隔热层和顶棚组成。

（七）门窗

二、写字楼设备系统

电气设备是写字楼设备中最重要的系统之一，是其他设备的基础和中心。包括变配电、照明、各种电动机、备用发电设备，其中变配电室又是中心的重点。一般要保证两路供电，当一种供电发生故障时能自动切换至另一路。有的楼宇还配置备用发电机，供断电时应急使用。

写字楼的设备系统按照功能分为电气设备系统、给排水系统、空调系统、消防系统以及监控系统等。

（一）电气设备系统

现代建筑中应用电能的设备有两大类：一是为建筑物提供照明、动力的设备，即电力（强电）设备；另一类是传递信息和控制信号的设备，即电子（弱电）设备。

写字楼的电力、电子设备和系统主要包括：

1．高压供电设备。主要设备元件包括高压开关柜、环网柜开关、计量仪表、高压电缆、架空线、电缆桥架、电缆沟等。

2．变电设备。

3．配电系统。通常大型建筑的配电系统要分三级至四级，包括大厦级配电系统：低压配电柜、联络柜、开关、计量仪表、电力电缆、封闭式母线槽、电缆桥架、托盘、电缆沟等；楼层级及区域级配电系统：配电柜、配电箱、开关、双电源箱、封闭式母线槽、桥架等；房间级配电系统：终端配电箱、漏电保护器、自动开关等。

4．应急供电系统。

5．气体灭火系统。电气设备通常以卤代烷气体灭火设备完成灭火任务。主 8 要设备元件包括1310气瓶、控制阀管路等。

6．馈电系统。馈电系统将上一级配电系统分配之电能安全可靠地送至下级配电系统或主要用电设备。包括电力电缆、封闭式母线槽、桥架、托盘、线槽、导线钢、塑料管等。

7．防雷接地系统。防雷的主要设备有避雷器、接闪器（避雷带、针）、均压环、引下线、接地装置等。

8．工作接地系统及保护接地系统。为提供单相照明设备用电，在大厦变电站低压侧，将中性点接地，即形成工作接地系统。为了在用电设备内部损坏、外壳带电时有效地保护人员，需另设一条保护接地系统。在有大型电脑的大厦内，还需设置直流接地系统，为电脑及外设提供参考零电位。

9．能量控制操作系统。用于控制大型用电设备的启停。包括各种控制柜、屏箱以及各种仪表盘等。控制元件主要是各类继电器、接触器和互感器。

10．无功补偿系统。它可以提供无功功率，提高功率因数至0.9以上。包括测量仪表、推动设备、电容器组。

11．特殊照明系统。指航天障碍灯、广场照明、大厦外观照明等。包括各种电光源、反光材料、控制设备。

12．有线通信系统。由电话、电传机、传真机、分线箱、配线架、电话总机通信电缆过路盒、电话插口等构成，为大厦提供高效、可靠、方便的对外通信服务。

13．火灾报警与控制系统。主要设备包括电脑主机，显示、记录设备，控制模块、探头，水流、水压指示器，继电器，屏蔽电缆等。

（二）给排水系统

一般分为消防给水系统和生活给水系统。消防给水系统分为消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、水幕给水系统和气体灭火系统；生活给水系统有锅炉给水、洗衣房给水、空调冷却塔循环补充水以及喷泉给水等系统。

一个完整的高层建筑给水系统，至少要由蓄水池或吸水池、加压泵组、管路及配件等组成。

排水系统一般包括：污水系统、废水系统和雨水系统。

（三）空调系统

空调设备一般由以下三种设备构成：冷热源设备、输送设备、空调机。 具体说，空调设备包括：空调机、空调机组、全热交换器、风机盘管、变风量装置。

（四）消防系统

不同类别的建筑物在耐火等级、防火间距、防火分区、安全疏散、消防给水、9 防烟、排烟等方面分别有不同的要求。

（五）监控系统

楼宇自动化系统是现代写字楼在监控方面的一大创新。楼宇自动化系统的主要功能有中央空调系统的监控管理、给排水系统的监控管理、供配电系统的监控管理、安保自动化控制、能量管理以及在各类参数超限时进行声光报警。

楼宇自动化系统的硬件主要由以下几部分组成：建筑物监视系统、建筑物控制系统、建筑物防火及保安系统、分布式输入/输出模块、智能化房间控制系统。

楼宇自动化系统的软件配置有：身份鉴别软件、常规记录软件、节能控制软件、运行时间累计、维修记录软件、故障报告软件和最大负荷限制软件。

第18篇：写字楼物业租赁合同

【写字楼物业租赁合同范本一】

甲方：出国留学网

乙方：####有限公司

甲、乙双方友好协商，订立本协议如下：

一、物业管理协议签订

1、甲方使用区域为 座 单元，本单元的建筑面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。

2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。

二、物业费及其它

1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币 0.5 元/建筑平方米•日。

2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。

3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。

4、物业费为每 个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。

5、乙方开户行：建行清华园支行

乙方账号：11001079900053000177

6、其它费用：

甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：

(1)自用电费(1.0元/度)

(2)电话初装费及资源占用费

(3)网络初装费及使用费

(4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准)

加时空调收费标准

a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米0.32元收费，但最高收费不超过3900元

b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小时)每平方米0.1681元收费

c、1000平方米以下按：每天(8小时)1200元收费

d、无特殊情况加时空调开启时间为8：30分-17：30分

(5)其它

三、甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本协议及乙方制定的一切有关该房产的规章制度的规定，使用该房产协议区域及按规定使用公共区域及公共设备。

2、甲方有权监督乙方各项管理规章的实施。

3、甲方有权向乙方投诉管理服务方面问题。

4、甲方有义务

服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中遵守本协议及大厦的相关规定。甲方的雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视作甲方自身的行为，并由甲方承担相应的责任和费用。

5、甲方置于该房产内财产的相关保险事宜由甲方自行解决或委托乙方协助办理，费用由甲方承担。

6、甲方同意乙方(或乙方授权的代理人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况下，未经事先通知)进入该房产巡视，检查该房产内部各部分状态或处理紧急事项。需由甲方负责进行的维修，甲方应根据乙方(或乙方授权的代理人)的要求立即自行出资予以维修;否则乙方(或乙方授权的代理人)有权代为维修，所需费用由甲方承担。如甲方拒绝承担此费用，乙方有权从物业费保证金中扣除。需由乙方负责进行的维修，乙方应立即派人进行维修，由此对甲方置于该房产内的财产造成损坏的，乙方承担相应赔偿责任。

7、甲方进驻大厦后，不得私自改变建筑原貌，未经乙方允许不得在楼外及楼内公共空间、墙面张贴设置广告、标牌等，不得影响建筑物内外景观，不得以任何形式占用楼内公共空间。

8、如果甲方对使用单元进行装修，应提前向乙方申请，经审核通过，并与乙方签订相关的装修管理文件后，方可施工。

9、因甲方对该房产使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，甲方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。

10、甲方不得在大厦内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。如有上述行为，乙方有权终止与其的一切协议。

11、甲方有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如发生上述情况，经乙方书面警告2小时内不予清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方征收清除费。如甲方拒付清理费，乙方有权从物业费保证金中扣除。如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。

12、甲方不得在楼内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，以及进行任何危害楼宇和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。

13、未经乙方批准，甲方不行擅自更改、迁移或增大用电水装置或空调的负荷。用电量超过大厦提供的基本电量，甲方应交纳空调及超出部分的电贴费及相应的工程改造费用。

14、甲方须服从大厦广场管理人员的管理，按规定存放车辆。违反规定者，广场管理人员有权以纠正和制止。

15、甲方有义务爱护使用单元和楼宇内外的一切设备设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。

16、甲方入住时对房屋有装修要求，应向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方同意后方可进行装修。进场装修的施工队伍应具备合格资质条件，经乙方同意后方可入场施工，并接受乙方的监督检查。甲方租赁合同期满或终止后，甲方退出房屋时，装修应保持完好，不得破坏或拆走，否则乙方有权要求甲方赔偿。

17、由于甲方系统设备出现故障而对甲方设备财产造成的损坏或损失，由甲方自行保险承担。乙方不予负责。

四、乙方的责任和义务

1、乙方有权对大厦进行有效的管理，制定管理规章和收费标准、违约处理标准，建立健全财务管理制度，并根据日常管理运伯，建立一套完整的工作程序，并在实践中不断完善。

2、乙方有权检查、视察大厦。乙方(或乙方授权的代理人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况)可以进入该房产巡视，检查该房内部各部分状态或采取各种措施处理紧急事项，甲方不得以任何理由进行阻挡。

3、如果甲方未征得乙方的允许私自装修，或装修时违反装修规定，要求甲方将装修单元恢复原貌，由此发生的修复费以及对乙方造成的损失费全部由甲方承担。情节严重或拒不服从管理者，乙方有权终止与其签订的一切合同并无偿保留甲方所付物业费保证金及利息，甲方装修期间，乙方有权进入装修单元，检查装修是否按规定正常进行。

4、乙方负责大厦内部公共区域和外部周边环境的清洁卫生。

5、乙方负责大厦的保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，做到发现问题及时处理。

6、乙方负责大厦公共设备设施的维护、保养工作。其中所有高档仪器设备由专人负责，制定标准的操作程序，对有关人员定期培训。非由大厦或物业管理公司提供的设备设施，乙方不负责其维护、维修。

7、乙方负责大厦的绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境。

8、乙方有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向有关单位或人员征收清除费或违约金。

9、乙方负责控制和安排大厦广场内所有车辆的停放，并有权拖离所有违反规则停放车辆。

10、发生紧急情况和突发事件时，乙方有责任采取应急措施，保障楼内员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，

11、乙方应认真对待客户投诉，凡属管理责任问题要及时解决，并将解决结果通知客户;凡近期无法解决的，乙方负责向甲方解释。

12、乙方应做好各项配套服务。

13、乙方须接受甲方的监督检查。

五、违约责任

1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任;给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。

2、若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。甲方逾期7日未能缴付，甲方须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金;一个月未付，甲方的物业费保证金乙方不予退还。

3、甲方未经乙方许可，进行的装饰、装修造成了对原建筑物的改动，甲方须按原建筑物造成的2-5倍支付违约金。

4、甲方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，乙方除有权向甲方收取清理费。

5、若乙方在甲方未有违约的前提下，单方面提前终止协议，则乙方需向甲方双倍返还所收保证金;若甲方提前终止本协议，乙方不予返还甲方所缴纳的保证金及利息。

六、不可抗力

由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真的方式通知一方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由双方协议解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。

七、法律适用与争议的解决

1、本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。

2、因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，任何一方可提交由所在地海淀区法院解决。

八、附则

1、若本协议部分条款根据法律规定成为无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。

2、未尽事宜，由甲乙双方另行签定补充协议作为本协议的附件。本协议及相关附件和乙方关于管理该房产和广场的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。

3、本协议以中文为准。

4、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

5、本协议自签字盖章之日起生效。

甲 方： 乙 方：北京XX物业管理有限公司

授权人： 授权人：

日 期： 日 期：

【写字楼物业租赁合同范本二】

出租方(以下简称甲方)

中文：

英文：

地址：

市

区

街

号

营业执照/注册号码：

电话：

传真：

承租方(以下简称乙方)

中文：

英文：

营业执照/注册号码：

地址：

市

区

街

号

电话：

传真：

甲乙双方根据中华人民共和国法律、法规及同。

第一条 名称、地址、面积

市政府有关规定订立本合

大厦是由甲方兴建

坐落

市

区

街

号的

结构大厦。乙方承租该大厦第

层

型

单位(以下简称该物业)。该物业建筑面积为

平方米，详见平面图。

第二条 同意根据下列条款将该物业出租给乙方使用。乙方愿意承租。

第三条 业内部之所有物

物业内部之所有物于租赁期开始之日起，一并交付乙方使用，租金已包括内部所有物的租赁费用，该物业内部所有物包括全部固定装置、地板、墙壁、天花板、楔柱、窗户及设备(清单见本合同附件)。

第四条 及租赁期限

1.甲乙双方议定该物业每月租金为人民币

元;租赁期自甲方向乙方发出该物业的交付使用通知书之日起第十四天开始，共计

年。甲方须于

年

月

日或之前向乙方发出该物业的交付使用通知书，如甲方遇下列特殊原因，可延期交付该物业，而不用承担任何违约责任。但甲方应将延期原因书面通知乙方。

(1)人力不可抗拒的自然灾害或其他事故;

(2)施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题;

(3)其他非甲方所能控制的因素;

(4)承建商的延误;

(5)市政项目配套设施批准及安装延误;

(6)政府部门延迟批准有关文件;

(7)图纸更改;

(8)无法预见的意外事件;

(9)为执行当地政府的法规而致的延误;

(10)自来水、电力、煤气、热电部门未能按时接通。

2.租金不包括管理费、市政设施使用费、电话费及其他费用。

3.租金每月缴付一次。首月租金于甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内缴付;以后于每月的第一日缴付。逾期缴付租金，每逾期一日，乙方应按月租金的百分之三向甲方缴付违约金。

第五条 管理费

1.租金不包括有关该物业的管理费。管理费由乙方按该物业管理公约的规定，向甲方或甲方聘任的管理公司缴付。管理费每月缴付一次，首月管理费于甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内缴付，以后于每月的第一天缴付。逾期缴付管理费，每逾期一日，乙方应当按月管理费的百分之三向甲方或甲方聘任的管理公司缴付违约金。

2.甲方及/或其聘任的管理公司有权根据该物业管理公约在租赁期间内调整管理费，乙方应按时缴付新调整的管理费，不得异议。

3.若因不可抗力、罢工、政府行为或其他非甲方所能控制的原因导致管理服务终止或受影响，乙方不得拒交管理费。

第六条 市政设施使用费、水、电、煤气费、电话费及其他市政设施使用费用由乙方承担。因乙方逾期缴付而造成被有关部门停水、电、煤气、停止电话，后果由乙方自负。

第七条 保证金

1.乙方应于签署本合同时向甲方支付人民币

元的定金。乙方还应在甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内向甲方缴付下列保证金：

(1)三个月租金保证金;

(2)三个月管理费保证金;

(3)水费保证金;

(4)电费保证金;

(5)电话费保证金。

甲方有全权决定以上(2)至(5)项保证金的金额及增收其他甲方认为需要的保证金项目。在乙方交付上述保证金时，定金将自动转为乙方应缴保证金的一部分。

2.若甲方调整管理费，保证金额将作出相应调整，乙方应在收到甲方书面通知七日内向甲方www.daodoc.com www.daodoc.com支付原保证金与新保证全的差额。

3.定金及以上保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款。乙方违反其中任何条款，甲方可于定金及/或保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支。若定金及/或保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方。

4.在乙方全面履行本合同全部条款及政府规章的条件下，甲方应当于租赁期满或于本合同提前解除及乙方将该物业以空置状态交还甲方或于甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日(以后者为准)三十天内，将保证金或其余款无息返还给乙方。

第八条 该物业用途

乙方不得将该物业用于本合同规定以外的任何用途。乙方保证不改变该物业用途。

第九条 不得分租等

未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、转让、分租、转借给任何第三者或与其互换房屋使用。

第十条 装修及改建

1.未经甲方书面同意，乙方不得对该物业进行任何扩建或改建、装修及/或改变该物业的外观及结构，或改变及/或增加固定设备。乙方获准进行装修及改建时，应事先将设计图纸交甲方审批同意，遵照大厦装修指南的规定施工。一切费用(包括但不限于甲方审批www.fsjct.net www.14se.net www.sanheshun.net设计图纸的费用)由乙方负担。租赁期满后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有或按甲方的要求恢复该物业的原状，所有费用由乙方负担。

2.若乙方对该物业作出的改动、扩建或拆除，因违反政府法规，被政府有关部门要求恢复原状或作出行政处罚时，不论事先是否已获得甲方同意，均由乙方承担责任。甲方因此所受的任何损失由乙方全额赔偿。

第十一条 保险

乙方必须于收到甲方交付使用通知书之日起十四日内自费向甲方认可的保险公司为该物业购买有关的保险，险种及保额由甲方确定。

第十二条 正常使用及维修该物业

1.乙方应爱护和正常使用该物业及其设备，如发现该物业及其设备自然损坏，应及时通知甲方，否则甲方无须上门维修。乙方应积极配合甲方检查和维修该物业，因延误该物业维修而造成甲方或第三者的人身、财产遭受损害的，乙方负责赔偿。

2.因使用不当或人为造成该物业或设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复，并负责下列涉及该物业维修项目的费用：

(1)排水管、厕所、化粪池的清理疏通;

(2)饮用水池清洗及垃圾池清理;

(3)门窗玻璃及小五金的更换，分电表或无分电表的表内电线、电闸、灯头、插座等更换和分水表以内水管、龙头更换;

(4)室内墙面的粉刷和天花板等的粉饰;

(5)因使用安装超水、电表容量需增容的增容费。

3.除以上规定外，乙方亦须自费负责保护及维修该物业内部及其内部之所有物(包括但不限于本合同附件列出之所有物)。

乙方如违反本条或因使用不当或人为造成损坏，应负责修复并赔偿甲方的一切损失。

4.甲方有权根据需要于发给乙方事先通知后，于任何时候进入及视察该物业，记录该物业内的所有物品及进行任何检查、测量、维修及施工。若乙方不按照甲方的通知立即对该物业进行本合同约定应由乙方负责的维修或其他工程，甲方可单方面强制维修或进行施工，乙方必须充分合作，有关施工费用由乙方承担。

第十三条 保护该物业

1.乙方应在租赁期内自费负责将该物业及其内部之所有物保持完好状态，要爱护和正常使用该物业及其内部之所有物，并于租赁期满或本合同提前解除时将该物业及其内部之所有物以完好状态交还甲方。

2.乙方不得损害该物业的任何部分。如该物业因乙方或乙方的访客、雇员、代理人、借用者的行为受到任何损害，致使甲方遭受损失，乙方应全额赔偿。

3.因乙方的行为或过失或因该物业爆炸或溢出水、烟、火或气体而导致大厦任何部分损毁，应由乙方负责修理及恢复原状，有关赔偿、费用及开支应由乙方负责。

4.乙方应采取一切防范措施，使该物业免于受火灾、水浸、风暴、台风等或其他类似的破坏。

第十四条 甲方紧急进入该物业

如遇火警或其他紧急情况，甲方及其代表有权未经乙方批准进入该物业灭火及保护财物。

第十五条 服从法规及管理公约

1.甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及房地产管理的各项规定，接受当地房地产管理机关的监督、管理。

2.乙方须遵守及服从该物业管理公约或根据管理公约制订的管理规则(以下一并简称“管理公约”)。乙方应全额赔偿甲方因乙方违反以上规定而遭受的任何损失。

第十六条 乙方赔偿损失

1.如因乙方违反本合同任何条款造成或引起甲方或第三者的任何损失(不论是财物或人身，故意或过失)，均由乙方赔偿。

2.所有乙方的访客、雇员、借用人、代理人的过错及行为，均视为乙方的过错及行为，乙方应负全责。

第十七条 甲方有权招租等

在租赁期满前三个月内，甲方有权在该物业的外墙张挂把该物业招租或出售的告示及其他甲方认为需要张挂的资料，乙方不得提出异议或干涉。

第十八条 合同解除

1.如发生下列任何情况：

(1)乙方逾期14天仍未缴付(不论甲方曾否催交)租金及/或管理费及/或其他本合同项下乙方应缴费用;

(2)乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后20天未改正的;

(3)乙方破产或清盘或无力偿还其债务;甲方有权重新占有该物业或其部分及单方面以书面形式解除本合同，本合同的解除将不影响甲方所有在本合同项下向乙方请求赔偿的权利。

甲方并可从乙方按本合同支付的保证金内扣除甲方因上述情况所受的所有损失及开支。

2.如发生上述情况的(1)或(2)，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施如水、电、煤气等，直至上述情况完全纠正为止。

3.租赁期内，如乙方未征得甲方同意而单方面解除本合同，乙方除赔偿甲方的损失外，还应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。

第十九条 交还该物业

1.如甲方根据本合同条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态交还甲方(除本合同另有规定外)，一切有关费用由乙方负担。

2.如甲方因任何理由无法将解除本合同的通知送达乙方，或乙方接到通知后拒绝迁出该物业及/或未能将该物业恢复至原有空置状态交还甲方，或不按本合同向甲方作出补偿及付清欠款，甲方有权依法律规定的程序重新占有该物业并清理家具及其他所有物品并将该物业恢复原状，甲方无须对此作出任何赔偿。乙方应向甲方支付清理该物业及将该物业恢复原状及有关的所有费用。

3.甲方可全权处理按上述规定清理的物品。如甲方将其依法变卖，所得收益在扣除乙方拖欠甲方的所有欠款后，将余额退还乙方。甲方并不因本条而有任何责任将有关物品进行变卖。乙方不得对甲方变卖物品所得款项提出异议。

4.租赁期满后，乙方应自费搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态交还甲方，若乙方拒绝迁出该物业，及不按本合同向甲方作出补偿及付清欠款，甲方有权按本条处理。

5.租赁期届满或本合同解除之日，双方应共同检查交接该物业及其所有物和设备，如发现有损坏的，应在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。

6.甲乙双方在此同意和声明，在租赁期满或本合同解除时，甲方无任何义务向乙方提供任何另觅居处的援助。

第二十条 支付违约金等

本合同项下的违约金及其他赔偿金额应在确定责任后三日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。

第二十一条 不可抗力

如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，甲、乙双方互免承担责任。

第二十二条 税费

甲、乙双方应按政府规定支付各自所应承担的登记费、印花税及/或其他费用及税项。乙方还应负责租期内其他一切按中华人民共和国有关规定应由租户缴纳的费用及税项。

第二十三条 通知

1.甲方根据本合同发出任何通知给乙方，应以甲方有记录的乙方最后的通讯地址为乙方地址，经邮局将通知书寄出48小时后，视为送达。如乙方更改通讯地址，必须书面通知甲方。

2.所有乙方根据本合同发出给甲方的通知，必须以甲方实际收到通知方视为送达。

第二十四条 适用法律及争议解决

1.本合同的订立、变更、解除、终止、争议解决均依照中华人民共和国法律、法规和地方政府有关规定，并受其制约。

2.甲、乙双方如在履行本合同中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，双方可按下列第( )项方式解决：

1.申请

仲裁委员会仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

第二十五条 其他

1.甲、乙双方在签订本合同时，双方均具有完全行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白，并愿意按本合同规定处罚违反本合同的一方，违约的一方愿意接受。

2.本合同的附件为本合同的组成部分，本合同以中文为法定文字，本合同书写与印刷文字均具有同等效力。

3.本合同于双方签字之日起生效。

4.本合同一式五份，甲乙双方各执两份，送一份往房地产管理机关登记。

甲方：

乙方：

法定代表人：

法定代表人：

委托代理人：

委托代理人： 【写字楼物业租赁合同范本三】

一、出租物业的面积

对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。〖推荐条款1〗

对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。〖推荐条款2〗

〖推荐条款1〗

甲方将座落在本市_______【区】【县】_________路_____【栋】【新村】______【号】【幢】______室(部 位)________的房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为________平方米，房屋类型为________，结构为 ________，房屋用途为________。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：________________】，并已告知乙方 该房屋【已】【未】设定抵押。(详见附件【房地产权证】)

〖推荐条款2〗

租赁面积：以双方共同指定的【中介测量机构名称】实地测量的面积为最终确认的租赁面积，为___________平方米(详见附件【测量报告】)， 包括租赁物业的玻璃门、店面、租赁物业范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁物业与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁物业与公共区域的隔墙所占面积的全部。甲、乙双方一致确认，本合同涉及需要以面积计算相应费用(如租金、管理费、推广费等)金额的，均按租赁面积计算，任何一方不得以建筑面 积及/或套内建筑面积对租赁面积提出异议。

(2)依法向人民法院起诉。

第二十五条 其他

1.甲、乙双方在签订本合同时，双方均具有完全行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白，并愿意按本合同规定处罚违反本合同的一方，违约的一方愿意接受。

2.本合同的附件为本合同的组成部分，本合同以中文为法定文字，本合同书写与印刷文字均具有同等效力。

3.本合同于双方签字之日起生效。

4.本合同一式五份，甲乙双方各执两份，送一份给房地产管理机关登记。

甲方(盖章)：_________

乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

【延伸阅读：签订写字楼物业租赁合同的注意事项】

签订写字楼租赁合同是企业经营活动中，常见的一项法律活动，为了尽可能保护企业承租写字楼的合法、合理利益，避免在租用过程中产生不必要争议，对于相关条款应明确约定，写字楼租赁合同的签订要慎之又慎。

一、审查写字楼租赁合同承租方与出租方的基本情况

1、对写字楼租赁合同出租方主要应了解的内容：

租赁物的相关证件是否齐全，如房屋的产权证件等。租赁物基本情况，主要包括租赁物的位置、实际有效使用面积、用途等。了解租赁物的法律性质，房屋的类型是否为商业用房性质，土地用途是否为非住宅性质的。

2、对写字楼租赁合同承租方主要应了解的内容有：

①经营范围;②财务情况;③社会信誉;④履约能力;

二、写字楼租赁合同之租金条款

1、明确约定写字楼租赁合同租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式，实行按月支付制。

2、明确约定写字楼租赁合同租金支付时间，每期于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

3、明确约定写字楼租赁合同租金的调整，如出租方在租赁期间不得擅自涨租金。

三、写字楼租赁合同之相关常规费用条款

租赁期间，承租方使用该租赁物发生的水、电、设备、物业管理等产生的费用由写字楼租赁合同承租方承担。

四、写字楼租赁合同之交接条款

1、明确约定写字楼的交接时间，确定具体日期，若因一方的原因导致写字楼无法如期交接，应给予另一方一定的补偿。

2、明确约定办理写字楼交接手续时，应由写字楼租赁合同双方进行现场验收，点验、接收有关财物。

3、明确约定租赁期满或写字楼租赁合同解除后，承租方应返还该房屋及其附属设施，但是承租方添置的新可移动物可由其自行收回。

五、写字楼租赁合同之装修条款

1、明确约定装修条款，经过写字楼租赁合同出租方同意，承租方可以根据自身经营的需要改变房屋的内部结构或设置影响房屋结构的设备，但是装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求。

2、明确约定租赁期满时装修附加部分的归属，写字楼租赁合同出租方有权要求承租方恢复原状或保留返还时的现状，或向出租方交纳恢复工程所需的费用，但给房屋造成损失的，写字楼租赁合同承租方应给予出租方一定补偿。

六、写字楼租赁合同之维修责任条款

1、写字楼租赁合同出租方应确保租赁物及相关的配套设施和经营条件，并负责场地的安全防范和经营设施的建设及维护，以保障承租方正常经营。

2、写字楼租赁合同出租方应负责场地固有配套设施设备等的免费维修，在一定时间内未派员维修或未恢复正常使用的情况下，自行维修产生费用可直接从应付租金中予以扣除。

七、写字楼租赁合同之妥善保管责任条款

写字楼租赁合同承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，写字楼租赁合同承租方须保证房屋内的固定附着物、设备、设施完好无损，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

八、写字楼租赁合同之转租条款

1、作为写字楼租赁合同承租方，经过出租方的同意，可以将写字楼转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。

2、写字楼租赁合同承租方未经出租方同意，擅自将写字楼转租给第三人的，出租方可以解除写字楼租赁合同，因转租造成房屋损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

九、写字楼租赁合同应注意的其他事项

在写字楼租赁合同签订时，建议写清解决合同争议的方法，如在合同第XX条约定：凡因本合同产生的或与本合同有关的一切争议，均提交惠州仲裁委员会仲裁(此条为惠州仲裁委员会推荐的示范仲裁条款)。以降低写字楼租赁合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障作为承租方的合法、合理利益。

第19篇：写字楼 物业服务协议

粤美特大厦物业服务协议

粤美特大厦物业管理服务协议

NO：深粤美特物（20 ） 粤美特大厦物业服务协议

价目表》。

二、装修管理

（一）乙方在装修（包括改建、更新）前，必须向物业公司提出申请，甲方书面同意后，进场装修手续办理完毕，方可进场，否则甲方有权清理乙方装修工人等离场。

（二）装饰装修过程中产生的装饰装修垃圾由乙方自行清运。不得在公共走廊、楼梯等公共场所堆放装修垃圾；不得将生活垃圾、杂物倒入厕所、管道，否则须负责清理及赔偿损失。

（三）乙方应雇用合格的施工承建商，开工前到物业公司办理装修工人临时出入证，出入证制作工本费为10元/个，出入证保证金为20元/个（施工完毕后，有效期内回收出入证，不计息退还保证金，逾期或证件丢失、损毁均不予退还）。

（四）关于消防安全。乙方二次装修时，对于消防设施及设备进行改建、改动应符合国家消防安全的有关规定，按照甲方装修管理的相关规定办理手续后方可施工，取得消防合格证后方可投入使用。对不符合规定，但又不进行整改的，造成的一切损失和责任应由乙方承担。

（五）乙方在装修时应遵守如下规定： 1.严格按照审批图纸施工，不得擅自更改；

2.不得破坏楼宇主体结构（承重墙）及消防等公共设施；3.不得在公共地方堆放装修材料、垃圾及杂物； 4.不得将装修废料倒入座厕或下水管道；

5.不得妨碍其它租户，严格遵守物业公司有关装修施工的时间安排；6.不得擅自从公共电路接驳电源。

三、甲方的权利与义务

（一）对写字楼共用部位、共用设施设备、公共安全秩序维护、环境卫生绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，确保乙方经营环境的稳定与经营秩序的安定。

（二）负责编制房屋、附属建筑物、公共设施、公共设备、公共绿化的年度维修养护计划并实施。

（三）根据有关规定和政策、结合实际情况，制定写字楼的物业管理规约和写字楼装修手册，并书面告知乙方，有权制止一切违反物业管理规约及装修管理手册的行为；

（四）依据本协议之标准向乙方收取物业管理服务费及其他有关费用；

（五）甲方有权对乙方租赁区域的装修及质量进行监督和检查。如乙方未按图纸设计或

粤美特大厦物业服务协议

违规施工时，甲方有权要求乙方停工整改或恢复原貌，由此而造成的经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责；

（六）在事先征得乙方同意后甲方方可进入乙方租赁区域内检查公共设施设备的使用情况。如遇突发或紧急事故时甲方可不征的乙方的同意进入乙方租赁区域内进行抢修，乙方不得阻止，但事后必须进行情况说明；

（七）发生紧急情况或突发事件时，甲方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失；

（八）按以上约定内容向乙方提供良好的物业管理服务。

四、乙方的权利与义务

（一）有权要求甲方做好大厦的物业服务工作，保障设施设备的良好运行。

（二）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见及建议。

（三）按时足额缴纳物业管理服务费及水电费、空调维护费及其他费用。

（四）按照安全、公平、合理的原则，正确处理写字楼内的通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益。

（五）负责租赁单元内专用部分设施设备（如：租赁单元内的电源线路、灯光照明、插座、自行增加的空调盘管风机、卫生间水表后的给排水设施设备等）的维修维护保养工作。

（六）乙方进驻写字楼后，不得私自改变建筑原貌，不得拆除幕墙玻璃的安全护栏，未经甲方同意不得占用、损坏写字楼的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应给予赔偿。

（七）未经甲方批准，乙方不得更改、迁移或增大水、电用量装置或空调的负荷，如擅自接驳、改动、迁移用电装置及负荷，由此而造成的一切损失将由乙方全部承担，并承担相应的法律责任。

（八）加强安全防范意识，应加强防火、防盗等事项，因此导致财产损失的由乙方自行承担。

（九）自觉遵守大厦《管理规约》的相关规定，不得在粤美特大厦内从事与法律、法规相违背的行为。

五、财产安全

（一）甲方对乙方的财物及人事安全不承担保管、保险责任；

（二）乙方有贵重物品必须存放于租用房屋内的，建议购买相应的财产保险。

粤美特大厦物业服务协议

六、物业服务费用

（一）物业管理费收费标准为 元/平方米/月。合同期满后物业管理费据市场情况 可适当调整，乙方应按时支付该费用，物业管理公司收到乙方款项后应出具发票。

（二）停车费：停车场月卡及临时停车收费参照政府指导价，合同期内会随政府指导 价及市场行情调整。

（三）空调维护费用按全年收取，收费标准为每月 元/平方米，自 年 月开始计收。

（四）合同期内乙方自用水、电费、垃圾处理费由甲方代收、代缴，水电费、垃圾处 理费将随着政府的水价、电价的变动而作调整（电价按供电局普通用电类别——商业、服务业用电收费标准+电损成本+变压器基本电费测算；水价按商业用水收费标准+二次供水用电损耗测算）。现阶段水费单价综合测算为 3.53 元/m³，排污费单价为 1.20 元/m³，垃圾处理费单价为 0.27 元/m³；电费单价综合测算为 1.50 元/度。

（五）承租物业楼层的公共水费、排污费按乙方在本楼层中的面积比例收取（针对分 层出租的楼层）；乙方租赁全层的，则整层公共水费、排污费由乙方承担。

（六）专项维修基金为每月 0.3 元/平方米（专项维修基金依据政府规定标准收取，此 费用按相关规定只提供收据）。

（七）乙方入驻应签署《物业服务协议》等文件，并一次性缴交本物业交付之日起三个月( 20 年 月 日- 月 日)的物业管理费共计人民币 万 仟 佰 拾 元（￥ 元）整。

（八）乙方应于本物业交付之日起5日内，按 元/单元的标准向甲方缴纳总计人民 币 元整（￥ 元）的室内水电费周转金，甲方收到乙方支付的周转金后，应向乙方开具收据。乙方退租手续办理完毕，结清费用后，周转金不计利息退还。

七、费用的缴付

（一）乙方须于每月10日前交纳当月的物业服务费及上月空调费、水电费等。如遇节假日，则相关费用支付日期顺延至节假日后的 粤美特大厦物业服务协议

开户银行： 帐号： 收款单位全称：

八、协议期限

本协议有效期为乙方与出租方的租赁协议规定的有效期一致。协议期满后，双方若无异议，本协议以业主续约年份每次自动顺延。如任何一方提出异议，双方应本着友好的态度协商解决。

九、其它事项

（一）协议双方可对本协议的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

（二）本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

（三）本协议在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，若协商不成时，任何一方可向当地人民法院起诉。

（四）协议正本一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等效力。

甲方（盖章）：

代表（签署）：

乙方（盖章）：

代表（签署）：

日期: 日期:

第20篇：写字楼物业前台工作总结

前台就是为业主对物业公司服务的第一映像，一定要做好，解决事情更是要快，这样才能得到业主的信任，工作才能做得更好。今天小编在这给大家整理了2019写字楼物业前台工作总结范文，接下来随着小编一起来看看吧!

2019写字楼物业前台工作总结(一)

如今的我已从懵懂的学生转变成了肩负工作职责的员工，对客服工作也由陌生变成了熟悉。以前我认为客服工作很简单、单调、甚至无聊，不过是接下电话、做下记录。其实不然，要做一名合格、称职的物业客服人员，需具备相关专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心，否则工作上就会出现失误、失职状况。

回顾过来的客服工作，有得有失。下面我就简单总结一下：

1、日常接待及接听电话：热情接待来访业主，并积极为业主解决困难。接听业主电话，要有耐心，记录业主来电投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。

2、日常报修的处理：根据报修内容的不同积极进行派工，争取在最短的时间内将问题解决。同时，根据报修的完成情况及时地进行回访。

3、每天早晨检查各部门签到情况。

4、检查院落及楼道内卫生，对于不合格的及时告知保洁员打扫干净。

5、对库房的管理：领取及入库物品及时登记。

6、催收商铺的水电费及物业费。

7、搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高小区物业管理的服务质量及服务水平。

在完成上述工作的过程中，我学到了很多，也成长了不少我认为做好客服最重要是：

(1)服务态度一定要好，在院里见到业主主动打招呼，如果顺便帮他开门及帮忙搬东西等力所能及的小事，以使业主对我们更加信任。

(2)我们要有主动性，要有一双会发现问题的眼睛，每天对小区院落进行巡查，发现问题及时解决。不要等到业主来找了，我们还不知道怎么回事，要做到事事先知。

对于我这个刚刚步入社会，工作经验不丰富的人而言，工作中不免遇到各种各样的阻碍和困难，在这全新的一年里，我要努力改正过去工作中的缺点，不断提升，加强以下几个方面的工作：

1、加强学习物业管理的基本知识，提高客户服务技巧与心理，完善客服接待的细节。

2、进一步改善自己的性格，提高对工作耐心度，加强工作责任心和培养工作积极性;

3、多与各位领导、同事们沟通学习，取长补短，提升自己各方面能力，跟上公司前进的步伐。

很幸运刚从学校毕业就可以加入阳光水岸的团队，此时此刻，我的最大目标就是力争在新一年工作中挑战自我、超越自我，取得更大的进步!

谢谢大家，我的工作总结完毕!

2019写字楼物业前台工作总结(二)

2019年度，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。

以下是重要工作任务完成情况及分析

一、日常接待工作

每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。

二、信息发布工作

本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三、业主遗漏工程投诉处理工作

2019年x月xx日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。

四、地下室透水事故处理工作

2019年x月x日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。

五、入户服务意见调查工作

我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。

截止到2019年x月x日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。

六、建立健全业主档案工作

已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。

七、协助政府部门完成的工作

协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。

为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。

八、培训学习工作

在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。

部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

2019写字楼物业前台工作总结(三)

2019年即将过去，回首一年来的工作，感慨颇深，时光如梭，不知不觉中来xx物业工作已一年有余了。在我看来，这是短暂而又漫长的一年。短暂的是我还没来得及掌握更多的工作技巧与专业知识，时光就已流逝;漫长的是要成为一名优秀的客服人员，今后的路还很漫长。

回顾当初来xx物业应聘客服岗位的事就像发生在昨天一样，不过如今的我已从当初懵懂的学生变成了肩负重要工作职责的xx一员，对客服工作也由陌生变得熟悉。

很多人不了解客服工作，认为它很简单、单调、甚至无聊，不过是接下电话、做下记录、没事时上上网罢了;其实不然，要做一名合格、称职的客服人员，需具备相当的专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心，否则工作上就会出现许多失误、失职。前台是整个服务中心的信息窗口，只有保持信息渠道的畅通才能有助于各项服务的开展，客服人员不仅要接待业主的各类报修、咨询、投诉和建议，更要及时地对各部门的工作进行跟进，对约修、报修的完成情况进行回访。为提高工作效率，在持续做好各项接待纪录的同时，前台还要负责各项资料的统计、存档，使各种信息储存更完整，查找更方便，保持原始资料的完整性，同时使各项工作均按标准进行。

下面是我这一年来的主要工作内容：

1、按照要求，对业主的档案资料进行归档管理，发生更改及时做好跟踪并更新;

2、对业主的报修、咨询及时进行回复，并记录在业主信息登记表上;

3、业主收房、入住、装修等手续和证件的办理以及业主资料、档案、钥匙的归档;

4、对于业主反映的问题进行分类，联系施工方进行维修，跟踪及反馈;

5、接受各方面信息，包括业主、装修单位、房产公司、施工单位等信息，在做好记录的同时通知相关部门和人员进行处理，并对此过程进行跟踪，完成后进行回访;

6、资料录入和文档编排工作。对公司的资料文档和有关会议记录，认真做好录入及编排打印，根据各部门的工作需要，制作表格文档，草拟报表等;

在完成上述工作的过程中，我学到了很多，也成长了不少。工作中的磨砺塑造了我的性格，提升了自身的心理素质。对于我这个刚刚步入社会，工作经验还不够丰富的人而言，工作中难免会遇到各种各样的阻碍和困难，幸运的是在公司领导和同事们的大力帮助下，让我在遇到困难时敢于能够去面对，敢于接受挑战，性格也逐步沉淀下来。在xx物业我深刻体会到职业精神和微笑服务的真正含义。所谓职业精神就是当你在工作岗位时，无论你之前有多辛苦，都应把工作做到位，尽到自己的工作职责。所谓微笑服务就是当你面对客户时，无论你高兴与否，烦恼与否，都应以工作为重，急客户所急，始终保持微笑，因为我代表的不单是我个人的形象，更是公司的形象。

在这一年来的工作中我深深体会到了细节的重要性。细节因其“小”，往往被人轻视，甚至被忽视，也常常使人感到繁琐，无暇顾及。在xx的每一天，我都明白细节疏忽不得，马虎不得;不论是拟就通知时的每一行文字，每一个标点，还是领导强调的服务做细化，卫生无死角等，都使我深刻的认识到，只有深入细节，才能从中获得回报;细节产生效益，细节带来成功。

工作学习拓展了我的才能，当我把上级交付每一项工作都认真努力的完成时，换来的也是上级对我的支持与肯定。前两天刚制作完毕的圣诞、元旦小区布置方案是我自己做的第一个方案，当该方案得到大家的一致认可后，心中充满成功的喜悦与对工作的激情;至于接下来宣传栏的布置还有园区标识系统和春节小区的布置方案，我都会认真负责的去对待，尽我所能把它们一项一项的做好。

在2019年这全新的一年里，我要努力改正过去一年里工作中的缺点，不断提升自己，着重加强以下几个方面的工作：

1、自觉遵守公司的各项管理制度;

2、努力学习物业管理知识，提高与客户交流的技巧，完善客服接待流程及礼仪;

3、加强文案制作能力;拓展各项工作技能，如学习PHOTOSHOP 、coreldraw软件的操作等;

4、进一步改善自己的性格，提高对工作耐心度，更加注重细节，加强工作责任心和工作积极性;

5、多与各位领导、同事们沟通学习，取长补短，提升自己各方面能力，跟上公司前进的步伐。

很幸运能加入xx物业这个优秀的团队，xx的文化理念，客服部的工作氛围都不自觉地感染着我、推动着我;让我可以在工作中学习，在学习中成长;也确定了自己努力的方向。此时此刻，我的最大目标就是力争在新一年工作中挑战自我、超越自我，与公司一起取得更大的进步!

2019写字楼物业前台工作总结(四)

忙碌的20xx年即将过去。回首客务部一年来的工作，感慨颇深。这一年来客服部在公司各级领导的关心和支持下、在客服部全体人员的积极努力配合下、在发现、解决、总结中逐渐成熟，并且取得了一定的成绩。

一、提高服务质量，规范前台服务。

自20xx年我部门提出“首问负责制”的工作方针后，20xx年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题，我们都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，今年前台的电话接听量达26000余次，接待报修10300余次，其中接待业主日常报修7000余次，公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次，日平均接待来访30余次，回访平均每日20余次。

在“首问负责制”方针落实的同时，我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核，而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使前台的服务有了较大的提高，得到了广大业主的认可。

二、规范服务流程，物业管理走向专业化。

随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现园区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止，并且同公司的法律顾问多沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的，一经发现我们马上下整改通知书，责令其立即整改。

三、改变职能、建立提成制。

以往客服部对收费工作不够重视，没设专职收费人员，由楼宇管理员兼职收费，而且只在周六、日才收，造成楼宇管理员把巡视放在第一位，收费放在第二位，这样楼宇管理员没有压力，收多收少都一样，甚至收与不收一个样，严重影响了收费率。所以，从本年度第二季度开始我们开始改革，取消楼宇管理员，设立专职收费员，将工资与收费率直接挂钩，建立激励机制，将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员，通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。

四、加强培训、提高业务水平

物业管理行业是一个法制不健全的行业，而且涉及范围广，专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟，实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。

客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：

(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表

良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以使我们解决业主的问题这方面，陈经理专门给全部门员工做专业性的培训，完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员，必须在铃响三声之内接起电话，第一句话先报家门“您好”，天元物业×号×人为您服务”。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导不是业主从前台经过时要说“你好”，这样，即提升了客务部的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。

(二)搞好专业知识培训、提高专业技能

除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。我们定期给员工做这方面的培训。主要是结合《物业管理条例》、《物业管理企业收费管理办法》等污染法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，我们还邀请工程部师傅给我们讲解有关工程维修方面的知识，如业主报修，我们应能分清报修位置、基本处理方法、师傅应带什么工具去、各部分工程质量保修期限是多少，是有清楚了这些问题，才能给业主宣传、讲。让业主清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费我们公司就什么都负责的，我们会拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司空间承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。

五、组织活动、丰富社区文化

物业管理最需要体现人性化的管理，开展形式多样、丰富有趣的社区文化活动，是物业公司与业主交流沟通的桥梁。物业公司在往年也组织了大量的社区文化活动，如一些晚会、游园活动，短途的旅游及各类棋类比赛等。得到了全体业主的认可，但是结合现在物业的实际运营情况，0。3元/平方米标准的物业费连日常的管理开支都保证不了，更何况组织这些活动要花费相当大的一笔费用，在这种情况下，我们要克服困难、广开思路、多想办法，合理利用园区的资源有偿收费开展活动。

我们结合实际情况，联系了一些电器城、健身器材中心、迎利来蛋糕店、婴儿早教中心等单位在园区内搞活动，这些公司提负责供完整的一台节目，园区业主共同参与，寓乐其中，经销商们不仅发放了礼品，而且物业公司还收取了一定的费用来弥补物业费的不足，

通过一次次的活动，体现了**小区人性化的物业管理，同时也增进了物业公司与业主之间的沟通与交流，并为公司增加一笔收入，据统计自20xx年3月以来以园区内开展活动形式收取现金及实物共计约13850元。

六、清查二期未安装的水表，追缴经济损失。

本年度客服部一直配合工程部对二期未安装水表的住户进行调查，据资料统计大约有近50家住户没安水表，从入住以来一直未交过水费。我们必须抓紧时间将表安装上，并尽力追回费用。而且在安装的过程中我们又发现了新的问题，许多卡式水表需换新的电池，面临这种情况我部抽调出专门人员负责这九栋楼宇的筛查和收取水费的工作。在与工程部的共同配合下目前为止我们已安装了36户水表，并且追缴了费用。

七、执行新自来水的水费收费标准，及时调整水价。

在今年7月份全市自来水进行统一价格调整，园区内2000多住户，我们必须在6月底前挨家挨户将水费结清，便于7月份水费上调的顺利过度。针对这一情况。时间紧任务重。我们及时调整班次，将人员划分范围，客服部全体人员停休，加班加点全员入户收水费。通过大家的共同努力，在不到一个月的时间内我们尽了努力完成了这一任务。使7月份的水价平稳的由2。0元/吨上调到2。8元/吨。于此同时我们对于那些从未收过水费的住户也基本上走完一遍，共查出漏户约50户，共计追缴费用约2454。7元。就此问题我部提出要求水费以后按月收取，取代以前一个季度才收一次的规定，减少工作失误，细查到位每一户。

八、不辞辛苦，入户进行满意度调查。

根据计划安排，20xx年11月开始进行满意度调查工作，我们采取让收费员收费的同时进行此项调查工作，同时重新登记业主的联系电话，我们会将业主的最新联系电话重新输入业主资料中。据统计至今为止已发放1610份，返回1600份，回收率为62%。

20xx年将是崭新的一年，随着我们服务质量的不断提高，小区配套设施的逐步完善**物业公司将会向着更高、更强的目标迈进，客服部全体员工也将会一如既往的保持高涨的工作热情，以更饱满的精神去迎接新的一年，共同努力为***物业公司谱写崭新辉煌的一页!

客服部20xx年工作计划：

1、针对20xx年满意度调查时业主反映的情况进行跟进处理，以便提高20xx年收费率。

2、继续规范各项工作流程，认真贯彻执行各岗位的岗位职责

3、推行《员工待客基本行为准则》，提高员工素质及服务水平。

4、根据公司要求，在20xx年对客服部全体人员进行业务素质及专业知识培训，及时进行考核。

5、继续执行现行的物业费收取机制，在实际工作中不断加以完善。

6、完成XX阳台维修工作

2019写字楼物业前台工作总结(五)

岁月如梭，转眼又快迎来了新的一年。在即将过去的20XX年里，我在公司领导是同事的关心和热情帮助下，顺利完成了前台接待相应的工作。现在对20XX年的工作作出总结。

一、前台工作的基本内容。

前台的工作是一个需要有耐心和责任心的岗位，热诚、积极的工作态度很重要。20XX年11月，我开始从事前台接待工作，深知接待人员是展示公司形象的第一人。在工作中，严格按照公司的要求，工装上岗，五官清秀。热情对待每一个来访客户，并热心的指引到相关的办公室。为公司提供了方便，也为客户提供了方便。接电话时，做到耐心听客户的询问，并力所能及的作出相应的解答。

二、前台工作的经验和教训。

在到XXX企业工作前，虽然也有过前台接待的工作经验，但是，还是需要不断学习和努力的。比如综合素质方面，责任心和事业心有待进一步提高，服务观念有待进一步深入。在工作期间，让我学会的如何更好的沟通，如何踏实的积极进取。

三、前台工作的下一步计划。

基于对前台接待工作的热爱，我会严格要求自己不但要遵守公司的相关工作制度，还要更积极踏实的对待工作。努力提高工作素质，加强对工作的责任心和事业心。我将进一步更好的展示自己的优点，克服不足，扬长避短。与公司及同事团结一致，为公司创造更好的工作业绩!

物业前台接待工作总结：前台之所以被称之为“前台”，我想，在做好此项工作之前，首先应该对这个职位有个正确的认识，才有可能更好地发挥自己的潜力去做好它，完善它。我觉得前台，不能单从字面上去理解它，认为它只是公司门面，只要外表装饰得漂亮就够了，而忽略了它的内在，这恰恰是最重要的东西。前台作为公司整体形象的最直观体现，前台人员对来电、来访人员所说的每一句话、做的每一动作都会给对方留下深刻的印象，他们的印象不仅是对前台服务人员的印象，更是对公司整体的印象，所以前台服务人员在工作的过程中扮演着相当重要的角色。

(一)通过在前台工作的实习，可有利于新员工对公司内部组织结构的迅速了解，也有利于加强对公司新老客户的认识。作为前台人员，我觉得前台人员在处理这些信息的过程中，要注意多听多想多看，因为只有这样，才能在接收到某一信息时就能迅速地做出反应。比如，在多听上，要注意倾听办公室里是否有同事正在讲电话，当有电话进来找这位同事时，就能迅速的将这一信息传达给对方，针对事情的急缓，做出合理处理;在多想上，要注意联系自己所观察听到的信息，多想想有尺度的去处理来电人员的信息。;在多看上，要时刻注意观察公司内?a href=\'http://www.xuexila.com/yangsheng/kesou/\' target=\'_blank\'>咳嗽钡牧鞫榭龅取?/p>

(二)前台的服务对象具有复杂多样性，大到公司老板、重要客户，小到送水员、清洁工，而针对这些不同客户却只有一种营销方式，那就是直销。因此，在工作过程中，前台人员一定要注意自己的言行举止，因为自己所做的每一细节都代表着公司形象，所以对待每一客户都要认真对待，以同样的热情、周到的服务去为客户服务，让客户对自己、对公司都留下美好而且深刻的印象。在这一过程中，我觉得同等对待很重要，因为在工作的过程中有很多时候都是很难在第一时间就分清对方的身份，特别是在电话或与来访人员沟通的过程中，所以只有保持用热情积极的态度、周到的服务去对待每一位客户，才能做到尽善尽美，才能让双方都能在沟通中享受到快乐。

(三)前台的工作纷繁芜杂，在这些混杂的工作过程中要善于总结，勤于思考，在不断的学习过程中逐步提高自己，将这些繁杂的事情逐步的程序化，一体化。对自己处理不当的事情要及时的改正，努力不再犯同样的错误，其实这些东西说起来都很容易，但在实际的工作中真正要做到这点却不是件容易的事，所以在跟进工作的过程中，也要注意跟进自己。在做许多事情的时候要多站在对方的角度去考虑问题，尽可能的做到让自己的服务对象满意!

《写字楼物业服务中心岗位职责.doc》

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