二次经营策划书（精选多篇）

推荐第1篇：项目二次经营策划书编制

项目二次经营策划书编制纲要

（讨论稿）

项目二次经营策划书编制总的指导思想是：以确保安全质量为前提，以实现减亏增效、降低成本、方便施工为原则，以实用可行为标准，以真正指导业务工作的开展为目的。

项目二次经营策划书按照收集信息、研讨立项、资料编制、报批跟踪的管理环节，每一环节都要做到位。

一、落实“四级”管理体制，明确分工。1.1成立领导小组

1.2明确部门及工作人员业务分工

1.3明确部门及工作人员涉外分工

1.3.1对业主人员工作分工（铁路局局长/客专公司总经理、主管基建副局长/客专公司常务副总经理、建设处长/客专公司总工程师、铁路局下属建设单位指挥长/客专公司分指挥长、计划财务部、工程部、安质部、物资部、设备部、协调部）

1.3.2对设计院工作分工（主管副院长、主管院副总工程师、项目总体、各业务处处长、主管副处长、主管副总工程师、所长、主管副所长、专线），同时兼顾施工图第三方审核单位与之对应人员

1.3.3对监理工作分工（总监、副总监、主管验工计价工程师、驻地站长、各专业监理工程师）

1.3.4对铁道部工作分工（铁科院、工程建设管理中心、工程设计鉴定中心、建设司、计划司、安监司、工程质量监督总站等）

项目运作之初就要安排专人与上述人员取得联系，建立起不间断的定期拜访机制。

二、落实“四定”运行机制，规范操作行为。2.1定方向 2.1.1收集信息 2.1.1.1经营信息移交 2.1.1.1.1合同投资

2.1.1.1.2主要工程内容及数量 2.1.1.1.3联合体及业主指定分包情况

2.1.1.1.4重难点工程分布及重难点工程施工组织设计情况，包括概算是否考虑充分等

2.1.1.1.5项目盈亏分析：报价人员针对具体清单项目提出盈亏分析意见

2.1.1.1.6合同风险提示：结合现场踏勘情况，分析工程施工中存在的各项风险，针对如何规避风险，如何化风险为效益提出合理化建议

2.1.1.1.7业主及设计关系交底 2.1.1.2设计信息

2.1.1.2.1设计总体思路和原则、资金来源

2.1.1.2.2初步（或施工图）设计鉴定中心审批意见及概算批复情况 2.1.1.2.3概算编制原则及基础资料信息（基础单价、取费原则等） 2.1.1.2.4概算编制费用考虑是否充足（注：对做增量还是减量的判断起关键作用）

2.1.1.2.5特殊设计情况：新材料、新工艺等 2.1.1.2.6当地自然资源情况

2.1.1.2.7社会及自然环境情况（社会环境是否复杂，是否潜在施工干扰；地质条件是否复杂，是否具备更多的变更理由）

2.1.1.2.8关键设计人员信息 2.1.1.3业主信息

2.1.1.3.1业主对投资控制的态度和权限 2.1.1.3.2业主与部领导的关系及沟通能力 2.1.1.3.3业主主要人员及权限 2.1.1.4铁道部信息

2.1.1.4.1相关专业负责人情况 2.1.1.4.2铁道部分管领导情况 2.1.2.现场调查

2.1.2.1社会环境：政府部门工作风气、民风民俗等 2.1.2.2自然环境：地形地貌、环境保护等

2.1.2.3地质条件：根据附近其他工程了解、实地调查

2.1.2.4资源条件：料源料价情况、运输资源情况、设备租赁供应情况

2.1.2.5现场变化：设计阶段至施工阶段现场发生的变化 2.1.3.合同分析

2.1.3.1合同条款分析：有利与不利合同条款分析，重点对可调整合同条款进行分析，确定二次经营工作方向。

2.1.3.2招投标文件分析：要提取对二次经营工作有利与不利的内容，要抓住有利规避不利。

2.1.3.3业主变更索赔管理办法：这是现场变更设计的关键性文件，办法是否有利，如何变通执行，也要认真分析，提出具体思路。

2.1.3.4业主验工计价管理办法：验工计价管理办法可以看出业主对投资控制的态度和意向，对变更索赔工作方向具有重大影响。

2.1.3.5业主其他各项管理规定 2.1.4.成本分析

2.1.4.1工程量清单分析：①工程量清单说明分析；②具体清单项目盈亏分析（要结合概算进行分析，要摸清子项构成及比例情况）。

2.1.4.2招标概算分析：结合《工程量清单计价指南》，认真分析概算中的差错漏碰，为检算做准备，也是提出变更索赔的重要依据（如钢筋含量与实际相差大等）。

2.2定策略

通过上述收集信息、现场调查、合同分析、成本分析等程序，提出适合本项目的二次经营策略（分四阶段实施）。

2.3定制度

2.3.1项目日常管理制度 2.3.1.1例会制度 2.3.1.2工作制度

2.3.1.3保密制度

2.3.1.4关键人员定期拜访制度

2.3.2业务管理制度（执行集团公司制度） 2.3.2.1变更索赔工作定期报表制度 2.3.2.2经营资料移交交底制度

2.3.2.3变更索赔跟踪落实和信息管理制度 2.3.2.4变更索赔专家督导制度 2.3.2.5变更索赔工作考核奖励办法 2.4定完成时间

三、落实“四参数”控制，实行“目标－成果－考核－奖罚”一体化管理。

3.1目标 3.1.1总体目标：

3.1.2按投资分解：合同金额、降造费、业主控制预备费、铁道部控制预备费

3.1.3按项目分解：路基、桥涵、隧道等目标分解

3.1.4按阶段分解：投标阶段、出图阶段、施工阶段、收尾阶段 3.2成果

3.2.1投标阶段和出图阶段：以进入施工图并经过核准的项目和数量为准

3.2.2施工阶段和收尾阶段：以经过批复的变更设计批文和验工计价单为准

3.3考核

二次经营工作考核实行“四参数”控制，“四参数”分别为：变更索赔计划增加额、变更索赔计划收益额、变更索赔实际增加额、变更索赔实际收益额。

考核工作由集团公司、集团公司各区域指挥部、各子（分）公司、项目部、工区按管辖权限分别组织。

3.3.1集团公司负责对集团公司各区域指挥部、各工程公司、各铁路项目部实行年度考核；

3.3.2各子（分）公司对所辖项目部实行年度考核；3.3.3各项目部对所辖工区按季度考核； 3.3.4各工区对有功人员实行一事一奖制度。 3.4奖罚

按集团公司“变更索赔工作考核奖励办法”执行。

四、落实“四阶段”策划，把握工作重点。4.1投标阶段

4.1.1在全线标段概算分劈时要提前介入，对意向中标的标段要增大标段的概算（或限价），主要是通过增加虚量或改变设计方案，如土方路基施工设计成石方爆破施工，利用方设计成借方，土石方调配调整，普通路基设计成特殊路基，普通桥梁设计成复杂桥梁，地质较好隧道设计成复杂地质隧道，普通砼设计成高性能砼等。

4.1.2对大临和过渡工程在投标前做好工作，尽量增大意向中标标段的工程量。

4.1.3招标工程量清单内容简化、数量做大。4.1.4对不进入总价的单价要相对高报价。

4.1.5在允许的范围内，对工程造价影响大或后期可能增加工程数量的细目单价要提高报价。对后期可能减少或不发生的工程量要降低报价。

4.1.6对有利于提前回收资金的项目要相对提高报价。4.1.7对意向分包部分的工程相对采取低报价。 4.2出图阶段 4.2.1施工图优化方向

4.2.1.1减少机械设备及周转材料投入（通常做法有统一墩身坡比等）

4.2.1.2用效益高的清单项目置换效益低的清单项目（比如兰新线1.0m钻孔桩变更为1.25m钻孔桩）

4.2.1.3减少清单细目的子项工程数量，减少投入但不减少投资（比如隧道清单按围岩级别分类，可以在不改变围岩级别的前提下减少措施以及开挖衬砌工程量）

4.2.1.4调减清单项目与计量无关的规格尺寸，以减少投入但不减少投资为原则（大西线桥梁桩基清单不分孔径，桩径由大变小）

4.2.1.5实际必须发生的安全防护措施等要纳入施工图数量表（施工图解决的可能性要高于Ⅱ类变更设计）

4.2.1.6尽可能增加不构成工程实体的工程虚量（在不增加成本的前提下增加收入的可能性）

4.2.1.7施工图数量表正式出图前审核到位，减少施工图差错漏碰，包括在数量表中加入不易核实的虚量。

4.2.1.8如果可能在施工图优化时考虑预留Ⅰ类变更的条件。……

4.2.2施工图优化具体内容 4.2.2.1征地拆迁 ……

4.2.2.2区间路基工程 ……

4.2.2.3站场路基工程 ……

4.2.2.4桥梁工程 ……

4.2.2.5涵洞工程 ……

4.2.2.6隧道工程 …… ……

4.2.2.7大临及过渡工程 ……

以优化方向为纲，用“施工图方案优化措施表”的形式体现，要反映出优化的具体内容、采取的措施、具体目标、责任人、跟踪对象、完成时间、实际效果等。

4.3施工阶段 4.3.1施工图数量清理

4.3.1.1施工图数量统计：在施工图已出但尚未出施工图数量表之前进行，应该由工程部和计划部共同完成。

4.3.1.2施工图数量差、错、漏、碰统计：实际计算的施工图数量与设计施工图数量表中的数量进行对比，把差错漏碰少计数量报业主与设计单位要求更正。

4.3.1.3施工图量差：核准的施工图清单数量与合同清单数量对比，计算出施工图量差，并制定施工图量差风险应对策略：正量差包干则争取获得额外计量（通过新增或签订补充合同或Ⅰ类变更），负量差争取不扣减合同额（要注意尽量不要形成负Ⅰ类变更）或在风险包干费中扣减，然后再用其他内容补计冲减。

4.3.1.4施工图检算：检算消化的第一个是施工图量差；第二个是一般的条件变化，细小的设计变化，新增工程子目（清单子目项下），运距变化等。全力做大施工图检算，把招标概算考虑不足的内容，以及施工图差错漏碰少计内容全部纳入。

----招标概算考虑不足的内容，但有把握走新增或者Ⅰ类变更的就不入检算，在检算时可以提出来。

4.3.1.5施工图新增工程：施工图中如增加了原合同没有的项目，则应积极申请纳入新增工程单独增加投资，不入投资检算，纳入合同外新增。

4.3.2Ⅰ类变更设计：结合工程具体实际，通过合同分析提出Ⅰ类变更策划及实施方案：根本出发点是创效，但在实施过程中要从完善功能、保证安全质量、标准变化、地质原因、现场条件变化、地方要求等方面寻找理由，只要理由充分就要制定详细的实施方案，全面攻关，不屈不挠。

4.3.3Ⅱ类新增工程：对于因地方原因、业主及接收单位原因、标准变化、环保水保、岩溶整治、三改工程等原因增加的且原设计没有考虑的项目，要全力争取以新增工程为由增加合同外金额。

4.3.4 Ⅱ类变更设计： 4.3.4.1在风险包干的前提下：

a、为确保安全质量、完善功能而增加工程量的变更，要加大虚量，但要把实际需要发生的工程量控制在低限。

b、在确保安全质量的前提下，通过主动策划多做减少工程量和减少投入的Ⅱ类变更。

4.3.4.2在非风险包干的前提下： a、对于盈利的项目做增量变更；

b、对于亏损的项目做减量变更，减量变更施工过程尽量不报计价或晚报计价；

c、多做虚量变更。 4.3.5价差计算

即使是不予调整的价差也要计算准确，做到心中有数 4.3.5.1甲供料调差 4.3.5.2外来料调差 4.3.5.3油燃料调差 4.3.5.4道碴调差

4.3.5.5水电价差、火工品、地材价差、人工费价差、临时用地价差 4.3.6费用索赔

4.3.6.1招标概算重大遗漏费用索赔 4.3.6.2概算中未计列的其他征地拆迁费补偿

4.3.6.3其他额外增加费用索赔等（冬季施工、高原、风沙等增加费用）

4.3.6.4保险理赔

4.3.7投资梳理

施工阶段及时进行投资梳理，掌握费用实际发生情况，并准备相应支撑证明资料，为概算清理做好准备工作。

4.4收尾阶段 4.4.1概算清理： 4.4.1.1编制概算清理目录

4.4.1.2制定工作实施方案（目标、分工、考核办法） 4.4.1.3实行阶段目标考核 4.4.2概算分劈：

概算清理批复后要做好分劈工作，通常业主手中掌握部分机动费用，如何分配主要看平时工作是否扎实，关系是否到位。

附件：

一、工前阶段 1施工图方案优化措施

二、工中阶段

2施工图数量清理及统计表 3施工图差错漏碰统计表 4施工图量差统计表 5施工图新增工程统计表 6现场变更设计措施表及台帐

7类变更设计台帐：Ⅰ类、Ⅱ类新增、Ⅱ类包干8价差计算统计表 9费用索赔台帐及报告

10投资梳理台帐（与报表结合）

三、工后阶段 13概算清理台帐 14概算清理工作实施方案

推荐第2篇：二次经营

目前，在建筑行业市场竞争日趋激烈的客观条件下，施工企业的利润，特别是总承包单位的利润越来越低，而“二次经营”理念的提出，对施工单位的经营与管理提出了新的挑战，对项目的盈利提供了新的机遇，对企业的再发展点亮了一盏新的明灯。

往期，在项目的经营与管理过程中，无论是项目的投资决策者还是项目的管理执行者，都把工作的重心放在投标与签约即“一次经营”上，认为只要“一次经营”有了利润，“二次经营”不过是项目管理与控制过程中锦上添花的一抹。然而当今社会是激烈的市场竞争作为主导，施工企业常通过低价中标来获取市场份额，这就决定了企业盈利甚微的命运，若适逢经营与管理不善，甚至会出现严重亏损的现象。“二次经营”为项目能够实现盈利提供了一种新的途径，在保证工程安全与质量的前提下，通过缩短工期、降低成本，有效地进行合同、风险与信息等控制，对自身组织与施工行为的优化管理，适当协调对外对内的关系，为项目带来增值，简言之，即低投入高产出，实现项目效益的最大化。

新加坡环球影城项目是通过低价中标的，但项目之所以成功，并实现了增值，是项目管理执行者把“二次经营”细化并成功应用的必然结果。在整个项目的施工管理过程中，我真正体会到了 “内外兼修”所带来的益处，在这里，“内”指项目的动态过程管理、优化的组织结构以及有效控制，而“外”则是在“内”的基础之上合理的谈判与经营。只有通过优质的管理与控制，才能提供优质的服务，才能通过“二次经营”实现为项目、企业增值的目的。

1、“二次经营”的理解

通俗的讲，“一次经营”是企业为获取工程项目所发生的一切经营行为，它的最终目的是在一定的条件下获取合同；“二次经营”是甲乙双方履行工程项目合同时所发生的一切经营行为，它的最终目的是在合同履行过程中通过降本增效获取更好的管理效益，为项目和企业实现增值。“一次经营”是建筑施工企业的生命，是基础，是“二次经营”的前提；“二次经营”是建筑企业的灵魂，是关键与核心，是“一次经营”的重要延续，又为以后的“一次经营”创造条件。

“二次经营”的主要目的是通过项目实施，提高合同履约质量和获取项目经济效益，为今后的项目承接创造条件，营销的主体以项目层次为主，以项目经理为主体，企业相关部门为辅，通过自身优质的管理与控制，主要满足业主、监理、设计、检测、质检等部门的要求。

“二次经营”的实施，主要包括两个层面：项目施工层面和开源创效层面。在项目施工层面上，要加强项目的管理和控制，干好现有的工程，通过建立有效的项目管理制度体系，实现“三位一体”管理，通过“三控制”“三管理” “一协调”来提高项目的履约质量和经营成效。在项目开源创效层面上，“二次经营”就是在履约过程中依据合同条款，首先最大限度地保护自己，然后讲策略而不失诚恳、重办法而不失信用地赚取合理的利益，具体要做到：勤签证、多变更、高索赔。

2、结合新加坡项环球影城项目对“二次经营”的感悟

下面，就我在新加坡所经历的几个项目，谈一谈“二次经营”方面的得与失。

（1）项目的管理与组织

以新加坡环球影城地下室项目为例，该项目占地约9万平方米，按其使用功能进行分区，主要包括三部分：地下室停车场（占地面积约6.5万平方米）、地下室设备间（占地面积约2万平方米）以及地下室员工服务区。新加坡环球影城地下室项目施工场地面积大，涉及工种、工况多，工作涉及结构施工、建筑装修、设备安装、交通物流、结构修补、漏水封堵、已建结构物的改建，拆迁、及对贵宾的迎接准备等工作；在沟通方面，除了与业主，监理、设计方外，还要涉及到与另外两个总承包单位的协调工作，现场管理难度大。

教训：先期对该项目的施工环境不太熟悉，管理方面较为盲目，没有正确理解管理的含义（“管”指管控，是对项目运行的把控，“理”指理解与落实，是对项目运行效率的把握）。在地下室项目先期的管理过程中，我仅做到了“管”，即只对项目总指挥部、业主所下达的指令做了传达，至于指令的具体落实情况没有即时跟进的督促与监督，因此在项目的管理过程中始终处于被动状态，常有被人牵着鼻子走、盲目无所适从的感觉。

收获：在地下室项目后期的运营过程中，随工作量的增加、交叉作业情况的明显增多，若仍按照先前“管”而不“理”的方法进行施工，工期肯定不能得到保证，质量也可能随时出现问题。鉴于此，项目部即时调整管理方式与组织结构模式，将项目的管理权力适时、适当下放，根据项目总指挥部的部署，按照不同的作业内容将施工进行精细化分工，将结构、装修、设备安装等工作落实到项目部相关管理人员；对施工工长，按照不同的分区分配任务，阶段性的汇报工作完成情况；对落后节点工期的施工作业进行滞后原因分析，制定相应的赶工计划与措施，并及时把控与把握作业进度；对较大的施工任务进行精确合理的提前部署，做到了层层分工、步步落实，现场发现问题现场解决，这些措施均极大地提高了项目部的管理效率与力度，节点工期与工程质量始终能够满足业主的要求。

在继新加坡环球影城地下室项目之后的另外两个项目的管理过程中，同样采用了之前的组织结构模式与管理方法，并依据项目自身的特点，因地制宜，成立项目运行应急机制，积极、正确面对难题并及时分析、纠正、解决问题，做到项目部心中有数，坚决不打无把握之仗。 （2）合同的理解与把握

这里的合同包括业主合同与分包合同。在以往施工合同的履行过程中，施工企业通常只注重合同的执行结果，即是否按合同工期、质量、安全的要求完成，而忽略合同的具体内容，认为只要业主或总承包方满意即可，其实这种理解是不够准确的。合同是甲乙双方相互间行使权利与义务的依据，项目部成员要明确和理解合同的意图、管理要点以及合同的执行计划，熟悉自己权利的界限、义务的范围、工作的程序和法律后果，摆正自己在合同中的地位，这样可以有效地防止由于权利、义务的界限不清引起内部责任争议和外部合同责任争议的发生，提高合同管理的效率；另外，通过合同内容分析，及时发现合同中存在的问题，并同时进行合同的风险分析、管理，为将来发生的变更、事故等提前作好准备，为索赔事宜打好基础。“二次经营”的一个重点就是在充分把握合同权利和义务的基础上，合理的获取利益。新加坡环球影城项目的成功，相当一部分是在正确理解与把握合同内容的基础上，通过有效地解决后期产生的争议以及与商务部门的积极配合、客观合理地获得索赔的结果。 思考与建议：

与新加坡不同，国内建筑工程项目的管理者很不喜欢“索赔”这个字眼，认为索赔就预示着项目的管理不到位、管理不科学，因此在项目的管理过程中，即便是合理的索赔也是很难获得的。这就要求我们在施工作业前充分理解合同的内容，在施工过程中分清双方的权利与义务，多利用变更与洽商等合理手段，及时与业主或总包方确认工作量和单价，做到勤记录、勤沟通、勤确认，在合同的执行过程中隐性的完成索赔任务，以实现利润的最大化。

（3）质量与安全的控制

质量与安全，表面上看与二次经营没用直接联系，其实不然，所谓“工欲善其事必先利其器”，质量与安全是完成项目经营的保证，试想一个连质量与安全都管理不好的施工单位，又怎能大谈特谈优质服务与品牌，为以后的“一次经营”创造条件？

项目施工质量的优秀不一定意味着效益最优，舍弃成本而一味追求质量是不明智的选择，应该按照合同对成品质量的规定合理安排施工，把握好质量与成本的度，关于这点，我深有体会。例如：新加坡环球影城地下室项目，在进行员工休息区地面施工时就遇见了这样的事情，当时采购的砂子较细，如果大面积进行施工地面会出现细小裂缝，影响下道施工工序的质量，经项目部的质量会议商讨决定，在不显著提高成本的情况下，施工时在细砂中掺入适量粗砂进行试验，试验结果能很好的满足质量要求。遂与业主、设计协商沟通，取得许可后进行大面积施工，并通过设置伸缩缝有效的减少地面空鼓、开裂的几率，施工完毕后一次通过了监理验收，得到了业主的认可。

安全是顺利施工的保证，是一进场就要做好的工作，若没有安全，何谈效益？新加坡环球影城项目在安全控制方面的要求极为严格，正是这种严格成就了环球影城项目18个月完工的奇迹，成就了在如此重大的施工项目中无重大事故的奇迹。相比另外两个总承包商，我们的安全管理坚持做到以人为本、层层落实，在施工安全得到充分保证的前提下，施工效率明显高于另外两个总承包商，既快又好地完成了施工任务。

思考与建议：

相对于国外，国内承包商的安全管理大多数只注重形式，往往都把工作重心放在施工进度上。事实上，高效的施工与安全的施工环境是密不可分的。安全管理方面一定要加大投入且要严格落实，不知有多少项目因安全问题而整改停工，甚至致使项目重新启动，从而导致工期进度迟缓、施工成本增加、企业的利润与效益低下；安全管理必须是潜移默化的事情，一定要根据现场的真实情况进行部署、安排，做到心中有数、游刃有余；安全管理没有一个放之四海而皆准的条例，按照“墨菲理论”，越是担心的事情越容易出事，越是不去重视的事情恰恰也越容易出事，因此在现场施工过程中每个管理人员都要把施工安全放在首位，把每天巡检时发现的或者可能存在的安全隐患消灭在萌芽之中，做到防微杜渐、防患于未然。

（4）技术措施的优化

项目施工过程中对于技术措施的优化，是企业又一个重要的盈利点。现代化的施工是以先进的机械设备和技术为依托的，在项目施工过程中除了掌握传统的施工机械设备与方法，还要积极探索新的施工工艺与技术，采用性价比更高的施工机械设备。就新加坡环球影城项目而言，我们在施工过程中对施工技术措施方面进行了大胆的创新与优化，并取得了优异的效果。例如：按照新加坡的防火要求，环球影城地下室员工休息区的墙体要求采用20厘米厚的砖墙砌筑，经过项目技术部门与设计部门协商，采用一种轻型的防火隔音材料来替代砖墙结构，该材料的价格低于砖砌体这种依赖进口的材料，而其施工速度明显快于砖墙的砌筑，因此无论在工期进度上还是在技术要求上均能很好的满足业主的要求。同样，新加坡环球影城项目的后继工程的施工过程中，项目部技术人员处理桩体连梁施工时，将现场环境与施工工艺参数有机结合，把订购混凝土的塌落度降低并优化施工工艺，最终节省了约3%的成本，对企业实现了效益增值。

因此，企业与项目的盈利除了要有丰富的现场施工经验外，还需要管理人员能自行自觉地多观察多总结，对施工工艺、施工工序进行改良、优化，以降低成本提高工效，实现效益增值。

（5）项目的资源配置

首先谈及项目管理人员的配置，以新加坡环球影城项目管理人员的配置为例，其真正体现了理论与实践相结合的真谛。项目部由中国京冶和中冶天工两个企业联合组成，联合体的成功也是内外兼修的结果。相对于整个项目，中冶天工的管理人员凭借其丰富的现场经验起到了“内”的作用,即对内进行施工的过程安排、施工工艺的过程监控等管理，而中国京冶侧重于对外合同谈判、新技术的应用、先进管理计划编制等方面的工作，很好的起到了“外”的作用，正是由于联合体的这种互补性，使得项目管理趋于完美，获得了较高的管理效益。 问题：

类似新加坡环球影城项目的管理人员组合仅仅是一个特例，而摆在我们面前的问题是：我们的管理人员主要是土建各专业毕业，多数未曾接受系统的管理知识培训与学习，施工经验又不够丰富，施工过程的管控能力有所欠缺，这就造成施工管理中重结果、轻过程、钻牛角尖的问题。因此，对于管理人员特别是刚入职的同志，在今后的项目经营过程中要逐步培养自己的管理意识，加强有关建筑施工管理方面的学习，要充分意识到只有通过优秀的过程管理，才能实现优异的管理效益，才能更好的达到为“二次经营”增值的目的。

对劳动力资源而言，在施工过程中要想尽办法提高其工作的动力，这需要管理者能够把握好每道工序的内容，合理安排劳动力的配置，可将一些工序简单、容易计量的工作进行内部承包，实行多劳多得、不劳不得的分配机制，以及行之有效的激励机制。

对现场施工设备而言，要提前做好设备的进场计划，掌握机械设备的工作效率，合理安排机械分布，平时注意机械设备的保养，避免施工过程中因机械设备保养不善而导致窝工。新加坡环球影城后继工程的施工中，机械设备使用量较多，通过对现场实际条件的分析与研究，项目部提前计划并配备好机械设备的使用数量及分布，同时做好全场机械设备实时使用情况分布图，随时掌握机械的分布和使用情况，并在现场施工过程中安排专人对机械设备的施工进行监督和指挥，大大的提高了设备的利用率，为按时完成该项目奠定了坚实的基础。

（6）项目不同分包的管理与协调工作

分包服务质量的好坏直接决定整个施工项目的成败。对一些施工工序简单的项目进行分包，可以大大提高项目的施工质量与施工效率。因此，在分包队伍的选择上一定要进行前期考察，主要是对其人力资源状况、以往施工业绩以及现场管理人员的素质进行考察，同时还应做好后备分包的考察与准备工作。另外，可在现场施工过程中形成合理竞争机制，这是对施工管理的有益补充。在协调方面，对各分包要做好不同工序、不同工种在时间和空间的分配与管理工作，在施工过程中发现问题后及时协商、立刻解决，达到虽有交叉但井然有序的效果。

（7）项目成本的控制与核算

项目的施工管理是否成功，最终是由项目是否盈利来衡量和判断的。首先要编制成本计划，然后在施工过程中，对影响施工成本的各种因素加强管理，努力将施工中实际发生的各种消耗和支出控制在成本计划范围内；做好不同施工阶段、不同时间段的成本分析，与成本计划值进行对比，通过成本核算及时发现偏差，对造成成本偏差的施工因素进行简化与优化，利用动态控制原理，采取相关组织措施、管理措施、技术措施与经济措施进行纠偏；另外，还可对完成工作较好并取得较大盈利的班组进行奖励，提高项目成员成本控制的意识以及成本控制积极性。总体说来，就是要做好施工成本的事前控制、事中控制以及事后控制，使项目与企业的效益最大化。

3、总结

“二次经营”为企业与项目的盈利，提供了一种新的途径，新加坡环球影城后继项目的承接，就是“二次经营”成功运行的结果。“二次经营”的过程中，不仅要建立行之有效的管理制度体系，还要努力实现“三位一体”管理，通过“三控制”“三管理” “一协调”来提高项目履约的质量，另外还要通过项目自身的精细化管理，即从整体到细部、从上到下、从前到后，对施工内容充分把握，时时计划、层层分析、步步落实，及时核算、及时对比、及时分析、及时纠偏，以实现项目与企业效益的最大化。简言之，“二次经营”就是通过低投入高产出，以及精细化管理，再结合变更控制、索赔签证等手段，对项目与企业实现效益增值。

另外，在我们做好“一次经营”、“二次经营”的基础之上，还应该做好“三次经营”。所谓三次经营，即指在项目完工后进行的售后服务、竣工结算、清欠施工过程所发生的一切费用等工作，通过提供良好的售后服务，为承接后续工程提供坚实的基础，力争与业主建立良好的长期合作伙伴关系，另外在结算清欠过程中采取有效、合理的手段以获得最佳的结算效益。通过“二次经营”促进甲乙双方的关系，提升履约质量，与“三次经营”相配合，为项目的最终盈利及承接后续工程创造更有利的条件。

推荐第3篇：二次经营方案

Xx项目部二次经营方案

根据集团公司项目中心（2011）23号文件要求，为加强xx项目经理部xx分部二次经营管理，经研究决定成立二次经营领导小组，确定二次经营方案，具体情况如下：

一、二次经营领导小组

组 长：xxx（项目经理）

副组长：xxx（财务总监）、xxx（副总工程师）

成 员：xxx（工程部长）、xxx（经营部长）、各工区、工点技术负责人

主责部门：工程部、经营部

二、主要工作思路

（一）施工图设计优化及施工图数量“差、错、漏、碰”修正

（二）核对招标图纸，梳理I类变更。

（三）施工图投资检算：积极与业主沟通，联系，根据业主施工图检算安排进行。

（四）工程量差调整

工程量差调整包含：工程量差调整、中标单价与施工图投资检算单价差的调整以及中标清单缺项单价的补充等内容。施工图投资检算成立后，积极配合建设单位及局指，认真做好工程量差调整工作。

（五）概算梳理、清理

概算梳理是业主在概算清理之前收集项目施工期间各施工单位合同内、外所发生的各项费用的调查工作，是进行概算清理的准备工作。概算梳理工作应贯穿于施工全过程，做好过程资料的收集签

- 11.既有道路改移、防护

部分桥梁墩位占用既有道路，施工过程中需改移，要求各工区完善施工方案，清理工程数量，留存施工记录和影像资料，作为对外计量的依据。

施工临近既有道路、施工运输车辆通行利用地方道路，为了确保道路运输安全，采取的加固防护措施，要求各工区完善施工方案，清理工程数量，施工中留存施工记录和影像资料。

已经完成的道路改移、防护工程要求文件下发一个月内将资料整理完善，交工程部留存。

2.大、小临工程征地拆迁等补偿费用

（1）各种大、小临工程临时用地拆迁费用（包括临时租地） 施工便道、拌合站、弃土场、加工厂、生活驻地用地等大、小临设施临时用地费用要分别清理。

（2）施工利用地方道路损坏赔偿费用 （3）各种一次性临时补偿

要分类收集地方收费法规及文件、协议、付款凭证、影像资料等，由刘家起负责并留存资料，财务部、经营部配合。

（二）路基工程

1.路基地基加固、边坡防护工程按咨询图施工超设计蓝图数量部分，要求各工区整理完善施工方案、技术交底、施工记录、质量验收资料等原始资料，留存影像资料，工程部与设计院沟通，争取进入施工图数量。

2.临时防护

路基支挡结构中路堑挡墙墙背临时边坡高度大于4m要求开挖后采用锚喷（网）或素喷水泥砂浆进行临时防护，要求各工区完善

- 3已发生此类情况的桩基在文件下发后一个月内将资料补齐交工程部留存。

4.桥梁钻渣、泥浆外运费用

合同工程量清单计价表中无此项工程单价，留存泥浆弃渣场影像资料、运输及处理措施、挡护等原始资料，争取监理签认。

5.弃土场费用

设计中未明确桥梁附属工程土石方、承台开挖土石、钻渣、泥浆所需弃土场。业主合同工程量清单、局指分劈单价均无相关工程措施单价。

各工区核查目前各桥梁弃土方量、弃土场位臵、运距等情况，形成完整资料，由工程部与设计单位沟通，进行施工图优化。

6.桥梁边坡防护

部分桥梁高边坡未设计边坡防护，根据现场施工需要采取的措施及时与设计院沟通，进入施工图数量。

设计防护的地段各工区要尽量安排施做，并留存原始资料、施工记录，力争对外计量。

7.承台开挖钢板桩防护

桥梁设计图中钢板桩数量与现场不符。要求各工区根据现场情况，对承台开挖高度大、处于水田、沼泽填筑段、既有路边等开挖难度大的承台位做整体规划，准备有说服力的影像资料，完善原始施工记录，并做好现场监理签认，交工程部留存。

8.顺桥向便道

顺桥向便道不在大临范围内，各工区将各自管段内顺桥向便道原地貌影像、完成后图片、规划设计、技术交底、工程数量计算等资料于本通知下发后一个月内完善，交工程部审核。经营部完善合

- 5行，避免里程连续，造成I类变更。

（五）废弃工程

施工中因业主、地方要求或因客观因素导致已完成工程废弃，包括主体工程及临时、配套设施。。

目前已经发生的因开发区施工导致洋源3#特大桥2根桩基、施工便道、钢筋加工厂废弃，要求二工区完善施工记录、计算工程数量、留取影像资料，于6月底前上报工程部留存。

今后如有发生，要求各工区技术室及时完善相关资料，留存影像资料等施工凭证。

（六）材料差价统计

每季度末由工程部统计季度完成实物工程数量、应耗材料数量，由物资部收集材料采购实际单价，并根据实际单价与中标单价计算材料差价，待铁道部季度材料价格调整明确后，根据调整价格与中标单价计算材料差价，留存相关资料，为概算梳理做好准备。

（七）保险理赔

保险理赔由安全总监杨际宇牵头，经营部、工程部、安质部配合。

人身意外伤害保险理赔：出现此类事故，安质部应及时联系经营部，并提供保险理赔相关资料，经营部负责联系保险公司，办理相关事宜。

建筑工程一切险：各工区在出现险情、造成损失后及时报经营部，同时收集影像资料、签认记录等依据交经营部汇总联系保险公司，办理理赔相关事宜。

（八）其他

1.合同内未计量工程项目（合同清单中没有包括的项目），由经

- 7

（一）各工区及职能部门要在二次经营领导小组的统一安排规划下互相协作，按期完成相关工作。

（二）所有二次经营项目均要留存现场施工影像资料，施工记录。施工记录必须记录齐全、准确，现场监理工程师签字确认。并与监理工程师沟通，做好监理日志记录。

（三）二次经营领导小组负责定期检查、督导。根据各职能部门及负责人工作完成情况，向领导班子提请相应的奖罚。

（四）随着二次经营工作的开展，新增二次经营项目及需项目部其他部门予以配合的，各部门应全力配合。

五、奖惩措施

根据二次经营取取得的成果，对参与且贡献突出的人员给予奖励，对经营期间提供资料缓慢、不及时者将进行处罚。奖励额度及处罚力度严格根据公司二次经营相关规定办理。

推荐第4篇：项目二次经营策划书编制 (修)变更索赔策划书

项目二次经营策划书编制纲要

（讨论稿）

项目二次经营策划书编制总的指导思想是：以确保安全质量为前提，以实现减亏增效、降低成本、方便施工为原则，以实用可行为标准，以真正指导业务工作的开展为目的。

项目二次经营策划书按照收集信息、研讨立项、资料编制、报批跟踪的管理环节，每一环节都要做到位。

一、落实“四级”管理体制，明确分工。1.1成立领导小组

1.2明确部门及工作人员业务分工

1.3明确部门及工作人员涉外分工 1.3.1对业主人员工作分工

1.3.2对设计院工作分工（主管副院长、主管院副总工程师、项目总体、各业务处处长、主管副处长、主管副总工程师、所长、主管副所长、专线），同时兼顾施工图第三方审核单位与之对应人员

1.3.3对监理工作分工（总监、副总监、主管验工计价工程师、驻地站长、各专业监理工程师）

项目运作之初就要安排专人与上述人员取得联系，建立起不间断的定期拜访机制。

二、落实“四定”运行机制，规范操作行为。2.1定方向 2.1.1收集信息 2.1.1.1经营信息移交 2.1.1.1.1合同投资

2.1.1.1.2主要工程内容及数量 2.1.1.1.3联合体及业主指定分包情况

2.1.1.1.4重难点工程分布及重难点工程施工组织设计情况，包括概算是否考虑充分等

2.1.1.1.5项目盈亏分析：报价人员针对具体清单项目提出盈亏分析意见

2.1.1.1.6合同风险提示：结合现场踏勘情况，分析工程施工中存在的各项风险，针对如何规避风险，如何化风险为效益提出合理化建议

2.1.1.1.7业主及设计关系交底 2.1.1.2设计信息

2.1.1.2.1设计总体思路和原则、资金来源

2.1.1.2.2初步（或施工图）设计审批意见及概算批复情况 2.1.1.2.3概算编制原则及基础资料信息（基础单价、取费原则等） 2.1.1.2.4概算编制费用考虑是否充足（注：对做增量还是减量的判断起关键作用）

2.1.1.2.5特殊设计情况：新材料、新工艺等 2.1.1.2.6当地自然资源情况 2.1.1.2.7社会及自然环境情况（社会环境是否复杂，是否潜在施工干扰；地质条件是否复杂，是否具备更多的变更理由）

2.1.1.2.8关键设计人员信息 2.1.1.3业主信息

2.1.1.3.1业主对投资控制的态度和权限 2.1.1.3.2与业主及政府主管部门沟通能力 2.1.1.3.3业主主要人员及权限 2.1.2.现场调查

2.1.2.1社会环境：政府部门工作风气、民风民俗等 2.1.2.2自然环境：地形地貌、环境保护等

2.1.2.3地质条件：根据附近其他工程了解、实地调查

2.1.2.4资源条件：料源料价情况、运输资源情况、设备租赁供应情况

2.1.2.5现场变化：设计阶段至施工阶段现场发生的变化 2.1.3.合同分析

2.1.3.1合同条款分析：有利与不利合同条款分析，重点对可调整合同条款进行分析，确定二次经营工作方向。

2.1.3.2招投标文件分析：要提取对二次经营工作有利与不利的内容，要抓住有利规避不利。

2.1.3.3业主变更索赔管理办法：这是现场变更设计的关键性文件，办法是否有利，如何变通执行，也要认真分析，提出具体思路。

2.1.3.4业主验工计价管理办法：验工计价管理办法可以看出业主对投资控制的态度和意向，对变更索赔工作方向具有重大影响。

2.1.3.5业主其他各项管理规定 2.1.4.成本分析

2.1.4.1工程量清单分析：①工程量清单说明分析；②具体清单项目盈亏分析（要结合概算进行分析，要摸清子项构成及比例情况）。

2.1.4.2招标概算分析：结合《工程量清单计价指南》，认真分析概算中的差错漏碰，为索赔做准备，也是提出变更索赔的重要依据（如钢筋含量与实际相差大等）。

2.2定策略

通过上述收集信息、现场调查、合同分析、成本分析等程序，提出适合本项目的二次经营策略（分四阶段实施）。

2.3定制度

2.3.1项目日常管理制度 2.3.1.1例会制度 2.3.1.2工作制度

2.3.1.3保密制度

2.3.1.4关键人员定期拜访制度

2.3.2业务管理制度（执行集团公司制度） 2.3.2.1变更索赔工作定期报表制度 2.3.2.2经营资料移交交底制度

2.3.2.3变更索赔跟踪落实和信息管理制度 2.3.2.4变更索赔专家督导制度 2.3.2.5变更索赔工作考核奖励办法 2.4定完成时间

三、落实“四参数”控制，实行“目标－成果－考核－奖罚”一体化管理。

3.1目标 3.1.1总体目标：

3.1.2按投资分解：合同金额、降造费、业主控制的费用 3.1.3按项目分解：目标分解

3.1.4按阶段分解：投标阶段、出图阶段、施工阶段、收尾阶段 3.2成果

3.2.1投标阶段和出图阶段：以进入施工图并经过核准的项目和数量为准

3.2.2施工阶段和收尾阶段：以经过批复的变更设计批文和验工计价单为准

3.3考核

二次经营工作考核实行“四参数”控制，“四参数”分别为：变更索赔计划增加额、变更索赔计划收益额、变更索赔实际增加额、变更索赔实际收益额。

3.4奖罚

按集团公司“变更索赔工作考核奖励办法”执行。

四、落实“四阶段”策划，把握工作重点。4.1投标阶段 4.1.1在全线标段概算分劈时要提前介入，对意向中标的标段要增大标段的概算（或限价），主要是通过增加虚量或改变设计方案，如土方路基施工设计成石方爆破施工，利用方设计成借方，土石方调配调整，普通路基设计成特殊路基，普通桥梁设计成复杂桥梁，地质较好隧道设计成复杂地质隧道，普通砼设计成高性能砼等。

4.1.2对大临和过渡工程在投标前做好工作，尽量增大意向中标标段的工程量。

4.1.3招标工程量清单内容简化、数量做大。4.1.4对不进入总价的单价要相对高报价。

4.1.5在允许的范围内，对工程造价影响大或后期可能增加工程数量的细目单价要提高报价。对后期可能减少或不发生的工程量要降低报价。

4.1.6对有利于提前回收资金的项目要相对提高报价。4.1.7对意向分包部分的工程相对采取低报价。 4.2出图阶段 4.2.1施工图优化方向

4.2.1.1减少机械设备及周转材料投入（通常做法有统一墩身坡比等）

4.2.1.2用效益高的清单项目置换效益低的清单项目（比如兰新线1.0m钻孔桩变更为1.25m钻孔桩）

4.2.1.3减少清单细目的子项工程数量，减少投入但不减少投资（比如隧道清单按围岩级别分类，可以在不改变围岩级别的前提下减少措施以及开挖衬砌工程量）

4.2.1.4调减清单项目与计量无关的规格尺寸，以减少投入但不减少投资为原则（大西线桥梁桩基清单不分孔径，桩径由大变小）

4.2.1.5实际必须发生的安全防护措施等要纳入施工图数量表（施工图解决的可能性要高于Ⅱ类变更设计）

4.2.1.6尽可能增加不构成工程实体的工程虚量（在不增加成本的前提下增加收入的可能性）

4.2.1.7施工图数量表正式出图前审核到位，减少施工图差错漏碰，包括在数量表中加入不易核实的虚量。

4.2.1.8如果可能在施工图优化时考虑预留Ⅰ类变更的条件。……

4.2.2施工图优化具体内容 4.2.2.1征地拆迁 ……

4.2.2.2区间路基工程 ……

4.2.2.3站场路基工程 ……

4.2.2.4桥梁工程 ……

4.2.2.5涵洞工程 …… 4.2.2.6隧道工程 …… ……

4.2.2.7大临及过渡工程 ……

以优化方向为纲，用“施工图方案优化措施表”的形式体现，要反映出优化的具体内容、采取的措施、具体目标、责任人、跟踪对象、完成时间、实际效果等。

4.3施工阶段 4.3.1施工图数量清理

4.3.1.1施工图数量统计：在施工图已出但尚未出施工图数量表之前进行，应该由工程部和计划部共同完成。

4.3.1.2施工图数量差、错、漏、碰统计：实际计算的施工图数量与设计施工图数量表中的数量进行对比，把差错漏碰少计数量报业主与设计单位要求更正。

4.3.1.3施工图量差：核准的施工图清单数量与合同清单数量对比，计算出施工图量差，并制定施工图量差风险应对策略：正量差包干则争取获得额外计量（通过新增或签订补充合同或Ⅰ类变更），负量差争取不扣减合同额（要注意尽量不要形成负Ⅰ类变更）或在风险包干费中扣减，然后再用其他内容补计冲减。

4.3.1.4施工图检算：检算消化的第一个是施工图量差；第二个是一般的条件变化，细小的设计变化，新增工程子目（清单子目项下），运距变化等。全力做大施工图检算，把招标概算考虑不足的内容，以及施工图差错漏碰少计内容全部纳入。

----招标概算考虑不足的内容，但有把握走新增或者Ⅰ类变更的就不入检算，在检算时可以提出来。

4.3.1.5施工图新增工程：施工图中如增加了原合同没有的项目，则应积极申请纳入新增工程单独增加投资，不入投资检算，纳入合同外新增。

4.3.2Ⅰ类变更设计：结合工程具体实际，通过合同分析提出Ⅰ类变更策划及实施方案：根本出发点是创效，但在实施过程中要从完善功能、保证安全质量、标准变化、地质原因、现场条件变化、地方要求等方面寻找理由，只要理由充分就要制定详细的实施方案，全面攻关，不屈不挠。

4.3.3Ⅱ类新增工程：对于因地方原因、业主及接收单位原因、标准变化、环保水保、岩溶整治、三改工程等原因增加的且原设计没有考虑的项目，要全力争取以新增工程为由增加合同外金额。

4.3.4 Ⅱ类变更设计： 4.3.4.1在风险包干的前提下：

a、为确保安全质量、完善功能而增加工程量的变更，要加大虚量，但要把实际需要发生的工程量控制在低限。

b、在确保安全质量的前提下，通过主动策划多做减少工程量和减少投入的Ⅱ类变更。 4.3.4.2在非风险包干的前提下： a、对于盈利的项目做增量变更；

b、对于亏损的项目做减量变更，减量变更施工过程尽量不报计价或晚报计价；

c、多做虚量变更。

4.3.5价差计算

即使是不予调整的价差也要计算准确，做到心中有数 4.3.5.1甲供料调差 4.3.5.2外来料调差 4.3.5.3油燃料调差 4.3.5.4道碴调差

4.3.5.5水电价差、火工品、地材价差、人工费价差、临时用地价差 4.3.6费用索赔

4.3.6.1招标概算重大遗漏费用索赔 4.3.6.2概算中未计列的其他征地拆迁费补偿

4.3.6.3其他额外增加费用索赔等（冬季施工、高原、风沙等增加费用）

4.3.6.4保险理赔

4.3.7投资梳理

施工阶段及时进行投资梳理，掌握费用实际发生情况，并准备相应支撑证明资料，为概算清理做好准备工作。

4.4收尾阶段 4.4.1概算清理： 4.4.1.1编制概算清理目录

4.4.1.2制定工作实施方案（目标、分工、考核办法） 4.4.1.3实行阶段目标考核 4.4.2概算分劈：

概算清理批复后要做好分劈工作，通常业主手中掌握部分机动费用，如何分配主要看平时工作是否扎实，关系是否到位。

附件：

一、工前阶段 1施工图方案优化措施

二、工中阶段

2施工图数量清理及统计表 3施工图差错漏碰统计表 4施工图量差统计表 5施工图新增工程统计表 6现场变更设计措施表及台帐

7类变更设计台帐：Ⅰ类、Ⅱ类新增、Ⅱ类包干 8价差计算统计表 9费用索赔台帐及报告 10投资梳理台帐（与报表结合）

三、工后阶段 13概算清理台帐 14概算清理工作实施方案

推荐第5篇：二次经营管理办法（推荐）

工程项目部二次经营管理办法

第一章

总则

第一条

为强化项目二次经营理念，完善二次经营考核机制，实现施工项目利益最大化，特制定本办法。

第二条

二次经营即项目中标进场后，以项目管理为平台，在建立并创造良好外部环境和氛围基础上，通过对合同条款的研究，把握和利用工程清单调整、材料价差调整、项目材料替代、型号及品牌变更、施工过程中变更索赔等机遇和平台，实时开展以增加项目收入或降低项目成本，提高项目赢利能力的一种手段和方法，是项目管理中的重要组成部分。 第三条

二次经营应遵循的原则：

（1）正确有效的项目管理，保证在建项目的正常开展，是二次经营的先决条件；

（2）合作双赢的前提下，追求效益的最大化；

（3）遵守国家有关法律法规，尤其是施工管理方面的相关标准和制度； （4）有利于项目施工的顺利实施，创造的利益合理。 第四条

二次经营的主要方向

（1）加强和完善责任成本管理，尤其是在外包班组管理时，更应明确项目部与外包班组的考核结算机制；

（2）提出合理化建议，搞好变更设计。在施工过程中，变更设计必须体现为对工程设计完善和通过新工艺、新材料、新结构的使用，加快工程进度，降低工程造价，尽量做到业主、设计院、监理满意。

（3）加强合同管理，保留工程变更签证，保证各方利益免受伤害； （4）发展正常良好的合作关系，实现市场的纵深管理。在关系处理上要做到互惠互利，在经济上要完善法律关系，巩固已取得的人情关系，杜绝因人员变动影响正常经济关系。

第五条

本办法适用于公司管辖的所有工程项目包括但不限于产品类、项目类项目以及分包类项目管理。 第二章

管理职责

第六条

公司工程技术中心是二次经营的业务主管部门，负责本办法的制定、修改和实施，负责收集和传达国家、行业有关二次经营的有关政策、规定等信息，监督、指导和检查项目二次经营工作的策划和开展。 第七条

项目经理部二次经营工作的主要责任单位，负责对合同条款和技术方案的研究以及二次经营方案的策划，在加强与业主、监理、设计院等单位的沟通协调基础上，及时收集、整理、呈报二次经营基础资料，建立二次经营台账并向公司工程技术中心及财务部备案，指派专人负责对二次经营工作进行跟踪和落实。

第八条

项目经理部要在项目开工之初即成立二次经营领导小组，确立二次经营管理重点或目标，其中项目经理为二次经营的第一责任人，各项目成员（如有）为小组成员。鉴于公司当前人力状况，项目部成员由相关部门人员兼任时，该部分人员亦为二次经营小组成员。

第九条

公司工程技术中心及财务部经过分析整理项目经理部上报的二次经理策划方案，制定并下达二次经营工作的具体目标。

第十条

公司项目经理部要积极组织、认真分解二次经营工作，确保二次经营具体指标的实现。如二次经营指标不能实现，项目经理要书面上报公司工程技术中心，详细说明理由，由公司预算部确认后调整二次经营相关指标。

第十一条

项目经理每月28日前向工程技术中心书面报告二次经营工作的具体科目、数量、金额等进展情况以及需公司协调解决的问题。 第三章

经营工作经费

第十二条

公司项目经理部每月底根据本项目二次经营进展情况，向公司工程技术中心提报经费计划，经财务审核后报公司总经理批准后执行。 第四章

二次经营范围的界定及奖罚标准

第十三条

二次经营工作内容为合同工程量清单范围以外增加的工程量或费用、通过图纸优化减少工程量所节约的费用以及品牌或型号规格代用所节约的费用。

第十四条

施工图设计优化指在施工图设计正式出台前，通过与设计单位的沟通协商，对设计施工方案进行优化和对工程数量的调整。

1、施工图设计优化内容包括：

（1）在未确定合同单价前，应尽量提高施工方案的难度；在合同单价确定后，应尽量降低施工方案的难度。

（2）通过对合同单价的分析，增加单价较高工程项目的数量，取消或减少单价较低（或亏损）工程项目的数量。 （3）通过设计变更直接增加可计量虚量。

2、奖励标准：按优化设计施工方案净收益（优化设计施工方案收入-常规设计施工方案收入-经营经费-施工成本）*25%奖励。第十五条

重新组（报）价索赔。重新组（报）价索赔是指原合同报价较低，通过与业主、设计院沟通协商促成设计变更而重新组（报）价或在施工过程中业主提出超合同文件规定的新标准、新要求、新工程量等。 第十六条

施工现场条件变化索赔。施工现场条件变化是指施工方在施工现场施工时遇到了一个有经验的承包商在投标报价时不可遇见的自认物质条件和人为的及其他的物质障碍和污染物，包括地下条件和水文条件，但不包括气候条件。一般分为两大类：第一类是指招标文件描述现场条件失误；第二是指招标文件根本没有提到、而且以专业水平也很难预测到的不利现场条件。如地质条件、开挖遗址、地下腐蚀性水质或与市政管网干涉等。

第十七条

加速施工索赔。是指当施工项目发生可以原谅工期延误时，业主为保证整个工程按照合同工期建成投产，要求承包商采取加速施工措施，或工程没有发生工期延误，但由于其他关联工程延误导致我方耽误时间，而业主要求采取加速施工措施，提前或按计划建成投产。 加速施工索赔内容包括：

（1）采购或租赁原施工组织设计中没有考虑的新施工机械和有关设备所发生的费用；

（2）增加施工人数或延长施工时间所发生的费用； （3）为提高劳动生产率而实施激励所发生的费用。 （4）增加材料或生活物资供应量所发生的费用；

（5）要求供应商提前供货或外包班组加速工期所产生的费用； （6）因施工计划改变导致某些施工效率降低而增加的费用； （7）增加的现场管理费用。 第十八条

施工效率降低索赔

是指由于业主方面的原因，导致干扰事件的发生，致使施工效率降低及施工成本加大，索赔内容包括：气候恶劣、工程变更、与我司施工有关的工程基础出现问题、甲供材料不及时、其他承包商干扰和不可抗力等。 第十九条

工期延误索赔。是指由于某种或某些干扰事件，承包商施工计划中关键工作的时间完成时间已经或即将比计划完成时间长，除非采取加速措施，否则工期将不能如期实现，如业主违约（延迟下达开工令、延迟供图、延迟付款、延迟进行阶段验收等）、修改设计、施工条件变化、特别恶劣天气、工人罢工、战争等不可抗力 。

第二十条

延期支付索赔，内容包括业主或总包方未能按照协议或招标文件要求支付工程款，项目部有权提出延期支付期间的利息索赔。 第二十一条

合同缺陷索赔，包括施工合同或协议、中标函、施工条件、施工技术规范、施工图纸等存在表述不清、相互矛盾、遗漏和错误等缺陷。 第二十二条

暂停施工与合同终止索赔，内容包括业主发生严重违约或发生不可抗力，致使施工收到严重影响，甚至难以施工，项目部有权暂停施工甚至终止合同，并向业主或总包方提出施工索赔，以补偿自己遭受的损失。

第二十三条

材料差价的索赔。凡在合同中规定了单价的材料，并规定了单价增加超过一定幅度时，业主将给施工方以补偿的条款时，当材料价格上涨时，即构成了材料差价的索赔。 第二十四条 业主奖励。是指业主另外支付的奖金，此项费用应减去业主或管理公司从项目统筹的奖励基金。

第二十五条

对二次经营工作可能成立而项目部没有力争或工作不主动、资料整理不及时或盲目变更给公司造成损失的，按损失金额的

%对项目经理部实施处罚；

第二十六条

所有的奖惩，项目经理承担50%—70%，其他相关责任人员根据贡献（责任）大小进行奖惩，经工程技术中心核准后报公司总经理审批后执行。 第五章奖罚原则程序

第二十七条

施工合同内数量数量增加或减少，按照《项目管理目标责任书》的规定兑现奖罚；

第二十八条 经业主或总包方批准并通过计量支付（验工计价）得到二次经营收益由项目经理部提报相关凭证，列出清单汇总上报工程技术中心及财务部审核，由工程技术中心计算奖励额度，报相关部门审核后，报总经理审批后兑现。 第六章

附则

推荐第6篇：二次经营年度工作要点

二次经营年度工作要点

一、确定二次经营的范围

（一）建筑工程项目

1、工程数量 ⑴、施工图数量

⑵、施工图预算数量，避免漏项。

⑶、为保证安全、满足实用功能、降低施工难度增加工程数量。 2设计变更及签证 ⑴没有上报的变更及签证 ⑵已经上报但未批准变更及签证 ⑶手续完备但是未结算费用的签证变更

3、政策性调整

⑴、甲供（甲控）材料价差，根据甲供材料招标价结合施工图数量计算出材料消耗量，计算出甲供材料价差，并提供不同时期的采购合同、发票等；

⑵、当地材料价差，按照年度完成的建安工程当地材料消耗量，以及调整价调整，数量的计算按各年度验工价测算当地料各年度的比重；当地料的价格，提供各种材料的采购合同、发票，并提供采购地点和运距，并以此分析地方材料的单价。

⑶、运杂费油料价差，按年度完成的材料重量的比重，按铁道部公布的油料单价计算; ⑷、电价差，收集和提供各施工段铁道部与地方政府等公布的电价文件和施工用电发票，并分析各时段的电价。如自发电，请提供自发电的有关资料。

⑸、人工费价差，根据辽宁工程造价信息总站与地方政府等公布的人工单价的文件，并分析人工费单价。

4、其它费用

⑴、施工组织设计调整引起增加的费用，此费用要结合投标时的施工组织设计情况: ①因调整施工组织设计而按抢工期增加的人工和机械调遣费；

②、因调整施工组织设计引起施工方式和运输方式的改变而增加的费用； ⑵、因调整施工组织设计增加的其它费用。

①、工期延长增加费，根椐合同工期及实际竣工日期比较分析，一是增加现场管理费；二是增加的临时设施费(大临、小临、租地和便道维护费用)；三是工期延长增加的其它费用。

②、停工损失费，建设单位或业主及其上级部门发出的停工通知，并结合现场监理等有关人员核实的停工人员及机械数量和相应单价计算费用；

③、施工配合费，主要提供配合费的协议、费用清单和发票；

④、人力不可抗拒的自然灾害引起的损失，提供相关的证据和相关损失的证明材料；

⑤、施工单位要求增加的其它费用。

（二）、建筑工程项目：重点是管桩基础、土石方工程、垂直及场外运输、垃圾清运、临时性的零星工程、施工组织方案调整、国家或地方政策性调整等等。

（三）、二次经营事件完成的认定

1、有审批权限单位的批复文件或业主的计价证明；

2、二次经营额统计准确，计算真实、资料完整；

二、二次经营工作操作程序

1、施工准备阶段：

施工准备阶段是项目二次经营工作的重点策划和立项阶段。由项目部负责，主要从以下3个方面进行工作：

1）根据招标文件、投标文件及合同条款，充分调查施工现场，收集线下工程施工进度，以及施工图纸到位情况进行图纸会审、工程数量核算，梳理出项目已出现的二次经营项目，确定立项和上报策略。

2）根据施工单位现场进度情况，编制实施性施工组织设计，要充分考虑现场实际方案发生变化的二次经营项目，并合理的写入实施性施工组织设计，经批准的实施性施工组织设计是合同文件的组成部分，且经业主和监理单位的审批，以便作为后续二次经营的有力文件依据。

2、施工阶段：施工阶段是收集各种现场实际证据资料的关键时刻。由项目经理部设有专人负责经营项目有关的资料整理并保管，必须在经营项目发生的第一时间完成签证，防止发生漏签，使最终资料“签证齐全、有力有据、说服力强”。

1）从施工图入手全面与初始的图纸资料进行对比，进一步符合工程数量、施工标准、施工方案等，查找差、错、漏，开展施工图量差清理，对存在数量差异的及时上报业主和设计单位；

2）业主或监理工程师下达指令改变施工方法的，收集并保存好相关资料记录、方案审批及相关会议纪要，做好突出现场工程难度和费用的资料记录（影象和图片）和监理的确认；（基础管桩、铺垫山皮石、基础施工木模板工程、二次结构砌筑的植筋等）

3）对因非施工单位的因素导致成本增加的，应及时向业主书面报告，保存报告流程记录和报告批复原件，做好监理和业主单位现场的签认工作，搜集有用的会议纪要；（停工、窝工、拆迁及甲供材料供应不及时等）

三、二次经营文件的编写

1、文件必须以报告的形式，内容包括致函、报告正文和相关证据的原件三部分。报告正文包括标题、事件、理由、因果分析、费用。

2、文件编写时要做到简明有效、描述准确、理由充分、材料翔实、计算准确。注意抓住事实的本质和关键，突出重点；必须完整准确地引用合同规定。

3、文件编写完成后，要以正式文件形式经主管领导审阅后提交。

四、费用构成和计算

一般工程项目二次经营的费用包括：人工费、材料费、机械使用费、管理费、税金、利润等。

二次经营费用的计算

1、考核现场实际施工发生的单价，根据零星工程发生的实际情况，合理上报费用。

2、套用辽宁省造价总站及建设部出版的定额、法律、法规及其他有效政策为依据，编制预算结算资料。

3、依据现场的可行性实际施工组织设计，按实际配备人员、机械、材料消耗，结合现场施工工序进行分析编制资料。

五、二次经营资料

1、基础资料的质量直接影响最终效果，要取得预期的效果，必须有充分的证据资料。要建立完善的信息（资料）管理系统和项目（合同）管理体系，完善责任制，保证准确、及时、有效地收集、处理和提供证据资料。

2、对收集到的各类资料要进行认真分析，通过对合同完整、全面、详细的研究，切实了解合同约定中双方的权利和义务，预测合同风险，分析其可能对工程造成的影响和可能存在的机会，还要争取业主对因施工单位失误造成损失的道义补偿的实现。

3所有合同内外的二次经营资料，必须采用书面报告形式通知业主，并及时提供该情况的发展动态及对工期和成本的影响。避免盲目呈报引起相关部门生厌或拒绝等一系列不必要的麻烦；取得业主、设计的初步认可，具体做法如下：

1）遵循“化整为零”的原则，做到发生一项跟踪完成一项，尽量不搞“一揽子工程”；把工期补偿作为组成内容，以实现项目的综合目标。

2）遵循“先易后难”的原则，对一些容易解决的较小问题，由业务部门找监理、设计、业主完善原始资料签字手续和费用上报，对一些难解决或重大费用的问题，由业务部门先找监理、设计、业主专业工程师进行沟通，再由项目经理与监理、设计、业主专业工程师沟通、协调；从反映问题的角度尽量向施工方有利的方面靠拢；同时及时向公司汇报情况，通过上层间的交流、协调，力争达成共识，解决问题；

3）遵循“先个性后共性”的原则，对一些个性问题，先行做为首选安排，通过交流、沟通解决；对一些共性问题，与兄弟单位共同协作，共同呼吁解决。

推荐第7篇：二次经营策划报告

中铁*局集团

*********工程项目经理部

编 制：施工单位 生效日期：

二次经营策划报告

复 核： 审 核： （盖章） 年 月 日

目 录

1、工程概况

2、组织机构

2.1二次经营管理组织体系的建立

3、工程特点、重点、难点分析

4、施工方案的策划

5、二次经营策划实施内容 5.1前期准备

5.1.1现场施工条件调查（施工环境、地质水文、地料、水电等）5.1.2业主、设计、咨询、监理单位情况 5.2合同环境

5.2.1投招标、合同资料交底及价款水平分析 5.2.2合同价款调整条款

5.2.3合同对承包商行为的限制条款

5.2.4合同约定目标（工期、质量、安全、环保） 5.3图纸会审 5.3.1工程量复核

5.3.2图纸与投标清单对应量差 5.3.3图纸漏项 5.3.4图纸与现场不符 5.3.5价差分析

1 5.4主要物资供应策划 5.4.1 需求计划

5.4.2业主对甲供、甲控、自购范围的限制 5.4.3价格经济比选 5.4.4来源及运输方式 5.5大型机械设备策划 5.5.1需求计划 5.5.2业主的相关要求 5.5.3经济比选及配置方式 5.6其他策划

5.6.1征地拆迁、临时用地、使用地方道路补偿5.6.2工程保险、自然灾害、不可抗力 5.6.3国家政策

6、二次经营的规划及目标

7、相关奖惩办法

1.工程概况 ********** 2.1二次经营管理组织体系的建立

局直管项目部以项目经理为组长，主管副经理或总工任副组长，各部门部长为小组成员成立二次经营管理小组。

项目分部成立二次经营现场管理小组，由项目经理任组长，各部门人员为小组成员，各部门明确责任分工，确保目标实现。

现场管理小组定期组织二次经营知识培训，要让每个员工意识到，二次经营不仅仅是项目经理和计划、财务某个部门的事，要把全体职工以及各方面的利益挂起钩来，把创效变成每个人的自觉行为，真正树立起全员参与创效的观念。

3、工程特点、重点、难点分析

主要考虑对项目成本影响较大或者工艺、工法有特殊之处有利于开展二次经营工作的项目。

工程特点从工程专业类别分析（属桥、涵、路基、路面、轨道等专业工程其中之一或综合工程以及各专业工程的工程量比重），对资源配置的整体要求方面进行编写；

重点控制工程从工法、工艺难点、水文地质、特种设备要求等方面阐述编写；

难点分析从工程新工艺、管理跨度、施工环境、自然灾害、水文地质、是否紧邻城镇、工期情况（从工期的紧迫性，因气候因素、跨江河桥梁水文因素、征地拆迁、市政工程交通疏解、临时过渡等因素影响有效施工时间等方面阐述）、制约工期实现的具体单位（影响总体工期实现的瓶颈工程）或分项工程（影响总体工期实现的关键工序）等相关情况方面进行编写。

4、施工方案的策划

主要从施工的经济性考虑方案策划。

3 路基土石方工程：①原地面地形地貌，特别是标高、断面（变坡点及桩号加以区别）、地表植被、构筑物、水塘、淤泥等与设计文件的数量差；②地基的处理和加固方案改变；③原地面的回填和沉降数量；④土石成份的变化；⑤土石方调配方案，特别是运距变化；⑥取、弃土点的变化和相应的防护，施工便道、征地拆迁费用等；⑦ 环境保护；⑧边沟、天沟的开挖及数量；⑨路基填筑的材料及取、弃土石成份的区别。如掺石灰等。

桥涵工程：①原地面地形地貌，特别是标高、断面、地表植被、构筑物、水塘、淤泥等与设计文件的数量差；②地基的处理和加固方案改变，基底换填数量和用量；③基础开挖土石成份的变化，有水开挖与无水开挖的改变，临时挡护工程方案等④桩基钻孔地质岩层与设计地质资料的区别；⑤桩径与墩台身尺寸的统一；⑥桥梁结构型式变更；⑧梁型变化等。

其他：①防护工程基础开挖；②防护工程方案的改变；③工程施工所在地地方与村民的要求增加的工程，地方摊派；④临时工程及半永久性工程及配套设施、过渡方案等，如客专线箱梁场建、轨枕场、便道。

5、二次经营策划实施内容 5.1前期准备

5.1.1现场施工条件调查

5.1.1.1施工环境：从工程所在区域气候区，气候特征对工程实施影响、是否频发自然灾害；所在地居民民族，民风、风俗习惯，经济收入来源等方面进行叙述。

5.1.1.2水文、地质条件：从环境水是否有侵蚀性；地表水是否丰富、跨江河流水位涨幅特征；管段地貌特征、总体地质情况、不良地质（如：路基填方是否有膨胀土、高液限等不合格填料、软基处理；桥梁钻孔是否存在岩溶、孤石、涌流沙地质等、隧道施工中是否存在断层、承压水、岩爆、岩溶等）分布、地质灾害等方面进行叙述。

4 用水方面从施工、生活用水是否充裕，可就近满足供应，是否需水车运输等方面叙述；

施工用电从业主提供永临专线解决或由我方自行与工程所在地电力部门联络引入电力干线方式，依据电源条件、桥隧密度，用电负荷大小从分散供电、集中供电或两者相结合方案进行叙述，主要考虑如何减少临电建设费用；

5.1.1.3交通、通信等资源分布：交通方面从是否紧邻国道，进入工地的地方乡村道路是否硬化，是否需要拓宽过渡硬化以及进入施工工点是否需要新修便道、便道长度等方面叙述；

通讯条件从利用中国移动、联通通信网络，互联网、对讲机等方面叙述；

资源（劳、材、机）分布、市场供应情况：依据当地的普通劳动力数量、工价行情；合格材料供货商，尤其是地材砂石料场数量、分布位置、储量、生产能力、市场价格、价格动态变化趋势；机械设备租赁市场相关机械种类，租赁价格行情等相关情况进行叙述。

5.1.2业主、设计、咨询、监理单位情况

积极与项目业主、设计单位建立长效有力的二次经营联络、沟通渠道，提前切入；结合项目实际情况，了解项目业主、设计、监理单位的工作流程和各个环节负责人，分析关键环节、具体负责人，开展感情培养、感情投资。

5.2合同环境

5.2.1投招标、合同资料交底、研究

认真研读招标文件，合同协议、合同金额、合同通用条款，专用条款，施工合同价款调整条款，研究相关调价政策、文件，科学制定施工组织方案，优化施工组织设计，必要时项目部可以邀请专家和行家里手到项目部进行指导，学习掌握专家的建议和参考兄弟单位的宝贵经验。

对招标设计图属于初步设计、技术设计或施工图设计何种深度进行 5 描述，招标图与已到位施工图在工程项目、工程数量等方面的差异。

5.2.2合同价款调整条款

从招标文件与价款调整相关的通用、专用条款、施工合同相关具体价款调整条款以及挖潜、开展二次经营突破口方面进行叙述。

5.2.3合同对承包商行为的限制条款

依据招标文件、施工合同对承包商在管理人员、机械设备、分包模式、材料采购等方面的强制要求进行编写。

5.2.4合同约定目标（工期、质量、安全、环保） 5.3图纸会审 5.3.1工程量复核

做好图纸会审工作、仔细校核工程量，并提出合理的修改方案。校核图纸工程量的重点是设计图纸中计算差错漏碰。要抓好施工图检算工作，搞清楚施工图优化方向，严格控制施工工程量。开工前，项目总工程师应在现场组织图纸会审和线路定测，确认工程数量,在审核过程中，若清单数量少于实际施工数量，就及时与业主和设计院沟通联系，争取提前进入变更索赔工作。

5.3.2图纸与投标清单对应量差

施工图纸工程与投标清单的量差进行汇总、填报。 5.3.3图纸漏项

复核图纸还应注意以下几个问题：⑴设计图纸中漏项而实际施工必须发生或定额要求或技术规范要求独立支付的部分工程数量。⑵设计图纸中要求施工而工程数量表或工程量清单漏列的数量。

5.3.4图纸与现场不符

施工图纸和施工现场对比，找出不同进行分析：

⑴根据定额或技术规范要求，需由施工组织设计提出确定的工程量。如清除表土及清表后的填方数量。⑵为保证工程质量，必须进行优化设计而增列的一部分工程量。⑶现场实测与图纸不符的工程量。原地面标 6 高、土石成份等。⑷施工现场地质或水文条件使施工作业受到限制或设计文件标定的自然或人为条件与实际情况不符，使投标或设计文件确定的施工工艺、施工方法、施工程序发生改变，从而使工程数量或支付细目单价发生改变。

5.3.5价差分析

项目部根据合同清单单价，与过去项目或周边项目的类似施工成本单价进行初步对比，各部门进一步分析研究，找出利润空间大的和可能亏损的项目。与设计院积极联系能否将预计亏损的项目进行变更，以争取项目更大的利润空间。

5.4主要物资供应策划 5.4.1 需求计划

依据施工图数量、参考图、砼配合比等资料，编制分单位工程、分工程部位计算钢材、水泥、砂、碎石、片石、土工材料、道碴、底碴、路基AB组填料、化学改良土石灰、砼各种外加剂等主要材料使用总量表；并根据总体工期安排，编制分年度、季度、月度材料使用计划； 依据桥、涵、隧等结构数量、总工期计划、周转材料倒用周期等基础资料，做好桥涵定型模板，预制梁模板、小型构件模板（涵洞盖板、客专轨道板模板等）、移动模架，悬灌挂篮、脚手架钢管、扣件等周转材料的配置数量策划编写。（尽量多用excel表格形式表示）

5.4.2业主对甲供、甲控、自购范围的限制

依据施工合同材料供应方式、质量要求条款进行编写。 5.4.3价格经济比选

对甲控材料指定厂家从生产能力、料款支付方式、运输距离方面进行综合比选；

对自购地材、路基自购填料从具备实施条件、满足供应、价格比方面对自采加工、与地方联合加工、全部利用地方料厂三种方式或混合模式进行经济比选；

7 对周转材料从社会租赁资源是否充沛、租赁市场价、新购价、调拨成本方面对社会租赁、内部调拨、集中新购三种方式或混合模式进行经济比选。

5.4.4来源及运输方式

依据施工调查、经济比选结果、业主甲供材料厂家、甲控指定厂家、自购材料供料地点（按自采加工、与地方联合加工、利用地方料厂三种方式选择）；按汽车或火车运输方式，实际运输距离；对工程消耗材料来源及运输方式进行编写；

对周转材料依据经济比选论证结果按集团公司内部统一调拨和对原有周转材料进行改造以及集团公司集中采购或项目部报批采购、租赁等方式进行策划编制。

5.5大型机械设备策划 5.5.1需求计划

依据施工图工程项目、施工方案、工程数量、工期要求、进度计划等基础资料，从设备的选型、功率、新旧程度、进场数量、进场时间分工程专业编写机械设备需求计划。

5.5.2业主的相关要求

依据招标文件对设备要求进行编写。 5.5.3经济比选及配置方式

根据自有资源拥有数量、使用时间长短、社会资源是否充沛、市场租赁价格、是否新购、充分利用自有资源等方面对设备来源方式进行经济比选；对需新购设备选型要从性能、通用性及内部资源等方面综合考虑；依据综合经济比选按新购、自有调配、租赁三种方式或混合模式进行策划分析。

5.6其他策划

5.6.1征地拆迁、临时用地、使用地方道路补偿

对项目征地拆迁、临时用地、使用地方道路补偿、村民干扰等项目 8 进行分类分析，掌握相关政策，制定应对预案，确定专人负责，出现情况做好记录和现场照片或视频，及时找监理签认。

5.6.2工程保险、自然灾害、不可抗力

了解工程保险内容，对于免赔责任重点了解，研究是否投保及保险内容。投保出险后及时与保险公司联系，现场做好保护和取证，施工单位在遭受损失时，根据投保的险制，在规定期限和范围内向保险公司提出的索赔。对于不可抗力的出现，现在做好记录，及时找监理签认。

5.6.3国家政策

国家政策性调整，指国家政策发生变化或建设项目的标准发生变化，引起工程数量和工程造价的增加。主要指铁路工程中的价差系数调差、建设标准提高增加工程。对于这种情况及时了解国家政策文件（见附件1），做好资料收集、汇总、上报。

6、二次经营的规划及目标

从项目实施的施工环境、自然环境、重难点工程的施工难度、安全风险、中标价、项目赢利能力、经营风险、合同条款等方面现状对项目二次经营进行总体规划并设置目标。

通过测算，对制造成本、现场管理费进行量化明确后，以目标责任书形式约定二次经营的具体目标。

7、相关分配、奖惩办法

根据分公司下发的管理办法制定分配、奖惩制度，结合项目实际情况，本着奖优惩劣、调动、激发现场人员积极性的原则；依据工程变更、调价索赔等不同情况进行确定具体的二次经营的分配和奖惩原则。

推荐第8篇：工程项目的二次经营

工程项目的二次经营

【第一篇】：谈工程项目的二次经营工作，二次经营工作总结

二次经营工作摘要：介绍了项目中二次经营的具体方法和工作重点。

关键词：二次经营经营管理 二次经营是指合同实施过程中，符合法律法规和合同规定的，有 利于增加项目经济效益的合同价格调整、变更设计和由于非自身责 任造成的工程项目在经济和工期上的损失，向责任方要求赔偿的行 为。

二次经营是一种理念， 贯穿工程项目管理的全过程和各个层面， 本文主要就项目二次经营工作作—些阐述。

1 二次经营策划书的编制 二次经营策划书的编制应遵循“以合同为依据、不以合同为约束” 的基础资料收集理念，全方位涵盖二次经营事项二次经营策划书的 管理贯穿工程二次经营全过程，是全面实现项目二次经营的必要手 段。二次经营策划书是结合合同后评估编制的该项目二次经营中可 能存在的具体内容、需具备的基础资料、需涉及签字的各方人员、需建立的合同、二次经营台帐和过程动态管理以及需实现的项目二 次经营目标的计划书，是指导项目部完成二次经营全过程的作业指 导书。

1.1 二次经营策划书编制步骤：①项目中标后，由相关部门及人 员进行集中合同后评估工作，在完成详细的市场和现场调查、摸清 招投标情况、研究合同文件、实施现场定测、研究实施性施工组织 和方案、详细计算施工图工程量后，细致疏理出现场实际与招标文件、投标报价的不同之处，基本澄清数量和价格差异； ②结合国家、省部和地方政策性文件以及招标文件、所采用的概预算编制办法精 神寻找可能的二次经营点；③综合分析分部分项各子目（或清单细 目）和因素，寻找一些经验上可能实现的二次经营点；④对照施工 组织设计确定二次经营事项的完成时间、责任人以及达到的目标， 包括有关方人员签字、基础资料整理的要求等；⑤由项目负责人组 织召开分析会，专题研究策划书的内容，确定项目二次经营目标， 制定项目二次经营策略和与业主、设计、咨询、监理、的工作对策。

1.2 二次经营策划书编制内容：①工程概况：主要说明工程内容、工程环境、工程数量，说明建设、设计、监理和咨询各方的特点， 说明本工程的特点和难点等；②二次经营项目分析：结合合同后评 估的结果和二次经营经验，全面分析项目可能的二次经营点和利弊 条件；③二次经营目标：通过细致分析，提出拟实现的二次经营目 标，包括各二次经营点的细化目标；④二次经营目标的分解和过程 管理：明确各二次经营点目标的完成时间、完成的内容、达到的目 的、由谁负责、签字手续如何办理等。⑤相关各方的沟通方式和运 作方式：针对二次经营目标和各方的情况，提出与建设、监理、设 计、咨询等各方的联系方式，日常工作计划，确保目标实现的各责 任人如何运作，如何分工。 1.3 二次经营项目的分析和收集大致可从九方面的潜在因素中完 成：①业主行为潜在的二次经营因素；②业主代表的行为潜在的二次经营因素；③设计变更潜在的二次经营因素；④合同文件的缺陷 潜在的二次经营因素；⑤施工条件与施工方法的变化潜在的二次经 营因素；⑥国家、地方政策法规的变化潜在的二次经营因素；⑦不 可抗力事件潜在的二次经营因素；⑧不可预见潜在的二次经营因 素；⑨分包商违约潜在的二次经营因素。

项目在实施过程中应加强二次经营策划书的动态管理，根据新出 现的二次经营点不断调整和补充策划书的内容,使二次经营策划书 真正作为指导项目二次经营工作的纲领性文件，统领项目二次经营 全过程。 2 二次经营工作的过程管理 二次经营工作的过程管理就是要采取一切有效手段实现项目二次 经营策划书既定目标，提高项目收益率，确保项目经营质量。项目 人员在进驻施工现场后， 依据施工现场的实际环境， 按照施工图纸、工期要求以及自身资源的配置情况，做出切合实际的实施性施工组 织设计。一个工程项目的工程量清单所包含的工程量的最终经营结 果与这时提出的施工方案有着非常重要的关系。对每个施工环节都 要进行周密考虑，在资源使用方面力争做好优化。 2.1 按照二次经营策划书分解目标，确定专人负责，按期完成。

在实施中结合各方的要求和现场实际进一步细化基础资料和二次 经营手续，理清思路，把握原则，资料的整理尽可能地以客观原因 为主、充分借助社会各界的力量，充分考虑业主、设计、监理和承包方共赢的原则、成本优先、效益至上的原则和力争最佳效果的原 则，最大限度提高报批的成功率。 2.2 以诚信为基础，在过程中营造二次经营工作的环境。要以诚 待人，以情相融，掌握方法。盯紧设计概算、各方签认、竣工结算、清概资料以及上级批复、业主分劈等各中间环节。

2.3 当二次经营事件发生后, 由项目负责人根据招标文件及合同 要求的有关规定按下列程序以书面形式向发包人进行二次经营，如 合同另有规定，应按合同规定办理。

2.3.1 当二次经营事件发生后，项目主管人员应在 28 天以内向监 理工程师提出二次经营意向通知书。

2.3.2 二次经营申请书提交后，就应从二次经营事件起算日起至 二次经营事件结束日止，要认真做好同期记录，积累有关证据，包 括现场监理工程师的签字资料及施工现场的影像资料。

2.3.3 二次经营申请书递交监理工程师后应经主管监理工程师签 字确认，必要时项目负责人、现场负责人邀请现场监理工程师、主 管监理工程师一起到现场核对。

2.3.4 发出二次经营意向通知后 28 天内，向监理工程师提出延长 工期和（或）补偿经济损失的正式二次经营报告及有关资料(填写 二次经营项目、依据、证明文件、二次经营金额和日期)。 2.3.5 当二次经营持续进行时，项目经理部主管人员应当阶段性 向监理工程师发出二次经营意向，在二次经营事件终了 28 天内，向监理工程师提供二次经营有关资料和最终二次经营报告。 2.4 二次经营报告的内容和格式 二次经营报告由项目经理部总经负责编写，主要包括以下内容 2.4.1 总论（说明）部分：①一般包括目录、说明、二次经营事 项概述和具体二次经营要求四部分内容；②二次经营报告内容，要 求先概要论述二次经营事件的发生日期和过程；承包方为该二次经 营事件所付出的努力和附加开支及具体二次经营要求。最后应附上 二次经营报告编写组主要人员及审核人员的名单，注明有关人员的 职称、职务及施工经验， 以表示该二次经营报告的严肃性和权威性。

总论部分的阐述要简明扼要，说明问题。

2.4.2 依据部分：①本部分主要说明具有的二次经营权利，这是 二次经营是否成立的关键。依据部分的内容主要来自该工程项目的 合同文件，并参照有关法律（地方政府有关文件）规定。该部分中 应引用合同中的具体条款，证明自己理应获得经济补偿或工期延 长。②依据部分的具体内容应随各个二次经营事件的不同特点而不 同。应包括二次经营事件的处理过程、二次经营要求的合同根据和 所附的证据资料等内容。

③在写法结构上， 按照二次经营事件发生、发展、处理和最终解决的过程编写，并明确全文引用有关的合同条 款，使承包人和监理工程师能历史地、逻辑地了解二次经营事件的 始末，并充分认识该项目二次经营的合理性和合法性。 2.4.3 计算部分：①二次经营计算的目的，是以具体的计算方法和计算过程，说明自己应得经济补偿的款额或延长时间。②在款额 计算部分，必须阐明下列问题：二次经营款的要求总额；各项二次 经营款的计算，如额外开支的人工费、材料费、管理费和利润损失， 指明各项开支的计算依据及证据资料。③计价方法。根据二次经营 事件的特点、合同约定及所掌握的证据因事而异（工程量清单或定 额计价法） 。④证据部分。证据部分包括该二次经营事件所涉及的 一切证据资料，以及对这些证据的说明。在引用证据时，必须注意 该证据的效力或可信程度，对重要的证据资料必须附文字证明或确 认件。

建立健全二次经营管理台帐，根据实际情况进行动态调整，适时 掌握二次经营资料的完成情况和实现验工计价情况。定期招开分析 会，由第一责任人组织全面分析二次经营策划书的完成情况和动态 调整情况、存在的主要问题以及相关各方的动态， 制定出纠偏措施。

3 结束语 二次经营是工程项目化解经营风险，争取经济效益的重要途径， 统一和完善日常管理，合法、合约、合理、客观、及时清算工程二 次经营费用，调动相关管理人员的积极性，有效化解经营风险，促 进工程项目提高经济效益。

【第二篇】：二次经营年度工作要点，二次经营工作总结

工作要点

一、确定二次经营的范围

（一）建筑工程项目

1、工程数量 ⑴、施工图数量 ⑵、施工图预算数量，避免漏项。

⑶、为保证安全、满足实用功能、降低施工难度增加工程数量。

2 设计变更及签证 ⑴没有上报的变更及签证 ⑵已经上报但未批准变更及签证 ⑶手续完备但是未结算费用的签证变更

3、政策性调整 ⑴、甲供（甲控）材料价差，根据甲供材料招标价结合施工图数量计算出材 料消耗量，计算出甲供材料价差，并提供不同时期的采购合同、发票等； ⑵、当地材料价差，按照年度完成的建安工程当地材料消耗量，以及调整价 调整，数量的计算按各年度验工价测算当地料各年度的比重；当地料的价格，提 供各种材料的采购合同、发票，并提供采购地点和运距，并以此分析地方材料的 单价。

⑶、运杂费油料价差，按年度完成的材料重量的比重，按铁道部公布的油料 单价计算; ⑷、电价差，收集和提供各施工段铁道部与地方政府等公布的电价文件和施 工用电发票，并分析各时段的电价。如自发电，请提供自发电的有关资料。

⑸、人工费价差，根据辽宁工程造价信息总站与地方政府等公布的人工单价 的文件，并分析人工费单价。

4、其它费用 ⑴、施工组织设计调整引起增加的费用，此费用要结合投标时的施工组织设 计情况:①因调整施工组织设计而按抢工期增加的人工和机械调遣费； ②、因调整施工组织设计引起施工方式和运输方式的改变而增加的费用； ⑵、因调整施工组织设计增加的其它费用。

①、工期延长增加费，根椐合同工期及实际竣工日期比较分析，一是增加现 场管理费；二是增加的临时设施费(大临、小临、租地和便道维护费用)；三是工 期延长增加的其它费用。

②、停工损失费，建设单位或业主及其上级部门发出的停工通知，并结合现 场监理等有关人员核实的停工人员及机械数量和相应单价计算费用； ③、施工配合费，主要提供配合费的协议、费用清单和发票； ④、人力不可抗拒的自然灾害引起的损失，提供相关的证据和相关损失的证 明材料； ⑤、施工单位要求增加的其它费用。

（二）、建筑工程项目：重点是管桩基础、土石方工程、垂直及场外运输、垃圾清运、临时性的零星工程、施工组织方案调整、国家或地方政策性调整等等。

（三）、二次经营事件完成的认定

1、有审批权限单位的批复文件或业主的计价证明；

2、二次经营额统计准确，计算真实、资料完整；

二、二次经营工作操作程序

1、施工准备阶段

施工准备阶段是项目二次经营工作的重点策划和立项阶段。由项目部负责， 主要从以下 3 个方面进行工作

1）根据招标文件、投标文件及合同条款，充分调查施工现场，收集线下工 程施工进度，以及施工图纸到位情况进行图纸会审、工程数量核算，梳理出项目 已出现的二次经营项目，确定立项和上报策略。

2）根据施工单位现场进度情况，编制实施性施工组织设计，要充分考虑现 场实际方案发生变化的二次经营项目，并合理的写入实施性施工组织设计，经批 准的实施性施工组织设计是合同文件的组成部分，且经业主和监理单位的审批， 以便作为后续二次经营的有力文件依据。

2、施工阶段：施工阶段是收集各种现场实际证据资料的关键时刻。由项目 经理部设有专人负责经营项目有关的资料整理并保管， 必须在经营项目发生的第 一时间完成签证， 防止发生漏签， 使最终资料“签证齐全、有力有据、说服力强”。

1）从施工图入手全面与初始的图纸资料进行对比，进一步符合工程数量、施工标准、施工方案等，查找差、错、漏，开展施工图量差清理，对存在数量差 异的及时上报业主和设计单位； 2）业主或监理工程师下达指令改变施工方法的，收集并保存好相关资料记 录、方案审批及相关会议纪要，做好突出现场工程难度和费用的资料记录（影象 和图片）和监理的确认；（基础管桩、铺垫山皮石、基础施工木模板工程、二次 结构砌筑的植筋等） 3）对因非施工单位的因素导致成本增加的，应及时向业主书面报告，保存 报告流程记录和报告批复原件， 做好监理和业主单位现场的签认工作，搜集有用 的会议纪要；（停工、窝工、拆迁及甲供材料供应不及时等）

三、二次经营文件的编写

1、文件必须以报告的形式，内容包括致函、报告正文和相关证据的原件三 部分。报告正文包括标题、事件、理由、因果分析、费用。

2、文件编写时要做到简明有效、描述准确、理由充分、材料翔实、计算准 确。注意抓住事实的本质和关键，突出重点；必须完整准确地引用合同规定。

3、文件编写完成后，要以正式文件形式经主管领导审阅后提交。

四、费用构成和计算一般工程项目二次经营的费用包括

人工费、材料费、机械使用费、管理费、税金、利润等。

二次经营费用的计算

1、考核现场实际施工发生的单价，根据零星工程发生的实际情况，合理上 报费用。

2、套用辽宁省造价总站及建设部出版的定额、法律、法规及其他有效政策 为依据，编制预算结算资料。

3、依据现场的可行性实际施工组织设计，按实际配备人员、机械、材料消 耗，结合现场施工工序进行分析编制资料。

五、二次经营资料

1、基础资料的质量直接影响最终效果，要取得预期的效果，必须有充分的 证据资料。要建立完善的信息（资料）管理系统和项目（合同）管理体系，完善 责任制，保证准确、及时、有效地收集、处理和提供证据资料。

2、对收集到的各类资料要进行认真分析，通过对合同完整、全面、详细的 研究，切实了解合同约定中双方的权利和义务，预测合同风险，分析其可能对工 程造成的影响和可能存在的机会， 还要争取业主对因施工单位失误造成损失的道 义补偿的实现。

3 所有合同内外的二次经营资料，必须采用书面报告形式通知业主，并及时 提供该情况的发展动态及对工期和成本的影响。 避免盲目呈报引起相关部门生厌 或拒绝等一系列不必要的麻烦；取得业主、设计的初步认可，具体做法如下

1）遵循“化整为零”的原则，做到发生一项跟踪完成一项，尽量不搞“一 揽子工程”；把工期补偿作为组成内容，以实现项目的综合目标。

2）遵循“先易后难”的原则，对一些容易解决的较小问题，由业务部门找 监理、设计、业主完善原始资料签字手续和费用上报，对一些难解决或重大费用 的问题，由业务部门先找监理、设计、业主专业工程师进行沟通，再由项目经理 与监理、设计、业主专业工程师沟通、协调；从反映问题的角度尽量向施工方有 利的方面靠拢；同时及时向公司汇报情况，通过上层间的交流、协调，力争达成 共识，解决问题； 3）遵循“先个性后共性”的原则，对一些个性问题，先行做为首选安排， 通过交流、沟通解决；对一些共性问题，与兄弟单位共同协作，共同呼吁解决。

【第三篇】：公路项目部二次经营经验交流材料，二次经营工作总结

任 勤总结 努力实现二次经营增收增效各位领导、各位专家，大家好！ 我们**标段于 2012 年 9 月中标。线路总长 4.5905 公里，合同价 **万元，合同净额**万元，合同工期 33 个月。主要工程量为**隧道 出口段及斜井，均为双线分离式隧道，左洞长 4259m，右洞长 4234m； 斜井左洞长 1357 m，右洞长 1422.1m，洞内纵坡均为 18.5％。隧道 出口接长为 373m 的半填半挖路基段，路基内设 4.5m*4.5m 钢筋混凝 土盖板涵一处，长 80.18m。

可以看出本项目施工内容比较简单，施工环境也不复杂，二次经 营的空间相对有限，但我们并没有因此降低二次经营目标，一上场就 把变更索赔率的目标定锁定为 20%。

截止目前， 完成产值 12268 万元， 变更索赔额 3134 万元，实现变更索赔率 25.55 %，预计最终完成 20% 目标没有问题。

下面针对我项目二次经营工作向各位领导和专家做简 要汇报。

一、领导重视，制度健全，是项目开展二次经营工作的基础。

我们在二次经营工作中取得了一些成绩，这和项目经理高度重 视，把二次经营工作作为“一把手”工程来抓是分不开的。首先，我 们每周定期召开二次经营例会， 项目经理亲自过问每个变更索赔的进 展情况，存在问题，和大家一起研究破解之策；其次，每次工程例会 上，项目经理始终灌输着二次经营创效理念；再次，根据责任分工， 项目经理肩负着对业主指挥长和省高指有关领导的跟踪责任。 在管理制度方面，我们在严格执行集团公司、有限公司的各项制 度的基础上，我们积极邀请有限公司专家到项目部进行帮扶指导，帮1助我们制定了“项目二次经营工作实施细则” ， “二次经营策划书” ， 明确了责任分工、工作流程、经费使用、奖惩办法等，确保了项目二 次经营工作的规范化。

二、落实责任、分工明确、跟踪到位，是二次经营工作的组织保 障。

根据“项目二次经营工作实施细则” ，项目部领导班子是本项目 二次经营创效工作的核心力量， 主要负责制订与实施二次经营创效总 体方案； 组织各部门及施工队完成从策划发起到送审报批的各项基础 工作；加强与省高办、建设、设计、监理、地方政府等外部各方及集 团内各级的沟通联系，多方借力，确保报批各环节的工作顺利推进； 全面掌控审批进展情况，确保变更索赔跟踪受控；根据工程公司相关 规定， 对项目部各有关部门及施工队实施奖罚兑现。 具体工作分工是

项目经理负责二次经营全面工作；总工程师为设计变更责任人，负责 方案优化、变更设计、技术指导，联系业主工程部、设计院及施工图 勘误等工作； 总经济师为预算、索赔责任人， 负责二次经营总体策划， 方案的经济比选，联系业主计合部、设计院及招标图纸 0#台帐勘误、对创效领导机构进行合同交底等工作； 工程部、计划合同部、物资部、财务部、安质部、综合部等相关部门在项目经理、三总师的领导下， 各行其职、密切配合，开展翔实的方案策划和落实、图纸审核和优化 设计、收集资料、研究合同条款、提供相关凭证等基础工作，为二次 经营工作提供组织保障。

三、策划先行、明确方向、找准理由，是实现现场二次经营创效 的先决条件。2项目一上场我们首先从策划入手， 通过对合同条款及清单成本进 行分析，结合对施工方案进行比选，对施工组织进行优化，对现场及 地方环境的调研，我们重点明确了 7 个创效方向。

1、利用工程量清单可以勘误的机会有效增加合同价 根据专用合同条款 17.1.4 单价子目的计量约定，已标价工程量 清单中的单价子目工程量为估算工程量。承包人在发包人要求时间 内， 应根据招标图纸和合同文件规定对中标工程量清单所有子目进行 勘误，勘误后的工程量清单作为包干、计量、支付和变更的依据。

针对这个条款，我们的做法是全面系统核对图纸和工程量，对照 技术规范查找清单归类的漏洞，最终实现勘误增加合同投资 273 万 元。以下三项是在勘误过程中争议较大但通过努力最终获批的项目。

（1）清单支付细目中大吨位碾压项目，合同数量 23.1 万平，合同总价为135万元。经过详细研究招标文件、合同条款及《福建省高 速公路施工标准化管理指南》中路基部分，提出填高8m的高填方路 基，需要大吨位碾压补强，是属于特殊路基处理的范畴，积极与业主沟通，最终业主同意增加补强费用 135 万元。

（2）根据合同解释，隧道侧式排水沟防护顶板与路面调平层为 共用部分，而根据该项目技术规范，侧式排水沟防护顶板作为其附属 工程不单独计量，二者出现矛盾。但根据文件优先解释顺序，技术规 范优先于设计图纸，使得有争议的问题变得无从解释。项目部并没有 气馁，在积极与业主的沟通后，找出业主上报省高指批复的控制价的 工程预算书， 找到侧式排水沟防护顶板是按照路面调平层进行考虑的 证据，最终业主按照隧道路面调平层的数量批复给项目部，勘误回的金额为 104 万元。 （3）根据《项目专用本》中关于填方路基计量支付有关规定：填石路堤的码砌作为路基填筑的附属工作，不另行单独计量。经过对 工程询价书中定额套算分析发现， 路基填方单价组成并没有考虑码砌 的费用，为此我们提出码砌应该作为坡面防护工程单独计量。业主征 求省高指专家意见后填石路堤码砌按坡面防护进行勘误，增加金额 34 万元。

通过 0 号台帐勘误，我们体会是：我们要想突破合同，就一定要 跳出合同的约束，从更广的范围去找更多有利的证据和支持，要善于 利用工程询价书（控制价的预算书）、省高指标准化范本、公路工程 预算定额理解和释义等国家法令性文件和地方法令性文件， 还要善于 借力于有关专家的权威。

2、把暂估工程量项目作为变更的重要突破口 根据隧道地勘资料研究，黄竹山隧道左洞富水区 260 米，右洞 250 米，帷幕注浆堵水细目是暂估工程量，暂估金额只有 77 万元， 措施费明显不足，这是很好的突破口和操作点。我项目部根据多年施 工经验和地质报告提供的围岩级别数据与设计积极沟通， 得到了设计 院的支持，在富水断层带加大围幕注浆变更，FD1 型隧道裂隙透水封 堵，原设计量金额 77 万元，现设计量金额 770 万元，增加 693 万元。

3、通过优化设计方案实现降本增效 （1）降低斜井纵坡。原设计斜井左洞 1357m，右洞 1422.1m,长 度较长且纵坡坡率均为 18.5%，已接近自卸汽车极限坡度,对施工行 车安全、地下水抽排、二衬施工质量、台车抗倾覆、施工进度管理以 及超前地质预报准确度等均不利。通过努力，我们成功说服业主和省 高指，现将左、右斜井长度分别调整为 1422.0m 和 1480.9m，左右斜 井纵坡由 18.5%调整为 15.10%， 既保障了施工安全， 又降低施工成本,4同时还增加收入 342 万元，可谓一举三得。

（2）优化路堤导流方案。设计路堤占用**水电站上游库区河道 约 250m， 原设计临时导流方案为 4 孔φ1.5m 钢筋混凝土圆管涵 800m， 路基施工完成后再设明渠导流。经过调查分析测算，该导流涵成本价 每米 8000 元，而合同价只有 3000 元，亏损 400 万元。根据这个分析 结果，我们确定了必须将该导流方案进行优化。为此，我项目部联合 **政府、**水电站等单位，以原导流方案过水断面不够，上游漂石多 容易堵塞，形成堰塞湖对下游水电站造成很大的威胁为由，多次到省 高指进行沟通， 最终同意根据我方测量数据和建议对导流方案重新设 计。变更后的方案取消了钢筋混凝土管涵临时导流工程，增加 291m 长导流洞，导流洞进口增加 30m 长消力过滤池，路基涵洞出口增加 180m 改沟工程。变更新增项目重新做价，在减亏的基础上新增利润 80 万元。

（3）工期和土方调配双优化。本合同段总工期是 33 个月，其中 隧道工程为 33 个月，路基工程 24 个月，设计图纸土石方调配为本桩 利用 12.5 万方、利用隧道洞渣 18 万方，借土填方由 2 标提供土源 46.7 万方，运距 5 公里。我们隧道洞渣扣去加工碎石、机制沙和利 用方，最后预计剩余洞渣 35.6 万方，至弃渣场平均运距 3.5 公里。

通过分析我们发现，如果业主同意利用隧道弃渣并延长工期，成本将 大大节约。为此我方积极向业主提供了用土方案和计划，而 2 标没有 按计划提供我方临时堆土点，也无集中土源。巧借事实说服业主，权 衡之下，业主同意我方路基工程延长到 33 个月与隧道工程相同，剩 余洞渣作为借方填筑进行核算，填筑欠方就近征地取土，征地等资源 费由业主承担，此项双优化节约成本 310 万元。

4、利用合同非包干项目实现增量增价：根据合同约定， 有 12 项内容发生变更后允许相应增减合同造价， 其中与我方有关的有 10 项，主要涉及隧道仰坡加固、隧道围岩级别、隧道帷幕注浆堵水， 路基边坡加固， 软基处理， 结构物数量跨径变化， 挡土墙类型变化，改路、改沟、改渠等，以上内容是我们现场做增量 变更的主要方向，我们认真分析相关项目的成本，本着减亏增盈，减 实增虚的原则，积极做好合同非包干项目的增量变更。

5、利用合同包干项目实现减量不减价 根据合同约定，除非包干项以外的项目变更一律不增减投资，这 给我们提供了很好的机会， 积极针对包干项目做减量不减价的变更设 计。根据非包干项第 5 条，我们把隧道围岩不超过两级的变更作为减 量变更的重点， 速战速决， 避免业主发现减量不减价这种合同漏洞后， 会想尽办法去弥补。这个时间段可以说是“抢钱”的时段。至 2013 年 10 月 11 日隧道进入 2 级围岩施工段，完成主洞减量不减价变更 453m，斜井 184m，实现经济效益 243 万元并已完成计价。

6、临时工程变更为永久工程增加收入 （1）临时电力转化为永久电力设施 根据合同，临时电力属于大临包干项目，在业主的帮助下，与业 主指定的闽清县境内唯一的亿力电力有限公司签订外供电力设施合 同，按照线路运营标准建设进行回购，回购金额 180 万元。

（2）斜井施工便道改永久救援通道 斜井施工便道长 7 公里，新建 3 公里、改建 4 公里，施工便道经 过村庄较多。由于福建省所有隧道设计二衬面无防火涂料，我们与地方政府联系，并积极和设计沟通，建议将斜井施工便道升级为救援通 道，目前该变更正已初步达成意向，预计增加合同金额 200 万元。

7、努力争取其他费用索赔工作 （1）自发电索赔 前期由于多方面原因致使大电不到位，项目一直依靠柴油自发 电。根据合同要求施工用电属于施工单位自行承担的费用，但参照福 建省类似工程业主提供外供电力接入点， 以及法律制度中施工许可证 批准条件“具备开工条件有施工用电”这一项，我们将从“业主违规 开工” 入手， 向业主提出补偿。 与此同时我们认真统计柴油发电费用， 保存相关发票、施工纪录、发电机报验单， 为后期可能的补偿作准备。

（2）安全生产费索赔 公路工程的安全费用提取标准，从原来的 1%提升到 1.5%，相应 的我项目安全生产费应再增加 179 万元， 但业主解答为安全生产费属 包干项目不予以调增。 现在我们准备借鉴铁路工程处理方式积极与业 主沟通，寻求解决。

四、强化二次经营考核与兑现， 是促进二次经营工作的有效手段 根据集团公司、工程公司《二次经营工作奖励办法》有关规定， 项目部对业主已批复计价的单项变更实行“一事一议一兑现” 。考核 兑现原则是：单项变更索赔收益率按实现收益的 10%奖励。项目经理 或主管该项变更负责人可提取奖励金额的 30～40%，其余奖励其他有 功人员。截止目前已经兑现奖励 62 万元。

五、归纳总结、吸取精华、不断完善，是二次经营工作常胜的法宝，只有善于归纳总结，吸取经验教训，才能更加进步，才能在市场立足。

1、先算后变。无经济方案比选就不能确定良好的经济效益，在 算的方面，合同价、中标价、责任成本单价、分包价四个价格，合同 价与合理中标价对比是二次策划的主要依据， 责任成本单价是施工难 度的标准也是项目与企业结算的主要依据， 分包单价是施工成本最有 力的依据，合同价与分包价对比才是确定的最终效益。通过测算才能 确定变更的性质，方案的选择，给决策人提供最有力的依据。

2、先收集后上报。资料的搜集要全面、上报要适时，现场签证、资料整理一定要全面及时，适时上报，尽可能在过程中解决。

3、先个性后共性。个性问题是我们项目部的重中之重，重点突 破；共性问题可以乘坐顺风车，随时了解情况的变化，与共性标段联 合共同努力去解决。

4、先培训后操练。通过系统的培训，使我们的业务人员全面把 握相关变更知识。比如

（1）地域习惯：小型预制件类，业主统一安排加工制作，就是 你的单价再高也是让别人在赚钱； （2）虚量变更尺度：围幕注浆第一段的注浆量就比设计预估加 大了一倍以上，2 级变 5 级围岩，被列为重点督察对象，不但变更成 了问题，连正常的施工生产也受到了影响，得不偿失，我们项目部在 招标图方案论证加到 10 倍，在实际施工中加大 20%，在业主接受的 尺度范围内； （3）知识的掌握和运用：想利用非包干条款中“且单处围岩变 化头 10 米包干” ，在 50 米的 5 级围岩段中间变更了 10 米 3 级围岩， 设计规范明确指出“5 级支护类型要伸入 3 级支护类型 5m”,一边伸8入 5m，二边都是 5 级就是 10m，这种变更被业主定性为恶意变更，参 与变更的人员大部分都更换了，并被列为重点督察对象。

各位领导、各位专家，**项目在二次经营工作中，始终遵循着分 析策划、责任落实、定位跟踪、成果考核、归纳总结等五个步骤进行 操作，把握各个环节、持之以恒、注意方法、灵活处理，努力实现二 次经营增收增效。 谢谢大家！

【第四篇】：2011年经济管理工作总结，二次经营工作总结

经营部工作总结

一、部门建设

1、经营部组织机构 经营部由三部分业务构成， 组织机构也相应划分为三部分

成本控 制及经济分析、收入与二次经营、合同管理与统计，规划人员设置为 成本管理主管 1 名，收入结算助理 1 名，合同统计人员 1 名。

2、经营部主要职责 （1）负责施工承包合同（合同修订）、分包合同、劳务合同等内 容的起草，组织合同评审、签订、对项目经理部进行合同交底，并负 责以上合同的备案。

（2）组织特许项目的评估分析，负责特许合作合同的起草，组 织合同的评审、签订工作，并对实施过程进行监督。

（3） 负责分析汇总施工总承包合同履行情况，、形成合同履行分 析报告，上报集团公司主管部门。负责工程施工总承包合同终止备案 工作。

（4）负责对项目下达责任成本指标，监控项目成本管理情况， 并按期上报。协助项目制订纠偏措施和责任成本最终经济分析小结。

（5）负责工程预结算，并将预结算指标完成情况汇总后上报集 团公司。

（6）负责各项目合同内外月、季、年度验工计价审核汇总,确定 应收帐款的真实可靠性。 （7）负责督促落实各项目预付款保函和履约保函的索回工作。

（8） 负责经营年、季度统计分析总结、对外各类经营统计报表、成本简报等相关资料的报送工作。

（9）负责下达项目经理部的经营目标责任书，并进行考核。 （10） 关键配合职能

配合财务部对项目部进行财务成本核算分 析，配合进行投标报价，配合对工程分包、物资集中招标的管理，配 合工程部组织的质量管理体系的内审和外审， 配合对诉讼工程的诉讼 等工作。

二、2011 年工作总结

1、制度建设工作 部门成立后不断制定、完善经营工作的规章制度，共制定 7 项经 营制度

《合同评审管理细则》 《项目成本管理办法（试行）《项目成 》 本管理实施细则》 《二次经营与概算清理动态信息管理细则》 《项目经 济活动分析实施细则》 验工计价管理办法》 项目绩效考核管理规定》 《 《 及项目部施工所需各种合同文本范本

2、在建项目的成本控制、管理（1）多次考察九华山机场项目和庆阳机场项目，并派驻经营 部人员收集整理基础资料，进行项目盈亏分析，掌握大包项目实际成本支出及验工收入，接管项目，指导施工投入。 （2）考察济南奥龙观邸项目，进行项目盈亏分析。 （3）考察大同美术馆项目，进行项目成本管理调研。 （4）考察衡阳冠都现代城项目，进行项目成本管理调研。

4、二次经营策划与管理2011 年二次经营工作的重点是×××机场项目及×××机场项目，项目部蹲点编制调差、签证及变更索赔等二次经营资料，×××机 场项目二次经营金额 410 万元， 机场项目二次经营金额 ××× 元，以此向甲方提出合理费用补偿，降低项目亏损率。

5、验工计价及结算管理工作 下发红头文件，建立验工计价台账 ，收集在施项目各月（或 按形象进度）经甲方批复的验工计价资料，以此掌握各在施项目验工 收入，重点项目进行项目实地考核，掌握项目合同内及合同外实际收 入。

建立已完工程结算台账，收集近3 年已完项目结算单（经甲方确 认的核算单） 同时， ， 办理处在结算阶段项目的结算手续， 每起结算， 进行项目利润核算，掌握项目最终利润收入。

6、合同管理万2011 年新签施工合同 4 项：×××机场扩建项目、×××机场项 目、×××新建市级美术馆地基处理工程； 签订自管项目对下专业分包、劳务分包、物资采购、设备租 赁等各类合同共 13 项， 拟定专用合同条款， 进行内部合同评审；建立合同台账， 实时跟踪合同履约状态， 建立项目产值周报、月报、季报制度，进行合同管理。

三、工作中存在的不足

1、受到目前经营人员短缺大环境影响， 虽已定岗， 人员尚未到位， 现有人员专业深度及经验不足，经营管理工作推进不力。

2、目前在施项目多为合作项目，成本管理、验工收入管理、合 同管理及经济活动分析等工作不能深入进行， 所做工作停留在表面上， 不能真实掌握项目盈亏。

四、下一步工作举措 下一步，我们要通过深化管理，推行项目全责承包制，来提高经济运 行质量，着力打造科学管理项目上下功夫。认真落实项总在 2011 年 经济活动分析大会上的讲话精神，实施“Ⅹ大战略”部署要求，以上年 经济工作会议为新的起点，以新的思路谋求新的发展。我们要在以下 三个方面有新的举措， 来推进机场工程分公司经营部各项工作正常进 行。

（一）在项目管理创新，实施精细核算上，有新的举措。

创新项目承包考评制度，完善项目承包管理制度。加强对项目责 任制的考评，制定责任成本目标，将责任指标细化为成本管理、二次 经营、项目盈亏率、合同管理、结算台账管理、阶段性经济活动分析 等多项内容，并且详细制定考评标准，以此来规范项目经理部权利和 责任范围。

（二）在深化管理，提升管理理念上，有新的举措。

首先，要以先进的管理思想为引导，结合企业实际业务流程，加强制 度建设。

下一年， 我们要健全和完善从经营到结算的全过程管理体系， 避免管理中的死角和漏洞，做到事事有目标，件件有考核，做事有痕 迹，奖罚有依据。

（三）在加强人才建设，有新的举措。

企业的竞争归根到底是人才的竞争；人才之间的竞争，又是人才管 理体制和模式的竞争。首先，要在经营部内部形成关心青年进步、鼓励青年成才的氛围，重点培养经营管理型人才、专业技能型人才 以及复合适用型人才，为抓好人才队伍建设，要为他们的发展提供 空间，通过“师带徒”、适当的“轮岗交流”等方式，不拘一格地培养人 才，以重点工程为舞台，加快培养新人，让他们在施工第一线挂职 锻炼。

其次，有计划的举行专业技能培训，提高业务知识；同时，新进大 学生派驻现场，进行施工现场实地锻炼，培养专业人才。

2、认真研读集团下发制度文件，据此制定可操作性实施计划， 将成本管理、验工收入管理、二次经营策划分解到月，下发项目部， 定期（每月）到项目部检查。

【第五篇】：管理提升工作总结及管理提升

二、三阶段推进安排，二次经营工作总结

总结及下一阶段工作推进安排按照局、公司管理提升活动指导思想及活动安排部署，截 止目前，项目已按照时间节点完成管理提升活动“全面启动、自我诊断阶段”各项工作，管理提升工作逐步进入“专项提升、协同推进阶段” 。为了巩固和拓展第一阶段的工作成果，顺利推 进第

二、第三阶段工作，切实落实局、公司管理提升活动推进 思路和工作重点，我分部紧紧围绕局、公司管理提升活动指导 思想，结合我分部实际情况，召开了补充细化管理制度和管理 短板的专项提升工作会议，成立了管理提升活动推进工作领导 组，安排部署专项提升工作计划和任务，各分管领导、各职能 部门紧密配合、通力协作，确保圆满完成此项任务。

一、管理提升活动推进和落实情况 按照局、公司及总经理部管理提升活动的指导思想、活动 安排部署及要求，项目在这一阶段工作中，主要从以下几个方 面开展了工作

1、加强领导，精心组织 按照局、公司级总经理部管理提升活动的总体部署，全面 落实相关精神，加强管理提升活动的具体实施，成立了管理提 升活动管理工作领导小组和工作组，明确了各成员、各部门的 工作职责。通过日常列会、周列会等学习局、公司及总经理部1有关管理提升活动相关文件的指导思想、办法和要求。根据相 关文件及结合项目实际情况，制定了管理提升活动实施方案， 分别从项目整体策划、征迁协调管理、成本合同管理、物资设 备管理、安全管理、现场管理、资金管理、铁路“二次经营” 管理和项目风险管理等方面进行了策划和安排。

2、完善制度、着重细节 为了有效推动管理提升活动的顺利开展，以公司管理提升 活动指导思想为基础，完善规章制度，着重强化具体工作的实 施流程、实施效果、实施时效和实施总结。按照全员参与、全 面覆盖、完善制度、过程控制、互相监督、责任追溯的总体要 求，着力解决制约质量、进度和标准化工作的体制机制问题； 着力提高项目基础工作，保障项目盈利能力；着力形成质量计 量、进度可控和标准化管理、流程管理、规章制度管理等基础 工作健康发展的长效机制，为项目提高施工管理水平、盈利能 力、培养创新超前的管理和技术人才等奠定基础。

3、加大宣传，加强学习、提高认识 为有效推进分部班子、各部门及全体职工的学习积极性和 自觉性，不断提高全体人员对管理提升活动的认识和思想，项 目采取了多种方式予以宣传和学习。一是明确学习重点，组织 全体职工学习局、公司及总经理部《管理提升活动实施方案》 和相关文件。二是，通过在中秋、国庆等节日活动时，以提问、猜谜等方式将管理提升活动融入其中，以达到宣传、学习管理提升活动。三是走出去，组织施工管理人员、技术人员到相邻 分部学习取经，与相邻分部交流经验。四是通过总经理部月度 考核、监理通知单、项目日常检查等进行自我诊断，反思管理 提升活动的落实情况。

4、自我诊断，突出重点 “自我诊断，找准问题”是管理提升活动前期阶段的中心 任务，也是做好管理提升活动各项工作任务的重要保证。按照 公司紧紧抓好“基层、基础和基本功”的“三基管理” ，坚持以 夯实基础管理、提升发展质量为重点，通过对标一流、对标挖 潜，解决好企业发展中的突出问题和瓶颈，确保公司持续健康 稳定发展指导思想，着重从基础管理入手，查找管理漏洞、缺 陷，分析管理短板和瓶颈。通过多次召开管理诊断会议，项目 班子、各部门部长、技术骨干等参加会议，通过讨论、评审， 汇总了项目管理短板和管理瓶颈。管理瓶颈 3 个：铁路工程施 工征迁迟缓、铁路“二次经营”管理控制力差、抗物资涨价风 险能力弱；管理短板 10 个：项目总体策划应变能力不强、完工 未结算滞后、成本分析不够专业、缺乏长期合作的优秀劳务队 伍、物资管理的零库存面临材料损失风险、机械周转利用率有 待提高、施工组织调整应变不强、质量控制持续性不强、安全 控制存在薄弱点、资金计划统筹性不强。

通过这一阶段活动的开展，使全体职工更加深刻地理解到进行管理提升活动的现实意义和重要性， 为整个活动健康有序、扎实有效的推进打下基础。

二、下一阶段的推进思路和工作重点 以局、公司推进思路为基础，结合项目剩余工程实际情况， 项目下一阶段的推进思路和工作重点是：以基础管理为核心， 以过程控制为中心，强化物资、合同、资金、质量、安全及风 险管理。针对剩余工程，从查找出的管理瓶颈和管理短板入手， 使项目的基础管理提升一个台阶。

三、分部管理提升工作下阶段工作计划 按照局、公司及总经部下阶段工作推进思路和工作重点， 根据上阶段诊断查找出的管理瓶颈和管理短板，结合我部剩余 工程的特点及工期要求， 对下阶段的管理提升工作做如下安排

1、征地拆迁提升计划 根据架梁工期及现场实际情况，制定严格的征地拆迁推进 时间表，严格按推进时间表执行。当出现客观问题无法推进时， 及时报告上级部门和相关单位及项目工程部，以便及时调整施 工组织，以及物资的采购计划，劳务队伍的进行计划等，以提 高项目的应变能力。

2、铁路“二次经营”提升计划 工程部、计合部相互配合，根据目前到场图纸和签订的承 包合同，认真梳理、清理未完成工程及新增工程，以及工程图纸量差，及时上报。工程部根据现场实际施工情况，对比施工 图纸，是否存在设计不合理、设计不符合现场实际情况的，及 时整理资料实时上报。特别是铁路工程中与涵洞相连的改移道 路、沟渠等是否符合实际地形、是否与原有沟渠存在冲突或出 水口是否满足环保要求，以及防护栅栏、栏杆设计中心位置等 是否与其它设施（如防抛网、变电设施、基站）发生冲突，以 及设计数量不够等实际情况，及时整理资料，以便变更和重新 出图等。

3、抗物资涨价风险提升计划 物资部必须不断跟踪、更新各种材料的市场变动情况，以 及当地材料的供应情况， 以及材料运输过程中的道路变动情况， 随时保持当前的材料价格动向，及时向项目管理层提供，以便 项目管理层根据市场材料的变动情况，及时调整施工组织，材 料、物资的采购计划和供应计划，以便降低材料的涨价风险， 尽可能提高项目的抗物资涨价风险的能力。

4、项目总体策划应变能力提升计划 铁路工程线长、面广，财力、物力、人力等都投入巨大， 因此常常受到国家政策、地方政府、征地拆迁、资金供应等各 种因素的影响，业主在整个铁路施工过程中，施工组织不断变 化。为此，给项目的总体策划带来了较大的策划难度和准确度， 项目的总体策划在应变能力方面还不强，需要项目根据实时的5实际情况，对项目总体策划进行不断跟踪和更新，以保证总体 策划的应变能力。同时，在策划前，必须做好各项调查，了解、掌握项目的各项情况，以便总体策划方案的可行性和科学性， 避免总体策划无法落实或根本无法实行，导致总体策划没有指 导作用。

5、完工未结算滞后提升计划 根据上季度成本分析，对完工未结算进行了清理，整个完 工未结算占已完工工程结算的 12.3%， 虽然从占用资金来说， 节 约了资金的使用，减小了资金压力，但对成本分析、资金计划 来说，可能导致成本分析的误差较大、资金计划难以控制等一 系列问题，从而影响项目、公司管理层的决策和资金计划，导 致成本增加。从项目实际情况看，存在以上问题的主要原因是 基础管理工作不扎实，沟通不及时。为此，下步计划是，严格 按公司结算管理办法执行，加强现场沟通，准确掌握现场进度， 根据工程进度，做好劳务分包计划，及时结算，将完工未结算 控制在 5%以内。

6、成本分析不够专业提升计划 一是加强自身学习，通过在实际操作，了解、掌握，统计、归纳各项工程数据，认真学习局、公司有关成本分析的规章制 度和管理手册；二是项目组织各部门集中探讨、交流，提高成 本分析各部门配合人员的操作能力，在成本分析编制过程中，找问题，想办法，及时解决成本分析过程中存在的问题难点。如物资盘点，怎样及时准确，各种费用的归集严格按局、公司 规定执行，如遇特殊情况，各部门及时沟通、商定，以便统一， 以解决成本分析的口径一致。提高成本分析的及时性、准确性， 为项目、公司管理层的决策提供及时有效的支撑材料，同时也 为公司的招投标提供扎实的基础资料。三是根据公司的相关规 定，制定统一的，标准化的分析流程、分析表格，提高工作效 率，节省人力资源。

7、长期优秀的合作队伍提升计划 由于当前国内的人口结构，从目前的合作队伍看，劳务工 人年龄绝大部分都在 40 周岁以上， 而这部分人不管是从知识水平还是自身素质来说，都存在一定的缺陷。从目前看，这部分 劳务工人的工资水平相对较低，从项目的管理来看，却增加了 相应的管理难度和执行难度，劳动效率也不易提高，在质量管 理和安全管理方面存在风险；同时，从公司的长期发展来看， 也不利于公司的发展，这部分工人即将退休，项目面临缺乏结 构合理、知识水平合理、操作技能娴熟的、长期合作的优秀劳 务队伍。为此，项目似根据当前的市场情况，尽量选取年龄结 构合理、知识水平较好、操作能力强、信誉好的施工队伍予以 合作，从而考察、选取一批具有较强施工组织能力的合作队伍。

8、物资管理零库存抗风险提升计划为了减小材料库存带来的场地占用费、保管费、领用费等 的增加，材料管理采用零库存的管理办法。但该办法却存在一 定的风险，目前各个项目，一般会根据合作队伍的材料计划进 行进料，进料后一次性调拨给合作队伍。但合作队伍在管理材 料过程中，由于合作队伍自身的管理能力，以及现场的一些实 际情况，可能导致材料丢失或损失，从而造成项目材料损失风 险。为了规避该风险，项目计划在合作队伍提供材料计划后， 根据合作队伍的材料计划数量、种类等，实地考察合作队伍的 材料库存场地、保管措施、队伍的消耗进度等，再根据考察情 况进行调拨，以避免材料损失的风险，减小材料的消耗。

9、机械周转利用率提升计划 因雨季、征迁、业主施工组织调整等影响，导致施工能力 不均衡，导致项目拌合站、罐车、泵车等机械设备等不能饱和 运转，从而降低机械利用率。为此，项目计划，物资部根据当 地的季节变化、征地拆迁面临情况，以及施工组织的工期、方 案调整等及时调整机械外租计划，同时在机械调配上，工程部 必须根据施工计划，合理调配，避免机械在调运过程中浪费时 间，从而降低机械利用率，尽量避免一台设备长距离调配。

10、施工组织调整应变不强提升计划 加强沟通联系， 及时掌握业主及相关部门的施工计划安排， 不断更新和调整项目施工组织，将变化的施工组织及时交底到各部门，以便各部门根据施工组织的调整及时调整各自的工作 计划，以便物资、设备、材料、资金的合理调配，以保证现场 的施工既不存在设备、材料供应不及时的现象，也不存在设备 停滞、材料多次倒运的情况发生。

11、质量控制持续性不强提升计划 现场施工中，个别队伍还是存在质量控制持续性不强的特 点，项目通过抽检、检查、巡视、列会等方式对合作队伍进行 质量管控，但个别队伍由于人员流动等多种因素的影响，质量 控制的保持性却不强。为此，项目要求施工队伍在发生人员变 动时，必须上报项目部，在通过项目部的人员教育培训及技术 交底后方可开始施工。且在施工时，先由合作队伍施工一段试 验段，待试验段通过项目检查验收后，方可开始后续段落的施 工。

12、安全管理存在薄弱点的提升计划 在对安全风险的识别、排除上，除了严格控制重大安全危 险源，进一步加强其它危险源、危险因素的管理，将一些风险 小、危险源多的地方予以进一步控制，以避免因小失大。同时， 通过进一步完善危险源识别、安全管理等规章制度，从细节上 抓安全管理的薄弱点。

13、资金计划统筹性不强提升计划 资金计划的具体落实实施是财务管理的一项重要工作，能否保证资金计划的严肃性、合理性，是离不开资金的统筹安排 的，如果只是片面的执行资金计划，这并不是有效资金计划， 能否把资金使用到刀刃上才是资金计划的关键。资金计划必须 统筹安排，将有限的资金使用到最该使用的地方。因此，一是 严格执行局、公司“资金归口管理，统一调配”的原则，及时 足额完成对公司的资金流量任务；财务部门应加强现金流量管 理、及时编制资金使用计划，合理地统筹资金使用，保证项目 正常生产经营的资金需求，大大地加快资金的周转速度，提高 资金使用效率。二是加强财务管理人员的技能培养，提高财务 管理人员的业务水平。

推荐第9篇：二次经营奖励办法

二次经营奖励办法

第一条 为鼓励全市各界人士积极参与项目建设， 大力实施项目带动战略，特制定本办法。

第二条 本办法所称项目奖励， 是指对经过国家和省批准在本市行政区域内地方固定资产投资建设项目的争取、资金的落实、项目的建设和发挥效益的过程中， 以及介绍本市以外的单位或个人到本市投资活动中做出突出贡献的单位或个人进行奖励的激励措施。

第三条 奖励分为物质奖励和精神奖励两种。 其中，物质奖励以现金奖励为主。

第四条 市项目奖励评审委员会主管项目奖励工作。评审委员会下设办公室，设在市人事部门， 负责项目奖励的日常工作。

第二章 奖励设项及标准

第五条 设立项目争取奖。 此项奖励是指从项目建议书提出到可行性研究报告批复阶段的奖励， 由以下两部分组成：

（一）项目基础奖金。分别按省批准项目、国家部委批准项目、国务院批准项目核定相应的奖金。 凡经省批准的项目其奖金为1--5万元； 凡经国家部委批准的项目其奖金为3--15万元；凡经国务院批准的项目其奖金为10-- 100万元。此项奖励的申报须在可研报告得到批复之后。

（二）争取国家政策性补贴奖金。主要以争取到国家政策性补贴的数量多少、利率高低和期限长短三种相关因素为依据，其中属于无偿补贴的按3%比例提取奖金； 属于无息投资的按1.5--2.5‰的比例提取奖金； 属于低息投资的按0.5--1.5‰的比例提取奖金； 属于银行基础利率投资的按0.5‰以下的比例提取奖金；高于银行基础利率的不提取奖金。此项奖励的申报须在补贴全部到位之后。

第六条 设立资金落实奖。 此项奖励包括贷款落实和自筹资金落实两个方面。 主要按所争取资金利率高低和期限长短、资金到位情况、拆借资金成本高低等因素确定提奖比例，其中：高于银行基础利率的不给奖励； 同等于银行基础利率的按0.5‰以下的比例提取奖金；低于银行基础利率的按0.5－1.5‰的比例提取奖金；无息贷款的按1.5－2.5‰的比例提取奖金。落实一笔资金，只能获一次奖励。

第七条 设立项目建设奖。此项奖励按保证项目工期、项目施工质量、项目概预算控制、项目技术指标达标等因素综合衡量后给予。 凡项目与合同内容有一项不符合要求的不给予奖励；项目均符合合同要求的给予1--3万元奖励；项目属于市优质工程的给予3--5万元奖励； 项目属于省优质工程的给予5万元以上奖励；项目属于国家优质工程的给予7万元以上奖励。

第八条 设立项目效益奖。此项奖励包括经济效益、社会效益两个方面。 经济效益是指项目按设计要求按期达产达标达效的情况。 社会效益是指此项目的建成在改善劳动条件、保证安全生产、消除公共污染、防疫治病、提高国防能力、保证国家和公共安全等方面发挥作用的情况。具体按以下两个部分奖励：

（一）以经济效益为主的项目效益奖， 主要以对地方财政贡献大小决定，按年度上交地方财政金额的1% 提取奖金。

（二）以社会效益为主的项目效益奖， 主要依项目管理过程中达产达标达效程度决定， 经政府有关部门和指定部门认定，达到各项技术指标的给予0.5--1万元奖励， 不能完全达到指标要求的不给奖励。

项目效益奖可多次给予， 当第二年新增效益达到或超过预期效益时仍可按本条规定的比例提取奖金。

第九条 设立招商引资奖。 此项奖励按引资（物）额的大小给予，具体按以下两种情况奖励：

（一）引荐国外友好人士捐赠钱物的， 按实际接受钱物金额（其中， 物资的价值以政府指定的评估机构评估为准）的3%的比例提取奖金；

（二）引荐外商来焦投资的，按投资规模的大小和对地方财政贡献的大小给予1--50万元的奖励。

第十条 对有突出贡献的单位和个人， 视不同情况，按照干部管理权限分别给予记功、记大功， 授予市级先进工作者、市劳动模范、市先进集体等荣誉。

第三章 申报评审与奖励

第十一条 项目奖励每年进行一次。 年底开始申报，次年的三月份公布评定结果并召开表彰大会。

第十二条 奖励评定按以下程序进行：

（一）单位或个人申报；

（二）按项目审批渠道由主管委局进行把关；

（三）评审委员会办公室初审；

（四）评审委员会评审决定。

第十三条 报奖项目由项目法人或责任人申报。

申报材料主要包括以下内容：

（一）申报表；

（二）项目工作总结；

（三）项目立项可行性研究和初步设计、验收等文件的批复文本；

（四）必要的法定依据、证明等资料；

（五）项目费用报告；

（六）奖金分配方案等。

第十四条 市直有关部门应成立初评委员会负责报奖项目的初评工作。

第十五条 市评审委员会由市计划、经贸、外经、建设、农委、教育、科技、人民银行、人事、财政、监察、审计、卫生、环保、统计、总工会等部门及有关方面专家（建立专家档案库，根据不同类型项目的评选需要， 采取随机抽样方式，确定参评专家）组成。 主任由常务副市长担任。

第十六条 建立异议制度。凡经初评通过的奖励项目，应通过一定形式予以公布，没有异议的，可上报； 市评审委员会通过的奖励项目，由市评审办公室通过报纸、电台、电视台等新闻媒体予以公布，异议期为15天。 凡在规定期限内无异议者，报市人民政府核准授奖。

第十七条 拟奖项目如有异议， 由市评审委员会办公室协调解决。如协调不成，由评委会集体裁决。

第十八条 市财政应当在年度预算中设立“项目奖励专项资金”，用于项目奖励。 奖励资金按以下三种情况设定：

（一）竞争性项目资金由财政负担40％，60 ％从该项目的前期工作费用中列支（无前期工作费用的项目由财政垫支，待项目见效后归还财政）；

（二）公益性项目的资金由市财政全额支付；

（三）招商引资的资金来源参照项目奖励资金的规定，按资金投向设立。

第十九条 各县（市）区的项目奖励可参照本办法执行，奖励资金自行筹措，需要市政府授予荣誉奖的， 按审批渠道和程序报批。

第四章 附 则

第二十条 《项目奖励审批表》及其他有关文书， 由市人事部门统一印制。

第二十一条 本办法执行过程中的具体问题由市人事部门负责解释。

第二十二条 本办法自发布之日起施行， 本市以往有关规定凡与本办法不一致的，以本办法为准。

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一、前 言

该项目编制的依据：

1、东光集团提供的项目资料;

2、进行市场调研获得的第一手资料;

3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。

2、项目规模及投资：

(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。

(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入\"适度\"的绿灯区，总体经济发展已进入\"景气\"状态。

2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。

3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于\"规划、规范和规则市场\"的基本思路，并且能对区的\"商业街区改造\"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照\"三改一加强\"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。

4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。

一、市场及竞争对手分析

1.市场分析

(1) 社会购买力分析。

国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。

(2) 消费倾向分析

根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。

(3) 市场容量分析

各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了\"东光批发市场\"潜在客户群体。

上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在\"穿\"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

\"东光批发市场\"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与\"东光批发市场\"竞争承租业户;

(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与\"东光批发市场\"竞争的也是承租业户;

(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海\"三来一补\"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与\"东光批发市场\"竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成\"东光批发市场\'的竞争对手。

鉴于此，\"东光批发市场\"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

二、项目立地条件分析

1、地理位置

\"东光批发市场\"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。

2、合配套设置

除\"东光批发市场\"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该

项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店\"小土豆\"\'老四季面条\"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。

3、客流量分析

总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。

东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)

测算地点

与东光项目距离

测算时间

客流量(次/分钟)

银光百货

1000米

XX年10月13日14：00

98

北太轻工

500米

XX年10月13日15：00

12

2北太书店

500米

XX年10月14日10：00

120

北太商场

800米

XX年10月14日11：00

13

3麦当劳快餐店

800米

XX年10月14日10：00

92

三、项目经营管理

1、功能规划

全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。

摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。

f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)

加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;

f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;

2、项目硬环境

(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;

(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;

(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;

(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;

(5) 设置集中供暖和冷气设备;

(6) 采用双回路供电;

(7) 设置电子保安系统;

(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;

(9) 装修标准;

外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;

内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;

卫生间：三星级酒店标准。

3、项目经营管理

(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。

(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把\"企业目标\"、\"部门目标\"和\"个人目标\"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的\"一荣俱荣、一损俱损\"利益关系。见下图：

4、采用计算机管理系统进行管理

计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，\"东光批发市场\"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立\"东光批发市场\"的高档次市场形象。

总之，\"东光批发市场\"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。

四、项目市场策略

1、招商渠道

f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户。

f

2、f3(地上

二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻(北行)商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。

2、招商方式：租赁形式

根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。

专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;

从而创立东光春天项目的自营品牌。

3、市场推广

根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：

(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;

(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;

(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出\"置业首选、黄金升值\"的卖点;

(4)公关活动。

五、项目经济效益分析

1、项目的盈亏平衡分析

成本项目明细表

固定成本项目

金额

变动成本项目

金额

上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)

1500万元100万元294万元

税金及附加

2131.2元

合计

1894万元

2131.2元

总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元

上缴租金：1500万元/年。

前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。

工资：按月平均工资1000元/人

月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。

办公费用：15000元/月，全年共18万元。

总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%

=2131.2元

保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位

实现目标利润1000万元的出租摊位数：

摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位

租金收入和成本(万元)

2、有关敏感性分析

固定成本增加10%，利润将下降19%;

每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;

摊位数增加10%，利润将增加29%。

从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积的24%，完全有可能租出去，因此一年实现1000万元的利润是可行的。

六、结 论

地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。

从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。

七、实施结果

\"东光批发市场\"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：

1、项目筹备小线已搭建;

2、已按项目选址确立规划用地，即期开工;

3、先期建设资金已到位;

4、计算机管理系统已经全面启用;

5、招商工作已开展。

第11篇：经营策划书

2、进行市场调研获得的第一手资料;

3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。

2、项目规模及投资：

(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。

(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入\"适度\"的绿灯区，总体经济发展已进入\"景气\"状态。

2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。

3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于\"规划、规范和规则市场\"的基本思路，并且能对区的\"商业街区改造\"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照\"三改一加强\"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。

4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。

一、市场及竞争对手分析

1.市场分析

(1) 社会购买力分析。

国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。

(2) 消费倾向分析

根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。

(3) 市场容量分析

各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了\"东光批发市场\"潜在客户群体。

上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在\"穿\"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

\"东光批发市场\"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与\"东光批发市场\"竞争承租业户;

(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与\"东光批发市场\"竞争的也是承租业户;

(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海\"三来一补\"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与\"东光批发市场\"竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成\"东光批发市场\'的竞争对手。

鉴于此，\"东光批发市场\"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

二、项目立地条件分析

1、地理位置

\"东光批发市场\"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。

第12篇：经营策划书

一、前 言

该项目编制的依据：

1、东光集团提供的项目资料;

2、进行市场调研获得的第一手资料;

3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。

2、项目规模及投资：

(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入\"适度\"的绿灯区，总体经济发展已进入\"景气\"状态。

2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。

3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于\"规划、规范和规则市场\"的基本思路，并且能对区的\"商业街区改造\"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照\"三改一加强\"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。

4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。

一、市场及竞争对手分析

1.市场分析

(1) 社会购买力分析。

（1）（2）（3）（4）（5）

(2) 消费倾向分析

(3) 市场容量分析

上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在\"穿\"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

\"东光批发市场\"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与\"东光批发市场\"竞争承租业户;

(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与\"东光批发市场\"竞争的也是承租业户;

(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海\"三来一补\"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与\"东光批发市场\"竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成\"东光批发市场\'的竞争对手。

鉴于此，\"东光批发市场\"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

二、项目立地条件分析

1、地理位置

2、合配套设置

除\"东光批发市场\"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该

项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店\"小土豆\"\'老四季面条\"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅xx米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。

3、客流量分析

总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。

东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)

测算地点

与东光项目距离

测算时间

客流量(次/分钟)

银光百货

1000米

xx年10月13日14：00

98

北太轻工

500米

xx年10月13日15：00

12

2 北太书店

500米

xx年10月14日10：00

120

北太商场

800米

xx年10月14日11：00

13

3 麦当劳快餐店

800米

xx年10月14日10：00

92

三、项目经营管理

1、功能规划

全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。

摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。

f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)

加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;

f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;

2、项目硬环境

(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;

(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;

(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;

(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;

(5) 设置集中供暖和冷气设备;

(6) 采用双回路供电;

(7) 设置电子保安系统;

(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;

(9) 装修标准;

外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;

内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;

卫生间：三星级酒店标准。

3、项目经营管理

(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。

(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把\"企业目标\"、\"部门目标\"和\"个人目标\"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的\"一荣俱荣、一损俱损\"利益关系。见下图：

4、采用计算机管理系统进行管理

计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，\"东光批发市场\"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立\"东光批发市场\"的高档次市场形象。

总之，\"东光批发市场\"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。

四、项目市场策略

1、招商渠道

2、招商方式：租赁形式

根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。

专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;

从而创立东光春天项目的自营品牌。

3、市场推广

根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：

(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;

(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;

(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出\"置业首选、黄金升值\"的卖点;

(4)公关活动。

五、项目经济效益分析

1、项目的盈亏平衡分析

成本项目明细表

固定成本项目

金额

变动成本项目

金额

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上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)

税金及附加

合计

1894万元

上缴租金：1500万元/年。

前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。

工资：按月平均工资1000元/人

月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。

办公费用：15000元/月，全年共18万元。

总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%

实现目标利润1000万元的出租摊位数：

租金收入和成本(万元)

2、有关敏感性分析

固定成本增加10%，利润将下降19%;

每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;

六、结 论

地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。

从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。

七、实施结果

\"东光批发市场\"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：

1、项目筹备小线已搭建;

2、已按项目选址确立规划用地，即期开工;

3、先期建设资金已到位;

4、计算机管理系统已经全面启用;

5、招商工作已开展。

第13篇：项目二次经营重要性424

项目二次经营重要性

（中铁八局昆建公司昆枢五项目部 朱文艳）

摘要：铁路工程项目管理工作变得越来越规范，二次经营管理工作也变得越来越重要。如何在施工过程中做好成本控制，提高项目经营效益，已成为各施工单位关注的焦点。为了在铁路市场夺得一席之地，施工企业往往通过低报价中标，因此二次经营管理工作变得极其重要。本文结合目前施工企业的实际情况, 对二次经营的重要性进行了论述。

Abstract：Railway engineering project management is becoming more and more specifications, secondary operation and management is also becoming more and more important.How to control the cost in the construction proce, and improve the project management benefit, has become the focus of the construction unit.In order to win a place in the railway market, construction companies are often through the low price bidding, so secondary operation and management is very important.In this paper, combining the actual situation of the construction enterprise，on the importance of the secondary operation are discued.关键词：工程项目；二次经营；提高效益；责任成本

Key words：the project；secondary operation; improve busine efficiency; responsibility cost近年来，随着建筑行业立法强度和立法管理的逐步加大，工程项目施工管理要求越来越规范化。施工企业的在建项目是一个施工企业的成本控制中心,也是利润的主要来源地。激烈的市场竞争使得利润空间越来越小,大多数工程项目都

1 是低价中标。因此，项目部必须在项目施工中更加有效地进行项目管理，才能获得利润，二次经营是施工企业经营过程的一个有机环节，同时也是贯穿于工程施工全过程的重要经营行为。为了提高施工企业经营与管理的综合水平，本文从二次经营概述、工作方向、重要性及其关键点等几个角度初步分析其在铁路工程中的重要性。

一、什么是二次经营

项目部为获得工程项目进行投标的经营行为通常被称为一次经营。二次经营就是项目部履约工程项目的经营行为，通过开源、降本增效以获得项目效益最大化。具体就是指合同执行过程中，符合法律法规与合同规定的、有助于增加工程项目经济效益的价格调整、变更设计及非自身责任造成工程项目在经济和工期方面的损失，向责任方要求索赔的一项行为。一次经营是二次经营的前提，二次经营是一次经营的延续，是保证项目部权益和经济效益的关键内容。

二次经营的任务就是优化施工组织管理和收支管理，增加技术和统筹含量，大力提高生产力，对施工过程中的收入和支出进行细致量化的管理，并创造提升过程管理质量，实现工程收入最大化，工程物耗最小化，降低工程成本，提高项目部的赢利水平，实现企业目标利润，创造良好的经济效益以及社会效益。

二、二次经营的重要性

1、铁路工程由于施工工艺复杂、技术含量高、工程量等因素，在施工过程中难免出现追加成本的情况。尽管部分情况有施工单位的主观责任，可是却不能忽视其中存在的客观因素。比如，主要施工材料的价格出现波动，呈现逐渐上涨的趋势，严重压缩了项目部的经济效益空间。面对市场经济的客观变化，谁也不能完全预测出材料价格变动的趋势，市场是瞬息万变的。一旦出现这种情况，由主要材料价格上涨而追加的建设资金由谁承担问题则是企业争论的重点。为了有效解决这个问题，则必须做好二次经营的相关工作，尤其是上段论述的合同管理。因为，合同中规定的条款是二次经营工作的基础。

2、二次经营工作应当贯穿于工程项目签订合同前后的整个过程，是项目部经营与管理的重点内容。由于受到时间限制，承包商在招标期间所掌握的信息是相对肤浅的，所以中标之后项目部应当在二次经营过程中，深入施工现场、了解与掌握实际施工情况。有助于帮助项目部结合实际施工条件，按照设计图纸、工期要求和自身资源配臵状况，做出合理的施工组织设计、安排好各部门的工作。从这一点出发，可以将二次经营的相关工作看成是科学组织施工、部门协调配合的基础，具有巨大的作用。

3、许多管理者都把工作重点放在一次经营上。认为只要一次经营有了利润，二次经营相关工作不过在经营与管理过程中起到了锦上添花的效果。可是，很多项目部由于二次

3 经营工作没有抓好，甚至导致了亏损等严重后果。因此，二次经营不仅为项目部提供了一种经营管理理念，更在保证工程安全和质量的情况下，通过缩短工期、降低成本、有效控制合同、风险等途径，优化了施工组织的管理效果，实现了工程项目的增值，有效保证了自身的经济效益空间。

4、一次经营主要是指工程项目招投标的相关工作，在这一阶段由于时间紧迫，项目部对工程项目的了解往往是较为浅显的，不可能考虑清楚所有因素而影响到合同的质量，以至于在二次经营中实现不了良好的履约质量，影响到项目部的合法权益。因此，在二次经营过程中，必须紧抓相关工作并将其做好，有助于争取与维护项目部的合法权益。

5、对于项目来说，减亏创效的主要手段就是抓好二次经营。在目前情况下，铁路建设处于迅速发展阶段，进而加剧了铁路建设市场上的竞争程度，进而导致造价出现较大程度上的下降，更为严重者甚至出现了恶性竞争，对铁路建设造成了十分不利的影响。因此，对于二次经营工作来说，它是增强效率的主要手段，开源创效对项目效益水平更具有决定性的意义。对二次经营进行一定程度的优化，可以对企业的运营质量进行有效的提高。在深刻领会设计意图的基础之上对设计进行变更，并进行深入调查，充分了解现场的施工现状条件。然后对相关的技术方案进行综合的比较分析，最终优化选择出一套针对性较强且行之有效的技术方案，从根本上促进技术管理的深化。

6、加强各部门之间的合作力度，做到团队经营。职能部门沟通不够，知识面狭窄，部门之间推诿、扯皮现象严重，造成效益的流失。技术部在施工中只注重技术方案，完成现场的施工，合同部只执行合同，物资部采购物资，部门只局限于本部门的知识面，加之又没有有效沟通，造成二次经营机会丧失，效益丧失。让我们来看这个例子。某公司的南京某地铁项目，由于部门之间沟通不畅，合同条款中有一条，甲供材中防水材料必须要求上海某厂家供应，可以保证质量，但单价比其他供应商高每米30元，我们共采购2万米，由于合同部认为这是物资部门的事情，要拿发票变更，而物资部认为这是合同部的事，要走合同计量，最后两个部门都没有做此项变更。项目结束，等我们再去找时，原业主领导已调整。机会已失去了，项目损失近60万。

三、二次经营工作方向

1、加强和完善责任成本管理，特别是在劳务合同条件下的责任成本管理。现行的管理基本上是以劳务队伍为主，工班作为服务部门参加特殊工序作业。劳务队伍是我们的作业队伍，是我们的工班，但又不是一般意义的工班，项目与劳务队伍是严格意义上的经济合同关系。在劳务队伍与项目经理部之间，必须有更加明确的对职权进行规范，制度合理有效的奖惩措施，才能保证责任成本真正落到实处。同时责任成本也只有深入到劳务合作中去，才能真正有效的控制成

5 本。劳务队伍较我们的工班相对有经济意识，地位也相对平等，能够在劳务队伍责任成本管理上取得成效，就是控制了成本的主体，同时也能够促进并加强工班责任成本管理。

2、倒序经营，我们常规做二次经营都是技术上先做变更，然后，工经人员去审批单价，这是常规做法。这一做法，我们技术部门做二次经营的目的性不强，只知道从技术的角度去描述变更，不知道这样描述产生的价值后果，更不知道，同样的描述从定额的角度换一种说法后将产生更大效益（定额的不完善性决定的），结果是，技术上具体经办人员费了半天劲终于把变更批回来了，然而，工经部人员一组价，没多少利润了，再经审计一审价，就没有利润了，劳动失去了意义。因此，在这里提出倒序经营。在做变更以前，要用审计的思维方式去思考变更签证，审计需要什么，就在签证上描述什么，对号入座，有针对的开展工作。用这样的方法去办理变更签证，在结算审计（或财评）时就不再被动了。因此，二次经营应该倒序开展，对于技术上提出的二次经营，先由工经部从造价审批的技术角度提出意见，针对性的表明要达到我们的期望值，需要工程部在办理签证时提供什么样的技术支持，工程部根据工经部提出的要求准备变更资料，如此，我们对变更收益的目标就能轻易的达到，至少做到了心中有数。更成熟的做法是，先对变更项目定一个收益的目标值，然后工经人员提供确保目标值需要什么样的技术资料的支撑，技术部门再根据需要去准备资料，做到有的放矢、

6 不盲目，从技术到计合都围绕一个明确的目标去努力。在市场规范的进程中，要把握机会，提出合理化建议，方便工程施工，尽量做到满足业主、设计、监理的同时，有利于工程的施工，特别是工期和经济上有利于施工单位。

3、加大合同的学习力度，熟悉合同法则。合同是我们各项工作的依据。熟悉合同是我们工作的前提。项目管理人员进场，就组织管理人员集体学习合同，熟悉条款。要让职能部门、技术人员、现场领工都要熟悉合同的法则。这样，我们的工作才会有的放矢。我们原来一个项目，进场以后，把合同缩印，全体管理人员人手一册，权利义务都很清楚。那里需要签监理联系单，那里需要增加变更都很清楚。给自己的工作带来了很大的方便，也给二次经营创造了条件。加强合同管理，保证各方利益免受损害。当前，随着社会法制化的建设，特别是建筑施工法制的逐步健全，要求施工单位从自身出发规范行为，有意识的加强合同管理，保证整体管理水平高于市场平均水平。随着各行业的相继开放，壁垒逐步被冲破，只有强的施工企业，才能巩固已有市场，开拓新的市场。良好的合同管理要以法律为基础，才能最终保障各方面的利益。

4、搞好公共关系，实现市场的纵深发展。项目管理就是深入到工程的各个环节中去，在各环节中发展良好的公共关系，建立宽松的施工环境。一个项目开始之初，项目部要针对我们在工作上面临的公共关系，进行一个分类管理，项

7 目经理做什么，总工又做什么，技术人员又做什么等等。真正体现谁办事谁负责公共关系的原则，对公共关系进行一个分类分层的管理。在关系的处理上要做到互惠互利，在经济上要以完善的法律关系巩固已取得的人情关系，杜绝因为人员变动影响正常经济关系的现象。

5、模糊经营，我们在搞二次经营中，赚钱是不能明明白白的，不是说我们的行为不够阳光，这只是一种经营策略。说得明白一些，就是说我们在二次经营中，不能让业主、监理或审计弄清楚我们到底赚了多少钱。如何模糊我们的成本，让别人看不清我们的底线，这是模糊经营的关键，浑水好摸鱼，这样说不好听，但确实是一种商业技巧，我们的二次经营需要这样的环境。因此，在和业主的交往中，不能透漏我们成本的底线，即使，对于一个很清晰的市场成本，也要用我们对工序熟悉的优势，说出一大堆成本增加的理由，尽可能的模糊我们的成本。

通过各种途径做好变更索赔工作。变更工作要有计划性、目的性的上报，先算后变，先变再干，先个性后共性，先易后难，大小变更结合做到有的放矢。重视项目收尾期间的工作，收尾阶段往往是提高盈利额度的大好时机。搞好“增收”，做好变更索赔工作。

四、项目开展二次经营的关键点

首先，领导重视是关键，制度完善是保障，动态跟踪

8 及预警是基础，严格兑现是动力。

二是全参与意识。二次经营工作不是那个领导或者部门的事，而是需要各部门、各级领导共同参与。比如说业主现场办公，而一些部门认为与自己无关，不理不睬，接待怠慢，给业主留下不好的印象，其影响不仅仅是这个部门，而是整个企业，想要扭转将付出更大代价。如果我们有了全员参与意识，每个人都知道二次经营的重要性，那么在接待等方面就会去思考，做好各项工作。

三是把握二次经营的时机，二次经营应该贯穿在项目的经营和管理过程整个阶段，而且各阶段任务不同。项目投标前阶段，通过各种关系协助设计院工作，参与设计方案的确定和优化，为标后二次经营创造良好的基础条件。项目投标阶段，核对工程量清单。项目施工准备阶段，熟悉合同，编制二次经营计划，优化施工组织设计。项目施工阶段，做好基础资料，工程变更、调价索赔是主要任务。项目完工阶段，清算工程量，配合好审计工作，确保结算审计的顺利进行。

四是前期策划。我们经常说运筹帷幄，就是指事前要有策划。在实施前先进行策划，提出二次经营工作开展的具体事项、要达到的目标、采取的措施、责任人等内容后，就可以有的放矢去开展二次经营工作，避免盲目。

五是施工材料控制，施工材料占施工成本的比重大，是成本控制的重点，而甲供材料完全是在业主指定的供货

9 商范围内，且在业主参与下进行招投标，主动权几乎为零。要想把成本降低，首先充分利用评标机会。在开标前充分调研各投标供货商的供货能力及信用情况，先确定供货商择优先后顺序，再与其他标段进行沟通，在开标投票过程中互相支持。评标过程中充分考虑投标额，对投标价高且择优在后的供货商，通过寻找投标材料纰漏投否决票，降低投标额高的包件中标概率，从而达到降低成本的目的。其次甲供材料供货环节，保证在包件合同总金额允许浮动范围内履约的前提下，对同种材料不同包件的供货单价进行比较，同规格的材料采取合同价相对低的供货商进货，进而做到成本最低化。

六是二次经营工作必须循序渐进。制定具体措施时，必须短期利益与长远目标相结合，特别应该遵从项目管理的基本特点，在保证在完成项目基本职能的基础上谈二次经营，用二次经营的理念指导项目的管理。没有最好的管理方法，只有最合适的管理方法，二次经营理念也是一样，也需要不断的再认识、再提高，才能在项目管理中发挥更积极的作用。

总之，项目成本管理是施工项目管理的核心，而“二次经营”作为项目盈利的重要手段，已经广泛运用于工程建设领域。做好二次经营可以对施工过程中的收入和支出进行细致量化的管理，创造提升过程管理质量，实现工程收入最大化，工程物耗最小化，降低工程成本，提高施工

10 企业的赢利水平，实现企业目标利润，创造良好的经济效益以及社会效益。

项目成本管理是施工项目管理的核心，而“二次经营”是成本管理的基础，只有做好成本管理中的二次经营，才能更好地实现企业的利润最大化，使项目部在激烈的市场竞争中得到生存和发展。在建筑市场竞争趋近于白热化的今天，我们必须开拓思路、解放思想，从二次经营中找到突破口，实现企业经营利润最大化，才能在铁路工程市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]郭继秋，唐慧哲.工程项目成木管理[M].北京：化学工业出版社，2007。 [2]原林，如何做好施工企业的二次经营[J].铁路工程造价管理，2007（02）。 [3]张鑫，浅谈铁路工程二次经营思路[期刊论文]-科学之友.2011（04）。 [4]刘文奇，浅议建设施工的索赔[期刊论文]-山西建筑 2010（07）。 [5]彭尚银，王继才.工程项目管理[M].北京，中国建筑工业出版社.2005。

第14篇：“二次创业”演讲比赛策划书

师范教育系演讲比赛 主题：我为学院发展献一策

策

划

书

师范教育系演讲比赛策划书

一、主办单位：师范教育系团总支学生会学习部

二、协办单位：师范教育系团总支学生会各部门

三、演讲主题：我为学院发展献一策

四、演讲内容：围绕“忠诚奉献、务实严谨、拼搏有为”的核心内容，重点针对“实现二次创业的目标，需要什么精神”，以“我为学院发展献一策”为主题，说说学生对学校如何创新思路，更新观念，加强内涵建设，推进综合改革，实现规模、结构、质量、效益协调发展，对提高办学质量和水平的感想，及对揭阳职业技术学院发展有何建议等话题进行演讲。

五、演讲时间：2011年11月02日 至 2011年11月21日

六、演讲地点：小教室与阶梯多媒体教室

七、活动参与对象：师范教育系大

一、大二全体学生

八、活动规则：

1、活动总共分为系部初赛、复赛与决赛三个部分，预计由初赛选出30个选手参加复赛，复赛选出10个选手参加决赛，决赛选出1名一等奖，1名二等奖，3名三等奖及5名优秀奖；

2、系决赛得出的第

一、二名选手将代表我系部参加院总决赛；

3、活动参加对象为我系部大

一、大二学生自愿参加；

九、活动详情：

（一） 初赛：（大一每班2至5人、大二每班1至5人）

1、初赛时间：11月2日（星期三）晚上19：30

2、初赛地点：教学楼的三个教室同时进行（待定）

3、初赛评委：每教室由学生会各部门的一个部长当任

（共24位）;

4、初赛考察：演讲者的普通话，语言表达，声情并貌；

5、初赛规则：

（1） 要求演讲内容紧扣主题，格调积极向上，富有真情

实感。

（2） 演讲内容可网上查找；不限制演讲方式；

（二） 复赛：（30名选手评出前10名进入决赛）

1、复赛时间：11月13日（星期天）晚上19：30

2、复赛地点：教学楼C栋的两个教室同时进行（待定）

3、复赛评委：学生会主席团、广播站播音部的三位部

长（共8位）

4、复赛规则：分演讲内容、语言表达、形象风度、综合

印象四部分对演讲选手进行评分。满分为100分。

（1） 演讲内容：35分。要求演讲内容紧扣\"我为学校

献一策\"这一主题，且是原创作品，格调积极向

上，富有真情实感，可不脱稿，但脱稿分数会高

于不脱稿；

（2） 语言表达：25分。要求语言规范，口齿清晰，

普通话标准，表达流畅，激情昂扬。

（3） 形象风度：15分。要求衣着整洁，仪表大方，

举止得体

（4） 综合印象：25分。由评委根据演讲选手的临场

表现作出综合演讲素质的评价。

（三） 决赛：（10名参赛者）

1、决赛时间：11月20号晚上19:30（待定）

2、决赛地点：阶梯式多媒体教室（待定）

3、决赛评委：中文系老师，学生会主席团

4、决赛规则：

（1） 必须脱稿，其余评分标准与复赛一样；

（2） 从预设的10道题目中抽选一个主题进行即兴

演讲；

5、决赛过程：（约150分钟）

（1）主持人开场白、老师讲话致辞约10分钟）；

（2）参赛者依次演讲（约100分钟）；

（3）参赛者从预设的10道题目中抽选一个主题进行即兴

演讲，每选手2分钟（约18分钟）；

（4）主持人主持观众答题抽奖活动和计分员开始计分同

时进行（大约10分钟）

（5）老师点评和礼仪队准备颁奖同时进行（大约5分钟）

（6）颁奖（10分钟）

（7）合影

（8）清理活动现场

十、协办部门工作范围：

1、组织部：维持会场的秩序，负责干部、干事签到；

2、女生部：负责后勤工作，包括礼仪、端水、后勤等；

3、心理部：协助女生部后勤工作；

4、生活部：负责决赛会场布置的一切材料购买；

5、宣传部：制作展板、横幅，事先做好宣传工作；

6、文娱部：组织活动中的一个唱歌节目、两名主持人

及主持稿;

7、体育部：调动会场座椅，帮忙维持会场；

8、网络部：负责拍照，制作PPT；

9、学生会全体部门都要参与会场布置与活动结束的后

勤工作。

师范系团总支学生会学习部

2011年10月27日

附表：

活动经费预算表

共354元左右

第15篇：酒吧经营策划书

酒吧经营策划书

关于经营策划酒吧娱乐会所计划书鉴于目前娱乐市场竞争力如此激烈，市场机制管理也比较混乱，给投资方带来诸多不利因素。往往投资与回馈比例相差较大，为了完善管理，突出自己酒吧的优势，能够横空出世，独领风骚，占领市场。真正做到后来者居上。我本人作为夜场高级管理，特制定如下经营策划方案

第一部分:酒吧的选址: 一个酒吧前期的选址也相关重要,那 么怎么做好第一步(选址)呢?我在此谈几点看法:1不要选在楼层高的地方,酒吧最好是在一楼和二楼.2酒吧的空间隔局(空间高)度4最好能在5米以上.3门面最好要大气,停车要方便4地理位置要合理,千万不要先十字路口.

第二部分：硬件

现在只要是商业酒吧（除主题酒吧之外）讲究的是档次与时尚。目前酒吧装修流行趋势偏向于三维立体动感及舞台灯光音响、高档次化，基本与国际接轨。当然这要看投资方的投资预算。在这里，我不多提，只是想说明档次高的重要性。酒吧设计空间格局，特别重要，所以说直接关系着酒吧今后操作，控制整个场氛围的顶梁柱。 A1:灯光与音响

别人说到酒吧玩的客人只要抓住两点就够了，第一上眼，第二是耳，这两点在硬件来说是分别代表灯光和音响。所以灯光和音响在硬件上的重要地位可想而知了。

d灯光——讲究新潮、独特和完美的安装设计程序定音响——讲究品牌和声场定位。场内效果灯，现在商业酒吧讲究的三维立体化，客人需要的是动感同时刺激现场的互动激情，所以当前的酒吧装修，场内效果灯也占了硬件的一部分功能多元化优势，早期的酒吧只是单一化（DISCO）现在的酒吧都走向多功能化，如你们现在的酒吧也是多功能，其优势不言而喻（吸收更多客户资源，提升自己档次）。 2:装修的隔局分布与舞美设计.装修和隔局一定要层次分明,布局分布要合理.一定要突出酒吧的主题氛围.舞美设计:它是酒吧今后发展的一个装修亮点目标,也是在视观上吸引客人眼球的唯一的地方,所以我们在舞美设计一定新潮,独特,在这这方面抢占先机,具体要当面详谈.

第三大部分：软件;

总体可以分为：楼面管理与服务/舞台策划及制作/营销策划及配制/广告宣传及知名度的定位/成本核算及财务管理/活动策划。楼面管理与服务, ~员工是一个企业的基石，员工个人素质的好与坏直接影响到公司的成与败。所以，一个场所经营成功与否，软件的服务是其中最重要的，也是最基本的，那怎样才能把服务员培养优秀的员工队伍呢?首先做为现代企业管理,要有完整的管理先进的理念.现在的楼面基层人员管理和以前大不同,做为一个企业怎样占领市场,做到企业文化,让员工在平凡的岗位能找到自己的位置,为企业发挥出自己的全部力量,我在这谈几点自己的观点;第1,科学管理,做到层层管理,分工明确,责任到人,复杂的事情简单化,简单的事情精细化.第2.建立完整长效的激激励制管理,把员工分为几个等级,要做到目标管理,不要像原来的企业吃大锅饭一样,要做到好与差的区别,新与老的区别.这样就能发挥员工的工作积极性.第3,要建立完整的晋升制度,一个优秀的企业就是有一流人才队伍,那我们要想培养自己的优秀人才队伍,那必须能让员工清楚能看到他自己能在企业能一展他自己的才华,如果你是一个优秀服务员,难道你只想一直做服务员吗,我想只要是有上进心的人都想有晋升的机会呢,这时做为企业一定要有完善的晋升制度让做到员工的长效管理,使人才不流失.反之后果不言而喻了.第4,怎样将新招来的服务员培训合格上岗呢？我认为最关键的是管理层（教官）怎么做。俗话说强将底下无弱兵。管理讲究的程序化、制度化、再加上激励化，只有层层管理，责任到人，分工明确，一切照正规化路线走，再加上平时的指导、检查、鞭策。公司的管理与服务自然会提升，只要能让客人一提到某某场所服务真好，那这家的酒吧的楼面管理与服务就成功了。

舞台策划及制作

舞台制作人员（演职人员）分为DJ、MC、调音师（灯光）VJ、歌手、乐队、DS（领舞）外加活动策划的嘉宾。

DJ代表着音乐，也是做为一个慢摇吧的灵魂，所 .以DJ的形象、个人能力、歌曲的风格定位、及现.场的气氛、排歌的能力，都相当关键。MC现在慢摇吧普遍用的是女MC，其主要是①增加亮点，②锦上添花。调音师：音响定位设计，声场的分布，及音质的调测，和灯光的现场发挥，都起到了重要地位。之前我讲到过了，要满足客人视听观，DJ、调音师

也造就了舞台职员中的地按照温州酒吧舞台策划定位大体是：DJ、女MC、调音师、DS、外加嘉宾贯穿整个营业当中，具体节目安排根据自身场所情况再定: 酒吧的市场定位;

做为一个酒吧的前期市场定位非常重要的,第1,我们要了解当地酒吧的文化,深入的了解有利于,前期的酒吧的经营形式的定位.第2酒吧经营产品的定位,也就是酒水的定位,我们要了解当地的消费水平,消费人群,做一份祥细的市场调查,这一点关系重大.说到这一点我要多谈谈个人的看法,有很多投资老板刚开始都认为我的酒吧硬件有多好,各方面都比别人强,但是做为一个酒吧的主要产品的对外的市场营销是相关重要的,如果你的定位太高,接受人群有限,虽说各方面很好,但有些消费人群可能要拒之门外了,定位太低,显得企业档次太低,所以做一份细致的高市场调查,做一个合理的市场定位是开业前的重中

营销策划及配制*作为现在大城市任何企业部，离不开市场营销。因为现在的企业、集团、公司、网络公司（消费在线）等都有各种应酬，他们也在寻找消费场所，提供给它方便优惠、优质的服务。那具体怎么做，现如今有两种市场营销模式和方案：①月结算打折，与集团公司、企业式组织等 消费打折月结业务，当然一定要有知名度的企业或公司了。

②销售现金充值卡，如充10000现金送2000元（消费）等，在场所未开业前进行宣传，和股东、公关的宣传进行销售。 {成功案例：POP风暴，未开业之前销售现金充值卡，100万元现金其优点有，

一、给客人优惠、方便。

二、拉住老客户 B、公关营销

营销部酒吧生命力的重要部门，也是生力军 ，所以现在酒吧营销部已成为重中之重了，具体配制分为：

①吧仔 ②吧女 ③客户经理

④公关小姐 ⑤贵接部公主 ⑥贵接部少爷

C,兼职营销; 现在酒吧的营销管理目标就是全要皆兵,所有的人都扮演营销的角色,如服务员,管理人员,演职人员;男女歌手,男女DS,DJ.MC,都是酒吧的最好的营销队伍,关健是我们怎么样利用上,发挥也他们的个人优势.这样做又可以节约资金,有能调动员工的工作积极性.当然每个场所根据当地的状况所配制也不一样，但不管哪个场所、公司老板对营销部这一块都非常重视。

广告宣传及方案

广告宣传大体分为两点： 开业前期的宣传 这一点非常重要，一个酒吧的宣传到不到位，其评判的标准就是一定要在开业之前要进行一整套的广告宣传方案，如：建立网站/树立大型户外广告牌/大型购物广场、公园广场的电子屏广告/；车体广告,短信平台等，还有装修时，先装修户外也非常重要，让人有种“风雨欲来烟满楼”/

B：开业之后的宣传人际传播，口碑的力量，这一点是酒吧宣传最实际有效的宣传，那我们要做的是把场所各项工作做到位，发挥每一名工作人员自身能力,在酒吧有句俗话,从服务一直到老总都是公司的营销人员,都扮演推销角色,只要人人给客人留下美好的第一印象，。这就是最好的活广告了.平时的宣传，比如说利用做节目策划各种派对，来进行宣传，一句话，经常亮相，提高知名度，从而形成品牌意识，所以不管是某种企业都离不开宣传，酒吧日新月异就更离不开了。\"成本核算和财务管理5俗话说的好，一个好的职业经理人，不是说先看你为公司挣了多少钱，而首先是看他为公司节损了多少钱，这说明的成本核算的重要性，。比如：吧台厨房的食品、定量定价，人员的控制，舞台制作费的合理安排，都体现在成本核算里，还有采购的专业水准及市场观、外加楼面损耗用品的预算及控制，财务管理，不管在哪家公司，财务一定要做到管钱不管帐，还要有正规的财务制度进行。

E活动策划/ 当一个酒吧的经营模式定位后，每天都走着相同的程序，而活动策划就是让人锦上添花，给人日新月异、变化莫测、外加神秘而向往的感觉，策划要与国际时尚前沿接轨，以档次化、互动现场气氛为主体，来更好的展示出自身优势，真心做到与众不同，突出“新、奇、特”三大中心。

第16篇：服装店经营策划书

实体店经营策划书

一、性质及内容范围

二、市场分析

三、市场定位

四、营销策略

五、店址选择

六、店面风格

七、进货渠道

八、投资分析

九、企业组织形式及成员

十、服务

性质及内容范围

销售服装行业，主要业务是销售少淑类服装(都市森女风)，适合年轻心态，有一定经济基础，对自身形象较为注重的爱美女性。 市场分析

目前实体店中，大多数是性价比较高的中低档服饰，或者高档品牌店，而专注特色、个性的服装店，在这个市场并不多见。 市场定位

现在成功的爱美女性越来越多，他们的自身追求也越来越高，更加需要能够体现自我风格的，专业的，搭配性较强的特色服装店。我们就以此类型服装店为基础，展现服装本身特色的同时，店内的环境，导购的专业搭配尤为重要。 营销策略

不以单品销售为主，通过导购给顾客搭配出适合顾客的整身系列，旨在以成套的形式销售服装。 初步以VIP形式营销（购满XXXX元成为VIP，VIP享受折扣和免费清洗已购衣服，生日礼物等）

通过积攒老顾客(VIP)，上线微信等网络形式，可以将线下销售带到线上销售。 主要靠口碑和建立核心顾客为主。

店址选择

由于服装的特质和特定的客群，适合高端的住宅商业区。

导购的一对一服务，也更适合安静舒适的环境，并不需要人潮多的繁华商圈。 店面风格

以木质材料，自然风的感觉，通过软包装来体现店内风格。 打造一个特色的购物空间。

进货渠道

市场搜集适合的批发店、网络(微信)店和海外代购，整合为一盘货。 投资分析(待考察) 一次性投资、店面租金(转让费)(60-80平)、店面装修、首期货品、水电、不可预计费用 企业组织形式及成员 店内保持3名导购(包括收银) 服务

无论顾客是否买衣服，或者卖多少钱的衣服都要微笑迎送客，长此以往才能形成良好的口碑。顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

VIP客户每一季度举行一次沙龙，有利于客户之间的沟通与交流，提供咨询，有利于我们店铺的发展空间。 节假日等都送小礼物。

第17篇：项目经营策划书

南浦花园开书店项目经营策划书

一．前言

该项目编制的依据，

1进行市场调研获得的第一手资料

2网上搜索的资料

二．项目概况

1项目名称：图书零售

2项目选址：南浦花园

3项目规模及投资：按照一般情况，书店每平方米每月月租最高不宜超过100元，超过这个标准经营的风险就非常大。如果开店人租下店面期满或者中途退租，仍然可以收取转让费，那么这样就比较合适。如果不能，就相当于增加了房租。

4项目经营者：物业管理公司 5项目经营方式，

在开店人确定自己经营的品种后，要依照卖场面积来划分各品种所占的面积，并思考各图书类别比重；在完成这些动作后，开店人就要将各品种及品种中特殊类别的位置作合理安排，并做成书面资料。具体规划时需要注意几点：顾客通道一般两个人对面经过不拥挤即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收银台占地面积不超过1．5平方米为宜，过多浪费。高度为0．75米左右为宜，过高给顾客感觉没有亲近感；卖场看管方面最好一人能够全部看到整个卖场情况。因此，除了收银台的位置安排尽可能的考虑这点外，高的书架不要放置在阻挡视线的地方；书架跨度为0．75米左右为宜，太宽了隔板容易被书压弯。中间书架的摆放，按照越往里走书架可逐渐增高的趋势安排，这样给顾客一种开阔的感觉，视觉效果好而且能多存放书籍。

新书与畅销书，是一个书店吸引顾客的关注点，其位置一般都在图书区最前端或最接近门口处，而新书柜和畅销书柜本身的设计款式和高度，又有各家书店的各自功能需求。

三．项目经营环境分析

1项目所在城市：扬州

2扬州市第三产业

3行政部分的内容可网上搜索

经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的 思路相符，该项目将是得到政府的肯定和大力支持，这些因素为项目的运行提供了可靠的经济及社会政策保证

四．时常及竞争对手分析

1市场分析

（1） 社会购买力分析

（2） 消费倾向分析

（3） 市场容量分析

2竞争对手分析

（1）国有书店仍然占主导地位（黄金书屋）优势：1）声誉与品牌优势几十年来对广大读者根深蒂固的影响；2）总体实力强大资金、人员、系统不是小型书店能够比拟的；3）政策优势对教材教辅的垄断经营。

劣势：

1）运行成本高，不具备价格优势；

2）管理环节较多，对市场需求反应速度慢；

3）服务意识缺乏，特色化个性化服务没有，欠缺文化氛围；

4）国家对教材教辅市场的逐步开放。

对策：没有总体抗衡的实力，采取市场补缺者战略

1）细分目标市场，避开主导者的优势商品；

2）着力降低经营成本，让利于读者；

3）狠抓服务质量，提供多样化的服务形式，提高读者的认可度和忠诚度。

五．项目立地条件分析

1地理位置：扬子豪泽苑由于扬子江置业有限责任公司开发，地处邗江区润扬南路广陵学院对面，项目规划为别墅小区。物业类型联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等类型.扬子·豪泽苑，位于润扬南路广陵学院对面，润扬路与银河大道交会处。东接西南大学城人文脉搏，南取滚滚长江浩然之气，北衔扬州新区蓬勃气象，西临润扬大桥连接线。在扬子·豪泽苑生活进则挥斥方遒、指点财富人生，享受城市成熟的配套，退则浸入大学城的人文洗礼，陶醉于恬静的自然养生生活。导入5S国际别墅规划理念以世界公认衡量别墅的5S国际标准为核心：景观（Scenery）、阳光（Sun）、逸事（Story）、运动（Sport）、溪流（Stream）进行规划设计。同时把“健康”与“养生”概念体现在产品功能上，在建筑设计、建筑材质、景观设计、户型设计和配套设施等方面都充分考虑了健康养生的功能，为居住者提供便捷、舒适、健康的养生居所。北美风格建筑，中式建筑内涵扬子·豪泽苑二期规划包括东南面11套单体别墅，西面64套联排别墅和中部18套等式别墅。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”特征。在别墅设计上走出了中国别墅设计抄袭和模仿的时代，在更高层次上体现了中国的精神，并与北美建筑文化跨界交融。同时按照人的起居习惯进行工程化设计，从而使建筑富有更多艺术色彩和良好的通风、采光，打造出真正的生态型、健康养生型建筑。亲水名墅，养生家园扬子·豪泽苑项目三面环水，并引入人工水系，形成水路与陆路的独特景观设计，使旱龙与水龙在此交汇，是难得的龙脉，创造出“人在水中走，路在水中浮”的曼妙意境，加之30亩的超大生态花园，给别墅生活孕育了一份世外桃源般的生活情趣，强烈表达出融于自然的城市养生别墅这一主题。完善配套特色商业扬子·豪泽苑时尚商业位于大学城广陵学院西侧。以一幢四层6000平米的中心会所为龙头，一条200米长的休闲商业街为龙尾。商业配套注重“生活型、享受型、养生型”的定位，弥补了小区周边的配套缺憾， 真正贴近人的精神文化和生活需求，足不出户即可休憩身心，尽享惬意的生活，真正体现出健康养生生活就在家门口。位于扬州西站以南，润扬路与银河大道交汇处。西临润扬大桥连接线，至宁通高速1.5公里，距扬州客运总站2.8公里。南浦花园是以别墅为主，辅以少量多层、小高层建筑的高档住宅小区。由扬州市万杨物业管理服务有限公司管理，,公交路线29路 37路 16路等距西站5分钟公交

2合配置设施

幼儿园:双语幼儿园、汊河镇中心幼儿园

综合商场:东方超市

邮局:汊河邮政支局

银行:招商银行

其他:玉盛公园

3客流量分析

六．项目经营管理

1规划设计：

在开店人确定自己经营的品种后，依照卖场面积来划分各品种所占的面积，并思考图书各图书类别比重；在完成这些动作后，开店人就要将各品种及品种中特殊类别的位置作合理安排，并做成书面资料。具体规划时需要注意几点：顾客通道一般两个人对面经过不拥挤即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收银台占地面积不超过1．5平方米为宜，过多浪费。高度为0．75米左右为宜，过高给顾客感觉没有亲近感；卖场看管方面最好一人能够全部看到整个卖场情况。因此，除了收银台的位置安排尽可能的考虑这点外，高的书架不要放置在阻挡视线的地方；书架跨度为0．75米左右为宜，太宽了隔板容易被书压弯。中间书架的摆放，按照越往里走书架可逐渐增高的趋势安排，这样给顾客一种开阔的感觉，视觉效果好而且能多存放书籍。

新书与畅销书，是一个书店吸引顾客的关注点，其位置一般都在图书区最前端或最接近门口处，而新书柜和畅销书柜本身的设计款式和高度，又有各家书店的各自功能需求。2项目硬环境 ：

地点的好坏影响到未来经营上的难易度，所以选择好的营业地点至关重要。在店面的内在条件上开店人必须做下列重点作了解；

面积大小：希望营业的面积与实际面积之间的差距是否可以接受，太小会限制所要经营书店的特色；太大会造成浪费，虚付租金，日后也会使消费者感觉商品空洞，不够充实的感觉。同时还要注意租用面积和实际使用面积的差距越小越好，有许多高层建筑因公共空间占据太大比例，使得实际使用的每平米租金上涨许多，很不符合经济效益的。

所在楼层：如果开店人选择的地点不是位于一层，那楼层的高度是否会限制消费者的来店意愿，例如要开的是主题书店，这种的限制影响是很小的，若想开的是一般书店，那影响程度就很大了。另外，也要考虑楼下的营业业种和经营形态对书店的影响是非常关键的。

楼层分割：以书店而言，如果使用面积在1000平米以下时，尽量为同一楼层，如果分层也不要超过三层，若楼层可以选择，其先后次序为一层，二层，地下一层，三层。因为书店面积不算太大时，楼层区分太多，会使卖场的感觉零散不完整，也会使人有空间狭小的压迫感，而在经营管理成本上，也会有所增加。

建筑结构：建筑物本身的状态往往会影响装潢成本，及日后的维护修缮费用。如果地点的建筑物属老旧建筑，首先要了解建筑物本身的安全性，装潢设计是否会让建筑物不堪负荷；还有它的配套设施有哪些，是否需要维修或更换，上下水、排污管线、电路管线、及电容量的情形都要深入了解。

地点形状：在内部使用面积的形状要尽量方正完整，因为过于不规则的形状，在设计上可能会造成闲置面积较多，无法充分运用在营业面积上；其次，容易产生卖场死角，使动线不够流畅，增加巡场的频率，加大人员负荷，商品流失率也会增加。这些都将反映在经营成本上，需要开店人三思。

邻居状况：邻居是否容易相处，也会关系到非经营成本的多寡；另外，如果邻近的商业形态与书店格格不入，或多属于夜间娱乐的商业，往往会使书店经营上造成许多困扰，就是花费许多宣传费用也可能是徒劳无功的。

七．项目市场策略

1进货渠道

图书进货渠道基本有三：一是从出版社直接进货，二是从书商手里进货，三是批发市场直接进货。作为初始经营的小本书店而言，从批发市场进货是最广泛的做法，批发市场的现金交易可以使拿货的折扣降低。此外，许多新书首轮发售的时候出版社会将其先发包给一些书商并给予较大的折扣额度，如与有实力的固定书商保持良好的合作关系，则可占此市场先机。

需要特别注意的是，无论是出版社、书商还是批发市场，基本上采取的都是可调不退的供书模式。

2资讯的来源

和各出版社的发行员建立紧秘的联系，他们对本社的品种更为清楚，能够帮助采购在广泛的种类中进行选择。当然在品种选择上媒体具有不可忽略的参考作用，专业媒体更是不能忽略，比如说《中国图书商报》及其《导购周刊》、《图书营销手册》，而大众媒体的书评版、以及新浪网、搜狐网的读书频道和各出版社的网站等媒体都必需时时关注，更有效直接的是参加书展和行、业订货会也是你获得新书信息最佳渠道之一。3招收员工

对于准备招募的职务和人数要先确定，一家书店的从业人员通常是以营业面积除以约40平米，所得到的数字为书店人员的总数，再明确各级人员的任用条件和人数。

比如：100平米的店面一个班2到3人，领班可以上正常班，比如从10点到晚上8点，如果收银台书架之间没什么障碍，整个店内的视线没有档住营业员可少一些。

首先是员工的管理，开始就要聘用素质较高的人员，通过员工的优质服务赢得顾客；其次是制度要健全，做好月(季)盘点及各种情况记录及宣传广告，特别是门前的宣传广告，因为门前广告能直接吸引更多的顾客；再次，还町通过电话、书信等形式加强与客户和推销员的联系，特别是交易量较大的客户和推销员要保持经常的联系，做好特别的登记，如若新购回的书应以第一时间通知他们，并在价格上给予更多的优惠。

八．项目经营效益分析

1项目的盈亏平衡分析

九．结论

第18篇：项目经营策划书

《项目经营策划书编制指引》

■前言

项目经济指标一览表（注：将总结性成果清晰地展示在篇首） 包括（但不限于）：规划设计技术指标、销售收入、经营性物业租金收益、总投资（土地成本、建造成本、管理费用、财务费用、营销费用、营业税金及附加）、利润总额、所得税、净利润、毛利润率、成本净利润率、投资净利润率等。

背景资料清单一览表 >可行性研究报告及初期决策资料

>土地出让合同、规划条件

>与政府签订的其它一切协议和相关文件

>与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议

>项目各项经济技术边界条件、技术资料

>项目土地实测报告

>……

影响经营的核心事项摘要：

>土地权属是否清晰、是否存在经营风险的隐患

>红线外市政配套设施能否及时到位、是否需承担相关费用

>拆迁是否能按计划推进并按期交地

>规划方案及指标是否满足政府规划设计条件、是否存在经营风险的隐患

>税收优惠政策能否落实

>……

■正文

1土地和项目解读

1.1土地和项目环境调查 地块基本情况（现状、环境、交通、配套等，附照片进行说明，不超过1000字）。项目前期开发政策环境调查、项目工程配套技术情况调查、房地产（包括各功能业态）政策环境调查、报建程序调查。

1.2土地和项目解读 从项目土地的属性、未来发展趋势进行深度分析土地的附加值，深度解读土地。结合土地获取条件、土地技术条件、市场条件，按“项目效益最大化”、“现金投资最小化”的原则，提出项目定位、规划设计应重点考虑的因素和项目总体开发经营思路。 本节内容可参考项目前期可研部分内容。

2市场研究、产品策划及定位、营销策划

2.1市场研究

包括各有关物业类型的市场调查和分析，分析推导销售类物业目标消费群定位、市场定位、销售价格及市场动态分析等。也包括分析大小主力店等业态的需求和期望，业态组合、租金价格等

2.2产品定位

对包括住宅、写字楼、商业、酒店等各有关物业提出规划和建筑的设计设想、针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析，对户型面积、层高、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划，提出建造标准（含装修标准）建议。

2.3营销策划

主要包括项目概念策划、营销体系建立、销售价格策略、推广促销策略、营销费用估算、以及整体销售计划方案，并列出销售收入计划及方案。特别提示：对综合体项目而言，尤其需

要提出城市综合体独有特征优势的营销策划，营销推广须结合商务商业的配合工作。 3成本控制与规划设计策划

3.1成本控制策划

3.1.1建筑市场调查和成本测算 调查办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件，形成各种前后期行政、配套事业收费一览表。

调查当地主要材料价格信息，类似工程的造价信息（含实例）；对材料设备价格及当地供应商进行考察。

根据拟定的项目设计经济技术指标和建造标准，测算项目的目标控制成本。

3.1.2提出实施过程中成本控制的主要节点、方法或原则 如控制行政事业收费为代表的前期成本、控制税务成本、控制影响成本的业态商务条件和技术要求、控制各业态功能面积、控制影响成本的营销要求、控制建筑标准、优化规划建筑方案层面的内容；实行限额招商、限额设计；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证和变更；强化竣工结算阶段审查措施等。 3.2规划设计优化

3.2.1规划设计指引

主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等，对不销售的资产（如管理用房、设备用房、拟租赁车库、会所、餐厅等）进行合理的限制性配置，对强制性要求建设的不销售配套设施（如物业经营和社区用房、人防、幼儿园、中小学等）需提供政府的相关依据文件，并尽量核减。形成阶段性项目规划经济技术指标表。

3.2.2景观环境设计指引

主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体等小品景观设计指引。

3.2.3建筑设计（住宅及商业）

主要包括商家业态的空间功能设计、户型设计、装修标准、设备选型、地下工程、结构形式

等，要求根据市场、技术调研结果和项目定位，进行优化论证。

3.2.4售楼处设计

3.2.5公建设计 主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。

分期增补更新内容：如有变化则增补或更新。

4资金及税收策划（另册编制）

4.1现金流分析及融资计划 编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。

依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。 此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。

4.2税务分析及筹划

根据项目政策条件、项目开发总体思路，结合项目现金流的需求，提出详细的税收筹划方案，以实现项目效益最大化。

5开发经营计划

5.1项目总体开发经营思路 根据规划、市场、资金等各因素，制定项目分期计划、开发节奏、开发顺序、总体开发周期等项目开发经营总体思路。

5.2分期项目总体开发计划

主要包括项目获取五证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证）的时间、开工、正负零、达预售形象条件、开盘、主体封顶、机电工

程、配套及景观工程、商家进场、竣工验收、交房入伙或开业时间等关键控制节点。

5.3分期项目各专项进度计划 主要包括项目商务对接工作计划、设计出图计划、五证办理时间计划、招投标计划（含工程类、服务及设计类、材料设备类）、工程进度总控制计划和主要节点计划表、营销工作计划、商家进场计划、项目验收办证计划等。

6交付、开业与经营、物管策划 主要包括落实商家进场房产技术条件、商家开业需具备哪些条件、商业及物业管理公司筹建计划、商业及物业管理需做哪些前期介入配合工作、提出商业及物业用房设计要求，进行开办费估算、收支估算和物业管理收费标准等。

此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。

7投资收益分析 根据拟定的项目规划经济技术指标、建造标准、成本估算、税收策划，确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。附表：项目投资计划表、项目成本计划表（另册编制）、项目投入产出经济分析表。

分期增补更新内容：如有变化则增补或更新，提供本期的目标控制成本相关附表：项目投资计划表、项目成本计划表、项目投入产出经济分析表，如有突破投资估算的，则需重点陈述突破的原因、依据和必要性。

8风险与对策

包括市场风险、政策风险、信息遗漏风险（如项目重要边界条件信息遗漏或改变等），重点说明风险出现时的应变措施。对外承诺且可能产生纠纷的要点提示（含规划、租赁和销售合同、广告、沙盘、物业服务等）

说明：

1.项目经营策划书在初稿阶段对前期内容应加强，对其他非急迫内容视情况可暂不详细编写。

即初稿中必须包括的内容有：土地和项目解读、市场研究、成本控制策划的建筑市场调查、规划设计指引、项目总体开发经营思路（含《项目前期工作主要节点完成计划表》）、税务分析及筹划、投资收益估算、对项目经营有较大风险的要点提示及应对措施。

2.按制度要求，经营策划书是项目开发计划管理的重要依据，在其编写完成时须同时编制完成项目（分期）总体开发计划及各分项业务计划书。

3.按制度要求，经营策划书是制定决策文件的重要依据，在其编写完成时须同时编制完成项目（分期）目标成本计划表、建造标准、营销计划、财务计划等内容。

项目经营策划书附件示例：

附件1：项目所在城市发展概况及市场调研分析报告 1.城市发展概况

简述城市概貌、近三年的城市主要经济指标和城市人口变化情况、基础设施建设、城市总体发展规划等。（可附表格和图片进行说明）

分期增补更新内容：主要经济指标和城市人口，其它如有变化则更新。

2.项目所在区位发展概况

简述分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施。（可附图片进行说明）

分期增补更新内容：如有变化则更新。

3.市场现状及竞争对手分析

主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅及商业市场调查等。 分期增补更新内容：如有变化或新增竞争楼盘则增补。

4.项目SWOT分析

主要包括区域、政策、品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。 分期增补更新内容：如有变化则增补。

5.客源分析

主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因分析等。

分期增补更新内容：如有变化则增补。

附件2：项目建设前期调研报告

包括建设和房地产政策环境和办事流程、建筑单位和材料地方市场、场地管网地质水文市政调查、各项场地和政策收费分析对策。

附件3：工程管理策划方案（在经营策划书正式稿时编制）

详见操作手册相关内容

附件4：物业经营管理策划 1.对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当地物业管理市场现状的调查、分析。

2.物业经营管理目标

3.物业管理方案策划

4.开办和组建计划

5.经营测算

6.物业经营管理对项目的建议（商业公建、会所、幼托、物管办公用房、宿舍、餐厅、垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等）。

附件5：项目营销策略及推盘方案

第19篇：酒吧经营策划书

酒吧经营策划书

一.首先要选好市场定位，确定酒吧将来是针对什么层面的客人，这点十分重要，这将与装修风格、用料、酒水牌的制定、餐牌的制定、员工的培训、进货、经营策略等紧密联系在一起，下面我将会就选好定位与以上的要点有什么联系，作一个详细的阐述。

1．市场定位与装修风格、用料的关系

酒吧的装修风格、用料与它的市场定位关系十分密切。例如：当你的酒吧市场定位是走大众化路线时，如果你的装修十分精致而且高档，那么对你日后的经营一定会带来不少的后遗症和麻烦，其原因有以下几点：

(1)客人会认为你的酒吧装修这样高档，一定是高消费，因而不敢光顾；

(2)你将会为你的高档装修而花比别人多的保养费用，导致你不得不提高出品的销售价格，从而影响你达到自己的营销目的；

(3)你和你的员工会因为害怕客人损坏精致而高档的装修设备，而向客人发出多种建议希望客人能配合你保护好装修，从而令到客人觉得你的酒吧服务水准不够而流失。

在这个方面，某朋友就是犯了这一错误而相当苦恼，他在做市场定位时，心情十分矛盾，徘徊在十字路口不知如何是好，情况是这样的：

这位朋友是新入这个行业的，他的酒吧选址在一间学校的对面，周围不远处有几栋写字楼，定位是那一带的白领一族。

但他由于是新入行对自己没有信心，怕没有客人前来光顾，所以装修按白领一族品味要求，价格则定低一些，目的只有一个，就是尽可能吸引更多的客源。结果是大部分是学生消费，白领一族到来后见全是学生来消费，心中已把这个酒吧定位为学生消费场所，来了一次就不再来了。他开始还十分高兴地见到场面十分热闹，暗自觉得自己市场定位定得好，但经过一两个月后，问题浮现出来了，他发觉这个酒吧和他当初想象的完全不一样，到这酒吧消费的全是学生，白领一族全不见踪影。

月底统计，虽然生意场面气氛好，但总的来说是亏本经营，而且由于是学生消费，场地的装修损耗特别快，很快就需要翻新了，于是他提高定价，希望把这个酒吧重新定位为白领一族的酒吧。结果学生又因消费不起而离去，白领一族也因为凭借以往观念认为这家酒吧是学生消费场所而没有来，一时之间酒吧的生意比以前更差了。就地利做学生的生意，会因为装修太高档、保养费用太高而不能维持；要抢回白领一族的客源，则需要重新包装和做大量的宣传才能有效果。

他请教我的意见，我只能说这是他以前的市场定位不清晰，现在要重新定位只能二选其一。这是一个痛苦的抉择，但必须要抉择，而且做起来会比开始时更辛苦，因为要加多一条：要改变人们已有的观念。

所以一开始选好定位与各方面配合很重要，选好定位以后，—切就有中心思想作指导，做什么事情都有一个明确的目标，继而向着这一目标奋进直至成功。

2．市场定位与制定酒水牌、餐牌的关系酒水牌、餐牌的制定与市场定位有着非常密切的关系，主要表现在以下几个方面：

(1)决定好你的酒吧消费对象后，你的酒水牌、餐牌的价格自然要根据他们的消费能力去制定，如果你的酒水牌、餐牌的价格以

四、五星级酒店为参考的，那么你的市场定位一定是以这一层次的客人为主要对象，因为其他人一定消费不起，假使来消费也只是慕名而来，一次两次不足以支持你的有效经营；你的酒水牌、餐牌的价格如果以平民化消费为主的，做生意的人同样不会到你的酒吧谈生意和消费，因为这有可能会影响他谈生意的成败。如果你是生意人，这样的道理我相信你一定会认同吧!

(2)酒水牌、餐牌的制定同样需要根据你的市场定位，决定里面有什么品种、什么产品制作，因为这涉及到进什么货、有什么用具、餐具。举例说明：如果你的市场定位是大众化的，而在酒水牌中写了多种进口名酒，如白兰地、X．O等，那么你一定需要有这些酒的存货，这样一定会令到资金积压。但如若你不备货，真有客人点用时，你没有货提供给客人，这同样会让人觉得你的服务不够，印象大打折扣；又如你的酒吧和以上的定位相同，但你的餐牌中写了很多高档的扒类、吞拿鱼等高档食品，那么你同样会遭遇以上情形。如果你是一个精明的生意人，相信会通过以上的分析，举一反三地知道如何根据市场定位制定你的酒水牌、餐牌了。

3)你的市场定位同样会影响你的酒水牌、餐牌的制作成本，包括用什么材料、设计什么的样式、规格如何等。日后的使用折旧，内页的设计有否需要加入照片以增加客人的食欲，这需要增加制作和印刷费用，餐位的多少同样会影响需要印制多少本酒水牌、餐牌，这也是需要考虑的成本之一。

3.市场定位与员工培训的关系

承接以上所讲的内容讲述一下酒水牌与餐牌在酒吧的员工培训课中的关系。每一个酒吧的培训内容都会有酒水牌、餐牌这一课题，同时根据酒水牌、餐牌的内容设计一整套操作程序，并让这一操作程序配合市场定位的需要制定出完善的服务规范去培训员工，使员工能按照出品要求做好每一个出品，更能向每一位客人介绍酒吧的出品，这对促销工作非常有帮助，对你的酒吧成功与否有着非常重要的关系。试问如果你的员工对你的酒吧的出品不了解，你会有好的营业额吗?你的客人会认为你的服务到家吗?对你的每一个出品会有信心吗?他以后还会再来光顾吗?答案只有一个，就是不会!作为一个精明的生意人，你一定会认识到这个环节的重要性，花多点时间做好员工的培训，这是一个投入低、收入高的投资，效果不容置疑，但员工的培训并不只是以上的内容，我们总结出了以下几点：

(1)服务规范的培训

在这方面可以说是越高档的酒吧，培训就越严格，要求就越高，但学到的东西就越多。因为到高档场所消费的客人都有一个共通点，就是希望得到最优质的服务。

(2)酒水知识的培训

越高档的酒吧在这方面的培训越丰富，因为越高档的酒吧所存的酒就越多，需要这方面的独有的侍酒服务就越多。比方说低档的酒吧可能只提供一些汽水、啤酒类的容易服务的品种，但当你经营的酒吧是中档时，就需要员工懂得调配一些简单鸡尾酒，最高档的酒吧更加需要服务员具有丰富的葡萄酒的知识。

(3)财务知识的培训

做生意一定要清楚知道赚多少钱，那么需要各出品部门的员工和楼面部员工的配合，出品部员工要按公司的要求做好一切盘点工作，清晰填写好领货单、调拨单，楼面部员工要学习如何填写好出品单，如何做好改单工作，如何做好不同的结算方式，如信用卡结帐、挂账、现金结帐等。

(4)饮食卫生知识的培训

员工重视饮食卫生是非常重要的一环，因为客人只有对你的酒吧卫生有信心，才会再来，而且哪一个经营饮食行业的人士都知道，只要你的宝号发生饮食卫生事件，将是一件严重的事情，最严重的会导致结业。所以遵守饮食卫生制度是非常有必要的，它直接影响你的酒吧的存在与否。

(5)消防知识的培训

由于你是做酒吧的，中国人的传统习惯多数为烟与酒不分开，所以多数客人都是吸烟的，而且到最后大部分客人都是喝醉多，那时候他的烟头不知往那里扔，所以酒吧的防火工作的难

度非常大，而且更需要员工做到认真细致，不能有半点的马虎。培训的内容包括有：如何检查火种、收烟灰缸时注意检查烟头是否已经熄灭、收档时所有必须关闭的电器设备是否已经关闭、如何使用消防设备等。

4．市场定位与经营策略的关系

所有制定的经营策略都必须是为你所设定的市场定位服务因为不同的市场定位都需要有不同的经营策略去配合才能达到目的，例如：麦当劳快餐店的市场定位是针对儿童和少年，所以它的—切宣传都以这个层面的人群为主要目标，所有产品的包装设计都以这个定位为核心，包括餐厅的装修设计在内。如果你没有明确的市场定位，你设计所有的酒水牌、餐牌就无所适从，你的客人也无所适从，一切都在混乱之中，那么你的酒吧就注定会失败，这方面的例子多不胜数。

根据以上所说明的市场定位与各种要素的关系，你也可以在对目标市场做调查时，同时了解竞争对手在这些方面的具体情况，以此为调查的重点了解项目。

以下是调查目标市场时需要注意的事项：

(1)你一定要以客人的身份出现在你的竞争对手面前。因为只有这样，你才能看到你想看的东西，才能看到对方真实的一面；

(2)你一定要在该酒吧内消费感受一下服务质量和出品质量；

(3)要作多次不同时段的考察，才能正确掌握对手的真正优点在哪里，哪时段的客源最多，对方的客源与自己定位的目标客源有否重叠；

(4)要多和那里的客人交谈，了解他们前宋消费的真正原因；

(5)对方的价格与装修风格、员工的工资也是需要了解的重要内容；

(6)经营手法、宣传手法、近期的促销活动亦是市场调查的重要内容；

(7)在你的酒吧的周围做问卷调查也是了解目标市场的有效的方法，同时也可以得到一个预先宣传你酒吧的机会。

第20篇：酒店经营策划书

酒店经营策划书

一.公司名称：锦绣大酒店

logo

：

公司域名：www,jinxiu,com.cn

二、市场的需求和机会：

1、市场需求：自2005年以来，中国经济型酒店迅速发展，市场需求旺盛。据统计，截至2011年三季度，国内经济型酒店数量已达6643家，客房数688305间，但国内需求仍然处于不饱和状态。另一方面，各企业开始比拼资源、快速跑马圈地，使得快捷酒店市场出现了产品同质化严重，新开店成本上升，管理经验缺乏等问题，市场进入了白热化竞争。

2、酒店分析：调查数据显示，酒店平均客房入住率达到70%，其中客房入住率为75%和65%的酒店数分别占31.6%和26.3%，两者合计占到58%；客房入住率最高达到90%的酒店占15.6%，入住率最低为45%的酒店占10.5%。表明，哈尔滨酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。

3、客源特征：哈尔滨酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明哈尔滨目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位占13%，其它消费形式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。

从对酒店的客户年龄的调查看，客户的年龄重要以中、青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。消费者职业上没有非常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领到学生均有一定的比例。而客户的消费特征则主要是旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。

对于区域酒店的入住选择，从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住酒店都希望

1、交通方便、四通八达，去哪里都方便；

2、购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。按照这样的标准，城内酒店就是其首选。例如南岗区，或者中央大街以及附近。松北区也是近年来开发的第二大经济技术开发区，其经济发展也比较迅猛。从本区酒店的入住客户资料分析，本区酒店建设时间较短，配套比较先进，而且比较新，二环路的开通，这些均为本区酒店业的发展起到了推波助澜的作用。随着本区经济技术开发区的不断建设和成熟，来这里投资、开发的省外企业将不断增多，这将直接拉动本区酒店业的发展。

三、酒店的盈利模式

1、在酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。另外，品牌价值的提升能使酒店的无形资产快速升值。具有知名品牌的产品就能获得更高的的价格认同消费者愿意支付比其他产品恒搞的价格去购买知名品牌的产品从而使酒店能获得更大的利益。

2、品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式。酒店品牌的发展和创新又分为三个阶段：酒店品牌塑造，酒店品牌扩张、酒店品牌维护。

首先，通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的„理想和品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者，强化顾客对旅游品牌的正面认知和评价。

其次，必须实施酒店品牌扩张即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长品牌价值得以增值，品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段通常仅针对某个档次的酒店对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线。由盈利点形成品牌系列盈利。

再次，与企业内部成长相对应的是外部扩张即充分利用外部资源和力量，通过资本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式来扩大产业规模，形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见方式，也是形成快速集团增长盈利的途径。

四、营销策略和方式

1、广告策略

进行立体化宣传,突出本酒店的特性,让消费者从感性上对酒店有一个认识。让消费者认识到我们提供给他的是一个让他有能力享受生活的地方。可以在报纸，网络，视频上针对酒店的环境,所处的位置,吸引消费者的光顾。让顾客从心理上获得一种“尊贵”的满足。

2、“酒店VIP俱乐部”形式

在观念认识上，利用80/20法则，将顾客占有率和忠实程度放在首位；目标是从酒店特色出发，充分挖掘酒店的最大市场潜力。俱乐部成员之间以及与俱乐部组织者之间往往存在着一种相互渗透、相互支持的结构性关系。他们之间不仅有交易关系，更有伙伴关系、心理关系、情感关系作为关系的坚实基础，因而这种

营销体制不是竞争对手可以轻易染指的结构性关系。

3、互联网销售方式

酒店的网络营销以直销为主。酒店开始重视优化网站和网站推广方法。酒店集团信息化必须瞄准中央化的趋势。 互联网的飞速发展及消费者生活网络化的潮流，使得越来越多的旅行者通过网络自主预订房间。同时，AC尼尔森最新的“中国出境游调查报告”数据表明，旅行者通过网络预订房间的比例达到29%。网络营销已成为中国经济型连锁酒店发展的新动力及新一轮竞争的核心点。可以预见，未来一段时间，网络互动服务将成为消费者最关注的酒店服务内容之一，而自主预订也将成为市场主流。

五、企业的文化和宗旨

（一）

1、目标：成为哈尔滨五星级的酒店，走进全国

2、使命：以最短的时间，以最好的质量，打造锦绣酒店的品牌

3、宗旨：壮我酒店规模。强我锦绣前程

（二）酒店文化：

没有文化的酒店可以成长，但是没有文化的酒店不可能实现可持续的成长。一流的酒店做文化，做标准，二流的酒店最品牌，做资本，三流的酒店做项目，做产品。酒店文化是酒店的灵魂，是一个酒店存在的理由，是酒店发展的历史，是酒店从上到下，从领导到员工团结一致，共同的愿景，共同的信念，共同的价值观，共同的使命，共同的规划，是酒店持续发展的不接动力。酒店文化是一种素质的体现，是一种气质的体现，是一种行为的表现，是一种生活的体现。酒店文化既要写出来，更要做出来。要一直秉承“酒店就是家”的心里，微笑服务，诚心工作！

《二次经营策划书.doc》

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