推荐第1篇：房地产去库存事关经济
房地产去库存事关经济“一盘棋”让农民工市民化
小大
2015-12-30 07:03:34 人民网 参与评论(0)人
随着中央经济工作会议圆满闭幕，“结构性改革”等成为热词，“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的“五大任务”也因提振市场信心成为大众热议点。
中央经济工作会议指出，化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场。要取消过时的限制性措施。
业内指出：巨大房产库存压力影响GDP
数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积6.22亿平方米，同比2013年末增加1.3亿平方米，再创历史新高。全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受媒体采访时表示：“近6亿平方米待售库存，已经存在明显的过剩。巨大的社会库存量带给房企的压力将比想象中更加猛烈。”
“化解房地产库存，其实质就是稳定中国经济。” 中房数据研究院院长陈晟认为。
多年来，房地产开发投资占比全国固定资产投资均保持在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资。有业内人士指出，2014年，占比下滑至18.90%，且投资增速远低于固定资产投资，房地产下滑已经直接影响了GDP。
中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春说：“目前我国整个房地产处于复苏艰难期，房地产复苏如果出现问题，对中国经济将产生致命冲击。目前我国房地产现状，一方面面临三四线城市的整体库存太高，另一方面面临一线城市房价上涨太猛。这种分化性的变化过程很有可能产生强烈的虹吸现象，导致局部区域问题。”
专家建议：“去库存”要结合“民工市民化”
中房数据研究院院长陈晟曾对媒体表示：“化解房地产库存最大的突破之一就是挖掘农民工„新市民‟潜力。让„新市民‟安心在城镇落户居住。中央经济工作会议提出，„发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房‟，其核心是鼓励大家持有住房，并进行资源再配置，以求化解库存。”
住建部政策研究中心原副主任王珏林提出了多项策略。例如，为减少房地产增量以降低已有库存量压力而提出的“缓开发”；“宽门槛”，降低门槛儿，以求让更多的有潜在购房需求者进入市场； “盘活市场”，打通并融合保障房和商品房，以便消化部分商品住房库存。王珏林还建议，政府可以通过减免税费等政策，降低开发商成本，从而鼓励其降低房价。
“缓解高库存要配合农民工市民化，提出新思路。”刘元春指出，利用购售、租售并举的住房制度的改革，利用市场与政府两条腿都发力的新住房制度体系，来解决农民工市民化问题，也解决三四线库存量过高的问题。
中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁建议，首先，应该调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制，特别是断掉政府财政利益需求这一块，把政府调动资源来推动房地产这一闸门关掉。其次，市场需求并非没有，例如可加快管理制度改革，加快土地制度改革，农民进城后便会增加更多住房需求。另外还可以通过发行债券政府来回购存量房，回购以后给中低收入者。“当然这都取决于改革力度。”
然而，化解现有库存，却非一朝一夕。 “现有的库存恐怕不是一两年能去除的，有的地方甚至需要花上五十年才能化解。”中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁补充道。
推荐第2篇：房地产去库存之“持久战”
房地产去库存之“持久战”
摘 要：近几年，我国房地产市场开始大热，一线城市房价快速上升，越来越多的人开始担心楼市热潮之后，泡沫会不会破灭。自从中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济发展的五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况来看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市住房存销比仍高达30多个月，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险。因此，消化房地产库存，增加购房需求刻不容缓。
关键词：供求失衡；去库存；人口流动；住房制度改革
一、我国房地产库存现状
当前我国房地产市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待相背离，而三四线市场却依然相对低迷。过去十几年来，我国农村人口大量迁移到城市，催生了房地产市场的大辉煌。但在目前我国人口结构出现拐点的情势下，尽管中国城镇化率仅为53%，还有上升空间，但户籍制度，土地制度等改革的滞后，限制了城镇化的进一步发展。当前三四线城市房地产库存尤其高，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险，因此能否有效实现去库存可能影响到中国经济和金融的稳健性。
2015年全国商品房的成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月超过6.9亿平米，自从2011年以来的连续五年中几乎每年新增加1亿平米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，除此之外，一些城市也因前几年开发量过大，使得去库存艰难。另外，国家统计局数据显示，今年1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。
在去年12月份的中央经济工作会议上，习近平在会上发表重要讲话，重点是落实“十三五”规划建议，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。会议提出2016年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，确定今年经济社会发展五大任务，其中第二大任务即是房地产业的“去库存”。可见，去库存已刻不容缓。
二、我国房地产去库存面临的问题
第一，目前楼市去库存的区域不均衡。一线城市房价只升未降，库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主，地方政府无力在核心区提供更多的土地供应和新增商品房供应，因此一线城市核心区住房供求失衡矛盾，目前还未很好解决。同时，三四线城市的楼市仍然低迷，原因在于人口和财富的流动。越来越多的中小城市的有知识有技能的人带着他们的财富、社会资源和远大梦想，涌入一线城市。因此，目前中国人口流动的趋势，更大程度上，似乎不是城镇化，而是超大城市化，并且随之而来的是小城镇的没落，以及三四线城市库存压力的加大。
第二，去库存的失衡和人口流动密切相关。比如，东三省经济转型艰难是不争的事实，除了产业结构的问题之外，人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例，在过去五年，该省户籍人口不断减少，仅靠流动人口的增长，勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少，和常住人口的增加，意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省，补充的流动人口中，如果常住人口没有加速落户的意愿，那么全省人口可能面临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。
第三，在一个不断流失财富和人口的城市，无法有效推动经济结构转型和楼市去库存。即便三四线城市房价不涨，但人口大量流失以及本地居民收入增长持续放缓，导致当地房地产市场的商业氛围渐趋萧条。
因此，引导人口和财富新的流动格局，从而逐步缓解中国日益严重的超大城市病，使楼市去库存相对均衡，也使区域经济的增长因人口和财富的再配置而具有解决的可能性
三、消化房地产库存，增加住房需求的措施
当前我国地产库存依然偏高，尤其是三四线城市库存居高不下。为提高住房需求，实现去库存目标，主要有以下措施：
一是要明确深化住房制度改革方向。专家指出，住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，全面推进并完善居住证制度，把公租房扩大到非户籍人口，令农民工与户籍居民平等享受公共服务和基础设施，尤其是让其子女享有接受优质教育的权利。
二是落实户籍制度改革方案。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，意在提高对商品房的购买和租赁需求，也暗示包括农民工在内的新市民也将成为“主力军”。另外，全国目前已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。
三是发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，使之成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，意在通过提高租房供给间接增加购房需求，未来房企从售房转变为租房商，可能成为一种创新的库存消化模式。
四是鼓励房地产开发企业主动降价。开发企业应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，以此鼓励房地产企业主动降低库存。
以上措施在短期中还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如对中等收入者及其以下阶层，可采取贷款利息抵个税政策等），这样中央去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。
总之，楼市去库存本身是释放经济泡沫、化解地方债务和银行信贷风险为主的持久战。在这个进程中，需要政府和居民付出代价，其中几乎不存在能令政府、金融机构和普通民众三者都满意的解决方案。而对于中国楼市当下的热潮，一些人视其为投机机会，另一些人视为危险陷阱。不管如何，去库存需要付出巨大代价，而理性选择是至少保证这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。
参考文献：
[1]杨红旭，朱光.全国住宅库存创新高，房地产市场城市明显分化[J].上海房地，2014（07）.
[2]陈柏东，张东.房地产经济学[M].华中理工大学出版社，1996.
[3]陈雪松.房地产业与区域经济发展的关系分析[D].暨南大学，2009.
[4]周绍新.对我国房地产价格的思考[J].科技创业月刊，2009（10）.
推荐第3篇：去库存钢厂库存高 社会库存低
013年中国钢铁行业关键词：去库存
目前，中国经济增速已进入换挡器，钢铁需求也不可避免的出现放缓。不过，由于钢铁行业产能过剩严重，2013年粗钢产量居高不下，供求关系的失衡，导致2013年上半年钢价持续下滑，下半年弱势震荡的格局。钢价的低迷，也使得钢贸商处于长途漫漫的“去库化”道路。
据我的钢铁网调查统计，国内重点城市钢材社会库存量自2013年3月中旬的2250.万吨，下滑至年末的1350万吨。迫于银行收缩钢贸商贷款、国内钢价萎靡不振，商家普遍采取快进快出的操作策略，在其“蓄水池”功能出现弱化的同时，也倒逼钢厂出台了“后结算”模式。
（来源：钢联资讯）
由于国内不少钢贸商因利润微薄退出以及结算模式的改变，钢厂正在提高直供比例。不过，前几年钢铁行业无序扩张结出了“恶果”，2013年钢铁行业始终处于“高产量、高成本、低效益”的态势。截止2013年12月中旬末，重点钢企库存量达到1382.22万吨，创历史次高水平，较上年同期增长27.3%。
2013年末，钢铁行业呈现“钢企库存高、社会库存低”的格局，表明贸易商为降低风险，采取快进快出的操作策略，冬储积极性相较往年明显减弱。
（来源：中钢协）
推荐第4篇：中国经济去杠杆压力甚于去库存
中国经济去杠杆压力甚于去库存
李迅雷
年初预测今年中国经济将在二季度或三季度见底回升的大有人在，其基本逻辑就是库存周期，即整个去库存和补库存的周期大约为36个月，到今年二季度或最晚到三季度，去库存过程就完成了，接下来就是补库存的上升周期。但事实上去库存过程很缓慢，至今大部分行业的库存仍在高位，中国经济似乎有点食而不化，这就需要对“库存周期”的思维逻辑进行反思。
企业应收账款与银行逾期贷款双双攀升
截至8月23日，1437家已公布中报的上市公司的应收账款整体规模达8039亿元，较去年同期5550亿元的规模激增约45%。企业应收账款的上升，既表明企业整体债务水平的提高，又反映出企业经营状况的恶化。与此相对应的是，今年银行的坏账率水平也有明显上升，由于坏账率是一个非常滞后的指标，不如从银行贷款逾期规模的迅速增长去观察企业的经营状况更加直观。如招商银行中报显示，6月末的逾期贷款为188亿元，比上年末增加52亿元，其中，三个月以内、三个月至一年逾期贷款分别为105亿元和27亿元，比年初增长62%和174%。
在经济增速较快阶段，增加杠杆率可以赢得更高的投资回报，一旦经济回落，则大部分行业或投资活动的盈利均值都会下移，如果资金成本率又高于投资报酬率，则投资就得不偿失，尤其是对于运用高杠杆的企业更是如此。从行业分类看，目前房地产企业的资产负债率大概是70%，五大电力集团的负债率超过80%，铁道部的负债率超过60%，光伏制造企业负债率超过90%。从区域分类看，长三角地区企业的杠杆率水平应该是中国最高的，尤以浙江为甚，而整个东部地区企业的杠杆率水平也比中西部地区要高。根据经合组织的标准，企业负债占GDP比重超过90%就很危险，但2011年中国企业负债占GDP比重达107%，几乎是世界上是最高的。
更值得忧虑的是，不少企业获得的贷款并不是用来补充流动资金或追加实业投资，而是转去投资房地产、矿产或大宗商品，甚至去购买杠杆化的金融产品，以求获得超额投资收益。从去年温州企业主躲债事件频发到如今上海钢贸企业中资金链断裂屡见不鲜、银行贷款逾期不还等案例看，多年来一直保持最低坏账率的长三角地区，如今却成为坏账率上升最快的地区。
目前，企业负债率的上升与亏损面的扩大等负面因素已经传导到银行，与银行坏账率的上升以及逾期贷款规模的大幅增长成为因果关系。随着涉案企业与银行数量的增加，最后就会形成历史上曾经出现过的三角债问题。
去杠杆不大可能导致新一轮经济危机
去杠杆与去库存相比，前者是为了控风险、度危机、求生存，而后者则是经营上的收缩，未必会酿成危机。由于这轮经济增速的回落前期是政策上主动调控的结果（故大部分学者对经济周期的判断还是从库存变化的逻辑去分析的），但随着去库存过程的不顺畅，中国经济各个层面的问题就显现出来了，如应收账款的增加、产品滞销、市场利率水平居高不下、贷款延期、债务相互拖欠等，直至三角债的蔓延。
本次三角债包含了两种最为典型的风险：一是小微企业与民间高息借贷形成的资金拆借链，因产能过剩和需求下滑而已呈爆发态势，因“债”跑路、因“债”停工频现；二是国有大型企业和地方政府融资平台与银行和供货商之间的钱款往来，因投资回报过于低下，导致支付能力和本息偿还的潜在风险，该风险还在逐步积累过程，短期引发大范围的金融恶果可能性不大。
清理三角债的过程，也就是去杠杆的过程。过去10多年来房地产、黄金、各类矿产的大幅上涨过程，其实也是政府、企业和居民不断加杠杆的过程，结果表现为地方政府债务规模的不断上升、企业资产负债率的上升和部分个人投资者通过银行按揭贷款或民间高利贷等方式加杠杆的过程。
相比美国在次贷危机发生之后的去杠杆过程，中国目前也面临去杠杆的压力。只是中国目前的资产泡沫化程度并不高，至今房价也没有出现大幅下跌，因此，去杠杆的力度也不是很大。从总体看，三角债问题还只是局部的，主要以长三角地区为甚，而在中西部地区并不严重。另外，财政部发布的数据显示，1-7月全国国有企业资产负债率为64.6%，比上年同期提高0.7个百分点，虽然偏高，但也没有出现快速上升迹象。从银行的坏账率看，尽管上升较快，但官方公布的数据显示整体坏账率水平仍控制在1%以内。与上世纪90年代初及2000年初相比，无论是三角债问题还是银行坏账率水平，都是小巫见大巫。毕竟中国经济经过20多年的发展，银行和企业的规范度显著提高了，无论是商业信用体系还是市场化程度都有了较大的进步。
再者，中国政府部门的总债务率约在40%左右，与其他新兴国家相比并不算高。而且，国有企业的资产加上国有土地、矿产等规模超乎想象，必要时也可以作为抵债的财政来源，这表明政府部门在避免危机方面也有充分实力。因此，这轮清理三角债和去杠杆的过程不大可能催发经济危机。但从另一个角度看，由于政策调控上采取维稳举措，资产泡沫刺破的可能性就降低了，大力度出台政策举措的可能性就比较小，这或许也意味着去杠杆的过程会比较缓慢。
经济回升时间或将延迟
这轮去库存过程已经接近两年，但效果并不理想。上市公司中报数据显示，1269家上市公司的期末存货金额合计是1.92万亿元，与今年初的存货金额1.79万亿相比，增长了7.5%，说明半年来上市公司的总库存不降反升。分行业来看，库存压力较高的行业主要集中在煤炭、钢铁等行业，汽车、家电和房地产等行业的库存也处于历史高位，而白酒等高端消费品行业或刚刚开始去库存。
为何这轮去库存过程会如此缓慢呢？首先是这轮调整是过去10多年来经济高速增长之后的必然休整，而原本这一休整应该从2008年开始，但由于为了应
对美国次贷危机而推出的4万亿投资计划，让即将着陆的经济再次起飞。因此，去库存、去产能实际上是要对过去10年不断累积的供给能力的压缩，包括对内供给能力和对外供给能力。比如，中国出口总额已经占到全球出口总额的10%以上，这基本上就是一个上限了，若要继续扩大出口，就会遭遇劳动力及其他生产要素价格上升的压力。又如，房价已经上涨了10多年，无论是继续平稳或下跌，用杠杆投资房地产者都需要去杠杆。再如，中国的汽车保有量已经超过1亿辆，销售高增长的阶段也已经过去。这三个案例实际上是说明，中国的外需和内需实际上都已经到了一个瓶颈阶段，要进一步上升，就必须调结构和实现产业升级。
其次，中央政府以稳增长为目标，于是地方政府、企业和个人都有“一旦调整结束，经济将再度起飞”的预期，故在去库存和去产能方面力度不够大，存在侥幸心理，甚至还继续增加库存。
第三，中央政府实际上也认识到中国经济的症结所在，故不太可能再次推出大规模的刺激经济政策，目前采取的积极财政政策和稳健货币政策实际上也难以让经济回升。因为民间投资占比已经接近固定资产总规模的近三分之二，而民间目前面临的去杠杆压力也是最大的，故民间去杠杆的压力也是最大的。
再看货币政策的调控空间。尽管从理论上讲，目前降息和降准的空间较大，但由于利率市场化程度已经提高了不少，目前的市场利率水平仍处于偏高水平，部分也反映了去杠杆导致的资金成本上升压力，故降息的意义也不大。而降准与否又与信贷需求有关，目前新增贷款规模低于预期，故降准的必要性也比较有限，降准对经济的刺激作用则更有限。
由于基数原因，估计四季度的GDP会回升至8%左右，但这并不是经济见底回升的信号。同样，对于固定资产投资增速等指标，也要谨慎看待，尽管1-7月份增速依然保持在20%以上，但这恐怕不能作为观察经济是否见底回升的有效指标。比较靠谱的还是发电量指标，发电量的低增速与固定资产高增速明显不匹配，但与企业盈利水平的负增长吻合。
与去库存周期相比，去杠杆的过程才开始不久，故持续时间也会比较长，而且，去库存主要是企业行为，包含了去产能，而去杠杆的范围较广，涉及整个社会的行为，包括政府去杠杆（地方政府通过偿债来压缩投资）、银行去杠杆（去表外业务）、企业去杠杆和居民去杠杆。
因此，去库存过程不能如期完成的根本原因在于中国经济已经遭遇了增长瓶颈，结构性问题凸显，经济增速走L型的可能性加大，靠传统刺激经济的手段已不管用，必须通过深层次的改革来解决各个层面的矛盾，以时间换空间，赢得改革红利。
推荐第5篇：商业地产去库存四大“妙招”[推荐]
商业地产去库存四大“妙招”
原创2016-10-19CIA中国指数研究院☞
前言
电商冲击、野蛮式生长……多重因素叠加导致商业地产库存居高不下。对此，中央和地方纷纷出台相应政策措施助力去库存，品牌企业也各尽其能破解商业地产高库存，其中不乏具有启发借鉴意义的模式或做法。我们通过研究及归纳，从“商业+”跨界融合、“互联网+”线上线下融合、发力“众创空间、长租公寓”等新兴业态、基于城市更新的并购整合四个维度，分析总结企业破解商业地产高库存的“四大”方法，以期为业界提供参考。
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“商业+”跨界融合
去库存逻辑
通过商业物业与其他领域的跨界融合，营造“体验”空间，优化资产结构，带来新的业务和利润增长点，助力去库存。
为顺利实现商业地产的库存去化，品牌企业积极进行商业物业的转型升级，由传统商业物业开发运营向商业综合运营服务商转型，探索“商业+”的跨界融合。从品牌房企商业跨界融合动向来看，文化和体育成为房企热衷的跨界方向，如泰禾、万达等加码院线进入大文化领域，万达、华润、佳兆业等尝试体育产业。
表：代表性企业“商业+”跨界融合动向
资料来源：中国指数研究院综合整理
典型案例剖析：典型案例剖析：南昌万达城
近年，万达商业为了寻求新的业务增长点，战略重心从房地产开发向商业综合运营服务商转型，并对原有单一的商业购物中心再度升级，开发商旅文综合体“万达城”，其中于2016年5月开业的南昌万达城为标杆之作。
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基本概况
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六大项目业态
主题乐园：6大主题区、60余项游乐设施
海洋乐园：7大主题区，300多个种类28000余条 电影乐园：国内的高科技电影娱乐体验 万达茂：26个青花瓷罐，40家全球美食餐厅 酒店群：9个度假酒店，4000间客房 滨湖酒吧街：20家国内外著名品牌
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运营策略
与旅行社合作或并购，完成旅游产业链布局打造“互联网+旅游”理念，提升品牌附加值提前启动预售票机制为项目开业预热利用事件营销，为项目造势——“会飞的鲸鲨”
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盈利模式
“以售养租”模式。首先，万达城利用主题乐园等投资提升区域价值，开发住宅项目与之形成互补，通过销售物业的资金保证主题乐园良性运转，如南昌万达城整个体量480万平方米，其中销售物业超过280万平方米。其次，万达将商场购物中心、电影院线与主题乐园形成配套，跨界融合，协同发展，增加利润空间。
南昌万达城是万达集团由万达广场这类单一的商业购物中心向大型商业文化购物公园转型的典型案例。截至2016年8月，万达已在全国布局了12座万达城，3个项目已开业运营。未来，商旅文综合体“万达城”有望成为万达规模扩张的跳板。
☞ “互联网+”线上线下融合
去库存逻辑
将互联网思维运用到商业物业的全链条，实现线上和线下融合，提升存量商业物业的吸引力，进而盘活低效的“存量资产“。
商业地产“互联网+”，应是从商业物业前期选址、规划、后期运营，到用户体验，全链条运用互联网思维，通过构建O2O发展交互平台，并利用大数据精准分析经营数据、消费者、租户或业主的信息及行为，实现线上和线下的高效融合，提升品牌价值，盘活低效“存量资产”。目前，在商业地产领域，房企主要基于以下三种方式实现大数据的应用。
图：房企对大数据主要应用方向
资料来源：中国指数研究院综合整理
表：代表企业“互联网+”线上线下融合动向
资料来源：中国指数研究院综合整理
打通线上和线下，相互融合是未来商业发展趋势。除上述实体商业将传统线下优势与线上业务整合优化外，一些品牌电商也在向线下延伸，如亚马逊开设实体书店，当当实体书店长沙开业等。由此可见，通过体验打通线上和线下，线上支持线下，线下也可反哺线上，相互融合才是未来商业发展的趋势。
☞ 众创空间、长租公寓等新兴业态发力
去库存逻辑
开发商通过租赁老旧或经营不善的商业物业，进行重新定位、二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产的再利用。
政策支持导向下，资本和开发商争相进入新兴业态领域。2015年3月，《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次提出“众创空间”；2016年两会“大众创业、万众创新”更是成为多方关注热点。2015年11月，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，首次将出租公寓写进中央政策文件。在政策支持下，万科、龙湖等地产公司及高和资本等机构都在以或租或买的形式获取旧改项目。
表：代表企业新兴业态发展动向
资料来源：中国指数研究院综合整理
利用新兴业态改造闲置资源，满足多元化需求，盘活市场存量。“大众创业、万众创新”已成为当今时代潮流，共享经济的兴起，创客空间、长租公寓、线上短租平台的出现，外加“商改住”、“商改写”等去库存政策支持，联合办公、长租公寓等新兴业态则成为释放空间资产价值、盘活商业地产存量的一条新路径。 典型案例剖析：优客工场
2015年4月，毛大庆创始的优客工场首次公开亮相，旨在盘活存量物业资产，通过合理改造，打造以众创空间为基调的联合办公社群生态圈。据官网数据，截至2016年8月，优客工场已快速布局全国16个城市，36个场地，开业项目20个，截至2016年底，将实现30000个工位的共享社区平台。
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战略布局
目前，优客工场已布局16个城市，其中第一圈层包括北京、上海、深圳，第二圈层包括广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等13个城市。其战略布局城市选择有五大关键点：
A.布局城市均为融资环境、创业成本、置业压力三项指标在2015年城市排名TOP20且GDP体量较大城市。
B.布局城市配有众多高校和科研机构等，为创新创投提供人力和智力支持。 C．布局城市中，活跃的创业人群年龄结构偏低，创业氛围浓厚，城市创新能力强。 D．亟待高科技落地转化推动转型的传统行业城市，如太原、青岛等。 E．当地政府对于创业、联合办公行业的政策引导和支持。
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市场定位
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盈利模式
目前，从优客工场的收入来源来看，股权置换、租金仍是其主要盈利模式。由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微，优客工场主要靠的还是租金。除此之外，优客工场也构建服务平台，通过给创业企业提供增值服务获得盈利，但盈利通道有待打开。
☞ 并购整合剑指城市更新
去库存逻辑
收购价值被低估的商业物业，重新定位和改造升级，提升物业价值，在此过程中通过资产证券化退出，盘活存量同时也为企业获取资金进行循环投资。
收购价值被低估的商业物业，通过城市更新盘活存量。近年，部分传统商业项目经营或销售情况每况愈下、甚至持续亏损，而此时，具有专业运营能力与资金优势的综合型商业地产企业、资本抓住机遇，伺机收购并发展壮大，通过城市更新盘活存量。
表：代表企业并购整合发展动向
资料来源：中国指数研究院综合整理
商业物业被收购后，主要有两种运作模式：
第一种，集投资与运营为一体。投资机构同时作为管理运营机构，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。凯德和万科是这种模式的代表。
第二种，投资与运营各尽其能。投资机构作为财务投资人，管理运营则交由专业运营商管理。如当前倡导轻资产运营的万达、大悦城等，则是以专业运营商的身份实现轻资产化。
企业通过并购整合，实现化解商业地产库存，需要的支持工具，即资产证券化。资产证券化可以将沉淀在项目里的巨额资金释放出来，解决企业的资本流动性问题，同时也解决了不良资产的盘活问题。目前，国内正起步的两类商业地产证券化是REITs（权益类证券化）和CMBS（债项类证券化）。短期来看，CMBS能解决商业地产开发商迫在眉睫的资金流动性问题，有助于盘活存量；长远来看，CMBS将会助推REITs落地和发展。目前，中国金茂于2016年8月发行了国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划），发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，此次发行具有该类产品的标杆效应，将开启和加速推动商业地产金融化时代的到来。
☞ 小结
通过政策调控助力库存去化是重要手段。对于增量市场，因城施策，优化供应结构。根据城市不同情况，因地制宜采取措施。对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，支持待开发用地、已开发商业用房使用性质改变，但对于调整项目界定、土地差价等细化问题，有待政策出台。政策优惠方面，通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力。
企业思路转变是根本之道。对于企业而言，无论是“商改住”、还是“商改办”，政策只是特定时期助力库存去化的手段，而非解决商业地产去库存的根本之道。简言之，商业地产库存去化的出路还是思维的转变，一方面通过合理定位，业态和功能的合理布局或调整，提升商业地产价值；另一方面通过资产证券化化解大量资金的沉淀，最终实现退出。
推荐第6篇：呼和浩特各区房地产去库存报告
2015年呼和浩特各区住宅去库存报告
房天下媒体中心：郝赟
自2014年下半年伊始，楼市库存积压已经初见端倪；2015年年底召开的2016经济工作会议中明确提出楼市化库存要当作2016年经济工作的重中之重。会议指出：要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，分析政策内容，综合起来无非以下三点。一增，让农民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租赁企业购买库存商品；三降，让开发商降低商品房价格、促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
在全国楼市轰轰烈烈的去库存大军中，呼和浩特住宅市场显得尤为突出；37个月的去化周期高居全国榜首，根据呼和浩特住建局给出的官方数据，在去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房，截至2015年年底，呼市纯商品住宅的库存量超过1000万平方米。
2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，环比去年同期上涨102%；共计去化面积2960836平方米，成交均价5416元/㎡，累计成交总额154亿元。
2015年呼和浩特新城区共计消化库存3744套，去化总面积454594.46平方米，成交均价5872.25元/㎡，成交总额26.2亿元。其中新城区去化量最高的阶段在第四季度，共计去化1235套，一季度则延续了14年下半年低迷的市场态势，数据萎靡。
2015年回民区全年去化面积2916套，成交总面积308992.07平方米，成交均价5277.5元/㎡，成交总额16.3亿元。回民区15年去化量在四个区域中成交数量垫底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量较为平均，稳定在500—600套之间。
2015年全年赛罕区共消库存16032套，累计总面积超过1871646.12平方米，成交均价5010.25元/㎡，成交总额93.31亿元。值得一提的是，赛罕区的成交均价为四个区域中最低，对比14年及16年上半年数据来说，5010元/㎡的价格接近三年之内的触底价格。对比赛罕区各个季度的成交数据来看，每季度的网签数量较为平均，
二、三季度较高，一四季度的成交也十分客观。
2015年全年玉泉区住宅去化3068套，玉泉区季度成交数据极为不稳定，一季度仅有355套住宅网签，二季度环比翻番，三季度环比增长量超过16%，四季度环比三季度又接近翻番趋势。玉泉区住宅成交价格偏高，为5490.25元/㎡，仅次于寸土寸金的新城区。
纵观2015年呼和浩特楼市，商品房成交价格趋势平稳，均价在5500-5800元之间浮动。内蒙古自治区社会科学院经济研究所所长于光军认为：2016年呼和浩特房价波动不大，质量高、五证齐全的项目房价可能会小幅上涨；手续不全、口碑不好的项目将会有小幅下降，但大部分项目房价不会出现明显变化。
推荐第7篇：全国房地产去库存背景及政策
全国房地产去库存背景及政策
当前，受到国内外经济环境的影响，我国经济增长逐步放缓。在经济面临转型升级和结构调整的关键时刻，多行业产品积压以及产能过剩，成为制约经济进一步增长的重要因素。对于房地产而言，前几年地方政府在土地财政的影响下大规模地进行开发，但未能有效消化，从而导致市场库存逐步走高，明显阻碍了房地产行业的健康发展。
从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义；其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源；再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型；最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。
一、全国房地产去库存政策脉络
近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：
2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。
2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要
出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；六要取消过时的限制性措施。
可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。
2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房；健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平；进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。
2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房
对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。
3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。
4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
二、地方房地产去库存政策的分类与特征
随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类：
1、采取宽松的财政税费政策
多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：
重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。
辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。
同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：
甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。
新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。
2、积极利用公积金杠杆工具
住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。列举如下：
江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。
四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。
湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。
陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。
3、多举措鼓励支持农民进城购房
去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：
江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。
河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。
河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。
广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。
四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。
4、推进棚改、商品房回购等工作
不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：
甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。 福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。
河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。
珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。
5、实施房地产供给侧改革
鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：
山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。
新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。
6、进一步拓展购房群体
北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。
沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。
海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。
广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。
推荐第8篇：库存
库存
1．库存管理的目的
减少库存，降低库存成本，最求零库存，是企业“第三个利润源泉”的重点所在。
2．什么叫库存管理
根据外界对库存的要求，企业订购的特点，预测，计划和执行一种补充库存的行为，并对这种行为进行控制，重点在于确定如何订货，订购多少，何时定货。
3．什么是库存：库存是指处于存储状态的物品或商品。库存具有整合需求和供给，维持各项活动顺畅进行的功能。
4．库存的分类：
按经济用途分类：分为商品库存；制造业库存（例如：材料，在制品，半成品，制成品）和其他库存三类。
按存放地点分类：分为库存存货，在途库存，委托加工库存，委托代销库存。 按库存来源分类：分为外购库存和自制库存。
按生产过程分类：原材料库存，零部件以及半成品库存，成品库存 按物品所处状态分类：动态库存，静态库存。
按经营过程的角度分类：经常库存，安全库存，生产加工和运输过程的库存，季节性库存，促销库存，投机库存，沉淀库存或积压库存。
5．库存成本：
订购成本：请购手续成本，采购成本，进货验收成本，进货成本，其他成本。
维持成本：资金成本，搬运成本，仓储成本，折旧以及陈腐成本，其他成本。
短缺成本：
6．库存管理在企业经营中的作用：
满足预期顾客需求；平滑生产要求；分离运作过程；阻止脱销；利用订货周期；避免价格上涨；准许业务营运。
7．库存在物流管理中的作用：(略)。
8．库存管理的类型：
按库存决策的重复性；按供应来源；按对需求量的知晓度；按对前置时间的知晓度；按库存系统的类型
9．库存管理指标体系：
库存资金周转率 = 全部供应金额/平均库存金额 （次）；
服务水平= 供应量 / 需求量 * 100% 缺货率 = 缺货量 / 需求量 * 100%平均供应费用 = 库存系统年总费用 / 年全部供应额 库存管理技术
2004.01.20
库存管理中涉及到的几个主要业务包括：商品订货量的确定、盘点（循环盘点、总盘点），商品转库、调拨，脱销、断档商品分析，超过最大、小于最小库存预警，商品保质期预警、报长短管理等，以下是以单品管理为核心，对其中的几个主要内容进行讨论。
一、确定商品订货量
对商品库存控制的第一个环节是订货数量的控制，这是因为订货数量过大不但会造成库存的积压，增大奖金的占用，而且也造成库位的浪费，增大物流的成本。如果订货数量过少，则可能造成商品的脱销及断档，同样会影响销售，给企业经营造成损失。所以确定合理的订货数量对企业经营情况来说非常重要。一般由采购员在每天的上班后由系统自动产生建议订单。 只有当商品当前库存量〈 （安全库天数）（日平均销售量）时才生成建议订货量。其中：
安全库存天数是订货在途天数。
日平均销售量=最近n天总销售量/n（n由企业设置，一般为30） 具体订货量按如下公式确定：
订货量=库存控制目标天数（日平均销售量+在批发量-当前库存量-再订单量 库存控制目标天数=订货在途天数+m “m”由企业根据商品资金占用情况、商品周转天数、利润情况、订货费用（如：运费）、类别、保质期不同而确定。
从上面公式来看，当最近日平均销售量增大，而其它参数不便时，订货量增大。反之，订货量减少。
二、关于盘点
盘点是企业经常要做的重要工作之一，它的最终目的是为了保持商品的帐存数量与实际库存数量的一致。这是因为，无论是订货、库存上下限预警、库存水平分析、积压及断档分析都是以商品帐存为依据的，如果商品帐存数量不准确，势必会影响其它业务的正常进行。因此，商业企业中每个部门都随时（或半个月、一个月）进行一次循环盘点，每半年或最多一年进行一次总盘点。下面是对循环盘点及总盘点的业务过程进行介绍。
1、循环盘点
循环盘点在企业中应用非常广泛，它具有如下四个特点： 1） 不用停业，也就是让顾客感觉不到你在盘点；
2）不会因为盘点给企业造成经济损失，同时声誉也不会受影响；
3）企业可以根据自己实力进行盘点，可以有针对性地盘点。也就是说：可以对整个商场进行盘点，也可以对某些部门、某些小组、某些类别甚至某个商品进行盘点。
4）循环盘点可以是随意的，也就是您想什么时候盘都可以。比如：当你对某一商品产生疑问的时候，你可以对它进行随时盘点。 循环盘点业务可以通过计算机信息管理系统进行。
下面以某公司开发的计算机盘点系统为例进行简要介绍。 第一步：生成盘点帐存表
我们知道，循环盘点可以根据商场的实际情况进行。盘点的单位可以是商场、库位、部门、类别、小组或一种商品。首先我们看到的盘点帐存表，提示是否将以前的帐存表删除，假如你上周盘过点，由于数量的差距较大，需要对此商品重盘，这时就要将上次的盘点表删除，你可以对一类或一种商品进行多次盘点，直到你认为盘准确为止。
盘点的日期系统自动生成，盘点范围是食品部、百货部还是针对每一个单品由用户自己定义。选择好盘点范围后按“生成”按钮，系统自动生成帐存表。可按“查询”按钮进入盘点商品帐存数量查询。在此可查询生成盘点表的商品编码、商品名称、所属部门、库位、经营方式、库存数量及盘点日期等等有关信息，在此可以打印盘点日期等等有关信息，在此可以打印盘点帐存表内容。 第二步：打印盘点单
在盘点单中包括的项目有：商品库位、所属部门、类别、商品编码、商品名称、经营方式、实盘数量及盘点日期，这里不输出商品的帐存数量。商品结存的数量不输出的原因有二个方面：①为了避免作弊，帐存的数量一旦告诉盘点人员，他就有可能按照机器里面的帐存去填写。②为了让盘点的实物负责人认真盘点，如有的盘点人员对盘点不重视，不能够认真准确地清点商品数量。一旦将帐存的数量告诉他，他有可能不去认真的盘了，就按照帐存数量去写。例如：上月的结存是10个，这一段时间累计进货是20个，销售是25个，结存是5个，如果将结存告诉他，由于他对盘点重视不够或者说在这里有作弊的行为。他可能不去盘点这批商品，而按照帐存的数写。那么等于给他制造了一个犯错误的机会。所以说帐存数不能告诉盘点人员。 第三步：盘点
盘点人员按照盘点单到指定库位清点商品，并且将数量填入盘点单中实盘数量处。使用盘点机进行盘点，可以采用二种方式：①输入商品编码及数量，②逐个扫描商品条码。
第四步：盘点单录入/审核
进入盘点单录入界面，调出对应的盘点帐存表，将实盘的数量录入进去。实盘数量你可以在任意一个时间录入。单据编号自动生成，盘点部门必须是已经生成盘点帐存表的库位、部门或小组。如果是使用盘点机进行盘点，这时需要将盘点数据导入到实盘数量处。 输入实盘数量后，要有权威部门来确认，就是有人负责检查或抽录入的是否准确，确保数量录入的准确，就可以审核生效。 第五步：生成盘点盈亏表
当需要盘点部门的实盘录入完以后，就可以生成盘点盈亏表，生成的盈亏表可以查询或打印输出。在此可以查询盈亏的商品库位、部门、小组、类别、编码、名称、经营方式、实际数量、帐存数量、盈亏金额及盘点日期等。需要强调的是这里只列出有盈亏的商品，例如：帐存是10个而实际是8个或12个，这些帐存和实盘不一致的商品全显示出来。帐存和实盘的数量相同的不显示，如帐存是10个实盘也是10个就不显示了，如：帐存是10个实盘也是10个就不显示了。对数量出入较大的商品还可以进行重盘，例如：帐存是100个实盘是90个，对于这样的商品需重盘，可以反复进行盘点。通过查询商品的盈亏数量，可以发现商品是丢失了、是盘错了还是录入人员录入错了或其他原因。 第六步：盘点记帐 盘点记帐是整个盘点确认的过程，这里还是针对商品有盘盈和盘亏的商品进行记帐。记帐后库存就发生了相应的变化。凡是有盈亏的商品列出商品编码、名称、实盘数量、帐存数量、成本单价、盈亏金额，通过盈亏了几个，每一个商品的盈亏金额都在盈亏的盘点记帐表里体现出来了。无论盘盈还是盘亏，如果有经销的帐，没有经销的帐，没有经销记代销。系统是这样处理商品盈亏的，一种商品上次结存是10个，在这段时间进货20个销售是25个，则结存应该是5个。但在盘点时候发现剩8个了，这说明盘盈了3个，这时只要进入盘点记帐模块，系统自动将帐存数量改为8个。库存记盘盈3个，增了3个经销库存，同时自动产生经销商品的入库批次号。相反，还举刚才的这例子，假设盘亏了，例如：一种商品上次结存是10个，在这段时间合计进货20个，这段时间的销售是25个，结存应该是5个。但在盘点时候发现只剩2个了。这说明盘亏了3个，这时只要进入盘点记帐模块，系统自动将帐存数量改为3个，销售数量改为28个。对于盘亏的商品系统视同销售处理，必须与供货商结款，因为丢失是本企业自己的管理问题，尽管商品丢了，也要给供货商结帐。这时在查询商品库存明细进、销、存的三级帐和批次进销存时，系统自动将盘亏的3个记录下来。 对于盘盈情况来说，盘盈金额取指定商品当前最小的批次进价乘以盘盈数量。商品盘亏了视同销售，对于商品无论是盘盈还是盘亏系统都应该可以查询。根据盘点虚实的情况、根据帐存与实盘数量的差来决定盘点是否记帐。对于商品数量出入较大的，建议查清原因，不要轻易的去记帐。因为选择记帐以后，系统会按照记帐的原则记帐，更改商品帐存数量，执行完记帐就无法再恢复复记帐以前的数据了。
2、总盘点
总盘点在流通企业中也有着非常广泛的应用，一般每隔半年或一年企业就要进行一次总盘点。总盘点是相对于循环盘点而言的，它有以下几个特点： 1） 必须停业进行；
2） 是对整个企业的所有商品进行盘点，其盘点对象范围是所有部门、小组，所有的商品；
3） 总盘点一般要求企业停业。因此，会给企业造成经济上的损失；
4） 总盘点是对整个企业中的所有商品进行清点。所以，避免了在循环盘点中由于商品摆放、拿乱 引起的混乱，盘点数量更加准确； 5） 总盘点也可以理解为某个流通企业内部同时进行的各个部门的循环盘点，如果企业比较大，商品品种超过几万种，盘点的工作量非常大。这就必须将它分成每个部门、小组的盘点，各个部门、小组并行进行，以提高盘点的效率。
从计算机管理角度出发，总盘点的业务流程与循环盘点相同。在总盘点中，分别按照不同部门或小组生成盘点帐存表，各自清点自己的商品，录入各自的盘点表，生成各自的盈亏表，盘点记帐，调整各自的商品库存。
三、商品周转率分析
在计算机管理中，可以指定时间段，按照商品类别、所属部门、小组生成商品周转率的排行。参考格式如表一所示：
注：既可以按周转天数排序，也可以按周转率排序。排序规则为升序或降序，可以只显示前n名或后n名的商品。具体公式如下：
周转天数=日期段天数*（1/2）*（期初数+期未数）/日期段销售量 周转率=1/周转天数
商品周转率反映了商品周转的快慢程度，周转率越大表明销售情况越好。因此，越要及时补货，以防止脱销、断档情况的发生。所以在资金允许的条件下，可以适当增加其库存控制目标天数，以保证合理的库存。反之，可以适当的减少其库存控制目标天数。当然，增大库存控制目标天数必须同时考虑商品保质期及资金占用情况。
四、脱销商品分析
当采购员不能及时补货，或有大宗顾客购买，库存商品不足时就出现了脱销。因此，采购员要经常观察商品库存变化情况，以便及时补货。通过脱销商品分析可以对采购员进行考核。
高效库存管理模式和策略
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引言
库存管理是物流管理中的一个核心问题，如何实施正确的库存管理模式和策略，达到高效库存管理，是企业急需解决的问题。
库存管理的最佳状态应该是：既按质、按量、按品种规格并及时成套地供应生产所需要的货品，又要保证库存资金为最小，达到数量控制、质量控制和成本控制的目的，这完全是一个多因素的科学动态管理过程。所谓高效库存管理，就是既要保证企业生产不间断、有节奏地进行,又要及时补充不断消耗掉的货品储备量。
一个企业要想对货品采取合理科学储备和降低存储费用的高效库存管理，就必须选用高素质的人；结合本企业的具体情况，科学而灵活地运用ABC分类法，确定最佳保险储备量；须有精确的计划，实现计算机控制和联网；优选分承包商，并建立友好而真诚的合作伙伴关系；对库存货品进行精确控制并按进出货品的合理工艺流程不断补充与完善。
1 准确控制库存货品
企业产品生产和新产品研发试制或其它领用过程中，都需要消耗掉库存的货品，同时根据计划采购的信息，又会有物料源源不断地补充进来。为了保证库存货品任何时刻的帐、卡、物相一致，就必须对货品进货、发用等一系列传递过程中的动态变化进行及时的微机输入运算和调整。只有这样，物资计划人员所查询的微机库存数据才切实可靠。当发现实物与微机帐不符合时，应及时查明原因，予以纠正。
要做到库存货品的准确控制，牵涉的内容比较多，具体有： (1) 必须要有严格的货品出入库制度。
它包括验收(应准确、及时、单据完备)、保管(应合格存放、妥善保管、帐物相符)、发放(按质、按量、按品种规格及时发货)、盘点等四方面内容。为了使物资计划人员掌握第一手资料，便于准确控制库存货品，一般货品进、出库均需经过物资计划人员签字后，仓库及时办理进出库手续，同时输入微机记帐核算。做到在任何时刻，微机反映出来的数据与库存货品明细规格、品种数量相符。
(2) 确定货品的ABC分类及最低保险储备量。
在全部库存货品中，占库存资金75%左右、而其品种数仅占库存项目总数20%左右的货品被定为A类货品；占库存资金15%左右，品种数占30%左右的货品定为B类货品；仅占库存资金10%左右，而品种却占50%左右的货品定为C类货品。这就是说，A类货品需实行重点管理，对C类库存货品则无需进行精确控制；而对于两者之间的B类库存，则视企业具体情况，采用综合控制方法。
①根据长期生产储备的经验，提出A类关键货品的具体规格明细表和最低保险储备量。在这里要注意的是，A类货品可能好几个整机产品都需要，此时决不是所有产品的A类货品相加，因为并不是所有产品同时生产，只要考虑其中一个中批量的产品在正常批量生产中所需要的量即可。当A类货品需要量大时，因库中有此货品的"中批"储备量，因而可以立即催补订货，不至于延误生产。
②对于B类和C类货品，一般市场均能购到，市场不会太紧张。但与A类一样，相同规格品种的货品，只要安排某一种整机的批量生产储备量即可。
在ABC分类法中，最低储备量要考虑国产件和进口件的生产周期，以便综合考虑时间的安排。如果这三类库存货品所占的资金量能压缩到企业年销售总额的20%以内，就可认为此库存管理已达到理想状态。
(3) 实现计算机控制和微机联网。用计算机实现库存管理是高效库存管理一个很重要的标志。在编制采购进货计划时，一方面要考虑生产批量，同时要考虑当时生产所需货品的现有库存量。因此计划人员所操作的微机一定要与仓库的实物帐联网，只有这样才能反映实际库存信息。微机联网并进行货品管理还有一个好处，即正式生产的产品，其所需货品的单台定额已全部输入微机，生产任务需要多少台，只需将该产品单台定额数据乘上生产任务数量，微机上的货品明细表立即就能反映出来。仓库根据明细表，按品种规格备料发货。当某一库存货品低于保险储备量时，计算机即显示"报警"指示，提示采购人员立即发出订单。
2 让分承包商成为自己的仓库
高效的库存管理必须有符合要求的分承包方作为后盾，它是保证采购货品质量上乘、价格合理、服务及时与高效库存管理的外部条件。因此，确定分承包商必须经过选点调查、质量认定、小批试用、最后确认、批量供货等环节。在这个问题上要注意以下几点：
(1) 分承包商生产的产品质量应真实可靠，并有技术质量部门的人员予以鉴定评价。
(2) 其生产秩序稳定，生产状态良好。
(3) 价格在同类产品中属正常合理价位。
(4) 服务周到，重信誉，守合同，能及时按需供货。
(5)选择一个真正好的分承包商是不容易的。应建立一个相互协调、相互信赖、相互帮助、相互支持、平等关系的长期合作伙伴关系，没有特殊情况不应该拖欠货款。
(6) 通过紧密合作，最终达到使分承包商成为自己的"仓库"，真正做到按需调拨，提供所需货品。
(7) 分承包商一经确定，没有特殊情况，不要轻易更换。
(8) 为了预防意外，同一种货品应确定两个分承包商，并同等对待和发生供货关系，以便相互弥补和防止突发事件的发生而影响供货。
3 经常清仓、查库、盘点
货品库存管理是一种动态管理，也可以说它时时刻刻在发生着变化。因此，为了保证库存货品与计算机所储存的对应数据相统一，需经常进行盘点。只有这样，才能及时将帐物不符的调整过来，将积压超储的货品隔离开来，将损坏的货品办理相关手续予以报废。只有经过盘点才能发现问题，并对查出的问题予以分析处理，防止问题的重复出现，使高效库存管理得以顺利进行。
一般库存货品的储备方法有四种：
第一种是经常性的周期储备法。此方法的实质即为满足生产的储备，当所订货品进厂时，库存量达到顶峰，当一批生产任务领用后，库存货品达到低谷，再进货再发料生产，这样不断取用，周而复始。
第二种是保险储备法。它是为了预防产品生产任务波动时可能出现的货品库存供不应求的情况。此方法首先要确定保险储备的预计天数以及日平均货品需要量。
第三种是季节性储备定额法。此法是由于季节原因(如严寒导致河道封冻，致使运输困难等)必须储备生产所需货品，以便该季节到来时仍能正常生产。
上述三种储备方法一般适合于企业产品品种规格不多，能正常生产的货品库存的控制方法。而对于当今市场多变，从事高科技、多品种生产的电子行业来说，已远远不能适应，唯有进行高效的库存储备才能应对这一变化。这也就是第四种库存储备方法。
在第四种方法中，首先根据对货品的需求量及ABC分类法，结合市场行情、供货情况、季节情况、其它突发因素，先确定一个最低保险储备量(一般按一个批量来考虑)，它是各种货品最佳储备量所占资金的总和(一般占销售额的15~20%)，并逐日进行控制。随着时间和经验的积累，再加上返回的信息，不断对库存进行调节，使之更趋合理，达到计划最优化。
当某个货品的需求量低于保险储备量时，可立即从库存中领用，同时立即订货补齐到保险储备量；若需求量高于储备量，此时仓库里只能提供其需求量的一部分，由于与分承包商有良好的合作关系，当订单一下，信息很快传入分承包商，该货品就可能源源不断地运来，从而不会影响生产。何况下达生产任务时，总有一个准备时间，这也足够考虑产品的衔接补缺。由于考虑的是多品种产品的生产，它随当时产品生产的品种及生产量的不同有很大差异，因此其储备量曲线是无规律的。
4 高效库存管理需要高素质的员工
高效库存管理归根到底还是人的管理，即使有完备无缺的高效货品库存管理方法，但没有高素质、高效率的员工，其管理也流于形式，见不到效果。物资计划、采购和关键库管人员尤其重要，这些人应该做到:
(1)思想素质高、责任事业心强、业务精通、工作认真负责、雷厉风行，视企业集体利益高于一切。
(2)对企业产品熟悉，对产品生产过程了解，对影响生产的关键货品、材料、元器件可能要出现紧缺的情况要清楚。
(3)对影响货品供货状况的市场行情要通晓，对国产货品和进口件各主要供应商的订货批量和供货周期要非常熟悉。
(4)对所管货品要精通其参数性能。
(5)能灵活掌握不同生产季节并根据产品不同生产批量，迅速计算、绘制订货批量和最小库存量的动态进货极限曲线值及对应的资金占用额。
(6)能灵活应用计算机操作查阅当时库存货品详细情况。
(7)具有真正经济管理的基础知识，若能精通外语则更好。
5 高效库存管理的注意要点
★ 配备必要的设备、仪器仪表
有些电子元器件需对参数性能进行配对，同时，为了对库存关键货品质量进行抽测，都需配备一定数量的检测仪器。如果企业条件许可，企业质检部门的IQC最好就设在电子元器件库房旁边或附近，从而减少测试设备、仪器的重复配备。
★ 为了保证产品生产的需要，又要保持一定的库存，还要注意：
(1)所需货品定额必须准确。
(2)对于易造成生产脱节的货品或厂家，保险库存量应适当增加。
(3)及时掌握市场货品供货信息和行情。对于快要停产或转产的货品信息(特别是进口件)，应尽快提供给技术人员，以便考虑代用品或更改设计。
(4)对国外进口件特别提醒以下几个问题:
①尽量采购国外公司在国内的真正代理商，这样"水货"就少，且能保证产品不会出现比较大的质量波动。
②同种规格型号但制造商不同的产品，其价格往往相差很大。切记不要吃价格亏而增加库存费用。
③进口件安排生产时一般考虑8周左右的交货时间。
★ 货物到厂需立即进行验收，及时入库、入帐并同步进入微机联网。
★ 每月至少一次应对库存货品进行盘点、评估分析并画出货品库存波动曲线，及时采取措施予以纠正。
★ 经过长期合作，产品质量真正得到保证，并从未出现过质量问题的，可以签订协议，予以免检。
★ 为了扩展高速订货渠道，网上订货是一个发展方向。
6 企业应用实例
为改善存货管理和采购预测，增加盈利能力，许多OEM厂家正通过构造新的业务模式，重新定义他们同分销商和CEM的关系。
思科、惠普和Artesyn等公司正进行战略转变，以确保他们的准时交货和按订单生产不会因最终产品销售或关键零部件采购而失灵。
CEM正越来越多地扮演库存管理者的角色。他们用于原材料、零部件以及成品的库存达数十亿美元或更多。这些公司已经深入到OEM的库存管理业务中。而一些顶级分销商也将从库存管理中解放出来，更专注于销售和技术支持业务。
6.1 思科公司增加库存数量
思科公司正在酝酿关键元件采购方式的重大转变，目前谈判正在进行中。这个通信业巨头已经开始自己采购更多的元件。
据称思科公司现有的采购模式对分销商(主要是安富利和艾睿两家)有严重的依赖。但自去年开始，他们的合作关系出现裂痕，因为当时元件特别难买。思科现正在考虑一种纯粹的"交钥匙"模式，在这种模式中CEM如Solectron或Celestica等可以自行采购关键元件并制造单板级产品。
思科公司承认他们已经积累了一些库存。他们提高了库存量，以更好地适应市场变化。思科公司目前仍然从供应商、两个主要的分销商以及外包厂家那里采购物料。
分销商行业有些主要公司正采用一种较新的财务核算方法，即"流动资金回报"核算法。这种核算方法可提供一种指引，判断对于一种业务模式，分销商可以投入多少流动资金来进行冒险。有人提出与库存管理相关的风险正在增加。
许多复杂的供应链战略需要更多的库存投入，比分销商以前投入的要多得多，为了做到这一点，计算投资回报时需要考虑总体情况。"
6.2 惠普集中管理后端库存
惠普公司从去年十月份开始探索一种零库存业务体系，并且从此改变了他们的二级分销渠道模式。在北美，惠普公司实施了其集成伙伴计划(HIP)，以改进与二级分销商的关系。
根据该计划，惠普同安富利的电脑市场部和艾睿的电脑产品分部(SBM)合作，惠普提供他们的Unix服务器以及存储系统等产品的库存及后勤支持，而分销商则负责市场销售、财务及技术服务等业务。
通过集中管理库存并承诺物流服务，惠普改善了库存周转率。安富利公司计划以每年投入4千万美元的服务投入取代每年4亿美元的库存投入。惠普这样做的驱动力来自于该行业产品生命周期较短以及库存问题，如某一分销商备有库存而另一分销商需要销售，或者库存在分销商手里而销售是直接进行的。"
HIP计划是一种新型模式，分销商与惠普是一种服务的关系，而不是传统的充当库存管理者的角色。安富利和艾睿只是在提供他们的传统业务。有所改变的是，实际的产品直接从惠普发运到二级分销商那里。
可以预见，无库存业务虽然处在初探阶段，但由于其巨大的效益，这一模式很可能成为行业未来发展趋势。
6.3 Artesyn借助分销商管理库存
因为产品制造的低效率和原材料成本增加等原因，Artesyn科技公司被迫调整2003年第一季度的财政盈利预测，从原来的8.55亿美元降到7.80亿美元，降幅达9%。
为了应付钽电容以及磁性元件在2003年度的预期短缺，这家电源产品制造商转向同安富利的集成材料业务(IMS)分部合作。安富利的IMS准备在中国、欧洲和美国的Artesyn生产厂开设6个厂内仓库。通过这种合作，Artesyn希望最终能够将运营和物料采购成本降低20%以上。通过合理预测，安富利能够将交货期由几周降至一到两天。
IMS将与Artesyn的MRP系统相连接，监视物料需求情况，自动补充库存。该分销商还将承担将物料从仓库发送到OEM的生产厂之间的运输费用。厂内库存以及库存积压所占用的资金由分销商承担。并且安富利对存货进行管理。
艾睿也为用户管理着几十个厂内仓库。该公司在2003年前三季度，通过厂内库存的销售额增长了50%。不过，尽管分销商提供的增值业务有所提升，但其核心竞争力还在于掌握和管理库存的能力。
事实上，安富利过去认为厂内库存业务在其总体业务中的比例将缩小，因为涉及到初始成本的增加。但是，现在的情况正好相反。这部分业务在安富利总体业务中的所占比例正在增加，因为最终用户意识到，分销是处理物料问题和提高库存反应速度的最好途径，从长远来看还能降低成本。
安全库存量的计算
安全库存量的大小，主要由顾客服务水平（或订货满足）来决定。所谓顾客服务水平，就是指对顾客需求情况的满足程度，公式表示如下：
顾客服务水平(5%)＝年缺货次数/年订货次数
顾客服务水平（或订货满足率）越高，说明缺货发生的情况越少，从而缺货成本就较小，但因增加了安全库存量，导致库存的持有成本上升；而顾客服务水平较低，说明缺货发生的情况较多，缺货成本较高，安全库存量水平较低，库存持有成本较小。因而必须综合考虑顾客服务水平、缺货成本和库存持有成本三者之间的关系，最后确定一个合理的安全库存量。
对于安全库存量的计算，将借助于数量统计方面的知识，对顾客需求量的变化和提前期的变化作为一些基本的假设，从而在顾客需求发生变化、提前期发生变化以及两者同时发生变化的情况下，分别求出各自的安全库存量。
1.需求发生变化，提前期为固定常数的情形
先假设需求的变化情况符合正态分布，由于提前期是固定的数值，因而我们可以直接求出在提前期的需求分布的均值和标准差。或者可以通过直接的期望预测，以过去提前期内的需求情况为依据，从而确定需求的期望均值和标准差。这种方法的优点是能够让人容易理解。
当提前期内的需求状况的均值和标准差一旦被确定，利用下面的公式可获得安全库存量SS。
SS=Z
其中： ---在提前期内，需求的标准方差；
Ｌ ---提前期的长短；
Z ---一定顾客服务水平需求化的安全系数(见下表)
顾客服务水平及安全系数表
顾客服务水平(%) 100.00 99.99 99.87 99.20 99.00 98.00 97.70 97.00
安全系数z 3.09 3.08 3.00 2.40 2.33 2.05 2.00 1.88
顾客服务水平(%) 96.00 95.00 90.00 85.00 84.00 80.00 75.00
安全系数z 1.75 1.65 1.80 1.04 1.00 0.84 0.68
例：
某饭店的啤酒平均日需求量为10加仑，并且啤酒需求情况服从标准方差是2加仑/天的正态分布，如果提前期是固定的常数6天，试问满足95%的顾客满意的安全库存存量的大小？ 解：由题意知：
＝2加仑/天，Ｌ＝6天，Ｆ(Z)＝95％，则Z=1.65,
从而：SS=Z ＝1.65*2.* ＝8.08
即在满足95%的顾客满意度的情况下，安全库存量是8.08加仑。
2.提前期发生变化，需求为固定常数的情形
如果提前期内的顾客需求情况是确定的常数，而提前期的长短是随机变化的，在这种情况下：SS为
SS=Z
其中： ---提前期的标准差；
Z ----一定顾客服务水平需求化的安全系数；
d ----提前期内的日需求量；
例：
如果在上例中，啤酒的日需求量为固定的常数10加仑，提前期是随机变化的，而且服务均值为6天、标准方差为1.5的正态分的，试确定95％的顾客满意度下的安全库存量。
解：由题意知： ＝1.5天，d＝10加仑/天，Ｆ(Z)＝95％，则Z=1.65，
从而：SS= Z =1.65*10.*1.5=24.75
即在满足95％的顾客满意度的情况下，安全库存量是24.75加仑。
3.需求情况和提前期都是随机变化的情形 在多数情况下，提前期和需求都是随机变化的，此时，我们假设顾客的需求和提前期是相互独立的，则SS为
SS=Z
其中： Z ----一定顾客服务水平下的安全系数；
---提前期的标准差；
---在提前期内，需求的标准方差；
----提前期内的平均日需求量；
---平均提前期水平；
例：
如果在上例中，日需求量和提前期是相互独立的，而且它们的变化均严格满足正态分布，日需求量满足均值为10加仑、标准方差为2加仑的正态分布，提前期满足均值为6天、标准方差为1.5天的正态分布，试确定95％的顾客满意度下的安全库存量。
解：由题意知： ＝2加仑， ＝1.5天， ＝10加仑/天， ＝6天，Ｆ(Z)＝95％，则Z=1.65，从而：SS=Z ＝1.65* ＝26.04
即在满足95％的顾客满意度的情况下，安全库存量是26.04加仑
[物流知识]仓库保管奖惩制度及岗位职责(转载)
第一条 目的
一、加强仓库保管员业务素质，提升仓库保管员的工作责任心,减少公司的损失,维护公司正常的生产、经营及管理秩序。
二、鼓励公司员工正确有效、长期努力的工作。
第二条 适用范围
一、全体仓库保管员。
二、本办法适用于上海剪刀石头布家居实业有限公司、上海利欧家俱有限公司及其他相关连锁企业。
第三条 奖励
一、奖励方式
1、嘉奖
2、通报表扬：一年内连续3次通报表扬计为嘉奖1次
二、奖励规则
1、嘉奖对象：业务超群、工作认真、克尽职守，在担任仓库保管员整年内盘点零差异的情况；
2、通报表扬对象：业务熟练、工作态度端正、在担任仓库保管员半年内盘点零差异的情况。
三、奖励标准
1、通报表扬：部门内部书面通报表扬；
2、嘉奖：奖励现金100~300元或等同价值奖品（依仓库保管员各自保管物品的种类及价值而定，具体奖励金额由各仓库主管及相关权限人决定）；
3、员工所受奖励与惩罚不可相抵。
四、奖励程序
1、员工有符合奖励条件的，由其所在部门主管及时提出申请，申请填写“仓库保管员奖励/惩罚申请单”，签核到部门最高主管，审批通过后交人资部；
2、奖金将由人资部向财务部门申请，之后交予员工所在部门主管进行发放。
3、凡获得奖励的员工，公司将予以全公司或部门内公告，并记入员工档案。
第四条 惩罚
一、惩罚规则
（一）、甲类过失，作辞退处理，并向公司赔偿因此造成的经济损失。
1、故意或严重玩忽职守，造成盘点差异金额超过人民币5000元（含）以上的，给公司造成重大损失者；
2、记大过累计3次或在六个月中累计受到相当于2次记大过的处分；
3、乙类过失情形严重者。
（二）、乙类过失，记大过一次，并处以相应的罚金和赔偿金。
1、因玩忽职守，造成盘点差异金额在人民币2000元（含）以上，但小于人民币5000元以下者，给公司造成损失者；
2、丙类过失情形严重者。
（三）、丙类过失，记小过一次，并处以相应的罚金和赔偿金。
1、对工作态度随便、疏忽大意，工作中有失职失察之行为，且造成盘点差异金额在人民币500元（含）以上，但小于人民币2000元以下，给公司带来损失者；
2、丁类过失情形严重者。
（四）、丁类过失，视情节严重记申诫或警告一次，并处以相应的罚金和赔偿金。。
因工作疏忽发生差错者，造成盘点差异金额在500元以下的，给公司带来一定损失者；
三、惩罚标准：
盘点差异金额惩罚标准 5000元以上 2000元~5000元 500元~2000元 500元以下
甲类过失 ★
乙类过失 ★
丙类过失 ★
丁类过失 ★
容许差异金额(+/-) 超出容许差异金额
门店 500/月 保管责任人承担成本价的30%~60%
仓库 300/月 保管责任人承担成本价的30%~60%
1、丁类过失：部门内部书面通报批评并按成本价承担30%的损失，如所承担总金额超过其月工资的20%，将平均分摊到其下月工资中扣除；
2、丙类过失：部门内部书面通报批语并按成本价承担40%的损失，如所承担总金额超过其月工资的20%，将平均分摊到其下月（或多月平均分摊）工资中扣除；
3、乙类过失：公司内部书面通报批语并按成本价承担50%的损失，如所承担总金额超过其月工资的20%，将平均分摊到其下月（或多月平均分摊）工资中扣除；
4、甲类过失：公司内部书面通报批语并按成本价承担60%的损失，如所承担总金额超过其月工资的20%，将平均分摊到其下月（或多月平均分摊）工资中扣除；
5、员工如同时违反两项以上规定，将按“数过并罚”处置；如情节有轻重争议，由上一级主管判定为原则。
四、惩罚程序
1、凡违反以上各惩罚条例的，其所在部门主管须如实上报，申请填写“员工奖励/惩罚申请单”，依据第五条“奖惩核决权限”进行审批，审批通过后交人资部；
2、惩罚事宜将记入员工档案，小过（含小过）以上处分将在公司内部公告；
3、惩罚之金额将在当月薪资中列出，并在下月或多月工资中予以扣除。（具体做法见上第三点）
第五条 员工若发生有本制度未列出之奖励及惩罚情形者，仍得由所在部门主管提出奖惩申请。
第六条 本制度解释权归人力资源部，若有未列事宜或涉及员工其他权利、义务之约束事项，本公司得依实际需要另行规定之。
第七条 本制度经呈报总经理核准后公告施行，修正时亦同。
编写： 总办内控组 日期： 2005年 月 日
审核： 日期： 2005年 月 日
批准： 日期： 2005年5月 日
修订记录
日期 修订人 修订后版本 修订原因
[物流知识]成品库岗位职责
成品库岗位职责
1.库 长
·仓库安全卫生管理，随时检查督导。
·仓库储位的规划，确保进出货效率。
·产成品交接入库管理，确保交接数量、单证准确，无质量问题。
·成品发货管理，并严格依据先进先出原则作业，确保品项、数量与单证一致。
·监督仓库每班交接作业，确保帐、卡、物一致。
·随时检查各库房存货状况，发现问题及时提报处理，确保存货品质。
·随时检查各仓库单证登记状况，确保货物进出库单证完整。
·成品总帐作业管理。
·定期进行仓库内部盘点及配合财务部门每月盘点，确保存货无差异。
·仓库日常问题处理及工作改善。
·指导及监督部门员工日常作业，确保公司管理制度贯彻落实。
·督导叉车驾驶人员作业，确保叉车驾驶人员依规范操作。
·督导辅助工工作，确保货物轻拿轻放。
·部属员工工作表现考评。
2.总帐组长
·仓库系统库存帐管理。
·进、出货单证管理。
·库存盘盈亏监控与处理。
·与财务部门工作配合。
·作业日常问题处理及工作改善。
·组员工作指导与监督。
3.总帐员
·进、出货数据系统帐录入。
·备发货清单整理。
·不定期内部对帐与抽盘。
·单证整理存档。
4.仓管组长
·收、发货作业安排。
·仓库卫生安全安排与检查。
·仓库储位安排。
·库存货卡进出货登记管理。
·仓管员交接班安排。
·库存盘点安排。
5.仓管员
·成品入库作业。
·成品发货作业。
·成品换仓作业。
·库存成品日常整理。
·次品进、出、返修及报废作业。
·成品帐、卡登记。
·成品日常盘点作业。
6.辅工组长
·负责依照要求进行货物搬运作业，做到货物轻拿轻放，摆放整齐。
·负责搬运工具保养维护，故障及时提报处理，确保搬运工具正常使用及清洁。
·负责仓库卫生清洁。
·日常作业问题处理及工作改善。
·组员工作指导与监督。
7.辅助工
·依照仓管要求进行货物搬运作业，做到货物轻拿轻放，摆放整齐。
· 做好搬运工具保养维护，故障及时提报处理，确保搬运工具正常使用及清洁。
·仓库卫生清洁。
外贸仓储管理
一、仓储业务计划管理制度
计划管理是仓储管理的一项基本制度。仓库实行计划管理，就是把仓库的商品储存计划与外贸的商品流转计划紧密的衔接起来，协调一致，在业务活动中坚持按计划办事，既可以防止到货多仓库拥塞或到货少仓库空闲；又可以避免生产、收购和出口商品不能及时进出库，影响任务完成。而且还有利于充分挖掘仓容潜力，提高仓库的使用效能，搞好经济核算。它是改善经营管理的一项重要措施。
仓储业务计划的编制，包括商品入库和出库的计划，要以各存货单位的商品流转计划为依据，结合仓库储存能力，编制年度、季度、月度的仓储业务计划。为了使计划切合实际，各存货单位应按规定时间向仓库或仓库主管部门提出下月入库、出库计划、仓库要及时召开有存货部门参加的平衡会议，检查上月计划完成情况和安排落实下月的储存计划。仓库根据仓储吞吐能力，结合生产、收购和出口任务的急缓，统筹兼顾，全面安排，以保证计划任务的完成。
二、仓储业务定额管理制度
仓储业务定额管理制度，就是用数字指标来表现在一定的管理水平和劳动生产率的条件下，对仓储业务提出的具体要求。合理的定额是考核仓储管理水平和经济效果的主要依据，是制定和实现仓储计划和财务计划的基础，也是职工的奋斗目标。加强定额管理，对于调动广大职工积极性，提高仓储工作的效率和质量，更好的完成外贸仓储工作的任务有着重要作用。
仓储业务定额的种类主要有：仓库面积定额、仓库储存量定额、劳动生产量走额、机械设备完好率定额、机械设备耗油量定额、苫垫物料定额、差错事故定额等。其具体内容分述如下：
（一）仓库面积定额
是规定合理地使用仓库面积的标准，也是正确地制定其他定额的基础。它包括仓库的可用面积利用率定额和可用面积使用率定额，制定这些定额，必须明确以下几个面积概念：
建筑面积。通常是指库房建筑面积。其计算方法是从库房外墙基丈量。长*宽的面积，楼库各层相加。
实际面积。即从库房内墙丈量。长调宽面积中减去障碍物建筑物（立柱、隔墙、楼梯）占用面积。
可用面积。即从实际面积中减去干道、支道、墙距、柱距占用的面积。
使用面积。即商品货垛实占面积。
1．仓库可用面积利用率定额
即规定出用以堆放商品的可用面积与实际面积合理比例，以便限制固定走道和墙距占用的面积。把可以堆放商品的面积充分利用起来。其计算公式是：
仓库可用面积利用率 = 可用面积/实际面积*100％
2．仓库可用面积使用率定额
即规定出仓库实际储存商品所使用面积与可用面积的合理比 例。可以限制可用面积的空闲部分，提高仓库可用面积实际使用 率。其计算公式是：
仓库可用面积使用率 = 使用面积/可用面积*100％
（二）仓库储存量定额
包括单位面积储存量定额和日平均储存量定额。它是衡量仓库利用的指标，是仓库面积使用合理程度的标准，也是核算仓储收益和成本的基础。
1．单位面积储存最定额 即每一平方米可用面积储存商品的吨数。每平方米储存量越多，表明仓库使用率越高。其计算公式是：
单位面积储存量：
单位面积储存量定额能促使仓库保管员根据储存商品的特点合理安排仓位，改进堆码技术，及时调整，归并零星货垛，节约仓容面积。充分发挥仓库的使用效能，不断提高每平方面积的储存量。
2．仓库日平均储存量定额
即一处仓库和一个仓间每天应储存商品的吨数，其计算公式是：
仓库日平均储存量 = 单位面积储存量*可用面积*仓库可用面积使用率
（三）劳动生产量定额
主要是考核保管员、工人、司机的劳动工作效率和质量的指标。其中包括：
1．保管员工作量定额。是明确每个保管员负责管理库房（货场）的面积数。
2．工人劳动量定额。在保证安全质量前提下，结合机械化水平和劳动强度，按作业吨计算每个工人平均每天的作业吨数，按不同作业条件，不同的商品或不同的工种等分别确定。
3．机力作业量定额。按照机械功率的大小、作业条件等的不同，分别确定叉车、吊车、拖车、行车等每台每日（时）的作业吨数。
（四）机械设备完好率定额
即仓库每天可以正常使用的机械，占机械总数的比例，可按机械种类分别确定。
（五）机械设备耗油量定额
即根据机械设备的机种、功率，结合运距远近等条件，分别确定每台机械的作业吨或每小时耗油量。
（六）苫垫物料定额
根据不同地区、不同仓库的具体情况，确定各种苫垫物料的需要量，使用量和每年的耗用量。
（七）差错事故定额量
主要是指差错累计笔数占收货、发货总笔数的百分比。它是检查仓库的收、发作业是否准确，衡量仓库管理水平的重要指标，其计算公式：
差错事故率 = 差错累计笔数/收发货总笔数*100％
为了保证走额的实现，要把各项定额落实到仓间、班组或个人。同时，要配备专职或兼职定额管理员，负责统计和检查定额指标完成情况。考核、分析研究完成或未完成的原因，针对存在的问题，提出改进措施，推动仓储经营管理的改善。
三、仓储经济核算制度
仓储经济核算是对仓储经营成果进行检查和监督，促使精打细算，厉行节约，提高劳动生产率，降低仓储成本，改善经营管理，增加经济效益。外贸仓库要实行企业化管理，合理收费，独立核算。仓库经济核算包括财会专业核算和班组群众核算。
（一）财会专业核算
是以班组核算为基础的全面、综合、系统的核算。核算的指标包括：仓库日平均储存量、上缴利润、费用水平、资金周转、吨天成本、全员劳动生产额等指标。以便全面反映仓库的经营活动和成果。同时通过经济活动分析，发现仓库和班组核算中存在问题，提出改进意见和建议，充分发挥财会专业核算对仓储业务经营的监督指导作用，以不断扩大经营成果。
（二）班组核算
是一种群众性简易核算，是在财会专业核算指导下，本着做什么、管什么、算什么的原则，把仓库各项计划指标通过定额分解成若干小指标，分别落实到科（股）、班组或个人，以完成各项定额指标为主，开展班组核算工作。
四、仓库安全管理制度
仓库是出口商品储存的基地，必须搞好以防火为中心的仓库安全工作，以保证出口商品的安全，特别是领导干部要把防火安全纳入议事日程，定期研究。做到与业务生产工作同计划、同布置、同检查、同评比，把防火安全工作真正落实到实处。要认真贯彻执行公安部1980年颁布的《仓库防火安全管理规则》和外贸部1981年修订的《外贸仓库消防安全工作条例》，坚持经常做好广大职工的安全思想教育，提高警惕，自觉做好仓库防火安全管理工作。
仓库的安全管理分为两个方面：一是对仓库和商品的安全管理；二是对职工的安全管理。
（一）对仓库知商品的安全管理工作
1．消防
要贯彻“以防为主，以消为辅，，的消防工作方针，要建立有领导负责的逐级防火责任制和岗位防火责任制。
仓库要设置专业或兼职的防火干部，建立专职消防组织与义务消防组织；建立防火安全教育制度，组织职工学习安全技术知识与扑救方法；配备足够的消防设备，保持完整好用；要有健全的消防制度，对重点要害部位，要定点、定人、定措施；要建立防火档案和制定灭火作战计划，以预防火灾，或发生火警和其他事故时能及时防止灾害和造成更大损失。
2．警卫
要加强仓库治安保卫工作的领导。仓库应有一位领导主管安全保卫工作，建立保卫部门或配备专职保卫人员，经常对职工进行安全保卫工作教育，同时要结合实际情况，建立门卫检查、警卫执勤、巡逻、值班等制度，以确保仓库安全。
3．安全检查
为了消除隐患，堵塞漏洞，仓库应采取定期检查与经常性检查相结合，领导检查与群众检查相结合的方法，实行逐级负责的检查制度。仓库检查应以防火安全为中心，但应根据不同季节和具体情况，确定检查的重点，检查中发现问题，应当做出记录，及时研究解决，逐项落实，以保证仓库和商品安全。
（二）对职七的安全管理
主要是加强劳动保护和技术安全措施，保护职工人身安全和身体健康，防止发生伤亡事故。
五、仓库岗位责任制
仓库岗位责任制就是对每个职工定岗位、定工作、定责任，把库的各项工作任务具体落实到每一个工作岗位的每一个人，做到责任明确，保证完成各项工作任务。
制度应根据责、权、利结构的原则，结合各个工作岗位情况，规定职责范围。同时，为了使仓库各项管理制度充分发挥作用，应与职工培训、考核、奖惩制度，以及政治思想工作制度结合起来，对尽职尽责成绩突出者应给予精神或物质奖励，对失职者，应给予批评教育、经济制裁或纪律处分。
[转载] 仓储管理标准化操作手册
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1.收货流程 1.1.正常产品收货
1.1.1 货物到达后，收货人员根据司机的随货箱单清点收货。
1.1.2 收货人员应与司机共同掐铅封，打开车门检查货品状况，如货物有严重受损状况，需马上通知客户等候处理，必要时拍照留下凭证。如货物状况完好，开始卸货工作。
1.1.3 卸货时，收货人员必须严格监督货物的装卸状况（小心装卸），确认产品的数量，包装及保质期与箱单严格相符。任何破损，短缺必须在收货单上严格注明，并保留一份由司机签字确认的文件，如事故记录单，运输质量跟踪表等。破损，短缺的情况须进行拍照，并及时上报经理，主管或库存控制人员，以便及时通知客户。
1.1.4 卸货时如遇到恶劣天气（下雨，雪，冰雹等），必须采取各种办法确保产品不会受损。卸货人员须监督产品在码放到托盘上时全部向上，不可倒置，每拍码放的数量严格按照产品码放示意图。（产品码放按照托盘的尺寸及货位标准设计）。
1.1.5 收货人员签收送货箱单，并填写相关所需单据，将有关的收货资料产品名称、数量、生产日期（保质期或批号）、货物状态等交定单处理人员。
1.1.6 定单处理人员接单后必须在当天完成将相关资料通知客户并录入系统。 1.1.7 破损产品须与正常产品分开单独存放，等候处理办法。并存入相关记录 1.2 退货或换残产品收货
1.2.1 各种退货及换残产品入库都须有相应单据，如运输公司不能提供相应单据，仓库人员有权拒收货物。 1.2.2 退货产品有良品及不良品的区别，如良品退货，货物必须保持完好状态，否则仓库拒绝收货；不良品收货则必须与相应单据相符，并且有配套的纸箱，配件齐全。
1.2.3 换残产品则须与通知单上的型号、机号相符，否则仓库拒绝收货。
1.2.4 收货人员依据单据验收货物后，将不同状态的货物分开单独存放，将退货或换残单据及收货入库单，记录产品名称、数量、状态等交定单处理人员。 1.2.5 定单处理人员依据单据录入系统。 2.发货流程 2.1.定单处理程序
2.1.1 所有的出库必须有客户授权的单据（授权签字，印章）作为发货依据。
2.1.2 接到客户订单或出库通知时，定单处理人员进行单据审核（检查单据的正确性，是否有充足的库存），审核完毕后，通知运输部门安排车辆。
2.1.3 定单处理人员依据不同的单据处理办法录入系统，制作送货单及依据货品或客户要求制作拣货单。 2.1.4 将拣货单交仓管员备货。 2.2.备货程序
2.2.1 备货人员严格依据备货单拣货，如发现备货单上或货物数量有任何差异，必须及时通知库存控制人员，主管，经理，并在备货单上清楚注明问题情况，以便及时解决。
2.2.2 货物按总备货单备完后，根据要求按车辆顺序进行二次分拣，根据装车顺序按单排列。 2.2.3 每单备货必须注明送货地点，单号，以便发货。各票备货之间需留出足够的操作空间。 2.2.4 备货分拣完毕后，将拣货单交还定单做拣货单确认，并通知运输部。 2.3.发货程序
2.3.1 发货人员依据发货单核对备货数量，依据派车单核对提货车辆，并检查承运车辆的状况后方可将货物装车。
2.3.2 发货人员按照派车单顺序将每单货品依次出库，并与司机共同核对出库产品型号、数量、状态等。 2.3.3 装车后，司机应在出库单上写明车号、姓名，同时发货人员签字。发货人员将完整的出库单交接单人员进行出库确认。 3.库存管理 3.1.货品存放
3.1.1 入库产品需贴好标签后入位，货物的存放不能超过产品的堆码层数极限。
3.1.2 所有货物不可以直接放置在地面上，必须按照货位标准整齐的码放在托盘上。开箱货物应及时封箱，并粘贴提示说明。货物必须保持清洁，长期存放的货物须定期打扫尘土，货物上不许放置任何与货物无关的物品，如废纸，胶带。
3.1.3 破损及不良品单独放置在搁置区，并保持清洁的状态，准确的记录。 3.1.4 托盘放置须整齐有序。上货架的货物要保证其安全性。 3.1.5 货架上不允许有空托盘，空托盘须整齐放置在托盘区。
3.1.6 出入库产生的半拍产品应放置在补货区（一层）。半拍产品码放应整齐有序，不可以梯形码放。 3.２ 盘点流程
3.2.1 所有的货物每个月必须大盘一次。
3.2.2 针对每天出库的产品进行盘点，并对其他产品的一部分进行循环盘点，以保证货物数量的准确性。 3.2.3 盲盘：针对每次盘点，接单人员打印盘点表，不包括产品数量，交给盘点人员。至少两名盘点人员进行盘点，将盘点数量填写在空白处，盘点后由二人共同签字确认数量。将盘点表交于报表人员，报表人员将盘点数量输入盘点表，进行数量的匹配，如有数量的差异，需重新打印差异单，进行二次盘点，二次盘点后无差异存档。如有差异，需进行核查，如发现有收发货错误的，需及时联系客户，是否能挽回损失，无法挽回的损失，按照事故处理程序办理。 4．仓库日常管理 仓库日常运作审计表 检查内容
1、库区和库内地面是否无淤泥、尘土、杂物等？
2、装卸作业工具（如叉车、小拖车等）在不用时，停放在指定区域。
3、门、窗、天窗及其它开口在不用时保持关闭，状况良好，能有效阻止鸟及其它飞行类昆虫进入。
4、仓库照明设备是否完好、安全。（检查方法：将库内的灯全部打开，检查是否有不亮的灯和亮度够否）
5、仓库办单处是否整洁。（要求：a、所有单据摆放整齐；b、有清晰的分类）
6、仓库地面是否清楚标明堆码区和理货区。
7、手摸货架、货物、托盘，无灰尘。
8、空托盘在指定区域堆放整齐。
9、货物堆码无倒置和无超高现象。
10、货物堆放整齐、无破损、开箱或变形货物。（破损、搁置区存放的货物除外）
11、仓库的活动货位连贯，没有不必要的活动货位。（活动货位：用活动的标识表示的货位，根据需要，可以在仓库里灵活移动）
12、各类警示标识（包括安全线路的箭头指示、禁止吸烟等）是否有效、整洁、张贴规范？
13、每次收货，是否正确、清晰填写并张贴“收货标签”？
14、破损、搁置、禁发货物是否分开存放并张贴相应标签？
15、破损、搁置货物是否在3个月内（食品类为1个月）处理完毕？
16、可发货物中是否有渗漏、破损、污染货物未报状态及位置转移？
17、所有退货的处理必须在2天内完成，并且退货上必须贴有“退货通知单”。
18、仓库无“四害”侵袭痕迹。
19、是否定期作“四害控制”处理，并记录每次处理的工序、时间、结果。(查看记录) 20、系统库存和实际库存是否一致？（在系统中选取不少于5个SKU进行验证）。
21、仓库是否完全按“拣货单”备货发货。（检查方法：拿一张正在发货的拣货单 ，让取 货人员指出本拣货单已取货物的一个品种的位置，用该位置和拣货单上的位置核对。
22、同库、同品种的货物必须堆放于同区域或相近区域；同品种的货物应该存放于同一仓库。
23、同一客户的产品，如果可以共存于一个仓库，且一个仓库能够存放的下，那么该客户的产品必须存放于同一仓库。
24、收货时，是否按规定仔细分拣货物。（检查方法：如果有收货，请检查现场分拣情况；如果无收货，请检查仓库里同一位置是否有不同日期、批号、品种的货物） 5.仓库各项关键运作指标 KPI 1-盘点准确率
定义：每月盘存箱数差异与系统实际盘存箱数的百分比 考核标准：99.9% 计算方法：KPI1=实际盘存数/系统库存数*100% KPI 2-破损率
定义：操作中发生的累计破损量与累计操作量的百分比 考核标准：不超过0.1% 计算方法：破损率%=操作中发生的累计破损量/累计操作量*100% KPI 3-收发货不及时率（车辆到达15分钟以内收发为合格） 定义；每月收发货不及时单数与每月收发货总单数 考核标准：2% 计算方法：每月收发货不及时单数/每月收发货总单数
推荐第9篇：库存
在企业日常业务处理中，库存保管对企业实物进行管理，每项存货的收发都须经过库存保管方的监督、管理和确认，是仓库成本核算的重要基础数据来源之一，并随时为企业提供存货结存数量，保证企业的正常运营。
ERP库存管理系统的主要功能有采购入库和产成品入库管理、销售和材料出库管理、其他出入库管理等基础功能，并提供仓库货位管理、批次管理、保质期管理、可用量管理等功能。库存管理系统还可与其他系统集成使用，如采购管理系统、销售管理系统和存货核算系统等。
当库存管理系统与存货核算系统同时启用时，所有出入库单均由库存管理系统填制，存货核算系统只能填写出入库单的单价、金额，其他项目不能修改，存货核算系统为库存管理系统提供出入库成本。
在库存管理的诸多功能中，出入库管理是最基本的、最重要的功能。
1、入库业务
仓库收到采购或生产的存货，仓库保管员将验收存货的数量、质量、规格型号等，确认无误后入库，并登记库存账。
采购入库业务主要是处理采购业务员将采购回来的存货交到仓库时，仓库保管员对其所购存货进行验收确认及进行相应账薄的登记。采购入库单按进出仓库方向可分为蓝字采购入库和红字采购入库单。库存管理系统可以参照采购管理系统的采购订单、采购到货单生成采购入库单，并将入库情况反馈到采购管理系统。
产成品入库是指企业自制的产成品、半成品进入仓库。产成品入库单一般指产成品入库时所填制的入库单据，是工业企业特有的单据类型。产成品一般在入库时无法确定产品的总成本和单位成本，所以在填制产成品入库单时，一般只有数量，没有单价和金额。
产成品入库单可以手工直接填写，也可以参照生产订单生成，与质量管理系统集成使用时，还可以参照产品检验单、产品不良品处理单生成，并可传递到“存货核算”系统中进行记账和生成凭证等操作；与生产订单关联的产成品入库单保存时，如果有倒冲材料则系统会自动生成材料出库单。
具体的产成品入库有三种情形。第一种是正常的产成品入库，操作时仅需在库存管理系统中，按“产成品入库单”的录入要求操作即可。其中，产成品入库单一般参照生产订单生成，单据保存后可以进行货位的指定。产成品入库单上，只有存货属性为自制时才可以录入，在制、自购、生产耗用等不能作产成品入库。第二种是产成品退库业务，属于产成品入库的逆向操作。在日常业务处理中，如果发现已入库的产成品因质量等问题要求退回车间，或者是发现已审核的入库单有多填数量的错误，则对产成品进行退库处理，填制红字产成品入库
单。红字产成品入库单的操作与蓝字产成品入库单的操作步骤一致，只是需要特别选择“红字”，系统才允许在单据体内记入负数量。第三种是产品成本分配与记账。产成品成本分配功能是对入库单的入库成本进行计算和批量处理的工作。
“其他入库单”是指除采购入库、产成品入库之外的其他入库业务，如调拨、盘盈、组装拆卸、形态转换等业务形成的入库单。其他入库单一般由系统根据其他业务单据自动生成，也可手工填制。单据中的业务号是指形成其他入库单的源单据的单据号，如盘盈入库单生成的其他入库单，业务号指盘点表的盘点单号，业务号由系统自动填写，不能修改。
2、出库业务
出库业务主要有销售出库、材料出库等业务，其中材料出库还有配比出库、限额领料出库等业务。
销售出库按业务类型可以分为普通销售出库、委托代销出库、分期收款出库，每种出库业务又涉及到蓝字销售出库单和红字销售出库单（销售退货使用）。销售出库单反映存货销售的出库情况，在库存管理系统中主要管理存货出货数量，在存货核算系统中主要核算出库成本。另外，如启用销售管理系统，则在销售管理系统中填制的销售发票、发货单、销售调拨单、零售日报，经复核后均可以参照生成销售出库单，可以修改，不可直接手工增加。
材料出库是工业企业特有业务。材料出库单是为了保证企业生产顺利进行的需要，在领用原材料时所填制的出库单据。可以做材料出库单的存货，必须具有生产耗用的属性。材料出库单可以根据生产车间的需要手工填制，也可以根据定义的产品结构使用配比出库方式自动计算原材料出库的相关信息，还可以根据生产订单、委外订单生成材料出库单；可以由限额领料单生成；生产、委外、工序倒冲也可生成材料出库单。
材料出库具体的业务流程是：在库存管理系统中，填制材料出库单；在库存管理系统中，对材料出库单进行审核处理；审核后的材料出库单可以在存货核算系统中进行记账，确认原材料领用的成本。
配比出库是工业企业特有的业务，是根据要生产的产成品的数量来确定领料的数量，使用配比出库可以提高领料出库的准确性和效率，特别适用于生产车间按照销售订单进行生产领料。要生成配比出库单必须事先定义产品结构。
除了入库业务、出库业务外，ERP库存管理系统还可以进行其他业务的操作，包括：调拨业务，用于门店或分支机构的要货情况或配货情况，仓库可以根据申请分次调拨；盘点业务，用于对存货的不定期或定期清查，查明存货盘盈、盘亏、损毁的数量及造成的原因，并据以编制存货盘点报告表，按规定程序，报有关部门审批；组装拆卸业务，处理商品组装出售（如计算机）、拆卸出售的情况；形态转换业务，处理商品形态转化后引起存货规格和成
本变化，在库存管理中需要对此进行管理记录；批次管理业务；保质期管理；出库跟踪入库；超限额出入库及账表查询等。
学习要点：
ERP库存管理系统的主要功能
ERP库存管理系统的主要业务：入库业务、出库业务 ERP库存管理系统的其他业务
ERP库存管理在线测试
推荐第10篇：去极端化工作汇报
英买里乡中学民族团结进步创建模范单位 工作汇报 我校是一所全部维吾尔族学生的初级中学，今年以来全校师生认真学习和贯彻执行党的民族政策、宗教政策，狠抓民族团结教育，积极开展民族团结进步模范单位创建工作，始终把加强学校民族团结教育工作摆在重要位置，把民 族团结教育贯穿于学校教育工作的各个环节广泛开展丰富多彩的活动，切实提高师生民族团结意识，取得了一定的成效。
一、基本情况 现有947名学生，其中团员556名，少先队员105名，155名教职工，党员55名，23个教学班，其中双语班9个，普通班14个。多年来，我校始终把民族团结作为维护社会稳定、促进学校发展的重要工作来抓，将民族团结工作列入重要议事日程，始终坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，全面贯彻党的民族政策，以民族团结宣传教育月活动为契机，大力宣传“三个离不开”思想，积极开展社会主义荣辱观、“四个认同”和马克思主义“五观”教育活动，进一步增强师生的团结意识，共谱民族团结之曲，共唱民族团结之歌，民族团结之花在我校处处开放。
二、主要工作情况
（一）、加强组织领导。学校领导高度重视民族团结教育工作，将民族团结工作作为学校一项重要工作列入学校工作计划，专项部署落实。根据《伽师县民族团结进步模范单位创建考核验收实施细则》的通知，第一时间成立了以校长为组长、各部门负责人为直接责任人的创建工作领导小组，下设办公室，由专人负责。
（二）、精心安排部署。结合学校实际，制定了《英买里乡中学创建民族团结进步模范单位实施方案》，确定了学校创建工作的总体目标，详细划分了各创建阶段的工作任务，从宣传动员、活动开展、督查落实、组织申报、自查整改等多方面明确了整个活动的职责分工，为创建工作的稳步实施奠定了坚实的基础。
（三）、发挥课堂教学为主渠道的作用，丰富教育内涵。
1、充分利用民族教材。学校按照教育局统一安排，在
一、
二、三年级开设了民族团结教育课程，每周2课时，由专职的7名教师负责授课，在保证师资、教材、课时的基础上，按时完成教育教学任务，发挥了课堂教学的主渠道作用。
2、在教学内容上主要以遵守纪律、“三维两反”、民族和宗教政策、“五观”、无神论、爱国主义、文明道德行为、“三个代表”重要思想和科学发展观等内容为主。
3、学科教学注重渗透，校教导处每学期都制定了详细的学期工作计划，把“五观”教育、党的民族宗教政策贯彻于每个学科之中，教学中要求老师将民族团结、精神文明溶入课堂中，时时渗透对学生的民族团结教育，教育学生稳定压倒一切，使学生从小就了解新疆的发展史，了解党的民族政策和宗教政策；使他们从小就知道新疆自古以来就是我国不可分割的一部分；牢固树立“三个离不开”的思想，不说不利于民族团结的话，不做不利于民族团结的事。
（四）、通过多种形式的活动，提升教育成效。
1、学校校园广播站开辟了“民族团结教育”专栏，每周一次，大力宣传各民族知识，宣传各族人民在民族团结工作中取得的丰硕成果及涌现出的先进事迹。学校每学期举办一次民族团结教育专题讲座，让广大学生在了解民族知识中增强民族的自豪感，提高民族团结意识。各班学生踊跃把身边发生的和报纸上登载的民族团结事例记载下来，通过广播向同学们宣传，收到了很好的效果。使每位同学都逐渐地认识到：影响新疆稳定主要来自于民族分裂和非法宗教活动。我们必须努力学习科学文化知识，反对迷信、反对宗教，为保卫边疆、建设边疆贡献自己的力量。
2、每学期校教导处还安排了“民族团结”为主题班会课，要求班主任详细备课，用事实讲政策，让学生根据自己的所见所闻谈想法、谈感想，通过写心得体会表达他们对民族团结的期望和展望。
3、举行“民族团结”板报、墙报展和“民族团结”演讲、知识竞赛，五月是民族教育月，我校每年五月团委、少先队都要举行板报墙报展，举行全校间的知识竞赛、汉语演讲，使他们通过这些直观生动的活动，把民族团结教育落到实处。
4、组织师生学习观看近年来涌现出的如王艳娜、艾尼居买、阿里木哈力克、刘国忠等模范人物的感人事迹，通过先进人物的精神教育我们下一代，使他们真正明白民族团结一家亲和祖国大家庭的温暖。
5、开展家长教育活动。利用家长学校、家长会向家长宣传民族政策法规，宣传党的富民政策，增强家长的政治意识和大局意识，加大民族团结教育力度，拓宽民族团结教育范围。
6、开展民族团结交朋友活动。要求每一位教职工都要有一名汉族朋友、邻里之间互相帮助，要求学生根据实际情况与驻地的汉族农民子女交朋友，互相帮助、互相学习、互相尊重，使学生从小树立民族团结的思想。
7、充分利用升旗仪式、班队会等形式大力宣传，以营造浓厚的氛围，形成了强有力的宣传声势，使民族团结教育工作深入全校师生心中。
（五）、结合本地实际，有针对性地做好反分裂、反渗透工作。
1、学校团委组织广大团员青年开展了“崇尚科学、反对迷信、加强民族团结、共建美好伽师”签字宣讲活动，组织全校师生开展了“崇尚科学、远离宗教”千人签名宣誓仪式，师生在横幅上写下了自己的名字，进行了庄严的宣誓，增强师生学习科学知识，传播先进文化，远离宗教思想的意识，使师生不信教、不参与非法宗教活动，不散布宗教极端思想、不着奇装异服。
2、开展了“一反两讲”为主要内容的法制宣传教育，邀请了乡派出所、司法所人员对学生进行了法制培训教育，通过去年发生“4.23”、“6.26”事件，今年发生的“3.01”、“4.30”、“5.22”事件，揭批暴力恐怖分子的罪恶行径，向师生讲明了非法宗教活动的危害，教育引导学生要努力学习、遵纪守法、坚决不参与任何宗教活动。
3、深入开展了感恩教育活动。主要以党对新疆的巨大关怀，对口援疆省市的无私援助，学生享受到的营养改善计划，两免一补政策等惠民政策，从新农村的建设，水、电、路、住房条件的改善等方面宣传教育，主要通过演讲比赛、文艺表演、主题班队会等活动，激发学生对党的感恩之情，对祖国的感恩之心和社会主义大家庭中健康成长、快乐生活的幸福感和自豪感。
4、加强校园文化建设，唱响红歌，引导学生继承优秀文化，激发爱祖国、爱新疆、爱家乡的情怀，唱响共产党好、伟大祖国好、民族团结好的主旋律。
5、利用家长学校、家长会这种与家长沟通的方式做家长的工作，告诉家长：“我们的未成年人为什么不能信仰宗教”、“为什么不能参加宗教活动”。我们要争取家长的理解和支持和配合。
（六）、积极开展抵御和防范宗教向校园渗透活动。坚持每学期开展关于反对民族分裂、加强爱国主义、民族团结、维护祖国统一的主题班会，让学生始终明白 “新疆自古以来就是祖国领土不可分割的一部分”，各民族共同缔造了伟大的祖国，维护民族团结要做到“三个尊重”，即：学会尊重各民族的宗教信仰，尊重各民族的风俗习惯，尊重各民族的宗教信仰，使民族团结教育深入人心。针对近期发生的暴恐案件，积极组织各年级组进行了讨论、座谈，每位老师都撰写了心得体会。 通过一系列的长期性的活动开展，使我校民族团结蔚然成风，学校全体师生增长了民族知识，提高了民族意识，融洽了民族氛围，对我国各民族的历史、文化、宗教和风俗习惯有了了解。广大师生深切地感受到“汉族离不开少数民族，少数民族离不开汉族，各少数民族之间也相互离不开”，树立了民族自尊心和民族自豪感，增强了民族向心力和凝聚力。全校师生中形成了人人讲民族团结，维护民族团结的良好氛围。 今后我们将进一步提高认识，切实加强领导，认真贯彻执行党的民族政策和国家的民族法律法规，积极开展师生们喜闻乐见、丰富多彩的主题教育，寓教于乐，鼓励师生积极参与，一如继往地将民族团结教育推向深入，为新疆的稳定和发展、为新疆的民族团结做出我们应有的贡献。
第11篇：全房地产去库存和城棚户区改造
全市房地产去库存和城市棚户区改造
工作督查情况通报
（2016年6月23日）
6月13-21日，市住建委对各旗县市区房地产去库存和城市棚户区改造工作进行专项督查，现将相关情况通报如下：
一、房地产市场情况
（一）房地产去库存工作情况。
从督查总体情况看，各地区对房地产去库存工作高度重视，积极研究部署房地产去库存工作，采取切实可行的工作措施，认真贯彻落实国家、自治区、通辽市已经出台的房地产去库存政策，房地产去库存工作成绩显著，房地产市场总体运行情况平稳。
从项目开工情况看，全市房地产开工情况较去年同期下降幅度较大， 1-5月份，全市房地产项目开工面积累计352万平方米，其中新建项目开工面积53万平方米，结转项目开工面积299万平方米，同比分别增长-56%、-72%和-50%。
从商品房销售情况看，全市商品房销售各项指标比上年同期增长幅度较大， 1-5月份，全市商品房销售14795套、165.12万平方米、61.39亿元，同比分别增长20%、21%和27%。
1 其中，住宅销售11003套、119.74万平方米、40.24亿元，同比分别增长16%、23%和37%。
从房屋待售情况看，全市商品房待售面积下降幅度较大，库存消化较好， 截至5月末，全市商品房待售面积460万平方米，比2015年末减少90万平方米，其中，住宅待售面积290万平方米，比2015年末减少45万平方米。
（二）老旧危房排查整治情况。
2014年和2015年按照属地管理的原则，各旗县市区对各自辖区的老旧房屋进行了安全排查，全市共排查老旧房屋2313栋、面积710万平方米。共发现疑似存在安全隐患房屋109栋、面积29万平方米。各地对发现疑似存在安全隐患房屋也都采取了相应的整改措施。
科尔沁区已将存在安全隐患的61栋建筑物全部纳入老旧小区改造项目当中，目前正在维修改造。
霍林郭勒市对排查出存在问题的房屋进一步细化，对有修缮价值的进行维修加固继续使用，对已没有修缮价值的全部纳入棚户区改造范围，拆除安置。
开鲁县有3栋住宅楼存在的问题较为严重，其中2栋已整改完成，安全隐患已排除；另外1栋现已将十几户住户进行安排，列为2016年棚户区改造项目。
科左中旗未发现存在安全隐患的老楼危楼。
科左后旗发现17栋建筑物存在安全隐患，除1栋需停止使用外，其余16栋建筑物多数是外墙皮空鼓或女儿墙裂纹，
2 需要维修加固处理。目前，正在抓紧进行修缮。
奈曼旗发现2家直管公房和1栋办公楼存在安全隐患。对存在安全隐患的2家直管公房已停止使用；存在安全隐患的黄花塔拉苏木政府办公楼已修缮完工。
扎鲁特旗发现扎鲁特旗原宾馆存在安全隐患，现已停止使用。
库伦旗发现3栋楼存在女儿墙裂缝、阳台局部抹灰层脱落、房屋棚顶抹灰层脱落、外墙贴砖少量脱落等现象，没有发现整体承重结构裂缝或丧失使用功能的现象。已督促建筑物产权人进行修缮和整治。
开发区未发现老旧危楼。
（三）房地产开发企业资质情况。
截至5月末，全市共有房地产开发企业351家。其中，一级资质企业1家，二级资质企业7家、三级资质企业24家，四级资质企业251家、暂定资质企业68家。
目前，房地产开发企业资质证书过期问题严重。全市共有112家房地产开发企业资质过期，其中市主城区77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、库伦旗1家、奈曼旗16家。对于资质过期的开发企业，各地房地产主管部门要进行催办，并逐一排查，结合实际进行处理；如对有在建项目的企业，要帮助其尽快完成资质延续工作；对无在建项目的企业，催办无果后要及时公示，并将结果送达规划、土地等主管部门。
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二、全市城市棚户区改造工作进展情况
（一）城市棚户区改造进度。
2016年，我市城市棚户区改造计划12445套，其中承担自治区下达城市棚户区改造开工任务7961套，其中货币化安置任务3105套。截止6月20日，全市报备的41个城市棚户区改造项目共计开工5306套，其中新建开工20套、货币补偿3314套、政府购买存量房源1972套，开工率为66.65%。已开工量的货币化安置比例达到99.62%，已超额完成货币化安置任务。
各旗县市区分别为，科尔沁区开工任务3691套，报备项目8个，已开工2584套，其中新建开工20套、货币补偿2510套、政府购买存量房源54套，开工率为70%；开发区开工任务750套，报备项目1个，已开工449套，全部为政府购买存量房源，开工率为59.9%；霍林郭勒市开工任务422套，报备项目5个，已开工292套，全部为政府购买存量房源，开工率为69.2%；开鲁县开工任务638套，报备项目3个，已开工402套，全部为货币补偿，开工率为63%；科左中旗开工任务1073套，报备项目7个，已开工581套，其中货币补偿57套、政府购买存量房源524套，开工率为54.1%；科左后旗开工任务368套，报备项目1个，已开工344套，全部为货币补偿，开工率为93.5%；库伦旗开工任务136套，报备项目1个，已开工85套，全部为政府购买存量房源，开工率为62.5%；奈曼旗开工任务461套，报备项目9个，已
4 开工309套，其中货币补偿1套、政府购买存量房源308套，开工率为67%；扎鲁特旗开工任务422套，报备项目6个，已开工260套，全部为政府购买存量房源，开工率为61.6%。
（二）国开行政策性贷款到位情况。
2013-2015年度，通过“三统一”模式，我市共有105个棚改项目获批国开行政策性贷款，承诺贷款额度81.46亿元。其中，科左后旗由于自身原因，超过时限，国开行已将其获得承诺贷款的13个项目，4.34亿元额度作废。因此我市实际能获得贷款的棚改项目为92个，承诺贷款额度77.12亿元。截至6月20日，承诺贷款中已到位金额41.4亿元，占承诺贷款额度的53.68%。
各旗县市区分别为，科尔沁区21个项目，承诺贷款额度40.54亿元，已有10个项目到位19.86亿元；开发区3个项目，承诺贷款额度3.425亿元，已有1个项目到位0.86亿元；霍林郭勒市7个项目，承诺贷款额度7.51亿元，已有2个项目到位1.94亿元；开鲁县16个项目，承诺贷款额度6.135亿元，已有10个项目到位3.265亿元；科左中旗20个项目，承诺贷款额度8.135亿元，已有9个项目到位6.685亿元；库伦旗3个项目，承诺贷款额度0.95亿元，已有1个项目到位0.52亿元；奈曼旗9个项目，承诺贷款额度1.615亿元，已有5个项目到位1.145亿元；扎鲁特旗13个项目，承诺贷款额度8.97亿元，已有7个项目到位7.13亿元。
（三）债券棚改专项建设基金到位情况。
5 2016年，债券棚改专项建设基金已开展两个批次，我市共有12个项目获得94966万元。其中，第一批次1个项目21200万元，第二批次11个项目73766万元。
各旗县市区分别为，科尔沁区3个项目，47871万元，分别为城东棚户区2015期15800万元、城东棚户区2016期21200万元、万达广场26801万元；开发区1个项目，河西老区片区7239万元；科左中旗西道尔吉花村片区等7个打捆项目，8656万元；其他地区尚未获得。近期，债券棚改专项建设基金第三批次申报工作即将开展，各旗县市区要积极申报。
（四）2017年城市棚户区改造计划情况。
按照国家和自治区大力推进棚户区改造，到2020年基本完成棚改工作的总体要求，我市本着抢抓机遇、改善民生的原则，要求各旗县市区认真研究制定2017年改造计划。经过两轮上报工作，最终确定我市2017年城市棚户区改造计划23458户，并已将拟定实施的棚改项目清单逐级上报至国家住建部。
各旗县市区分别为，科尔沁区计划改造16875户，开发区计划改造480户，霍林郭勒市计划改造1567户，开鲁县计划改造629户，科左中旗计划改造659户，科左后旗计划改造727户，库伦旗计划改造1262户，奈曼旗计划改造789户，扎鲁特旗计划改造470户。
三、保障性住房相关工作情况
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（一）公共租赁住房建设情况。
2016年，自治区下达我市基本建成公共租赁住房任务1094套，现已全部达到基本建成。其中市本级160套、科区200套已竣工，开发区458套、科左中旗80套、扎鲁特旗100套正在进行室内装修，开鲁县96套已基本建成。
（二）廉租住房租赁补贴发放情况。
截至目前，全市已对城镇低保、低收入家庭发放廉租住房租赁补贴3578户、214.04万元。其中市主城区完成1-5月份补贴发放，累计发放1635户、累计发放金额93.02万元。霍林郭勒市完成1-5月份补贴发放，累计发放171户、27.63万元；开鲁县完成1-4月份补贴发放，累计发放584户、23.98万元；科左后旗完成1-5月份补贴发放，累计发放317户、27.36万元；奈曼旗完成1-3月份补贴发放，累计发放546户、31.11万元；库伦旗完成1-2月份补贴发放，累计发放325户、10.94万元。科左中旗、扎鲁特旗因核查低保，今年的租赁补贴没有发放，待核实完补发。
四、工作中的亮点
1、霍林郭勒市把去库存与棚改回迁安置紧密结合，由市政府组建了房地产超市既存量房源信息平台，通过政府限定最高价格、居民自选政府结算的购买方式，实施棚改货币化安置，在去库存的同时得到了被征拆居民的一致好评。
2、科左中旗在争取政策性贷款方面非常积极，直接由旗政府利用贷款资金回购了2400套安置房，并利用贷款资金由
7 政府接盘4个遗留棚改项目，维护了被征收居民的利益。除此之外，选定镇区内边边角角无开发价值的区域作为改造重点，利用贷款实施货币化安置，提升了镇区品质。
3、科尔沁区结合创城和高铁建设，下大力气推进棚改进度，提高货币化安置比例，并紧锣密鼓的筹备58栋土楼、81片平房区综合整治工作。与此同时，政策性贷款已争取到位近20亿元，债券专项建设基金已争取到位10.5亿元，有效缓解了棚改资金紧缺的问题。
4、霍林郭勒市、科左中旗已着手开展2017年城市棚户区改造工作，为明年棚改工作的顺利进行奠定了坚实的基础。
五、存在的问题
（一）房地产市场存在的问题。
1、个别地区库存数据掌握不准确。扎鲁特旗存在每月上报的数据与当地实际情况出入较大，不能反映房地产市场的真实情况，影响了对房地产市场形势的判断。
2、商品住宅供应结构不合理。棚户区改造安置住房市场回购所需的户型主要以90平方米以下为主，市场上对90平方米以下的刚性需求也较大，而目前我市库存中90平方米左右的房屋严重不足，供需矛盾突出。
3、房地产开发项目品质不高。虽然各地品质较好的房地产开发项目逐年增加，但数量相对仍然较少，大部分房地产项目规划起点低，设计理念落后，施工质量不高，市政基础设施配套建设及绿化亮化指标严重不足，一定程度上限制了
8 购房者的选择。
4、库伦旗存在挪用住房公积金廉租房建设基金问题。按照《住房公积金管理条例》第二十九条：住房公积金的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。库伦旗存在挪用这部分资金未投入到廉租房建设的问题。
（二）城市棚户区改造工作存在的问题。
1、个别地区，对棚改最新政策研究不深、把握不准甚至是尚不知晓，造成棚改相关工作滞后，争取资金明显不足。
2、经审计部门查实，库伦旗、扎鲁特旗两个地区将部分棚改政策性贷款挪作他用。
3、开发区棚改工作分管领导因其他公务繁忙，对棚改工作无暇过问，致使2016年征收工作至今尚未启动。
六、下一步工作要求
1、库存数据掌握不准确的地区要认真开展房地产库存情况调查摸底，摸清底数，同时，各地区上报的数据必须经过主要领导把关，保证数据的真实性、准确性。
2、加大力度引导房地产开发企业增加中小户型、中低价位的商品住宅供应。对增加小户型和完善小区功能拟做出规划调整的，在不增加容积率、不增加建筑密度、不影响绿地率的情况下，可根据实际和企业申请，按照有关规划审批程序办理，扩大市场适销对路产品供应，增加有效供给，防止产生新的库存。
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3、提高住宅小区建设品质。一是各旗县市在小区规划设计上，要高质量、高标准、高水平进行住宅小区的规划建设。二是加强质量安全管理，各地要始终把质量安全放在首位，开发企业要牢固树立质量安全观念，把质量安全同企业品牌建设结合起来，杜绝偷工减料，落实精细管理，抓住关键环节，加强质量管理，多出精品楼盘。
4、库伦旗要将挪用的住房公积金廉租房建设基金尽快返还，确保廉租房按时完工。
5、各旗县市区要认真学习领悟政策，务必做到从上到下所有相关工作人员熟练掌握政策，并结合实际工作，发挥作用。
6、库伦旗、扎鲁特旗两地尽快落实整改，挪用的棚改贷款资金立刻归还，并使用在棚改项目上。
7、开发区要合理安排领导工作，使棚改工作分管领导有时间和精力抓棚改工作进度。
通报下发一周后，市政府督查室将组织相关单位对库伦旗挪用住房公积金廉租房建设基金返还情况、库伦旗和扎鲁特旗挪用棚改贷款资金归还情况、开发区2016年征收工作启动情况进行专项督查。
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第12篇：一线调控趋紧二线去库存生机
一部分业内人士甚至认为，和过去历次调控一样，不少自住型需求群体难免再度受伤，从市场手段向行政手段的全面过渡未曾改变楼市根本机理，房价问题或将继续成为政府的重要难题。
3月25日上午，面对时代周报记者，得知自己失去购房资格的王凯（化名）忍不住地叹息和摇头。
今年2月底，他刚看上一套总价350万元的学区房，在忍受房东屡屡抬价的折磨下，最终交了120万元定金，但一直没来得及去中介的签约室等合同网签。始料未及的是，他最终等到的却是限购。
面对不断上涨的房价，3月25日，上海市政府使出了被称为史上最严厉的调控大招。在发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条” ）里，从供应端与需求端两方面调控房价的意图明显。
此前，网络上已为本次调控做了基调的铺垫和缓冲。但“沪九条”的到来，依旧无法让人觉得轻松。以3月24日凌晨24:00为分界点，未挤上政策末班车的王凯们只能眼睁睁地看着购房梦碎。
一部分业内人士甚至认为，和过去历次调控一样，不少自住型需求群体难免再度受伤，从市场手段向行政手段的全面过渡未曾改变楼市根本机理，房价问题或将继续成为政府的重要难题。而上海本身在中国房地产界符号化的意义，使人们对此次调控的关注度达到空前。
春江水暖鸭先知。在买方和卖方市场，一些微妙的变化正在发生。据时代周报记者了解，不少拿到预售证的房企，不得不重新调整在上海的推盘节奏与策略。
而在资本传导效应下，经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市，正蠢蠢欲动有望成为下一个置业热点。
但一切的发展到底会走向何方，目前尚未可知。 史上最严“沪九条”
3月24日，上海用“一手房成交量超过1700套”的事实演绎了楼市的极致疯狂。“沪九条”出台这一天，这一数值最终锁定在2499套，对比过去一年上海商品住宅日均成交约为350套的数字，整整放大7倍。 3月24日凌晨24:00是官方认定最后的截止网签时间。上海市住房城乡建设管理委主任顾金山3月25日在上海新政策发布会上说明了这一点。这意味着，尽管只差一天，很多此前符合资格的购房者还是被硬生生地挡在了置业大门之外。
其中，社保年限的提高是一道晴天霹雳—非沪籍人士缴纳社保时间从“累计2年”调整为“连续5年”。这意味着，将有不少人失去购房资格。王凯（化名）便是其中之一。
在3月25日新政发布会上，面对媒体的提问，顾金山对于延长年限给出的解释是，“这次的调整是根据中央的要求以及房地产发展本身客观规律要求，特大型城市做因城施策后的调整。从实际出发加强调控力度”。
手起刀落。没有了购房资格，还有不知道如何处理的违约赔偿，王凯彻底迷茫了。 不过王凯并非个案，时代周报记者多方了解。虽然3月24日网上交易中心因系统瘫痪做了3小时的延长，但可以确定的是没有赶上网签的大有人在。
即便是赶上网签的，迎接他们的是一笔不菲的开支。“沪九条”中明确提出废除3·30新政，“二套房为非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的，首付提高到50%”。对此，中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营在发布会上两次强调，限贷的提高则是为了更进一步使市场的供求关系回归理性。
现在，市场上还发酵着呼吁取消“因为新政导致购房资格丧失产生的违约赔款”的声音，不过截至发稿，尚未有相关部门对此作出说明。
二线城市现生机
“从上海方面的力度上看，的确大。”优淘城总裁薛建雄向时代周报记者坦承道。 据时代周报记者多方了解，目前业内对于新政执行力度有所担忧，有的甚至认为新政存在的时间并不会长。
“但不够严的话，刹不住猛涨的房价。如果慢慢加紧调控，届时房价在更高位，更麻烦。未来如果下跌了，可以逐步放松。”薛建雄说。
国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据令外界捏了一把汗。据统计，深圳、北京、上海和广州新房价格分别上涨3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。与去年同月相比，涨幅分别高达57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海涨幅领先，环比上涨5.3%，北京、广州、深圳二手房环比分别上涨3.2%、1.2%、3.3%。
从3月25日上海各个政府部门的表态来看，收紧楼市调控，在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。在会上，政府部门强调本轮调控打击的就是投机性需求。 毫无疑问，首付贷和场外配资在政策制定者心中已经成为本轮房价大涨的元凶。截至目前，政府方面并未公布首付贷的规模，但给出了一招又一招的打击措施：严禁首付贷和场外配资，必须承诺首付是自有资金、违反者作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台等。决心之大，十分显现。
业内的看法形成了另一个逻辑链条。第一太平戴维斯中国区研究部主管简可认为，“沪九条”将导致短期内成交量的萎缩，但对房价的影响或不及预期，并且短期内房价或依然坚挺。故而，仲量联行上海住宅部总监周静进一步认为，整个市场会暂时进入一个观望期。
按照市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至10个月以下，而上海只够卖3.7个月。不过顾金山在新政发布会上予以了纠正，“实际我们计算下来，按照平均值计算大概有8.5个月，按照最大值计算还有6.5个月。”
而国务院参事室特邀研究员保育钧近日抛出了另外一个层面的提醒，“每次调控之后，房价都涨一次，这是什么原因？”
值得注意的一点是，3月份起，不少二线城市房地产出现升温。中信建投研究报告认为，随着一线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。此外，从市场传导角度，一线城市因具备更高的政策、金融敏感性，趋势变化领先于全国，二线城市往往在这种传导作用下随之升温。
在本轮涨价之前，杭州、南京等二线楼市曾在2008年的调控中遭遇重创，房价一度出现断崖式下跌。此后直至2015年上半年，这些城市的房地产市场一直处于不温不火的状态，而近期在资本传导效应下，出现了升温的苗头。
事实上，一线城市的高房价可能会让社会向上流动的管道更狭窄，迫使部分年轻精英选择从一线城市撤退，转战二三线城市。但这些“洄游青年”能否让二三线城市成为中国经济的增长极有待观察。而因高房价导致的阶层固化，向上流动的管道缺乏和社会活力的下降，是不得不思考的命题。
增加供应是王道
在开发商端，调控亦在进行。据时代周报记者了解，此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行。
在新政出来后，已经拿到预售证的房企，不少正在重新调整推盘节奏与策略。 据时代周报记者了解的情况，下调销售目标是其中一种方法，给予在首付支付周期上的宽松是另外一种，此外有的房企不排除在保证一定利润的前提下进行一定比例的优惠价。 同时，多家房企营销负责人表示，会选择在近期加快出货，不过短期内不会考虑以价换量。
但在新城控股副总裁欧阳捷看来，去年的地王项目不排除遭遇降价的现实无奈，在现金流的要求，今天的地王不等于明天的楼王，起码定价预期面临下降。
目前，政府方面也在和开发商进行磋商。就时代周报记者掌握的一份由浦东新区建设和交通委员会房屋管理处、浦东新区建设和交通委员会房屋保障处和浦东新区房地产产业协会三方发布的文件看，3月29日，政府方面将和相关的开发商代表进行关于“贯彻两会精神 探讨房地产新政”的报告会。
“目前最大的问题不在于如何压制房价，而是如何从根源上解决供应端的缺乏。” 仲量联行中国区研究部总监周志锋一语道破。
3月25日，顾金山亦表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。
不过欧阳捷指出，从增加供应的逻辑来看，目前政府没有具体的供地计划和措施，增加供应似乎是个伪命题。“如果不能增加土地供应，就只有在现有的土地上增加中小套型和提高容积率两条路。”
在他看来，增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市场的热度，“因为中小套型的地块很难做高端产品，房价上不去，地价自然也就上不去了，地王也会少了。”他同时也呼吁，“在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下，难道容积率不可以稍微提高一些吗？”
深圳调控版本
与上海在同一天，3月25日深夜，深圳楼市调控的靴子终于落地。
按照深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）规定，非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例由最低三成提高到四成。
对比上海的“沪九条”，深圳的调控显得“温柔”很多。事实上，经过一轮房价暴涨的深圳，市场已经出现了降温，同时一部分炒客也在陆续抛售物业。
深圳中原研究中心报告对此认为，“抑制投资客是深圳政府此次调控的初衷”。 从深圳中原研究中心监测的数据看，深圳楼市的投资客占比高达25%，其中有很多客户是通过首付贷、P2P等途径来获得首付资金。据时代周报记者了解，今年3月以来，深圳市的金融监管机构已经开展了房地产首付贷与众筹买房的摸底排查。
和“沪九条”一样，《意见》表示了政府的态度。当中特别提到，要规范房地产市场秩序、加强房地产金融风险防控，坚决打击和查处虚假“日光盘”“捂盘惜售”“阴阳合同”等违法违规行为，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，商业银行应加强对购房首付款的来源核查。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理，即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障，新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道，显示了决策者构建长效机制的信心，40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下，这些供给端的措施若落到实处，房价长期内稳定是有希望的。
不少业内则进一步指出，虽然沪深此轮楼市新政会影响购房者的整体预期，提升市场的观望情绪，造成一定时期内房屋销量下降，但对房价调整幅度有限。同时，未来沪深两地房价保持相对稳定，将减轻“虹吸”效应的存在，对于周边三四线城市去库存而言，则是一种利好。
第13篇：调控措施精细,楼市去库存成效初显
调控措施精细，楼市去库存成效初显
2015年，中央经济工作会议就提出了要化解房地产库存。要求加快提高户籍人口城镇化率以及深化住房制度改革，通过农民市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
2016年，是中国楼市去库存攻坚之年，精细的分类调控、得当的因城施策思路，一二线城市房楼市集体呈降温之势，三四线城市去库存取得初步成效。
政策强硬，掷地金声
自从2015年中央经济工作会议针对房地产市场提出多条有利于去库存的政策措施后，各地把加快农民市民化，以消化库存、稳定市场作为重点之一。2016年10月26日，河南省政府办公厅出台政策，鼓励农民工进城购房。其中包括，研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工等纳入住房公积金受益范围。出台适合本地实际的农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。
其他各省在吸引农民进城购房方面也采取积极措施，落实农民享受基本公共服务的政策，特别是子女上学问题等。出台各项优惠政策，对农民工购房进行补贴。努力解决农民工就业问题。措施给力，效果明显。
各地还出台金融优惠政策，降低购房门槛。在推进公积金异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低首付比例等方面做出特别规定，以期鼓励有住房需求的职工购房，使公积金在去库存过程中发挥更好作用。
除了鼓励农民工进城购房，许多三四线城市正逐步打通棚户区改造与商品房的通道，棚改越来越多地实现货币化安置。实践证明，被安置居民拿到拆迁补偿款后去市场上购买商品房，既解决了安置问题，又有效促进了去库存。
另外，一些地方也在积极推动企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产项目，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。有的地方将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房等。
措施得当，成效初显
国家统计局最新数据显示，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，连续9个月减少。尽管去库存已在很多城市初步见效，但仍有相当数量的三四线城市仍处在漫长的去库存过程中。
面对这种状况，有专家表示，对我国的房地产形势作出预测，首先要看基本条件。中国经济长期向好的基本面没有改变，有了这个基本面，房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。其次，中国的城镇化进程没有变。目前已有7.7亿人口住在城镇，常住人口的城镇化率56.1%。“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展提供了巨大的空间。再其次就是居民的住房需求，特别是新市民住房需求没有变。城镇居民有改善性需求、有刚性需求，特别是新市民住房需求量还很大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。在中央对房地产市场发展长效机制构建图景已然清晰的情况下，应对中国的房地产市场平稳健康发展充满信心。
市场分化，必需重视
2016年是房地产市场分化加剧的一年，三四线城市处于比较漫长的去库存周期，一二线热点城市的房地产市场则十分火爆。春节以后，以上海、深圳为首的一线城市开始出现房价的快速上涨。3月25日，上海、深圳出台促进房地产市场平稳健康发展意见，从严执行限购政策，延长了非本地居民连续缴纳个税和社保的年限，同时对信贷政策作出了新规定，比如，深圳实行差别化的信贷政策，上海提高二套房首付。
但今年初以来，热点二线城市楼市的涨幅开始扩大，南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市一度领涨全国。随后，一些热点二线城市也相继出台了或紧或松的调控措施，但效果似乎并不是很理想。不少热点城市的楼市仍旧热度不减，成交量上升，价格飙高。
面对一二线城市过热的房地产市场，国庆节前后，20多个一线和热点二线城市密集出台调控措施。这些措施大都针对投机性需求，从限购、限贷、增加供应等多个角度，给高烧的楼市降温，促进其平稳发展。
政策的效果总体是明显的。密集的调控措施出台后，一二线市场降温，走势明显趋稳。然而，仍有个别城市短暂趋稳之后又出现快速上涨苗头。于是，深圳、南京、武汉等城市的楼市政策又进一步收紧，随后上海、天津在信贷和土地市场等方面，也继续收紧调控措施。市场人士普遍认为，短短1个多月三波调控来袭，彰显了各个层面控制楼市过热的决心。
一二线城市通过密集的房地产调控政策的发布，楼市逐渐降温，不久也许会归于平稳。但三四线城市去库存仍是一个漫长的过程。既然国家有政策、有信心，相信不久的将来三四线城市的库存也会逐渐减少。中国房地产市场也会一步步走向正规。
第14篇：公务员申论热点：去产能去库存[优秀]
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公务员之路，从华图起步
第15篇：全国两会房地产去库存或成讨论热点
2018年全国两会房地产去库存或成
讨论热点
最近发表了一篇名为《2018年全国两会房地产去库存或成讨论热点》的范文，觉得有用就收藏了，重新整理了一下发到这里[http://]。
备受关注的八大“政经热词”
热词一 “十三五”规划
党的十八届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，明确了我国未来5年的发展蓝图。第十二届全国人民代表大会第四次会议的重要议程之一就是审查和批准国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要。
如何贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念?如何确保实现经
济保持中高速增长，人民生活水平和质量普遍提高，国家治理体系和治理能力现代化取得重大进展?如何细化落实中央的各项决策部署，如期完成全面建成小康社会的战略任务?通过此次两会，我们将得到圆满回答。
去年两会，在8239件代表建议中，有近800件代表建议就编制“十三五”规划纲要和“十三五”时期经济社会发展提出了意见。
热词二 脱贫攻坚战
2015年11月，中央政治局会议审议通过了《关于打赢脱贫攻坚战的决定》，制定了到2020年让7000多万农村贫困人口摆脱贫困的伟大目标。
如今，脱贫攻坚战的冲锋号已经吹响，工作总结各地各部门正根据中央统一部署，以更加明确的目标、更加有力的举措、更加有效的行动，深入实施精准扶贫、精准脱贫，众志成城努力实现脱贫攻坚目标。特别是近日《省级党委和政府扶贫开发工作成效考核办法》的
印发，进一步要求各级党委政府切实担负起应有责任。下一步，扶持谁、谁来扶、怎么扶?这些问题势必会成为今年两会的讨论热点。
热词三 供给侧改革
推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济发展新常态的重大创新。从中央财经领导小组第十一次会议习近平总书记首次提出“着力加强供给侧结构性改革”，到中共中央政治局第三十次集体学习时总书记将这项改革形容为“十三五”时期的一个发展战略重点，再到总书记在江西考察之际再次围绕这一概念提出要“加法、减法一起做”……我国供给侧结构性改革“路线图”日渐清晰，各级党委政府认识亟须到位，适应必须主动，引领更要有为，而如何做到“到位”“主动”“有为”，在即将召开的两会上，代表委员将发表真知灼见。
热词四 房地产去库存
“首付降至20%”，“契税减半、营业税减免”，房地产去库存的战役已经打
响。业内人士认为，本轮房地产政策主要是为了去库存，缓解房地产市场压力，对经济有一定的托底作用，热门思想汇报将对全年的稳增长产生积极意义。今年两会期间，除了房地产去库存，与之相关的人口户籍、公积金等方面的政策预计也将成为讨论热点。
热词五 金融监管体制改革
全国两会前夕，推进金融监管体制改革将成为热点话题，其中组建统一的金融监管委员会的讨论已经开始发酵。2月24日，致公党中央拟向全国政协十二届四次会议报送的34份提案中，有涉及金融监管体制改革的相关提案，该提案建议在现有监管框架基础上加以协调，打破现有分业监管模式，组建统一的金融监管委员会。进一步加强金融管理部门之间的协调，构建良好合作环境。解决如杠杆交易过度、多空机制不均衡、股市缺乏有效熔断机制、新股发行存在制度缺陷等问题。解决政策出台时机把握欠妥、宏观部门与行业监管部门协调
配合不足的矛盾。
热词六 制度反腐
全面从严治党，是“四个全面”战略布局的重要内容，干部清正、政府清廉、政治清明，是如期完成全面建成小康社会战略任务的坚强政治保证。2016年，我们将如何坚持全面从严治党、依规治党，深入推进党风廉政建设和反腐败斗争?将如何巩固反腐败斗争成果，健全改进作风长效机制，着力构建不敢腐、不能腐、不想腐的体制机制?习近平总书记在2016年新年贺词中指出，“着力营造政治上的绿水青山”。透过两会会风、领导干部作风，我们或许可以近距离感受、检验“绿水青山”是否环绕国家治理、最全面的范文参考写作网站百姓生活的方方面面。
热词七 治霾降污
如今，一边是严峻突出的雾霾、污水等环境污染问题，一边是群众对“APEC蓝”“阅兵蓝”常态化满怀期待。对此，从去年年底的中央经济工作会议强
调“要更加注重促进形成绿色生产方式和消费方式”，到中央城市工作会议要求“统筹生产、生活、生态三大布局”，再到今年的中央1号文件专章部署“推动农业绿色发展”……中央始终强调绿色发展，“绿水青山就是金山银山”也已成为社会共识。那么，在2016年的这个春天，会内会外能否看到更多的青枝绿叶呢?如果可以，我们希望通过代表委员的建言献策，推动各行各业始终“绿意盎然”。
热词八 司法体制改革
2016年是深化司法体制改革的攻坚之年，党的十八届三中、四中全会部署的司法改革任务大部分要在今明两年完成，各级司法机关又该如何精心动员，认真组织，如期完成改革任务，让人民群众尽早享有改革“获得感”?对此，“两高”报告值得期待。
网友最希望两会讨论啥?
人民网“两会热点调查”显示，截至2月25日，网友关注度最高的前十大话题分别为：社会保障、居民收入、医疗
改革、打虎拍蝇、教育公平、住房、环境保护、司法改革、金融风险、“一带一路”。排名前三的话题均与民生息息相关。
“社会保障”暂居关注度排行榜第一位。网友对我国近来在社会保障领域取得的各项进展如何看待?在“近年来在社会保障领域取得的进展，你最满意的是?”的调查中，“企业退休人员基本养老金迎11连涨”、“机关事业单位养老保险制度与城镇职工养老保险制度实现并轨”、TOP100范文排行“大力推进城乡居民大病保险”是热门选项。
对于延迟退休，网友如何看待?选择“实施弹性退休年龄，实行双向选择”的网友占比最多。此外，选择“支持‘小步慢走’、渐进式退休方式”、“支持分人群启动，如脑力劳动者先参与，艰苦岗位职工后参与”的网友也较多。还有网友特别提出，“政策出台前应提前向公众预告，给公众以心理预期”。
“居民收入”暂居关注度排行榜第
二位。参与调查的网友中，有%的网友对自身收入不满意。关于如何增收，逾六成网友选择了“原岗位要求加薪”，另有%的网友表示“选择投资理财，也不失为一种增收方式”。
“医疗改革”暂居关注度排行榜第三位。近三成网友认为就医“药品贵、可报销药品少”问题突出。
医改进行到现在，有哪些问题亟待解决?网友投票排在前三位是“医疗资源紧张及分配不均”、“降药价”、“扩大医保用药范围”。
还有不少网友留言呼吁降低药品价格、扩大医保用药范围。比如，有网友说：在以药养医的模式下，一些药厂发财了，却苦了医生、病人。还有网友表示：一些供应商和医生之间存在利益关系，很大程度是因为药品招标制度有漏洞。强烈呼吁重新审核药品招标、定价环节存在的问题。
政府工作报告、“十三五”规划纲要，范文写作征求了哪些人的意见?
每年全国两会，总理作政府工作报告都是关注度最高的。今年两会将要出台的“十三五”规划纲要，更是热度空前。这些含金量十足的报告在发布前，征求了哪些人的意见?
1月22日，李克强总理主持召开国务院第五次全体会议，讨论拟提请十二届全国人大四次会议审议的政府工作报告和“十三五”规划纲要草案。
1月25日、26日两天，李克强总理又接连在中南海主持召开了3场座谈会，分别听取各民主党派中央、全国工商联负责人和无党派人士代表，专家学者和企业界人士，教育、科技、文化、卫生、体育界人士和基层群众代表对《政府工作报告(征求意见稿)》和《“十三五”规划纲要(草案)(征求意见稿)》的意见建议。
在专家学者和企业界人士参加的座谈会上，全国人大财经委辜胜阻、国务院发展研究中心刘世锦强调要坚持创新驱动，大力推动大众创业、万众创新，
以供给侧结构性改革清除无效供给、改造落后供给、创造新的供给，释放需求潜力。东南大学华生建议要坚持改革开放、注重体制机制建设。摩根大通朱海滨就化解过剩产能、推进新型城镇化建设提出建议。中国建筑工程总公司官庆建议要着力推动中国标准建设，打响“中国建造”品牌。万向集团鲁冠球强调要深入推进简政放权，调动民营企业积极性和发挥社会资本的力量。范文内容地图新浪公司曹国伟提出要把互联网平台和传统产业改造相结合，进一步推动创业创新。
李克强总理和大家互动交流。他强调，实现新旧动能转换接续，要坚决有序有力推动传统产业改造升级。当前要突出抓好钢铁、煤炭行业淘汰落后产能，坚持发挥市场倒逼作用，政府重点是支持做好员工分流安置，推动企业瘦身健体、提质增效。大企业也要开展“双创”，主动“+互联网”，通过众创、众包、众扶、众筹等方式，广泛集聚各方资源，实现
个性化设计、柔性化制造、网络化营销，以模式创新促进传统产业焕发生机。
2016年两会有哪些重要议程?
根据2015年12月27日全国人民代表大会常务委员会关于召开第十二届全国人民代表大会第四次会议的决定，建议会议的议程是：
审议政府工作报告;
审查和批准国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;
审查和批准2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划草案的报告，批准2016年国民经济和社会发展计划;
审查和批准2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告，批准2016年中央预算;
审议全国人民代表大会常务委员会关于提请审议《中华人民共和国慈善法(草案)》的议案;
审议全国人民代表大会常务委员会工作报告;
审议最高人民法院工作报告;审议最高人民检察院工作报告。
按照以往惯例，全国政协十二届四次会议将会听取和审议全国政协常务委员会工作报告;列席全国人大相关会议，听取并讨论政府工作报告及其他有关报告。
除了上述重要议程心得体会，每年两会期间都将召开多场记者会，由各部委负责人回答公众关心的热点话题。
去年两会期间，共有国家发改委、财政部、农业部、商务部、环保部、外交部、工商总局、人社部、安监总局、科技部、央行等11个部委的负责人参加了记者会。
两会首秀：老面孔、新身份
目前，2016年31省区市“两会”全部召开完毕。在此轮地方“两会”的人事调整中，有30个省份进行了省部级以上官员的人事调整，至少81名副省级以上官员履新，多个空缺要职获补。
其中，江苏、福建、四川、贵州四
地的代省长“转正”。石泰峰、于伟国、尹力、孙志刚将首次以省长的身份亮相全国两会。
国家部委里，2月20日，原农业银行董事长、党委书记刘士余调任中国证监会任主席、党委书记。回想起去年全国两会上，新任环保部部长陈吉宁记者会的火爆程度，可以想象，今年两会上，带着亿万股民的期盼，刘士余也将成为众多记者围追堵截的对象。
两会回看：去年的建议、提案都办结了吗?
人大代表建议和政协委员提案集中了各界智慧，是政府了解吸纳民意、接受人民监督的重要途径。每年两会，代表、委员都会以建议、提案的形式把人民群众的呼声和反映传递到中央。积极回应建议、提案，把人民群众关心的事办好，是落实两会精神和任务的一项十分重要的工作。根据往年惯例，两会闭幕后，会快速启动代表建议、委员提案交办会，由各相关部门进行办理。
今年2月17日，李克强总理主持召开国务院常务会议，专门听取了2016年全国两会建议、提案办理工作汇报。会议指出，去年全国两会以来，国务院部门牵头办理了8001件建议和4809件提案，分别占总数的%和%;部门出台的许多政策都吸纳了代表委员的意见建议，解决了一批重点难点问题，为促进经济发展、完善社会管理和推动民生改善等发挥了积极作用。
据全国人大常委会办公厅介绍，2015年两会闭幕后，确定了20项内容作为当年的重点办理建议，包括：健全特困群体福利保障制度、全面推进县级公立医院综合改革等代表反映比较集中、涉及人民群众切身利益的重大问题;治理长江黄金水道、推进京津冀协同发展、以“互联网+”为驱动培育新兴产业和新兴业态等涉及改革发展稳定的重要问题;推进现代职业教育发展、治理水污染加大水环境保护力度等与全国人大常委会重点工作安排结合紧密的问题;构建重点
地区生态屏障、健全跨省流域生态补偿机制、支持中西部铁路建设等对区域经济社会发展具有较大推动作用的问题。
第16篇：当前我国房地产去库存的建议和对策
当前我国房地产去库存的建议和对策
2015年底以来，中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。
同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。
一、供需两端齐发力
1、优化供应结构，因城施策控制土地供应
各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的
三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。
2、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策
对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区，由于本身市场购房需求有限，因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低，一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时，加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。
3、鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房
根据国务院发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，2015—2017年，全国需要改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。因此，应继续鼓励地方政府通过购买商品住房的方式解决住房保障需求，但应以购买存量普通商品住房为主，并且购置价格不得高于所在区域同类普通商品住房的上年平均价格。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。
4、加大货币化补偿安置力度
2015年，全国棚户区货币化安置比例达到28%，2016年不少地方已提出“货币安置比例超过50%”的目标。因此，对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。同时还应调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围，保障房的房源以盘活存量房为主。
二、推动行业创新
1、进一步发展住房租赁市场
建立购租并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业，提升租赁服务水平。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
2、加快房产资产证券化进程
房地产资产证券化，能够促进化解房地产高库存。推动包括REITs在内的住房资产证券化，一方面能够盘活庞大的商业地产存量，另一方面通过鼓励包括公积金在内的资产证券化，降低公积金贷款融资成本和购房者成本，提高公积金周转率，有利于化解存量住房。建议落实建房[2015] 4号文提出的“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。在2015年已有的资产证券化(ABS)试点基础
上(如“万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，世茂集团推出的全国首单物业费ABS和购房尾款ABS以及上海市公积金发行的ABS)，鼓励扩大包括REITs在内的住房资产证券化试点。
三、完善市场监管体制
1、强化房地产市场监管
深化房地产市场分析研判，建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态，保证政府政策制定时机和方案的合理性。同时，理顺房地产调控管理体系，建立各个部门之间的协调机制, 加强各个部门之间政策制定和执行方面的合作。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和重点企业，防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象，让开发商不能违约、不敢违约。
2、允许调整和改建项目用途
在楼市库存较高的地区，首先对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；其次对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构；再次允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。此外，也可以鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等，将去库存与发展新兴产业结合起来，这项措施其实在一些地方已经在推进。
3、成立去库存专门工作小组和部门
从海南北海楼市去库存的经验看，两地均在楼市危机后组建了处置积压房地产的相关责任部门，对于后期楼市的恢复起到了重要作用。因此，建议楼市库存较高的地区也相应组建房地产“去库存”领导小组，结合当地的实际情况，贯彻落实国务院的调控目标，及时反馈各地“去库存”过程中的新情况、新问题，因地制宜、因城施策地解决“去库存”过程中的个性化问题，挖掘房地产市场的发展潜力，激活房地产发展能量，促进房地产均衡协调发展，让房地产对地方经济发展的拉动推进作用发挥更加出色。
第17篇：去库存成为“国家任务”(中央经济工作会议精神解读③)
房地产投资持续放缓，待售面积增加
去库存成为“国家任务”（中央经济工作会议精神解读
③）
本报记者
陆娅楠
2015年12月25日05:13
来源：人民网－人民日报
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制图：李姿阅
今年中央经济工作会议上，化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一。楼市库存究竟有多大，究竟该如何化解？
楼市库存压力有多大
期房需要4.5年来消化
国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。
社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“今年中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。”
受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。”倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。
实际上，今年以来，中央出台的有利于稳定楼市的调控政策不少。今年“330新政”后，在降低房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下，我国房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%，逐步回暖，最终使去年底至今年的商品房销售增速呈现出对勾型反转。
然而，受不动产特点的局限，楼市回暖程度并不一致，压力分化是今年楼市最突出的特点。分区域看，1—11月份，东部地区商品房销售面积同比增长9.6%，增速比1—10月份提高0.3个百分点；而西部地区商品房销售面积同比增长3.8%，增速回落0.1个百分点。分城市看，库存压力更非“全国一盘棋”。在社科院财经战略研究院博士李超看来，过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面，在2015年终结，楼市进入了一个全面大分化时期：一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，总体上呈现“量稳价增”的局面；其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力；部分三线城市和四线城市需求总体乏力，“有量无价”，库存压力大。
去库存如何发力
远近结合，供求双向发力
“三四线城市库存压力依然很大，可见单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。”倪鹏飞说。
正是基于目前的楼市特点与人口特征，今年中央经济工作会议为楼市去库存开出的药方更加突出改革红利，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
“楼市去库存要近期与远期统筹结合，供给与需求双向发力，多措并举。制度性变革有利于解决房地产中长期需求问题，而短期看，去库存还是要在库存压力大的城市减少甚至限制新的供应，并鼓励开发商降价出清。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。
倪鹏飞也认为，去库存需要双向发力。供给端要做减法，减少库存高的城市和区位的新房开工规模；通过企业并购重组等形式减少项目烂尾。需求端则要做加法。“打通保障房与商品房的供给渠道，如果棚改可以从商品住房市场购买项目，则5年可以消化库存15亿平方米。此外，还可以探索共有产权住房制度，形成针对农民工等中低收入人群、按照商品住房产权分期累计让渡的购房支付机制。”
目前库存压力主要集中在三四线城市，而这些城市去库存不能仅依赖住房政策，还需要产业支持。“不解决三四线城市的人口流出问题，房地产政策效果有限。”中原地产首席分析师张大伟认为，产业是支撑城市人口集聚的关键因素，提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的重要出路。
去库存面临哪些挑战
切忌“一刀切”，过剩城市需严把土地闸门
有人质疑，此次中央经济工作会议提出“要取消过时的限制性措施”，是不是意味着北京、上海、广州也可以全面放开限购了。对此，张大伟分析，全国唯一还在执行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购。考虑一线楼市现状和防范系统性风险，取消仅剩的这两条限制性措施的空间并不大。
也有人提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”，引入社会资本去库存是此次“药方”的一大亮点。不过，不少专家认为，这对化解三四线城市库存的作用有限。
“发展住房租赁市场有利于完善满足多层次需求的住房供应体系，不过引入机构投资者还需要看配套扶持政策是否落地。”任兴洲认为，目前一二线城市的租赁需求比较旺盛，但是库存压力不大，因此房价较高，导致机构投资者进入市场的资金压力很大，如果没有融资、税收等方面的扶持政策，很难盈利。反观三四线城市，虽然库存较高，但租赁需求不旺，现有市场基本没有太大缺口，机构投资者未必有投资意愿。
既然楼市分化加剧，去库存也切忌“一刀切”。“每个城市得的病不一样，也不能吃一样的药，一定要因城施策。”任兴洲分析，今年“330新政”后，一线城市和部分热点二线城市的住房需求释放较快，目前库存正常。而三四线城市的库存仍在持续增加。“这种情况下，三四线城市的地方政府一定要忍住固定资产投资下降的短痛，尊重市场的调整周期，严把土地供应的闸门，决不能再给市场释放压力。”
《 人民日报 》（ 2015年12月25日 02 版）
第18篇：宏皓：楼市去库存需精准发力
宏皓：楼市去库存需精准发力
近日，据国家统计局公布6月70个大中城市，房价涨势继续收窄，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。一线城市涨幅走高，
二、三线城市环比涨幅持续收窄，二线热门城市中合肥厦门南京继续领跑。同时，国土部对105个主要城市二季度地价监测显示，全国地价平均为3715元/平方米，其中住宅地价5662元/平方米，同比增长5.73%，环比增幅1.95%；一线城市地价涨势有所放缓，但就住宅地价而言，环比增速仍超过3%，处于快速上升状态，上海的增速高达6.87%。同比增17.35%。
二线城市前期楼市的快速上涨对土地市场的拉动效应显化。厦门、南京、合肥三市的住宅地价环比增速依次处于全国高值城市的前三位，同比增速在全国亦处于最高的前十城市之中；其中厦门环比和同比涨幅分别为12.9%和20.07%。
中国6月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中：
环比价格上涨55个(前值60个)，下跌10个(前值4个)，持平5个(前值6个)。 同比价格上涨57个(前值50个)，下跌12个(前值18个)，持平1个(前值2个)。 环比价格变动中，最高涨幅为4.9%(合肥)，最低为下降0.5%(锦州)。 同比价格变动中，最高涨幅为47.4%(深圳)，最低为下降3.5%(锦州)。 一线城市新建商品住宅：
北京6月新建商品住宅价格环比+2.3%(前值+2.4%)，同比+22.3%(前值+21.4%)。 上海6月新建商品住宅价格环比+2.4%(前值+2.3%)，同比+33.7%(前值+33.8%)。 广州6月新建商品住宅价格环比+1.8%(前值+2.7%)，同比+19.4%(前值+19.0%)。 深圳6月新建商品住宅价格环比+2.6%(前值+0.5)，同比+47.4%(前值+54%)。 二线城市新建住宅：
合肥6月新建商品房价格环比涨4.9%(前值为5.1%)，同比涨29.1%(前值为23.3%)。 厦门6月新建商品房价格环比涨4.7%(前值为5.5%)，同比涨34.0%(前值为28.3%)。 南京6月新建商品房价格环比涨4.0%(前值为4.1%)，同比涨31.5%(前值为27.1%)。 由此可以总计出，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。发布的数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。二手住宅价格环比上涨的48个城市里，有21个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.3%，低于上月2.0个百分点。环比涨幅总体继续收窄。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，
二、三线城市环比涨幅持续收窄。
其次，同比上涨城市个数继续增加，但涨势有所放缓。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有57个和52个，分别比上月增加7个和2个。同比总体继续上涨，但涨势有所放缓。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅只比上月扩大0.5个百分点，而5月份扩大了1.2个百分点；二手住宅价格同比综合平均涨幅与上月相同，而5月份扩大了0.4个百分点。分城看，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄，
二、三线城市同比平均涨幅仍在扩大。
房价增速虽有所降低，但房地产市场“冷热不均”的局面并未有明显改变。宏皓教授指出，当前，我国房地产市场依旧分化严重，一线城市和部分二线城市房价成为房价上涨的“主力军”，特别是今年上半年，部分热点二线城市的上涨势头更是抢了一线城市的“风头”。
3月份以来，合肥、厦门这两个城市超越并取代深圳、上海，其房价环比涨幅稳稳“站住”全国70个大中城市的前两名，而6月份环比涨幅排在第三位的南京，其房价更是实现了连续16个月上涨。
相比之下，
三、四线城市房价则上涨较慢，不少城市房价还出现了负增长。根据统计局数据，6月份，银川、乌鲁木齐、包头等城市的新房价格环比涨幅均为负。
对此，宏皓教授指出市场分化不仅仅是不同层级城市之间的分化，而且表现为一线城市也出现了分化，北上广深这四个一线城市，在之前历次的房价上涨过程中，涨幅都是居前而且差别很小，但是去年深圳的涨幅远远超过了北京、上海，这是从来没有出现过的现象。
我国楼市分化已经持续了很长一段时间，分化的局面趋于复杂。房地产市场结构性问题正表现得越来越突出，
一、二线城市容易吸引投资与住房需求，
三、四线城市则困难重重。那么，要解决这些长期积累的问题，则不能操之过急，要做好长期消化的准备，这也意味着，楼市分化的局面可能还会再持续一段时间。
针对楼市的持续分化，需要紧抓去库存这一房地产市场调控的主基调。上半年，我国已经在这方面取得了一定成绩。根据统计局数据，3月份以来，商品房待售面积连续4个月减少，6月末商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米。去库存的有效推进为楼市分化问题提供了解决之道，上半年库存的持续下降既有
一、二线城市的贡献，也与
三、四线城市去库存的持续推进密切相关。但是，由于
三、四线城市库存量很大，短期内完全消化这些库存仍比较困难。
中国指数研究院的报告显示，
一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放，
三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，
一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数
三、四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。
下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对
三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
当前，不少地方已经开始根据本地情况采取精准去库存的措施。浙江省制定方案为农民进城购房创造条件，将全面取消县（市）购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求；湖南省郴州市则采取推进棚改货币化安置、组织外地购房团来郴州看房购房等措施，并力争在2016年至2018年消化商品房库存面积500万平方米。
宏皓教授表示，房地产去库存，需从宏观、中观、微观等角度精准发力施策，为此他开出了四剂“药方”。一是要保持货币政策的稳健性。二是要从房地产市场、资本市场的跷跷板游戏中考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。他指出，只要把沉淀在房地产中货币流通量的10%吸引到A股交易中去，我国的房地产泡沫就会温和地刺破，同时资本市场也会得到迅猛发展。三是鼓励房地产企业间的兼并重组，形成寡头垄断的市场结构，便于政府指导其进行价格调整。四是要引导房地产企业降价销售。但是， 买涨不买跌是人类经济行为的常态。他指出，为了在降价中化解库存，打破这一行为常态的最有效办法，是在降价促销前设定降价的界线和水平，并承诺达到这一水平后不再降价，如果继续下跌，则由售房方或地方政府承诺全额补贴消费者的购房损失。只有如此，才能在动态降价促销中打破消费者的进一步降价预期。
宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人，是讲授房地产企业转型发展第一人，是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。 宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程，很多房企过去两年都是高价拍地，目前没有现金流开工，宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境，创新的融资方法如何落地，也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度，通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课，例如：
2014年11月9日金融学家宏皓给清华大学房地产总裁班讲授《互联网思维重塑房地产商业模式》、2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。
2016年6月3日，著名金融学家宏皓给民生银行总行讲授《投资银行业务操作实务》，课程中详细讲述了国内外优秀投资银行的操作案例，以及结合民生银行目前的投行业务，提出了创新的建设意见，投行业务权威专家宏皓深受学员的一致好评。
当前中国经济还在转型中，房地产仍然是支柱。经济转型成功，则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑，即便是一线城市也是如此。当前一线城市的房价已经脱离了购房者自身的收入轨道，而更多的是依靠首付款或者长辈的支持，很显然这样的购房方式不可持续，所以未来房价收入比迟早会下降。如果经济转型成功，那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入，对房地产的支撑将加强。对于其他三四线城市来说，由于房价并不高，所以经济转型成功是为了激发更多的需求。
第19篇：库存管理办法
XXXX股份有限公司
存货管理办法
一、为了加强对存货收、发、存的管理，明确各职能部门的责任和管理权限，根据国家有关政策法规的规定，结合本公司的具体情况和管理要求，制定本管理办法。
二、存货是指公司为销售或耗用而储存的各种资产，主要包括各种原材料（包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品、修理用备件）、在产品、自制半成品、库存商品、委托加工材料等。
三、存货的入帐价值：
1、购入的存货入帐价值包括：
⑴货物价值：指购入存货发票上列的货款金额； ⑵运杂费：包括运输费、装卸费、保险费； ⑶运输途中的合理损耗； ⑷入库前加工、整理、挑选费用。
2、自制存货入账价值：
(1)自制工具、自制修理用备件成本，包括自制过程中发生的原材料费、工资及其他费用，以计划价格为入库价值，与其实际成本的差异，分配计入生产成本；
(2)产成品的计价包括制造过程中发生的直接原材料费用、工资费用及其他制造费用。
3、委托外单位加工的存货入账价值包括实际耗用的原材料实际成本、外委加工费、运输费、装卸费、保险费。
4、投资者投入的存货价值为评估后或者合同协议确定的价值；
5、盘盈的存货，其入账价值为同类存货依据其成新度估计的价值。
四、存货的核算方法：
1、原材料、自制半成品采用实际成本核算
2、委托加工材料、产成品等均按实际成本计价，发出计价方法为移动平均法，低值易耗品采用一次摊销法进行核算。
五、材料的验收入库：
1、材料入库，仓库管理员要作好清点、质量检查、单据齐备三个环节，只有数量准确、质量合格、手续清楚的存货才准于收料入库；
2、材料采购必须按规定取得增值税专用发票，对确实不能取得增值税专用发票的,须报经财务部门批准后,方可采购。
3、材料入库由供应部门经办人根据库房管理人员签字的送货单及合同在账务系统中办理入库手续。财务部门成本会计根据有关凭证审核发票的合法性、正确性及价格的合理性，并进行相应的财务处理。
4、对发票未到的货物，月末应估价入库。
6、因产品的特殊性，部分物资需要退回到库房的，须按退库流程办理相关手续。
7、委托外单位加工材料入库，采购部依据外协加工费办理相应项目的入库手续。
六、原材料的发出：
1、部门领料员，可根据领料计划填制T6出库单，并由部门领导签字确认。
3、仓库管理员要审查出库单是否填写清楚，对涂改后的领料单、无主管领导签字的领料单和“白条”领料，不得发料。
4、根据库存数量领料，不得办理原材料零出库。
6、领料单一式三份，其中领料部门留存一份，仓库保管留存一份，财务根据原件留存一份。
7、月终未用的材料要办理假退料手续，以便冲减成本。
七、在产品和库存商品的管理：
1、在产品的管理
⑴在产品是处在生产过程中尚未加工完成的各项产品和虽已完工尚未检验、包装、入库的产品。要严格按照成本费用管理办法，把生产成本在完工产品和在产品之间及时结转，不得多转或少转完工产品成本。
⑵各单位应按月、季、年组织盘点，核实实物数量，车间应作好实物管理，防止丢失、损坏等现象，做到帐物相符。
⑶各工序转移半成品要管理到位、转移有序、有签收、有检查。
2、库存商品的管理：
具备发货条件的商品应当根据手续办理库存商品的入库，财务部应当定期清查是否帐实相符。
八、存货的抽查与盘点：
1、存货的抽查：
(1)仓库管理员应经常对各类存货抽查，了解实物与卡片、帐目是否相符，如有不符，要认真查对。
(2)财务部门或有关人员，应每月对存货进行抽查，以验证是否帐实相符、帐卡相符、帐帐相符。如有不符，应认真查对原因，并及时向有关部门或领导报告。
2、存货的盘点：
(1)各仓库每月末应对所管存货进行检查，核对“帐、卡、物”是否一致。
(2)各生产车间必须在每月末对在产品进行盘点，并将盘点结果填列盘点表交财务部门进行成本核算。
(3)每年末由财务部门派人参加对存货进行全面盘点。 (4)盘点前要把所有到库材料入账。
(5)对盘点结果，要填列盘点报告表，报财务部门审查。
3、盘点结果的处理：
（1）对盘点结构发现盘盈、盘亏、毁损、变质、报废等情况，应由有关部门查明原因，写出书面报告，提交由技术人员、质检人员等组成的小组进行鉴定，并由其部门予以确认，提出报废申请，上报董事会审核，确定其处理办法。
（2）报废、毁损的物资核销后，要进行变价处理，处理后的净收入，也作为当期损益，不得作为小金库处理。
第20篇：库存证明
库存证明
许昌天坤商贸有限公司，3月底弓箭产品库存为：117000元，以兹证明！
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