房地产去库存之“持久战”
摘 要：近几年，我国房地产市场开始大热，一线城市房价快速上升，越来越多的人开始担心楼市热潮之后，泡沫会不会破灭。自从中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济发展的五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况来看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市住房存销比仍高达30多个月，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险。因此，消化房地产库存，增加购房需求刻不容缓。
关键词：供求失衡；去库存；人口流动；住房制度改革
一、我国房地产库存现状
当前我国房地产市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待相背离，而三四线市场却依然相对低迷。过去十几年来，我国农村人口大量迁移到城市，催生了房地产市场的大辉煌。但在目前我国人口结构出现拐点的情势下，尽管中国城镇化率仅为53%，还有上升空间，但户籍制度，土地制度等改革的滞后，限制了城镇化的进一步发展。当前三四线城市房地产库存尤其高，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险，因此能否有效实现去库存可能影响到中国经济和金融的稳健性。
2015年全国商品房的成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月超过6.9亿平米，自从2011年以来的连续五年中几乎每年新增加1亿平米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，除此之外，一些城市也因前几年开发量过大，使得去库存艰难。另外，国家统计局数据显示，今年1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。
在去年12月份的中央经济工作会议上，习近平在会上发表重要讲话，重点是落实“十三五”规划建议，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。会议提出2016年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，确定今年经济社会发展五大任务，其中第二大任务即是房地产业的“去库存”。可见，去库存已刻不容缓。
二、我国房地产去库存面临的问题
第一，目前楼市去库存的区域不均衡。一线城市房价只升未降，库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主，地方政府无力在核心区提供更多的土地供应和新增商品房供应，因此一线城市核心区住房供求失衡矛盾，目前还未很好解决。同时，三四线城市的楼市仍然低迷，原因在于人口和财富的流动。越来越多的中小城市的有知识有技能的人带着他们的财富、社会资源和远大梦想，涌入一线城市。因此，目前中国人口流动的趋势，更大程度上，似乎不是城镇化，而是超大城市化，并且随之而来的是小城镇的没落，以及三四线城市库存压力的加大。
第二，去库存的失衡和人口流动密切相关。比如，东三省经济转型艰难是不争的事实，除了产业结构的问题之外，人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例，在过去五年，该省户籍人口不断减少，仅靠流动人口的增长，勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少，和常住人口的增加，意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省，补充的流动人口中，如果常住人口没有加速落户的意愿，那么全省人口可能面临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。
第三，在一个不断流失财富和人口的城市，无法有效推动经济结构转型和楼市去库存。即便三四线城市房价不涨，但人口大量流失以及本地居民收入增长持续放缓，导致当地房地产市场的商业氛围渐趋萧条。
因此，引导人口和财富新的流动格局，从而逐步缓解中国日益严重的超大城市病，使楼市去库存相对均衡，也使区域经济的增长因人口和财富的再配置而具有解决的可能性
三、消化房地产库存，增加住房需求的措施
当前我国地产库存依然偏高，尤其是三四线城市库存居高不下。为提高住房需求，实现去库存目标，主要有以下措施：
一是要明确深化住房制度改革方向。专家指出，住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，全面推进并完善居住证制度，把公租房扩大到非户籍人口，令农民工与户籍居民平等享受公共服务和基础设施，尤其是让其子女享有接受优质教育的权利。
二是落实户籍制度改革方案。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，意在提高对商品房的购买和租赁需求，也暗示包括农民工在内的新市民也将成为“主力军”。另外，全国目前已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。
三是发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，使之成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，意在通过提高租房供给间接增加购房需求，未来房企从售房转变为租房商，可能成为一种创新的库存消化模式。
四是鼓励房地产开发企业主动降价。开发企业应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，以此鼓励房地产企业主动降低库存。
以上措施在短期中还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如对中等收入者及其以下阶层，可采取贷款利息抵个税政策等），这样中央去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。
总之，楼市去库存本身是释放经济泡沫、化解地方债务和银行信贷风险为主的持久战。在这个进程中，需要政府和居民付出代价，其中几乎不存在能令政府、金融机构和普通民众三者都满意的解决方案。而对于中国楼市当下的热潮，一些人视其为投机机会，另一些人视为危险陷阱。不管如何，去库存需要付出巨大代价，而理性选择是至少保证这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。
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