写字楼物业服务方案（精选多篇）

推荐第1篇：写字楼物业特色服务

写字楼物业特色服务

篇1：高品质写字楼物业服务设计方案

高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：

一、服务原则

1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。

2.业主至上的原则：有需求就有服务；

3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；

4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；

5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。

6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。

二、服务内容

1.共性服务：

从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务

1)总台服务

商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。

2)礼仪服务

商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。

特色服务

1，每日雍尚服务

每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。

2，VIP服务

针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。

3，互动服务

经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。

4，超值服务

管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。

5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。

标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系

统进行全方位的设计，特别是细节，如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对于大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的布置，前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案，体现出变化和别具一格，增加亮点。

3)安全服务

大厦的安全防卫工作是管理的重中之重，它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的，致使治安管理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入管理制度，加班登记制度、钥匙管理制度，建立客户档案，增加巡逻频次，二十四小时安全监控，恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段，加强安全管理力度。

4)消防服务

楷林大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，所以火灾隐患多。消防服务，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书，明确消防安全责任人，积极宣传消防基本知识，帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防监控，定期进行消防设施的检查和保养，定期进行大厦消防联合演练（要求所有业/租户参加），人防与机防有效结合，确保大厦的安全使用。

5)清洁服务

清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象，并且很大程度影响大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护，对楼体外檐进行定期清洗，保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共设施设备外面的清洁，不留卫生死角。使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。

6)绿化服务

商务写字楼通常较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的布置摆放，能够增加大厦的生机，美化办公环境，满足成功人士的心理需求（吉祥、顺利、发财、兴隆等）。特别是在节日期间，别致的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。 7)运输服务

对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区，降低能耗及使用高效率。

电梯司机的友善礼貌，是大厦物业服务水平体现的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运行效率和安全性，同时还能保持电梯清洁效果，降低电梯使用过程中的损坏机率，控制客、货运输分流。

8)工程设备设施运行及维保服务

楷林大厦设备设施复杂，技术含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行，不但关乎各业/租户办公环境的优劣，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。

在大厦物业管理中，一定要建立高素质的员工队伍，运用高技术的管理手段，高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外，还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案，并充分利用大厦的智能化物业管理系统，对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。降低设备运行故障率，保证设备设施的良好运转，为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。

9)客务服务

寓管理于服务，是物业管理的显著特征。为方便客户，满足客户需要，物业公司将设立客户服务中心，为业/租户提供一系列服务包括，迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册（办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容）、提供装修手册（装修阶段的相关管理规定）、接待服务（投诉、报修、咨询等）、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容，从而提高物业服务品质。

10)节能控制

公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降低物业运行成本。为此，物业管理公司的保安部和工程部将互相协作，根据大厦开放及关闭时间规定，在满足业/租户加班需求的基础上，严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用，把设备运行成本降至最低。

11)标识系统设计

完善、清晰的标识系统，能增强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。除去开发商配备的标示外，物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。

12）二装服务

建立二装服务部，指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。

2.专项服务（功能布局）

写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能布局上，应从商务工作的需求出发，满足这一特定人群的需要。

1)员工餐厅

考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所容纳的职员数量众多，午休时间较短，急需解决就餐问题。（建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到合作伙伴物业公司可自办）。

2)中、西餐厅

商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为体现公司的好客和行业身份，要求就餐环境优雅，菜品质量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司解决了来访商务客人的就餐问题。(

二、三楼可考虑应尽快招租)。

篇2：高级商务写字楼的物业管理

高级商务写字楼的物业管理

随着国内市场经济的快速发展，区域环境的日趋成熟，在目前一直以硬件设施著称的商务办公写字楼成为一种标识时，对其进行物业管理这一“管家”的作用也日益凸现出来。

在昆明本地物业管理企业中，大潮物业所管理的“三合商利”写字楼一直以其独特的管理模式吸引了众多商家的云集，现已成为东风西路上一道风景线。大潮物业开辟了写字楼先进管理模式的先河，根据大潮物业多年成功的管理经验，针对写字楼物业管理总结出以下几个方面：

第一：安全问题至关重要

安全问题在物业中永远占据着核心的地位。安全防范应当遵循人技两防原则，在保证设备到位的同时，物业管理人员的安全意识也尤为重要。有很强的责任心，居安思危的意识，安防人员强烈的责任心是安全防范的重中之重。

第二：质量认证带来服务保障 在业主(客户)接受物业服务的过程中，通过引入第三方专业的物业服务质量评估机制，定期进行物业管理服务质量的评估，业主(客户)就能清楚及时地知晓目前所接受的物业服务质量的综合水平，提高业主忠诚度的同时也提高了企业的信誉度。

第三：认真做好“管家婆”

顾名思义，物业公司在管理中应该做到面面俱到。硬件管理是基础，软件的管理才是根本。物业公司在满足业主现有需求的同时应不断改 进和预见业主(客户)的潜在服务需求。通过调查和走访主动做好“管家婆”的组织宣传工作，如搭建信息平台、企业人才沙龙、上门送餐、搬运服务、信息查询、商务等服务，以细微周到、持续永恒的信念做好“管家婆”。

第四：建设并赋予楼宇文化生命力

在建设楼宇文化之前，我们应先明白建设的目的及过程中的难点是什么。首先，物业公司做好楼宇文化建设旨在创造一个宽松、舒适、整洁、和谐的办公环境，使每一个企业之间增进了解，互助互爱，从而营造良好的办公气氛。其次在过程实施中应注意，每栋楼宇自身的业主(客户)和服务需求是多样性的，因此物业公司在做楼宇文化建设的同时应避重就轻，探索并找到业主(客户)共性的事物和需求予以开展实施，并保证过程的控制，这样的楼宇文化建设才会得以持续，才拥有生命力。

如今大潮物业凭借其规范化的物业管理服务和先进科学管理理念已经跻升全国优秀物业管理行列，所管理的纯商务办公楼宇“三合商利”曾荣获“写字楼成功管理模式”等多项荣誉，现已成为昆明写字楼管理的典范。

浅析写字楼的物业管理

核心提示：写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高，它不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点，要针对写字

楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。

(一)写字楼物业的特点和管理特点

写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。 写字楼物业和管理主要有以下几个特点：

(1)物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大。

(2)物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。

(3)物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

(4)物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点。

(5)业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度。

(6)业主、非业主使用人来自社会各阶层，素质参差不齐。尤其存在短期租赁户，使物业管理的公众管理制度执行难，物业管理服务费等费用拖欠严重。

(7)公共场所人流量大，进出人员难以控制，安全管理责任大。

(8)因为是办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的，楼内业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。

(二)写字楼的物业管理

1.写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高。所以物业管理企业在选派管理人员时，必须注重员工的综合素质，无论是个人形象，还是内在气质，都要达到一定标准。此外，物业管理企业要加强管理，努力提高物业管理服务质量，以满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。

2.写字楼物业不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念，不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番工夫，使员工的服务水平上升到一个更高层次，从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理服务的更高要求。

3.针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。在制定写字楼管理服务方案时，应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境，对承租人和潜在承租人都会产生极大的影响力。

浅析写字楼物业的服务

写字楼物业是相对住宅物业、工业物业等物业类型而言的，是商业物 业的主要类型。写字楼物业的管理服务既要遵循物业管理的一般规律，又具有鲜明的独特性，决定了写字楼物业的管理服务与其它类型的物业服务有着明显的区别。

在集团开发的本地物业中，写字楼物业有国贸大厦、商业大厦、商住大厦、皇城广场、天安大厦等，在集团物业管理业务中占据十分重要的地位，做好写字楼物业的管理服务意义深远。

一、写字楼物业的服务对象

物业管理服务对象是业主和物业使用人，但与住宅等物业相比，写字楼物业的服务对象明显不同。首先，写字楼物业的业主、物业使用人以法人为主，且以营利性法人居多，以国贸商业大厦为例，共有140位用户，全部为法人用户或其分支机构，而小区则以自然人为主；其次，业主与物业使用人在物业管理活动中所扮演的角色区别较大，一般来说，业主作为投资主体享有物业的收益权，而使用物业的往往是业主的租户，即物业使用人，如商业大厦140位用户中，业主使用物业的只有24位，比率仅为17%；另外，在对物业的使用上，法人将物业作为经营场所，与住宅用户将物业作为居家场所不同。

法人用户是一种团体性组织，即物业管理公司的服务对象不是固定的个人，而是一个群体。一般情况下，与物业公司直接接触较多的是用户的前台、后勤（总务）、财务人员，其他人员则主要通过保安、保洁、公共设施设备等公共服务项目对物业公司形成大概印象，而用户满意度是用户所有人员对物业公司印象的集合，因此，理论上讲，只有用户的所有人员都满意，用户对物业公司的服务才可能是满意的。由于用户的人员是流动的，加上用户本身的流动，物业公司的服务只有保持连续稳定性才能维持用户的满意度。

二、写字楼物业服务对象的需求

法人用户为各种各样的商业组织（公司），不同的公司对物业服务的需求不尽相同。如有的用户希望看到物业公司员工每天的工作， 篇3：如何做好写字楼物业管理服务工作

如何做好写字楼物业管理服务工作

编者：周建荣

如何做好写字楼物业管理服务工作，是许多物业管理企业一直在研究和探讨的一个问题。我公司长期从事写字楼物业管理工作，经过一段时间的摸索，总结出做好写字楼物业管理工作的几个要点：紧抓内部服务管理；搞好日常服务工作；根据客户不断变化的需求调整服务内容；注重细节。

一、内部服务管理

物业管理的本质是服务，要想使物业管理达到高水平，就必须强调服务的规範化和标準化，写字楼物业管理更应如此，必须坚持高标準、高起点、高质量的服务塬则。? 公司在实施写字楼物业管理工作中，结合自己的实际，制定出了各项目的服务标準，这其中既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有“度”的概念，而且在实施中有“量”的目标。

此外，公司还坚持不断完善服务标準，实行严格的监督检查制度，做到每周、每天、每时对各类服务质量进行监督检查，使服务质量始终紧贴客户的需要，确保服务的质量。同时，公司在服务工作中还将其中循环往复、行之有效的操作行爲，用标準化的形式固定下来，编成服务管理手册，而且根据各岗位的实际情况，编制相应的工作手册和安全知识手册，并做到人手一册。

做好内部服务管理，还应不断提高员工的素质。公司根据人员情况定期对其进行岗位技能培训、案例培训和部门内轮岗培训，以提高员工的业务技能，同时开展“6S”标準化建设活动，使员工素质得到进一步提高。

二、服务工作

把写字楼物业管理中的保洁、保安等日常服务工作做到位，爲客户营造一个安全、舒适、便捷的环境，是物业管理服务中的基本工作。

保洁工作看似一项简单工作，不过是让写字楼内外环境干净整洁，但实质上是对写字楼内的各类建材进行日常养护，并以此来延缓写字楼内各类建材的磨损和自然老化，从而延长物业的使用寿命，使该物业産生更多的经济效益。保洁工作也是向业主展现物业管理公司的管理能力和管理水平的一个窗口，爲做好保洁工作，公司制定了《保洁作业指导书》等规章制度，对保洁人员坚持做到上岗前进行培训，上岗后定期培训，并严格检查考核保洁工作，保障业主在一个干净、整洁、舒适的环境中工作生活。

保安是写字楼物业管理日常服务的另一项重要工作。写字楼物业主要是爲各类公司、企事业单位、办事处等提供的办公场所。加强治安防卫，做好保安工作不仅关系到客户的生命和财産安全，而且关系到物业管理公司的声誉。办公单位集中，人流密度大是写字楼物业的主要特点之一，这给物业管理公司做好保安工作带来了一定的难度。所以工作上采取了以下措施：首先，制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责；其次，加强治安防範。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥，防止人爲破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故；同时，公司还成立了女子保安队，将带有迎宾接待性质的值勤岗位交由女子保安队负责，使进入写字楼的人既能感到亲切、热情、舒适， 又能感到安全、便捷。

搞好写字楼设施设备的维修养护工作是保障业主和使用人正常工作的基础，公司非常重视此项工作。对于在日常报修和检查过程中所出现的问题，公司及时派维修人员进行修理，确保损失最小化；对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意；同时，公司的客服中心每天都要对报修的客户按一定比例进行电话回访，听取客户对维修人员和维修工作的评价和意见。通过回访随时监督维修人员是否按时、按规章、按操作程序爲客户做好维修工作。

以客户爲中心依据不断变化的客户需求调整服务内容

对于写字楼物业管理工作来说，搞好服务是第一位的。因此，写字楼物业管理应该坚持“一切围绕客户转”，不断提高客户满意度，这是衡量物业管理质量的最高标準。? 目前，我国对写字楼物业管理还没有一个统

一、完整的管理标準，服务内容基本都是根据客户的具体需求情况来制定的。经济越发展，客户的需求就越多样性、个性化。所以，物业管理服务的内容并不是始终如

一、一成不变的，物业管理公司必须根据客户自身不断变化的需求随时增加服务内容。如：公司服务的写字楼卫生间在塬先装修时，由于卫生间面积比较狭小，因此未在小便池两侧安装隔闆，楼内客户对此提出意见，希望能在小便池两侧安装上隔闆，我们当即接受了这条意见，并在一周之内将全楼卫生间小便池两侧都安装了隔闆。另外，公司服务的写字楼卫生间在装修时都挂了一些趣味漫画，随着时间的推移，客户对漫画的内容失去了兴趣，他们非常希望能够看到有新内容的漫画，了解到这些需求后，公司组织人员去市场寻找购买了大量内容幽默风趣的漫画书籍回来，将卫生间内的漫画全部更换，同时还制定出了卫生间漫画更换时间表，定期更换卫生间内的漫画。

注重细节

写字楼物业管理服务工作除了爲客户提供日常的管理服务和维护之外，还应该注重细节。对于很多在写字楼内工作的人来说，除了门口的保安以及部分保洁人员以外，很少与物业管理人员有过多的接触，与物业管理公司的交流相对较少。所以，物业管理公司要与在写字楼内工作的人们建立起和谐、友好的关系，就必须加强对细节的关注。

如每当在大风降温、大雨天气来临之前，公司都会提醒客户关好门窗；每逢节假日放假前一天，公司都会在写字楼各入口处立上告示牌，提醒客户休假前不要忘记关灯、切断屋内电源、关好门窗、锁好抽屉柜子等，以防可能造成的损失；同时，公司还制定了防汛、扫雪铲冰等紧急预案，每次下雪时，公司都会按照紧急处理预案及时调动人员、物资做好扫雪铲冰工作，保证客户在来上班之前已经将广场、主要道路的积雪清扫完毕，方便客户行走。

品牌是企业的无形资産，物业管理品牌的塑造必须以管理规模的扩大和服务品质的提高爲保证。隻有贴近客户才能赢得客户，隻要物业管理公司能在服务中注重细节，关注客户的感受，坚持执行规章制度，做到规範化、标準化服务，就一定可以做好写字楼物业管理服务工作。

物业管理是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集型的微利行业,也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物管企业要想在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。当前要重点把握好以下12个服务理念与技巧：

1、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。大家知道，业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务，当好乙方，而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提（拿）较重东西在小区行走时，应主动帮助提（拿），助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。

2、品味超前。所谓品味超前，就是指观念要先进，并不断接受新事物，做到与时俱进，更新观念，勇于追求时尚和时髦，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时，在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。在实际工作中，理念上的模糊或混乱必须导致思想上的错乱，而思想上的错乱又必然导致行动上的*。比如，物管企业每逢重大节日都要进行节日装饰布置，而这种布置必须反映时代的先进性要求，适应广大业主群的品味性要求，并体现出本小区或楼宇的特色性要求。否则，就会引起业主的投诉或不满，起不到应有的装饰和宣传作用。要正确处理好成本控制与实际需要的关系，不能以控制成本为由降低装饰布置的水准。

3、务实求细。物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。或许有些事情，在物管企业看来是小事，但对于某个具体的业主来说，可能就是大事和急事。所以，我们不论是一线工作人员还是后方工作人员，都要强化服务意识，加强责任心，做到精细管理，细微服务，把工作激情与“首问责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来。要建立起一整套以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，勤能补拙，以保证服务工作的及时性和质量。

4、能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为，物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。实际上，无论男人与女人都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时，物业管理又是新兴行业，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。当然，提倡会说话，不是叫我们不做工作，只会花言巧语，更不能言行不一，而是提倡我们一定要在干好工作的前提下，学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，使其产生共鸣。比如，当遇到业主时，应主动热情地打招呼，而且要简明扼要、言简意赅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或语无伦次，罗罗嗦嗦。其实，主动热情地打招呼，会像春风拂柳、柳丝轻荡一般，给业主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，则会像数九寒天、冰天雪地一般，给业主以十分的厌恶。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌问候，都将成为化解矛盾的润滑剂，解决问题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而为我们的物业服务插上翅膀，获取业主对我们更高的满意度。

5、急人所急。物管企业应多站在业主的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，切实

帮助他们解决实际需要，从而拉近企业与业主的距离。事实上，有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事，不管是找到一线员工，还是小区管理员，或是公司任何一个员工，都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的服务。而要做到这一点，小区应设立24小时的服务电话，及时受理业主各种投诉或需求；通过定期召开座谈会等形式，面对面地直接及时地了解业主的需求；主动把事情想在前、做在前，把矛盾和问题化解在萌芽状态。

6、诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，还是一种资源，也是物管企业的发展之路。为做到这一点，我们公司主动导入ISO9001：2000国际质量管理体系，将“每天

前进一步，永远微笑服务”作为公司质量方针，将“诚信守诺”作为公司的服务宗旨内容，要求做到顾客需求的评审率达100%，解决业主投诉的及时率达100%，服务承诺兑现率达100％，反馈率达100％。为了确保业主满意，公司还坚持每季度进行一次顾客满意度调查，及时、准确地了解业主的满意程度，重点关注顾客的不满意信息，对症下药，持续改进，不断提高了顾客的满意度。

7、安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。讲安全，重点是消防安全，尤其是防火、防盗；难点是防止保安漏岗、睡觉和监守自盗；热点是业主借安全无保而胡闹，包括拒交物业服务费等。因此，作为物管企业要十分关注社区安全，坚持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顾此失彼，或厚此薄彼。要正确处理好安全与稳定的关系、安全与生产的关系、检查与整改的关系、偶然与必然的关系、突击与持久的关系、硬件与软件的关系，努力关注业主对安全的诉求，保一方平安。

8、温馨提示。温馨提示一般不是物业管理合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，是一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，是物业服务上的理念创新和价值创造。一般来讲，温馨提示，在时机上要重点把握季节转换、重大事项出台、节假日等，在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等，在形式上要重点把握以书面提示为主，在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明，温馨提示是拉近企业与业主距离的一种好形式，也是实现企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到人区和谐的目的的一种好途径。

9、群策群力。物管企业专业复杂，岗位较多，人员分散，要想达到顾客满意，需要调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。其实，物管企业的盛衰转换，关键在有没有团队精神。假如一个企业人心涣散，其发展必不长久。

10、专业要专。物业服务看似简单，因为没有很特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。其实，现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。譬如，仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新、保洁开荒等项目。保安员不仅要学会巡逻发现应急事项，还要学会擒拿格斗处理问题，不仅要求具备保安知识，还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业管理企业的基本技术力量，应钻研相关的维修技术，学会电脑，成为本行业的行家里手。

11、拴心留人。物业管理是劳动密集型企业，劳务人员中外来工多、农民工多、文化水平低的多，特别是他们没有接受过系统的职业道德教育和技能培训，难以形成义利结合、以企业为家的职业道德观，所以，流动性特别大，有时甚至像牧民一样，说走就走。物管企业应下力气针对这些特点，开展职业道德教育、入司教育、忠诚企业的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如实的介绍公司的情况，选准适合企业需要的人；第二，认真开展敬业、爱业、创业教育，引导他们忠于职守，忠诚企业，安心企业；第三，努力为他们创造良好的工作、生活及成材环境，实行环境留人；第四，积极开展思想政治工作和谈心活动，实行感情留人。

12、先礼后兵。物业管理面对千家万户，形形色色的人都有，讲礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。其中，收费是物业管理最敏感的一个话题，而服务收费又是物管企业的生存根本，对于一些业主以各种理由拒绝物业收费，我们首先要主动检讨自己工作中的不足，坚持耐心说服解释。但是，当我们依约提供了质价相符的服务后，对于仍不交物业服务费的业主，我们就不能一味退让，而应该先礼后兵，该出手时就出手。即：首先是采取主动协商的策略来解决；其次是通过发律师函，甚至停水停电来解决；再次是对于无理取闹、恶意拒交管理费的，该打管司的就打官司，直至达到追回物业服务费之目的。

《写字楼物业特色服务》

推荐第2篇：写字楼 物业服务协议

粤美特大厦物业服务协议

粤美特大厦物业管理服务协议

NO：深粤美特物（20 ） 粤美特大厦物业服务协议

价目表》。

二、装修管理

（一）乙方在装修（包括改建、更新）前，必须向物业公司提出申请，甲方书面同意后，进场装修手续办理完毕，方可进场，否则甲方有权清理乙方装修工人等离场。

（二）装饰装修过程中产生的装饰装修垃圾由乙方自行清运。不得在公共走廊、楼梯等公共场所堆放装修垃圾；不得将生活垃圾、杂物倒入厕所、管道，否则须负责清理及赔偿损失。

（三）乙方应雇用合格的施工承建商，开工前到物业公司办理装修工人临时出入证，出入证制作工本费为10元/个，出入证保证金为20元/个（施工完毕后，有效期内回收出入证，不计息退还保证金，逾期或证件丢失、损毁均不予退还）。

（四）关于消防安全。乙方二次装修时，对于消防设施及设备进行改建、改动应符合国家消防安全的有关规定，按照甲方装修管理的相关规定办理手续后方可施工，取得消防合格证后方可投入使用。对不符合规定，但又不进行整改的，造成的一切损失和责任应由乙方承担。

（五）乙方在装修时应遵守如下规定： 1.严格按照审批图纸施工，不得擅自更改；

2.不得破坏楼宇主体结构（承重墙）及消防等公共设施；3.不得在公共地方堆放装修材料、垃圾及杂物； 4.不得将装修废料倒入座厕或下水管道；

5.不得妨碍其它租户，严格遵守物业公司有关装修施工的时间安排；6.不得擅自从公共电路接驳电源。

三、甲方的权利与义务

（一）对写字楼共用部位、共用设施设备、公共安全秩序维护、环境卫生绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，确保乙方经营环境的稳定与经营秩序的安定。

（二）负责编制房屋、附属建筑物、公共设施、公共设备、公共绿化的年度维修养护计划并实施。

（三）根据有关规定和政策、结合实际情况，制定写字楼的物业管理规约和写字楼装修手册，并书面告知乙方，有权制止一切违反物业管理规约及装修管理手册的行为；

（四）依据本协议之标准向乙方收取物业管理服务费及其他有关费用；

（五）甲方有权对乙方租赁区域的装修及质量进行监督和检查。如乙方未按图纸设计或

粤美特大厦物业服务协议

违规施工时，甲方有权要求乙方停工整改或恢复原貌，由此而造成的经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责；

（六）在事先征得乙方同意后甲方方可进入乙方租赁区域内检查公共设施设备的使用情况。如遇突发或紧急事故时甲方可不征的乙方的同意进入乙方租赁区域内进行抢修，乙方不得阻止，但事后必须进行情况说明；

（七）发生紧急情况或突发事件时，甲方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失；

（八）按以上约定内容向乙方提供良好的物业管理服务。

四、乙方的权利与义务

（一）有权要求甲方做好大厦的物业服务工作，保障设施设备的良好运行。

（二）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见及建议。

（三）按时足额缴纳物业管理服务费及水电费、空调维护费及其他费用。

（四）按照安全、公平、合理的原则，正确处理写字楼内的通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益。

（五）负责租赁单元内专用部分设施设备（如：租赁单元内的电源线路、灯光照明、插座、自行增加的空调盘管风机、卫生间水表后的给排水设施设备等）的维修维护保养工作。

（六）乙方进驻写字楼后，不得私自改变建筑原貌，不得拆除幕墙玻璃的安全护栏，未经甲方同意不得占用、损坏写字楼的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应给予赔偿。

（七）未经甲方批准，乙方不得更改、迁移或增大水、电用量装置或空调的负荷，如擅自接驳、改动、迁移用电装置及负荷，由此而造成的一切损失将由乙方全部承担，并承担相应的法律责任。

（八）加强安全防范意识，应加强防火、防盗等事项，因此导致财产损失的由乙方自行承担。

（九）自觉遵守大厦《管理规约》的相关规定，不得在粤美特大厦内从事与法律、法规相违背的行为。

五、财产安全

（一）甲方对乙方的财物及人事安全不承担保管、保险责任；

（二）乙方有贵重物品必须存放于租用房屋内的，建议购买相应的财产保险。

粤美特大厦物业服务协议

六、物业服务费用

（一）物业管理费收费标准为 元/平方米/月。合同期满后物业管理费据市场情况 可适当调整，乙方应按时支付该费用，物业管理公司收到乙方款项后应出具发票。

（二）停车费：停车场月卡及临时停车收费参照政府指导价，合同期内会随政府指导 价及市场行情调整。

（三）空调维护费用按全年收取，收费标准为每月 元/平方米，自 年 月开始计收。

（四）合同期内乙方自用水、电费、垃圾处理费由甲方代收、代缴，水电费、垃圾处 理费将随着政府的水价、电价的变动而作调整（电价按供电局普通用电类别——商业、服务业用电收费标准+电损成本+变压器基本电费测算；水价按商业用水收费标准+二次供水用电损耗测算）。现阶段水费单价综合测算为 3.53 元/m³，排污费单价为 1.20 元/m³，垃圾处理费单价为 0.27 元/m³；电费单价综合测算为 1.50 元/度。

（五）承租物业楼层的公共水费、排污费按乙方在本楼层中的面积比例收取（针对分 层出租的楼层）；乙方租赁全层的，则整层公共水费、排污费由乙方承担。

（六）专项维修基金为每月 0.3 元/平方米（专项维修基金依据政府规定标准收取，此 费用按相关规定只提供收据）。

（七）乙方入驻应签署《物业服务协议》等文件，并一次性缴交本物业交付之日起三个月( 20 年 月 日- 月 日)的物业管理费共计人民币 万 仟 佰 拾 元（￥ 元）整。

（八）乙方应于本物业交付之日起5日内，按 元/单元的标准向甲方缴纳总计人民 币 元整（￥ 元）的室内水电费周转金，甲方收到乙方支付的周转金后，应向乙方开具收据。乙方退租手续办理完毕，结清费用后，周转金不计利息退还。

七、费用的缴付

（一）乙方须于每月10日前交纳当月的物业服务费及上月空调费、水电费等。如遇节假日，则相关费用支付日期顺延至节假日后的 粤美特大厦物业服务协议

开户银行： 帐号： 收款单位全称：

八、协议期限

本协议有效期为乙方与出租方的租赁协议规定的有效期一致。协议期满后，双方若无异议，本协议以业主续约年份每次自动顺延。如任何一方提出异议，双方应本着友好的态度协商解决。

九、其它事项

（一）协议双方可对本协议的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

（二）本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

（三）本协议在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，若协商不成时，任何一方可向当地人民法院起诉。

（四）协议正本一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等效力。

甲方（盖章）：

代表（签署）：

乙方（盖章）：

代表（签署）：

日期: 日期:

推荐第3篇：写字楼物业服务合同

篇1：物业服务协议(写字楼) 武汉[沿江一号购物中心] 物业服务协议（写字楼）

甲 方：武汉世纪行物业管理有限公司 法定地址： 法人代表： 联系电话：

乙 方： 法定地址： 法人代表： 联系电话：

根据中华人民共和国的有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的基础上，此协议作为乙方与武汉盛唐房地产集团有限公司 签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）时之附件，甲、乙双方就物业管理服务事宜达成如下协议并共同遵守。

一、写字楼物业基本情况

1、承租区域位置：沿江一号购物中心（原项目名称为：龙王庙商贸广场b区） b区楼号，面积 ㎡（本面积以租赁合同中约定的建筑面积为准）。

二、物业管理费及其它相关费用

1、物业管理费计算起始日：乙方自租赁合同约定日即 年 月日起支付物业管理费，并按计量的实际使用量缴纳水、电、延时空调费等费用。

2、物业管理费收费标准：人民币元/㎡/月，合计每月人民币 元（大写： 圆整），乙方需每季度支付一次物业管理费，每次应提前 日支付。

注：甲方收取的物业管理费用于支付下列但不限于下列发生的：公共区域保洁、保安、绿化费；公共照明费（不包括乙方专用的外墙店招和外墙广告位照明用电）；物业保险费；固定资产折旧费；员工薪酬福利费；行政办公费用；公共设施设备（空调主机系统、给排水系统、电梯系统、外围公共照明等）的运行、维保费等。

3、其他相关费用：

3.1 电话初装费及资源占用费；3.2 网络初装费及使用费；

3.3 空调延时服务费：甲方根据本协议第三条物业服务内容提供标准物业服务。如乙方实际享受的空调服务超出约定时间，乙方须缴纳空调延时服务费，费用标准为0.2元/㎡/小时，面积按乙方所在楼层总面积计算，该延时费用在乙方缴纳当期物业管理费时一并向甲方缴纳； 3.4代收代缴服务项目及收费标准：

甲方可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。 代收服务项目收费标准：经营用水、经营用电 。

注：装修期水电费收取标准按《装修手册》执行，经物业公司验收合格后，方可转为经营用电收取标准。“特种行业用水”收费标准按照特种行业收费标准执行。 该费用将根据国家能源价格政策变化而作调整。

4、物业管理服务费用的标准调整根据甲方服务管理状况并经过相关程序进行。

三、物业服务内容

1、写字楼共用部位的维修和管理

包括写字楼主体承重结构部位：包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、门厅、楼梯间、走廓通道等相连部位。

2、写字楼共用设施、设备的维修、养护、运行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、中央空调、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理 包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。

4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理 包括商业网点、文化体育娱乐场所。

5、公用环境卫生、绿化管理

5.1 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运； 5.2 公共区域内绿植、花木等的养护与管理。

6、公共安全秩序维护

6.1 维护公共经营秩序安全管理，包括门岗、巡逻等； 6.2 交通与车辆停放、进出的安全管理； 6.3 消防监控与安全管理。

7、其他服务

7.1 商户装饰装修管理：详见《商户装修手册》之规定；7.2 代收代缴水费、电费等服务； 7.3 受理租户的报修报建，并及时处理； 7.4 建立健全并管理租户的物业档案。

四、物业管理服务标准

1、写字楼及维修管理

1.1 写字楼内有明显标志和引路方向；

1.2 写字楼维修及时率达100%，维修合格率达98%，并建立回访制度和回访记录； 1.3 写字楼档案资料齐全、管理完善，建立商户档案，随时可查。

2、写字楼设施设备管理

2.1 所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；

2.2 确保设备完好、运行正常，供水、供电、通讯、照明设施设备齐全，使用功能齐全； 2.3 消防设备完好无损、可随时启用； 2.4 公共配套设施完好。

3、写字楼治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加强对智能监控的有效管理；

3.2 定期或不定期的对所有消防设施设备进行检查，消除火灾安全隐患；

3.3 保持消防系统（主要包括自动消防喷淋系统、自动烟感报警系统和自动消防广播报警系统）。

4、写字楼环境卫生、绿化管理

4.1 对写字楼公共区域进行清洁与循环保洁；

4.2 对垃圾实行袋装化管理，及时清运，做到日产日清； 4.3 公共区域内合理摆设绿植、花木。

5、写字楼共用部位、共用设施维修处理 严格按照《客户报修管理办法》执行。

6、写字楼中央空调使用管理规定

6.1 中央空调供应时间与临界温度的规定

6.1.1 起供时间：按合同规定执行。如遇明显气候变化将适当调整； 6.1.2 起供临界温度：夏季最高气温32℃以上、冬季最低气温10℃以下时为空调起供温度（以天气预报温度为依据）。 6.2 临时加班使用空调规定 6.2.1 如租户在正常办公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）内需延长空调供应时间（须4小时以上），应提前2小时向物业公司提出书面申请，费用按前述办法计算； 6.2.2 如租户在非正常工作日要求空调供应（须4小时以上），应提前1天（或8小时）向物业公司提出书面申请，费用按前述办法计算。

五、双方的权利和义务

1、甲方的权利和义务 1.1 对写字楼共用部位、共用设施设备、公共安全秩序维护、环境卫生绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，确保乙方经营环境的稳定与经营秩序的安定；

1.2 根据国家相关规定，负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划以及物业管理服务年度计划；

1.3 根据有关规定和政策、结合实际情况，制定写字楼的物业管理制度和写字楼装修手册，并书面告知乙方，有权制止一切违反物业管理制度及装修制度的行为； 1.4 依据本协议之标准向乙方收取物业管理费用； 1.7 不得擅自占用和改变公共设施的使用功能；

1.8 发生紧急情况或突发事件时，甲方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失；

1.9 保证按以上约定内容向乙方提供良好的物业管理服务，以确保乙方经营活动的正常进行。

2、乙方的权利和义务

2.1 有权要求甲方按服务协议约定提供良好的物业服务；

2.2 按甲方规定的时间足额缴纳物业管理费和由甲方代收代缴的水、电公共事业费用； 2.3 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；

2.4 应自觉遵守甲方所制定的《物业管理制度》和《商户装修手册》相关规定，不得在“沿江一号购物中心”内从事与法律、法规相违背的行为；

2.5 乙方进驻写字楼后，不得私自改变建筑原貌，未经甲方同意不得占用、损坏写字楼的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应给予赔偿；

2.6 按照安全、公平、合理的原则，正确处理写字楼内的通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益； 2.7 未经甲方批准，乙方不得更改、迁移或增大水、电用量装置或空调的负荷，如擅自接驳、改动、迁移用电装置及负荷，由此而造成的一切损失将由乙方全部承担，并承担相应的法律责任；2.8 如果乙方要对租赁区域进行装修，应提前向甲方提交书面装修申请和全套施工图纸，经审核通过办理相关装修手续后方可施工，并自觉接受甲方的监督和检查；

2.9 加强安全防范意识，应加强防火、防盗等事项，因此导致财产损失的由乙方自行承担。

六、保险

乙方租赁区域内人身及财产的有关保险由乙方自行办理。

七、违约责任

1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失；

2、若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。若乙方逾期未能缴付，乙方须按租赁合同的相关标准向甲方缴纳滞纳金；乙方延迟支付超过30日，甲方除收取滞纳金外，还有权停止提供物业管理服务、解除合同，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；

3、乙方未经甲方许可，擅自进行的装饰、装修造成了对原建筑物主体结构的改动，乙方须按给原建筑物造成损失的2-5倍支付违约金；

4、乙方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，甲方有权向乙方收取清理费；

5、任何一方不得单方面提前终止协议，否则，应承担违约责任，并赔偿给对方造成的损失。

八、其他

1、本协议的有效期与租赁合同期限相同，乙方在签署正式租赁合同时须与甲方签订此服务协议，本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

2、本协议未约定事宜参照租赁合同相关条款执行，如在本协议履行过程中出现租赁合同与本协议均未规定的事宜，应及时协商另行签订补充协议或遵照国家有关法律、法规执行；

3、本协议共5页，自甲乙双方签字盖章之日起生效，一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方签字/公章： 乙方签字/公章：

法定代表人/委托人：法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日篇2：行政服务中心办公楼物业服务合同 **行政服务中心物业服务委托合同

甲方（委托方）：**市行政服务中心 乙方（受托方）：**市**物业管理有限公司

根据合同双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。

第一章 委托服务的物业基本情况 名称：**市行政服务中心-阳光大厦 地址：

建筑面积：***平方米

行政服务中心地上*层、地下*层。 1至3层为行政服务窗口，4至5层为办公区域。大厦配套设施功能有：中央空调系统，供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统，乘客电梯，大小会议室，技防监控系统及建行服务区等。

第二章 委托服务范围与内容

一、大厦的公共设施设备的日常管理。

二、大厦的公共环境卫生保洁。

三、大厦的公共秩序维护。

四、负责大厦的导办、解说。

五、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。

六、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项。第三章 管理运作方式

一、双方约定本委托合同签订的有效期为壹年，即自2012年8月1日至2013年7月31日。乙方对大厦每年服务费用为人民币**万元（大写：***整），合同签订之日起十日内结算**万元，合同到期之日起十日内结算**万元。

以上费用含员工工资、社会保险、工装费用、器材费用、办公费、福利津贴、税金和利润。明细如下：

（一） 人员工资**万元。

其中：保洁员8名，解说、导办员5名，水电维修工2名，弱 电系统维护工1名，秩序维护人员11名。 以上合计27人，月工资**元，全年共**万元。

（二）其它费用**万元

1、社会保险：**万元×32.5%＝**万元

2、福利费：**万元×2.5%＝**万元

3、保安着装费：**人×500元/人＝**万元

4、保安器材及保洁工具费：**万元

5、物业公司利润：**万元×4%＝**万元

6、税金：（**+**+**+**+*8+**）×5.6%＝**万元

二、乙方接受甲方监督，在甲方指导下开展工作。

三、甲方负责大厦设备设施日常维修换件费用和涉及外委专业保养和维修费用的支付（外委专业保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的年度计划性保养。外委专业维修：是指物业公司服务范围之外的需要委托外部专业公司进行维修的内容）。

第四章 甲方权利和义务

一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。

二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，直至甲方有权解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。

四、按合同约定向乙方结算物业服务费用。

五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。

六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购、大厦外墙清洁等业务，以同质同价为前提，乙方为优先选择方。

七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。

八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。

九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。

十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。

第五章 乙方权利和义务

一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效地开展各项管理服务工作。

二、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。

三、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦的有关规定，对违章违规行为进行协调和处理。

四、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。

五、对本大厦的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。

六、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。

七、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。

八、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。

九、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。

十、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业管理档案数据。十

一、不承担对大厦工作人员和使用人的财产保管、人身保险义务。第六章 违约责任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。

二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方服务费用中罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任（以政府有关部门鉴定为准）。

三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。

第七章 其它事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素（如台风、地震等突发事件）造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。

二、因大厦建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。

第八章 合同更改 补充与终止

一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。

二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。

三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。如须续订，应在本合同期满三个月前向对方提出书面意见。

四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，提交**仲裁委员会裁决。

五、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

六、本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方：盖章： 乙方：盖章：

甲方代表人盖章： 乙方代表人盖章：

签订日期： 年 月 日签订日期： 年 月 日篇3：办公楼物业管理委托合同 办公楼物业管理委托合同 总则

一、为维护合同双方的合法利益,规范物业管理的行为,达到业主的满意和要求,制定本合同。

二、本合同共分为:《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件,均为本合同的有效组成部分,具有同等的法律效力。

三、本合同未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 物业管理委托合同书

甲方:辽宁电力第四工程公司 乙方:辽阳四兴物业管理有限公司

根据有关法律、法规,在自愿平等、协商一致的基础上,甲方将辽宁电力第四工程公司办公大楼(电力大厦)及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理,订立本合同。

一、委托管理的范围及事项 (一)、管理范围: 甲方将位于文圣区青年大街九十九号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。物业类型:写字楼

建筑占地:17666.49平方米建筑面积:13556平方米 (二)、管理事项:

1、房屋的使用、维修、养护。包括:屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构,楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。

2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括:供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括:道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。

5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。

6、交通与车辆停放秩序的管理。

7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。

8、管理与物业相关的工程图纸,住用户档案与竣工验收资料。

二、委托管理期限:一年。即2001年3月10日始至2002年3月9日止。

三、双方的责任、权利、义务 (一)、甲方:

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2、制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。

3、审定乙方拟定的物业管理制度、年度 计划、财政预决算。

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。

5、向乙方提供商业用房和管理用房。

6、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。

7、负责保证按规定、按时交纳物业管理费。

8、协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

10、不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动。

11、参与确定管理服务费收费标准。

12、对违反合同规定的乙方和乙方人员,有权终止或要求调换人员。

13、政策规定由甲方承担的其他责任。(二)、乙方

1、根据有关法律、法规及本合同的约定,制定物业管理制度,自主开展各项管理经营活动。

2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求,根据甲方授权对物业实施综合管理,确保实现各项管理目标和经济指标,并承担相应责任,自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督。

3、根据需要制定维修方案,报甲方审议通过后组织实施。

4、向业主和物业使用权人告知物业使用的有关规定,并负责监督。

5、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督,并定期报告工作。

6、对物业的设施、设备不得擅自占用和改变使用功能,如需在物业内改扩建或完善配套项目,须与甲方协商,经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

7、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

8、负责测算管理区域服务收费标准并向甲方提供测算标准与依据,严格按标准收取费用。

9、依照甲方委托和业主公约的规定,有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为进行处理。根据实际情况采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。

10、管理期满向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料。

11、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

12、负责编制物业年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

四、物业管理服务费

根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。 总计:428626.83元。 物业管理服务费标准

根据国家有关规定并参照相关标准,制定本合同物业服务费收取标准。

一、清洁卫生费及绿化管理费

1、保洁费: 0.35x12x13556=56935.20元/年

2、绿化费: 0.55x13556=7455.80元/年

3、化粪池清理理费: 0.30x13556=4066.80元/年

二、保安费: 0.35x12x13556=56935.20元/年

三、小修费: 每年40,000元

四、电梯、高压水泵运行保养费: 0.45x12x13556=73202.40元/年

五、供电、供水、供暖运行费: 8x800x12=76800.00元/年

六、收发: 3x800x12=28800.00元/年

七、特约服务费: 2x800x12=19200.00元/年

八、管理费及其他:

1、管理费:3.5x13556=47466.00元/年

2、办公费: 0.35x13556=4744.60元/年

3、其他应急费: 每年5,000元

4、法定税费: 420606.00 x5.5%=23133.33元/年

九、中修以上和设备、设施更新费用,由物业公司提出项目并套用相关定额,履行各种手续并由业主审核批准后施行。物业管理服务内容及标准

一、保洁: 内容: 区域内公用部分的日常清洁,设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。 标准:

1、庭院、门厅、走廊

每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次,垃圾及时清运。业主办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅道路、绿地无废弃物,使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理,门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。

2、电梯

每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。由卫生维护人员随时清理电梯间,每天负责更换地毯,以保持电梯清洁无杂物、污渍。

3、卫生间

推荐第4篇：物业服务协议(写字楼)

武汉[沿江一号购物中心] 物业服务协议（写字楼）

甲 方： 武汉世纪行物业管理有限公司

法定地址： 法人代表： 联系电话：

乙 方： 法定地址： 法人代表： 联系电话：

根据中华人民共和国的有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的基础上，此协议作为乙方与武汉盛唐房地产集团有限公司 签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）时之附件，甲、乙双方就物业管理服务事宜达成如下协议并共同遵守。

一、写字楼物业基本情况

1、承租区域位置：沿江一号购物中心（原项目名称为：龙王庙商贸广场B区） B区 楼 号，面积 ㎡（本面积以租赁合同中约定的建筑面积为准）。

二、物业管理费及其它相关费用

1、物业管理费计算起始日：乙方自租赁合同约定日即 年 月 日起支付物业管理费，并按计量的实际使用量缴纳水、电、延时空调费等费用。

2、物业管理费收费标准：人民币 元/㎡/月，合计每月人民币 元（大写： 圆整），乙方需每季度支付一次物业管理费，每次应提前 日支付。

注：甲方收取的物业管理费用于支付下列但不限于下列发生的：公共区域保洁、保安、绿化费；公共照明费（不包括乙方专用的外墙店招和外墙广告位照明用电）；物业保险费；固定资产折旧费；员工薪酬福利费；行政办公费用；公共设施设备（空调主机系统、给排水系统、电梯系统、外围公共照明等）的运行、维保费等。

3、其他相关费用：

3.1 电话初装费及资源占用费；

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3.2 网络初装费及使用费；

3.3 空调延时服务费：甲方根据本协议第三条物业服务内容提供标准物业服务。如乙方实际享受的空调服务超出约定时间，乙方须缴纳空调延时服务费，费用标准为0.2元/㎡/小时，面积按乙方所在楼层总面积计算，该延时费用在乙方缴纳当期物业管理费时一并向甲方缴纳；

3.4代收代缴服务项目及收费标准：

甲方可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。 代收服务项目收费标准：经营用水、经营用电 。

注：装修期水电费收取标准按《装修手册》执行，经物业公司验收合格后，方可转为经营用电收取标准。“特种行业用水”收费标准按照特种行业收费标准执行。

该费用将根据国家能源价格政策变化而作调整。

4、物业管理服务费用的标准调整根据甲方服务管理状况并经过相关程序进行。

三、物业服务内容

1、写字楼共用部位的维修和管理

包括写字楼主体承重结构部位：包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、门厅、楼梯间、走廓通道等相连部位。

2、写字楼共用设施、设备的维修、养护、运行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、中央空调、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理 包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。

4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理 包括商业网点、文化体育娱乐场所。

5、公用环境卫生、绿化管理

5.1 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运； 5.2 公共区域内绿植、花木等的养护与管理。

6、公共安全秩序维护

6.1 维护公共经营秩序安全管理，包括门岗、巡逻等； 6.2 交通与车辆停放、进出的安全管理； 6.3 消防监控与安全管理。

7、其他服务

7.1 商户装饰装修管理：详见《商户装修手册》之规定；

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7.2 代收代缴水费、电费等服务； 7.3 受理租户的报修报建，并及时处理； 7.4 建立健全并管理租户的物业档案。

四、物业管理服务标准

1、写字楼及维修管理

1.1 写字楼内有明显标志和引路方向；

1.2 写字楼维修及时率达100%，维修合格率达98%，并建立回访制度和回访记录； 1.3 写字楼档案资料齐全、管理完善，建立商户档案，随时可查。

2、写字楼设施设备管理

2.1 所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；

2.2 确保设备完好、运行正常，供水、供电、通讯、照明设施设备齐全，使用功能齐全； 2.3 消防设备完好无损、可随时启用； 2.4 公共配套设施完好。

3、写字楼治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加强对智能监控的有效管理； 3.2 定期或不定期的对所有消防设施设备进行检查，消除火灾安全隐患；

3.3 保持消防系统（主要包括自动消防喷淋系统、自动烟感报警系统和自动消防广播报警系统）。

4、写字楼环境卫生、绿化管理

4.1 对写字楼公共区域进行清洁与循环保洁；

4.2 对垃圾实行袋装化管理，及时清运，做到日产日清； 4.3 公共区域内合理摆设绿植、花木。

5、写字楼共用部位、共用设施维修处理 严格按照《客户报修管理办法》执行。

6、写字楼中央空调使用管理规定 6.1 中央空调供应时间与临界温度的规定

6.1.1 起供时间：按合同规定执行。如遇明显气候变化将适当调整；

6.1.2 起供临界温度：夏季最高气温32℃以上、冬季最低气温10℃以下时为空调起供温度（以天气预报温度为依据）。

6.2 临时加班使用空调规定

6.2.1 如租户在正常办公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）内需延长空调供应时间（须4小时以上），应提前2小时向物业公司提出书面申请，费用按前述办法计算；

6.2.2 如租户在非正常工作日要求空调供应（须4小时以上），应提前1天（或8小时）向物业

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公司提出书面申请，费用按前述办法计算。

五、双方的权利和义务

1、甲方的权利和义务

1.1 对写字楼共用部位、共用设施设备、公共安全秩序维护、环境卫生绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，确保乙方经营环境的稳定与经营秩序的安定；

1.2 根据国家相关规定，负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划以及物业管理服务年度计划；

1.3 根据有关规定和政策、结合实际情况，制定写字楼的物业管理制度和写字楼装修手册，并书面告知乙方，有权制止一切违反物业管理制度及装修制度的行为；

1.4 依据本协议之标准向乙方收取物业管理费用；

1.5 甲方有权对乙方租赁区域的装修及质量进行监督和检查。如乙方未按图纸设计或违规施工时，甲方有权要求乙方停工整改或恢复原貌，由此而造成的经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责；

1.6 在事先征得乙方同意后甲方方可进入乙方租赁区域内检查公共设施设备的使用情况，如遇突发或紧急事故时甲方可进入乙方租赁区域内进行抢修，乙方不得阻止，但事后必须进行情况说明；

1.7 不得擅自占用和改变公共设施的使用功能；

1.8 发生紧急情况或突发事件时，甲方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失；

1.9 保证按以上约定内容向乙方提供良好的物业管理服务，以确保乙方经营活动的正常进行。

2、乙方的权利和义务

2.1 有权要求甲方按服务协议约定提供良好的物业服务；

2.2 按甲方规定的时间足额缴纳物业管理费和由甲方代收代缴的水、电公共事业费用； 2.3 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；

2.4 应自觉遵守甲方所制定的《物业管理制度》和《商户装修手册》相关规定，不得在“沿江一号购物中心”内从事与法律、法规相违背的行为；

2.5 乙方进驻写字楼后，不得私自改变建筑原貌，未经甲方同意不得占用、损坏写字楼的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应给予赔偿；

2.6 按照安全、公平、合理的原则，正确处理写字楼内的通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益；

2.7 未经甲方批准，乙方不得更改、迁移或增大水、电用量装置或空调的负荷，如擅自接驳、改动、迁移用电装置及负荷，由此而造成的一切损失将由乙方全部承担，并承担相应的法律责任；

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2.8 如果乙方要对租赁区域进行装修，应提前向甲方提交书面装修申请和全套施工图纸，经审核通过办理相关装修手续后方可施工，并自觉接受甲方的监督和检查；

2.9 加强安全防范意识，应加强防火、防盗等事项，因此导致财产损失的由乙方自行承担。

六、保险

乙方租赁区域内人身及财产的有关保险由乙方自行办理。

七、违约责任

1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失；

2、若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。若乙方逾期未能缴付，乙方须按租赁合同的相关标准向甲方缴纳滞纳金；乙方延迟支付超过30日，甲方除收取滞纳金外，还有权停止提供物业管理服务、解除合同，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；

3、乙方未经甲方许可，擅自进行的装饰、装修造成了对原建筑物主体结构的改动，乙方须按给原建筑物造成损失的2-5倍支付违约金；

4、乙方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，甲方有权向乙方收取清理费；

5、任何一方不得单方面提前终止协议，否则，应承担违约责任，并赔偿给对方造成的损失。

八、其他

1、本协议的有效期与租赁合同期限相同，乙方在签署正式租赁合同时须与甲方签订此服务协议，本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

2、本协议未约定事宜参照租赁合同相关条款执行，如在本协议履行过程中出现租赁合同与本协议均未规定的事宜，应及时协商另行签订补充协议或遵照国家有关法律、法规执行；

3、本协议共5页，自甲乙双方签字盖章之日起生效，一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方签字/公章： 乙方签字/公章：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日

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推荐第5篇：高品质写字楼物业服务设计方案

高品质写字楼物业服务设计方案

高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：

一、服务原则

1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。

2.业主至上的原则：有需求就有服务；

3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；

4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；

5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。

6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。

二、服务内容

1.共性服务：

从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务

1)总台服务

商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。

2)礼仪服务

商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。

特色服务

1，每日雍尚服务

每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。

2，VIP服务

针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。

3，互动服务

经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。

4，超值服务

管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。

5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。

标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系统进行全方位的设计，特别是细节，如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对于大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的布置，前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案，体现出变化和别具一格，增加亮点。

3)安全服务

大厦的安全防卫工作是管理的重中之重，它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的，致使治安管理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入管理制度，加班登记制度、钥匙管理制度，建立客户档案，增加巡逻频次，二十四小时安全监控，恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段，加强安全管理力度。

4)消防服务

楷林大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，所以火灾隐患多。消防服务，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书，明确消防安全责任人，积极宣传消防基本知识，帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防监控，定期进行消防设施的检查和保养，定期进行大厦消防联合演练（要求所有业/租户参加），人防与机防有效结合，确保大厦的安全使用。

5)清洁服务

清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象，并且很大程度影响大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护，对楼体外檐进行定期清洗，保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共设施设备外面的清洁，不留卫生死角。使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。

6)绿化服务

商务写字楼通常较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的布置摆放，能够增加大厦的生机，美化办公环境，满足成功人士的心理需求（吉祥、顺利、发财、兴隆等）。特别是在节日期间，别致的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。

7)运输服务

对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区，降低能耗及使用高效率。

电梯司机的友善礼貌，是大厦物业服务水平体现的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运行效率和安全性，同时还能保持电梯清洁效果，降低电梯使用过程中的损坏机率，控制客、货运输分流。

8)工程设备设施运行及维保服务

楷林大厦设备设施复杂，技术含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行，不但关乎各业/租户办公环境的优劣，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。

在大厦物业管理中，一定要建立高素质的员工队伍，运用高技术的管理手段，高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外，还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案，并充分利用大厦的智能化物业管理系统，对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。降低设备运行故障率，保证设备设施的良好运转，为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。

9)客务服务

寓管理于服务，是物业管理的显著特征。为方便客户，满足客户需要，物业公司将设立客户服务中心，为业/租户提供一系列服务包括，迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册（办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容）、提供装修手册（装修阶段的相关管理规定）、接待服务（投诉、报修、咨询等）、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容，从而提高物业服务品质。

10)节能控制

公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降低物业运行成本。为此，物业管理公司的保安部和工程部将互相协作，根据大厦开放及关闭时间规定，在满足业/租户加班需求的基础上，严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用，把设备运行成本降至最低。

11)标识系统设计

完善、清晰的标识系统，能增强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。除去开发商配备的标示外，物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。

12）二装服务

建立二装服务部，指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。

2.专项服务（功能布局）

写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能布局上，应从商务工作的需求出发，满足这一特定人群的需要。

1)员工餐厅

考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所容纳的职员数量众多，午休时间较短，急需解决就餐问题。（建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到合作伙伴物业公司可自办）。

2)中、西餐厅

商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为体现公司的好客和行业身份，要求就餐环境优雅，菜品质量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司解决了来访商务客人的就餐问题。(

二、三楼可考虑应尽快招租)。 3)咖啡吧 许多商务洽谈往往不适合在办公环境中进行。喝着上好的饮品，聊着共同感兴趣的话题，在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识，是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。另外，各公司职员亦可利用上述场所进行...

3)咖啡吧

许多商务洽谈往往不适合在办公环境中进行。喝着上好的饮品，聊着共同感兴趣的话题，在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识，是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。另外，各公司职员亦可利用上述场所进行工间小聚和沟通放松。（建议在大堂建立咖啡吧）。

4)多功能会议厅（大、中、小型）

为各公司提供举办商业展示会、新品发布会、业务培训、召开行业信息交流会议、记者招待会、年终表彰会议等的场所。（四楼，客服部拿出管理方案及报价提供接客户）

5)建立多功能娱乐厅、健身房、台球厅、乒乓球室、跳操房、飞镖室

写字楼内职员，因工作压力较大，工作环境相对封闭，有许多人都处于亚健康状态，加强锻炼，提高身体素质已显得非常重要。上述设施，为职员提供了全面娱乐健身场所。（可考虑在顶层一个房间设立）。

6)洗衣服务

写字楼内各公司通常要求员工着统一工装上岗。管理中心要和一家洗衣公司合作提供洗衣服务。

7)淋浴房

因大厦周边生活配套还有所欠缺，为方便业/租户的职员及物业公司的员工，大厦内可考虑设置淋浴房。

8)订票中心

商务公司的外埠业务通常较多，需要物业公司提供快捷的机票、火车票的订票业务。

9)商务中心

小型商务公司通常配置的办公设备有限，办公设备的故障不可避免，为保证业/租户的商务工作的正常进行，大厦商务中心可提供打字、传真、复印、高速打印、塑封、装订、代售文具、代订报刊杂志等服务。

10)邮递中心

商务公司对工作效率要求较高，信件、印刷品及物品邮递量较大，大厦速递中心将有效的解决此类问题。

11)迷你便利店：大厦周边购物环境尚未成熟，业/租户有临时购买方便食品、简单日用品等物品的需求。

12)停车场

地面停车场及地下停车库将最大限度满足各公司机动车及非机动车的停放需求。（地坪漆地下车库标示的完善，确定停车场管理方案）。

3.个性服务：

1)商务服务

秘书服务、礼仪服务、翻译服务、会务服务（提供4楼全方位的会议中心）

2)保洁服务

装修后保洁开荒服务、办公区清洁、地毯清洗、家俱清洁、饮水机清洗及消毒、清新空气（确定报价，细项）

3)工程服务

办公设备维护、通讯设备维护、电气设备维护、电脑设备维护（确定报价，细项。原则上元器件业主自行购买，物业公司只收取服务费，避免不必要的麻烦，入户服务要建立标准和程序，使用文明用语）

4)安全服务

保安护送、贵重物品寄存服务

5)代办服务

代办保险、代订报刊杂志、代缴费

6)其他服务

特殊物品及工具租赁、绿植租摆、送餐服务等

三、服务标准：

1.安全：消防安全、工作环境安全、运输安全、饮食安全、用水安全、设备设施使用安全、停车安全、卫生安全

2.温暖：更人性化的服务

3.方便：最大限度的方便客户

4.快速：信息从进入到反馈的速度。即所有程序的响应时效和处理速度

5.清洁：公共环境、公共卫生、公共设施、公共设备间等的清洁度

四、服务程度

1.物尽其用，恰到好处

2.亲切而不殷勤

3.周到而不繁琐

4.标准而不呆板

5.热情而不流于形式

五、服务要求

1.微笑多一点

2.抱怨少一点

3.观察细心一点

4.服务贴心一点

5.自己多做一点

6.客户方便一点

推荐第6篇：写字楼物业管理处节能降耗方案

写字楼物业管理处节能降耗方案

写字楼管理处负责A/B座写字楼、万丽酒店、富力中心、富力会项目房屋建筑以及附属设施、公用设施设备（给排水系统，供热系统，供电系统，电梯系统，门禁系统，消防安全监控系统，弱电系统，空调系统，送排风系统，消防系统）的运行、维修保养工作。我工

程专业根据写字楼的实际情况制定了相应的节能降耗方案，对设备设施运行、检查、能源成

本控制形成标准化、制度化。加大节能降耗宣传，让节能降耗思想深入写字楼的每一个人，鼓励和提倡员工开展节能技术改造，具体要求有：

用电管理；

1.实行部门用电及重要用电设备分表考核制度。

2.提高用电设备的功率因数，控制功率因数应达到0.9∽1。

3.照明系统应保证有合理照度，根据不同场合要求，优先选用光效高、显色性好的

节能光源及高效灯具。并根据各种光源的有效寿命，制定更新周期，维持光效水平。

4. 照明节电控制手段：根据天气变化。利用楼宇自动控制系统合理开启公共区域照 明。

5.空调过滤网（含分体机）及时清洗；根据季节及负荷变化对离心机、螺杆机及时

进行能量调，优化投入运行制冷机组数量、水泵开停次数、运行时间长短。

6.电动机、水泵、风机应优选择变频器使用，节约能源费用。

7.根据季节负荷变化，适时、适当减少

7、9#高压变电室投入运行变压器台数，减少线损等无功耗；继续采用电容（有手动/自动两档）自动补偿，提高功率因数。

8.通过以上措施，全年节约电费如下：

a)给业主空调延时费用为：154424.64元

b)给建行空调延时费用包含在物业管理中，其中5元

/㎡空调延时费为：45282.6元。

c)1月份～10共节约电费为：30801.54元（11月参考10月费用）。

用水管理：

1.每天对重要水表进行巡视检查抄表，设专人负责分摊水电费，

2.发现跑、冒、滴、漏现象工程人员及时维修。

3.对冷却水和锅炉凝结水应重复利用或一水多用。

材料管理：

1.对设备设施检修换下的报废部件，由材料员进行入库登记，并对零部件上可回收利用的零件进行拆卸，存入库房，留待二次利用。

2.对库房材料设专人管理，并对进出材料、用途进行登记每月汇总，做到材料物尽其用，不积压、不乱发放，合理安排采购计划。

节约资金：

1.对A座物业员工餐厅污水泵进行改造，更换老化的管道，为物业节约开支3000元。

2.对富力地产餐厅损坏的蒸箱进行修复，为物业节约开支5000元。

3.A座物业员工餐厅损坏的餐桌、椅子进行维修，修好40多张，为物业节约了开支15000元。

其他节能措施（见附表）

写字楼管理处2011年11月10日

推荐第7篇：写字楼保安服务方案

写字楼保安管理方案

保安作为北京XX物业管理上的重要环节之一，我司将参照国贸物业成熟之保安运行经验，特别针对北京XX保密程度强、消防等级高、人员流动大的特点，制订保安计划，确保保安工作达到服务等级与质量目标。

一、保安岗位分布 1.保安队长：1人

2.保安班长：外围、停车场3人；综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼3人 3.外围门岗（6个门）：24小时在岗、6组、3人/组、共18人 4.外围巡视：24小时巡逻、2组、3人/组

5.综合业务楼大堂警卫：24小时在岗、1组、3人/组 6.多功能演播楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组 7.生活服务楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组

8.生活服务楼、多功能演播楼楼内巡逻：24小时巡逻、2组、3人/组

二、保安队伍构成及培训计划

1、保安队伍构成：

为保证北京XX安全管理工作顺利开展以及保安队伍的稳定性，我公司将充分利用现有的人力资源优势为贵项目组建过硬的保安专业化队伍。 1) 保安经理：从我公司直接指派有经验的专业经理。 2) 保安主管：从我公司其他项目选派有经验的管理人员。 3) 保安队长、班长：从公司实管项目抽调。

4) 保安员：骨干人员从我公司委托管理项目中抽调及社会招聘，退伍军人优先考虑，其他人员择优录取。

2、保安培训计划

培训目的：培训一支爱岗敬业，训练有素，纪律严明，文明执勤的保安队伍。 培训内容如下： 1) 岗前培训 (1) 目的与要求

F 树立保安员职业意识，培养从业热情； F 明确保安员的职责任务； F 熟练掌握本岗位“应知应会”。 (2) 内容与进度

F 公共课目：具体见人员培训部分的《培训计划》。

F 专业技能，保安部负责组织实施、集中上课共8课时，具体内容包括： ü 保安员形象教育（礼仪举止、文明礼貌等）； ü 保安服务的规章制度及相关法规政策； ü 保安岗位职责，操作技能； ü 义务消防员知识教育。

F 军训由保安部负责组织实施，具体内容包括： ü 队列训练 ü 基本功训练 2) 在职提高培训 (1) 目的与要求

F 实行准军事化训练和管理，不断提高保安员业务水平和技能，以满足保安任务的需要。 (2) 内容与进度 F 每周 ü 军体训练 F 每月

ü 政治思想、职业道德、本岗位专业知识、消防知识、法律常识 ü 集中学习或自学 F 每季

ü 高楼消防知识、紧急集合演练 ü 集训 F 每半年 ü 消防实战演习ü 集训

3) 保安工作筹备期、正常管理期培训计划表

推荐第8篇：写字楼物业管理服务方案

第九章 写字楼物业管理服务方案

一、要求和目的

（一）、为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境

（二）、确保写字楼功能的正常发挥

（三）

、

使

物

业

保

值

增

值

（四）、应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 二、写（

字一

）楼

、

物租

业售

服营

务销

内服

容 务

为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务，写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。

（二）

写

字

楼

的

商

务

服

务

写字楼一般设有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。

一）

硬

件

配

置

写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保 障

的二

前）

提服

条务

件要

。 求

客户对商务中心服务质量的评价，是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、迅速地完成服务项目。

（三）、

写

字

楼

商

务

中

心

服

务

内

容

写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务

一）各

内类

文

件

的

处

理容、

打

印

服

务

： 。

二）长话、传真、电讯、互联网服务。 三）邮件、邮包、快递等邮政服务。 四）商务咨询、商务信息查询服务。

五）商务会谈、会议安排服务。

六）电脑、电视、录像、幻灯等设备的租赁服务。

九十七）八））

报文临

时）刊件

、、名办翻杂片公

室译志等

订印租

用服阅刷

服务服服

务务务

。 。 。 。

十一）客户外出期间保管、代转传真、信件等。

十二）秘书培训服务。

（四）、写字楼的前台服务

在写字楼市场竞争激烈的今天，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。写字楼的前台服务主要项目有：

一）钥匙分发服务。

二）问讯、引导服务和留言服务。

三）物品寄存服务。

四）信件报刊收发、分拣、递送服务。

五）行李搬运、寄送服务。

六）出租汽车预约服务。

七）提供旅游活动安排服务。

八）航空机票订购、确认服务。

九）全国及世界各地酒店预定服务。

十）代订餐饮、文化体育节目票务服务。

十一）文娱活动安排及组织服务。

十二）外币兑换。

十三）花卉代购、递送服务。

十四）洗衣、送衣服务。

十五）代购清洁物品服务。

十六）其他各种委托代办服务。

（五）、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理

一）写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法基本相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划私搭乱建，大厦外观完好、整洁，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度和回访记录。

二）物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。

三）设备设施使用管理及维修养护

写字楼的设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行，延长设备的使用年限，应制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常养护、检修工作，不能坐等报修。此外，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间内处理突发运行故障。

（六）、环境保洁与绿化美化服务

一）保洁服务

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁，外墙的定期清洁，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁保养，消防设备的清洁，供水、排水、泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁，停车场清洁服务，写字间内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务，汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。

二）绿化美化服务

写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的落实措施，保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。

（七）、安全管理服务

一）保安服务

1.制定全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。

2.根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。

3.确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场（库）等处。

4.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。

5.完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。

二）消防管理

1.建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。

2.根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。

3.进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

4.配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。

5.定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

6.制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

三）车辆进出与停车服务

主要是做好停车场（库）各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。

三、写字楼物业管理的内容

（一）、物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定业主公约或用户公约。

（二）、制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。

（三）、根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体情况，成立大厦业主委员会。

（四）、根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。

（五）、物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。

（六）、按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。

推荐第9篇：写字楼物业服务标准与程序

物业服务标准与程序

一、服务部各岗位的工作项目

（一） 前台接待服务项目

1、问询服务。

2、留言服务。

3、出入引导服务。

4、信件报刊批发、分拣、递送服务。

5、花卉代购、递送服务。

6、出租车预约服务。

7、其他各种咨询、委托代办服务。

（二） 清洁卫生服务项目

1、写字楼的清洁与保养。

2、写字楼外墙的定期清洁。

3、公用垃圾房的清洁。

4、公共区域空调机房、风室、风口的清洁。

5、电梯间的清洁保养。

6、消防系统及其设备的清洁。

7、供水系统及其设备的清洁。

8、排水系统及其设备的清洁。

9、泵房系统及其设备的清洁。

10、公共照明设备的清洁。

11、变电房、楼层配电室的清洁。

12、各楼层的清洁。

13、写字楼内大扫除。

14、清洗地毯。

15、各类地面石材的打蜡、抛光。

16、公共洗手间的清洁。

17、写字楼外围区域的清洁保养。

18、写字楼的绿化、美化保养。

19、停车场的清洁服务。20、其他清洁卫生服务项目。

（三） 写字楼工程设备服务项目

1、中央空调系统的维护与保养。

2、电梯的维护与保养。

3、消防系统及其设备的维护与保养。

4、公共照明系统的维护、保养与更换。

5、给排水系统的维护与保养。

6、蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。

7、变电室、楼层配电间的监控与维护。

8、公共电器的维修与保养。

9、写字楼内部各项设施的维修服务。

10、写字楼内部电器的安装服务。

11、电视卫星天线的安装服务。

12、设置航空商情信息自动查询服务。

13、电脑终端入网的安装服务。

14、金融信息入网的安装服务。

15、审批客户装修事宜，

16、提供客户所需的其他工程服务。

（四） 写字楼安管服务项目

1、写字楼门口的安管服务（包括正门、运货门）。

2、写字楼内部的安管服务。

3、电梯间的安管服务。

4、停车场的安管、交通指挥服务。

5、写字楼外围的安管巡查服务。

6、写字楼消防系统的监控、检查服务。

7、消防泵的安全巡视、监控服务。

8、控制室值班服务。消防培训服务。

9、其他安管服务。

二、服务部各岗位的工作操作程序与标准

（一） 保洁部的工作操作程序与标准

1、大堂 （1） 操作程序

1大堂的保洁原则是以夜间操作为主，白天进行日常保洁。 ○2要定期对大堂进行彻底清洗、抛光，并定期上蜡。在具体操○作时，上蜡的地方应设有标识或围栏，以防客户滑倒。

3日常保洁规定保洁员每天对地面清洁的数次，大堂内的玻璃、○墙面、台面、椅子、沙发、灯座等，要保持光亮、干净。

4在实际操作过程中，保洁员要根据实际情况，适当避开客户○和客户聚集的区域，待客户离开后，再补做。要重点拖擦客户进出频繁和容易赃污的区域，并增加拖擦的次数。

5若遇到下雪或下雨天气，保洁员要在大堂进出口处放置踏垫，○铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的标识牌和增加拖擦次数，以防客户滑倒及将雨水带进写字楼。

（2）

卫生标准

○1保持地面无烟蒂、无痰迹、无脚印、无污渍、无垃圾。

○2玻璃大门应无印迹及灰尘，要保持干净、光亮、完好无损。 3大堂内的其他部分，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座○等，要保持光亮、整洁。

4大堂内的烟灰缸应保持干净，不能留有烟灰迹及痰迹。 ○

2、公共区域

（1）扶梯操作程序

○1用抹布把扶梯擦干净，

○2把扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面，要做到无灰尘、印迹。

○3要及时将扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘擦净。

○4要保证每个楼面的楼梯进出口处得干净、整洁。

（2）电梯及电梯厅操作程序

1每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，包括电梯○门、轿厢四壁、梯内镜面、天花板、照明灯以及地毯等。 2白天经常对电梯厅进行保洁，保持电梯干净、整洁。 ○3夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光。 ○4每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。 ○

（3）室外场地操作程序 1清扫地面的灰尘和垃圾。 ○2每周都要在规定时间（如周日的上午7点半以前）对室外场地进行两次大○面积的冲洗，冲洗后要及时打扫干净，保证无积水。

3经常清扫室外场地，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。 ○4将所有垃圾集中到总垃圾箱内。 ○5保持室外场地的各类标牌、栏杆、灯座的清洁。 ○6保持室外场地的下水道干净、畅通。 ○

（4）卫生标准

1地面保持清洁、光亮，无污渍、无脚印。 ○2走廊四角及踢脚板保持干净，没有垃圾。 ○3烟灰缸保持清洁，无污痕，缸内烟蒂不得超过规定的数量。 ○4热水间要保持清洁、整齐，保证整个写字楼所有部门的热水供应，保证饮○用水的卫生，注意安全用电，防止烫伤。

5楼面垃圾间内的垃圾箱要放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，确保四周无○散积垃圾，无异味。

6墙面及走廊设施、门框、通风口、灯管保持干净，无积尘。 ○7安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾；扶杆保持光亮，无积尘。 ○8保持电梯梯门光洁、明亮，轿厢及四壁、地面干净、整洁。 ○9室外场地的地面，无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑。 ○

3、卫生间

卫生间每天清扫四次（根据保洁合同规定），每天第一次的保洁工作必须在早上七点半前做完。 清洁的次数、时间是否根据保洁服务合同里面的约定做相关规定？ （1） 操作程序

○1用清洁剂先清洗小便池，再喷上除臭剂。

○2按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。

○3墙面要用清洁剂清洗。

○4地面用拖把拖干，保持地面干燥、清洁。

○5备好卷筒纸和洗手液。

○6检查皂液器、烘手器等设备是否完好。

○7喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新。

○8检查是否有遗漏处，收拾保洁工具。 （2）卫生标准

○1卫生洁具要做到清洁、无水渍、无头发、无异味。

2墙面四角要保持干燥、无蛛网，地面无脚印、无杂物。 ○3镜子要保持明净、无灰尘、无污痕、无手印、无水渍。 ○4 金属器具要保持光亮、无浮沉、无水渍、无锈斑。 ○5卫生用品要保证齐全、我破损。 ○6保持卫生间内空气清新。 ○

4、会议厅

（1）操作程序

1按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。 ○2依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。 ○3擦拭茶几、桌子、用吸尘器吸去沙发上的灰尘。 ○4用吸尘器为地面、地毯吸尘。 ○5喷洒适量的空气清新剂。 ○6检查是否有遗漏处，收拾清洁工具关好门。 ○（2） 卫生标准

○1保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。

○2保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。

○3保持地面、地毯整洁、完好、无垃圾、无污渍、无破洞。

○4保持室内各种家具放置整齐、光洁、无灰尘。 5保持室内灯具清洁、完好、无破损。 ○6保持室内空调出风口干净、整洁、无积尘、无霉斑。 ○7保持室内各种艺术装饰挂件挂放端正、清洁无损。 ○8定时喷洒空气清香剂，保持室内空气清新。 ○

5、地下车库

（1）操作程序

1定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。 ○2将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘擦掉。 ○3及时清除地下车库进出口处得垃圾，以免下水道堵塞。 ○4经常查看车库内的卫生清洁情况，不允许在地下车库堆放物品和垃圾。 ○5经常用拖布清除灰尘，保持车库内的清洁。 ○

（2）卫生标准

○1保持地下车库内道路畅通，不堆积物品和垃圾。

○2保持地面无灰尘、无垃圾。

○3保持地下车库空气畅通。

○4定期喷洒药水，保证地下车库无异味。

6、写字楼内的玻璃及不锈钢设备

（1）操作程序

○1工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、抹布、水桶等。

○2用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水渍擦干。

○3若玻璃表面较脏，要在进行第二步操作前，在玻璃上洒少许的水，用刀片轻轻刮去表面污垢。

○4应用绒布擦拭不锈钢设备，并用不锈钢光亮剂定期上光。

（2）卫生标准

○1玻璃无灰尘、无水渍、无污斑、无手印，保持干净、光亮。

○2爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦拭玻璃。

○3保证不锈钢设备无灰尘、无水渍、无污渍、无印迹。

7、写字楼绿化布置及养护、清洁的操作程序与卫生标准

（1）每天从写字楼的底层开始按顺序检查、养护、清洁全部花卉盆景。 （2）清除花盆内的烟蒂、纸屑等杂物，擦净叶面枝干上的浮灰，保证叶色翠绿、花卉鲜艳。

（3）发现花草枯萎、凋谢时，应及时剪除或调换。

（4）定时给花卉盆景浇水，对操作时溅出的水滴及弄脏的地面要随手擦净。 （5）养护和清洁花草时，要小心操作，不要影响客户的正常活动。 （6）对庭院或花园内的树木、花草要进行定期修剪整理和喷药杀虫。花卉盆景要定期浇水、施肥养护及调换。

（7）布置安排大堂、楼面、餐厅等公共场所内的绿化花草。 （8）根据时间要求，定期撤换各种花卉盆景。 （9）在举行重大活动前，要根据有关部门的通知进行重点绿化布置。

（二） 安管部的工作操作程序与标准

1、监控中心的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。

（2）保证安保监控、消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视写字楼的安全状况。

（3）值班人员要密切注意监视器，如发现可疑情况必须定点录像。在大堂、客梯、楼面及重要部位发现可疑情况要采取跟踪监控和定点录像的措施，并通知有关岗位的安管人员，注意询问盘查，同时向安管报告。

（4）若发现火灾自动报警装置发出报警信号，应立即通知安管部，迅速赶往现场，查明情况。若是误报，应消除报警信号。

（5）与工作无关的人员不得擅自进入监控室，如确需进入则要持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并办好登记手续。

（6）建立岗位记事本，一旦发现异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报工作。

（7）进入监控中心必须换鞋，要保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆放杂物。

（8）监控中心人员必须保持充沛精力，以高度的责任感认真观察，不得向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。

2、大堂内协管的工作操作程序与标准

（1） 上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2） 在大堂内执行安全保卫任务时，要做到精神饱满、站姿端正、真诚微笑。

（3） 遇不明身份者，要问清情况，与客户及时联系，办理相关手续后方可放行。建立岗位记事本制度，发现可疑情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（4） 晚上12点后，需有礼貌地对进入写字楼的人员执行验证工作。 （5） 严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立协管的良好形象。

3、门卫流动岗、广场外安管的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）精神饱满，勤巡查、勤观察、勤思考，发现衣冠不整的闲杂人员要阻止其入内。

（3）维护写字楼门口的交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。

（4）遇有运输车出入，进门时要问清来车单位和目的，出门时要验看出门证（临时出入证、大型货物出入证或货物放行单），只有各项手续完备才能放行。

（5）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（6）发现垃圾要及时请清洁工打扫，保持工作环境的整洁。

4、巡视稽查的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）巡视范围包括各层楼面、裙房、员工通道、卫生间及各处通道。 财富中心是否有员工通道？没的话可否改为地下车库?

（3）按责任路线巡视检查，发现问题要及时解决。遇重大问题通知领班，巡视中严防“死角”。

（4）巡视人员应思想集中，通过“看、听、闻、问”发现问题，及时向领班汇报。巡视时还要注意检查消防设施及器材是否完好。

（5）巡视时如遇见客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户的查询。 （6）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（7）接到治安、火警报警后，应及时赶到现场，了解情况，做出正确处理。

5、车库安管的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）精神饱满，提供车库安全服务，停车合理，指挥规范，队形整齐。

（3）经常巡视已停车辆，如发现车门、后盖未锁或玻璃窗未摇上要及时通知客户。

（4）对外来车辆实行停车收费，泊位在临时车道上的，具体收费标准另定。

（5）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（6）在有客户出入的公共活动区域，应设立禁止车辆停放的醒目标志，如发现有车滞留，要告知司机立即将车开到指定地点停放。

（三）工程部维修处的工作操作程序与标准

维修处的服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，随叫随到，把客户的困难当成是自己的困难，方便客户是维修处工作的唯一准则。其具体工作操作程序与标准如下。

1、报修电话

（1） 拿起电话先讲“您好，我是维修处。请问你有什么事情请讲？

报修受理部门应该为客服部，故此处是否可改为：您好！财富中心客服部，我是xx，请问有什么可以帮助您？

（2） 记录报修内容，并告诉客户大概上门维修时间，并通知工程部。 （3） 道声“多谢您的来电，再见”并轻轻放下听筒。

2、接待报修客户

（1）客户来维修处报修，应先说声“您好！您有什么事情需要帮忙吗？”并起立和客户说话。

(2) 用报修单记录客户的报修内容，问清客户什么时候可以上门维修，并和客户礼貌道别。 （3）从接到报修开始，无其他特殊情况，应在规定时间内（一般为15分钟）到达客户所在地点。

3、敲门、按门铃

（1）到达客户所在地点后，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。

（2）如无门铃，应轻轻的敲门，先轻轻敲三下，如无反应，应间歇10秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。

（3）客户开门后，应说一声“您好！”说明自己的身份和工作内容，在客户的认可下进行如下操作。

○1脱鞋，穿上自己带的干净拖鞋或者穿上客户指定的拖鞋进入。

○2在客户的带领下进入维修房间，不可随意走动。

4、修理

（1）电器修理必须按照“市低压电气标准规定”进行。

（2）在修理过程中必须移动有关物品时，应先征得客户同意，并小心轻放。

5、清场

（1）在修理过程中为防止渗水、垃圾脱落，应先铺上自己带来的报纸、毛巾。

（2）工作完毕，应进行如下操作。

○1 如修水，必须把污水擦干，扫清堵物和污垢。

○2 电工必须随身携带刷子、小畚斗。把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。 ○3 帮助客户将操作前移开的物件放回原处。 6．请客户验收

不论是修水还是修电，修理完毕都必须请客户验收，取得客户认可，否则不能视为修好。

7．维修完毕，离开客户所在地点

（1） 和客户说：“有什么需要尽管来维修处联系”、“打扰了”。 （2） 出门时应面向客户倒退几步，到门口转身时说“再见”。 维修人员除要做到上述直接为客户服务时需达到的服务规范外，还应定期对泵房、配电间、电梯、消防设施进行巡查，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停梯，让客户感受到物业管理的星级服务水平。

（四）清洁委托服务的工作操作程序与标准

固定委托双方应签订委托协议，内容包括委托服务期限、内容、质量要求、验收方法、费用和结算方式等。临时委托一般由委托方填写《清洁服务委托单》，并交给清洁管理部门，清洁管理部门即可按《清洁服务委托单》要求进行工作。必须挑选经过严格纪律培训的思想和技术素养高的员工进行室内清洁服务。

进场工作前必须对照委托协议中要求的内容认真做好准备工作，备齐清洁设备、工具和清洁剂等，然后按一下程序操作。

1、进门

预约清洁服务如是上班时间，或虽是晚上但仍有人在室内工作时，清洁员进入客户房间前应先轻轻敲门，待客户开门后，可以问：“先生（小姐）你好，现在可以来做清洁吗？”得到允许后方可进入。若预约在夜间，办公室内已无人（经敲门确认），可用钥匙将门轻轻打开。

2、预检

进入客户房间后要先开灯，查看室内是否还有人，并记下工作区域内各种物品的所处位置，然后将这些物品轻轻搬离该区域。

3、清洁

先做桌面清洁工作（洗杯子、擦拭灰尘），要轻拿轻放，然后做地面清洁工作（吸尘、抛光、洗地毯等），最后用垃圾袋将垃圾装好送至垃圾间。

4、工作结束

将物品轻轻搬回原处，并收拾清洁设备。如客户在场应请客户验收签字。如客户不在场则进入以下程序。

5、检查

再次审阅现场，确认后闭灯关门。

6、登记

等到第二天客户来上班后，请其验收并签字。

推荐第10篇：写字楼物业服务品质提升措施

写字楼物业服务品质提升措施

一、服务中心：

1、提升项目整体形象，包括提升员工的个人形象，服务中心办公环境、各班组办公环境，给客户一个良好的形象，项目负责人应不定期检查，各班组主管每周定期检查，并对存在问题记录，限时督促整改。

2、实施一站式服务：服务中心接到诉求、投诉——客服助理进行接收——分析由哪个班组处理——班组处理后——反馈给客服员（发出任务的客服员）——客服员回访客户，确保过程中统一接收、专人负责，最终到达让客户满意。

3、项目经理（副经理）应提高检查频次，每周为一个周期按照公司质检标准完成各类机房、各岗位及项目各角落的检查；

4、服务中心主管以上人员要求走动式管理，每天对一个岗位进行跟岗检查（项目经理两天一次）；并就检查所存在的问题记录，限时督促整改。

5、项目经理（副经理）每月完成10人的一线员工单独座谈（一季度完成所有员工的座谈），建立“员工座谈档案”及时了解员工的动态及时处理存在的问题做好相关记录进行跟踪处理，确保员工的稳定；

6、按计划每月完成沟通面60户，及时分析解决业主提出问题，做好回访和整改跟踪，每月28日召开分析会议；

7、针对客户登记的信息进行整理，依据客户经营执照，对客户开业、周年庆进行短信祝贺；

8、每月将物业日常工作计划及完成情况以图文形式在项目大堂电子屏公示，加深客户对物业服务工作的感知。

二、经理助理：

1、每周必须沟通15家客户，听取客户的意见、建议，拉近物业与客户的距离，让客户了解我们的工作。

2、提高检查频次，以一周为一个周期必须走完项目的各个角落；

3、重新规划保洁岗位人员及保洁区域；

4、负责检查落实客服人员的大堂礼仪岗。

（一）客服班组：

1、根据实际情况，调整上班时间，将原来下午上班时间改为14：30—17：30，并且中午12：00－14:30采取轮班制度。

2、增加客服人员在大堂值班的制度，每天8:15对大堂及重要的公共区域进行巡查，8:30—9:00在大堂进行礼仪岗，9:00以后对楼层进行全面的检查；

3、加强服务中心工作人员接待礼仪，如：见面问好及服务中心前台站立服务等。

（二）保洁班组：

1、合理运用项目内的各种保洁自动化设备（如洗地机），根据实际情况列出设备的使用时间安排表，并且采取专人负责使用管理，如：一周内完成写字楼各楼层通道、市场内部、地下车库的清洁；

2、加强地下室保洁力度，特别是负二层的保洁工作（负二层进出人员主要是各公司主管级以上人员），让地下室能够达到通道整洁，灯光明亮；

3、调整保洁调休制度，周日不能安排调休。调休安排在周二到周六期间，在周日对项目进行大清理。

三、工程主管：

1、每日上班前15分钟，召开班前例会，对前一日的重要事件进行总结，并且安排本日的重点工作；

2、每日检查重要机房一遍，特别是中控室，并在机房巡查记录表上签字；

3、提高检查频次，以周为一个周期必须走完项目的各个角落；

4、每天对项目内装修的单位进行检查，现场了解施工的进展，及时发现存在的问题，并提出有效的解决方案。

工程班组：

1、对现有的班组进行分工，制定专人的巡查制度和完善的巡查线路。

2、每月上报设备运行的状况；

3、节能减排，每月对主要设备能耗使用进行技术性的分析（制作分析图表），充分了解能耗的使用情况，提出有效的节能方案。

四、维序主管：

1、每天早班交接后，必须巡查各岗位，对各岗位人员的仪容仪表进行检查，并安排各岗位当日重要事项；

2、每天对项目内装修的单位进行检查，现场了解施工的进展，及时发现存在的问题，并提出有效的解决方案；

3、提高检查频次，以一周为一个周期必须走完项目的各个角落。维序班组：

1、礼仪岗的安排。上下班车行人行高峰期，合理的分配好各个礼仪岗及指挥岗，确保车辆的正常通行；

2、一对一的装修管理。在装修过程中，专门人员对装修单位进行管理，协助施工单位办理装修事项；

3、大堂岗白班实行立岗制度；

4、合理安排岗位，规范AB栋货物进出及装卸区域，有效地管理非机动车的停车，保障车辆舒畅的通行；

5、考核制度，对班组原有的考核制度进行改革，根据项目实际情况，提高考核幅度，提升员工的积极性。

五、提升服务品质硬件需改造的事项

1、利用项目的成品保护费用对负二层A、B座通往候梯厅的通道进行环境美化：

1）更换为铁质防火门； 2）通道增设吊顶； 3）候梯厅墙面铺砖；

4）门框增设不锈钢防护警示条；

2、美化项目外围环境：户外通风井用不锈钢材质装饰；

第11篇：写字楼物业工作计划

传媒物管中心2015年工作计划

一、全面完成工程交接

2015年，大厦各工程专业系统将从建设及施工单位手中全部交接过来。全体工程人员将全面独立地开展各项工作。对于2014年工作总结中所涉及的各项遗留问题，2015年将加大与建设、施工及供货单位的协调力度，力争能有一个好的处理结局。对于最终无法解决的难题，工程人员将面对现实，能通过改造解决的问题，力争申请改造；无法通过改造的问题，也要集思广益、群策群力，将问题限制在可控的保障范围内。

二、适时开展系统局部改造工作

对于2014年建设施工单位因无法解决而遗留的重要问题，以及后期使用过程中发现的影响使用安全、使用效果及使用效益的问题，经专业论证并申请通过后，计划据实开展工程改造工作。如供电母线吊挂加固及周边喷淋改造、局部过热/冷区域的空调改造、换热站冷凝水回收利用、冷却塔增设检修及巡检通道、冷却水冬季精确放水系统改造、地下值班机房新风引入等，使大厦工程保障更加安全高效。

三、全面落实传媒物管中心各班组各项作业计划

1、为保障各类系统设备能够得到及时、有效的维护保养，2015年将严格按照大厦要求及领导部署，依据专业规程及既定的作业计划，完成雷电防护、特种设备及高压工具检测、高低压变配电设备的春检与秋检、制冷与换热设备的年度保养与维护等工作。按照规定的时间及标准，将各项作业计划逐一落实到位，使系统设备始终处于最佳工作状态。

2、深化工程运行及维修保障。核心机房的运行值班是整个大厦工程系统正常运行的基础保障。2015年，高低压变配电机房用电负荷会逐渐加大，制冷及换热系统也已全、面投运。运行值班人员将在上一年的运行经验的基础上，严格按照中心《工程周期性工作表》的各项要求，依据专业规范及设备使用规程，全面启动各项基础及专业管理。工程维修实现报修、处理、测评、回复的闭环管理；水、电、暖等实现专项能耗管理；深化各项工程保障，雷雨季节及节假日、重要时段加大巡检频次及检查力度，降低故障率和投诉率，确保大厦安全度过限电高峰期及制冷、供暖保障期。

3、客服工作计划

4、安保工作计划

四、健全物管中心档案资料管理 健全各类技术文档资料和原始记录，是做好大厦工程维修及运行值班工作、提高工作效率和工作质量的必要条件，是记录设备运行、维护历史的一项重要工作。2015年，工程专业将建立严格的工程图纸、技术资料管理制度；对于压力容器、电梯、防雷、电气绝缘工具及擦窗机等定期强制检验的特种设备，其资料做到单独妥善保管；同时补充完整大厦工程设备的售后服务信息及设备供货合同等资料；各专业制定并启用规范可行的值班日志、巡检记录、设备台账、以及各种计划与申请表格等基础资料。相关资料统一纳入工程资料管理中。

五、完善专业规章制度及专业流程，加强班组管理

随着大厦各项工程工作的展开与深入，在实际工作中将会有许多问题被逐渐发现和认识。根据大家实际运行过程中发现的问题及积累的经验，2015年将不断修订完善各项专业操作流程及应急预案，使其更好地为我们的工程保障提供帮助。经过一年多的磨合与锻炼，各专业人员的实际能力及水平也得到了充分地发挥与体现。2015年，计划报请中心的审核，根据实际情况据实调整班组管理模式，适时调整值班人员的岗位分配，优化我们的团队，提升我们的实际工程保障水平。

2015年充满了责任与期待，更充满了信心与希望。在新的一年里，传媒工程人员将继往开来、再接再厉，在各级领导的关心支持和统一部署下，全力开创传媒工程工作的美好新篇章。

第12篇：物业写字楼工作总结

山东新闻大厦

内 部 公 函

编号No.:∕201400

致 TO： 孟立新女士 常务副总经理 由 FROM： 赵新彦 酒店总经理助理 题目 SUBJECT： 传媒物业管理中心2014年度工作总结 日期 DATE： 2014∕12∕5 2014年是大厦和谐发展年，亦是传媒物业管理中心的开局之年，物管中心自1月1日成立以来，便秉承领导高标准、专业化的目标指示与要求，在集团及大厦会议精神的指导下，各级领导的大力支持带领下，全体员工团结协作、努力践行，紧张而有序的开展落实各项工作。

通过前期对各项文字资料的完善整理、物资的采购招标、物管人员基础技能培训等实际工作，总结经验提出“酒店式物业管理”及“一站式服务”的管理模式设想，并结合“五常管理”及“氛围管理”，提升对外服务水平，深化内部管理制度，推动物管中心各项工作步入正轨，圆满完成集团各部门/单位以及部分外售/外租楼层的入驻接待工作，并以具有星级酒店服务标准的从业人员为大厦职工提供优质、高效、便捷、专业的服务，实现了大厦物业从基础筹备到实际维护运营的重要转变，为实现来年经营管理目标奠定了坚实的基础。

为总结经验，查找不足，更好地开展2015年的各项工作,现将2014年度工作总结汇报如下：

一、经营指标完成情况（略）

二、迎接办公楼层全面入驻

1、完成各项工程检测与验收

2014年1月，工程人员配合各级检测单位，先后对大厦整体防雷接地、等电位系统进行了测试验收工作；5月份，配合建设单位进行了大厦变配电机房、强电井等部位的电检工作及消防验收；9月份完成了地下立体车库的交接验收；10月份完成制冷机房主要设备的验收工作。随着各项检测验收工作的完成，各工程系统逐渐进入正式运行状态，为大厦全面入驻运营提供先决条件。

2、全力开展供电、制冷及供暖保障工作

6月6日开始，集团各部门先后入驻大厦相关楼层。在部分设备尚未正式运行的情况下，传媒工程人员提前介入、加班加点，边调试、边运行。对于出现的停电、漏水、线路及设备烧坏、空调不工作等一系列问题，在八局保障不足的情况下，本部门员工不等不靠，充分利用现有条件，在第一时间予以抢修恢复。面对集团员工对大厦设施设备的各种抱怨与指责，在尽力解决问题的同时，做到了耐心的沟通与解释。以实际行动确保了各启用楼层的供电、供水、电梯、空调等系统的安全运行，尽力为集团员工提供一个安全舒适的工作环境。

大厦配电机房低压配电系统各进线开关无机械连锁防护装置，存在两电源点短路的重大安全隐患。经联系供电、施工及供货单位未能得以解决的情况下，工程人员自行动手，采用常态开关面板屏蔽措施，彻底消除了供电安全隐患；

11月份，物管中心接到办理大厦后期供暖手续的任务，在时间紧、任务重的情况下，大家快速行动，积极查找准备各项技术资料，往返于明湖、北郊热电公司之间，不随意错过任何一个动手操作的机会，不对每一次的重复工作产生松懈，终于在规定供暖期限前开始了大厦的集中供暖。

3、加强电源管理，保证大厦供电安全

在电源管理上，物管中心与施工单位划分停送电操作分工界面，确保供电安全并分清责任。高压运维人员全部持证上岗，重大操作专门记录备查。施工开关专线专用，确保大厦办公用电与施工用电安全独立；根据实际施工进度，积极协调施工单位分级、分类、及时地完成防火封堵；在积极配合施工并保障入驻楼层工程需求的同时，对于关键区域、关键设备及关键问题，严格落实各项专业规范要求，及时发现并提出各类工程隐患及问题237项。如配电系统进线开关无机械联锁保护、B1中心配电机房高压负荷开关拒动不脱扣等问题，通过工程人员自行制定方案，自己动手，进行了彻底解决。其余大部分问题，通过与施工单位多方不懈地沟通与协调，也已得到有效整改。对于部分尚未解决的问题，传媒工程人员将继续进行积极跟踪直至最终处理。

4、完成集团楼层防撞条的安装，积极推进各楼层导视标识的落地工作。

为彰显集团深厚文化内涵，营造大厦良好办公氛围，落实“氛围管理”及“五常管理”，为广大职工提供工作便利，传媒物业积极配合集团采购中心对大厦楼层导视标识进行招标及落实工作。在防撞条的设计过程中，物管中心为使防撞条在发挥本身作用的同时还能对楼层各区域办公单位起到区分指引作用，要求本部门人员在日常物业服务工作之余，对每个楼层每个单位/部门进行了走访征询，根据各单位/部门实际情况，共确定印有不同内容的防撞条十几种，并对每种防撞条的材质、颜色、数量、规格、字体进行统计，确保每个楼层区域所张贴的防撞条都能与所在单位相对应。防撞条张贴施工过程中，物管中心各班组充分发扬协作精神，为施工人员提供清洁剂、融胶剂等用品并提前做好玻璃除砂，大力提高了导视标识的安装效率。同时美观实用的防撞条以及物业人员用心细致的服务精神也得到大厦职工的赞誉。

导视标识作为大厦物业管理的一项重要工作，除了防撞条，还包括房号、消防导视标识、电梯楼层号码牌、楼梯号码牌、灯具、空调开关管理标识卡等数十项内容，都需要物管中心人员逐个楼层统计所需数量，并保证标识色调、规格、材质、内容与大厦气质与各楼层单位文化氛围相符，物管中心人员在原有工作强度压力下，不敷衍不凑合，及时调整修改各项不合适的标识内容，坚持以高标准最精确的原则来要求各项工作，并成功落实27层样板间的导视标识安装工作，也为后续各楼层即将开始的导视标识施工奠定良好的基础。

5、及时处理故障，据实进行系统优化

（1）彻底解决中心配电机房高压进线无法断开等工程设备机房存在的诸多隐患。 传媒物业人员发现处理高压配电10KV平新线负荷开关，存在B相不能脱扣的故障。经多方协调，传媒工程人员配合供电部门，对该负荷开关及时进行了停电检修更换，并对另一路主用舜新线负荷开关进行了重新调试，消除了安全隐患。

大厦内强电井出现由于供电母线总开关B相出线电缆因虚接过热，导致端头绝缘熔化现场，工程人员及时发现并联系施工及建设单位，进行拆接重装、绝缘处理，避免了设备烧毁停电甚至火灾事故的发生。

（2）大厦投入使用后，一直存在着灯具故障率高、部分楼层长明灯现象。自11月18日开始，工程人员联系智能照明供货及设计单位，现场踏勘并商定了智能照明的控制解决方案。目前，系统已完成程序编制及硬件改造，正在进行现场调试，预计12月中旬优化后的照明控制系统将投入运行。

（3）加紧推进电梯维保工作，由于大厦内电梯为高速电梯，运行一段时间后补偿链间隙会增大，导致电梯自动停机保护，因而出现过困人故障，此类事件发生后，物管中心充分认识到问题严重性，认真分析原因并提出整改措施，要求电梯公司针对大厦内高速电梯必须至少每隔15天进行1次重点维保工作，并落实《大厦电梯困人应急预案》《电梯使用安全管理制度》等制度，杜绝类似事件的发生，保障大厦安全运营。

6、实行各项安全防范制度及措施，保障大厦安全运营。

（1）为迎接大厦全面入驻，保证大厦内人员财产安全，物管中心加强了以“防火、防盗、防破坏、防外来人员随意进入”为主的安全管理工作，各班组实行“安全巡检制度”，要求各班组在每日巡楼过程中，通过《大厦安全巡检表》详细记录巡视楼层存在的安全隐患，并于次日针对相关责任单位负责人下发安全隐患整改通知单，对于同一安全问题反复出现或拒不整改的单位，物管中心进行公示通报。

（2）对大厦办公人员、来访人员实行“持卡通行制度”，要求大厦职工出入大厦使用客梯，必须随身携带门禁卡、工作证有效证件，以便物业人员例行检查。同时严格要求各门岗保安人员及客服人员，大厦职工如需出入大厦，必须检查其证件后才能放行，外来人员如需出入大厦，必须按程序至一楼客服中心进行登记，在征得接访人同意后方可通行，否则，一律不准私自放其进入大厦。

（3）启用大厦一楼客梯间道闸，落实各楼层楼梯间、消防电梯间平推锁的使用投入。物管维修人员在日常大量维修工作与采暖调整空调不统筹的重压之下，挤出时间对各楼层消防通道加装消防平推锁，切实为保障大厦安全运营做出贡献。

（4）安保班组进行岗位调整，部分岗位实行24小时工作制，采取准军事化管理，不间断巡查制度，尤其是上下班高峰期、二次装修等特殊时期严格落实对各出入口、大厦大堂、各楼层、地下停车场、各楼层设备间、仓库等区域的重点巡查；并定期对安保人员进行安全知识培训。

（5）完善各项安全管理预案，逐级签订消防安全责任书

通过制定《传媒大厦安全文明办公管理规定》及《大众传媒大厦集团办公区消防安全管理规定》，要求大厦各部门（单位）必须按照规定内容指定消防安全负责人，与山东新闻大厦物业管理中心逐级签订“消防安全责任书”，明确每一级安全责任。

三、加强部门内部建设管理

1、加强表格量化管理

物管中心要求各班组人员在实际运营中投入使用各类表格，量化管理各部门班组工作。如客户服务中心在每日接待客户及报修等实际工作过程中，使用《客户来访登记表》《报修记录表》《客服人员交接班纪录》等多种表格量化管理客服工作；保洁班组投入使用《保洁工作计划书》《保洁巡检表》《员工离岗跟踪记录表》等表格，严格把控保洁工作质量；安保班组每日填写《安全巡查记录表》，对大厦存在安全问题量化体现，以便消除安全隐患；工程各班组按照实际需要填写《设备维修保养记录表》《设备巡检问题记录表》《工程人员交接班记录》等各项表格，为各项设备设施的维修保养提供可靠依据，对不同班次人员之间的沟通起到桥梁作用，也是大厦每日正常运营的坚实基础。

2、严格落实各班组周期性工作计划

2014年传媒物管各班组人员严格按照领导部署及专业规程要求，将各项作业计划逐一落到了实处。

工程对各机房变配电系统、电气元件、旋转机械进行例行检测维护，分流降温、连接紧固、基准校正、绝缘防护、容量测试、防腐处理等，始终保障设备处于良好的健康运行状态。每周一上午为各机房固定大扫除时间，将每日交接班清洁不到的设备元器件、盘面、开关等设施设备进行全面清洁，并检查机房消防设备、温湿度情况。为系统运行提供一个清洁、安全、良好的机房环境

客服人员以顾客满意度为导向，定期开展商务礼仪培训，借鉴学习酒店的各项服务接待流程，修订《客户来访登记表》《报修记录表》《会议通知单》等工作表格，在实际工作中不断查缺补漏，整改完善各项不足，切实提高了员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，形成一支优秀的服务团队。

安保部采取准军事化管理，定期进行安保知识的系统培训、消防系统的定期维护、保养和功能试验、消防演练等，切实保障大厦安全。

保洁班组严格按照《工作计划书》《保洁各项工作标准与流程》开展楼层内的电梯、大堂大理石保养、通道等公共场所、室外区域地面及楼体清洗、洗手间清理、各类机房清理、地下车库清理、专项消杀服务清理、专项清洁服务项目等日常清洁管理，严格落实各项周期性计划卫生安排，每周上交下周工作计划。

3、编写完善共性及个性培训计划及内容

完善并组织学习《应知应会》《物管中心行为规范》《制度学习》《预案学习》等共性培训资料；各部门根据实际需求，针对不同岗位人员进行相应岗位的专业知识培训及培训。促使物管人员为客户提供更贴心更专业的服务，提升传媒大厦物业管理中心的形象水平。如工程部严格贯彻“安全第

一、预防为主”的生产方针，时刻注意人身、设备及电气系统的运行安全，根据设备实际配置结构，制定了大厦停送电操作流程规范、操作票模板，以规范高压电气的安全操作。新入职的员工，首先通过系统熟悉、现场培训及操作演练后方可上岗。

四、做好大厦节能创收工作

1、在保障大厦各项工作正常运行的同时，着手开展各项节能工作。认真学习大厦及部门的各项节能要求，培养良好的节能习惯，树立工程节能主人翁意识和责任意识。勿以善小而不为，在一点一滴的工作中养成良好的节能习惯。

2、配合相关部门对人员配置、组织结构设定充分探讨，合理分配人员岗位，避免人力资源浪费。

3、加强对各种消耗性物品的管理监督，严格控制各类资源消耗，对各项资源消耗项目进行量化管理考核，最大化地降低运营成本。

4、根据据业主授权，合理利用业主资源，开展多元化的经营创收模式。建议将楼宇电梯广告、大厦外围广告出租，利用大厅及室外区域承接小型会议、小型展览等，计划在保证日常物业管理工作的同时，为业主提供有偿服务，提升物管中心经营水平。

5、优先选用节能型电器设备；在供配电设施上采取提高功率因数及滤波的措施；在照明方面，公区尽量多利用自然光，并做到人走灯灭、按需开灯；在管网维护方面，防止管道、阀门、及管道附件的泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换；严格按照专业规程及作业计划的要求，及时进行设施设备的保养和维护，并调整各项运行参数，使各类设备产生最佳效能，延长使用寿命；根据实际负荷情况，及时合理地调整专业设备的运行台数及运行参数，防止出现低效运转甚至空转现象的发生。

6、在最近投入的供暖系统中，严格执行《供暖系统的时间过程控制制度》，在保障用暖需求的基础上，根据天气、时间及大厦员工的上下班规律，降低热能消耗，并按时依照规定的线路及方式进行巡检检查，发现跑冒滴漏问题，及时维修。

五、推动集团完善传媒大厦各项基础设施建设

1、物管中心整理日常安保工作所需的各项物资，并向集团提出采购申请，购置配备消防平推锁、石质隔离墩、升降车、对讲机以及各项防暴防汛工具等安保设备设施，并及时投入使用，既保证了大厦各项安全管理工作，提升了物业沟通服务质量，更体现了集团对传媒物管工作的重视与支持。

2、推动集团对大厦物业服务台、会议服务用品、电脑、打印机等物资进行采购，充实完备了物管中心各项基础设施建设，节省了物管中心一大项开支，提高了物管中心对客户服务质量水平。

3、与集团就传媒大厦厨房未设空调和蒸汽管道问题进行协调沟通，并提出建议增设蒸汽管道和空调系统，以便餐厅更好地为集团员工服务。

4、针对传媒大厦停车场收费管理问题与集团进行沟通。整理完善《停车场管理计划书》，为传媒大厦车位分配收费及人员管理等工作的落实起到重要作用。

5、物管中心将大厦内由于施工导致的停水、停电、设备设施损坏等问题进行汇总，并提出解决方案报告集团，促使八局尽快进行修缮解决，保障物业工作的顺利进行。

六、工作中存在问题与不足

在这充实而繁忙的一年里，在领导的关心培养与指导下，在各兄弟部门的大力支持下，在部门员工的团结协作下，物管中心积极进取，扎扎实实的走过一段路程，取得一定成绩的同时也看到了工作中存在的缺陷不足。

1、工程设备中存在问题

（1）近期施工单位急于交接，出现问题后推诿扯皮、反应迟缓，随着时间的推移，可能会造成事实上的无奈接收，从而在源头上埋下一定的安全隐患。

（2）个别区域空调效果较差，难以满足办公需求。

（3）大厦北门外的高压平新线分支箱周围被建成绿化带、安全护栏被拆除，极易引起触电或绿化浇水时的漏电事故；配电机房配电柜抽屉开关分励按钮过于灵敏易引起误跳闸。

（4）电气火灾监控系统因多处报警无法启用，冷却塔自动补水系统因共振而无法正常启用；冷却塔设备无检修或巡检通道。

（5）楼层办公席位供电线路接头众多，易造成停电甚至漏电伤人等问题。

2、日常对客服务出现问题及解决方法

（1）客服人员责任心需要加强，对于楼层内突发紧急问题，不能第一时间了解情况。这就需客服人员加强自身服务意识，加强巡楼力度，对于工作中出现的遗漏及发生错误时要及时整改并在班前会讨论，除加强本班组人员之间的沟通，还要与外部班组及时交流沟通，并定期开展业主沟通会，优化客户服务工作品质。

（2）安保人员存在自身业务知识掌握不足的情况。要求安保人员加强上岗前人员培训，对礼仪服务用语、仪容仪表等行为规范着重进行指导学习。

3、安全工作方面

由于安全管理没有做到位，或者力度不够，才发生盗窃及电梯困人事件，虽然及时追回财务，并严格落实电梯维保等各项安全管理工作，但仍然给物管中心敲响了警钟，在今后的工作中，在完善各项安保措施的同时，更要提高每一位员工的安全意识，形成“人人重视安全，人人参与安全”的良好氛围。

在新的一年，物管中心将继续秉承集团及大厦领导的安排，进一步解放思想，脚踏实地，克服困难，再接再厉，积极落实集团及大厦组织会议中确定的各项工作，与时俱进，开拓进取，全面完成今年各项经营管理目标。

总经理助理

第13篇：写字楼物业保洁方案点金物业

一、大厦常用的工具及清洁剂 (一) 设备及工具：

1、吸尘器：为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型吸尘器。

2、吸水机：用于地面磨光作用，对于吸取地毯水分、加快干燥也非常有效。

3、地毯清洗机：主要用于协助清洗地毯。

4、抛光机：用于地面磨光作用，对于面积大的楼宇，尤为必要。此外比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把布、海棉、喷壶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及工作标牌等。 (二) 清洁剂：

1、去污粉：用于清除污迹、污渍。

2、洁厕灵：用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。

3、起蜡剂：用于清除大理石的地面、墙面上的旧蜡渍。

4、免抛蜡：用于大理石等物体表面涂蜡保养。

5、玻璃清洁：用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢。

6、天那水：用于溶解、稀释油漆。

7、地毯清洗剂：用于清洗地毯上的污渍。

8、不锈钢清洁剂：用于清洗不锈钢制品表面的污渍。

9、消毒液：用于公共环境消毒杀菌。

10、硬质瓷砖保护剂：用于大厦内瓷砖的保养。

11、自动喷香机：用于卫生间除异味。

12、大理石防滑增光保护剂：用于大理石地面防滑及保护。

二、人员安排及保洁员的职责

大厦保洁员岗位的安排，一般应根据大厦的用途(写字楼、商场或酒店等)、面积等因素来确定，一般来说商场或酒店的清洁岗位及人员应相对多一些。基本岗位如下：现场经理、领班、室内定岗保洁人员、室外定岗保洁人员、机动保洁人员等。

（一）室内保洁员的工作：

1.对写字楼内所有公共区域的地板、墙面、天棚等进行清洁，如：各层电梯及天梯过道、各层楼梯等。

2.对写字楼内公共设施、设备进行清洁，如：信报箱、井道口、管线、消防栓等。

3.对室内公共卫生间进行清洁，拖地，清洗便池等。4.地下室、天台转换层与明暗沟进行疏通与清理。 5.对管辖区域内违反清洁的行为进行劝导。

（二）室外保洁员的工作

1.对写字楼红线内的公共地面进行清洁，如：道路、绿化等。

2.对写字楼周围强身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑、排风口进行清洁。3.对室外的沙井、雨污水井、管道化粪池进行清洁与疏通。 4.对室外的明装管线、明装公用设备的表面进行清洁。 5.对室外的果皮箱、垃圾桶进行清运、清洁、消毒。 6.对管辖区域内的违反清洁行为进行劝导。

第14篇：物业组织写字楼大厦消防演习方案

物业公司组织大厦消防演习方案

为提高XX广大业主的消防意识，检验大厦消防系统的功能，安全管理人员素质及所有员工的防范意识，故大厦服务处计划进行一次消防演习，具体实施方案如下：

一、实施日期：

11月8日 星期六 下午16：00—17：30，若办公业主较少可控制在16：00-17：00

二、人员安排：

1、总指挥：物业公司总经理、XX科领导，消防局领导。

2、现场指挥：XX。

3、观摩组：XX领导及代表5—6人、各服务处负责人及安全管理部队员。

4、照相：XX。

5、各区域疏散负责人：XX 外围 XX 主楼： 1F XX 3F-7F XX

最后查2F、1F、-1F、-2F 8F-10F XX 11F-13F XX 最后查8F-10F 15F-16F XX 17F-19F XX 最后查15F-16F 20F-23F XX 25F-30F XX 最后需再查20F-23F 副楼： 1F-3F XX 5F-7F XX 最后需再查1F-3F 8F-9F XX 最后查5F-7

三、检验项目

1、应急疏散

2、消防喷淋隔断检查

四、疏散集中地 ——大厦广场

五、前期准备：

1、10月11日做宣传橱窗，每隔10日更换一次。

客服部（落实）

2、10月20日左右要求消防设备厂家进行最终检查。

工程管理部（落实）

3、10月26日发通知及组织业主进行培训。

服务处（落实）

4、10月30日邀请消防科对业主进行培训。

服务处（落实）

5、11月6日16时大厦所有参加消防演习的员工自行培训。

服务处（落实）

6、11月6日确定消防喷淋隔断实验地点。

安全管理部（落实）

7、客服部于7日晚将所有对讲机调齐充电。

客服部（落实）

六、具体安排：

1、总指挥部设在监控室内，物业公司总经理坐阵指挥，1F消防通道处， 1楼大厅大堂值班台边各安排一人。

2、对讲机配置：物业公司总经理、物业科领导、消防局领导、楼层安全管理员各1部，原当班配置不变。

3、15：45分由监控室观察电梯内有无人后通知01于15：55分前逐步关闭所有客梯，停止使用，关闭在-1F。

4、01在客梯关闭完毕于16：00口令发布前立即至消防梯负责操作运送撤离人员。

5、15：55分前工维人员1人在消防泵房待命；1人备好对讲机在工维办公室随时待命。

6、15：55分物业公司总经理用对讲机通知所有拿对讲机的人员核对时间及对讲机是否正常。

7、16：00准时，物业公司总经理通过对讲机发消防演习的口令。

8、各楼层疏散人员听到对讲机发布后立即至所负责的最高层巡视起，引导每层人员从此楼梯下至1F逐层进行。13F以上人员可乘消防梯，13F以下走消防通道撤离。请保洁员巡视完所负责楼层是否有人，汇同最后一批人员撤离至安全地带。

9、负责楼层的安全管理员巡视完自已的分管区域后，需下楼梯至保洁员负责的楼层做好最后检查疏散工作，完成后至1F消防通道待命。

10．1F安全管理部后场队员立于消防电梯口引导人员朝广场方向疏散，严励存于车棚中间将人员向广场引领。

11、观看消防队员表演节目

1、云梯高空救人。

2、灭救盆火。

3、水带连接。

4、消防出水。

11、当日人员不宜过多，时间控制60分钟内可以结束，结束时请物业公司总经理总结讲话。

12、演习结束后，请消防科领导及观摩组进行点评。

第15篇：高层写字楼物业前期介入方案

高层写字楼物业前期介入方案

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议：

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统

一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳

池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项?

中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。(4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。

三、入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作?

物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

建议一： 将开发商排除在业主范围外

开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。

建议二：明确首届业主大会召集人

《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

建议三：细化房管局行政指导责任

《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

建议四：明确书面签名的合法性

《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

建议五：赋予业委会社团法人身份

《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

建议六：取消居委会的指导监督权

《条例》第20条:„„在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

建议七：开发商不能与业主签物管合同

《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

建议八：多方监督开发商擅自处分行为

《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或

者使用权，建设单位不得擅自处分。

《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

建议九：物管明细账须审计并公开

《条例》第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定———物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。

第16篇：物业服务方案

物业管理方案投标人应根据物业管理服务内容、标准制定物业管理服务方案，物业管理方案包括但不限于以下内容。

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进行有针对性的策划，阐述对本项目的实施管理服务的思路，提出物业管理服务的定位和目标，以及可能的长远打算。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

（1）编制项目管理机构，工作职能组织运行图

（2）编制岗位职责和内部管理的职责分工

（3）编制日常管理制度目录和考核办法目录

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟定岗位人员配置方案。

4、物业管理服务实施方案，根据物业管理服务内容，标准编制物业管理服务实施方案，主要包括以下内容：

（1）编制物业共用部位维修服务方案

（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

（3）编制物业管理区域内环境保洁方案

（4）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案

（5）编制物业管理区域内绿化管理服务方案

（6）编制业主求助、投诉处理和回访方案

5、编制物业维修养护措施及应急方案

6、编制与业主生活密切相关的服务方案（特约服务、增值服务）等

7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施

8、编制物业服务费用测算明细表（应列明收入项目和支出项目预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算）

9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的分配、结算方案。

第17篇：物业清洁服务委托合同范本(适用于写字楼)

光谷中心花园A栋写字楼2010年度物业清洁服务委托合同

合同编号：

委托方（以下简称甲方）：湖北xxx物业管理有限公司 受托方（以下简称乙方）: 武汉xxx物业服务有限公司

为确保光谷中心花园A栋写字楼物业的清洁卫生质量，在《湖北xxx物业管理有限公司前期物业管理服务合同》的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其它法律、法规的规定，甲方将光谷中心花园A栋写字楼物业日常清洁服务工作委托乙方承担。为确保工作顺利开展，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下合同内容供双方遵守：

一、清洁服务范围及内容：

1、日常清洁（保洁）服务的物业范围如下： 1）A栋写字楼大堂、大堂电梯厅及电梯； 2) 6楼至27楼的楼道走廊、电梯厅及卫生间； 3) 甲方临时交派的工作任务。

2、日常清洁（保洁）具体内容和要求详见附件一。

二、清洁服务方式：

采用由乙方包工人、材料、设备、工具、管理的承包方式，甲方不提供清洁机器设备等工具。

三、清洁服务要求和清洁考核标准见附件二。

四、清洁器材见附件四。

五、合同期限：

合同期暂定 壹 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。合同期内，如乙方服务质量及配合度经考核不能达到甲方要求，甲方有权单方解除合同，更换保洁单位。合同期满若乙方的专业服务质量及配合度能达到甲方要求的标准，双方可续签合同。

合约期满前30天，乙方应以书面形式告知甲方续约意愿，甲方如不愿续约，应于合同期满前30天以书面形式告知乙方，否则视甲乙双方同意续约。

六、合同金额及付款方式：

1、月包干服务费用为1250元/岗位人数，日常保洁人数每月须经甲方核准后执行。甲方每月支付给乙方的清洁服务费用中已包括乙方聘用人员的工资、福利、培训、劳保费用、工具、机器、材料费用、劳动保险、医疗保险费用和发生工伤事故的赔偿费用及企业利润、税金等所有可能发生的费用。甲方根据进场情况按实际进场人数结算，如增加服务面积，经甲乙双方共同核定人员编制后，按增加人员编制支付服务费用。

2、本合同暂定总价不作为合同结算依据，依据保洁人员数量据实结算。

3、服务费用每月支付一次；乙方负责在每个服务月度结束后5个工作日内向甲方提供当月费用清单及发票（乙方提供的费用清单或发票必须经甲方驻场物业总经理签字确认），甲方在收到发票日起10个工作日内，核查费用清单无误后支付上月服务费用。如因乙方原因导致甲方不能按时支付委托服务费用，支付期限顺延。如甲方无正当理由逾期付款，则每日按逾期付款金额的0.5‰向乙方支付违约金。

七、甲方责任及义务：

1、为乙方免费提供用水、用电，并提供临时物料仓库予乙方使用。

2、对乙方合理之工作协助、要求及建议，甲方应予全力支持，甲方须确保其员工全力配合乙方在现场工作。

3、对未达到清洁标准的项目，甲方有权要求乙方重做清洁工作。

4、负责委派人员监督清洁现场，发现问题及时知会乙方现场人员或现场管理人员。

八、乙方责任及义务：

1、乙方应严格教育、培训和管理派驻甲方光谷中心花园A栋写字楼之清洁人员，遵守甲方及乙方公司所订规章制度，保持良好的生活环境和秩序，爱护甲方的财物，注意言行举止以维护甲方良好的形象。如发现有违反甲方上述有关规章制度，并经查实属乙方人员所为时，甲方有权视情节轻重扣罚乙方当月1﹪－10﹪的服务费。甲方在行使此权力时必须按照合理的机制，并予乙方答辩机会。

2、乙方必须依照湖北xxx物业管理有限公司清洁服务标准保质保量完成甲方所指定范围和规定工期内的清洁服务工作。

3、乙方所有工具、材料及易消耗品均需有产品合格证明，甲方有权要求乙方单位随时提供证明以作检查，并对不符合甲方标准、档次要求的用具、耗材等乙方应立即更换。

4、乙方必须提供安全设施予清洁工人，以保障其工作安全，否则一切后果，概由乙方承担。倘若甲方因此遭受牵连，则乙方必须赔偿甲方一切名誉及金钱损失。

5、乙方应积极听取甲方意见，认真配合并完成特殊清洁事项。如遇水浸、火灾等意外情况，有义务在甲方统一指挥下参加抢险工作。

6、乙方要有足够的培训及监管，以便清洁员工要能胜任清洁工作及熟练使用工具。

7、注意防火及工作安全，避免走火、漏水及走电情况。

8、乙方现场管理人员须配置通讯工具，以便甲方公司人员联络并及时进行处理跟进。

9、乙方必须指派有经验、懂管理、有责任心的工作人员全面负责清洁卫生工作的管理，及时处理甲方有关开荒工作方面的要求。

10、清洁员工进出甲方公司时应严格遵守公司规定。

11、在工作过程中，如乙方工人不慎出现人员伤亡事故，均与甲方无关，由乙方公司负责。

12、未得甲方书面同意，乙方不得将合同全部或任何部分转包与第三方。

九、赔偿责任：

1、乙方单位的任何员工因意外受伤，而须根据劳动法处理时，甲方概不负责。乙方须赔偿甲方因应付此类索赔遭受的一切损失及所支付的费用。

2、因清洁工作进行中而招致任何人士身体伤亡事件，或招致任何动产或不动产损失，导致本公司遭受控告索赔时，乙方须负全责任，并赔偿甲方所遭控告的一切损失以及所支付的费用。

3、在清洁工作过程中，乙方使用的清洁剂或化学品，不得损坏设施、材料及装置，若有损坏将照价赔偿。

4、在执行本合同时，倘乙方单位或其属员工因任何疏忽或故意行为导致甲方财产或代管财产受损坏时，甲方得先进行修补工程，乙方有权参与甲方修补承包商价款之谈判，然后向乙方索偿此项工程的全部费用，届时乙方须依照甲方所开列的价单缴付。

十、相关说明：

1、湖北xxx物业管理有限公司不提供乙方清洁员工的住宿地方。

2、若无特别工作需要，不准许乙方员工在光谷国际广场项目留宿驻守。

3、甲方有权要求更换员工，乙方不能反对，亦不得借此要求任何补偿。

4、甲方可以调整其工作要求，在合理情况下，不调整费用。如物价大幅上涨,同行业薪资上调，续签合同时甲方应考虑适度上调包干制人员费用。

5、乙方在清洁过程中应节约用水用电。十

一、终止合同及违约责任：

1、如乙方工作未能符合合同规定，经甲方以书面通知，二十四小时内仍未能提供改善方案，或未能满足甲方要求时，甲方有权随时终止合同。

2、乙方在未获得甲方同意而擅离职守视为毁约，甲方有权要求赔偿,依据甲方的损失2倍的金额赔偿,并没收全部履约保证金(人民币 / 元整)。

十二、其它事项：

1、严禁乙方以任何方式向甲方人员提供私人便利、行贿或进行非正常商务宴请，否则一经查实，甲方有权单方终止合同，且乙方须承担由此导致的一切后果；严禁甲方人员以任何方式明、暗示乙方请吃、请喝、收受乙方礼金、礼品或接受乙方提供的其他私人便利或利益，如有发生乙方可向甲方监察部门举报，举报渠道：电话：02x-87809200 ；传真：02x-87809200；电子邮箱：xintiandiwuye#163.com。

2、在本合同生效后，如有未尽事宜，双方经友好协商同意后，以正式文件补充，补充的文件与本合同具有同等效力。本合同的内容和附件具有同等的效力,蜂巢物业管理网收集整理。

3、本合同未尽事宜由双方另行协商解决，若协商不成，向甲方所在地人民法院提起诉讼。本合同一式四份，具同等法律效力，甲乙双方各执贰份，签章后生效。

附件一：清洁（保洁）具体内容和要求 附件二：清洁服务质量及考核标准 附件三：清洁器材

甲方签章：湖北xxx物业管理有限公司 乙方签章： 武汉xxx物业服务有限公司 代表人（签字）：

代表人（签字）：

年 月 日 年 月 日 附件一：清洁（保洁）具体内容和要求 序号

所 场定期作业 每日工序

1.扫、拖地面;2.清洁地毯;3.每周工序 1.洗地毯；2.

每月工序 1.洗地打蜡并

每季工序 1.高位照明清洁入口处周围地面4.擦拭不锈云石墙面除尘；3.抛光；2.擦拭壁面； 3.灯具清洁；2.高位钢电梯门及饰板大;5.擦拭服务台消刮物业玻璃；4.入口排风口、空调口清洁；空调清洁。 防设备堂;6.玻璃门、柱擦净;7.喷洒大门玻璃清洗； 5.4.墙面清洗5.指示牌1 空气清新剂电;8.烟灰缸垃圾清理、大理石地面水晶保清洁；6.大理石晶面擦净梯;9.门扉扶手擦净;10.大理石养；6.消防通道及设保养；7.玻璃不锈钢抛光、厅保养;11.云石墙壁擦拭。12.施清洁；7.电梯沟槽全面清洗；8.消防通垃圾桶清洗

清理；8.不锈钢电梯道清洗； 门保养；

1.扫拖地面；2.擦拭扶手、

1.墙面除尘；

1.地面洗净；2.1.高处、天花玻璃窗；3.垃圾收集清运处理；2.擦拭消防设备、窗洗垃圾桶；3.排风口除尘；2.照明灯具楼4.垃圾桶清洗。5.墙身擦拭 6.巡回台； 3.地面清洗；4.清洗；4.墙面清洗 清洁；3.洗防火门；2 层电清扫；7.隔门、门扉、窗台擦净；天花除尘；5.地脚线梯厅

8.电梯按键擦拭。9.垃圾筒清洗 擦拭；6.玻璃刮洗。 拖净；6.客户大门外洗；5.机房、管井

清洁。

3 电1.扫、拖地面；2.擦拭不锈

1.擦拭高处壁

1.洗地面；2.墙

房清洗。

1.照明灯具

5.走火梯清洗、4.高位消防设施清

梯 钢；3.擦拭电梯门；4.按键擦净；面；2.擦拭顶部镜5.电梯沟槽吸尘。

面清洗；3.天花、地清洁；2.天花除尘；

面；3.上保护油； 脚线除尘；4.不锈钢3.不锈钢门槽保

4.电梯除尘；清洁保养；5.电梯门养。

5.立体面除污。

槽除污、抛光；6.排风口清洁。

1.装饰品、指示

1.天花、高位1.地面清扫 消4 防楼梯

1.清洁门；2.垃圾桶清洗。

牌清洁；2.灯照清洁。 除尘；2.高位灯照

清洁；3.高位空调清洁；4.高位消防设施清洁。

1.扫、拖地面；2.处理垃圾；3.擦拭垃圾桶周围；4.擦拭隔板、洗门。5.清洗卫生陶器并消毒；6.清洁镜子；7.刮玻璃；8.补充卫生纸、皂液及香球。

附件二：清洁服务要求和清洁考核标准 ㈠:清洁服务要求: 地面材质 清洁效果要求

1.冲洗地面；

1.用洗地机洗1.擦拭灯管

地面；2.全面刷洗墙盘。

壁；3.洗垃圾桶；4.擦拭排风扇。 5 手间

备注

1、地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮

2、墙面无灰尘、无污迹、光亮

花

a.不锈钢架无污迹、无灰尘

岗

b.结构钢架无污迹、无灰尘

岩

c.玻璃门无灰尘、无手印

/ d.防火门无污迹、无手印、上方无灰尘

大

e.卫生桶光亮、无异味

理

f.植物花盆无污迹、无灰尘、光亮

石

g.指示牌无灰尘、无手印、光亮 h.电梯门、按键无手印

附属清洁卫生

包括(a-I)之花岗岩地面上之

i.照明灯具无灰尘

1、消防器材无灰尘

2、地面光亮、无灰尘、无纸屑

抛 光 砖 / 瓷 砖

3、墙面无污迹、无灰尘

a.不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印

包括(a-g) b.卫生桶光亮、无异味

之抛光砖/ c.开关、照明灯具无灰尘

瓷砖地面上之附属清洁卫生

d.指示灯无灰尘

e.防火门无灰尘、无污迹、光亮 f.地脚线无灰尘、无污迹

g.天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹

1、地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物

水 泥 地 面 a.照明灯具无灰尘 b.开关无灰尘

c.门光亮、无灰尘、无手印 d.消防设施无灰尘 e.特别事务跟进及时

㈡、清洁考核标准: 1.乙方于每月28日前向甲方客服中心提交下月工作计划，并于每周五下午到甲方客服中心参加周会，报告每周保洁情况。如未按时提交计划予甲方客服中心或未按时参加会议报告保洁情况，每次扣罚4分。

2.乙方须对照合同保洁标准进行日常保洁工作，如有未完善之处，甲方客服中心视情况发现《整改通知书》，对甲方客服中心发现的《整改通知书》应按照规定期限完成整改，期限内未完成的扣罚3分。

3.乙方须按计划进行日常保洁工作，未按计划和规定程序完成保洁工作的，扣罚1-2分。

4.乙方清洁人员应统一着装，统一佩戴工作证，违反的每次扣罚0.5分；制服样式按甲方确认样式订制，费用由乙方承担。

5.定期或视情况及时清扫楼层垃圾，如发现装满后未及时清理的，每次扣罚1-2分。

6.乙方人员须严格遵守各项规定，如发现工作时间有偷懒、闲谈、顶撞客户等不检行为，视情况每次每人扣罚1-5分。

包括（a-e）之水泥地面上附属清洁卫生

7.客户对清洁工作方面的投诉，经查属实者，每次视情况扣罚2-5分。如情况恶劣造成重大影响的（如盗窃、伤人等），乙方需对造成的损失承担一切责任，而且管理公司有权终止合约。

8.其他违反合同及有损甲方形象的行为，甲方有权根据实际情况做出适当扣罚。每月月末甲方对乙方做出总体评估，支付费用。评核采用百分制，标准如下：

（1） 每月扣分少于20分（含20分），可全额支付费用，另将根据实际加分情况予以奖励。 （2） 每月扣分超过20分的，每超1分表示其指标率递减，支付费用时，将以每分500元扣减。 （3） 如月扣罚累计超过40分的，则表明乙方工作水平已达不到要求，除扣减费用外，甲方有权选择另聘清洁公司。

附件

四、清洁器材

使

单

工具名称 主要用途

位量

间

洗地垫 白垫 红垫 尘推罩 玻璃胶条 地拖 胶扫 毛巾 纯棉红方擦抹

巾

手擦 鸡毛扫 垃圾铲 百洁布 擦洗

拍尘、清蜘蛛网 清除垃圾 清除污渍

个

把

个

块

1月 1月 1月 1月

条清洁地面 清洁地面 清洁地面 推尘 清洗玻璃 拖抹清洁 清扫 清洁

个

个

个

个

条

把

把

条

1月 1月 1月 1月 1月 1月 1月 1月 1月

时

（元）

（元）

（元）

数用

单价

总价

月耗

钢丝球 口罩 榨水器 胶手套 纱手套 云石刀片单面刀片总计 清除污渍 清洁防护 拖地拧水 清洁防护 清洁防护 清顽固污渍清胶渍

个

1月

个

1月

个

1月

个

1月

个

1月

片

1月

片

1月

第18篇：干货：写字楼物业客户服务承诺表

干货：写字楼物业客户服务承诺表

前 言

为了切实提高管理服务水平，让业户放心、满意，物业公司一般会制定一份规范标准的业户服务承诺表，一方面是出于对管理处工作人员服务标准的规范，另一方面是为了业户心目中打造管理处良好的服务形象。客户服务部人员可根据业户服务承诺表对管理处各部门的服务工作进行监督。业户服务承诺表前

台

1、接听电话 服务内容：接听业户服务专线电话处理时间：铃响3声内

2、新租户入住服务内容：办理接待登记、领取钥匙、填写业户资料手续，与业户进行室内设施验收，记录电表读数处理时间：按业户预约时间到达

3、大厦出入证服务内容：为业户、装修人员及外来人员办理大厦出入证处理时间：10min内完成

4、非办公时间加班服务内容：为业户办理非办公时间加班或使用空调手续处理时间：10min内完成

5、办理租用停车位手续服务内容：为业户办理非办公时间加班或使用空调手续处理时间：10min内完成

6、制作水牌服务内容：为业户办理公司水牌制作及安置手续处理时间：7个工作日内完成

7、使用专梯服务内容：为业户办理使用专用货梯搬运货物手续处理时间：10min内完成

8、收购废品服务内容：为业户办理上门收购废品服务的预约登记手续处理时间：即时受理；按预约时间上门收购

9、物品寄存服务内容：为业户办理使租用仓库临时寄存物品的手续处理时间：10min内完成

10、租用会议室服务内容：为业户或外来客户办理租用会议室的预约登记手续处理时间：10min内完成

11、大件物品放行服务内容：为业户办理大件物品放行手续处理时间：10min内审批

12、业户投诉服务内容：受理业户投诉处理时间：即时受理；1h内给予答复，如需书面回复，3个工作日内完成

13、业户迁出服务内容：办理填写业户搬离资料，退还钥匙、交清各项费用等手续。处理时间：30min内完成

14、收取管理费、电费、维修费、装修保证金及其他费用服务内容：支票缴费：验票、开发票

现金缴费：验钞、开发票处理时间：10min内完成

15、查询管理费、电费、维修费、装修保证金等服务内容：查找资料，给业户满意的答复处理时间：10min内完成

16、派发管理费付款通知书服务内容：送到业户房间或邮寄给外地付款人处理时间：每月10日前完成

17、装修验收合格后退还保证金服务内容：将装修保证金退还业户处理时间：3个工作日内完成服务内容：收回装修公司施工人员出入证及保证金收据，并退还保证金处理时间：10min内完成主入口、大堂、停车场

18、借用手推车、雨伞服务内容：为业户办理借用及归还手推车、雨伞手续处理时间：10min内完成

19、物品检查放行服务内容：为业户办理物品检查放行手续处理时间：10min内完成

20、出入登记服务内容：为业户办理出入登记手续处理时间：10min内完成

21、车场出入道路阻塞服务内容：疏通车辆、排除设备障碍、设法尽快通车处理时间：3min内到达，10min内恢复正常通车

22、车辆安全检查服务内容：提醒停车的客人关好门窗、带走贵重物品，对车辆检查登记，请客人签字确认（如车辆在进入车场前有损坏现象）处理时间：10min内正常完成

23、协调调查失物服务内容：根据业户提供的线索，开展调查处理时间：1h内回复保安

24、小区内部安全防范工作服务内容：为守护、巡逻等内部安全防范服务处理时间：全天24h

25、小区监控服务内容：监控大厦主要出入口、电梯、通道处理时间：全天24h

26、烟感警铃报警服务内容：到达报警地点核实情况，迅速组织扑救和疏散人员（如属火警）处理时间：3min内完成

27、火警电话报警服务内容：到达火警现场组织扑救和疏散处理时间：3min内完成

28、业户被抢或生命财产受到威胁的报警求救电话服务内容：组织人员布控堵截、现场控制并调查处理嫌疑人等，协助业户报警，协助业户将伤员送往医院抢救处理时间：5min内完成

29、业户失窃服务内容：组织人员布控堵截，现场调查处理，协助业户报警处理时间：5min内完成

30、业户请求援助电话服务内容：赶赴现场处理或协助业户报警（视情况而定）处理时间：5min内完成

31、治安消防的咨询服务内容：答复业户有关小区治安、消防方面的疑问处理时间：当面答复或1个工作日内答复

32、代锁（开）门户服务内容：为业户办理委托锁（开）门手续处理时间：10min内完成服务内容：检查发现业户未锁门，加锁门户，与业户紧急联系人进行电话联系并按其意见处理处理时间：5min内加锁，10min内与紧急联系人联系服务内容：为业户办理代锁（开）们手续处理时间：5min内到达

33、劝阻推销服务内容：阻止推销人员在大厦进行推销处理时间：7min内到达

34、回访业户服务内容：征询业户对管理工作的意见，了解业户需求处理时间：每月不少于10家工程维修

35、上门维修服务内容：受理业户室内设施工程报修处理时间：一经受理，3min内出工程单维修，15min电话回复业户

36、开通电话服务内容：将电话信号放至业户单元处理时间：接开通单后1h内完成服务内容：外线迁入或开通专线电话处理时间：收到开通单且电信公司将信号放入小区后1h内完成

37、排除通讯故障服务内容：为业户维修电话无电流、无响铃等故障处理时间：30min内完成

38、电子门锁故障服务内容：处理业户大门外电子门锁故障处理时间：15min内到达，简单故障当场解决，重大故障不能修复的，当场解释原因

39、业户室内二次装修审批服务内容：只做简单隔断，不涉及楼栋中央系统的修改处理时间：资料齐全，2个工作日内批复服务内容：涉及大厦中央空调、消防系统的修改处理时间：资料齐全，3个工作日内批复；整层业户，5个工作日内批复

40、业户室内跳闸服务内容：为业户重新复位（不包括查线）处理时间：15min内到达

41、更好开关插座服务内容：按业户要求更换开关插座处理时间：30min内到达，30min内完成

42、空调漏水服务内容：按业户要求维修漏水室内空调（接水盘堵塞）处理时间：15min内到达，1.5h内完成清洁管理

43、公共走廊、电梯侯梯厅清洁服务内容：保持地面清洁，无水渍、污渍、纸屑、尘土处理时间：每天每层不少于5次

44、雨天防滑措施服务内容：在大堂内铺红色地毯，大厦出入口处放置“小心地滑”的黄色警示牌，做好防滑措施处理时间：15min内完成

45、提供包湿雨伞的服务服务内容：在大厦出入口为业户派发装湿雨伞的塑料袋，并清扫门口的雨水处理时间：10min内完成突发事件处理

46、电梯困人求救服务内容：立即启用对讲电话与电梯内的被困人员进行联系，赶赴现场解决被困人员处理时间：即时受理，5min内解救被困人员

47、水浸、水管爆裂等突发事件紧急处理服务内容：即时赶赴现场，关闭水源，处理水浸，抢修水管（如水管爆裂）；协助业户抢救资料（水浸），并通知清洁员清理积水处理时间：15min内完成

48、小区事先通知停电服务内容：播放事先录制的录音磁带或紧急广播，提示业户尽快做好停电的准备工作；对楼层进行仔细巡查，发现业户被困房间，采取相应措施。处理时间：停电前20min播放

49、遇到突然停电服务内容：将停电原因向客户紧急广播，提示客户未恢复供电不要乘搭电梯；检查是否有电梯困人形象，组织解救被困人员处理时间：3min内通知更多干货干货：万科物业交楼流程及相关事项干货：绿城物业亲情服务12类48条干货：向龙湖物业学习交房的八大亮点干货：向李占军老师学习前期物业管理88件事干货：十招教你如何快速提升物业现场服务形象干货：龙湖物业白皮书之“细节管理120条”| 物管师商学院干货：龙湖物业的现场管理是怎样提升形象和品质的......备注

1、详见物业书籍《物业客户服务培训与管理手册》（第2版）第173页；

2、转载请注明：本资料由物管师商学院整理好书推荐

《物业客户服务培训与管理手册(第2版)》用七章内容全面讲述了物业客户服务实操的工作内容,内容包括客户服务部内部管理，业户收楼入住管理，业户装修管理，日常业户服务工作，绿化与保洁管理工作，其他日常物业管理工作，社区文化活动管理。本书使读者对物业管理客户服务工作有更全面和深入的认识,具有实操性、全面性、工具性、规范性、流程性。

本书特别适合作为物业客户服务人员的入门培训教程，也适合为物业客服部的主管经理制订相关管理制度的参考书籍，也是广大物业客服人员职业提升的实用读本。同时，本书还是物业公其他管理和服务部门的从业人员提升自身管理、服务水平的必读书籍，是物业和房地产相关专业师生的优秀教材。

第19篇：第一章写字楼物业概述

第一章 写字楼物业概述

写字楼物业是一种构造复杂的综合性楼宇，往往集办公、商务、餐饮、娱乐、购物、住宿于一体。以计算机科学技术为主导的高新技术在写字楼物业中的运用，提高了写字楼物业的使用效率，同时也对写字楼物业管理提出了更高的要求。

第一节

写字楼物业的含义与特点

一、写字楼物业的含义

（一）写字楼物业

写字楼物业原本是粤港一带对办公楼宇的称谓，伴随着“物业”、“物业管理”等名词的引入而由香港传入沿海和内地。

写字楼物业是相对住宅物业、工业物业、商业物业等物业类型而言的，是依据物业的主要用途而对物业种类所作的区分。写字楼物业为业主或用户提供办公场所。从写字楼物业的构成看，写字楼物业除了包括用于办公及其服务于办公的楼宇以外，还包括与楼宇配套的设备、设施和场地。写字楼物业的体现形式多为高层建筑，并由一间间的办公室与间隔服务间所构成。

从使用对象来看，写字楼物业是供企业和行政事业单位进行商务和办公活动的场所。其服务对象主要是从事商贸活动的各类公司、部分政府机构、事业单位、三资企业和国外驻华办事机构等单位的人员。

（二）写字楼物业与传统办公楼

计划经济时代，企事业单位一般自建办公楼。这种办公楼往往自成体系，只提供简单的办公场所和简陋的办公家具，通信手段陈旧，管理服务仅限于大食堂的饭菜、传达室的信件收发和报刊送达以及值班室的保安等内容。

传统形式的办公楼容易造成社会资源的浪费。社会各部门之间联系不便，办公环境相对较差，设备落后，办公效率低下。现代写字楼物业将众多不同行业、不同单位的人员集中在一幢楼宇中办公，缩短了社会各方面人员之间的距离，节约了相互间的交易成本。

（三）写字楼与商务型酒店

由于写字楼与酒店同属于高档非住宅物业，而且都要求规范管理与优良服务，人们常将二者的管理服务混为一谈。然而，与酒店相比，写字楼物业从功能到服务对象都有着较大的不同。

1 商务型酒店是专门为商务活动或会议提供住宿及相关服务的场所，它除了酒店所具有的客房、餐厅等必备设施外，通常还针对商务活动的特点安排有展示厅、会议厅、洽谈厅及进行商务联络的商务中心等。但却无法满足日常办公需要。

写字楼物业则以提供商务办公、会议为主。以日常办公为中心的相关设备、设施完整、齐全。但在为用户提供休息与服务的质量方面不及酒店，即便是提供住宿的商住型写字楼，也无法同酒店相比。

此外，商务型酒店的服务对象除了商务型客人以外，还有很多旅行者，客源的流动性很大，入住时间短。写字楼的服务对象比较固定，一般为商务公司或社团职员，写字楼租户的租住时间有的长达10余年，短期的一般为1~2年。

再者，商务型酒店由于其功能和服务对象的特殊性，决定了其设施设备均为24小时服务，而写字楼的服务时间大多与写字楼客户的办公时间一致。

二、写字楼物业的特点

综观国内各大城市的写字楼物业，尽管其建筑外观，外部结构、设备设施各有不同，但在很多方面体现了现代写字楼的共同特点。

（一）地理位置优越

写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有便利的交通条件，方便人员往来。

现代写字楼多为高层建筑，其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增，而经济中心城市的土地又十分有限，这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点：

(1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便，一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼，里面职员成千上万，没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要，那是不可想象的。

(2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场，因为业主或租户都为企业，大多配有自己的小车，这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。

（二）科学设计，营造良好环境

现代写字楼多为高档次建筑，大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。科学设计造就的现代写字楼为业主或客户提供了舒适的工作环境，同时对楼内建筑空间给出了合理分隔。

建筑空间按使用对象分为集体空间和私人空间。空间的合理分隔，有助于写字楼的经济利用。

以人为本，充分考虑人的需求，是现代建筑所追求的重要理念之一。写字楼成为许多上班族不可或缺的工作环境，所以，现代写字楼在设计上充分体现人性 2 化特征，利用科学技术塑造舒适环境，调动人的积极情绪，提高工作效率。

工作站是指商务办公活动中工作人员的主要办公场所，由屏风、工作台面、办公椅、文件柜、办公电器等组成。在设计中要考虑人生理和心理两个方面的需求。生理方面指以人性为原则，应用人体工学来设计工作站组合，给工作人员一个舒适的办公环境。心理方面指注重安全、舒适以及个性等。

办公环境的人性化一般体现在以下五个方面：

（1）照明。为创造良好的视觉环境，一般依靠人工照明，并在设计时注重处理好照度标准和明暗差标准。

（2）噪音。一般采用稳定、防震以及消音箱的方法来消除噪音，也可使用特殊材料，降低来自外部的干扰。

（3）空调。空调直接影响人体的舒适度，从而影响人的工作情绪和工作效率。空调设置一般针对房间的不同用途、朝向以及租户的不同需求和使用时间俩分布和运转。

（4）温度和湿度。温度一般保持在18摄氏度~26摄氏度。

（5）色彩。写字楼内部色彩应基本和谐，同时也可在休息及公共空间点缀一些对比度大的色彩，避免单调。

（三）设施设备复杂

机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

（四）专业化的物业服务企业

物业管理专业化是一种基于市场的专业化，它的最大特点是“各类专业公司的分工与协作是通过市场来进行的”。实行了基于市场的物业管理专业化之后，一切物业服务企业之间的关系都是基于市场的合作与竞争的关系，合作与竞争的双方彼此都是物业管理的行家，大家在市场上必须以平等的身份对话，无论是谁，只要不遵循市场规律，不按市场原则办事，就会被市场无情地抛弃。

物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。但我国目前这方面的专业人才还比较缺乏。

（五）智能化

智能写字楼一般符合5A标准，即楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、安保自动化以及消防自动化。

3 1．楼宇设备自动化（BA）系统。楼宇设备自动化系统可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为辅。它包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。

2．通信自动化（CA）系统。它包括：（1）综合布线系统。综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。（2）无线通信转发系统。办公楼各层设有移动信号增强系统。

3．办公自动化（OA）系统。它是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

4．安保自动化（SA）系统。它包括：（1）闭路监视系统。（2）防盗报警系统。写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。（3）停车场管理系统。内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

5．消防自动化（FA）系统。它设有火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防联动控制系统和广播音响系统。

（六）生态化

生态化有三个原则：一是本身健康，没有污染；二是所使用的材料尽量是再生的；三是在生产过程中不会产生污染。健康的写字楼，一是体现环保性；二是体现生态亲和性；三是体现安全保障性。

健康写字楼的重点指标有以下几个方面：一是采光，它涉及净深问题、平面布局以及楼宇玻璃。二是空调，国内设计要求新风量是每人每小时17立方米。三是层高，国际标准是2.7米。四是外部环境，包括绿化、交通、停车，以及供水等问题。

另外，客户工作时间集中和客户相对稳定也是写字楼物业的一个特点。

第二节

写字楼物业的功能与分类

一、写字楼物业的功能

功能是体现写字楼品质好坏的重要因素。高品质的写字楼不仅与其规划和设计有关，与高档的材料及设备有关，更重要的是，这些规划与设计、高档的材料与设备最终所体现的仍然是一栋写字楼的功能品质。因此，现代写字楼的功能应该是综合性、全方位、立体化的，它包含有形功能和无形功能。

（一）有形功能

写字楼物业的有形功能是指写字楼物业自身的功能配置，它是写字楼物业直 4 接为业主提供效应的功能，也称看得见的功能。有形功能是衡量一个物业素质的直接标准，主要体现在以下几个方面：

1．办公功能。现代写字楼的办公功能主要体现在：

（1）提供舒适的办公环境。写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

（2）提供更多的商务空间。现代写字楼更大程度地为客户提供商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

2．商务中心。大多数写字楼在楼层里都设有商务中心，提供口译、笔译、传真、复印、打字、商业资料等，凸显更浓的商务氛围。

3．购物、娱乐、商住。优质写字楼大多具有综合性功能，即除办公外，还有购物、娱乐、商住等多种功能，更趋于人性化，具备了更多的使用功能。

4．安全、消防、闭路电视监控功能。确保客户安全是写字楼极功能为重要的一项内容。同时安全防范也是写字楼实现营销效应的重要环节。安全防范功能设置包括：人员的疏散通道，消防广播系统的设置，地下防空系统的启用，24小时全天候的安全监控，紧急救援组织系统，24小时物业值班电话的设置等。

5．通信自动化功能。其中包括综合布线系统、数字程控电话交换机或接入网系统、光纤电视及卫星电视接收系统、电视会议系统、卫星通信系统、背景音乐与紧急广播系统。

6．个性化特征功能。 7．信息化功能。

8．仓储、洗衣、车库、娱乐、美容美发、健身功能。

（二）无形功能

无形功能是写字楼物业自身功能之外的功能配置，它是衡量一个物业品质的附加砝码。是间接为业主提供效应的功能。

1．交通顺畅功能。道路交通的改善以及各种交通枢纽的建设往往为入住客户提供了快捷、方便的出行保障。

2．安全保障功能。指写字楼附近的一种外围环境。距离一些安全部门较近的写字楼往往具有更安全的保障系数，对突发事件的处理也会显得更加从容。

3．行政决策功能。现代企业需要及时掌握政府机构的行政决策信息，以便迅速调整其经营活动，因此，现在一些写字楼很关注是否与政府机构毗邻。

4．金融便捷功能。现代企业的经营活动必然涉及资金的融通，企业入住的写字楼毗邻金融机构，可以方便资金的融通。

二、写字楼物业的分类

5 写字楼的分类目前，我国对写字楼的分类尚无统一的标准，专业人员根据工作需要，通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件等进行不同的分类。

（一）按建筑面积划分

1．小型写字楼，建筑面积一般在1万平方米以下。 2．中型写字楼，建筑面积一般在1～3万平方米。 3．大型写字楼，建筑面积一般在3万平方米以上。

（二）按使用功能划分

1．单纯型写字楼，基本上只有办公一种功能。 2．商住型写字楼，具有办公和居住两种功能。

3．综合型写字楼，以办公为主，同时也具备其它多种功能，如公寓、餐厅、商场、娱乐厅等功能。

（三）按现代化程度划分

1．非智能型写字楼，也就是自动化程度较低的普通写字楼。

2．智能型写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、大楼管理自动化、建筑设备自动化等。

（四）按综合条件划分（建造等级、所处位置和物业管理的档次） 1．甲级写字楼，具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。

2．乙级写字楼，具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

3．丙级写字楼，物业使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。

第三节

写字楼物业的构成

一、写字楼的建筑构造

写字楼的建筑构造包括基础、墙、柱、楼地面、楼梯、屋顶和门窗等六大部分。

（一）基础

6 基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并传递给建筑物下部的地基。按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础。

承受由基础传来荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。

（二）墙

依平面上所处位置的不同，又内墙和外墙之分。外墙是写字楼四周与室外接触的墙，内墙是位于写字楼内部的墙。另外沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙， 纵墙是沿建筑物长轴方向布置的墙。

依结构受力情况的不同，有承重墙和非承重墙之分。凡直接承受上部传来荷载的墙为承重墙，不承受外来荷载的墙为非承重墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。依墙体所采用材料和构造方式不同，有转墙、砌块墙和组合墙等。

现代写字楼最主要是用玻璃幕墙。它的构造形式一般为框格式，主要承重骨架为垂直向的主龙骨和水平向的次龙骨，中间嵌入玻璃。

玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃。有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防阳光玻璃、钢化玻璃、镜面反射玻璃等。玻璃色彩有无色、茶色、蓝色、灰色、灰绿色等，一般多采用茶色反光玻璃。

（三）柱、梁、板

柱子是独立支撑结构的竖向构件。它在建筑中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。

梁是跨过空间的横向构件。它在建筑中承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。

板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件。它支撑是梁上或直接支撑在柱上，把所受到的荷载再传给梁或柱子。

（四）楼地面

楼面和地面是人们生活中经常接触行走的平面，楼面和地面的表层必须清洁、光滑。楼、地面的构造层次一般有：

1．基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。

2．垫层。垫层是在基础之上的构造层。地面的垫层可以是灰土或素混凝土，或两者的叠加；楼面是垫层可以是细石混凝土。

3．填充层。在有隔声、保温等要求的楼面应设置轻质材料的填充层。

7 4．找平层。当面层为瓷砖、水磨石及其他，要求面层很平整时，则先要做好找平层。

5．面层和结合层。面层是地面的表层，是人们直接接触的一层。结合层是面层与下一构造之间的连接层。

（五）楼梯、电梯

楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或拦板及扶手组成。楼梯踏步尺寸包括踏步高度（140~160mm）和宽度（280~300mm）。

电梯由机房、井道和轿厢组成。

（六）屋顶

屋顶是建筑物上面的构造部分，一般由屋面、承重结构、保温隔热层和顶棚组成。

（七）门窗

二、写字楼设备系统

电气设备是写字楼设备中最重要的系统之一，是其他设备的基础和中心。包括变配电、照明、各种电动机、备用发电设备，其中变配电室又是中心的重点。一般要保证两路供电，当一种供电发生故障时能自动切换至另一路。有的楼宇还配置备用发电机，供断电时应急使用。

写字楼的设备系统按照功能分为电气设备系统、给排水系统、空调系统、消防系统以及监控系统等。

（一）电气设备系统

现代建筑中应用电能的设备有两大类：一是为建筑物提供照明、动力的设备，即电力（强电）设备；另一类是传递信息和控制信号的设备，即电子（弱电）设备。

写字楼的电力、电子设备和系统主要包括：

1．高压供电设备。主要设备元件包括高压开关柜、环网柜开关、计量仪表、高压电缆、架空线、电缆桥架、电缆沟等。

2．变电设备。

3．配电系统。通常大型建筑的配电系统要分三级至四级，包括大厦级配电系统：低压配电柜、联络柜、开关、计量仪表、电力电缆、封闭式母线槽、电缆桥架、托盘、电缆沟等；楼层级及区域级配电系统：配电柜、配电箱、开关、双电源箱、封闭式母线槽、桥架等；房间级配电系统：终端配电箱、漏电保护器、自动开关等。

4．应急供电系统。

5．气体灭火系统。电气设备通常以卤代烷气体灭火设备完成灭火任务。主 8 要设备元件包括1310气瓶、控制阀管路等。

6．馈电系统。馈电系统将上一级配电系统分配之电能安全可靠地送至下级配电系统或主要用电设备。包括电力电缆、封闭式母线槽、桥架、托盘、线槽、导线钢、塑料管等。

7．防雷接地系统。防雷的主要设备有避雷器、接闪器（避雷带、针）、均压环、引下线、接地装置等。

8．工作接地系统及保护接地系统。为提供单相照明设备用电，在大厦变电站低压侧，将中性点接地，即形成工作接地系统。为了在用电设备内部损坏、外壳带电时有效地保护人员，需另设一条保护接地系统。在有大型电脑的大厦内，还需设置直流接地系统，为电脑及外设提供参考零电位。

9．能量控制操作系统。用于控制大型用电设备的启停。包括各种控制柜、屏箱以及各种仪表盘等。控制元件主要是各类继电器、接触器和互感器。

10．无功补偿系统。它可以提供无功功率，提高功率因数至0.9以上。包括测量仪表、推动设备、电容器组。

11．特殊照明系统。指航天障碍灯、广场照明、大厦外观照明等。包括各种电光源、反光材料、控制设备。

12．有线通信系统。由电话、电传机、传真机、分线箱、配线架、电话总机通信电缆过路盒、电话插口等构成，为大厦提供高效、可靠、方便的对外通信服务。

13．火灾报警与控制系统。主要设备包括电脑主机，显示、记录设备，控制模块、探头，水流、水压指示器，继电器，屏蔽电缆等。

（二）给排水系统

一般分为消防给水系统和生活给水系统。消防给水系统分为消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、水幕给水系统和气体灭火系统；生活给水系统有锅炉给水、洗衣房给水、空调冷却塔循环补充水以及喷泉给水等系统。

一个完整的高层建筑给水系统，至少要由蓄水池或吸水池、加压泵组、管路及配件等组成。

排水系统一般包括：污水系统、废水系统和雨水系统。

（三）空调系统

空调设备一般由以下三种设备构成：冷热源设备、输送设备、空调机。 具体说，空调设备包括：空调机、空调机组、全热交换器、风机盘管、变风量装置。

（四）消防系统

不同类别的建筑物在耐火等级、防火间距、防火分区、安全疏散、消防给水、9 防烟、排烟等方面分别有不同的要求。

（五）监控系统

楼宇自动化系统是现代写字楼在监控方面的一大创新。楼宇自动化系统的主要功能有中央空调系统的监控管理、给排水系统的监控管理、供配电系统的监控管理、安保自动化控制、能量管理以及在各类参数超限时进行声光报警。

楼宇自动化系统的硬件主要由以下几部分组成：建筑物监视系统、建筑物控制系统、建筑物防火及保安系统、分布式输入/输出模块、智能化房间控制系统。

楼宇自动化系统的软件配置有：身份鉴别软件、常规记录软件、节能控制软件、运行时间累计、维修记录软件、故障报告软件和最大负荷限制软件。

第20篇：写字楼物业租赁合同

【写字楼物业租赁合同范本一】

甲方：出国留学网

乙方：####有限公司

甲、乙双方友好协商，订立本协议如下：

一、物业管理协议签订

1、甲方使用区域为 座 单元，本单元的建筑面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。

2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。

二、物业费及其它

1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币 0.5 元/建筑平方米•日。

2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。

3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。

4、物业费为每 个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。

5、乙方开户行：建行清华园支行

乙方账号：11001079900053000177

6、其它费用：

甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：

(1)自用电费(1.0元/度)

(2)电话初装费及资源占用费

(3)网络初装费及使用费

(4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准)

加时空调收费标准

a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米0.32元收费，但最高收费不超过3900元

b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小时)每平方米0.1681元收费

c、1000平方米以下按：每天(8小时)1200元收费

d、无特殊情况加时空调开启时间为8：30分-17：30分

(5)其它

三、甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本协议及乙方制定的一切有关该房产的规章制度的规定，使用该房产协议区域及按规定使用公共区域及公共设备。

2、甲方有权监督乙方各项管理规章的实施。

3、甲方有权向乙方投诉管理服务方面问题。

4、甲方有义务

服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中遵守本协议及大厦的相关规定。甲方的雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视作甲方自身的行为，并由甲方承担相应的责任和费用。

5、甲方置于该房产内财产的相关保险事宜由甲方自行解决或委托乙方协助办理，费用由甲方承担。

6、甲方同意乙方(或乙方授权的代理人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况下，未经事先通知)进入该房产巡视，检查该房产内部各部分状态或处理紧急事项。需由甲方负责进行的维修，甲方应根据乙方(或乙方授权的代理人)的要求立即自行出资予以维修;否则乙方(或乙方授权的代理人)有权代为维修，所需费用由甲方承担。如甲方拒绝承担此费用，乙方有权从物业费保证金中扣除。需由乙方负责进行的维修，乙方应立即派人进行维修，由此对甲方置于该房产内的财产造成损坏的，乙方承担相应赔偿责任。

7、甲方进驻大厦后，不得私自改变建筑原貌，未经乙方允许不得在楼外及楼内公共空间、墙面张贴设置广告、标牌等，不得影响建筑物内外景观，不得以任何形式占用楼内公共空间。

8、如果甲方对使用单元进行装修，应提前向乙方申请，经审核通过，并与乙方签订相关的装修管理文件后，方可施工。

9、因甲方对该房产使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，甲方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。

10、甲方不得在大厦内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。如有上述行为，乙方有权终止与其的一切协议。

11、甲方有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如发生上述情况，经乙方书面警告2小时内不予清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方征收清除费。如甲方拒付清理费，乙方有权从物业费保证金中扣除。如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。

12、甲方不得在楼内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，以及进行任何危害楼宇和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。

13、未经乙方批准，甲方不行擅自更改、迁移或增大用电水装置或空调的负荷。用电量超过大厦提供的基本电量，甲方应交纳空调及超出部分的电贴费及相应的工程改造费用。

14、甲方须服从大厦广场管理人员的管理，按规定存放车辆。违反规定者，广场管理人员有权以纠正和制止。

15、甲方有义务爱护使用单元和楼宇内外的一切设备设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。

16、甲方入住时对房屋有装修要求，应向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方同意后方可进行装修。进场装修的施工队伍应具备合格资质条件，经乙方同意后方可入场施工，并接受乙方的监督检查。甲方租赁合同期满或终止后，甲方退出房屋时，装修应保持完好，不得破坏或拆走，否则乙方有权要求甲方赔偿。

17、由于甲方系统设备出现故障而对甲方设备财产造成的损坏或损失，由甲方自行保险承担。乙方不予负责。

四、乙方的责任和义务

1、乙方有权对大厦进行有效的管理，制定管理规章和收费标准、违约处理标准，建立健全财务管理制度，并根据日常管理运伯，建立一套完整的工作程序，并在实践中不断完善。

2、乙方有权检查、视察大厦。乙方(或乙方授权的代理人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况)可以进入该房产巡视，检查该房内部各部分状态或采取各种措施处理紧急事项，甲方不得以任何理由进行阻挡。

3、如果甲方未征得乙方的允许私自装修，或装修时违反装修规定，要求甲方将装修单元恢复原貌，由此发生的修复费以及对乙方造成的损失费全部由甲方承担。情节严重或拒不服从管理者，乙方有权终止与其签订的一切合同并无偿保留甲方所付物业费保证金及利息，甲方装修期间，乙方有权进入装修单元，检查装修是否按规定正常进行。

4、乙方负责大厦内部公共区域和外部周边环境的清洁卫生。

5、乙方负责大厦的保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，做到发现问题及时处理。

6、乙方负责大厦公共设备设施的维护、保养工作。其中所有高档仪器设备由专人负责，制定标准的操作程序，对有关人员定期培训。非由大厦或物业管理公司提供的设备设施，乙方不负责其维护、维修。

7、乙方负责大厦的绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境。

8、乙方有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向有关单位或人员征收清除费或违约金。

9、乙方负责控制和安排大厦广场内所有车辆的停放，并有权拖离所有违反规则停放车辆。

10、发生紧急情况和突发事件时，乙方有责任采取应急措施，保障楼内员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，

11、乙方应认真对待客户投诉，凡属管理责任问题要及时解决，并将解决结果通知客户;凡近期无法解决的，乙方负责向甲方解释。

12、乙方应做好各项配套服务。

13、乙方须接受甲方的监督检查。

五、违约责任

1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任;给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。

2、若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。甲方逾期7日未能缴付，甲方须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金;一个月未付，甲方的物业费保证金乙方不予退还。

3、甲方未经乙方许可，进行的装饰、装修造成了对原建筑物的改动，甲方须按原建筑物造成的2-5倍支付违约金。

4、甲方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，乙方除有权向甲方收取清理费。

5、若乙方在甲方未有违约的前提下，单方面提前终止协议，则乙方需向甲方双倍返还所收保证金;若甲方提前终止本协议，乙方不予返还甲方所缴纳的保证金及利息。

六、不可抗力

由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真的方式通知一方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由双方协议解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。

七、法律适用与争议的解决

1、本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。

2、因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，任何一方可提交由所在地海淀区法院解决。

八、附则

1、若本协议部分条款根据法律规定成为无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。

2、未尽事宜，由甲乙双方另行签定补充协议作为本协议的附件。本协议及相关附件和乙方关于管理该房产和广场的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。

3、本协议以中文为准。

4、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

5、本协议自签字盖章之日起生效。

甲 方： 乙 方：北京XX物业管理有限公司

授权人： 授权人：

日 期： 日 期：

【写字楼物业租赁合同范本二】

出租方(以下简称甲方)

中文：

英文：

地址：

市

区

街

号

营业执照/注册号码：

电话：

传真：

承租方(以下简称乙方)

中文：

英文：

营业执照/注册号码：

地址：

市

区

街

号

电话：

传真：

甲乙双方根据中华人民共和国法律、法规及同。

第一条 名称、地址、面积

市政府有关规定订立本合

大厦是由甲方兴建

坐落

市

区

街

号的

结构大厦。乙方承租该大厦第

层

型

单位(以下简称该物业)。该物业建筑面积为

平方米，详见平面图。

第二条 同意根据下列条款将该物业出租给乙方使用。乙方愿意承租。

第三条 业内部之所有物

物业内部之所有物于租赁期开始之日起，一并交付乙方使用，租金已包括内部所有物的租赁费用，该物业内部所有物包括全部固定装置、地板、墙壁、天花板、楔柱、窗户及设备(清单见本合同附件)。

第四条 及租赁期限

1.甲乙双方议定该物业每月租金为人民币

元;租赁期自甲方向乙方发出该物业的交付使用通知书之日起第十四天开始，共计

年。甲方须于

年

月

日或之前向乙方发出该物业的交付使用通知书，如甲方遇下列特殊原因，可延期交付该物业，而不用承担任何违约责任。但甲方应将延期原因书面通知乙方。

(1)人力不可抗拒的自然灾害或其他事故;

(2)施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题;

(3)其他非甲方所能控制的因素;

(4)承建商的延误;

(5)市政项目配套设施批准及安装延误;

(6)政府部门延迟批准有关文件;

(7)图纸更改;

(8)无法预见的意外事件;

(9)为执行当地政府的法规而致的延误;

(10)自来水、电力、煤气、热电部门未能按时接通。

2.租金不包括管理费、市政设施使用费、电话费及其他费用。

3.租金每月缴付一次。首月租金于甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内缴付;以后于每月的第一日缴付。逾期缴付租金，每逾期一日，乙方应按月租金的百分之三向甲方缴付违约金。

第五条 管理费

1.租金不包括有关该物业的管理费。管理费由乙方按该物业管理公约的规定，向甲方或甲方聘任的管理公司缴付。管理费每月缴付一次，首月管理费于甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内缴付，以后于每月的第一天缴付。逾期缴付管理费，每逾期一日，乙方应当按月管理费的百分之三向甲方或甲方聘任的管理公司缴付违约金。

2.甲方及/或其聘任的管理公司有权根据该物业管理公约在租赁期间内调整管理费，乙方应按时缴付新调整的管理费，不得异议。

3.若因不可抗力、罢工、政府行为或其他非甲方所能控制的原因导致管理服务终止或受影响，乙方不得拒交管理费。

第六条 市政设施使用费、水、电、煤气费、电话费及其他市政设施使用费用由乙方承担。因乙方逾期缴付而造成被有关部门停水、电、煤气、停止电话，后果由乙方自负。

第七条 保证金

1.乙方应于签署本合同时向甲方支付人民币

元的定金。乙方还应在甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内向甲方缴付下列保证金：

(1)三个月租金保证金;

(2)三个月管理费保证金;

(3)水费保证金;

(4)电费保证金;

(5)电话费保证金。

甲方有全权决定以上(2)至(5)项保证金的金额及增收其他甲方认为需要的保证金项目。在乙方交付上述保证金时，定金将自动转为乙方应缴保证金的一部分。

2.若甲方调整管理费，保证金额将作出相应调整，乙方应在收到甲方书面通知七日内向甲方www.daodoc.com www.daodoc.com支付原保证金与新保证全的差额。

3.定金及以上保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款。乙方违反其中任何条款，甲方可于定金及/或保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支。若定金及/或保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方。

4.在乙方全面履行本合同全部条款及政府规章的条件下，甲方应当于租赁期满或于本合同提前解除及乙方将该物业以空置状态交还甲方或于甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日(以后者为准)三十天内，将保证金或其余款无息返还给乙方。

第八条 该物业用途

乙方不得将该物业用于本合同规定以外的任何用途。乙方保证不改变该物业用途。

第九条 不得分租等

未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、转让、分租、转借给任何第三者或与其互换房屋使用。

第十条 装修及改建

1.未经甲方书面同意，乙方不得对该物业进行任何扩建或改建、装修及/或改变该物业的外观及结构，或改变及/或增加固定设备。乙方获准进行装修及改建时，应事先将设计图纸交甲方审批同意，遵照大厦装修指南的规定施工。一切费用(包括但不限于甲方审批www.fsjct.net www.14se.net www.sanheshun.net设计图纸的费用)由乙方负担。租赁期满后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有或按甲方的要求恢复该物业的原状，所有费用由乙方负担。

2.若乙方对该物业作出的改动、扩建或拆除，因违反政府法规，被政府有关部门要求恢复原状或作出行政处罚时，不论事先是否已获得甲方同意，均由乙方承担责任。甲方因此所受的任何损失由乙方全额赔偿。

第十一条 保险

乙方必须于收到甲方交付使用通知书之日起十四日内自费向甲方认可的保险公司为该物业购买有关的保险，险种及保额由甲方确定。

第十二条 正常使用及维修该物业

1.乙方应爱护和正常使用该物业及其设备，如发现该物业及其设备自然损坏，应及时通知甲方，否则甲方无须上门维修。乙方应积极配合甲方检查和维修该物业，因延误该物业维修而造成甲方或第三者的人身、财产遭受损害的，乙方负责赔偿。

2.因使用不当或人为造成该物业或设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复，并负责下列涉及该物业维修项目的费用：

(1)排水管、厕所、化粪池的清理疏通;

(2)饮用水池清洗及垃圾池清理;

(3)门窗玻璃及小五金的更换，分电表或无分电表的表内电线、电闸、灯头、插座等更换和分水表以内水管、龙头更换;

(4)室内墙面的粉刷和天花板等的粉饰;

(5)因使用安装超水、电表容量需增容的增容费。

3.除以上规定外，乙方亦须自费负责保护及维修该物业内部及其内部之所有物(包括但不限于本合同附件列出之所有物)。

乙方如违反本条或因使用不当或人为造成损坏，应负责修复并赔偿甲方的一切损失。

4.甲方有权根据需要于发给乙方事先通知后，于任何时候进入及视察该物业，记录该物业内的所有物品及进行任何检查、测量、维修及施工。若乙方不按照甲方的通知立即对该物业进行本合同约定应由乙方负责的维修或其他工程，甲方可单方面强制维修或进行施工，乙方必须充分合作，有关施工费用由乙方承担。

第十三条 保护该物业

1.乙方应在租赁期内自费负责将该物业及其内部之所有物保持完好状态，要爱护和正常使用该物业及其内部之所有物，并于租赁期满或本合同提前解除时将该物业及其内部之所有物以完好状态交还甲方。

2.乙方不得损害该物业的任何部分。如该物业因乙方或乙方的访客、雇员、代理人、借用者的行为受到任何损害，致使甲方遭受损失，乙方应全额赔偿。

3.因乙方的行为或过失或因该物业爆炸或溢出水、烟、火或气体而导致大厦任何部分损毁，应由乙方负责修理及恢复原状，有关赔偿、费用及开支应由乙方负责。

4.乙方应采取一切防范措施，使该物业免于受火灾、水浸、风暴、台风等或其他类似的破坏。

第十四条 甲方紧急进入该物业

如遇火警或其他紧急情况，甲方及其代表有权未经乙方批准进入该物业灭火及保护财物。

第十五条 服从法规及管理公约

1.甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及房地产管理的各项规定，接受当地房地产管理机关的监督、管理。

2.乙方须遵守及服从该物业管理公约或根据管理公约制订的管理规则(以下一并简称“管理公约”)。乙方应全额赔偿甲方因乙方违反以上规定而遭受的任何损失。

第十六条 乙方赔偿损失

1.如因乙方违反本合同任何条款造成或引起甲方或第三者的任何损失(不论是财物或人身，故意或过失)，均由乙方赔偿。

2.所有乙方的访客、雇员、借用人、代理人的过错及行为，均视为乙方的过错及行为，乙方应负全责。

第十七条 甲方有权招租等

在租赁期满前三个月内，甲方有权在该物业的外墙张挂把该物业招租或出售的告示及其他甲方认为需要张挂的资料，乙方不得提出异议或干涉。

第十八条 合同解除

1.如发生下列任何情况：

(1)乙方逾期14天仍未缴付(不论甲方曾否催交)租金及/或管理费及/或其他本合同项下乙方应缴费用;

(2)乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后20天未改正的;

(3)乙方破产或清盘或无力偿还其债务;甲方有权重新占有该物业或其部分及单方面以书面形式解除本合同，本合同的解除将不影响甲方所有在本合同项下向乙方请求赔偿的权利。

甲方并可从乙方按本合同支付的保证金内扣除甲方因上述情况所受的所有损失及开支。

2.如发生上述情况的(1)或(2)，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施如水、电、煤气等，直至上述情况完全纠正为止。

3.租赁期内，如乙方未征得甲方同意而单方面解除本合同，乙方除赔偿甲方的损失外，还应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。

第十九条 交还该物业

1.如甲方根据本合同条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态交还甲方(除本合同另有规定外)，一切有关费用由乙方负担。

2.如甲方因任何理由无法将解除本合同的通知送达乙方，或乙方接到通知后拒绝迁出该物业及/或未能将该物业恢复至原有空置状态交还甲方，或不按本合同向甲方作出补偿及付清欠款，甲方有权依法律规定的程序重新占有该物业并清理家具及其他所有物品并将该物业恢复原状，甲方无须对此作出任何赔偿。乙方应向甲方支付清理该物业及将该物业恢复原状及有关的所有费用。

3.甲方可全权处理按上述规定清理的物品。如甲方将其依法变卖，所得收益在扣除乙方拖欠甲方的所有欠款后，将余额退还乙方。甲方并不因本条而有任何责任将有关物品进行变卖。乙方不得对甲方变卖物品所得款项提出异议。

4.租赁期满后，乙方应自费搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态交还甲方，若乙方拒绝迁出该物业，及不按本合同向甲方作出补偿及付清欠款，甲方有权按本条处理。

5.租赁期届满或本合同解除之日，双方应共同检查交接该物业及其所有物和设备，如发现有损坏的，应在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。

6.甲乙双方在此同意和声明，在租赁期满或本合同解除时，甲方无任何义务向乙方提供任何另觅居处的援助。

第二十条 支付违约金等

本合同项下的违约金及其他赔偿金额应在确定责任后三日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。

第二十一条 不可抗力

如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，甲、乙双方互免承担责任。

第二十二条 税费

甲、乙双方应按政府规定支付各自所应承担的登记费、印花税及/或其他费用及税项。乙方还应负责租期内其他一切按中华人民共和国有关规定应由租户缴纳的费用及税项。

第二十三条 通知

1.甲方根据本合同发出任何通知给乙方，应以甲方有记录的乙方最后的通讯地址为乙方地址，经邮局将通知书寄出48小时后，视为送达。如乙方更改通讯地址，必须书面通知甲方。

2.所有乙方根据本合同发出给甲方的通知，必须以甲方实际收到通知方视为送达。

第二十四条 适用法律及争议解决

1.本合同的订立、变更、解除、终止、争议解决均依照中华人民共和国法律、法规和地方政府有关规定，并受其制约。

2.甲、乙双方如在履行本合同中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，双方可按下列第( )项方式解决：

1.申请

仲裁委员会仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

第二十五条 其他

1.甲、乙双方在签订本合同时，双方均具有完全行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白，并愿意按本合同规定处罚违反本合同的一方，违约的一方愿意接受。

2.本合同的附件为本合同的组成部分，本合同以中文为法定文字，本合同书写与印刷文字均具有同等效力。

3.本合同于双方签字之日起生效。

4.本合同一式五份，甲乙双方各执两份，送一份往房地产管理机关登记。

甲方：

乙方：

法定代表人：

法定代表人：

委托代理人：

委托代理人： 【写字楼物业租赁合同范本三】

一、出租物业的面积

对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。〖推荐条款1〗

对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。〖推荐条款2〗

〖推荐条款1〗

甲方将座落在本市_______【区】【县】_________路_____【栋】【新村】______【号】【幢】______室(部 位)________的房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为________平方米，房屋类型为________，结构为 ________，房屋用途为________。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：________________】，并已告知乙方 该房屋【已】【未】设定抵押。(详见附件【房地产权证】)

〖推荐条款2〗

租赁面积：以双方共同指定的【中介测量机构名称】实地测量的面积为最终确认的租赁面积，为___________平方米(详见附件【测量报告】)， 包括租赁物业的玻璃门、店面、租赁物业范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁物业与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁物业与公共区域的隔墙所占面积的全部。甲、乙双方一致确认，本合同涉及需要以面积计算相应费用(如租金、管理费、推广费等)金额的，均按租赁面积计算，任何一方不得以建筑面 积及/或套内建筑面积对租赁面积提出异议。

(2)依法向人民法院起诉。

第二十五条 其他

1.甲、乙双方在签订本合同时，双方均具有完全行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白，并愿意按本合同规定处罚违反本合同的一方，违约的一方愿意接受。

2.本合同的附件为本合同的组成部分，本合同以中文为法定文字，本合同书写与印刷文字均具有同等效力。

3.本合同于双方签字之日起生效。

4.本合同一式五份，甲乙双方各执两份，送一份给房地产管理机关登记。

甲方(盖章)：_________

乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

【延伸阅读：签订写字楼物业租赁合同的注意事项】

签订写字楼租赁合同是企业经营活动中，常见的一项法律活动，为了尽可能保护企业承租写字楼的合法、合理利益，避免在租用过程中产生不必要争议，对于相关条款应明确约定，写字楼租赁合同的签订要慎之又慎。

一、审查写字楼租赁合同承租方与出租方的基本情况

1、对写字楼租赁合同出租方主要应了解的内容：

租赁物的相关证件是否齐全，如房屋的产权证件等。租赁物基本情况，主要包括租赁物的位置、实际有效使用面积、用途等。了解租赁物的法律性质，房屋的类型是否为商业用房性质，土地用途是否为非住宅性质的。

2、对写字楼租赁合同承租方主要应了解的内容有：

①经营范围;②财务情况;③社会信誉;④履约能力;

二、写字楼租赁合同之租金条款

1、明确约定写字楼租赁合同租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式，实行按月支付制。

2、明确约定写字楼租赁合同租金支付时间，每期于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

3、明确约定写字楼租赁合同租金的调整，如出租方在租赁期间不得擅自涨租金。

三、写字楼租赁合同之相关常规费用条款

租赁期间，承租方使用该租赁物发生的水、电、设备、物业管理等产生的费用由写字楼租赁合同承租方承担。

四、写字楼租赁合同之交接条款

1、明确约定写字楼的交接时间，确定具体日期，若因一方的原因导致写字楼无法如期交接，应给予另一方一定的补偿。

2、明确约定办理写字楼交接手续时，应由写字楼租赁合同双方进行现场验收，点验、接收有关财物。

3、明确约定租赁期满或写字楼租赁合同解除后，承租方应返还该房屋及其附属设施，但是承租方添置的新可移动物可由其自行收回。

五、写字楼租赁合同之装修条款

1、明确约定装修条款，经过写字楼租赁合同出租方同意，承租方可以根据自身经营的需要改变房屋的内部结构或设置影响房屋结构的设备，但是装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求。

2、明确约定租赁期满时装修附加部分的归属，写字楼租赁合同出租方有权要求承租方恢复原状或保留返还时的现状，或向出租方交纳恢复工程所需的费用，但给房屋造成损失的，写字楼租赁合同承租方应给予出租方一定补偿。

六、写字楼租赁合同之维修责任条款

1、写字楼租赁合同出租方应确保租赁物及相关的配套设施和经营条件，并负责场地的安全防范和经营设施的建设及维护，以保障承租方正常经营。

2、写字楼租赁合同出租方应负责场地固有配套设施设备等的免费维修，在一定时间内未派员维修或未恢复正常使用的情况下，自行维修产生费用可直接从应付租金中予以扣除。

七、写字楼租赁合同之妥善保管责任条款

写字楼租赁合同承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，写字楼租赁合同承租方须保证房屋内的固定附着物、设备、设施完好无损，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

八、写字楼租赁合同之转租条款

1、作为写字楼租赁合同承租方，经过出租方的同意，可以将写字楼转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。

2、写字楼租赁合同承租方未经出租方同意，擅自将写字楼转租给第三人的，出租方可以解除写字楼租赁合同，因转租造成房屋损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

九、写字楼租赁合同应注意的其他事项

在写字楼租赁合同签订时，建议写清解决合同争议的方法，如在合同第XX条约定：凡因本合同产生的或与本合同有关的一切争议，均提交惠州仲裁委员会仲裁(此条为惠州仲裁委员会推荐的示范仲裁条款)。以降低写字楼租赁合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障作为承租方的合法、合理利益。

《写字楼物业服务方案.doc》

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