推荐第1篇：土地估价师
苏土协发[2011]第08号
关于我省2011年土地估价师
资格考试报名的通知
各市国土资源局：
2011年全国土地估价师资格考试定于2011年9月17日至18日举行，为组织好今年的土地估价师资格考试报名工作，受省国土资源厅委托现将有关具体事项通知如下：
一、组织工作
请各市国土资源局协助省协会办理报考人员报名信息的初审确认，并汇总上报省协会，初审过程中如有疑问，请与省协会联系。各市收到本通知后,请明确专人办理报名事宜，并于5月15日前将报名联系人的姓名、职务、联系电话、传真、电子信箱，函告省协会。
二、考试时间与科目
9月17日土地管理基础与法规8∶30- 9∶30
土地估价理论与方法10∶30-12∶00
土地估价实务基础14∶30-17∶00
9月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30
土地估价相关知识14∶30-17∶00
三、考试范围及参考资料
报考人员自由选择报考科目，各科考试成绩在三个连续考试
1年度内有效。本次考试全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲》，2011年全国土地估价师资格考试大纲仍使用《全国土地估价师资格考试大纲（2010年）》。考试委员会不指定考试参考教材。考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及技术规程、技术标准和行业准则等。
四、报名条件
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法并具备下列条件之一的，均可报名：
1、取得大专学历且从事相关工作满两年；
2、取得本科学历且从事相关工作满一年；
3、取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业；
4、不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的中级以上相关专业技术职称。
有下列情形之一的人员，不予报名：
1、因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；
2、被取消土地估价师资格未满五年的；
3、被取消考试资格未满两年的；
4、因在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的；
五、报名程序
今年的土地估价师资格考试，仍采用报考人员网上报名，并到所在地省辖市国土资源局（以下简称市国土资源局）确认考生
信息的办法。
1．网上报名
报考人员统一采用“全国土地估价师资格考试报名系统”（以下简称考试报名系统）进行报名，登录国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》（http：//credit.mlr.gov.cn）或中国土地估价师协会网站(http：//)进入考试报名系统报名。
已参加过往年土地估价师资格考试的报考人员，在网上报名时可直接输入本人往年报考的档案号、姓名和证件号，进行报名；到所在地市国土资源局报名处确认考生信息时，只需提交网上下载的报名表以及本次报名时已经变动的材料。如档案号遗忘，可与省土地估价协会联系查询。
2、照片上传
考生（含往年参加考试的考生）须在报名系统中上传近期数码证件照，用于制作准考证以及录取后的资格证书。报名初审时不再另行提交照片。上传照片应符合以下要求：
（1）照片分辨率：450*600；
（2）照片格式：jpg格式；
（3）蓝色背景的两寸标准证件照。
3．报名初审、确认
报考人员应按照公告要求，携带网上下载的报名表和以下证件、资料到网上报名所选择的市国土资源局办理现场审核：
（1）合法有效证件(公民身份证、现役军人持军官证、文职干部证或士兵证)的原件及复印件；
（2）国务院教育行政主管部门认可的学历（学位）证书、相关专业技术职称资格证书原件及复印件；
（3）相关工作经历的证明；
报考人员提交上述复印件时，应同时提供相应原件供当场验证，验证后退还，报考人员应如实填写报名表，并对提交材料的真实性负责。若发现弄虚作假的，取消个人报考资格，并记录在案，并保留追究有关单位责任的权利。
各市国土资源局要严格审查把关，如考生提交不合格照片，应告知考生予以纠正。不符合报名条件的，不予通过初审。
4.下载打印准考证
考生从报名系统下载本人准考证,并用彩色打印机打印。考生须认真核对准考证信息，如发现错误，请于8月25日前与省土地估价协会联系，过期将无法修改准考证中的错误信息。
六、报名时间
本次考试报名时间安排如下：
5月15日-6月15日为考生网上报名时间，6月16号将关闭网上报名系统；
6月10日-7月5日为报名初审时间，考生带相关资料到所在地市国土资源局确认报名信息，并交纳相关费用；
7月15日前，各市国土资源局将考生报名材料按新考生和老考生分别整理后，送交省土地估价协会；
8月16日-9月10日为考生下载打印准考证时间，请考生自行到报名网站下载打印准考证。
由于考试采用网上报名，对时间要求较为严格，在报名过程
中，请各考生以及各市国土资源局严格执行时间要求，逾期不再受理。
七、报名费用
根据有关规定，每人每科考试报名费为65元。
八、其它事宜
往年报考人员中如身份证号码有误的，请于8月25日前将身份证复印件及情况说明汇总至省协会统一上报中估协，本次报名时应填报正确号码。
本通知同时在省国土资源厅网站公告，请各市国土资源局协助做好有关信息告知工作。
省协会联系人：徐长法、赵玉华
联系电话： 025-8339857
5、83396796
邮编： 210024
协会地址：南京市北京西路43-8号
协会账号：409490100100035676
开 户 行：兴业银行北京西路支行
江苏省土地估价师协会
二○一一年四月八日
主题词：考试报名 通知
抄报：江苏省国土资源厅
印数20 份印发日期2011年4月8日
推荐第2篇：土地估价师
土地估价师成绩管理：单科合格成绩实行三年有效、滚动管理。连续三个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。
土地估价师资格考试工作由国家土地管理部门统一组织。经考试、审核，合格者发给土地估价师资格证书。
土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。
凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。 各科考试时间
全国统一按照以下时间进行考试：
9月11日 土地管理基础与法规 8∶30-9∶30
土地估价理论与方法 10∶30-12∶00
土地估价实务基础
14∶30-17∶00
9月12日 土地估价案例与报告 9∶00-11∶30
土地估价相关知识 14∶30-17∶00 2010年全国土地估价师考试分以下5个科目：
科目一：土地管理基础与法规
科目二：土地估价理论与方法
科目三：土地估价实务基础
科目四：土地估价案例与报告
科目五：土地估价相关知识
考试收费
各考区向考生收取的费用标准根据国家发展改革委、财政部《关于土地估价师考试收费标准及有关问题的通知》（发改价格[2005]147号）规定办理。严格按照本考区核定的标准收取费用，报名费中应包含上缴的考务费，即每人每科15元人民币（用于组织考试命题、试卷印制、运送及评阅等项工作）
全国土地估价师考试报考条件
（一）考试报名条件。
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1．取得大专学历且从事相关工作满两年；
2．取得本科学历且从事相关工作满一年；
3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第
1、
2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
（二）有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：
1．因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；
2．被取消土地估价师资格未满五年的；
3．被取消考试资格未满两年的；
4．在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。
全国土地估价师考试报名时间
2010年报考人员统一采用考试报名系统进行报名，登录国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》（http://credit.mlr.gov.cn）或中国土地估价师协会网站（http://www.daodoc.com）进入考试报名系统，参照用户使用手册进行操作（考试报名系统将于4月30日开通，各考区应抓紧设定各自报名开通时间）不具备上网条件的报考人员可填写纸制报名表（见附件1 ），由各考区办公室负责网上报名。
详情：2010年土地估价师考试报名时间
全国土地估价师考试报名流程
报名程序：
1．各考区办公室应向社会公告本考区考试的具体报名时间、地点和方式等。考区的公告（文件及电子文档）及时报考试委员会办公室备案；
2．报考人员按照公告要求，到所在地考区报考；
3．报考人员统一采用考试报名系统进行报名，登录国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》（http://credit.mlr.gov.cn）或中国土地估价师协会网站（http://www.daodoc.com）进入考试报名系统，参照用户使用手册进行操作（考试报名系统将于4月30日开通，各考区应抓紧设定各自报名开通时间）不具备上网条件的报考人员可填写纸制报名表（见附件1），由各考区办公室负责网上报名。
报考人员应携带网上下载的报名表和以下证件、资料到所在考区指定的地点办理现场审核：
（1）合法有效证件（公民身份证、现役军人持军官证、文职干部证或士兵证）的原件及复印件；
（2）国务院教育行政主管部门认可的学历（学位）证书、相关专业技术职称资格证书原件及复印件；
（3）相关工作经历的证明。
报考人员提交上述复印件时，应同时提供相应原件供当场验证，验证后退还。报考人员应如实填写报名表，并对提交材料的真实性负责。若发现弄虚作假行为，取消个人报考资格，记录在案，并保留追究有关单位责任的权利。
报考人员委托他人代为报名的，除提交上述材料外，还应当提交被委托人合法有效的身份证明原件、复印件及授权委托书。
4．各考区于2010年7月30日前将报考人员汇总表以文件形式报考试委员会办公室（报考人员情况和数量以上报文件为准）；8月6日前将本考区的考场座位安排示意图传真至考试委员会办公室；8月16日起可经考试报名系统下载本考区的准考证。各考区应于8月27日前做好考场安排和发放准考证等工作（准考证式样见附件2），同时将各考区、考区办公室负责人1寸彩色证件照、接收试卷的地点、联系人和联系方式报考试委员会办公室。档案号、准考证号由考试委员会办公室负责统一编排。
全国土地估价师考试教材
全国土地估价师考试教材包括了《全国土地估价师考试大纲》、《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》5个科目，共一
个大纲、五门考试用书。
《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）
大纲目录
第一部分 土地基础知识
一、土地的概念
二、土地的分类
三、土地实体及特征
四、土地权利
第二部分 土地管理知识
一、土地管理的概念
二、地籍管理
三、土地规划管理
四、耕地保护与土地整理
五、农用地转用与征地管理
六、建设用地供应管理
七、土地市场交易与监管
八、地价管理
九、土地执法监察 第三部分 地价理论
一、土地价格的概念
二、土地价格影响因素
三、地租理论
四、区位理论
五、土地报酬递减规律
六、土地市场理论 第四部分 土地估价方法
一、土地估价的概念
二、土地估价的原则
三、收益还原法
四、市场比较法
五、成本逼近法
六、剩余法
七、基准地价系数修正法
八、路线价法
第五部分 宗地估价实务
一、土地估价程序
二、土地估价业务受理
三、土地估价事项确定的内容
四、土地价格定义的界定
五、土地估价对象资料收集
六、土地估价现场勘察
七、土地市场调查与分析
八、土地估价案例的调查
九、土地估价方法选择
十、土地估价结果分析与确定 十
一、土地估价报告撰写 十
二、土地估价报告审核 十
三、常见目的下土地估价 十
四、常见用途土地估价 十
五、其他土地权利估价 第六部分 土地分等、定级与基准地价评估等实务
一、土地分等
二、土地定级
三、基准地价评估
四、路线价评估
五、城市地价动态监测
六、征地区片综合地价评估
第七部分 地上定着物及相关财产估价知识
一、房屋建筑工程基础
二、建筑物估价
三、其他定着物估价
四、相关机器设备评估 第八部分 土地相关税收知识
一、税收基本理论
二、土地税收
三、房产税收
四、其他相关税收 第九部分 金融知识
一、金融基础
二、保险基础
三、证券基础
第十部分 会计与统计知识
一、会计知识
二、统计知识
第十一部分 土地与房屋测量知识
一、测量的基本知识
二、土地测量
三、房屋测量
第十二部分 城市经济与城市规划知识
一、经济学基础
二、城市经济学
三、城市规划
第十三部分 地产开发与工程造价知识
一、土地开发
二、房地产开发
三、工程造价 第十四部分 土地估价行业管理要求 附录一：参考资料
一、有关法律、法规和规范性文件
二、技术规程和标准
三、行业自律文件 附录二：试题题样
发证与执业
各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》或中国土地估价师协会网站查询考试成绩。应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
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中国土地估价师协会关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》的通知
中估协发〔2008〕14号
各有关单位：
根据国土资源部《土地估价师资格考试管理办法》（第 35号令）第二十条规定起草的《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》， 已于 2008年1月22日中国土地估价师协会第三届第七次暨第八次常务理事会原则通过，并经土地行政管理部门同意，现予以公布施行。
二〇〇八年三月二十四日
土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）
第一章 总则
第一条 根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定，制定本办法。
第二条 土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。
第三条 中国土地估价师协会负责组织实施实践考核，负责土地估价师执业登记。
第四条 国土资源部 35 号令发布实施后取得土地估价师资格证书并进入土地估价中介机构从业的土地估价师，适用本办法。
第二章 专业实践
第五条 土地估价师的专业实践期不少于两年。
第六条 专业实践人员应在专业指导人员的督导下开展实践活动。一名指导人员指导的专业实践人员不超过四名。
专业实践人员可自主选择指导人员；请求帮助的，土地估价行业协会有义务协助专业实践人员联系指导人员。
第七条 专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践：
（一）遵守法律、法规和行业管理规定；
（二）尊重指导人员，遵守职业道德；
（三）应用估价理论解决实际问题，不断提高估价水平；
（四）认真记录专业实践活动，做好评估日志；
（五）参加中国土地估价师协会计划内的、每年不少于 20 学时的继续教育活动。
第八条 指导人员应符合下列条件：
（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8 年以上；
（二）在土地估价中介机构执业或长期从事土地估价相关工作；
（三）自觉遵守土地估价师执业操守，没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录；
（四）具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力；
（五）按规定学时参加继续教育。
第九条 指导人员须履行以下职责：
（一）针对专业实践人员的具体情况，做好实践活动指导计划；
（二）指导专业实践人员参加专业实践活动和撰写估价报告；
（三）对专业实践人员的执业道德、估价技术等方面进行综合考察、督导；
（四） 定期检查专业实践人员的实践记录；
（五）对专业实践人员实践情况做出真实全面评价。
第十条 具有土地估价资格并在土地估价行业协会注册的评估中介机构均可作为专业实践单位。 其他专业实践单位的认定和管理由中国土地估价师协会另行规定。
实践单位负责安排专业实践人员的专业实践活动。
第三章 专业考核
第十一条 专业实践人员实践期满参加专业考核，需有两名推荐人向中国土地估价师协会推荐。
专业实践指导人员为主推荐人，实践单位负责人为第二推荐人。
第十二条 专业考核是指考评专家依据实践考核标准，通过审读专业实践人员提交的各项材料，对专业实践人员进行专业技能、执业操守等方面综合能力的考查与评定。需要时专业考核可采用面谈方式进行。
第十三条 参加专业考核人员提交以下材料：
（一）专业考核申请表；
（二）专业考核推荐函；
（三）专业实践总结；
（四）反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析2篇，或在正式出版发行刊物上公开发表的论文1篇；
（五）专业实践期内参与评估项目、或其他相关科研、教学成果的清单；
（六）要求提交的其他材料。
第十四条 专业考核工作程序：
（一）成立专业考核委员会；
（二）划分考评小组；
（三）考评专家审读考评人员资料；
（四）考评小组依据实践考核标准提出综合专业能力评审意见；
（五）召开专业考核委员会会议，交流各考评小组考评情况；
（六）专业考核委员会对有争议的考评人员进行投票表决，形成是否通过实践考核最终意见；
（七）专业考核委员会提交实践考核工作报告。
第十五条 中国土地估价师协会负责成立年度专业考核委员会。
专业考核委员会主任由中国土地估价师协会指定。
考评专家在中国土地估价师协会专家库中抽选。
第十六条 考评小组由专业考核委员会主任划分，每一小组由 3名考评专家组成。第十七条 考评专家除须具备本办法第八条所列第
（二）、
（三）、
（四）项条件外，还应符合以下要求：
（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》10 年以上；
（二）土地估价机构的企业法人代表或技术总监、政府部门处级以上公务员、院校及事业单位内具有高级专业技术职称的人员。
第十八条 中国土地估价师协会根据需要，可聘请不具有土地估价师资格、但在土地估价相关领域具有深厚造诣的知名人士作为考评专家。
第十九条 专业考核委员会成员及考评小组专家，与被考核人员有利害关系的应申请回避。
第二十条 考评小组以全体成员意见一致为原则形成实践考核是否合格的最终意见。专业考核委员会以超过三分之二（不含）以上意见为原则，采用不记名投票方式进行表决， 形成对考评小组有争议人员实践考核是否合格的最终意见。
第二十一条 实践考核情况报国土资源部。专业考核委员会书面通知实践考核人员考核结果。
第二十二条 未通过当年专业考核的人员可参加下一年度的专业考核；专业考核人员对实践考核结果有异议的，可向中国土地估价师协会提出申诉， 中国土地估价师协会根据复查情况做出是否另行安排专业考核的决定。
第四章 执业登记
第二十三条 实践考核合格的土地估价师，可向中国土地估价师协会申请执业登记。申请执业登记的土地估价师须在一家土地估价中介机构执业。
执业登记后的土地估价师称为执业土地估价师。
执业土地估价师应成为中国土地估价师协会个人会员。
第二十四条 申请执业登记的土地估价师，有下列情形之一的，不予办理执业登记：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）被认定终身禁入土地估价行业的；
（三）受到刑法处罚，执行期满未逾 5 年的（过失犯罪的除外）；
（四）在土地估价或者其他经济管理工作中受到严重行政处分，自被行政处分之日起不满 2 年的；
（五）在申报登记过程中有弄虚作假行为，或严重违反行业自律规定、职业道德规范要求的；
（六）年龄超过 65 周岁的；
（七）其他不予进行登记的情形。
第二十五条 取得土地估价师资格证书五年以上的非执业土地估价师，转入土地估价中介机构执业，应于非执业期内每年完成非执业土地估价师继续教育规定学时， 按规定完成的， 可直接参加专业考核。
连续两年列入中国土地估价师协会专家库名单的非执业土地估价师，转入土地估价中介机构从业时可直接申请执业登记。
第二十六条 予以执业登记的土地估价师名单，由中国土地估价师协会报国土资源行政主管部门备案后向社会公布。 予以执业登记的土地估价师由中国土地估价师协会统一编发执业登记号。
第二十七条 执业土地估价师执业情况及执业登记内容变更，按中国土地估价师协会有关规定办理。
第五章 附则
第二十八条 本办法由中国土地估价师协会解释。
第二十九条 本办法自公布之日起执行。
推荐第4篇：土地估价师考核
第二，实践总结应包括（不限于）以下几个方面的内容：
1、专业实践单位的基本情况介绍：如公司名称、注册地、注册资本、资质情况、估价师人数、主要业务类型、发展状况、管理方式等；
2、估价师个人情况介绍：如毕业的院校、专业、过去的从业经历、已取得的其他执业资格等；
3、专业实践期间估价师完成的主要工作：如承做的业务类型（如抵押、司法仲裁、拆迁、企业改制等）、在项目中承担的角色、具体工作内容、工作流程、与公司其他人员的配合等；
4、专业实践的感受及认识：如在实践过程中对估价方法的理解（不需要罗列公式、方法内涵等）、不同用途的评估对象如何选择评估方法、相关法律法规和规章在土地估价过程中如何体现、结合所在城市的特点谈对土地评估行业的认识、所在城市的行业主管部门对土地评估行业的管理、对土地评估风险的实践认识、如何规避等。
第三，根据以往经验，优秀的实践总结应具备的以下条件：
1、专业实践期间实践工作内容丰富，描述清晰、有条理；
2、对土地估价行业的了解清晰、透彻；
3、对评估方法的理解有深度，能够结合实际项目有自己的分析和见解；
4、对评估风险的认识深刻，能够结合实际项目具体分析、总结。
综上，只要估价师有真实的实践经验，以认真诚恳的态度对待这项工作，就一定能提交一份令自己和考官都满意的实践总结
笔者曾担当过几次土地估价师实践考核专家，发现大部分考核不合格的原因都是由于考生提供的专业实践总结和案例分析太差，既不能证明自己的实践经历，又不能证明自己具有一定的专业水平。其中自身能力不足者有之，但也有很大比例是由于写作方面的问题。
据了解，从今年开始，将逐步提高“实践总结”和“案例分析”的审核标准，这样，“过关”的难度就会加大。下面我重点谈一下“案例分析”如何才能获得专家的认可，应该怎样去写，供大家准备考核材料时参考。先说一下目前在“案例分析”的写作中主要有以下几种问题：
一是抄袭他人文章（专业实践总结中这种现象更为严重）。有些考生对待考核的态度不够端正，有的对考核不重视，七拼八凑，敷衍了事；有的“过于重视”，对自己信心不足，为了达到完美，移植他人成果。他们在网上搜得以往成功的案例，对其中的内容稍加改动，据为己有。实践考核的目的是为了促进考生不断提高估价水平，考核的内容包括了专业技能和执业操守。我们认为执业操守的重要性远高于专业技能。试问如果一名土地估价师在他加入这个组织，取得正式执业资格的过程中都不能做到诚信，又怎么能保证他在以后的估价工作中做到独立、客观、公正。所以在这方面不能存在侥幸心理，一经发现证实，单凭这一条就不能合格。
二是概念混淆。目前我国的估价资质的种类比较多，如土地估价、房地产估价、资产评估等等。很多估价机构和个人都同时具有多种资质并同时开展相应的业务。因此有些考生在做案例分析时没有注意到其中的差异。现行的《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》中的很多地方是相同或相近的，但有些内容又有所区别，特别是土地估价规程根据土地估价的特点对估价报告各部分的内容有针对性的详细要求。考生分析的土地估价报告，应当是遵照土地估价规程的规定，使用其中的术语撰写的，考生所做的分析也应该符合这个要求，不能张冠李戴。另外有的考生没有做过土地估价报告，所提交的报告是用房地产估价报告改编的，就更不应该了。
三是没有分析的内容。案例分析是通过考生对自己所做的报告的分析，使用考核专家了解考生的水平，因此案例分析应是对某一估价实践项目的背景、难点、解决方法的选择、启示等重点问题的说明，应能反映考生土地估价专业技术能力和执业操守等情况。有些考生的案例分析过于简单，寥寥几句，一带而过，部分考生甚至回避分析，只提交了报告。因此考核专家无法判断其能力，导致考核不合格。
以上都是一些非常低级的问题，我想，在今后的审核中会严格把关。
那么，怎样才能写出一份令考核专家满意的案例分析报告呢？
首先，对案例背景的介绍要体现出专业能力。案例介绍应该是对案例必要信息的披露，因此即要能够把项目具体情况说清楚，又不能把整个报告都粘过来了事。需要特别注意，要用自己的语言！它体现出考生对土地估价业务的熟悉程度、对土地价值影响因素的掌握水平以及对项目风险的判断能力。针对不同的项目的特点，介绍的内容不完全相同，主要有估价对象的概况（包括项目名称、地址、用途、面积、内涵、年限、权利状况、规划条件、地上物情况等及确定依据。）、估价目的、估价时点、价值定义、估价方法、估价结果的确定以及其它与后面分析相关的内容。
其次，写出自己理解，可以列出2到3个问题。比如“为什么选择这样的估价方法？”、“这个估价项目总体有什么特点？”、“某一参数的确定是否合理？”、“估计对象的特点是什么？”、“估价过程中发现了什么、有什么专业上的收获？”、“估价过程存在什么问题和不足，有什么经验和体会？”等等。目前考生所提的问题大部分是估价方法选择等少数几个方面，解决的方法也无非是根据规程的规定做出选择，没有什么“技术含量”。提不出问题有两种情况，一是认为报告都是格式化的，没有什么可“难”的。其实不然，中国土地估价师协会每个季度都要对全国执业的估价机构进行报告抽检，抽检结果是大部分报告为三等，得分在70-79分之间。那么这些由执业多年的土地估价师所撰写的报告尚不能达到完美，作为一名新人对土地估价应该还有许多理解不透彻、掌握不全面的地方。再有一些考生怕提的问题不够“难”，考核专家认为能力不足。实践考核是考察考生是否具备从事土地估价工作基本的执业能力和素质，而不是选拔行业的技术带头人。因此这里所说的难点并不一定是悬而未决的理论难题，考生完全可以把在实践过程中产生的疑问、看法、甚至建议、评价等，说明自己是怎样理解的写出来。这些问题理解，只要不出现“原则性的错误”和“低级错误”就不会有问题，就能够获得专家的肯定，不在乎理论水平有多高，关键是自己的。
第三要有自己的感悟，切忌抄袭。及时的总结和归纳也是进步的一个途径。有些考生不肯在这上面花费精力，采取“拿来主义”，这完全是对自己不负责任。专家们很反感这样“偷懒”的做法，一定不会获得他们的肯定，大家一定要注意。分析报告中的启示可以写从本项目中获得的收获和感想。既可以是技术方面的，也可以是执业操守方面的；既可以是自己的体会，也可以是专业指导人的教诲。
总之，实践考核是为了促进考生更快地把理论与实践结合在一起，达到合格估价师的标准。案例分析只是一个形式，考核专家通过它来了解考生的实际能力，而能力靠的是平时的积累，只要是真正参加了实践工作，得到了学习和锻炼，并且对提交的材料给予足够的重视，认真地把自己的切身体会写出来的考生，相信就可以通过专业考核。
希望大家花点时间，继续努一努力，也祝大家顺利通过考核
推荐第5篇：土地估价师总结
专业实践总结报告
摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。
关键词：估价依据 估价方法 估价风险
第二部分 专业实践期间完成的主要工作及流程
一、主要工作：
（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。
（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。
（3）土地
二、三级市场产权过户评估工作。涉及土地产权过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。
（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。
二、工作流程：
工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交收费、沉淀存档八个阶段。
第三部分 专业实践的感受及认识
一、对土地评估行业的了解
1、土地评估行业产生的时代背景：
随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。
2、土地评估行业的法律基础：
（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。
（3）1995年3月23日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。
（4）《国有资产评估管理办法》1991年11月16日 中华人民共和国国务院令第9l号发布
3、评估行业的现状
（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。
（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。
推荐第6篇：土地估价师资格考试
辽宁省国土资源厅办公室文件
辽国土资办发„2011‟ 37号 关于举行2011年 全国土地估价师资格考试的通知
各市国土资源（规划和国土资源、国土资源和房屋）局,绥中县国土资源局:
按照《国土资源部办公厅关于组织2011年全国土地估价师资格考试工作的通知》（国土资厅发„2011‟20号）的要求，2011年全国土地估价师资格考试定于2011年9月17日至18日举行。为做好我省土地估价师资格考试工作，现将有关事宜通知如下：
一、报名条件
（一）考试报名条件。
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，均可报名：
1．取得大专学历且从事相关工作满2年；
2．取得本科学历且从事相关工作满1年；
3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业；
14.不具备前款
1、
2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
（二）有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：
1．因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满5年的；
2．被取消土地估价师资格未满5年的；
3．被取消考试资格未满2年的；
4．在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满2年的；
5．其他不符合报名条件的情形。
二、考试科目范围及参考资料
报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在3个连续考试年度内有效。考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识5科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲》。2010年全国土地估价师资格考试大纲仍使用《全国土地估价师资格考试大纲（2010年）》，考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及技术规程、技术标准和行业准则等。
三、考试时间地点
全国统一按照以下时间进行考试：
9月17日土地管理基础与法规8∶30- 9∶30
土地估价理论与方法10∶30-12∶00
土地估价实务基础14∶30-17∶00
9月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30
土地估价相关知识14∶30-17∶00
考试地点：另行通知
四、发证与执业
各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》查询考试成绩。应试人员在连续3个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
五、报名事宜
（一）报名时间。
网上报名时间：2011年5月3日—2011年7月3日，7月4日将关闭网上报名系统；请各考生严格执行时间要求，逾期不再受理，后果自负。
现场确认时间：2011年7月4日—2011年7月15日每日上午9：00—11：00，下午13：00—16：00；（周
六、日休息）
地点：沈阳市沈河区北京街7号辽宁有色大厦2122室； 考生下载打印准考证时间：8月15日-8月31日，请考生自行到报名网站下载准考证，并用彩色打印机打印。
（二）报名程序。
1．网上报名。
报考人员统一采用“全国土地估价师资格考试报名系统”（以下简称考试报名系统）进行报名，登录国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》（http：
//credit.mlr.gov.cn）或中国土地估价师协会网站(http：//.cn
二〇一一年四月二十日
主题词： 土地估价师考试通知
抄送： 辽宁省土地估价师协会、各土地评估机构
辽宁省国土资源厅办公室2011年04月20日印发 校对:马彪打字:崔洪云
推荐第7篇：土地估价师考试
五点掌控全国土地估价师考试
1、综合这几届土地估价师考试的经验，这一点非常值得注意：填空题中的计算题的比重逐渐增多并越来越难。针对这一问题，在考试开始之后，不要答这些题(记住：不论它有多难，只是一分而已!)。当把其他不用计算的题全部做完后，也不去做它。等到你把后面分数多的计算题做完后，再回头做这些需要花很多时间计算的填空题，才不至于有拣了芝麻丢了西瓜之憾!
2、在学习过程中，有的人喜欢把书从头捋到尾。表面上看这么做没错，但实际上是值得推敲的。这种方法以之前考生的的经验看来是到了真正考试的时候，看哪一道题都认识、都有印象，但就是咬不准自己的答案是否正确，这样一来时间就哗哗地流过，很难考出好成绩。环球网校推荐的办法是：伤其十指，不如断其一指。一章一章的完全攻克，做到熟极而流，在考场上就会纵放自如。
3、学习中如何抓住重点?答案是你的笔记就是重点。对于不买笔记的同行答案是：历届考题!!它是考试的脉络，比较了96年之后的考题后发现，大纲中有些章节在考题中从未出现过;绝大部分章节的考题内容很相近，只是难易程度有差别，也就是说卷子上只会考那些出题老师认为是重点的东西。打个比方，考试中有法律的内容，你认为试题会问你正当防卫和故意杀人的区别吗?这就说明我们在看书的时候必须定下心来，仔细分析今年下发的大纲，找出重点，攻克难点。这是一份艰苦的工作，希望大家坚持。
4、计算题该怎么做?有人认为做对了结果最重要。其实结果虽然重要，但是步骤绝不能差。土地估价师考试中的计算题是按步骤给分的，计算结果正确，缺少了步骤，分数一样上不去。对此，应当主要参照历届试题中的计算步骤，根据考题的分数来计算。如果时间充足的话宁多勿少。
5、土地估价报告改错怎么做?把报告中应当包含的内容背熟!这不但有益于改错，对填空题也适用。在这方面不要偷懒!
推荐第8篇：土地估价师考试复习
一、考试目的
测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。
《建设用地供应管理》考试大纲无变化。
二、考试基本要求
掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书；
熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围；
了解：开发区用地评价的内容和程序，乡(镇)建设用地仅应审批内容及基本程序。
三、章节框架
1．建设用地供应概念
2．国有建设用地划拨供应
3．国有建设用地出让供应
4．国有建设用地供应的基本条件
5．国有建设用地供地标准
6．国有建设用地审查报批管理
7．国有建设用地供地程序
8．国有建设用地供应法律文书的主要内容
9．农村集体建设用地供应范围
10．乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序
11．建设用地节约集约利用评价
12．开发区土地集约利用评价
内容辅导
一、建设用地供应概念（掌握）
（一）建设用地概念
《土地管理法》定义：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
1．建设用地和农用地的区别
建设用地利用基本上是以非生态附着物的形式，如建筑物、路、桥等存在于土地上；而农用地主要依赖于土地的肥力直接从耕作层中生产农作物，具有生态利用性。
2．建设用地的主要类别
根据不同的分类方法，建设用地有不同的分类。
按照利用方式的不同，可将建设用地分为城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地。
按照用途不同，可将建设用地分为非农业建设用地和农业建设用地。
按照土地所有权的不同，可将建设用地分为国有建设用地和集体所有建设用地。
按照附着物的性质，可将建设用地分为建筑物用地和构筑物用地。
按照建设用地规模大小，可将建设用地分为大型、中型、小型项目建设用地。
按照使用期限，可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。
按照用地状况，可将建设用地分为新增建设用地和存量建设用地。
3．建设用地的特点
（1）承载性与非生态利用性
建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这
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个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。
例题：建设用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基础与法规》试题）
A．承载功能B．区位功能C．生产功能D．增值功能
答案：A
解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。
（2）土地利用逆转相对困难
一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。
（3）土地利用的集约性
农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。
（4）区位选择的重要性
在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。
（5）无限性与再生性
由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。
建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。
（6）空间性与实体性
建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。
建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。
例题1：建没用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．承载力与非生态利用性B．土地利用的可逆性
C．土地利用的永续性D．区位选择的重要性
答案：B
解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。
例题2：下列不属于建设用地的特点的是()。
A．承载性与非生态利用性B．土地利用逆转相对容易
C．土地利用的集约性D．无限性与再生性
答案：B
解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。
（二）建设用地供应概念
建设用地供应是指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。
供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、供地位置、供地条件等。
国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发〔2007〕236号）规定：加强土地供应管理，保证住宅用地供应。廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70％，不符合要求的不予批准。对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。
例题：为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过二年。() （2008年《土地管理基础与法规》试题）
答案：×
解析：国土资发〔2007〕236号文件规定，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。
二、国有建设用地划拨供应（掌握）
1．划拨国有建设用地供应概念
国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用的行为。符合《划拨用地目录》的建设项目，方可以划拨方式供地；不符合的，应当一律以出让、租赁等有偿方式供地。国有建设用地划拨供应有以下主要特点：
(1) 国有建设用地划拨供应包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
(2)除法律、法规另有规定外，国有建设用地划拨供应土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。未经批准不得改变划拔土地使用权用途。如需转让、出租等应办理土地出让手续或经政府批准，土地使用者不使用该土地时由政府无偿收回
(3)国有建设用地划拨供应，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。
(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按国有建设用地划拨供应土地进行管理。
2．划拨国有建设用地供应条件
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。
依据现行法规和《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：
①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。
②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。
③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。
④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。
⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。
⑥法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地，主要包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等住房保障用地。
国家无偿收回划拨土地使用权还有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；④土地使用者自动放弃土地使用权；⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用；⑥不按批准用途使用土地；⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。
例题1：依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括()等。（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．国家机关办公用地B．高新技术产业用地
C．公共交通设施用地D．国家重点扶持的水利设施用地
E．经济适用住房用地
答案：ACDE
解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。
例题2：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有()。(2002年土地管理基础试题)
A．居民住宅建设用地B．城市基础设施用地
C．学校办公楼建设用地D．国家机关用地
答案：BCD
解析：居民住宅建设用地，应以出让方式取得。
例题3：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有()。(2000年土地管理基础试题)
A．军事用地B．城市基础设施用地
C．学校办公楼建设用地D．国家机关用地
答案：ABCD
解析：私立学校、商业用地，应以出让方式取得。
例题4：下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是()。（2007年房地产经纪人试题）
A．军队干休所用地B．国家机关用地C．孤儿院用地D．学校经营性用地
答案：D
解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。
例题5：下列用地中，不宜划拨供给的是()。 （2003年房地产估价师试题）
A．部队伙房建设用地B．工商管理所办公楼建设用地
C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地
答案：C
解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。
4、建设用地使用权划拨的管理
《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：
(1)划拨建设用地的使用。①按用途使用。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规规定，以划拨方式取得国有建设用地使用权的土地使用者，必须严格按照《国有建设用地划拨决定书》和《建设用地批准书》中规定的划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容来使用土地，不得擅自变更。②改变用途。划拨国有建设用地使用权人需要改变批准的土地用途的，须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发《国有土地划拨决定书》；改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续，但法律法规、行政规定等明确规定或《国有土地划拨决定书》约定应当收回划拨国有建设用地使用权的除外。
(2)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。
(3)划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。
(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
例题：依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()。(2005年房地产经纪人试题)
A．一律不得转让B．经批准可以出租
C．可以随房屋所有权一并抵押D．可以收回
E．除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
答案：BCDE
解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
(6)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持
的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
(7)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。
例题1：国家无偿收回划拨土地使用权的原因有() （2003年房地产估价师试题）
A．使用者自动放弃土地使用权B．矿场、机场等核准报废土地
C．非法转让土地D．不按批准用途使用土地
E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
答案： ABD
解析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因。
例题2：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。() （2001年房地产估价师试题）
答案：√
解析：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。
例题3：国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取()方式处置土地使用权。（2002年房地产估价师试题）
A．保留划拨性质B．改为出让C．作价入股D．租赁E．抵押
答案 ABCD
解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
例题4：下列情形中，可以不办理出让手续的有() 。（2003年房地产估价师试题）
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
答案AE
解析：私立中学不属于公益事业。
推荐第9篇：土地估价师继续教育心得体会
2014年天津市土地估价实务培训心得体会
姓 名： 资格证书号：
本人于9月28-29日参加了天津市土地估价协会组织的土地估价实务培训。这次培训王月红、朱霞、杨志三位行业理论知识扎实，实践经验丰富的老师结合土地估价师案例针对估价工作中常易犯的错误从以下四个方面进行了讲解和点评：1.不动产统一登记的相关问题的讲解； 2.耕地保护相关内容讲解； 3.土地出让价格评估若干问题研究； 4.银行抵押风险把控。
在培训期间，我们认真学习了自治区协会安排的这4门课程, 通过这次学习，我们感觉受益匪浅，开阔了眼界。自己体会最深的是以下几个方面：一是银行抵押风险把控中要避免土地使用权2年闲置被无偿收回的风险。一旦被认定为闲置土地，银行的抵押权会受到威胁。我听了老师的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构，对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险，应该详尽充分地向银行提示。 二是特别关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期。在评估土地时，我们要求委托方提供土地使用权产权证，国有建设用地土地作用权出让合同，建设用地规划许可证，如果已经动工开发的，还要求委托方提供工程规划许可证，施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件，才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件。但工作中在收取资料时，对于未动工开发的土地，委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同，即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，有些也是早已过了有效期的。要避免规划许可文件失效，土地使用权的市场价值受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。
总的来说非常庆幸参加了这次培训班，让 继续教育时间虽短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了对估价遇到的困难问题有了新解答，对整个行业的发展认识也会有进一步的提高。
推荐第10篇：土地估价师继续教育心得
2011年自治区土地估价师继续教育心得总结
12月1日—12月4日在乌鲁木齐市参加了自治区土地估价师继续教育培训班，主办方自治区土地估价协会邀请了刘彦（国土资源部地价处处长）、李疆（自治区国土资源厅政策法规处副处长）、徐万生（自治区国土资源规划研究院副院长）、陈忠露(新疆新土土地环境科学规划院有限公司总经理)四位老师来上课，讲课的内容分别是：地价管理及划拨土地使用权权益价格的评估讲解、土地管理政策解读、城市地价动态监测讲解、针对土地报告突出问题总结案例进行讲解点评。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课，既有理论又有实战经验，而且非常有智慧，特别是刘彦老师，讲课生动有趣，许多来自一线的经多年积淀总结的实战经验和丰富的理论让我受益匪浅，深受启发。
在培训期间，我们认真学习了自治区协会安排的这4门课程, 通过这次学习，我们感觉受益匪浅。
总的来说非常庆幸参加了这次培训班，让我增长了见识，拓宽思路，对实际的工作非常有帮助，下次再有这样的机会还想再参加。
第11篇：土地估价师考试心得体会
土地估价师考试心得体会
2013年12月，我通过了土地估价师考试，真的非常幸运，我的付出终于有了收获，今天很荣幸与大家一起分享关于考试的心得体会。
一、明确目标， 订立计划
土地估价师实质就是一次迈入土地估价行业的执业门槛的一次考试，每门科目也都以及格60分为通过标准。某一科的100分和60分，对取得土地估价师资格而言，结果是相同的。而考试结果必然和你的重视程度，投入的时间和花费的精力等等是成正比的。
客观地讲，参加考试的目的就是为了通过土地估价师的考试，而不是为了单科的最高成绩。所以，我们在学习的过程中，首先应评估自己的实力，按自己的实际情况分配时间和精力。在复习时，要各科均衡，对于有些掌握不了的难点，不要过于在意。尤其是相关知识一科，对自己的专业和特长的方面，一定要掌握，考试中保证得分；而对于实在难以掌握的，在合理的情况下，该放弃的一定要放弃。只有这种切合实际的目标才能保证自己最大程度的成功。
一个良好的计划是成功的开始，合适的计划可以指导复习、监控复习进程。计划的安排是因人而宜的，因为每个人的时间安排都不一样，有的可能是利用业余时间，有的可能是利用整块的时间“专职”考试，那么就需要根据自己的情况安排一个合理的复习计划。我考试第一年是利用工作业余和节假日时间复习的，第二年是在带宝宝的过程过挤出时间来学习的，时间不是很固定，所以我没有固定的规定每天看几页书，或者每天做多少题。
二、重视大纲，选择指导书
考试大纲要重视，建议大家将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔在考试指定在教材中做好标记，以备在学习中掌控。
能否找到适合自己的指导书是通往成功的捷径，协会推荐的教材也很多，但在短时间内通读全部是不可能的，因此，每个人一定要选择合适的教材。我选择的是中科技大学出版社出版的全国土地估价师资格考试考点采分。另外城镇土地估价规程、土地估价分等定级规程、相关法律法规等也是必不可少的资料。
通读教材需要一定的时间和精力投入，因此通读教材要早做安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求把教材的全部内容一字一句背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。
在对教材全面通读的基础上，我们更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过命题形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，我们一定要深刻把握，能够举一反三。复习资料不宜过多，一两本就够了，多了容易眼花，反而不利于复习。
三、细化目标，系统而完整地复习
个人经验，复习中，可以分成三部分来进行：第一科土地管理基础与法规为一部分；将第
二、
三、四科（估价理论与方法、估价实务基础、估价案例与报告）作为一个整体来进行；第五科相关知识为一部分；这样可以保证知识的完整，同时也可以保证学习的条理性。尤其将第
二、
三、四科作为一个整体，系统进行学习，可以保证知识的完整性和对估价方法的理解；同时，将三科作为一个整体，也可以减轻心理负担，增加通过的可能性。
只要认真复习，对大纲所要求的各个知识点一定充分掌握，考试通过是有很大把握的。 复习时要以考试大纲和历年真题为主，以课件专家课座为辅。 完整而系统的学习，不仅避免复习过程中的盲目，又保证了知识点的完整性，对于通过考试有很大的帮助。学习的过程，是一个不断总结的过程。在阶段性的复习完成之后，要进行必要的练习，最好的材料是历年考试真题，以科目为单位为单位，视个人情况而定，建议至少看3遍，把每一道题都彻底搞清楚。
建议至少找三套模拟试题。一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考;一套在考试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习; 一套在考试前一周做，按规定的考试时间完成，掌握答题的速度，体验在考场中正式考试的感觉。如果有时间，能多做几套模拟题，会更自如地应对考试。
四、认真研究历年考题
真题是不可或缺的复习资料，找几套真题，在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的真题，当把近几年的考题全部标好后，你就恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。即使教材有变化，大纳有调整，也一定要重视历年真题的复习，因为万变不离其宗。我们可以通过对真题的剖析，掌握命题人的命题思路，做到以不变应万变。
根据你在教材中标记的历年真题，统计各章各节在历年考题中所占的分值，一定要统计出来，这样可圈定考试命题点，使以后有重点的学习时心中有数，而且可以更有效地利用复习时间。
在做历年考题时，要抱有认真的心态，千万不要草率写上答案然后校对一下，对则过，错则改改。无论你做的是对是错，都必须看答案解析理解消化，尤其是做错的，要思考错在哪里，为什么会错，如果是知识点没有掌握，应该翻书重读以弥补缺漏。对于计算题，一定要动手按考试的要求写一写，算一算，千万不要一想到用什么方法，怎样解就过去，只有平日养成认真细致的习惯，考试中才会不慌不忙。对做错的题要细心总结，避免在应试中重犯错误。
五、意志坚定，建立自信，贵在坚持
当一切准备工作都已妥当，那么就该真枪实弹地进行复习了，计划再好、分析再透彻，没有时间和努力的保证一切都是空谈，所以我的经验是“坚持”。虽然是陈词滥调，但是我还是想突出的提出来，如果你真是想通过这个考试的话，那么无需多说，就是“坚持”二字， 相信在我们认真分析、合理计划和坚持努力的基础上，一定可以收获沉甸甸的希望信心果实。
考试是一次人生磨练，无论是成功还是失败，都是对意志力的考验。对多数做评估工作的人而言，土地估价师资格证书是必须取得的一个资格证。既然是必须的，就需要大家付出相应的时间和精力。所以，在考试前需要大家坚定信念，不要轻言放弃。
在复习过程可能会有畏难厌烦情绪，这都是很正常的，一定要不断给自己打气、加油，并注意劳逸结合。在最后冲刺阶段，要将自己的状态调整到最佳考试状态。 进入考场后，排除一切杂念，尽量使自己很快地平静下来。试卷发下来以后，要听从监考老师的指令，填好姓名准考证号和科目代码，涂好准考证号和科目代码等。紧接着就是安心答题。
最后提一点，平常心也很重要，从某种程度上讲，考试过关与否和考试准备情况无关，与考题难易程度也无关，而是跟心态有很大关系，所以一定要有谋事在人成事在天的心态，这样心情好些，头脑更清晰些，过关的机会就大些，祝大家考试顺利！
2014年8月
第12篇：土地估价师培训学习心得
2015年度第二期土地估价师继续教育学习心得
参加协会组织的2015年11月19日至20日的土地估价师教育教育培训，受益颇深，无论授课老师的精彩讲授、课件材料的实用以及与当前行业形势的结合，都让参加继续教育的估价师不虚此行，当然，如此成功的举办，离不开协会工作人员的辛劳付出。
中国土地估价师与土地等级代理人协会常务理事、专业规划与发展专门委员会主任、清华大学特聘教授杨于北老师的《宗地估价关键环节间的逻辑关系》到中国土地估价师与土地等级代理人协会副秘书长、中国土地勘测规划院地价所所长赵松关于“两《规程》修正要点解读”，以上两位讲授老师分别通过对“新规程”对土地估价报告中存在的问题及技术要领和新旧“规程”的差异，用实例与理论结合详细的阐述；北京东方美中咨询有限公司总经理吴数的《土地征收与土地的最高最佳使用》，教授老师通过现场指导及数据模式对该课题进行讲述，极大的提高了学员们的兴趣，，并使刚刚注册土地估价师的我一个更直观及深入的理解。以上讲授老师们都利用其丰富的理论功底和实践工作经验对课题深入浅出，讲述得非常到位。为此次继续教育培训的成功添上浓重的一笔，他们的讲授既有最新的行业理论知识，也有在本职工作中最基本的技术处理技巧，从宏观大势到微观个例，方方面面都有涉及，此次讲授老师汇集一线行政管理者和土地估价专业人员，从他们的专业构成和身份背景分别是各有所长，每个人透露的信息质量各有特色，机会非常难得。
自去年国家取消土地估价师资格考试行政许可，转为行业水平测试技术领域，估价师的心态悄然有所改变，但在协会和主管部门的支持下，用更专业的态度对新形势下开展土地评估业务进行指导，极大的鼓舞土地估价师的信心，为行业健康有序发展保驾护航。
通过这次学习，我将充分利用和牢记授课老师的新理论，扎实的投入的估价工作实务中去，只有将学习的知识利用到实践中去，才是学习的最终归属和这次培训的根本目的。
第13篇：土地估价师考试信息
2008年土地估价师考试简介
1、考试改革
全国土地估价师资格考试，从2006年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。
2、报名条件
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1．取得大专学历且从事相关工作满两年；
2．取得本科学历且从事相关工作满一年；
3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第
1、
2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
3、考试参考教材
考试内容以“考试大纲”为依据，不指定考试教材，“考试大纲”已经重新修订，将随考试通知发布，行业协会将组织专家编写应考的相关材料。
4、考试时间
欲报考人员请关注近期国土资源部和中国土地估价师协会的网站，因报考人员按属地原则报名参加考试，故欲报考人员请关注当地国土资源主管部门或土地估价行业协会的具体办理时间。
5、考核内容
试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
6、考试方式
应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
应试人员应使用2B铅笔填涂答题卡，使用兰色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。
7、资格证书
土地估价师资格考试工作由国家土地管聿棵磐骋蛔橹＞际浴⑸蠛耍细裾叻⒏恋毓兰凼ψ矢裰な椤?nbsp;
土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。
- 1
3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的；
4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的；
5、不予注册的其他情形。
第八条 注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。
1、变换从业单位的；
2、所在评估机构合并、分立的;
3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的；
4、其他应该变更注册的情形。
注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。
省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。
第九条 注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。
第十条 注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。
1、丧失民事行为能力的；
2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的；
3、连续两年未通过年检的；
4、违反本规定弄虚作假进行注册的；
5、受刑事处罚的；
6、违反其他自律规定的。
被注销注册的土地估价师，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会报送中国土地估价师协会。注销情况向社会公布。
第十一条 本办法由中国土地估价师协会负责解释。
土地估价师考试——报名条件
土地估价师报考条件：
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1．取得大专学历且从事相关工作满两年；
2．取得本科学历且从事相关工作满一年；
- 3
土地估价实务基础 14∶30-17∶00
9月21日 土地估价案例与报告 9∶00-11∶30
土地估价相关知识 14∶30-17∶00
土地估价师考试——考核内容
考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
土地估价师考试——考试方式
考试方式
应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
土地估价师考试——资格证书
各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部的《土地估价机构和人员执业信息公示系统》查询考试成绩。应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
土地估价师职业介绍
一、土地估价师，指经全国统一考试合格，获得《 土地估价师资格证书》，并注册登记，具有独立从事土地估价资格的人员。国家实行土地估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事土地评估业务的单位，必须配备有一定数量的土地估价师。
我国土地估价师资格实行全国统一考试制度，一般每年举行一次。
二、参加土地估价师资格考试的人员，需具备下列基本条件：
1、坚持四项基本原则，认真执行国家有关土地管理法律、法规的规定；
2、认真履行岗位职责，胜任本职工作，遵守职业道德，能公正、客观地开展土地估价工作。同时，还须具备下列条件之一：
（1）取得土地估价相关学科（包括土地管理、房地产经营管理、城市规划以及经济、地理、建筑工程等，下同）博士学位或中级以上职称；
（2）取得土地估价相关学科硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，具有2年以上相关专业工作经历；
- 5纪、作弊行为。
二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。
三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作：
（一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求；
（二）现场核对考场座位编号，巡视考场并进行封闭，考场钥匙由监考人员中一人专管。
四、监考人员领取试卷后，应于每场考试开考前30分钟进入考场。一名监考人员在考场门前检核应试人员证件，另一名监考人员要引导应试人员到指定的座位，查收禁止带入考场的物品。制止无关人员进入考场。
五、第一科开考前由监考人员中1人向应试人员宣读《考场规则》，然后二人与随机选定的1名应试人员共同对试卷进行验封，没有问题的，应在开考前10分钟面对应试人员开拆试卷袋、发放试卷和答题卡；有问题的，应及时向总监考人报告。
六、监考人员应在开考前10分钟内指导应试人员按要求在答题卡、答题纸上填写考号和姓名，并核对应试人员填写的姓名、准考证号、身份证号是否符合要求，是否与其所持的准考证一致，是否与其准考证上的照片相符。对于无准考证、身份证的，应即刻将其请出考场。在填写（填涂）考号、姓名、身份证号的时间内，应试人员不得答题。
七、考试时，除应试人员、监考人员和考区考务工作负责人(须佩戴监考标志)外，其他人员一律不得进入考场。考试过程中，总监考人应经常在各考场间巡查。各考场监考人在开考30分钟后应立即对缺考人员试卷、答题卡加盖“作废”章。
八、监考人员对试题内容不得做任何解释或暗示，对应试人员就试题文字印刷不清提出的询问应当众解答。
九、监考人员发现应试人员有作弊行为时，应立即制止，对情形严重的，应报告总监考人作此场考试不计分处理(见附件2)。认真填写《考场情况记录表》和《缺考人员名单》，对作弊行为及时进行登记。
十、监考人员发现应试人员突患疾病不能坚持考试的，应劝说其停考就医。
十一、监考人员应坚守岗位，在监考期间不得吸烟、吃零食、阅读书报或谈笑，不准抄题、做题或将试卷带出、传出或进入其他考场，不做与监考无关的事情。
十二、监考人员应严格执行考试时间。考试终结前15分钟，监考人员应向应试人员提示注意时间。考试时间终结，应要求应试人员立即停止答卷，将考卷、答题卷、答题卡翻放在桌面上，迅速离开考场。
十三、考试结束后，监考人员应即回收、清点试卷、答题卡，并按考号顺序排列，发现应试人员携带出考场的应立即追回。要保持答题卡平整，切勿折损。
十
四、监考人员回收本考场试卷、答题卡完毕后，应将试卷集中送至考点的监考办公室，按密封要求进行集中封装，并在密封袋口签字后，于15分钟内送到总监考人处加盖密封章。
第14篇：土地估价师资格考试管理办法
土地估价师资格考试管理办法
(2006年11月22日中华人民共和国国土资源部令第35号公布根据2010年9月26日《国土资源部关于修改的决定》修正) 第一章 总 则
第一条 为规范土地估价师资格考试秩序，加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。
第二条 国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。
第三条 土地估价师资格考试遵循客观公正、公平竞争的原则。
第二章 报名条件
第四条 凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
(一)取得大专学历且从事相关工作满两年；
(二)取得本科学历且从事相关工作满一年；
(三)取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第(一)、(二)、(三)项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
第五条 有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：
(一)因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；
(二)被取消土地估价师资格未满五年的；
(三)被取消考试资格未满两年的； (四)在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。
第六条 报考人员在报名时应当如实填写报名表，并提交下列材料：
(一)合法有效的身份证明原件及复印件；
(二)学历、学位证书或专业技术职称证书原件及复印件；(三)相关工作经历的证明。
报考人员委托他人代为报名的，除提交上述材料外，还应当提交被委托人合法有效的身份证明原件、复印件及授权委托书。
报考人员对提交材料的真实性负责。
第三章 考 试
第七条 国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。
第八条 中国土地估价师协会根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。
第九条 土地估价师资格考试每年举行一次。考试于每年第三季度在各考区同时举行。考试的具体时间，由全国土地估价师资格考试委员会确定。
第十条 土地估价师资格考试主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。
土地估价师资格考试的内容包括：
(一)土地管理基础知识；(二)土地估价理论与方法； (三)土地估价相关经济理论与方法； (四)土地估价实务。
第十一条 土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题。
第十二条 土地估价师资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。
第十三条 土地估价师资格考试实行统一评卷。各科成绩于考试结束之日起三个月内由国土资源部通过《土地估价机构和人员执业信息公示系统》公布。
第十四条 应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。
第四章 考 务
第十五条 土地估价师资格考试按省、自治区、直辖市设立考区。省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门在全国土地估价师资格考试委员会的领导下，组织实施以下考务工作：
(一)发布考试公告；(二)组织报名和发放准考证； (三)安排考点考场；
(四)落实考试安全、保密措施；
(五)协助实施监考；
(六)与考试工作有关的其他事项。
省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门可以将上述考务工作委托当地的土地估价师协会承担。
特殊情况下考区需要临时调整的，由全国土地估价师资格考试委员会决定。
第十六条 报考人员应当在省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门公告的地点办理报名手续。
第十七条 考试工作人员与报考人员有近亲属或其他利害关系的，应当申请回避。 第五章 法律责任
第十八条 应试人员有下列情形之一的，由省级以上国土资源行政主管部门视情节后果分别予以警告、考试成绩无效、两个考试年度内不得参加全国土地估价师资格考试的处罚：
(一)提供虚假证明材料或者以其他方式骗取报名的；(二)由他人冒名顶替参加考试的；
(三)扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的；(四)在考试中有作弊行为的。
对于有前款规定情形，已取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的，撤销其土地估价师资格。
第十九条 考试工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分： (一)协助不具备报考资格的人报名的；
(二)应当申请回避而未回避的；(三)擅自变更考试时间的；
(四)泄露考题或考试工作的其他保密信息的；(五)包庇、纵容考生作弊的；
(六)篡改分数的。
第六章 附 则
第二十条 取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。 实践考核和执业登记由中国土地估价师协会具体实施。
第二十一条 执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。
第二十二条 依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》并进行执业的土地估价师，应当接受行业协会的自律管理。
第二十三条 香港永久性居民、澳门永久性居民报名参加土地估价师资格考试的，参照本办法执行。
第二十四条 本办法自2011年1月1日起实施。
第15篇：土地估价师复习资料4
耕地占补平衡考核办法
第一条 为加强耕地保护，规范耕地占补平衡考核工作，督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地的法定义务，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。
第二条 本办法所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“占多少，垦多少”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。
第三条 国土资源部负责全国耕地占补平衡的考核工作。
县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内耕地占补平衡的考核工作。
第四条 耕地占补平衡考核，坚持统一标准、分级负责，实事求是、客观公正，严格规范、违者查处的原则。
第五条 经依法批准的非农业建设用地，按照补充耕地方案的实施计划需在考核年度内完成补充耕地义务的，列入年度耕地占补平衡的考核范围。
前款规定的考核年度为上年十一月一日至本年十月三十一日。
第六条 耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。
前款规定的建设用地项目，包括能源、交通、水利、矿山、军事设施等单独选址建设项目用地和城市、村庄、集镇分批次建设用地。
第七条 补充耕地的责任单位是：
（一）单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位；
（二）城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位；
（三）村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位；
（四）因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位；
（五）因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。
第八条 耕地占补平衡，实行占用耕地的建设用地项目与补充耕地的土地开发整理项目挂钩制度。补充耕地的责任单位应当按照经依法批准的补充耕地方案，通过实施土地开发整理项目补充耕地。
第九条 经依法批准占用耕地的建设单位应当将所占用耕地的耕作层土壤剥离，用于土地开发整理项目或者其他耕地的土壤改良。
有条件的地区，补充耕地的责任单位应当利用剥离的耕作层土壤，提高补充耕地质量。
第十条 补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现数量、质量和生态管护相统一。
土地开发整理项目应当根据项目管理规定进行可行性研究和设计；根据项目所在区域的自然、经济条件优化设计方案，努力提升补充耕地的等级。土地开发整理项目竣工后，由国土资源管理部门会同农业等部门按照土地开发整理项目验收的有关规定组织验收。
第十一条 通过实施土地开发整理项目补充的耕地数量，不得少于挂钩的建设用地项目所占用的耕地数量。
实施补充耕地的土地开发整理项目，应当与被占用的耕地等级相同或者高于被占用耕地的等级，按照占用耕地面积确定补充耕地面积；确实无法实现等级相同，难以保证补充耕地质量的，应当选择等级接近的项目，并按照数量质量等级折算方法增加补充耕地面积。
第十二条 实施补充耕地的土地开发整理项目，应当达到设计确定的有关道路、渠系、林网和耕作层厚度及坡度等技术标准，并按有关规定验收合格。
第十三条 单独选址建设项目用地占用耕地的，补充耕地资金应当足额列入工程预算。城市分批次建设用地占用耕地的，由当地人民政府提供补充耕地资金，通过实施土地开发整理项目先行落实补充耕地，但不得使用新增建设用地土地有偿使用费。
村庄、集镇分批次建设用地占用耕地的，由农村集体经济组织筹集有关资金或者组织农民投工投劳实施土地整理项目补充耕地。
第十四条 同时符合本办法第十条、第十一条、第十二条和第十三条规定的，建设用地项目补充耕地考核为“合格”。
不符合本办法第十条、第十一条、第十二条和第十三条规定规定之一的，补充耕地考核为“不合格”。
第十五条 国土资源部每年对全国耕地占补平衡考核工作作出部署。
省、自治区、直辖市国土资源管理部门根据国土资源部的部署，对市、县耕地占补平衡考核工作提出具体要求。
市或者县国土资源管理部门根据上级国土资源管理部门的工作部署和要求，确定本行政区域内应列为本年度考核范围的建设用地项目，并组织实施考核工作。
第十六条 县级以上地方国土资源管理部门对纳入年度考核范围的建设用地项目进行考核，应当对挂钩的土地开发整理项目的立项文件、设计、验收报告、补充耕地资金缴纳凭证等进行检查，并对补充耕地进行实地核查，确定考核结果，填写年度建设用地项目补充耕地考核表，逐级上报省、自治区、直辖市国土资源管理部门。
补充耕地的实地核查工作应当与土地开发整理项目的竣工验收、土地变更调查工作相结合。已验收合格且已通过变更调查或者变更登记确定补充耕地数量的，可不再进行实地核查。
上级国土资源管理部门应当对下级国土资源管理部门耕地占补平衡考核工作和报送的建设用地项目补充耕地情况进行检查和抽查。
第十七条 省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当将本行政区域内各市、县国土资源管理部门上报的年度建设用地项目补充耕地考核情况进行汇总，填报有关报表，并附说明材料，随同年度耕地占补平衡考核工作报告，于本年度十一月底前报国土资源部。
第十八条 国土资源部对省、自治区、直辖市国土资源管理部门上报的年度耕地占补平衡考核情况进行汇总分析，并结合建设用地项目补充耕地抽查情况，对省、自治区、直辖市耕地占补平衡情况提出意见，并在全国进行通报。
省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当对本行政区域内年度耕地占补平衡工作进行总结，对建设用地项目补充耕地合格率较低的市、县提出通报，研究改进措施，并向国土资源部提交书面报告。
第十九条 上级国土资源管理部门有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征地审批。
第二十条 依照本办法第十四条规定，建设用地项目补充耕地经考核确定为不合格的，县级以上国土资源管理部门应当责令补充耕地责任单位限期改正；逾期拒不改正的，比照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十一条的规定处罚。
第二十一条 国土资源管理部门工作人员在耕地占补平衡考核工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法自2006年8月1日起施行。
第16篇：土地估价师考试大纲
2013年全国土地估价师资格考试《考试大纲》增减内容
根据国土资源部办公厅关于组织2013年全国土地估价师资格考试工作的通知（国土资厅发[2013]9号），2013年考试大纲在《全国土地估价师资格考试大纲（2010年版）》和2011年、2012年增减调整内容的基础上，对部分内容及要求进行增减调整。具体如下：
一、“第二部分 土地管理知识”增减与调整内容
增加“
十、土地督察”，考试目的：测试应考人员对土地督察知识的理解与掌握程度。考试范围：1.土地督察制度；2.土地督察的主要职能。考试基本要求为“了解”。
二、“第三部分 地价理论”增减与调整内容
在“
六、土地市场理论”考试范围中增加“6.土地市场分析”，考试基本要求为“了解”。
三、“第五部分 宗地估价实务”增减与调整内容
在“十
五、其他土地权利估价”考试范围中增加“6.划拨土地使用权益价格评估方法与应用”，考试基本要求为“熟悉”。
四、“第七部分 地上定着物及相关财产估价知识”增减与调整内容
将“
四、相关机器设备评估”改为“
四、地上定着物相关机器设备评估”。
五、“第九部分 金融知识”增减与调整内容
增加“
四、信托基础”，考试目的：测试应考人员对信托知识的理解与掌握程度。考试范围：1.信托的概念；2.信托的类型及运作模式。考试基本要求为“了解”。
六、“附录一：参考资料” 增减与调整内容
1.有关法律、法规和规范性文件中，增加以下内容：
（1）《土地复垦条例实施办法》（国土资源部令第56号）
（2）《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发﹝2012﹞35号）
（3）《国土资源部 财政部关于加快编制和实施土地整治规划大力推进高标准基本农田建设的通知》（国土资发﹝2012﹞63号）
（4）关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）
2.对技术规程和标准中以下内容进行调整：
将“3.《农用地分等规程》（TD/T1004-2003）4.《农用地定级规程》（TD/T1005-2003）5.《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）”调整为“3.《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）4.《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）5.《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）”
3.行业自律文件中，增加以下内容：
关于印发《中国土地估价师执业行为准则》的通知（中估协发〔2012〕
2010年全国土地估价师资格考试大纲
2012年全国土地估价师《考试大纲》增减内容
编辑推荐：
2013年土地估价师考试指南
2013年土地估价师报名专题
第17篇：土地估价师协会工作打算
2017年工作计划
1、2017年1-3月，修改完善《湖南省土地登记代理机构年度考评办法》，并按照该办法组织全省土地登记代理机构年度考评工作；
2、2017年2-5月，规范建立土地评估机构和评估专业人员诚信档案制度和土地评估机构黑名单查询体系；
3、2017年2月-3月底，按照审议通过的《湖南省土地登记代理机构登记服务办法》和《湖南省土地登记代理专业人员登记服务办法》，对不符合办法规定的土地登记代理机构进行排查，并督促该类型机构于2017年12月31日前按要求调整到位。
4、2017年3月，组织全省土地登记代理机构和人员进行全省土地登记代理继续教育培训，学习土地登记代理相应的文件、材料等；
5、2017年4月-6月，按照审议通过的《湖南省土地评估机构资信评级管理办法》，对全省所有土地评估机构进行资信评级，颁发资信等级证书；
6、2017年3月-6月，督促机构按照《中华人民共和国资产评估法》要求进行整合，并按照要求做好对原有和新设土地评估机构的资质备案工作；
7、2017年6月底，组织土地评估和土地登记代理技术培训班，邀请国内和省内行业专家对土地评估和土地登记代理专业知识进行讲解；
8、2017年3月、6月、9月和12月，按审议通过的《湖南省土地评估报告检查评比办法（修改稿）》，分别组织四次土地估价报告抽查评审工作；
9、2017年7-10月份，组织协会党支部活动及两次考察交流活动；
10、2017年下半年，举行行业文艺汇演及其他文体活动，丰富行业文化生活，增强行业凝聚力；
11、2017年12月底，举办土地评估与登记代理技术高级研讨班，对协会工作进行总结，组织全省土地评估机构负责人进行交流。
第18篇：土地估价师工作证明[定稿]
工 作 证 明
兹证明同志，性别：，身份证号码：，自年月始在我单位部从事土地评估相关工作至今，累积从事专业工作已满年。经查，该同志在工作期间，能遵纪守法，无违反职业操守的行为。
特此证明。
单位（盖章）：
经办人（签名）：
年月日
第19篇：土地估价师实践日志2
实践日志1
2012 年 5 月，我公司受委托对常州市强力钢结构工程有限公司位于运河路 202 号宗地国有土地使用权抵押价格进行评估，作为该项业务小组的一员，我全程参与该项业务的操作过程，体会较多，现介绍如下：
一、背景介绍：
常州市强力钢结构工程有限公司系民营企业，是 ISO9001-2000 质量体系认证企业，公司占地面积28800平方余平方米，建筑面积1100平方米，企业现有注册资本400 万元，员工120 多人，各类技术管理人员20 多人，其中高级技术人员2 名，中级技术人员16 名，项目经理3 名，安全员8 名。企业现有资质证书：钢结构工程专业承包叁级，建筑企业安全许可证叁级；公司有全套设计，制作，安装一条龙服务，技术力量雄厚，钢结构年制作能力 3000 吨，安装工程面积年 60000 万平方米/年。企业因扩大生产需要，拟以企业新取得的一宗工业用地国有土地使用权向银行抵押贷款，特委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对抵押对象国有土地使用权价值进行评估。
二、委估资产概况：
接受委托后，公司组织专业人员对估价对象的土地使用权进行了清查，并进行现场踏勘。待估宗地位于运河路202 号，常州市强力钢结构工程有限公司经常州市人民政府批准获得该宗地的国有土地使用权，并于2009 年12 月21 日进行了国有土地使用权登记，国有土地使用证号为常国用（2009）第0354497 号，地号为02150715070。土地使用权总面积为6680.0平方米，土地用途为工业用地。待估宗地在估价基准日2012 年5 月11 日的土地剩余使用年期为47.5 年。
三、难点：
本次土地使用权抵押价格评估业务中最大的难点有二： 一是东至本公司厂房，南至本公司厂房，西至常州市万象彩板钢结构有限公司，北至农田，地上建筑物主要为车间。在确定土地评估方法时需要确定是否适用收益还原法或市场比较法或其他评估方法。 二是近几年常州土地价格增长迅速，再加上常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，在一定程度上也带动工业用地的需求，因此了工业用地具有一定的增值空间，土地增值率的确定比较困难。
四、解决方法：
1.在估价方法的选定上，经估价师通过数轮讨论最终形成一致意见：根据委估方提供的资料，结合待估宗地的实际情况，待估宗地作为工业用地难以测算客观收益，故不适应运用收益还原法评估。另外，由于常武地区与待估宗地类似的交易案例不多，难以采用市场比较法和剩余法。本次评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地进行评估。
2.本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，良好的基础设施条件为常州市武进区经济发展奠定了基础。根据常州市国土资源局钟楼分局提供的资料，工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额一般为 10～ 20%，即工业用地土地增值率一般在10～20%之间。待估宗地位于运河路202 号，交通条件和基础设施条件较优，土地增值效应较明显，根据调查分析，考虑到钟楼区工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定本次土地 估价过程中土地增值率取20%。
五、启示：
1、严格遵守职业道德，认真对待每一项业务。土地估价活动是由土地估价人员具体实施的，土地估价人员的职业道德直接影响土地估价活动的公正性。近年来，我们单位将职业道德建设作为重头事项，平时不断组织学习上级法规文件，组织单位内部估价人员对职业道德建设开展讨论，做到相互促进，共同进步。我们每个人均以讲诚信为荣，以不讲诚信为辱。在本案中，土地估价人员坚持到实地勘查等均体现了估价人员良好的职业道德素质。
2、规范操作程序，确保估价结果的公正性。估价业务的质量是估价机构和估价师的生命线。这就要求在估价工作中，估价人员一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位，确保估价报告的质量。从土地估价业务的受理到确定土地估价事项、土地估价资料收集、土地估价分析和估价方法选择直至土地估价报告的撰写、审核均要严格按照土地估价的相关操作规程进行。在本案例中，估价人员多次到相关部门查阅资料、到地块所在地实地勘查，待所有条件完备后顺利完成土地估价工作。
3、热情服务，积极为委托单位提供相关附加增值业务。土地估价作为提供
服务的中介行业，服务作为主线应该贯彻在估价活动的全过程。估价人员最终任务是完成估价活动，出具公开、公平、公正的土地估价报告交付委托方使用。但估价人员又不能仅仅局限于提供土地估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价人员应发挥专业技术优势，提供相关关联服务。
第20篇：土地估价师专业实践总结报告
专业实践总结报告
Xx市xxxx评估有限公司
摘要：实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。本报告从工作实践出发，简单说明了实践与估价理论、估价方法以及估价风险的控制等问题
关键词：实践、土地估价、估价理论、估价方法
实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。理论再完善，也是从实践中产生的，并依靠实践不断的完善。没有实践，理论只能空谈。做为刚通过考试取得土地估价师资格证书的我们，最缺乏的就是专业实践，考试也只是考察应试者书面的专业知识、相关知识、理论方法等，而不能判断其实践操作技能的水平。
通过在xxxxx评估有限公司的工作实践，本人充分认识到房地产是一种特殊的商品，尤其是土地，不是人类劳动的产品，不能以社会必要劳动时间来衡量其价值。因此，要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。以下是本人对土地估价实践的总结。
一、实践与估价理论的关系
1、土地估价的概念
土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及七仔现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
2、实践与估价理论
（1）市场对地产估价的影响
近几年xxx的大宗土地交易频繁。除了270万平米的xxxx湖、2200亩的xxx城、市中心xxxx85万平米的xxx城等等，xxxx开发还将给市场提供了近30块土地，拍卖总值预计160亿。以及大规模的城市改造工程必然对市场供需关系带来巨大影响，没有土地就没有了地产，如此大量的土地供应，必然造成价格方面的巨大变化，这就要求估价人员紧跟市场步伐，多实践，多交流。
市场变化表明，不同的市场类型和程度，其供需双方的市场行为讲有所不同，从而直接影响房地产价格。因此，要正确评估地产价格，首先要了解地产市场的变化和基本特征，分析地产市场的供给和需求机器动态关系，把握地产市场的趋势，只有这样，才能正确评估地产价格。
（2）产权对地产估价的影响
目前，我国房地产产权主要有土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权，土地他项权主要有转让权、抵押权和租赁权。不同的权利将给产权人带来不同的收益，从而会产生不同的价格。
在实际的土地估价中，估价人员经常会遇到一些新问题新情况，这时候我们
一般是集体讨论解决。下面就是一个典型的案例。
Xxxx市由于近年来的城市建设开发，xxxx县的土地交易越来越多，由于产权的不同也就增加了估价的复杂性，市郊区有一宗集体建设用地，该宗地所有权人为某村农民集体（以下简称甲集体），使用权人为某建材公司（以下简称乙公司）。1995年双方签订租赁协议，乙公司租用该宗地30年，租金于签订合同时一次性付清，实际用途为工业。合同同时规定，如遇国家征用该土地，甲集体对乙公司进行适当补偿。
2007年，由于该区大面积土地整合，乙公司不能再继续使用该宗土地，双方协商补偿问题。由于协议中没有明确写明补偿的具体办法，所以在具体补偿金额上产生了分歧。于是双方决定共同委托评估公司对该宗土地剩余年期的价值进行评估。
集体建设用地与国有土地产权类型不同，虽然国有土地的交易案例很多，但无法直接选用，集体建设用地根本找不到交易案例，无论采用何种估价方法对该土地进行评估，资料的采集上都比较困难。经过大家商议，同意用如下的估价技术路线：通过对该地区国有土地进行评估，了解集体建设用地转化为国有土地所需的各项费用进行减价修正，再进行年期修正得出估价对象的正常市场价格。
有些经验是在课本上无法学习到的，实践的过程也是课本无法代替的，合格的估价师需要实践经验的累积，充实自己，从而让自己不断的进步。
（3）区位对地价的影响
Xxxx市这几年的建设发展比较迅速从而产生了不少热门的板块，如xx、xxxx、地铁及xxx这样的工程等，聚焦了市场上多数的优质楼盘，这些板块的形成与政府的总体规划密切相关。这些建设项目的展开使其原有的区位概念产生了很大的变化，也就带动了其价格的变化。
如何能客观的进行地产估价就要求估价人员要从宏观上把握房地产市场状况和其空间结构，运用正确的估价方法对待估地产价格进行判断。
二、估价方法在实践中的认识与应用
土地估价的方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价法、基准地价修正法。
估价师要根据估价对象、估价目的和用途等情况选择不同估价方法，估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。估价方法的选择和估价的准确性对估价师的专业知识、实践经验与判断要求很高。这就要求我们估价人员在实践中不断的学习研究，找到最适合的途径，准确的进行估价。
Xxx市的土地市场建立较早也比较发达，市场机制比较完善，各种交易案例较多，城镇基准地价成果和基准地价修正体系成果资料较完整，从而提高了估价的准确性。在实践中我们采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法的情况较多。下面简单说明这几种方法实践中会遇到的问题及难点。
1、市场比较法在实践中如能采用此方法是为最好，因为其估价结果具有现实性，说服力强，容易让他人接受。此法需要估价人员具有较高的业务素养和实践经验。适用于有着发达的土地市场及大量交易案例且与待估地块应有相关性和替代性。难点在于可比因素及因子的选取以及修正幅度的取值。这些方面还需要向经验丰富的估价师前辈学习，以及自己点点滴滴的实践积累。
2、成本逼近法经常用在新开发土地、工业用地、无交易案例的地区等。难点是土地取得费用的构成。书本中对有些地方具体规定是介绍不到的，例如：配
套费一般分为大配套费和小配套费。Xxx价房地字[1996]第312号关于印发《xxxx市政公用基础设施大配套工程管理办法》的通知及建计[1996]第618号关于印发《xxx市建设项目市政公用配套工程内容、范围界定》的通知中，对大配套费的内容、范围及收费标准均作了严格的界定，这部分费用一般包含在土地使用权价值中，如果在开发成本中再度考虑，则造成重复计算，加大了开发成本，使估价结果偏高。小配套设施费指规划红线内水、电、供热、通讯及非营业性公建配套费等，应计入开发成本。这部分费用各专业部门均有明确的收费文件及收费标准，估价作业中应根据估价时点时各专业部门的最新收费文件及收费标准计算各项费用。
这就要求我们估价人员要经常要关注各种有关估价相关文件的出台及变化。
3、基准地价修正法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集整理当地最新的基准地价成果，包括土地级别图，土地级别表，基准地价图表及修正体系等，在实地踏勘过程中，要认真仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的区域地价水平的调查，在与待估地块因素进行修正。难点主要有：修正因素及幅度和还原利率的确定。
三、土地估价的风险控制
土地估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，土地估价又和其他经济活动有不一样，土地估价风险具有其特殊性。本人从实际的工作感受到土地估价的风险性主要体现在下面几个方面：
1、职业道德风险
土地估价师在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关的地价政策，
坚持独立、客观、公正的原则。
土地估价提供评估中介服务，其估价关系到多方面的直接利益，所以估价人员不能为了一些私利，把法律及职业道德放一片，而作出不公正的估价，这既丧失了我们作为估价师的良心也违反了法律，从长远来看，整个估价行业都会失去诚信，到时我们的估价工作都有失去的可能。
2、抵押估价风险
在本人实际工作中抵押估价是遇到最多的一种案例情况，在这方面估价人员要认真学习研究《房地产抵押估价指导意见》，其对我们估价师的工作有着重要的指导作用。
（1） 变现风险
我们评估业务有很多都是工业厂房，其变现能力比普通住房、商铺都要差，这就更要求估价人员对其变现能力的分析。抵押估价中主要对其通用性、独立使用性、可分割转让性进行分析，进而合理、准确的确定其抵押价值。
（2） 证载用途与实践用途不符
这我们经常会遇到的就是住宅、工业用于商业或办公使用等的情况，这些情况要求估价人员对风险的控制和规避要更为严格，仔细检查土地使用证原件，明确土地的用途以及权利的设置情况，如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并在出具报告时予以说明。
（3）抵押物优先受偿
估价人员要对估价时点时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值有准确的理解和判定。如拖欠的工程款、人员工资以及处置抵押物的费用等，都需要估价人员在确定估价结果是要充分考虑的因素。
3、估价过程中的风险
在估价过程中，估价原则、估价方法使用不恰当以及估价对象各种因素的描述不准确、比较实例的选择、可比因素的确定、计算的错误等都会产生估价风险。所以，应充分重视对风险的控制。就像我们公司一样，建立了报告逐级审核制度，遇到新问题、新情况大家协商制度，从而最大限度的控制了风险的发生。
总而言之，土地估价在我国是一个新兴而又特殊的行业，我作为一名估价人员应不断的学习实践积累，努力提高自己的职业水平，增强社会责任感，肩负起应有的社会责任，共创估价行业的美好明天。
仅在此感谢xxxx有限公司的所有领导和同事的无私帮助！
参考文献
1．薛红霞、谢戈力，《广东省土地估价实用技术指引》，广东经济出版社，2006年5月第一版，
2．胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社，2004年6月第二版，
3．洪亚敏、冯长春，《土地估价相关经济理论与方法》，地质出版社，2004年6月第二版，
4．胡存智，《土地估价法律法规实用手册》，地质出版社，2004年6月第二版，
5.周寅康、《房地产估价》，东南大学出版设，2006年1月第一版
