推荐第1篇：房地产融资
10余房企借壳搁浅 700亿再融资年内泡汤
房地产门户-搜房网2010年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。
10余房企借壳搁浅
楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。
配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不适宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。 *ST钛白重组的终止也直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。
同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。
自从2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。
根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。
对此，业内人士也指出，2010年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性非常小。
现在年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。
“先是反复跟证监会沟通，现在还必须跟国土资源部沟通，重组预案公布已经一年多了，但何时才能够获准真的很难说。”一家欲借壳上市的房地产企业董事会秘书无奈表示。
推荐第2篇：房地产融资研究开题报告
开 题 报 告
1．本课题的研究背景及意义 1) 背景
房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。 2) 意义
房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。
资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。
2．本课题的研究现状 1) 国外相关研究现状
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。
美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。
对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。
Robert Taggart(2004)在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。
日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。
2) 国内相关研究现状
我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20％～30％间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60％来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。
洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。
吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：融资包括内部和外部融资两部分。
内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。
胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。
国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。
3．本课题的研究内容 1) 房地产企业融资的特征 2) 房地产企业融资的渠道 3) 房地产企业融资面临的问题 4) 房地产企业融资对策
4．本课题研究的方法：
（1）联系实际法。联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。
（2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。
（3）比较研究法。对各种融资方式的优劣势进行比较，寻找出适合我国国情的房地产融资机制。
5．本课题的实行方案、进度
07年11月——07年12月在导师的指导下检索文献，搜集资料； 08年1月完成开题报告，并通过评审；
08年2月——4月完成论文初稿，并经导师审查； 08年4月——5月论文修改，导师再审批提出建议； 08年5月15日论文定稿，19—20日参加论文答辩。 6.预期效果
本课题最终将以论文的形式展现研究成果。
7、其他有关问题或保障机制：
（一）由于我国房地产企业数量多，且各不相同，关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。
（二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。
（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论知识比较熟悉。
（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。8.参考文献
[1]曾世华.我国房地产企业融资状况分析.商场现代化，2006，（10）：29.
[2]朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析.科技经济市场.2007
[3]我国房地产业融资体系的发展趋势.中外房地产导报，2006-11-12.
[4]巴曙松.房地产融资渴望新路径.中国全融家2006.（2）：20.
[5]肖元真.李文昌.胡书芳.房地产调空的政策导向及其市场走势郑州航空工业管理学院学报，2007.（2）：89-90.
[6]朱平安.王元月.房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2008，
[7]唐敏.宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊,2008,（10）.
[8]吴静.发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道.企业研究,2007,
[9]项秀伟.2007年中国房地产业融资分析.现代商贸工业,2008,（5）.
[10]中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学，房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社.2006,（4）.
[11] 王仁涛;我国发展房地产投资信托基金的法制环境研究[J];经济问题探索;2005年09期
[12]Widener JP.Real Estate Finance[J].New Jersey,2007,(3).11-12
[13]丁健，胡乃红.房地产金融【M】.上海：上海译文出版社，2003
[14]洪艳蓉.房地产金融【M】.北京：北京大学出版社，2007
[15]王飞.发展中国的REITs，应对房地产企业融资问题[J].中国商界.2009（4）
[16]滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式[J].财政金融.2010(7)
[17]刘丽巍.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技.2010(8)
[18]张洋洋;;对中小企业融资难的深刻反思[J];商场现代化;2011年08期
[19]黄振宇;1998-2007年中国住宅市场价格上涨原因分析[D];山东大学;2010年
[20]本报记者 李木子;房地产开发商四处出击寻求融资新途径[N];证券日报;2010年
推荐第3篇：房地产融资分析
房地产融资分析
1.定义：
房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。
2.分类：
主要的分类方式为二大类：
（1） 内部融资和外部融资
内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等
外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等
（2.）直接和间接融资
直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。
银行贷款：
银行融资需要注意的三要素：
1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率
银行融资流程：
1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理
5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管
政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。
目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。
房地产信托
房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。
目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。
融资项目提供的主要材料：
从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。
其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。
项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。
推荐第4篇：房地产融资方式
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的
稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
推荐第5篇：房地产融资降温
房地产融资降温
在新一轮房地产调控下，房地产融资持续降温：房地产企业公司债发行和再融资方面均呈现监管收紧的趋势。最新数据和调研发现，银行表内开发贷增速继续下降，2016年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表内自营投资和表外委托贷款投房地产项目的要求趋严。表外理财资金输血房地产，则在实际中碰到了“通道难寻”和“非标额度紧张”的问题。
“误判”金隅：房地产类公司债继续收紧
2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，简称“金隅股份”）公告称，于2月13日收到中国证监会批复，核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。
公告显示，该次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。
对此，有媒体报道称，此为时隔3个月，证监会再次放行房企公司债。
“我们专门问了交易所，金隅股份（发行公司债）算是建材类公司，不是房地产类企业发行公司债”，某券商固收人士表示。
在交易所市场发行公司债融资，须遵循2016年10月发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，其中规定：房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。
金隅股份曾于2016年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券，按其此前分类，金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业”，经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品”。即金隅股份并非以房地产为主营业务的公司。
“目前，纯地产类公司债还是没有放行，只有公司自己带地产业务，但地产业务非主营业务的才能发行公司债。”前述固收人士表示。
只见受理、反馈，不见发行，是最近三个月房地产类公司债的现状。
2月14日，上交所在给青岛海信房地产股份有限公司拟发行24亿元小公募的反馈中，继续要求房企进一步披露是否属于分类监管认定的房地产企业，是否存在不得不发行公司债的相关情形，是否属于“关注类”等。
从房企公司债反馈意见看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2016年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外，多家房企公司债发行显示为“中止”或“终止”，其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。
私募资产管理计划禁止投向济南等16城市
除了公司债，近期私募资产管理计划也被禁止投向住宅类地产项目。近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。该文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地?a项目的私募资产管理计划，暂不予备案。
具体来说，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
上述条款目前只涉及普通住房房地产项目融资，投资于商业地产项目，保障房等并不受影响。
根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
住户贷款高位或引发进一步紧缩政策
2月16日，国际评级公司标准普尔发布报告称，短期内政府可能会继续调控房地产市场，以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位，或将引发进一步的紧缩政策。
标普全球评级信用分析师黄馨慧表示，我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。
报告称，尽管2017年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中长期住户贷款同比增幅仍达到32%，环比去年12月增幅达到49%。这表明尽管目标城市的销售已降温，但楼市热度已蔓延至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策，以抑制房地产市场投机活动。
在此情况下，市场整合将加速，大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行能力，即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快，强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦十分重要。
地产开发贷负增长
“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。”某股份行华中地区人士表示。所谓经营性物业贷款，就是写字楼、商场等经营性物业作为抵押物发放的贷款。
去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题。
华南地区某股份行中层表示，该行去年12月就下发了通知，要求根据“实质重于形式”原则，严控借款主体授信资金用途。特别是兼营房地产业务的集团，要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。
“要求是对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握”。该股份行人士表示：“发现问题的，要马上停止出账。”
今年1月16日，上海银监局就土地融资开出了自去年下半年全国严查以来的首份罚单――针对银行融资用于支付土地金和拍卖保证金，罚金高达478万元。
有股份行华东地区对公人士透露，去年当地拍出一个地王项目，拍卖会后当地监管明确不得给其配套融资。“合同都谈了，最后银行宁愿违约也没做下去”。
央行统计数据显示，截至2016年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2015年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。
表外理财资金“通道难寻”
银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。
一名基金子公司人士表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管计划4号文发文之后，更是“彻底歇菜”。
根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。
具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
其中，市场目前对于“名股实债”方式的需求较大。从房企的角度，也希望通过“名股”的方式融资。这在会计上一定程度处理成?Y本，而非负债，从而控制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在研究合规对策。
“基金子公司作为通道（投地产），我们肯定不愿意冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。”上述基金子公司人士表示。
有股份行资管人士表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标”范畴，原本理财投资非标取上年度资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显得更加严厉。
“说实话，理财近三个月都在疲于流动性管理，能把进出资金照顾到，实现顺利兑付就行，投资端，配什么好的资产，基本没有精力顾及了。”某银行资管部人士表示。
推荐第6篇：房地产企业融资模式
房地产企业融资模式
资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：
1.自有资金+银行贷款
•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。
•融资成本最低，应优先使用。
•2.自有资金+信托计划
•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。
•融资成本比银行贷款高。
•3.自有资金+股权融资
•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。
•融资成本比银行贷款高。
•4.自有资金+投资基金
•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。
•融资成本最高。
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融资流程介绍
一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现
1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。
保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。
抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）
质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）
3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。
另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）
目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。
（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。
3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）
二、贷款流程
1、办理贷款卡：
（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。
（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。
（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。 企业申请所需材料:
①《贷款卡申请书》；
②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，
事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件 ）；
③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；
④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表；
⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；
审
核
①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；
③主要财务指标平衡关系表
发
卡
上机登录企业概况后发卡；
年
审
所需材料：
①《贷款卡年审报告书》；
②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；
③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；
④上年度会计决算报表；
⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；
⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。
2、贷款申请：
借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。
3、对借款人的信用等级评估：
应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。
4、年度授信：
银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱 。是和信用评级联系在一起的。其特点是：
（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；
（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；
（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。
所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的年度财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。
5、部门审批流程
首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。 贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。
6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。
三、签发银行承兑汇票和贴现
1、签发银行承兑汇票
定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。
功能：
用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。
如何办理：
（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；
（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；
（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；
（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。
常见问题解答：
（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？
申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。
（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？
银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。
（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？
开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。
2、贴现
定义：
银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。 产品特点：
能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。
如何办理：
1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》
2．提供以下资料：
（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件
（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票
（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明
（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件
（5）贴现行要求提交的其他资料
常见问题解答：
1．对贴现的票据有何要求？
要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。
2．对贴现的期限有何规定？
贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。
四、银行贷款关注的财务指标
企业还要把握好以下12个指标：
财务结构：
1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。
2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。
偿债能力：
3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。
4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。
5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：
6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。
7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：
8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。
9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。
10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。
经营效益：
11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。
12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。
附董事会决议样本
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推荐第7篇：房地产项目融资材料
房地产项目融资所需资料
营业执照副本复印件（加盖公章）；
组织机构代码证复印件（加盖公章）；
税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）； 国有土地使用证；
建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
建设工程施工许可证；
商品房销售（或预售）许可证；
贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；
注册验资报告复印件（加盖公章）；
法人代表资格证明及身份证复印件；
具体经办人员授权书及身份证复印件；
公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）； 董事会或股东会对外贷款决议；
企业委托贷款申请书；
商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）； 公司最近3年及最近3个月财务报表；
法律意见书及尽职调查；
评估报告；
公司最近2年审计报告；
公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；
资金用途，包括资金使用计划和还款计划。
推荐第8篇：房地产项目融资方案
房地产项目融资方案
资金性质（来源）：企业资金
融资方式：银行委托贷款
用款期限：最长3年
资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均数）
1、正常银行贷款利率×（1+20%）
（例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%）=6.48%）
2、资金方一次性好处费：8%（3年，平均每年2.67%）
3、中介方一次性佣金：4%（3年，平均每年1.33%）
4、其他佣金：2%（3年，平均每年0.67%）
每年的资金使用成本为11.15%
抵押借款比例：50--60%
资金到位前，没有任何费用。
资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。
操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。 （注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章）
附件：
房地产项目融资所需资料
营业执照副本复印件（加盖公章）；
组织机构代码证复印件（加盖公章）；
税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）； 国有土地使用证；
建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
建设工程施工许可证；
商品房销售（或预售）许可证；
贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；
注册验资报告复印件（加盖公章）；
法人代表资格证明及身份证复印件；
具体经办人员授权书及身份证复印件；
公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）； 董事会或股东会对外贷款决议；
企业委托贷款申请书；
商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）； 公司最近3年及最近3个月财务报表；
法律意见书及尽职调查；
评估报告；
公司最近2年审计报告；
公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；
资金用途，包括资金使用计划和还款计划。
推荐第9篇：房地产项目融资资料
房地产项目融资资料
（一）房地产开发融资企业资料清单：
1.公司简介
（内容包括公司基本情况介绍、经营状况说明、董事会成员简介、股东简介、管理团队简介等）
2.公司章程
3.董事会决议或股东会决议（关于本项目的融资决议，有即提供）
4.工商登记核准资料及营业执照
5.税务登记证
6.组织机构代码证
7.法人代表身份证
8.验资报告及开发资质证明
9.银行开户许可证及贷款卡
10.审计报告和主要财务报表（近三年，10年、11年、12年 同时补充13年
1、
2、
3、月份主要财务报表
11.投资项目可行性报告
12.借款申请书资金用途及使用计划(需注明还款来源)
13.房产证（如果是用房产做抵押，这个就提供），如果办理了预售许可证的，也要提供；
14.土地使用权证，同时附上土地付款凭证,土地成交合同等；
15.建筑用地规划许可证
16.建筑工程规划许可证
17.建设工程施工许可证
18.抵押物价值评估报告或质押物价值评估报告
19.其他政府相关批文
20.其他补充文件
（二）房地产开发企业融资基本条件：
1、要求项目要在省会城市，或经济发达的地市级.资质较好的县也可以考虑。
2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；
3、二级开发资资质优先，如果母公司是二级资质，项目子公司为三级或者暂定也可；
4、房地产项目融资额度：融资1---6亿元，期限1--2年
5、有抵押物，抵押率不超过50%。
6、自有投入不低于35%；并且经营业绩良好，无不良信用记录。
推荐第10篇：房地产企业融资论文
房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。
1.融资的现状分析
广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。
2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题
目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。
2.1企业本身的原因
由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。
2.3融资力度不够
目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。
2.4缺乏完善的法律、法规保障
目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。
3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策
根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。
3.1加大政府支持力度
今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。
3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度
中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。
3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设
中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。
3.4拓展融资渠道
增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。
第11篇：房地产融资资料清单
房地产融资资料清单
（1）项目可行性分析报告、项目目前情况简单介绍（目前投入情况及施工情况）
（2）经年检的企业法人营业执照正本、副本；
（3）组织机构代码证正本、副本、税务登记证正本、副本；
（4）贷款证（卡）及公司基本户开户许可证；
（5）房地产开发资质证书及四证取得情况；
（6）公司简介、公司章程（合资、合作企业还需提供合资、合作合同）
（7）法定代表人身份证明、身份证、签字样本，如授权他人签署，请提供授权书、被授权人身份证；
（8）政府相关立项批复、土地成交确认书、出让合同、土地缴款凭证及相关税费凭证
（9）还款计划及相关还款来源简述；以及相关抵押物证明物件（已估值的相关资产需提供评估报告）
（10）最近一期财务报表和最近三年经审计的财务报告；
（11）董事会或股东大会的相关决议；
（12）验资报告；
（13）融资企业银行评级与授信情况；个人及企业征信情况
第12篇：房地产项目融资申请书
融资预审表
公司名称 注册资金 企业类型 经营范围
借款 公司 概况
财务状况（单位：万元）
注册地点 注册日期 股东形式
年月
2010年
有限公司 房地产开发销售
资产合计 负债合计
其中：流动负债 所有者权益合计 净利润
经营活动现金流量净额
2013年
土地性质
2012年 2011年
项目名称 项目所在地 占地面积 政府批文 项目现状
国有土地证
项目总投资额 其中：自有资金
万 万 万 万 已获证件情况 用款
项目 概况
资金投入 项目已投资金 其中：自有资金
其他资金来源
已有抵押、贷款 项目预估价值 融资金额
融资 期望年利率 需求 资金用途
还款来源
保证
抵押物说明
方式
万 %
抵押物名称 抵押物位置 抵押物现状 抵押物评估值
融资期限 期望融资方式
年
融资申请书
一、公司介绍
1、有限公司是一家
2、有限公司注册资本金 万元等
3、公司董事会介绍
4、董事长介绍
二、项目目前状况：
1、位于 ，占地 亩，总建筑面积 万平方米等
2、客源市场条件
3、布局
三、项目发展计划：
1、第一年建设期间： 预计 年底前完成上述计划。
2、第二年试营业期间： 预计 年 月前完上述计划。
3、第三年发展期间：
四、融资额度及期限
1、融资 万人民币，融资期限 年。
五、融资抵押物明细及估值
六、融资详细用途 融资款将用于
七、还款详细说明
1、
2、
3、
4、有限公司 二0一三年 月
第13篇：房地产企业融资计划书
贷款计划书
一、公司介绍
1、说明
年月日“公司” 已在工商局注册为“公司”。以下内容公司名称公司。
2、公司简介公司成立于年，公司经营地址，注册资本金为万元，主营项目：。
二、贷款计划
1、贷款用途：本公司欲将地块作为房地产开发，向已经向当地政府相关部门申请通过并审批取得（五证）：。
2、实物抵押：本公司（或本人）欲将XXXX宗地块，及等实物作为抵押进行贷款，以上实物市场预估价值人民币元，预申请贷款人民币元。
三、贷款投资项目分析
1、项目的基本情况（介绍）
2、项目来历
本项目是在年月日以的方式获得土地的开发使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。
3、证件状况文件
目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。
4、资金投入
项目总投资人民币款万元。本项目计划在年月日开始销售，预计第一期销售住
宅均价在元/㎡，投入销售在平方米，一期在个月销售回款在万元左右；整个项目的销售在个月之内，预计总销售收入在亿元左右。
5、建造的过程和保证
本项目由建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。
四、财务计划
1、销售收入估算：根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按元/平方米进行测算；商业用房按元/平方米，地下停车位按元/个。
计算后项目的总销售收入约为人民币亿元，其售价情况如下表：
销售收入与经营税金及附加估算表
辅助报表
1单位：万元
2、成本费用
项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：
⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行
结转，总成本为万元，各期分别为万元、万元、万元；
经营成本估算表
⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为：
⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算； ⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为万元、万元、万元；
⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）
5%--预征率。各期分别为万元、万元、万元。
3、利润估算
根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币万元，详见下表：
损益表
单位：万元
损益表
本项目投资收益率为%、投资利税率为%，经济效益较好；项目税后内部收益率%，超过社会平均利润率%，抗风险能力较强；项目年交所得税万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造万元的财政收入。
通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。
五、还款计划
1、用款期限：
2、还款计划：
有限公司年月日
第14篇：房地产项目融资方案
房地产项目融资方案
（一）
（一）融资组织形式选择
研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。
（二）资金来源选择
在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。
（三）资本金筹措
资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。
（四）债务资金筹措
债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。
1.信贷融资
任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。
2.债券融资
企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。
（五）预售或预租
由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。
（六）融资方案分析
在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
1.资金来源可靠性分析
主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。
2.融资结构分析
主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。
3.融资成本分析
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。
4.融资风险分析
融资方案的实施经常受到各种风险的影响。
房地产项目融资方案
（二）
一、房地产项目融资操作流程如下：
准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押
二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：
1、房地产开发类贷款——
是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
第15篇：房地产融资项目简介
房地产融资项目简介
针对房地产开发企业的融资需求，携手投行、信托、担保等相关金融机构，共同搭建一个门槛更低、利率适中、风险更小的融资平台，为房地产企业提供周到有效的融资服务。
融资特点
一、资金来源单纯：全部来自于银行的大客户理财基金，避免复杂的社会资金给
企业及企业家带来的各种困扰和风险；
二、利息较低：年利率20－25%，根据项目情况适当浮动；
三、融资门槛低：在企业支付地价款的过程中即可提供融资。
主要融资条件
一、项目地域：房地产项目在全国各省中心城市及珠三角城市市区均可；
二、融资金额：在1亿以上，20亿以下；
三、特别条件：建筑工程项目由融资方指定的建筑工程公司按市场价承接。
相关事项
一、优先受偿权：无须承建商放弃优先受偿权；
二、担保：开发商用项目股权作抵押即可，无需在建工程抵押；
三、四证要求：具备土地使用权证，其他证件视项目情况而定；
四、可融资项目性质：商住均可，工业园要看招商经验和实际招商情况，例如跟
有实力的大企业提前签好租赁合同；
五、融资时间：取得土地使用权后即可融资；
- 1 -
需提供的文件
一、项目简介 包括：项目地点，性质，开发状态，权属，投入资金状态，资金
回收的预期周期利润预计等
二、借款人的公司简介 包括：过往业绩，股权架构
三、借款情况简介 包括：借款金额，预计还款来源，有何抵押物，抵押物权属
状况
融资流程
筛选合适的房地产项目———报项目资料———投行初审———项目面谈———建筑商面谈———银行考察———签订一系列协议———投行终审——办理股权让与担保，放款———项目运行到银行发放开发贷款——股权回购，项目完成
欢迎有资金需求的房地产企业与我们联系洽谈。
- 2 -
第16篇：房地产项目融资流程
房地产项目融资流程
一、提供项目的可行性报告及现金流状况作为融资依据。
二、融资利息暂定为年息18%。（可依据项目的潜力和国际金融利率进行调节）
三、融资手续在中国香港地区办理，一切相关法律责任按照香港地区规定执行。资金在中国地区使用，按照中国地区相关法律执行。
四、融资材料经审核通过后，符合融资资格之项目按照以下流程办理。
1、双方签定借款合同。(项目名称、用款计划、还款计划)
2、项目的法人代表(融资方)必须持有中华人民共和国护照。
3、项目的法人代表赴港办理融资相关手续。
4、项目的法人代表(融资方)在香港银行开设个人外币账户, 作为支付融资过程
中的费用。
5、项目的法人代表(融资方)与资金方共同在香港会计师事务所、律师事务所
办理项目融资相关手续，项目的法人代表(融资方) 开出本票给予律师事务
所和会计师事务所，资金方与融资方在香港银行开设联名账号；(如融资不
成功, 一个月内律师事务所及会计师事务所开出支票的费用全额返还) 。
6、资金到达联名账号上时，融资方确认融资金额是否全额到账；融资方确认
到帐后所开具的本票对现(律师事务所和会计师事务所), 进入下一个融资
流程,融资方融资金额到账一个月内，资金方扣除一年利息，融资款划到国
内该项目开设的共管帐户内(专款专用) ，融资完成。（全程在香港律师事务
所执业律师的严格监控下完成，在联名账户上的资金动用必须双方签名方
可动用，保障资金安全。）。
五、融资方的项目进度以及资金的使用，资金方委派财务总监全程监控，以保障融资资金全部用以项目开发, 该项目公司100%质押给资金方。融资资金不
能作为融资方购买奢侈品、投资股票、黄金、期货等行为，有出现上述行为，
资全方有权要求融资方在一个月内归还融资款项。
第17篇：房地产企业融资策划
蓝草咨询：http://免费咨询电话：
400-820-592
3房地产企业融资策划
全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，200种主要融资方法。
一、企业内部融资
第一种渠道 内部管理融资
1、留存利润融资
2、盘活存量融资 ……
案例:万乐电器1亿
案例:产权转股权 融资节税800万
第三种渠道 商品购销融资
预收货款融资……
案例:顺驰快速制胜之道
第四种渠道 商业票据融资
商业承兑汇票
第五种渠道 经营融资
会员卡融资
促销融资
二、民间融资
第六种渠道 直接融资
个人借贷融资
企业拆借融资 ……
案例:粤东自来水厂项目
三、典当
第八种渠道 典当融资
（二）动产典当
金银首饰典当融资
机动车辆典当融资 ……
（三）财产权典当融资
资料：典当行情
四、国内银行
第九种渠道 信用贷款
信用贷款
第十种渠道 保证贷款
资料：银行手续及评估指标解密
第十一种渠道 不动产抵押贷款
房地产抵押贷款
土地使用权抵押贷款
第十二种渠道 动产抵质押贷款
设备抵押融资
动产质押融资 ……
第十三种渠道 权利质押贷款
案例:物流银行七步法
第十四种渠道 票据贴现贷款
商业票据贴现贷款
买方或协议付息票据贴现贷款 ……
案例:思路决定出路
案例:猛龙过江震京津
案例:产权式公寓模式
五、国外银行
第十六种渠道 国外银行融资
外资在华银行贷款
国际商业银行贷款 ……
六、国际贸易
第十七种渠道 国际贸易融资
（一）出口商短期融资
进口商预付款
无抵押品贷款 ……
（二）进口商短期融资
公司信贷 银行直接融资 ……
（四）离岸银行
境外资产为境内融资担保
境内资产为境外融资担保
第十八种渠道 补偿贸易融资
直接补偿
间接补偿 ……
案例:空手套白狼
七、租赁融资
第二十种渠道 融资租赁
简单融资租赁……
案例:广华出租车项目
BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )ABS ……
案例:欧洲迪斯尼乐园项目
八、投资银行
第二十二种渠道 投资银行融资
投资银行 ……
案例:蒙牛腾飞
九、风险投资
第二十三种渠道 风险投资
风险投资公司
科技风险投资基金
资料:风险评估指标
第二十四种渠道 投资基金
房地产产业投资基金……
证券投资基金
第二十五种 资产证券化融资
（房地产）资产证券化
抵押贷款证券化 ……
案例:奥运3000亿融资
第二十六种渠道 资金信托
贷款信托
股权投资信托 ……
案例:……
可转换债券 ……
第二十九种渠道 国外债券
外国债券
欧洲债券 ……
十、非上市股权融资
第三十种渠道 股权融资
（一）股权经营合作融资
合作经营融资
表外合资经营 ……
（二）内部股权融资
股东增资扩股融资
股权转让融资
案例:……
十一、国内股票市场
第三十一种渠道 国内股票市场
国内主板市场
国内中小企业板 ……
国内三板市场 ……
第三十二种渠道 香港股票市场
香港主板市场
香港创业板市场 ……
十二、国外股票市场
第三十三种渠道 美国股票市场
AMEX
NASDAQ ……
第三十四种渠道 其他国家股票市场
新加坡股票市场
德国新市场 ……
十三、政府渠道
案例:出口信用保险
第三十六种渠道 创业发展专项基（资）金
技术创新基金
国际市场开拓资金
案例:粤府11大资金助民企
案例:为理想 蛇吞象
——如何收购发展银行
注: 更多创新渠道方法内容见课堂讲义.
策划决定思路，有思路就必有出路！
第18篇：房地产项目融资申请书
融资预审表 公司名称 注册资金 企业类型 经营范围 借 款 公 司 概况 有限公司 房地产开发销售 2013 年 资产合计 财务状况（单位： 负债合计 万元） 其中：流动负债 所有者权益合计 净利润 经营活动现金流量净额 项目名称 项目所在地 占地面积 政府批文 项目现状 国有土地证 土地性质 2012 年 2011 年 2010 年 注册地点 注册日期 股东形式 年月 用 款 项 目 概况 已获证件情况 项目总投资额 其中：自有资金 资金投入 项目已投资金 其中：自有资金 其他资金来源 已有抵押、贷款 项目预估价值 融资金额 融 资 需求 期望年利率 资金用途 还款来源 抵押物名称 保 证 方式 抵押物说明 抵押物位置 抵押物现状 抵押物评估值 万 % 万 万 万 万 融资期限 期望融资方式 年 融资申请书
一、公司介绍
1、
2、有限公司是一家 有限公司注册资本金 万元等
3、公司董事会介绍
4、董事长介绍
二、项目目前状况：
1、位于 ，占地 亩，总建筑面积 万平方米等
2、客源市场条件
3、布局
三、项目发展计划：
1、第一年建设期间：
2、第二年试营业期间：
3、第三年发展期间：
四、融资额度及期限
1、融资 万人民币，融资期限 年。 预计 年底前完成上述计划。 预计 年 月前完上述计划。
五、融资抵押物明细及估值
六、融资详细用途 融资款将用于
七、还款详细说明
1、
2、
3、
4、 有限公司 二 0 一三年 月
融资申请书
一、公司介绍
1、有限公司是一家
2、有限公司注册资本金万元等
3、公司董事会介绍
4、董事长介绍
二、项目目前状况：
1、位于 ，占地 亩，总建筑面积 万平方米等
2、客源市场条件
3、布局
三、项目发展计划：
1、第一年建设期间：预计年底前完成上述计划。
2、第二年试营业期间：预计年 月前完上述计划。
3、第三年发展期间：
四、融资额度及期限
1、融资万人民币，融资期限 年。
五、融资抵押物明细及估值
六、融资详细用途
融资款将用于
七、还款详细说明
1、
2、
3、
4、
有限公司
二0一三年 月
第19篇：信托融资房地产融资要求
房地产融资要求
融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质。（满足
四、
三、二条件）也即四证齐全、自有资金超过35%、二级开发资质。有的信托公司需要行业百强和地方龙头。
第1条财务状况
对融资方财务状况的基本要求是：
（一）融资方为多项目开发商或综合性开发商，其资产负债率不超过75%，净资产不低于5000万（资产负债率计算可扣除预收房屋销售款计算）；
（二）融资方如为单一项目新设公司，其资产负债率要求可适度放宽，实收资本应不低于1000万；单一项目公司如分期开发，且在我司介入前已有开发和销售记录的，应适用第
（一）项标准。
第2条开发经验
融资方或所属集团具有连续开发三年以上的开发经验，且开发业绩良好，累计竣工面积在20万平方米以上。
第3条发展潜力
融资方或所属集团有一定项目储备，持续发展能力较强。
第4条行业地位
融资方或其所属集团具有一定的行业地位，符合以下之一的：
（一）为全国房地产百强企业（中国指数研究院发布的年度名单）或区域（省、直辖市）综合排名前10位的企业（不含全国房地产百强企业）；
（二）虽未达到第
（一）项要求，但股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企（国资委要求退出房地产领域的除外）、国企和民营企业（全国民营百强企业）；
（三）虽无具体排名，但在建项目市政及生活配套项目成熟健全，项目条件与周边同类物业比较有明显优势，市场承接力强，有较高盈利空间。
第5条开发条件
项目权属清晰，“四证”齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）。
第6条资本金要求
项目资本金比例达到国家最低要求并足额到位。
第7条项目监管
能配合接受我司或我司委托的监理公司对项目监管，以销售资金作为还款来源的项目原则上需要实现项目抵押并能接受分期还款或存单、保证金质押。
第8条保障性住房
保障房的建设单位应具备以下资质：
（一）政府背景的保障性住房开发建设机构，须具备合格的企事业法人资格，有负责保障性住房建设的政府相关批复文件，如属政府平台，另需按政府平台相关政策执行；
（二）如为保障性住房代建企业，须已与政府签订代建项目协议；项目已列入年度建设计划，廉租房、公租房须已与政府签订回购协议。
第9条旧城改造
项目必须已完成拆迁工作或已全面签订拆迁协议，拆迁工作无障碍，可进行实质性开发。
第10条结构融资安排
对房地产集合信托计划，采用结构化方式进行融资安排的，其优先受益权和劣后受益权配比比例不得高于3：1。
第11条其他条件存在以下情况的项目原则上不介入：
（一）项目土地已闲置超过两年，存在被政府收回风险；
（二）擅自改变土地用途和性质进行开发；
（三）严重拖延开竣工时间；
（四）来自于其他金融机构的项目贷款（或融资）已被挪用等。
第20篇：房地产融资渠道2
房地产业主要融资渠道
一、银行是资金主通道
目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道
二、房地产信托是融资创新的首选
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。
不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是
对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式
三、项目融资可以共担风险
项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。
四、金融租赁是实际运用较多的模式
金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。
五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径
目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。
我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地
产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。
六 上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市
七.海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍
另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
