浅议房地产企业融资模式
摘要：房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。因此选择有效的融资渠道、确定较低风险的融资方式是十分重要的，本文针对房地产企业融资的现状，分析房地产企业融资模式并提出建议。
关键词：房地产企业融资；融资模式；建议
一、房地产企业融资概述 房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。
二、房地产企业融资现状
房地产企业由于工程项目的开发，需要耗费的时时较长，加之资金占有和使用量巨大，除非其经济实力十分雄厚，否则很难不依靠融资来进行项目开发。从目前房地产企业的实际情况来看，大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资，因此，对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。
三、我国房地产企业融资模式
1、银行贷款。
银行贷款融资，是为了完成房地产开发，房地产开发企业向银行申请与取得项目开发贷款的行为。目前，我国房地产开发企业的资会来源主要是国内贷款，房地产企业自有资金比例较低，不能够满足房地产开发项目大量的资金需要，因此主要依赖银行贷款，并占房地产融资来源的50％以上。房地产贷款一般分为三类；信用贷款、担保贷款、抵押贷款。在国家加强行业调控和货币政策从紧的条件下，银行贷款的限制增加，融资的门槛较高，发展空间较小。并且由于房地产业融资渠道过度集中于银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产行业产生巨大的冲击和影响，十分不利于房地产企业自身的健康稳定发展。因此企业要积极拓展新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖。企业的规模对银行贷款没有明显的影响，银行贷款适合各种类型的企业。
2、股权融资
上市融资也是房地产企业一个重要的融资渠道，债权融资来说，其属于主权融资，可以化解金融风险，使房地产企业获得永久性资本，并且还可以提升企业的知名度和可以较为便利的实现再融资。不过该种融资方式资金成本较高，公司的控制权存可能会被稀释。股权融资主要分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资金额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70％的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75％以上。能够通过直接上市获取资金的企业数量很少。间接上市主要是通过买壳上市，但需要大量现金，并且前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，都是很多房地产中小企业不具备的条件。
3、预收账款
房地产企业的预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发建设单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。这是发展商筹集开发资金的一种重要方式。对于发展商来说，运用该种融资方式可以筹集到必要的建设资金，并且还可以将部分市场波动风险转移给买家，虽然在将来可能会丧失一些利益，但是相对于总体利益而言是微不足道的。但是因为房地产企业的预售款主要是购房者的按揭贷款，在我国，按揭购房者的比例接近90％，因此该种融资方式所获得资金间接的来自于银行，也使得这种融资方式受到市场和信贷政策影响较大，尤其是在房地产行业的调整期。
4、．房地产信托。
房地产投资信托，是专门用于投资房地产，用房地产项目的经济收益作为回报，委托信托公司将信托产品销售给投资者的融资方式。信托计划的发行以200份为限。房地产信托融资的期限一般是2至3年，在大力培植资本市场的情况下，房地产信托的发展空间较大。融资的额度较大，政策限制较多，只适用于实力雄厚的大型开发商。
5、．房地产投资基金。
房地产投资基金，是指聚合机构投资者或个人的资金，由基金公司组建专门产业投资基金，间接投资于房地产项目的融资方式。我国房地产基金融资才刚刚起步，相关的产业投资基金法尚未出台，市场上有实力的基金管理公司和优秀的基金经理人很少。房地产企业要大量从房地产基金获得资金还尚需时日。房地产基金融资适合大中型房地产企业。
6、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性。因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3 到10 倍。而我国房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。
7、项目融资
项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值。贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对
项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。
8、海个基金
目前外资地产基金进入我国市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。海外基金比银行贷款、信托等融资渠道在成本高。
9、．合作开发。
目前，房地产开发的土地需求完全实现了市场化公开供给，土地市场竞争激烈 ，地价不断攀升，开发商为取得土地的投资不断增加 ，靠单个开发商很难获得体量大、效益好的资源。因此可以发挥开发商项目运作能力，促使有土地缺资金的开发商与有资金难以取得土地的开发商的合作，实现合作开发的融资方式。
10、夹层融资。
夹层融资是一种无担保的、附带有对被投资企业权益认购权的长期债务。夹层投资传统创业投资的演进和扩展，可以采取次级贷款、可转换票据或优先股的形式。夹层融资的期限较长，一般为5至7年，融资成本介于优先债务和股权融资之间，对公司的控制和限制较少，可操作性强，融资规模一般，适用于中小型房地产企业。
11、私募股权融资。
私募股权融资的融资期限较长，融资的规模一般较大，投资者要求的高回报导致融资的成本很高。融资政策不是很完善，融资的门槛较高，但发展的空间较大，适合于大型知名房地产企业。
四、房地产企业融资中所存在的问题
近年来，虽然我国房地产融资渠道不断多样化，企业整体融资能力有所增强，但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一，过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在，加这上些地方市场监管不利，很多房地产企业盲目扩张，长此以往，将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。
五、优化房地产企业融资的建议
1、建立多层次房地产融资体系，拓展多元化融资渠道
房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的信赖。同时，企业要加强自身的实力，加强内部治理结构，与国际接轨，大力采用金融创新融资方式，使用新的融资工具，拓展新的融资渠道。
2、完善房地产金融法律法规，建立合理的融资机制，减少盲目融资现象
在房地产融资多样化的过程中，新出现的很多融资工具，如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面，因此，必有建立和完善相应的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通边转让、收益来源和分配等，作出严格规范。
六、结语 综上所述，我国房地产企业融资渠道比较单一，信托、债券、基金、股票等融资渠道获取资金的量有限，尚未形成多元化融资体系。只有建立与发展多元化的融资体系，综合运用多元化的融资渠道，建立完善合理的融资机制，房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，使房地产企业更好、更快地持续发展。
参考文献：
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