推荐第1篇：资产评估公司工作总结
篇一：会计师事务所及资产评估事务所有限公司工作总结
新所成立伊始，得益南宁市国有资产监督管理委员会，及资产管理公司等相关部门的青睐，我们在执业过程中一直把审计质量和职业道德放在第一位,多项业务在平稳、顺利的进行当中。现将我所成立以来的工作总结如下：
一、取得可喜的业绩，稳步的迈出第一步
我所自10月开业以来，本着客观、独立的立场和实事求是的原则，始终坚持“诚信为本，操守为重”的执业理念，秉承以质量求信誉、以信誉求发展的服务宗旨，以维护社会公众利益为根本。在严格遵守注册会计师基本准则的基础上，广开客源、大力开拓各种业务，提高效益，自开业近两个月来已做了11项审计，40项验资，9项资产评估。在做业务的过程中，我们的员工以优质、高效的服务取得客户的满意并赢得了客户的尊重，和客户保持了健康的合作关系，为我所赢得了良好的口碑，同时也赢得了一定的客源。
二、建立一套科学的管理体系
一流的的事务所必须有一流的价值创造，一流的价值创造来源于一流的服务质量，一流的服务质量取决于一流的员工队伍，一流的员工队伍有赖于一流的管理团队，一流的管理要依靠完善、有效的制度保障。为了确保我所日常事务的正常运行，我们制定了一整套科学、行之有效的管理体系：
1、全员聘用合同制。我所面向社会公开招聘人才，平等竞争，择优录用，德才兼备，双向选择，全部人员包括所长实行聘用合同制。
2、以主任会计师负责制为主线的岗位责任制。事务所以业务管理为主线，形成对人员及其他方面的管理体系，实施主任会计师负责制。副主任会计师、部室主任、项目经理、执业人员、一般职员等都要明确责任和义务，实行责、权、险为一体的岗位责任制。年终综合考核，胜任者留用，不胜任者调整或解聘。
3、工资与效益挂钩。现行工资标准为基本工资加效益工资，基本工资根据我市的最低生活工资标准结合技术资质，工作年限，职务等因素分为几个档次，具体标准随岗位确定。效益工资是根据个人的能力及业务量按照一定的标准来提取，这样一来个人的能力和业绩以及工作质量直接与自己的收入挂钩，从而在很大程度上促进了员工的工作热情，同时形成了员工学习的动力，这样在所里形成工作—学习—工作这样一个良性的循环局面，最终在保证了我所执业质量的基础上又提高了经济效益。我所开业以来取得的成绩则是一个证明。
4、综合福利保险制。凡在天源事务所工作且签订合同的员工，事务所给予养老、医疗、意外等保险。解除了职工后顾之忧，稳定了思想，增强了天源的凝聚力和感召力。营造出了一种人员能进能出，职务能高能低，工资能多能少，机构能设能撤的奖勤罚懒，优胜劣汰的动态激励氛围，不搞论资排辈，不为人情关系所困挠，一切以社会效益为目的，以素质能力一把尺子量长短，以工作业绩一个标准论高低，能者上，庸者下为各方面的人才创造一个平等竞争，健康发展的良好环境。
三、吸引人才，重视对新老员工的培训
审计业务质量在很大程度上取决于注册会计师的职业道德和专业技术水平，为此，在强化业务质量监管的同时，我所把职业道德和专业培训作为培训工作的核心任务。
充分认识到人才是事务所发展的生命线，我所自成立以来就本着长远的目光，面向社会公开招聘人才，平等竞争，择优录用，德才兼备，双向选择，不断的为事务所增添新鲜的血液，在壮大我所注师队伍的同时，也注重对后备人才的培养。
注册会计师作为知识密集型的行业，终生培训是行业的显著特点，后续培训教育贯穿了每一位注册会计师的整个职业生涯。对事务所日常、系统的培训从一般助理人员、项目经理到经理，及至更高层次的管理人员都至关重要，甚至可以说，员工的执业过程就是最基本的培训课堂。因此我所特别注重对员工的培训，定期、有计划的对新老员工进行培训。为了杜绝培训工作只是讲讲课、做个报告，或者变成一种可有可无的形式，为了防止事务所员工觉得培训是在浪费资源、浪费时间与精力。所长在百忙之中抽时间出来亲自给员工做思想动员，把培训工作当作一件重要事情来抓，让全所上下从思想上把对学习的认识提升到一个高度。同时挑选业务尖子来讲课，各个所长在旁边补充指导，大家有问题随时交流，整个课堂完全是开放式，成为全所互相学习、交流经验的平台。不管是有着丰富经验的注册会计师，还是一般的助理人员，大家都坐在一起以平等的姿态互相学习。天源所自成立以来已组织全所员工专业培训了3次，在事务所内部局域网上发布了专业技术公告2部。
四、造天源文化——建设“爱”的家园
1、天源自成立伊始即打出建立“天源之家”的旗号，天源是这样说的也是这样做的。在这里每位员工都感受到充分的人情关怀与尊重，即感情方面的激励。这使天源所的每一个员工，不管他是股东与否，也不管他是注册会计师，还是一般助理人员，都能感受到领导对自己的尊重与关怀，归属感油然而生。在生活方面，所领导经常组织一些集体活动，使员工们感觉到自己是集体中的一员而并非一台单一的工作机器，让员工感动不已，铭记在心。有困难大家一起帮助，有高兴事大家一起庆祝。古语说得好：上下同欲者，胜。各方向努力，心灵的沟通，使得所里上下一条心，紧紧团结在一起，天源必将所向披靡，无往不胜。
天源也很注重员工专业技能的提高，鼓励大家学习，创造条件让没考过各种执业资格的员工安心学习，这样员工得到的不单是充足的学习时间，还有互相理解后的感动，使员工再投入工作时会更竭尽全力去维护天源所的利益。归根到底，是忠诚创造了忠诚，友谊缔结了友谊，信任产生了信任，尽职尽责促发了尽职尽责。
2、将爱延伸——响应“春蕾” 计划，救助失学儿童
在刘国强所长领导下所里始终重视开展公益活动，将社会效益放在优先。 2005年，了解到南宁市财政局第6党支部号召社会各界捐助失学女童后，刘所长主动与财政局联系请缨扶持三名失学女童，并发动全所员工齐献爱心，力争在力所能及范围内能多扶持一个就多一份希望。全所工作人员响应号召踊跃捐款，负责所里清洁工作的陆阿姨听闻后，立即从微薄的工资中拿出一部分参加扶持，响应“春蕾”。最终，全所员工集体扶持了另外三名女童。工作繁忙的刘所长还亲自交代所里职员韦丽琼，指派其代表全所员工奔赴南宁地区上林县澄泰乡，把“爱心”亲自交到失学女童手中，并教导她们自强不息、好好学习，努力改变自身命运，建设大山。通过此次活动，我所共扶持了莫秋燕、李玉芳、覃柳靖等六名失学女童，让她们得以重拾书本重返课堂。
五、展望明天
1、以诚为本。可以说诚信是会计师事务所发展的生命线。注册会计师的诚信是对社会的诚信，是对公众的诚信，注册会计师的信用是一种社会信用，而不仅仅是一种经济信用。注册会计师只有遵守职业道德准则，坚持诚信，凭借其丰富的专业知识和经验，以独立、客观、公正的身份发表意见，出具的报告才具有公信力，才能真正实现不做假账。会计师事务所要自觉的在执业过程中树立诚信意识，提高自身的职业道德，建立起行业自律机制。 在天源，“诚信”并不仅仅是两个字，“独立、客观、公证”也并是仅仅是一个口号，她已经渗透进了天源人的血液里。昨天、今天、明天，“诚信”都将是天源严格遵守的座右铭。
2、现阶段，事务所的发展还有很多困难，比较集中的反映在人才流失、业务流失、资质分割等问题，但是我们要有信心。我们要看到，我国的经济总量是在不断增加的，国内市场的潜力是巨大的，事实上，我们的业务量在不断增长，而且增长幅度较大；我们还要看到，随着政府职能转变的深入推进，包括会计师事务所在内的中介机构的工作空间，是能够不断拓展的。在新的一年里，我所将继往开来，发扬团结协作的精神，拓展市场份额，同时要努力将天源做大做强，形成自己的品牌。只要公司发展了，稳定了，就一定能够吸引住优秀的人才。
在新的一年里，我们相信，在社会各界的大力支持及全所员工的共同努力下，我们一定会沿着一个良性的轨道健康发展，事业一定会走向繁荣。篇二：资产评估个人总结 名解
1资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2更新重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、审计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 3评估基准日是指评估所有资产价值的同一日期。
4市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
5参照物：评估人员在市场上找到的与待估资产相同或相似的，近期成交过的可供评估参照资产。
6功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。
7企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。
8企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 9容积率是指项目用地范围内的总建筑面积与项目总用地面积的比率。 10无形资产有效期即无形资产的使用期限，无形资产的使用期限是影响无形资产评估值的一个重要因素。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。同样的，其无形损耗程度越低，其具有实际超额收益的期限（或收益期限）越长。 简答
1资产评估的原则
1、资产评估工作原则： （1）真实性原则 （2）科学性原则 （3）公平性原则 （5）简易性原则 （6）独立性原则
2、资产评估的经济技术原则 （1）预期收益原则 （2）供求原则 （3）贡献原则 （4）替代原则 （5）估价日期原则 2资产评估的目的
1、资产评估的一般目的是评估资产在评估时点的公允价值。
2、资产评估的特定目的 （1）资产转让 （2）企业兼并
（3）企业出售（4）企业联营 （5）股份经营 （6）中外合资、合作 （7）企业清算 （8）抵押 （9）担保
（10）企业租赁 （11）债务重组 （12）征收财产税 （13）家庭财产分割
（14）其他（非货币性资产交易）
3为什么要根据使用价值状况评估资产的价值？
资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期内为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。 4机器设备的分类对机器设备评估的作用
在评估中对机器设备进行分类，其目的有如下几个方面：一是考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件；二是有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物；三是适应评估委托方的要求，与财务会计处理的管理相适应；四是便于评估人员合理分工、专业协作，提高评估工作的质量和效益。 5企业价值的评估和单项资产的评估加和有什么区别？ （1）两者所确定的评估价值的含义不同
企业价值评估是将企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业收益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新建构企业所有单项资产所需要的成本，不能真正反映企业价值。 （2）两者所反映的评估目的不同
当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定。
（3）两者所运用的评估方法不同
单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估。 （4）两者所得到的评估结果不同
企业价值评估具有很大的不确定性，整体价值一般高于单向价值之和。 6流动资产评估的特点
（1）流动资产评估通常是单项资产评估 （2）合理选择评估基准日
（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点 （4）流动资产的账面价值基本可以反映其现值 （5）对企业会计核算资料依赖程度高 7资产评估的程序
（1）明确基本事项，签订业务约定书 （2）组建项目小组。编制评估计划
（3）收集评估资料（4）清查核实待估资产，进行实地查勘 （5）选择评估方法，进行估算 （6）编制和提交评估报告 （7）整理工作档案，归档工作底稿 论述
1分析影响我国房价的主要因素，预测房价今后的走势。 影响我国房价的主要因素有：
1、央行的各项政策
央行的屡次加息以及“二套房”等政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。
2、房地产市场的投机行为
房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、稳定房价。
3、人民币升值加速了房价上涨
随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。
4、征收房地产税
征收房地产税的作用有：抑制房地产投机，增加政府财政收入；缩小贫富差距等。
5、土地调控政策
6、货币供给量以及物价指数
7、城镇居民收入分配差距的扩大 房地产的未来发展趋势预测
从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。
从住房供给方面看：一是土地有效供给不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供给压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，增加了房地产成本。四是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面。 2为什么可以用收益法评估资产的价值？
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，介意确定被评估资产价值的一种评估方法。收益法师基于“现值”规律，即任何资产等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于它所购置或投资的资产在未来能给她带来的回报。
采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，二手一有时间价值，因此为了估算资产的现实价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。 3为什么可以根据市场的供求评估资产的价值？
假定其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。市场的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。篇三：评估工作总结 2007年度资产评估业务合作工作总结
广东信德房地产土地资产评估有限公司与中国银行股份有限公司广东省分行于2007年4月26日签订了《资产评估服务合作协议》，承诺为贵行提供专业的资产评估服务。在各方有关人员的大力支持和配合下，本公司得以顺利开展工作，为贵行提供了及时、快捷的资产评估服务，赢得了较为良好的口碑。2007年即将过去，我们将这一年的业务合作情况作一个总结，以使各方加深沟通了解，进一步加强双方的合作。
一、2007年度与贵行开展业务的总体情况 由协议签订日统计至12月5日止，本公司为贵行出具了共146份正式评估报告，其中公司类评估项目39个，评估总值人民币139137万元，零售类评估项目100个，评估总值人民币11178万元，资产处置类评估项目1个，评估总值人民币28万元，其他类评估项目6个，均属于贵行自有物业的市场租金评估，另外还有初步评估项目约40个，初步评估项目中相当一部分已出具正式的评估报告。在已完成的评估项目中，我们均按协议规定的工作时限出具并提交评估报告，报告的内容与格式均符合与贵行所签订协议的具体要求，同时本公司将评估报告质量放在首要位置进行严格控制，据现有反馈信息所知，在出具的正式评估报告中，未有出现重大的错漏或因与市场价格偏差较大而需要修改评估报告或调整评估价值的情况，总体报告质量在贵行的各级审核人员中反应良好。在资产评估业务以外的范围内，本公司也尽量配合贵行的工作，如协助办理
房地产、土地、资产的抵押他项登记工作，提供房地产市场信息资料及相关法律法规等。总体来说，在已开展业务合作的地区，本公司与贵行的业务合作是顺利的。
二、区域服务特色介绍
根据所签订的《资产评估服务合作协议》，本公司为贵行提供房地产、土地、一般性资产服务的区域为广东省佛山市、江门市、阳江市及上述地区辖属范围。在上述三个地区中，佛山市作为本公司的注册地，在本地已开展业务十多年，亦与贵行佛山市部分支行已有多年的合作经验，因此合作是最为顺畅的。本公司的服务有如下的特点。一是资质齐全，本公司具有房地产估价、土地估价、资产评估三个资质，是本地区资质最为齐全的专业评估公司，各资质均属全国性质，因此本公司对各类的资产评估项目有较强的适应能力。二是服务快捷，在佛山市范围内，除特殊情况外，本公司可以做到即日约评、即日现场开展工作，在出具报告的时限方面，凭借在本地区多年评估工作积累的经验与市场信息资料，我们可以以更快的时间出具准确、可靠的评估报告。三是开展一条龙服务，除了常规的资产评估工作以外，本公司还开展了协助办理房地产、土地、资产的抵押他项登记协助工作等的一条龙服务，在有需要时帮助贵行及客户解决抵押他项登记过程中等的疑难问题、加快出具各类他项权证的速度等等。此外，除了正常的资产评估业务以外，本公司还提供可行性研究、工程造价咨询等业务。因此，在本地区与贵行的合作是令人满意的，也得到客户的充分肯定。
至于江门地区，地域与顺德相连，距离并不远，交通也较为方便，本公司在签订后立即与贵行江门分行进行了自我推介和沟通，
但是可能是由于地域惯性和当地国土、房管部门准入制度的原因，本公司与江门分行始终未能开展业务合作，2007年仅有一个资产处置类的评估项目。阳江地区的情况与江门地区相仿，到现时为止尚未能开展业务合作，而且由于顺德与阳江相距较远，在本公司在当地尚未设立驻点的情况下开展业务合作确有较大的难度，当然这是由于各方面的客观原因及本公司自身条件不足等所造成的。
三、业务合作中存在的问题
在过去的一年里，本公司与贵行的合作是比较愉快的，从各方反馈的信息来看，贵行对本公司还是比较信赖和支持的，在工作的过程中没有发生较大的矛盾和问题。尽管如此，在实际工作中仍存在一些问题，具体如下：一是关于签订合作协议的问题，本公司已于2007年4月26日与贵行广东省分行签订了《资产评估服务合作协议》，但后来贵行部分分行又要求要另行签订零售类的《资产评估服务合作协议》，如此一来令我们作为评估公司一方有些无所适从。本来本公司与贵行广东省分行签订是包括公司类、零售类及资产处置等全面合作的协议，道理上应无必要再与下属分行签订同样的、部分类别的协议，有重复之嫌。如果是有必要的话，那其他类别或其他分行是否也要重复签订呢？这样就可能造成贵行有关人员对评估公司的准入有认识上的误解或偏差，弄不清楚究竟那些评估公司在准入范围内。因此，本公司建议统一《资产评估服务合作协议》的签订方式与要求，消除双方合作的障碍。二是评估的收费标准和收取问题，在业务合作的过程中，评估公司与信贷客户的联系和沟通往往通过贵行的信贷人员进行，评估公司与信贷客户的直接沟通并不一定很通畅，在实际工作中，有时贵行信贷人员可能会作出超
出合作协议确定的评估收费额度或收费时限的承诺，这可能是部分人员对《资产评估服务合作协议》及评估业务的收费标准不熟悉所致。我们希望在充分配合贵行工作的基础上，同时也能保证所合作项目评估收费合理、及时，因此希望有关人员能在这方面提供帮助或协调，以使评估项目的后续工作得到及时的跟进。三是关于初步评估报告方面，目前本公司为贵行所出具的初步评估报告，除部分已转为出具正式报告外，其余均未有进一步明确的信息反馈。其实作为评估公司来说，初步评估报告同样经过了现场查勘、市场调查、分析处理、评估计算等一系列的程序，亦即是评估公司同样付出劳动与成本，因此我们希望使用者也要同样认真对待初步评估报告，对其使用情况及时作出反馈，除了转为正式报告的项目之外，对不被采纳的项目也要及时退回有关报告。另外我们也希望对初步评估报告适当收费，以补偿评估公司的作业成本。以上这些问题希望贵行能酌情处理，使双方的合作更加顺畅。
四、对业务合作的建议
就现时存在的问题及未来的合作关系，我们提出几点建议：一是合作区域的问题，我们希望贵行能充分考虑地域就近原则进行确定。就目前的业务情况来看，地域的远近直接影响了服务的质量与速度，如本公司其中的一个合作区域阳江地区，到目前为止尚未能开展合作，究其原因主要就是地域相距实在太远。因此，如果再行确定合作区域的话，我们希望贵行能充分考虑地域就近的原则。本公司除了佛山本地区以外，对中山、肇庆的市场情况较为熟悉，与有关部门沟通也较为充分，并且在肇庆地区设立了驻点，我们希望能争取来年增加这两个地区作为本公司的合作区域。二是对重复签
推荐第2篇：资产评估个人工作总结（整理）
(一)不断推进行业诚信建设，进一步提高行业整体执业水平
1、开展行业自律检查工作。
根据中评协业务检查工作的统一布置及全国检查工作会议的精神， 2007年省评协抽调14位注册资产评估师与协会工作人员组成2个检查小组，自7月4日起至10月14日止，现场对我省48家专兼营资产评估机构的内部质控、管理情况、执行评估准则、职业道德准则的情况、内部治理情况、涉讼业务情况以及机构外部干预执业、收费等情况进行了检查，共抽查192 份报告。
2010年全省的执业质量检查工作，在指导思想上，以帮助、教育、规范、提高为主，以必要惩戒为补充，既对存在普遍问题的机构和评估师进行教育、指导、整改，又对存在严重问题的机构和评估师进行必要的行业惩戒;在确定检查对象上，以近2年未接受过检查的评估机构，当年新设立并出具报告的评估机构，专营机构，被投诉举报的评估机构为主;在检查内容中，把重点放在企业价值评估、无形资产评估项目上，检查机构和评估师是否履行了适当的评估程序，是否形成了能够支持评估结论的工作底稿，评估报告披露的信息是否充分恰当，是否存在故意或过失出具了虚假、不实的评估报告;在检查方法上，采取现场检查、重点复查、与项目整改相结合，突出检查重点;在检查结果处理方式上，从疑难项目汇报、安排外出跟班培训到检查处理、惩戒工作，分阶段分步骤地进行。
检查表明，大多数评估机构和评估师的执业质量较以往年度有所提高，执业风险意识有了所增强。但也明显发现：部分评估机构办所指导思想不端正，无序竞争现象严重，执业能力参差不齐，执业质量有待提高。
2、做好来信来访、举报投诉受理工作。
2010年，省评协共办理人民来信来访、举报投诉案件 12件。其中经调查处理，办结5件、已经调查完毕的5 件，正在调查处理的1 件，移交省财政厅企业处1件。配合省财政厅调查机构评估股权纠纷案件1件。
3、开展行业治理商业贿赂专项工作。
搭建了治理商业贿赂的工作机制。我们积极按照《关于在全省资产评估行业开展自觉抵制商业贿赂的通知》精神，要求全省评估机构扎实开展自查自纠，坚决纠正资产评估过程中违反执业准则和职业道德，影响公平竞争的不正当行为。为使我省资产评估行业治理商业贿赂工作落到实处，主动接受社会监督，我们开设了治理商业贿赂举报电话，并以协会秘书处领导牵头，各部门负责人具体抓落实，建立健全了我省资产评估行业治理商业贿赂的管理体系。从目前了解的情况看，尚未发现重大问题。
(二)不断加强对评估机构和注册资产评估师的行业管理，促进行业健康发展
1、完成2010年度注册资产评估师年检工作。
为完善我省注册资产评估师注册、年检管理工作，我们制定了《江苏省注册资产评估师注册管理工作实施细则》、《注册资产评估师注册有关事项》、《注册资产评估师注册日常管理有关事项》、《注册资产评估师转所转会有关事项》以及《江苏省注册资产评估师年检工作实施细则》，等程序化、规范化程序的制度。经审核，我省238家资产评估机构，1547名注册资产评估师通过2006年度年检。27名注册资产评估暂缓或不予通过年检。2007年我们对年检工作采取电话预约的形式，对符合条件的上报材料，随到随办。对报送的年检材料细心审查，发现问题及时解决，积极为会员提供良好服务。既体现了服务，又方便了会员。在年检工作中，我们还要求资产评估机构提供从业人员情况表，为今后注册资产评估师严格准入，提供了可靠依据，为注册管理工作奠定了良好基础。
2、完成资产评估师注册管理等工作。
2010年我省注册资产评估师有关注册材料每双月集中及时上报中评协。根据《注册资产评估师注册管理办法》等有关规定，已受理注册申报6批次,目前已批准新注册资产评估师共82人,尚有16人正在审理之中;办理转所转会业务150人次。按照财政部《资产评估机构审批管理办法》的规定，配合企业处加强对资产评估机构的管理，在严格审查的基础上，协助企业处做好机构的管理和审批工作，新批资产评估机构9家;按照有关规定，建议省财政厅企业处终止经营的资产评估机构25家，最终办理撤销资产评估机构20家。同时，向省财政厅企业处提供《关注函》共20份，根据审批结果办理资产评估机构变更信息《公告》7件。对新批注册人员和新设立的资产评估机构，均按规定进行公示，及时将有关信息录入资产评估师注册管理系统，并进行后续的刻章、证书下发等工作。同时做好批准文件及相关资料的报备工作。
3、完成注册资产评估师日常管理工作。
截止目前，全省共有注册资产评估师执业会员1597人，目前尚有许多资产评估师正在申报。资产评估机构241家，另有2家新申报资产评估机构待批。其中专营机构45家。对新批注册人员和新设立的资产评估机构，均按规定进行公示，及时将有关信息录入资产评估师注册管理系统，并进行后续的刻章、证书下发等工作。同时做好批准文件及相关资料的报备工作。我们还利用注册资产评估师日常管理工作的时机，对历年基础信息不够完整、准确的基础资料再次进行仔细校核，并将正确数据收集整理重新提交给中评协。一年多来，通过人事、公安等有关部门的大力支持，密切配合，全省76名注册资产评估师出现的各式各样的错误，经过9批次的核查纠错，确保了信息资料的准确完整。撤销资产评估师238人，其中6名因兼职而查处的人员、113名执业会员转非执业会员的人员、119名未参加年检去向不明并由协会代管超过两年以上的人员。
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资产评估个人工作总结来到国佳资产评估公司已经快一个月了，对于刚刚大学毕业的我来说，能在这个公司工作和学习是非常难得的，而在这段时间里，我也学到了许多原本在课本上学不到的知识，收获了许多宝贵的经验，现总结如下：
一、在刚来公司的前几天，公司领导安排我跟着经验丰富一点的前辈去跑现场，做现场勘查的工作，现场实地地勘查房子并拍下相关照片是后期撰写工作能顺利开展的前提，而勘查资料的准确与否则关乎着房子的实际评估价格，所以现场勘查这个工作很重要；在那天的工作中我知道了一个房屋都有些怎么样的外立面并如何区分他们，这一点增加了我以后在工作中的实际经验。
二、在经历过现场勘查这个环节后我被安排跟一位同事学写报告，先从最简单的二次报告开始学起，每个银行有每个银行的要求，而二次报告即是争对银行的要求和客户后期的实际情况在一次报告的基础上进行删改，最后附上房地产估价结果确认书并进行装订；在这个过程中我开始注重培养自己认真细心的品质，尽量做到少出错甚至不出错。
三、在接触了一个多星期的二次报告以后，我开始学习资料的录入，虽然是一些简单的工作，但是在这个过程中使我熟悉了公司承接人、银行以及中介这三者之间的一种关系，使我对整个公司的架构有了一个大概的了解并熟悉了公司的工作流程。
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公路运输公司资产评估
评估方法
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
因现行市场上与被评估单位资产规模、管理状况等相近的交易对象较少，无法获得与评估对象相似的市场交易案例，因此本次评估不采用市场法。
因XX公路运输有限公司业务主要依赖于单一客户——XX化工，近三年来其主营业务收入近100%来源于XX化工，其收益状况受XX化工的经营状况影响很大，因XX化工长期亏损，后期经营状况难以预测，导致XX公路运输有限公司未来的经营情况及净收益难以客观预测，故本次评估不宜采用收益法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，本次评估选择资产基础法。
(一)资产基础法
1、流动资产的评估
评估范围内的流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应付股利、其他应收款、存货及其他流动资产。
（1）货币资金包括银行存款及其他货币资金，通过核实银行对账单、调节表、会计凭证等，以核实后的价值确定评估值。
（2）交易性金融资产-交易性股票按照评估基准日的收盘价乘以股票数量确定评估值。
（3）应收票据以核实后的账面值确认评估值。
（4）预付款项根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
（5）对应收账款和其他应收款项的评估，评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，并联同审计师对大额款项进行了函证，抽查结果与账面记录相符。本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算风险损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对于企业有确凿证据证明全额不能收回的款项评估为零；对于上述情况外的其余应收账款，以核实后账面值确定评估值。
（6）对企业近期购买价格变动不大的在库周转材料以核实后的账面值确认，对价值波动较大的在库周转材料以基准日市场价格(含进厂运杂费及其他合理费用)乘以核实后的数量作为评估值。
（7）应付股利经与企业财务人员核实并查看相关资料，以核实后的账面值确认评估值。
（8）其他流动资产为留抵代扣的增值税，评估按账面值确认。
长期股权投资主要为XX公司的三个全资子公司和一个参股子公司，对长投—全资子公司是对其进行整体评估，以净资产评估值乘持股比例确定长期投资评估值，对长投—参股子公司，以被评估单位基准日会计报告账面净资产乘持股比例确定评估值。
机器设备评估方法为重臵成本法。重臵成本是指购臵同类资产所必须付出的成本，包括购臵价、运杂费、基础费、安装调试费、资金成本、项目建设分摊费等，购臵价以现行市场价为基础。
根据本次评估资产的特点，设定被评估的固定资产按现行用途继续使用，不考虑改变用途对资产价值所产生的影响和经济性贬值的影响。
评估值=重臵全价×综合成新率
重臵全价的确定重臵全价由购臵价、运杂费、基础费、安装调试费、资金成本、项目建设分摊费等内容构成。根据不同类型的设备和不同购臵方式具体确定重臵全价的构成。
（1）国产设备重臵全价的确定
向设备制造厂、经销商、代理商询价或在有关价格资料中查询现行购臵价，根据分析选定的现行市场价格，合理考虑其运杂费，安装调试费，大型、贵重设备考虑建设时期内资金成本和其他必需的中间合理费用等确定重臵全价。本次机器设备主要是不需要安装的检修设备，以不含税购臵价为重臵全价。
（2）难以查询到现行市价的老旧设备，依据替代原则采用功能价值法和比较法确定重臵成本，或根据合理的账面原值，参照国家有关部门公布的物价指数和有关信息资料，调整测算重臵成本。
（3）运输车辆重臵全价的确定
运输车辆重臵全价=现行购臵价+车辆购臵税+牌照费、检测费等；
（4）运杂费率、基础费、安装调试费率、资金成本及其他费率的确定
运杂费率：综合考虑运输距离，装运难易程度和设备价值高低而选定；
基础费率：综合考虑设备的承重、用途及结构特点而选定；
安装调试费率：按《机器设备评估常用数据与参数》或行业有关规定和实际工作量概算； 资金成本：按合理的建设周期和评估基准日银行贷款利率计算；
其他费率：本次评估的机器设备多为修车工具，未考虑其他费用。
成新率的确定
（1）主要设备：采用使用年限法成新率（N1）和技术鉴定法成新率（N2）确定综合成新率（N）。
N1=（1-已使用年限/经济寿命年限）×成新率
N2的确定方法是经评估人员现场勘察，在充分了解设备的负荷、维修保养、修理、技术改造、使用环境条件、已完工工作量等情况的基础上，与设备使用单位的技术人员通过监测和分部鉴定的方法判断设备的各种损耗与技术经济指标，并与全新设备进行比较，用打分的方法确定技术鉴定成新率。
N=N1×40%+N2×60%
（2）一般设备：采用年限法成新率，即根据设备的已使用年限和经济寿命年限，结合现场勘察情况，设备技术状况以及维修保养情况等综合确定成新率。其公式为：
成新率（N）=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
（3）对接近经济寿命年限或超期服役的设备：
N=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] ×100%
式中：经济使用寿命年限按行业的有关规定和设备制造厂的技术要求确定。设备的已使用年限不能完全以日历时间计算，应根据设备的利用率，使用负荷综合确定。尚可使用年限根据设备的维护保养、大修理、技术改造、使用环境条件或行业技术专家鉴定确定。
（4）运输车辆：以理论年限法成新率、工作量法成新率及勘察法成新率综合确定成新率。依据国家商务部、发改委、公安部及环保部发布的《机动车强制报废标准规定》相关规定，针对不同类型运输设备分别采用不同的方法确定成新率。最终成新率按照理论年限法成新率、工作量法成新率及勘察法成新率孰小确定。
（5）对于购臵时间较早的设备，由于采用年限法无法客观全面反映其成新度情况，成新率直接以勘察法成新率确认。
4、房屋建(构)筑物的评估
根据本次评估目的及假设采用重臵成本法评估。
重臵成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重臵全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重臵全价×成新率
(1)重臵全价的确定
重臵全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
① 安工程造价
主要内容包括直接工程费、措施费、规费、企业管理费、利润、税金等。建安工程造价通过以下方法取得：
对于工程技术资料完整的项目，采用调整预（结）算的方法，即：根据工程预（结）算资料的工程量，套用相关工程费用定额的工料机消耗量，再采用建设地点的人工、材料、机械的市场单价，计算出建安工程造价。
对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法或预（结）算编制法进行测算。类似工程参照法是通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积（或长度、容积）后得出工程造价。
②房屋建筑物前期费用及其它费用
前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，如规划咨询费，质量监督管理费等。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如建设单位管理费，设计费等。一般以工程结算造价的百分比和单位建筑面积费率向建设单位收取。 序 号费用项目征收标准取费基数依据(文号)备注
一 按建安工程费收取
1 建设单位管理费 1.2% 建安工程费 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)
2 工程咨询费 0.3% 建安工程费 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》 计价格
[1999]1283 号
3 勘察设计费 4.1% 建安工程费 程勘察设计收费管理规定(计价格[2002]10 号)
4 标底编制费 0.5% 建安工程费 自治区城建局监管处
5 工程监理费 1.8% 建安工程费 国家发展改革委、建设部发改价格〔2007〕670 号 6 招标代理服务费 0.5% 建安工程费 发改办价格〔2003]857 号
二 按面积收取
7 设计图审费 3.0 建筑面积 自治区物价局,财政厅新价费字[1992]120 号
8 消防图审费 0.3 建筑面积 自治区财政厅,公安厅新财文字[1999]14 号文按建安工程费合计费率 8.40% 按建筑面积合计 3.3 元/平方米
③资金成本
资金成本为委托评估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息期按照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率选择评估基准日与正常工期同期的基本建设贷款利率，本次采用一年期年贷款利率6%计算。
评估时假设建设资金均匀投入, 计息期取正常工期的一半，前期及其他费用视为建设初期一次性投入，计息期取正常工期。
按评估基准日中国人民银行施行的一年期贷款利率，计算公式如下：
资金成本=建筑工程总造价ׄ(1+贷款利率)
工期/2
-1‟+前期及其他费用合计×
„(1+贷款利率)
工期
-1‟。
(2)成新率的确定
本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：
首先，根据房屋建筑物的耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。
房屋建筑物成新率公式为：
综合成新率=理论成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
理论成新率=[(经济耐用年限—已使用年数)÷经济耐用年限]×100%
勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。
(3)确定评估值
评估值=重臵全价×成新率
5、土地使用权的评估
一般而言，土地评估方法主要有收益法、比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本法等。
收益法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。假设开发法评估必须具备以下条件：（1）评估对象具有开发或在开发的潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法进行求取；（2）应有规划设计条件且规划设计条件等已确定。
比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。
成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时
采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
在进行评估方法选择时，要结合评估的目的及资料搜易难易程度等综合确定，由于市场法贴近市场状况，评估结果往往也最具有说服力。委估宗地地处石河子北工业园区，该区域工业企业较多，土地市场交易案例资料较易获取，故本次评估采用市场法进行评估。市场法评估计算公式如下：
Pd=Pb×A×B×C×D×E
Pd—待估宗地价格；
Pb—比较案例宗地价格；
A=待估宗地情况指数/比较案例宗地指数;
B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期地价指数;
C=标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数;
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数;
E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数。
6、负债的评估
对于负债的评估采用核实法，XX公路运输有限公司的负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和应付股利等，通过对石河子XX公路运输有限公司有关账务的抽查、验证、核实并收集评估所需资料，以评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定负债的评估值。
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评估方法
（一）评估方法的选择
根据资产评估准则的规定，企业价值的评估可以采用资产基础法、收益法和市场法三种方法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定委估资产价值的思路，主要是从投入的角度来衡量企业价值。收益法是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。
由于期货行业属于周期性较强的行业，行业发展受国家政策及宏观经济的影响很大，近年来期货公司在经营范围、交易品种、手续费返还等方面均受到很大的政策影响，因此期货行业和期货公司未来的经营收益带有一定的不确定性；另一方面，对于期货公司未来的经营收益状况预测需要建立在一定的假设基础之上，而这些假设条件的成立也带有一定的不确定性。鉴于上述原因，本次评估未选用收益法。
近年来国内期货行业出现了一定数量的股权并购交易案例，公开资料获取较为容易，本次评估可以采用市场法，同时本次评估目的是股权收购，市场法评估较为充分地反映了公开市场对于企业价值的评定，能够较好地为股权交易行为提供价值参考，因此本次评估采用了市场法。
本次评估的目的是反映方正期货有限公司股东全部权益评估基准日的市场价值，为北京中期期货有限公司吸收合并方正期货有限公司之经济行为提供价值参考依据，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次选取了资产基础法进行评估。综上，本次选取资产基础法和市场法进行评估。
（二）评估方法介绍 1．资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，根据各项资产的具体情况选用适当的评估方法合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益（净资产）的价值。基本公式如下： 净资产评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和
（一）流动资产具体评估方法
1．货币资金，包括现金、自有资金银行存款和期货保证金存款，按核实后的账面值作为评估值。
2．各种应收款项和预付款项，包括应收货币保证金、预付账款、应收利息和其他应收款，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有直接证据证明无法收回的款项，无论账龄长短，一律确认为坏账，按零确定评估值；对于其余的无确凿证据证明无法收回的应收款项按账面价值确认评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。坏账准备评估值为零。
（二）非流动资产具体评估方法 1．期货会员资格投资
期货会员资格投资是期货公司为取得会员制期货交易所会员资格以交纳会员资格费形式对期货交易所的投资，经查阅相关会计凭证、账簿记录、会员证书等进行核实，以核实后的账面值作为评估值。 2．固定资产
（1）房屋建筑物评估说明
根据本次评估目的，对纳入评估范围内的房产采用市场法评估。
所谓市场法，即在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。具体如下：
A．计算公式
式中： P——被估房地产评估值； P’——可比交易实例价值； A——交易情况修正系数； B——交易日期修正系数； C——房地产状况修正系数。 B．操作步骤
a、交易资料收集；
充分关注房地产市场变化，随时搜集近期房地产市场的交易实例。 b、可比交易案例确定；
根据被估房地产的自身特点，从平时搜集众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例，作为供比较参照的交易实例。通常所选取的交易案例资料通常不超过 3 年，最好直接选取最近时期交易实例。 C．因素修正： ①交易情况修正
房地产的自然及经济特性，决定了房地产市场是一个不完全竞争市场，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中的由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。 通过正常交易修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。 ②交易日期修正
交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在此期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低，因此，需要将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格，即期日修正。 ③房地产状况修正
交易实例与被评估房地产的实际状况往往并不相同，将二者加以比较，找出因房地产状况差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，即房地产状况修正。 D．房地产价值的确定
通过计算公式求取的若干个价格采用加权算术平均数法、求取最终的房地产价值。 （2）设备类资产评估方法
依据评估目的，本次设备类资产评估采用成本法，即在持续使用的前提下，以重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据此计算评估值。其计算公式为： 评估值＝设备重置成本×综合成新率
或评估值＝重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 1）重置成本的确定
A．对期货公司办公设备和电子设备，因其均不需要安装，重置价值为市场现价。 B．车辆
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本；或二手车市场价格确定重置成本。 重置价值＝购置价＋车辆购置税＋牌照费（上述价格中不含车辆使用期间的其他各种费用）。 2） 综合成新率的确定
A．对办公设备和电子设备，进行一般性勘察，其综合成新率根据设备的工作环境、现场勘察状况，结合其经济寿命年限来确定。
B．车辆的成新率，根据国家汽车报废标准的相关规定及实际行驶里程和现场勘查的情况综合评定。
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）× 100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）× 100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 即车辆成新率取年限法成新率与里程法成新率孰低者。
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
C．对于超期服役且能基本正常使用的设备，根据评估师现场勘察情况，确定成新率。 3．无形资产—其他无形资产
其他无形资产为外购的期货交易软件、办公软件、财务软件，通过核实其经济内容，了解账面价值构成，购置时间和现实价值的变化情况，现场了解软件的使用情况，其市场价值变化不大，摊销合理，以核实后的账面值确定评估值。
4．长期待摊费用在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。 5．递延所得税资产为其他应收款坏账准备余额和应付职工薪酬余额形成的递延所得税资产，因其他应收款坏账准备评估值为 0，以其他应收款坏账准备为基础测算的递延所得税资产评估值为 0。以应付职工薪酬余额为基础测算的递延所得税资产账面价值作为递延所得税资产的评估值。
（三）流动负债具体评估方法
对评估范围内的流动负债，以天健会计师事务所（特殊普通合伙）提供的审定后的金额为基础，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承担的，债权人是否存在，以评估基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。 2．市场法
市场法是通过将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的一种方法。在市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法；而交易案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，得出评估对象价值的方法。
由于国内 A 股市场目前没有期货行业上市公司，所以上市公司比较法操作上存在一定的局限，本次评估采用交易案例比较法。
根据证监会制定的《期货公司分类监管规定》（证监会[2011]9 号公告），以期货公司风险管理能力为基础，结合公司市场竞争力、培育和发展机构投资者状况、持续合规状况等对期货公司进行分类评级。其中期货公司的市场竞争力主要体现为期货公司在评价期内的业务规模、盈利能力、资产质量等内容。所以参考该分类评级办法，选取近两年国内期货公司股权交易案例中的公司作为样本公司，选取评价办法中业务规模、盈利能力、资产质量状况三个方面五个指标作为可比指标。
采用市场法评估时，价值比率包括市净率（PB）、市盈率（PE）等指标。市净率是衡量企业价值的一个很重要的指标，企业的市净率反映企业的市场价值与其账面值的背离情况，代表着企业净资产的溢价或折价程度。在周期性比较强的行业中，市盈率以及一些与收入相关的指标随着行业周期波动较大，而市净率无论行业景气与否，一般不会波动很大，因此选取市净率作为价值比率具有较强的操作性，在企业股权转让的实际操作中具有较大参考价值，从交易案例中也可以获得比较准确的数据资料。
通过对样本公司财务比率指标的分析选取，将委估企业方正期货相应的财务指标与可比公司逐一进行比较调整，再对调整后的市净率进行平均，计算出方正期货的市净率，最后确定方正期货股东全部权益在评估基准日的市场价值。
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评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次XX有限公司全体股东拟以所持股权向XX黄金珠宝有限公司增资，评估目的反映的是XX有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，而资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营发展及考核提供了依据。 被评估企业在未来年度其收益与风险可以可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
此外，在资本市场上难以取得与被评估企业同行业近似规模企业的市场交易案例，不具备采用市场法评估的客观条件。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，本次评估对象是XX有限公司的股东全部权益，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产XX有限公司全体股东拟以所持股权向 （1）货币资金：包括现金、银行存款。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。 （2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 6%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间3年至4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间 4 年至 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 80%；5 年以上评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 （3）预付账款
对预付账款的评估，评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故预付账款核实后的金额确定评估值。 （4）存货
各类存货具体评估方法如下： 1）原材料
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于原料金和原料银以评估基准日市场不含税基础价格确定评估值；对于以旧换新金以评估基准日市场含税基础价格确定评估值。 2）在库周转材料
在库周转材料系企业销售过程中的包装盒，均为近期采购，在清查核实的基础上，以清查核实后的账面值确定评估值。 3）产成品
产成品主要为各类黄金及珠宝产品，均为正常销售产品。主要采用如下方法： 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。 评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确 定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育及消费税等；
c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算； d. 营业利润率=主营业务利润÷主营业务收入; e. 所得税率按企业现实执行的税率; f. r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。 4）发出商品
发出商品账面价值为XX元，全部为已销售未结算的存货，截止评估基准日未进行账务处理的原因为：2012年企业ERP系统进行年度结算后，发出商品汇总表中仍有个别客户存在结存情况，经企业与用友系统维护人员核实后，确认以上客户的结存数据均为已销售未结算导致，目前企业相关业务人员正及时与客户联系进行对账，待核实清楚后将发出商品进行销售结算处理。鉴于上述情况，本次评估按账面值列示。 （5）其他流动资产
其他流动资产全部为企业多缴纳的企业所得税，评估人员通过查阅纳税申报表及完税凭证、企业所得税汇算清缴等资料，核实款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以核实后的账面值确定评估值。
2、非流动资产 （1）固定资产
本次纳入评估范围的固定资产全部为设备类资产，包括电子设备和车辆。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，电子设备主要采用重臵成本法进行评估。 评估值=重臵全价×成新率 A、重臵全价的确定
依据财政部、国家税务总局（财税„2008‟170号）•关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‣，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据•中华人民共和国增值税暂行条例‣（国务院令第538号）和•中华人民共和国增值税XX有限公司全体股东拟以所持股权向暂行条例实施细则‣（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。XX有限公司为增值税一般纳税人，因此，对于电子设备在计算其重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。 重臵全价计算公式：
重臵全价＝设备购臵费－设备购臵所发生的增值税进项税额 ①设备购臵价的确定
向设备的生产厂家、代理商、经销商询价，或网上查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购臵价；
②电子设备购臵所发生的增值税进项税额的确定
电子设备购臵所发生的增值税进项税额＝设备含税购臵价×增值税率／(1＋增值税率) B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）100% 3）评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率 2）运输车辆
A、重臵全价的确定
重臵全价=现行含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等。 ①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价； ②车辆购臵税分不同排量按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门 规定计取。
B、成新率的确定XX有限公司全体股东拟以所持股权向
对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文•关于发布†汽车报废标准‡的通知‣及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号•关于调整汽车报废标准若干规定的通知‣的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。 C、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率 （2）无形资产
无形资产为用友财务软件及用友供应链软件、中深软软件。评估人员查阅无形资产的购臵合同、付款凭证等，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限。经核实表明账、表金额相符。软件类资产以现行市场价格确定评估值。 （3）其他非流动资产
1）对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。 2）递延所得税资产
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以调整后账面值确定为评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法简介
1、概述
根据•企业价值评估指导意见（试行）‣，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业母公司报表中未体现对外投资收益的对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非经营性、溢余资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型 （1）基本模型
本次评估的基本模型为：
式中：
E：股东全部权益价值（净资产）； B：企业整体价值；
P：经营性资产价值；
式中：
Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）； Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）； r：折现率；
n：未来预测收益期。
ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
式中：
C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或 参股投资价值；
C2：基准日现金类资产（负债）价值；
C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C4: 基准日呆滞或闲臵设备、房产等资产价值; D：付息债务价值。 （2）收益指标
本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本
（5） 式中：
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产）
（6） 根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。 （3）折现率
本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
We：评估对象的股权资本比率；
re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本
成本；
式中：
rf：无风险报酬率； rm：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数；
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1； βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
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评估方法
（一） 评估方法的选择
企业价值评估的基本方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法；市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法；收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，我们未能收集到足够的同类企业产权交易案例，也未能收集到足够的与被评估单位业务结构、经营模式、企业规模和所处经营阶段等因素接近或可比的上市公司相关信息，因而未采用市场法。本次我们采用资产基础法、收益法两种方法对被评估单位股东全部权益价值进行了评估。
（二） 评估方法简介
1、资产基础法
资产基础法，是指以被评企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估XX表内及表外各项资产、负债价值，以确定其股东全部权益价值的评估方法。 具体公式如下：
股东全部权益价值＝全部资产的市场价值－全部负债的价值 各项资产的具体评估方法如下： (1) 流动资产的评估
本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具体评估方法如下：
1) 货币资金：货币资金包括现金、银行存款，均为人民币。本次评估，对于人民币现金及银行存款，以核实无误的账面值作为评估值。
2) 应收款项：应收款项包括应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款。本次评估，通过函证、账龄分析及相关资料核对分析，判断应收项目或对应货物可收回性，以经核实后应收款项金额扣除评估预计损失额确定应收款项的评估值。 3) 存货：存货分为库存商品和在用周转材料，库存商品包括外购库存商品和自制库存商品。对外购库存商品以重新购置成本确定为评估值；对自制库存商品以重置成本加分摊的管理费用、财务费用和适当的净利润确定评估值。在用周转材料采用重置成本法评估。 (2) 固定资产－房屋建（构）筑物的评估
根据被评估单位提供的有关资料，评估人员经过实地察看、市场调查研究，遵循必要的评估程序与原则，根据房屋建筑物的特点，采用重置成本法评估。重置成本法计算公式为：评估值＝重置全价×成新率 1）重置全价的确定
建筑物重置全价由工程综合造价、前期费用、配套规费和资金成本等部分组成， 计算公式为：
重置全价＝工程综合造价＋前期及其他费用＋配套规费＋资金成本 各部分计算过程如下： 工程综合造价
在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据同类工程造价估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量并计算定额基价，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。 前期及其他费用
根据行业及当地建设管理部门规定的各项费用标准和行政收费政策性文件，计取相关费用，包括：建设单位管理费用、工程勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、前期工作咨询费和环境评价费。 配套规费
根据当地建设管理部门规定的各项费用标准，对已办理房屋所有权证或建设工程规划许可证的建筑物，计取相关费用，包括：城镇基础设施配套费和新型墙体材料专项基金。 资金成本
按照建设工程的合理工期、工程款投入惯例和基准日中国人民银行公布的固定资产贷款利率计算利息。计算公式如下：
资金成本＝(工程综合造价＋前期及其他费用＋配套费用)×合理工期×0.5×贷款利率 2）成新率的确定
成新率采用直接观察法结合耐用年限法综合确定。 直接观察法
按建筑物的结构、装修和水电配套设施等分成若干个评分项目，设立标准分，以建筑物的现状对照评分标准，评定各部分得分，相加后得出委估建筑物的综合得分。
成新率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B 式中：G、S、B 分别为结构、装修、设备部分的权重。 耐用年限法
根据委估建、构筑物的尚可使用年限和已使用年限，按年限法确定其成新率。 综合成新率
对两种方法计算的成新率进行算术平均，综合确定委估建筑物的成新率。 (3) 固定资产－设备的评估
设备采用重置成本法进行评估。通过估算全新设备的重置价值，然后在确定成 新率的基础上，计算设备的评估价值。基本计算公式为： 计算公式为：评估值＝重置全价×成新率
根据设备现场核查情况，对未见实物的设备，经被评估单位确认后，评估值按零计算；对维修配件不单独评估，并入相应设备中评估；对购置日期较早、更新较快的电子设备，直接以了解到的基准日二手市场价格计算；对其余正常使用的设备，按重置成本法确定其评估值。
具体的评估方法介绍如下： 1) 重置全价的确定
设备重置全价构成一般包括如下内容：设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本等。因XX饮片公司的设备均为可独立使用的定型设备，从购置到投入使用的周期较短，本次评估，其他费用和资金成本忽略不计。根据 2009 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。缴纳消费税的轿车、摩托车、游艇等，进项税额不得从销项税额中抵扣，XX饮片公司符合上述规定，因此重置全价为不含税价。 对于机器设备：
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费－可抵扣进项税对运输车辆： 车辆重置全价＝购置价＋车辆购置税＋办证费。 对于电子设备：
重置全价＝设备购置价－可抵扣进项税公式中：
设备运杂费：评估人员根据设备的重量和外形尺寸及运输距离的远近以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。
设备安装调试费：评估人员参考《机器设备评估常用数据与参数》等资料，并考虑到设备的重量及安装调试的复杂程度，确定所需的安装调试费用。 2) 成新率的确定
对机器设备，通过对设备使用状况的现场考察，根据其运行状况、主要技术指标，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑设备的已使用年限，预计出设备的寿命年限，从而计算出设备的成新率。 成新率= ( 寿命年限－已使用年限)/寿命年限
对于车辆，采用年限及里程法，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，其中：
使用年限法成新率＝(1－已使用年限／规定使用年限)×100% 行驶里程法成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 3) 评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。 即：评估值=重置全价×综合成新率 (4) 无形资产―其他无形资产的评估
本次评估的其他无形资产为“XX”商标。XX的“XX”商标的使用范围很小，其所引致的收益不易确定，不符合收益法适用的基本条件，本次评估我们选择成本法对该商标权进行评估。 (5) 递延所得税资产的评估
递延所得税资产系由计提坏账准备形成的可抵扣暂时性差异，评估人员依据评估预计损失金额，结合被评估单位的企业所得税税率计算递延所得税资产。 (6) 负债的评估
本次评估范围内的负债均为流动负债，包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。
负债评估时，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数额。评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账面值确定评估值。
2、收益法
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。常用的收益法具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。本次评估采用了收益法中的企业自由现金流折现模型。企业自由现金流模型下的收益法是从整体上分析衡量一个企业盈利能力、从而确定企业价值的方法，该方法不仅考虑了企业基本有形资产获取收益的因素，同时还考虑了无形资产、特别是一些不可确指无形资产获取收益的因素。
本次评估通过合理预测被评估企业未来的收益，并将未来收益折现，确定被评估企业的经营价值。由于企业资产配置不同，企业价值还应当包括溢余资产的价值，并减去溢余负债的价值。
运用该种方法具体分为如下六个步骤：
(1) 确定预测期间内企业净收益、自由现金流量及财务状况； (2) 确定企业在预测期末的终值； (3) 采用适当折现率将预测期内净收益和终值折成现值。折现率考虑相应的形成该收益的风险因素和资金时间价值等因素；
(4) 将现值相加，确定企业的经营价值；
(5) 在企业的经营价值中加上溢余资产和负债的净值，得出企业投资资本价值。 (6) 企业的投资资本价值减去基准日付息债务的价值，得出股东全部权益价值。 评估过程中使用的基本计算公式为：
式中：
P 企业经营价值
Ri 企业自由现金流量
r 折现率，以企业加权平均资本成本作为折现率 n 预测期间 i 收益年期
Vn 企业持续价值
Vo 溢余资产、非营运净资产和长期股权投资价值 重要数据和参数的选择确定： (1) 收益额
本次评估采用的是企业自由现金流折现模型，对应的收益额为企业自由现金流，即：股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量，计算公式为：企业自由现金流量＝息税前利润×(1－所得税率)＋折旧与摊销－资本性支出－净营运资金增加。 (2) 折现率（r）
与企业自由现金流量相匹配，本次评估采用加权平均资本成本（WACC）作为 企业自由现金流的折现率。计算公式为：
式中：
WACC： 加权平均资本成本
Re： 普通股权益资本成本（也称 Ke 折现率） We： 普通股权益资本在资本结构中的比重 Rd： 付息债务资本成本
Wd： 付息债务在资本结构中的比重 t： 企业所得税率
Rf： 现行无风险利率，选择剩余到期年限大于 5 年的国债为样本，计算样本到期收益率的平均值
β： 系统风险调整系数，以同类型上市企业为参照样本进行计算 E(Rm)： 市场收益率，根据上证综指进行计算 Rc： 企业特定风险调整系数 (3) 收益期 评估人员根据被评估单位前 3 年的经营状况、产品在市场上的销售情况，预测被评估单位未来 5 年的收益，并假定从第 6 年开始，企业将保持等额的收益，采用按永续经营的假定进行评估计算。
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名解
1资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2更新重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、审计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 3评估基准日是指评估所有资产价值的同一日期。
4市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
5参照物：评估人员在市场上找到的与待估资产相同或相似的，近期成交过的可供评估参照资产。
6功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。
7企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。
8企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 9容积率是指项目用地范围内的总建筑面积与项目总用地面积的比率。
10无形资产有效期即无形资产的使用期限，无形资产的使用期限是影响无形资产评估值的一个重要因素。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。同样的，其无形损耗程度越低，其具有实际超额收益的期限（或收益期限）越长。
简答
1资产评估的原则
1、资产评估工作原则： （1）真实性原则 （2）科学性原则 （3）公平性原则 （4）可行性原则 （5）简易性原则 （6）独立性原则
2、资产评估的经济技术原则 （1）预期收益原则 （2）供求原则 （3）贡献原则 （4）替代原则 （5）估价日期原则 2资产评估的目的
1、资产评估的一般目的是评估资产在评估时点的公允价值。
2、资产评估的特定目的 （1）资产转让 （2）企业兼并 （3）企业出售
1
（4）企业联营 （5）股份经营
（6）中外合资、合作 （7）企业清算 （8）抵押 （9）担保
（10）企业租赁 （11）债务重组 （12）征收财产税 （13）家庭财产分割
（14）其他（非货币性资产交易）
3为什么要根据使用价值状况评估资产的价值？ 资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期内为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。 4机器设备的分类对机器设备评估的作用
在评估中对机器设备进行分类，其目的有如下几个方面：一是考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件；二是有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物；三是适应评估委托方的要求，与财务会计处理的管理相适应；四是便于评估人员合理分工、专业协作，提高评估工作的质量和效益。 5企业价值的评估和单项资产的评估加和有什么区别？ （1）两者所确定的评估价值的含义不同
企业价值评估是将企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业收益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新建构企业所有单项资产所需要的成本，不能真正反映企业价值。 （2）两者所反映的评估目的不同
当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定。
（3）两者所运用的评估方法不同
单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估。 （4）两者所得到的评估结果不同
企业价值评估具有很大的不确定性，整体价值一般高于单向价值之和。 6流动资产评估的特点
（1）流动资产评估通常是单项资产评估 （2）合理选择评估基准日
（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点 （4）流动资产的账面价值基本可以反映其现值 （5）对企业会计核算资料依赖程度高 7资产评估的程序
（1）明确基本事项，签订业务约定书 （2）组建项目小组。编制评估计划 （3）收集评估资料
2
（4）清查核实待估资产，进行实地查勘 （5）选择评估方法，进行估算 （6）编制和提交评估报告
（7）整理工作档案，归档工作底稿 论述
1分析影响我国房价的主要因素，预测房价今后的走势。 影响我国房价的主要因素有：
1、央行的各项政策
央行的屡次加息以及“二套房”等政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。
2、房地产市场的投机行为 房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、稳定房价。
3、人民币升值加速了房价上涨
随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。
4、征收房地产税
征收房地产税的作用有：抑制房地产投机，增加政府财政收入；缩小贫富差距等。
5、土地调控政策
6、货币供给量以及物价指数
7、城镇居民收入分配差距的扩大 房地产的未来发展趋势预测
从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。
从住房供给方面看：一是土地有效供给不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供给压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，增加了房地产成本。四是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面。 2为什么可以用收益法评估资产的价值？
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，介意确定被评估资产价值的一种评估方法。收益法师基于“现值”规律，即任何资产等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于它所购置或投资的资产在未来能给她带来的回报。
采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，二手一有时间价值，因此为了估算资产的现实价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。 3为什么可以根据市场的供求评估资产的价值？
假定其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。市场的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，人员在判断资产价值时也应充分考虑和
3
依据供求原则。
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四、价值类型及定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2014年7月31日。该评估基准日是由委托方与评估机构讨论后而确定的。
选择该评估基准日的理由是：
（一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目的的实现；
（二）该评估基准日为神XX米高速会计月末报表日，也是审计报告的审计基准日，便于评估机构充分利用企业现有的财务资料，有利于评估工作的完成。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、《关于收购陕西榆林神XX米高速公路有限公司股权的会议纪要》；
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、《企业会计准则》（2006）和其他相关会计制度；
3、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7 项资产评估准则的通知，中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日；
4、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
（四）资产权属依据
1、《XX县国土资源局关于省级高速公路神米线神木至米脂公路神木至XX县段（XX县段）建设项目用地的请示》（XX国土资字（2014）20号）；
2、《榆林市国土资源局榆阳分局关于省级高速公路神米线神木至米脂公路神木至XX县段（榆阳段）建设项目用地的请示》（榆政国土资榆字（2014）85 号；
3、《神木县国土资源局关于省级高速公路神米线神木至米脂公路神木至XX县段（神木段）建设项目用地的请示》（神国土资发（2014）115号）；
4、《省级高速公路神米线神木至米脂公路 BOT 建设项目特许权协议书》；
5、各类服务合同、项目建设征地拆迁包干协议书或凭证；
6、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
2、其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、被评估单位提供的资产申报评估明细表；
2、评估人员现场观察及询证的相关资料；
3、企业相关部门及人员提供的相关材料；
4、国家有关部门颁布的以及评估机构收集的统计资料和技术标准资料；
5、四川精财信会计师事务所有限公司出具的审计报告；
6、其他有关资料。
七、评估方法
根据本项目的评估目的，评估范围涉及企业的资产及负债。根据《资产评估准则——基本准则》和《企业价值评估指导意见》等有关评估准则规定，资产评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法和资产基础法（成本法）。 市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。由于截止评估基准日，神XX米高速刚刚动工修建，预计建成时间为2015年12月，建成后尚能取得高速公路收费许可证，并且建成后的车辆通行情况具有极大地不确定性，本次评估不宜采用收益法。
资产基础法，是指在合理评估委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。于评估基准日，神XX米高速的各项资产、负债能够被准确划分并且资料齐备，因此，结合评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本项目采用资产基础法进行评估。
八、资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：
（一）关于流动资产的评估
1、货币资金：包括现金及银行存款
对于币种为人民币的货币资金，以清查后的账面价值为评估值。
2、预付账款
对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于现场资料和调查了解的情况，具体分析数额、时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以账面价值作为评估值。
3、其他应收款
对其他应收款的评估，评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，以核实后的账面值作为评估值。
（二）关于在建工程评估
1、对各项建设费用，由于截止评估基准日，经评估人员的现场查看，1-7 标段的土地征收拆迁工作进行了近一半，列入在建工程的主要是神XX米高速公路建设初期支付的勘查设计费、招标费、各项专题报告编制费、土地补偿款、建设单位前期费及建设期利息收入，由于项目开工不久，初期支付的勘查设计费、招标费、各项专题报告编制费、土地补偿款、建设 单位前期费等各项费用经核实较为完整和准确，以核实后实际支付金额确定评估值。
2、对建设期贷款利息，由于神XX米高速尚未取得银行贷款，财务账上计入在建工程贷款利息的是公司的货币资金的利息收入，本次评估依据重臵成本的计算方法，按照评估基准日有效的银行贷款利率，对前期建设费用投入所支付的资金成本进行了测算，以测算结果与利息收入的差值作为在建工程建设期贷款利息的评估值。
（三）关于负债的评估方法
本次纳入评估范围的负债仅包括流动负债，其中流动负债包括应付账款和其他应付款。对于各负债项目的评估，根据企业提供的各项目明细表，对各项负债进行核实后，确定各笔债务是否是公司基准日实际承担的，债权人是否存在来确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确评估业务基本事项
由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，决定我公司承接该评估业务后签订评估业务约定书。
（三）编制评估计划
我公司承接该评估业务后，立即组织项目经理编制了评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查。包括：
1、要求委托方和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资
料；
2、要求委托方或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认；
3、注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
（五）收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括：
1、直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；
2、查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式；
3、注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，
形成的资料。
（六）与审计或其他有关机构核对数据
审计机构与我公司同时间进入企业作业现场，因此，在各自工作基础上，与审计机构进行数据核对工作。
（七）评定估算
1．评估的主要工作：按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上，选择合适的测算方法，估算各类资产及负债的评估值，并进行汇总分析，初步确定资产基础法的评估结果。
2．对各项资产的初步评估结果进行比较、分析、补充、修改、完善，
在综合分析价值影响因素的基础上，最终确定本次资产评估工作的最终评
估结论。
（八）编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托方就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行了认真审核后，由中水致远资产评估有限公司出具正式评估报告向委托方提交。
十、评估假设
（一）评估假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易的双方彼此地位平等，彼此都有获取足够了解市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
2、企业未来的经营管理班子尽职尽责，并继续保持现有的经营管理模式；
3、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
4、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
（三）评估限制条件
1、本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营和公开市场为假设前提而估算的资产及负债的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
3、评估报告在报告前文明确的评估目的下，仅供委托方和报告所明确的其他使用者使用，评估报告的所有权归委托方所有。但按法律和法规规定提供评估管理机构或有关主管部门的除外。
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评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。
由于国内极少有类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，故本次评估不宜用市场法。
XX公司经营模式和主营产品基本稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对
委托评估的XX公司的股东全部权益价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后，确定其中一个评估结果作为评估对象的评估结论。 (二) 资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为： 股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债评估价值 主要资产的评估方法如下： 一) 流动资产
1．货币资金浙江南洋科技股份有限公司拟以支付现金和发行股份方式购买资产涉及的对于人民币现金和存款，以核实后账面值为评估值；对于外币现金和存款，按核实后的外币现金和存款数、基准日中国人民银行公布的外币汇率折合人民币金额作为评估值。 2.应收票据
应收票据以核实后的账面值为评估价值。 3.应收账款、其他应收款和相应坏账准备 (1) 应收账款
1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项，如应收关联方往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
2) 对于有充分证据表明全额损失的款项，将其评估为零。
3) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。将公司按规定计提的坏账准备评估为零。 (2) 其他应收款
1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项，如备用金、押金等，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
2) 对应收上海智野自动化设备有限公司的款项，因合同纠纷，预计难以收回，将其评估为零；应收慈溪市普锐企业管理咨询有限公司等 3 户的款项，为发票未到而挂账的费用，将其评估为零。 3) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。 将公司按规定计提的坏账准备评估为零。 4.预付款项
预付款项经评估人员核实，期后能够实现相应的资产或权益，故以核实后账面值为评估值。 5.存货
存货包括原材料、库存商品、委托加工物资、在库周转材料、在产品，根据各类存货特点，分别采用适当的评估方法进行评估。
原材料和在库周转材料、委托加工物资和在产品以核实后的账面值为评估值。库存商品采用逆减法评估。
(1) 对于销售价格高于账面成本的库存商品(发出商品)，本次对其采用逆减法评估，即按其不含增值税的售价减去销售费用和销售税金以及所得税，再扣除适当的税后利润计算确定评估值。计算公式如下：
评估值=库存商品数量×不含增值税售价×(1销售费用、税金占营业收入的比率) (3) 经XX公司和用户确认的不良品，按预计可变现价值计算确定评估值。 二) 非流动资产 1．长期股权投资
对于全资子公司的股权投资，本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估，以该家子公司评估后的股东权益为评估值。 2.设备类固定资产
根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点，采用重置成本法进行评估。 重置成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置价值，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率 (1) 重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用 (2) 成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A．对价值较大、复杂的重要设备，采用综合分析系数调整法确定成新率。
综合分析系数调整法，即以使用年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限n；再按照现场勘查的设备技术状态，运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定性、维护保养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研究，综合评定该设备的成新率。 B．对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备，主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。
C．对于车辆，依据国家颁布的车辆报废标准，首先按车辆行驶里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。 3.无形资产—其他无形资产 (1) 概况
本次评估的无形资产—其他无形资产包括 15 项专利、12 项专利申请和 1 项注册商标。 (2) 评估方法选择
本次采用收益法进行评估。 (3) 评估方法说明
1）专利权的评估方法说明
收益法是在估算无形资产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，将纯收益折算为现值并累加确定评估价值的一种方法。计算公式为：
式中：V—待估无形资产价值； Ai—第 i 年无形资产纯收益；
r—折现率；
n—收益年限。
本次对专利评估，拟采用产品销售收入分成法确定无形资产的毛收入，通过对该无形资产的技术性能、经济性能进行分析，结合该无形资产的法定年限和其他因素，确定收益年限；折现率拟采用无风险报酬率加风险报酬率法进行分析确定。 2）商标权的评估方法说明
商标权收益法评估的具体方法有优越利润法、差额收益法和商标许可使用费节省法。依据评估目的、假设前提条件、商标的功能和资料的可取得程度等因素，本次评估采用商标许可使用费节省法。一般情况下，不拥有商标权的任何一方都必须为使用该商标支付一笔许可使用费。因此，商标的价值可以用假设购买该商标后，使用方所节省下来的原来需向商标权所有者支付的许可使用费的现值来计算。通过确定商标许可使用费率，从而对商标所有权直接产生的净收益进行量化得到评估值。
同时，我们对本次节省使用费的预测采用分段法，将节省使用费的预测分为前后两段，对于前段节省使用费采取逐年预测折现累加的方法；而对于后段节省使用费以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益；将企业前后两段收益现值加在一起便构成了整体商标的收益现值。折现率拟采用无风险报酬率加风险报酬率法进 行分析确定。其基本公式为：
式中：P——待估商标权的评估价值；
Ki——预测第 i 年节省的使用费；
n——使用费节省的前段预测期限；
i——年序号； r——折现率。 4.长期待摊费用
长期待摊费用包括办公室装修、厂房改造等费用的摊余额，企业按 5 年摊销。评估人员查阅了相关文件和原始凭证，检查了各项费用尚存的价值与权利。经复核，长期待摊费用原始发生额正确，企业在受益期内平均摊销，期后尚存在对应的价值或权利，以剩余受益期应分摊的金额确定评估价值。 5．递延所得税资产
递延所得税资产包括被评估单位计提应收款项坏账准备、存货跌价准备及递延收益产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。由于资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上述所得税资产以核实后的账面价值为评估值。 三) 负债
负债包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款等流动负债和其他非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，流动负债均为企业实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。其他非流动负债系《2011年度新兴产业和优势产业、装备奖励》、《国家中小企业专项资金》等项目补贴资助款的余额，实为递延收益性质，期后不需支付，将其评估为零。 (二) 收益法简介
收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。 一) 收益法的的应用前提 1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。 2．能够对企业未来收益进行合理预测。
3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的折现率进行合理估算。 二) 收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用企业自由现金流折现模型确定企业自由现金流价值，并分析公司溢余资产、非经营性资产的价值，确定公司的整体价值，并扣除公司的付息债务确定公司的股东全部权益价值。计算公式为： 股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务
企业整体价值＝企业自由现金流评估值＋非经营性资产的价值＋溢余资产价值
式中： n——明确的预测年限
CFFt——第 t 年的企业自由现金流 r——加权平均资本成本 t——未来的第 t 年
Pn——第 n 年以后的连续价值
三) 收益期与预测期的确定
本次评估假设公司的存续期间为永续期，那么收益期为无限期。采用分段法对公司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业产品的周期性和企业自身发展的情况。因为近年国内厂家光学膜技术和市场瓶颈得到突破，生产能力迅速扩大，而下游液晶显示行业市场需求增速放缓，根据评估人员的市场调查和预测，光学膜价格、成本及市场需求变动趋势近期还将持续，取 5 年作为分割点较为适宜。根据评估人员的市场调查和预测，取 2018 年作为分割点较为适宜。 四) 收益额—现金流的确定
本次评估中预期收益口径采用企业自由现金流，计算公式如下：
企业自由现金流=息前税后利润＋折旧及摊销－营运资金增加额－资本性支出－少数股东现金流
息前税后利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－营业费用-财务费用（除利息支出外）-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出－所得税 五) 折现率的确定 1.折现率计算模型
企业自由现金流评估值对应的是企业所有者的权益价值和债权人的权益价值，对应的折现率是企业资本的加权平均资本成本(WACC)。
式中：WACC——加权平均资本成本；
Ke——权益资本成本； Kd——债务资本成本； T——所得税率；
D/E——企业资本结构。
债务资本成本Kd 采用基准日一年期贷款基准利率。权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型求取，计算公式如下：
式中：Ke——权益资本成本 Rf——无风险报酬率
Beta——权益的系统风险系数 ERP——市场风险溢价
Rc——企业特定风险调整系数 2.模型中有关参数的计算过程 (1) 无风险报酬率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，截至评估基准日，评估人员查阅了部分国债市场上长期(超过十年)国债的交易情况，并取平均到期年收益率为无风险报酬率。 (2) 资本结构
通过“WIND资讯”金融终端查询沪、深两市相关上市公司至评估基准日资本结构，可得公司目标资本结构的取值。 (3) 权益系统风险系数Beta
(4) 计算市场的风险溢价
证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指标，评估人员选用沪深 300 指数为股票市场投资收益的指标，由于沪深 300 指数的成分股是每年发生变化的，因此评估人员采用每年年末时沪深 300 指数的成分股。对于沪深 300 指数没有推出之前的 200
1、200
2、2003 年，评估人员采用外推的方式推算其相关数据，即采用 2004 年年末沪深 300 指数的成分股外推到上述年份，亦即假定 2001 年、2002 年、2003年的成分股与 2004 年年末一样。
为简化本次测算过程，评估人员借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成分股的各年末交易收盘价作为基础数据进行测算。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息和送股等产生的收益，因此评估人员选用的成分股年末收盘价是包含了每年分红、派息和送股等产生的收益的复权年末收盘价格，以全面反映各成分股各年的收益状况。
经上述计算分析，得到沪深 300 成分股的各年算术平均及几何平均收益率，以全部成分股的算术或几何平均收益率的加权平均数作为各年股市收益率，再与各年无风险收益率比较，得到股票市场各年的 ERP。由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均收益率估算的 ERP 的算术平均值作为目前国内股市的风险溢价。 (5) Rc—企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数表示非系统性风险，是由于被评估单位特定的因素而要 求的风险回报。与同行业上市公司相比，综合考虑被评估单位的企业经营规模、市 场知名度、竞争优劣势、资产负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数。 3.加权平均成本的计算 (1) 权益资本成本Ke的计算 (2) 债务资本成本Kd 计算
债务资本成本Kd 采用基准日一年期贷款利率。
六) 非经营性资产和溢余资产的价值
非经营性资产（负债）是指与企业经营收益无关的资产（负债）。溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，包括多余的现金及现金等价物、有价证券等。
经分析，XX公司评估基准日应付关联方的往来款 400 万元作为非经营性负债，按资产基础法中相应负债的评估价值确定其价值。 七) 付息债务价值
截至评估基准日，XX公司的付息债务为短期借款，按资产基础法中相应负债的评估价值确定其价值。
第11篇：资产评估公司人事管理制度
人事管理制度
第一章 总则
第一条 为了加强人事管理工作，保证正常的工作秩序，保障员工的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》和《哈尔滨**资产评估有限公司（以下简称本所或总所）章程》，结合本所的实际情况，制定本制度。
第二条 本所员工均实行劳动合同制，由本所主任会计师代表本所与员工签订劳动合同，合同期根据分工及个人情况分别确定，合同期满根据情况决定是否续聘或解聘。
第三条
本所分所员工的聘用、解聘、升职、升薪、辞退等人事管理工作由分所所长直接负责，并报本所备案。 第二章 员工招聘及录用
第四条 本所工作人员根据工作需要由各类专业人员组成。所有工作人员根据需要向社会招聘。
第五条 本所员工均应依据其本人的业务水平、专业资格、工作能力、工作业绩，进行任免或晋升。
第六条 本所制定各等级员工岗位责任制，明确各项岗位职责。
第七条 本所实行先试用后聘用制度，试用期为一至三个月。试用期内表现突出者，由资产评估师或管理合伙人决定是否缩短试用期，试用期表现不好者，可随时解除合同；试用期满经考核合格者，本所予以正式聘用并签订劳动合同书。试用及聘用人员工资待遇按照本所相关制度执行。
第八条 员工聘用条件：
（一）坚持党的基本路线、方针、政策，具备全心全意为人民服务的思想，具有较强的风险意识、法律意识和良好的职业道德；
（二）热爱注册资产评估师事业，严格执行注册资产评估师及其他相关专业标准，能始终坚持独立、客观、公正、廉洁的执业原则；
（三）爱好学习，受过良好的教育，具备扎实的专业知识或丰富的专业经验，富有创新精神；
（四）遵守国家法律、法规和本所各项规章制度，服从分配、工作态度端正、忠于职守；
（五）已取得本所需要的执业资格，具备大专以上学历或具有中级以上职称；
（六）其他符合我所工作需要的人员。第九条 招聘主要流程
全所应制定人力资源规划和人力资源年度工作计划以指导全所的人力资源工作，各分所应根据总所要求制定分所人力资源年度工作计划，并报总所审批。
各业务部门和分所应根据全所年度工作计划和人力资源年度工作计划每年制定人员聘用计划。
本所招聘员工，由用人部门提出用人申请并报综合部，经主管合伙人批准后，综合部发布招聘通知，并协助用人部门实施面试。符合条件的人员进入试用或实习，经考核合格者予以录用。
第十条
员工离职及解聘
（一）员工合同期未满，自愿要求离岗的，应提前一个月提出辞职报告，由所在部门及人事部门提出意见后报主任会计师或总经理审批。
（二）本所员工有下列情况之一者，人事部门可提出解聘建议，经主任会计师或总经理批准予以解聘。
1、患有严重疾病，不能胜任工作者；
2、无故不服从本所安排和管理者；
3、事业心不强，经常迟到早退，无故旷工者；
4、不遵守本所规章制度和劳动纪律，情节严重者；
5、玩忽职守，给本所造成重大损失和不良影响者；
6、违反国家法律法规者；
7、其他不符合本所用人原则的情形。
（三）辞聘或被解聘员工离所前，须办理财务、公物用品、工作交接等离所手续，并交清违约金、培训费等款项，具体标准由本所制定，并在劳动合同中明确。否则不予办理劳动保险、档案等转移手续或不予发放离职补贴。
（四）辞聘或解聘员工的待遇，依照国家有关规定和本所相关制度执行。第三章 员工劳动制度和工作纪律
第十一条 本所按照国家有关规定制定相应的考勤、休假制度、员工后续教育和培训制度。
第十二条 本所员工必须遵守劳动纪律，不得迟到早退和无故旷工；因病、因事不能工作，必须执行请假制度；因业务工作需要加班，按加班制度办理。
第十三条 员工执业应恪守独立、客观、公正的原则。
第十四条 员工如与客户存在可能影响独立决策的利害关系，应当向事务所声明，并实行回避。
第十五条 员工应当对执行业务过程中知悉的商业秘密保密，并不得利用其为自己或他人谋取利益。
第十六条 员工在执行业务过程中，不得擅自向客户发表有关生产、经营、管理方面的意见。对客户的评价和建议，由本所指定人员统一与客户进行沟通与协调。
第十七条 员工对客户提出的有关咨询问题，应当认真考虑，保证咨询意见合法合规，若无把握，应请示上级人员后再答复，不得将不正确、不成熟的咨询意见提供给客户。
第四章 员工的权利和义务
第十八条
员工的权利和义务
（一）员工的权利
1．员工享有法律规定的权利；
2．员工有按所付出的劳动享受报酬的权利； 3．员工有享受社会保险和福利的权利； 4．员工有接受后续教育的权利； 5．员工有辞职的权利。
（二）员工的义务
1．自觉遵守本所的各项管理制度；
2．必须服从上级的工作安排，忠于职守，高效完成所承担的工作； 3．提高个人的专业水平，防范评估风险； 4．团结协作，维护良好的人际关系； 5．努力维护事务所的形象和声誉； 6．为事务所的发展提出合理化建议。 第五章 员工培训
第十九条 员工培训是人事管理的重点工作之一，本所将对员工提供各种培训和后续教育的机会。
（一）新员工入所须进行上岗培训；
（二）不定期举办各类专业讲座和专业研讨会；
（三）委派骨干人员参加国家会计学院等机构举办的专业培训；
（四）根据情况委派员工外出考察、参观、进修。
第二十条 凡经本所同意参加与业务有关的培训、学习，凭结业证经部门审核报销有关费用。
第六章 员工考核与奖惩
第二十一条
本所对员工实行定期考核制度。
（一）考核标准
1、思想品德。包括政治思想、敬业精神、工作作风、组织纪律观念、团结协作精神、仪表仪态等。
2、工作能力。包括业务水平、专业知识、学习进取精神、工作创新精神等。
3、工作业绩。包括工作效率、工作质量、与客户的关系处理等。
（二）考核办法
本所制定具体考核办法，实行逐级考核，每年年底考核一次。
（三）根据考核情况，决定职务聘用及各类奖惩。第二十二条 员工奖惩
（一）本所员工表现突出、工作优秀、业绩良好的，由本所按照有关规定给予精神和物质奖励；
（二）员工工作不负责任、玩忽职守，给本所造成重大损失或不良影响的，应承担相应经济责任和法律责任。第七章 人事档案管理和社会保险
第二十三条 本所的人事档案按属地原则交人才交流中心管理。 第二十四条 本所按国家有关规定，为员工办理社会保险等相关事宜。 第二十五条 分所的人事档案及社会保险等事宜由分所所在地人才交流中心管理。
第二十六条 总所与分所、分所与分所之间人员进行调动，按行业协会的有关规定办理。 第八章 附
则
第二十七条 各分所根据本制度并结合实际情况制订实施细则，报总所备案。 第二十八条 本制度由本所董事会通过后执行，由董事会负责解释和修订。
第12篇：融资租赁公司资产评估
融资租赁公司资产评估
评估方法
（一）资产评估的基本方法
资产评估的方法主要有市场法、收益法和资产基础法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
1、市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有： （1）存在一个活跃的公开市场；
（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
2、收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有： （1）具有持续的盈利能力；
（2）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量； （4）评估对象预期获利年限可以预测。
3、资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有：
（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
（二）评估方法的选用
本次委评的是XX租赁公司股东全部权益，XX租赁公司系从事融资租赁的公司，评估人员无法收集与XX租赁公司经营规模、业务种类相类似企业的股权交易案例，故无法采用市场法进行评估。由于XX租赁公司近年持续盈利，财务资料核算较为规范，其未来收益 能进行合理预测，因此本次评估可采用收益法进行评估。
由于XX租赁公司有较完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重臵成本与资产的现行市价及收益现值存在内在的联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法进行评估。
根据本报告的评估目的，被评估企业自身的特点，分析评估方法的适用性后，评估人员对XX租赁公司的股东权益采用资产基础法和收益法进行评估。 ● 资产基础法
资产基础法具体模型如下：
股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值－∑各项负债评估值
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：
1、投资性房地产
委估投资性房地产为办公用房，其所在区域办公用房交易市场非常活跃，有类似的交易案例，评估人员认为市场法能够充分反映评估对象的交易价值。因该房屋本身也在出租，其所在区域附近类似房地产租赁市场较活跃，能找到类似房地产的租赁实例，评估人员认为收益法也能从收益的角度反映房地产的市场价值。综上所述，本次采用市场法和收益法进行评估。
（1）市场法
本次评估采用的市场法是指：将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。
本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，得出委估房地产的市场价值，其公式为：
委估房地产评估值＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （2）收益法
收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之 和。
收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值。其基本计算公式为：
式中：P—房地产价格 n—收益年限 R—年净收益 r—折现率
s—年净收益增长率
本次评估采用收益法时的基本假定如下：
①待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益； ②待估房地产年净收益增长率保持一致；
③影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化； ④无其他不可抗力的不利影响。
2、机器设备
XX租赁公司的设备主要为电子设备和运输车辆等。评估人员采用重臵成本法进行评估，即根据设备现行购臵价格、运杂费、安装调试费及其他合理购建费用计算重臵全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值。 设备评估值=设备重臵全价×成新率 电子办公设备重臵全价=设备购臵价格
车辆重臵全价=车辆重臵购价+购臵附加税+牌照手续等其他费用
3、其他无形资产 XX租赁公司的其他无形资产系办公软件-智能调度 GIS 系统 V2.0 摊余成本。本次评估以核实后的账面值作为评估值。
4、其他资产及债权债务
评估人员主要审核其他资产及债权、债务的真实性、合法性，在清查核实的基础上，确定评估值。其中：
对于应收款项，评估人员首先抽取金额较大、账龄较长的明细账户进行函证，并采取替代程序来证实余额的真实性；其次对各明细账户进行账龄分析，通过多种方式了解债务人的偿债能力，估计其可回收性。在以上核实了解的基础上，确定存在风险损失的可能性，最终确定评估值。对于应付款项，评估人员调查了解其经济性质，查阅相关合同或协议书，并落实具体的债权人，通过核实债务来确定评估值。 ●收益法
收益法，是从收益的角度出发，将被评估单位作为一个整体，根据预期收益折现求得股东全部权益于评估基准日的价值。为避免会计利润和现金红利的缺陷和限制，准确把握股东全部权益价值，本次评估以股东权益自由现金流作为预期收益，基本模型如下：
股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产评估值+非经营性资产（-负债）评估值，即：
其中：P 为股东全部权益价值 Ft 为第 t 年的权益自由现金流量 Fn 为 t 年后权益自由现金流量 n 为年期 r 为折现率
E 为溢余资产评估值
Q 为非经营性资产（负债）评估值
1、企业预期收益的确定
根据本次选取的评估模型，预期收益采用企业营业活动产生的权益自由现金流量。
权益自由现金流量（Ft）=净利润+折旧及摊销－资本性支出－营运资本增加额-债务本金偿还额+新增债务
净利润=营业收入－营业成本－营业税金及附加－营业费用－管理费用-财务费用－所得税
2、收益期限的确定
没有证据表明，企业所处的法律环境、市场环境可能影响企业永续经营；预计企业有能力持续拥有或取得永续经营所需的资源或资产并获得收益。
故本次评估将收益期设定为无限年期，即预测期为持续经营假设前提下的无限经营年期。
3、折现率（R）的选取：
根据资产评估行业的相关准则和操作规范，采用风险累加确定折现率 （R），计算公式如下： R=Rf+(Rm-Rf）+∮ 式中：R—折现率 Rf—无风险报酬率
Rm—行业平均净资产收益率 ∮—企业特有风险报酬率
4、溢余资产价值的确定
XX租赁公司的溢余资产主要为企业出租的投资性房地产。
5、非经营性资产及负债价值的确定
XX租赁公司的非经营性资产及负债价值根据分析后确定。
（三）评估结论确定的方法
评估人员根据确定的评估方法，实施必要的评估程序后形成初步评估结论，在综合分析不同评估方法和初步评估结论的合理性及其所用数据的质量和数量的基础上，确定其中一个评估结果作为评估报告的评估结论。
二、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照委托方与本公司签订的资产评估业务约定书，评估人员业已实施了对XX租赁公司的法律性文件与资产产权证明文件的查阅，对会计记录以及相关资料的审核，对相关资产进行了必要的调查，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）接受委托阶段
1、接受委托方的委托后，本公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及XX租赁公司相关工作人员就本次的评估目的、评估基准日、评估对象与范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的事项进行了认真的讨论。
2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。
（二）资产清查阶段
1、资产评估申报明细表的填报
首先，根据委托评估资产特点，有针对性地指导XX租赁公司进行资产 清查和填报资产评估申报明细表。
2、评估对象真实性和合法性的检查
根据XX租赁公司提供的资产评估申报明细表，评估人员针对实物资产和债权债务采用不同的方式进行清查，以确定资产的客观存在及合法性。对债权和债务，评估人员采取核对报表、总账、明细账、抽查凭证和发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对机器设备和房屋建筑物等实物资产，评估人员根据资产评估申报明细表，对房屋建筑物及重点设备进行逐项清查、查阅产权证明，以确定其客观存在。
3、账面价值构成的调查
根据XX租赁公司的资产特点，查阅有关会计凭证和会计账簿、以及主要资产购建合同等资料，了解申报评估的资产价值构成情况。
4、评估资料的收集
向XX租赁公司提交与本次评估相关的资料清单，指导相关人员进行资料收集和准备。
（三）评定估算阶段
1、评估人员在XX租赁公司有关人员的配合下，分组分别到现场对资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关记录，填写现场鉴定作业表，与XX租赁公司管理人员进行交流，了解资产管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定资产的成新率。
2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，确定资产评估值，编制相关资产评估技术说明。
（四）评估汇总、提交报告阶段项目负责人对各专业组评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分析，认为对XX租赁公司资产的评估结果是基本合理的。按照资产评估规范化要求，资产评估报告书、评估技术说明按本公司规定程序进行复核后出具评估报告。
第13篇：资产评估年度工作总结
一、强化资质管理、自律监管和评估师队伍的素质
1、强化资质管理，严把入门关。20xx年我会受理申报材料61名执业会员、36名非执业会员。办理注册资产评估师转所80人次，换发评估机构资格证书25家。我们采取了电话询问、实地抽查等方式，对申报资料进行了审核，严格行业队伍准入机制。
2、协助人事部门顺利完成了20xx年度注册资产评估师考试的有关工作。全省近1000人报名参加了今年的注册资产评估师考试。
3、加大培训力度，提高队伍素质。20xx年度的培训以加强注册资产评估师的职业道德为基础，保持和提高注册资产评估师的专业素质为核心，对培训的内容、形式和时间等方面均做了精心的组织和准备。全年共计开设4期评估师(含双师)培训班，培训内容涉及资产评估操作规范、内部管理、法律责任、职业道德等多方面，累计培训1100人次，圆满完成了全年的培训任务，取得了满意的效果，受到了广大注册资产评估师的好评。
4、完成了20xx年度全省注册资产评估师和资产评估机构的年检工作。20xx年2月15日至4月15日对我省注册资产评估师和资产评估机构20xx年度的执业情况依法进行了年检，年检合格的注册资产评估师共计1149人;通过年检的评估机构共计167家，其中专营机构67家，兼营机构(包括分所)100家。
5、加强自律监管，不断提高自律监管水平。一是完善行业内自律性监管处罚措施。二是突出服务性监管，积极为会员提供技术咨询和援助，协调有关部门对评估机构和注册资产评估师在职业道德和执业质量方面的监督检查和处理，帮助防范和化解执业风险。三是妥善处理有关投诉举报和评估机构内部纠纷的协调工作。四是加强与省财政厅财监局、企业处、法规处和省国资委的联系沟通。
二、以会员为中心，突出协调、服务职能
积极维护注册资产评估师的合法权益，努力为会员营造公平、公开、公正的执业环境。例如
1、与省高院联合召开关于评估、拍卖的工作座谈会。会上，就如何规范法院委托评估、拍卖的程序，制订评估、拍卖工作细则，形成行之有效的操作方法进行了讨论。
2、与省银监会联合召开资产评估工作座谈会。会上，省银监会对四川省评估行业对全省银行业的评估做出的贡献给予了肯定，并提出了今后对银行业评估的要求和希望。
3、参与政府部门对评估机构招投标的评标工作，对政府部门只重视竞标价格的情况交换了意见，使政府部门更深刻的了解评估工作的重要性、必要性。
三、改进服务质量，提高工作效率，努力做好各项工作
以会员为中心，改进服务质量，提高工作效率。适应形势，转换观念，牢固树立\"以会员为中心\"的服务意识，不断改进作风，提高工作效率。
1、重视来自会员的意见和呼声，深入到会员中间，听取他们的意见和建议，以此不断改进协会的工作。
2、合理使用会费，取之于会员，用之于会员，加大了对会员培训和行业宣传以及办公设备现代化的投入。
3、以协会网站为依托，加大评估宣传工作力度。20xx年协会网站建设有了很大改善，加快了网页内容更新，增强了网站服务功能，对沟通会员，指导和联系工作发挥了重要作用。
20xx年度我们在中评协和省财政厅的领导下，顺利的完成了一系列的工作。今后我们还将迎接新的挑战，为开创我省资产评估行业的新局面而努力奋斗!
第14篇：资产评估
简答
1、收益途径的基本程序：⑪收集并验证与评估对象取得预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；⑫分析测算被评估对象的未来预期收益；⑬确定折现率或资本化率；⑭用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；⑮分析确定评估结果
2、房地产评估：
1、成本途径的含义：成本途径是通过估测被评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，已确定评估对象房地产价值的评估思想和技术方法。
2、适用的条件和对象：适用的条件是能够量化构建成本费用及各种贬值；对象时新开发的房地产、非收益性的房地产、很少发生交易的房地产、学校、图书馆等公用、公益房地产、以及化工厂、钢铁厂等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
3、运用市场途径及方法对设备进行评估：
1、适用范围：适用于机器设备变现价值的评估，而不适用于机器设备的原地续用价值的评估；
2、前提条件：①存在一个充分发育活跃的机器设备交易市场（包括三种市场：①全新机器设备市场，它是常规性的生产资料市场②二手设备市场，及设备的旧货市场③设备的拍卖市场）②能够找到与评估设备相同或相类似的参照物设备；
3、评估步骤：①收集有关机器设备交易资料②选择可供选择的交易实例作为参照物③量化和调整交易情况的差异④量化和调整品牌方面的差异⑤量化和调整功能方面的差异⑥量化和调整新旧程度方面的差异⑦量化和调整交易日期的差异⑧确定被评估机器设备的评估值
4、无形资产的鉴定：⑪确定无形资产的存在：①查询评估对象的内容、国家有关规定、专业人员评估情况、法律文书，核实有关资料的真实性、可靠性和权威性，分析和判定评估对象是否真正形成了无形资产②分析无形资产使用所要求的与之相适应的特定技术条件和经济条件，鉴定其应用能力③核查无形资产的归属是否为委托者所拥有或他人所拥有⑫确定无形资产的权力情况⑬鉴定无形资产的效用①鉴定无形资产的类别②分析无形资产的先进性和可靠性⑭确定无形资产的有效期限
1、资产评估：性、咨询性（咨询性是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力）经济技术原则：①预期收益原则；②供求原则；③贡献原则；④替代原则；⑤评估时点原则 资产评估一般目的对价值类型的约束：资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动……
2、资产评估三大评估途径：市场途径、收益途径、成本途径
3、市场途径及其交易活动；具体方法：⑪直接比较法：①现行市价法②市价折扣法③功能价值类比法④价值指数法⑤成新率价格法；⑫类比调整法：①市场售价类比法②成本市价法③市盈率乘数法
4、收益途径基本前提：一是被评估资产的预期收益，二是折现率或资本化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间基本参数：收益额、折现率（资本化率）、收益期限
5、成本途径成本途径作为一个独立的评估思路，是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容（成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估）基本要素：①资产的重置成本②资产的有形损耗③资产的功能性贬值④资产的经济性贬值
6、重置成本的评估方法：①重置核算法：也称细节分析法、核算法等。（重在题）②价格指数法（题）
7、资产评估程序的基本步骤⑪接受资产评估委托，明确相关事项；⑫签订资产评估业务约定书；（约定书的内容应包括：）①资产评估机构和委托方名称；②资产评估目的；③资产评估对象；④资产评估基准日；⑤出具资产评估报告的时间要求；⑥资产评估报告的适用范围；⑦资产评估收费；⑧双方的权利和义务及违约责任；⑨签约时间⑩双方认为应当约定的其他重要事项；⑬编制资产评估作业计划；⑭资产勘察；⑮搜集资产评估资料；⑯评定估算；⑰编制和提交资产评估报告书；⑱资产评估工作档案归档；
8、机器设备评估：成本途径的评估思路：机器设备评估的成本途径及其方法是首先估测被评估机器设备的重置成本，然后再判定和估测机器设备的实质性贬值、功能性贬值和经济性贬值，最后用机器设备的重置成本扣除各种贬值来测定被评估机器设备价值的评估技术思路及其各种方法。
9、重置核算法概念：是根据设备建造时所消耗的材料、人工、燃料及动力，按现行价格水平和费用标准重新计算设备自身的生产成本，然后再加上合理的利润、税金等来确定被评估设备自身购置价格的方法。
10、重置核算法主要是用于自制设备自身购置价格的估测。
11、机器设备实质性贬值估测的方法：⑪观察法①直接观察法②打分法⑫使用年限法①简单年限法②综合年限法
12、机器设备功能性贬值的估测：⑪超额投资成本造成的功能性贬值的估测⑫超额运营成本造成的功能性贬值的测算；
13、无形资产 ： 分类：⑪按无形资产作用的领域：促销型无形资产、制造型无形资产和金融性无形资产等；⑫按无形资产的性质：知识性无形资产、权力型无形资产、关系型无形资产和其他无形资产等⑬按无形资产取得的方式：自创无形资产和外购无形资产⑭按无形资产能否独立存在：可确指的无形资产和不可确指的无形资产； 成本途径及其方法在无形资产评估中的作用：运用成本途径及其方法评估无形资产，是在确信无形资产具有现实或潜在的获利能力，但不易量化的情况下，根据替代原则，以无形资产的现行重置成本为基础判断其价值；
运用成本途径评估无形资产需要把握两大基本要素：一是无形资产的重置成本；二是无形资产的贬值，主要是无形资产的功能性贬值和经济性贬值；
14、企业价值评估 特点：⑪从评估对象载体的构成来看，评估对象载体是有多个或多种单项资产组成的资产综合体；⑫从决定企业价值高低的因素看，其决定因素是企业的整体获利能力；⑬企业价值评估是对企业具有的潜在获利能力所能实现部分的估计；⑭企业价值评估是一种整体性评估，它充分考虑了企业各构成要素资产之间的匹配与协调，以及企业资产结构、产品结构与市场结构之间的协调，它与企业的各个要素资产的评估值之和既有联系，也有区别。 收益途径及其方法评估企业价值的核心问题：必要前提是判断企业是否具有持续的盈利能力；关键在于解决以下三个问题：
一、要对企业的收益予以界定；
二、要对企业的收益进行合理的预测；
三、在对企业的收益作出合理的预测后，要选择合适的折现率 企业价值评估中选择折现率的基本原则：①折现率不低于投资的机会成本②行业基准收益率不宜直接作为折现率③贴现率不宜直接作为折现率
15、资产评估报告书的作用：①资产评估报告书对被评估资产提供较为全面、客观的价值判断和专业意见，是委托方进行资产业务的重要资产作价依据②资产评估报告书既是资产评估机构的产品，同时也是反应和体现资产评估机构工作情况、明确委托方和评估机构及有关方
面责任的依据③资产评估报告书是行业自律管理组织及有关部门审核资产评估机构执业质量和水平的重要标的和依据④资产评估报告书及其形成过程是建立评估档案的主要载体和来源
16、我国资产评估准则体系框架： 横向与纵向的关系：从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两部分。从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。 纵向构造：①资产评估基本准则层次②资产评估具体准则层次③资产评估指南层次④资产评估指导意见层次
公式：
1、资产利用率的计算公式：
资产利用率=（截至评估基准日资产累计实际利用时间÷截至评估基准日资产累计法定利用时间）*100%
>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年
限长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用
年限；
当资产利用率
2、市场途径及其方法在房地产评估中的应用：（公式）①市场售价类比法的基本思路：计算
公式：
房地产评估价值=参照物交易价格×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因
素修正系数×交易日期修正系数
=参照物价格×（正常交易情况值÷参照物交易情况值）×（评估对象
房地产区域因素值÷参照物区域因素值）×（评估对象房地产个别因
素值÷参照物个别因素值）×（评估基准日房地产价格指数÷参照物
交易日房地产价格指数）
或房地产评估价值=参照物交易价格×[100÷( )]×[100÷( )]×[100÷( )]×[( )÷
100]
②进行交易日期休整：
交易日期修正后的房地产价格=参照物交易价格×价格指数
=参照物交易价格×（评估时价格指数÷参照物交易时
价格指数）
=参照物交易价格×[（1+评估时价格变动指数）÷（1+
参照物交易时价格变动指数）]
3、无形资产许可权价值的估测：
无形资产评估值=重置成本×（1-贬值率）×转让成本分摊率+转让的机会成本
其中： 转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力÷运用无形资产总的设计能
力*100%
无形资产转让的机会成本=无形资产转让的净减收益+无形资产再开发的净增
费用
第15篇：资产评估
摘要：森林资源是我国重要的可再生能源，在森林资源的保护中，人们也是做了很大的努力，森林资源的不断扩大不仅促进了生态环境的良好改善，还促进了我国森林资源的良好发展，在森林资源的资产评估上，我国所成立的评估体系还不够健全，要想良好的对森林资源进行资产的评估，还需要不断的完善和改进，随着我国的不断发展，法律的不断健全，在森林资产的评估上也不断的做出更大的贡献，但是由于我国森林资产评估体系成立的比较晚，制度还不健全，在评估体系中还存在一定的问题，在存在的问题中，还需要不断的去解决。 本文将对资产评估中的问题以及对问题解决的方案进行综合的阐述。 关键词：森林资源；资产评估；
关于森林资源的资产评估是对整个森林效益进行综合的评估，在评估中是有一定难度的，要想准确的进行评估，必须要对森林资源的各方面效益进行详细的了解，在了解完之后，才能进行具体的评估工作，森林资源在生态环境的建设中，有着重要的作用，对环境的良好保护发挥着不可替代的作用，森林资源是社会发展中十分重要的资源，要想进行准确的评估，必须经过长时间的掌握、考察才可以进行准确的评估，在我国由于评估的水平低、评估能力差、在评估的工作中，各有各的看法，造成资产评估的结果不同。 致使没有标准的答
案[1]。 要想改变这种现象，必须从资产评估的本质问题进行综合的考虑， 然后在做出相应的解决对策。
1．森林资源
森林资源是林地及其所生长的森林有机体的总称。这里以林木资源为主，还包括林中和林下植物、野生动物、土壤微生物及其他自然环境因子等资源。林地包括乔木林地、疏林地、灌木林地、林中空地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划宜林地。
2．森林资产评估
资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
2.1森林资产评估的方法
森林资源资产评估的基本方法主要是市场法、剩余法、收益法、成本法和其他方法[2]。
（1）市场法：该方法以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。
（2）剩余法：又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值的方法。
（3）收益法：又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的资本化率折现为现值，然后累计求和得出
林木资产评估价值的方法。
（4）成本法：是以按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。
（5）其他方法：主要指经林业部、国家国有资产管理局认可的其他评估方法。
（6）
2.2 森林资产评估技术
2.2.1 技术指标的确定
根据林业行业特点，在森林资源评估中， 必须调查清楚以下指标：地类、林地坡度、地位级、树种、林龄、郁闭度、蓄积量、出材率、林木林地市场交易参考价、抚育间伐利用次数、主伐.龄、生产成本和净收益等[3]。
2.2.2 评估程序及方法的确定
(1)评估程序：正确的现地测量方法，详细的外业调查材料，合理统一的等级指标，标准一致的图表格式及科学准确的计算结果。(2)评估方法：根据各地实际情况和各地区的社会经济特点，经调查、测算采取四种方法评估森林资源资产价值；林地资产价值采用两种方法， 即现行市价法和林地期望价法；林木资产价值采用两种方法, 即重置成法和收获现值法。
2.2.3 技术关键和主要指标
(1)技术关键：确定的技术指标是否适宜，外业调查的材料是否精确，
选用的评估方法是否得当，计算的结果是否准确。(2)主要指标：供参考应用的量化指标，实际划分的林地等级指标，确定使用的林分因子情况，计算统计的面积、蓄积和出材率标准，资产价值的综合测算及评估结果。
3.不同林木评估方法的差异
3.1用材林（含薪炭林）林木资源资产评估方法选择
用材林林木资产评估一般按森林经营类型分龄组进行：幼龄林一般选用现行市价法、重置成本法和序列需工数法。中龄林一般选用现行市价法、收获现值法。在使用收获现值法时必须要有能反映当地生产过程的生长过程表或收获表[4]。在没有这些数表时，也可利用当地的调查材料，拟合当地的林木平均生长过程，以取得预测值。近、成、过熟林主要选用现行市价法中的市场价倒算法。用材林林木资产评估时，要充分注意各龄组评估值之间的衔接。
3.2经济林林木资源资产评估方法选择
经济林林木资产评估一般选用现行市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法时应考虑经济林经营的经济寿命期、各生长发育阶段的经济林产品的产量和成本的差异、经济寿命期末的林木残值。在选用重置成本法时应以盛产期前为重置期确定重置成本。进入盛产期后，还应根据收获年数确定调整系数（折耗系数）。
3.3防护林林木资源资产评估方法选择
防护林是以国土保安、防风固沙、改善农业生产条件等防护功能
为主要目的的森林。防护林资产评估包括林木的价值和生态防护效益的评定估算，林木价值评估一般选用市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法进行评估时必须以按防护林经营时所能获的实际经济收益为基础[5]。生态防护效益要通过实际调查确定标准和参数。
小结：
森林资产评估是一项对特定的资产全面系统地评定其资产运营状况和估算其价值的工作。搞好森林资产评估对于深化林业经济管理体制改革，维护与优化森林资源资产化管理，促进森林资产的合理利用和优化配置，正确反映森林资产价值量及其变动，保障森林资产所有者和经营者的合法权益，具有十分重要的意义。
参考文献
[1]翟续琨.森林资源资产评估有关问题的研究[J].中国科技投资,2013,( 27).
[2]张卫民.森林资源资产价格及评估方法研究[J].北京林业大学,2010, 05.
[3]陈留平.刘建编.森林资源资产评估运作技巧[M].北京.中国林业出版社.2002
[4]万道印.李耀翔.用材林林木资产评估模式及方法[J].森林工程.2010,(4):80-81.
[5]孙福清.现行市价法在林木资产评估中的运用[J].中国资产评估.2007,(11):11-12.
第16篇：资产评估
可行性研究报告是申办者向有权审批机关提出立项申请的文件之一，起草时应从：
1、企业的名称、性质、注册资金；
2、经营范围和生产规模；
3、产品市场分布；
4、经营期限；
5、原材料的采购、生产流程、环保；
6、成本结算和经济效益分析等六方面进行论证。其目的在于说明该项目的开发是具可行性的，不仅可以充分利用国内资源，生产畅销国际市场的新产品，同时能引进外国先进技术、科学管理方法以及扩大就业。可行性研究报告的作用在于使审批机关了解该项目的基本情况和优势，使立项能顺利获准，所以可行性研究报告应具体翔实，最好能罗列数据来说明问题。 分两种情况：
1、报关企业登记，先到直属海关的企管处或者企管科得到许可，再到企业所在地隶属海关办理登记。
《中华人民共和国海关对报关单位注册登记管理规定》
第十条 申请报关企业注册登记许可，应当提交下列文件材料：
（一）报关企业注册登记许可申请书；
（二）《企业法人营业执照》副本或者《企业名称预先核准通知书》复印件；
（三）企业章程；
（四）出资证明文件复印件；
（五）所聘报关从业人员的《报关员资格证》复印件；
（六）从事报关服务业可行性研究报告；
（七）报关业务负责人工作简历；
（八）报关服务营业场所所有权证明、租赁证明；
（九）其他与申请注册登记许可相关的材料。
第三十四条 报关企业申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：
（一）直属海关注册登记许可文件复印件；
（二）《企业法人营业执照》副本复印件（分支机构提交营业执照）；
（三）税务登记证书副本复印件；
（四）银行开户证明复印件；
（五）组织机构代码证书副本复印件；
（六）《报关单位情况登记表》、《报关单位管理人员情况登记表》（见附件3）；
（七）报关企业与所聘报关员签订的用工劳动合同复印件；
（八）其他与报关注册登记有关的文件材料。
2、收发货人登记直接到所在地隶属海关就行了。
第三十五条 进出口货物收发货人应当按照规定到所在地海关办理报关单位注册登记手续。
进出口货物收发货人在海关办理注册登记后可以在中华人民共和国关境内各个口岸地或者海关监管业务集中的地点办理本企业的报关业务。
第三十六条 进出口货物收发货人申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：
（一）企业法人营业执照副本复印件（个人独资、合伙企业或者个体工商户提交营业执照）；
（二）对外贸易经营者登记备案表复印件（法律、行政法规或者商务部规定不需要备案登记的除外）；
（三）企业章程复印件（非企业法人免提交）；
（四）本规定第三十四条
（三）、
（五）、
（六）项规定的文件材料；
（五）其他与注册登记有关的文件材料。
（四）、
第17篇：资产评估
31三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。一般合同条件下，三通一平的费用已包含在报价中，业主负责外围协助，主要工作内容由承包商负责完成，特殊环境下可能分包出去，比如进场道路过长且业主对此有明确等级要求，现场钻井时地下水层过深，岩石等级过高等。 32经济性贬值，是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。
33公开市场假设(Open Market)， 假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。
34超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后 于新设备，新设备在运营费用上低于原有设 备。超额运营成本＝Σ各年净超额运营成本×折现系数
35市场法的含义：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
理论基础：市场竞争原理
资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关系。
使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息
市场法的优缺点：
优点：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场 现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。
37例题：
被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据： (1)2005年至2009年该类数控机床的定基价格指数分别为105％、110％、112％、109％、106％； (2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元； (3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，企业所得税率为25％；
(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。
要求：(1)计算被评估设备的重置成本； (2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
（1）设备重置成本（现行成本）：将设备购置成本和改良成本采用定基物价指数，计算在评估日重置成本； 设备在评估日重置成本=100×106%÷105%=100.95万元；
改良支出在评估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45万元；
改良后设备在评估日重置成本=100.95+19.45=120.4万元；
（2）设备功能性贬值：
性贬值：
净超额运营成本=1000 ×12 ×（1-25%）=0.9万元
净超额运营成本造成功能性贬值=0.9*（P/A,10%,10）
3）设备实体性贬值：（设备更新改造，用加权使用年限计算成新率）；
实际使用年限=3.52*60%=2.11年 （=加权使用年限*资产利用率）
成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此，实体性贬值=120.4*（1-82.58%）
=20.97万元；
（4）设备经济性贬值 经济性贬值=重置成本*经济性贬值率=120.4*30%=36.12万元
38
(1)逐年折现加和：
评估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×
0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855
＝9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55
＝137.2562(万元)
＝1372562(元) (2)前5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855
＝1372562(元
第18篇：资产评估
0158资产评估
单选DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB
多选1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD
名词解释1企业价值评估：是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
2.房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产，是实物、权益和区位三者的结合。
简答题1.答：确定机器评估范围时应注意区别下列几个问题：
(1)机器设备和土地、房屋及构筑物。在资产评估中机器设备和土地、房屋及构筑物的关系可能出现以下几种情况：其一，有些设备是安装附着在土地、房屋及构筑物上，它们对后者的功能会有很大影响，如油井、旋转屋顶的机构、电梯等，评估时要考虑这些设备具有的不动产特征。其二，许多物业为了方便适用或具有多种功能，除土地、房屋结构外还需配置水、电、汽、电讯、智能等附属设备。在评估这些具有独立功能的物业时，可以将诸如配电设备、泵站、锅炉、电话、交换机等列入物业范围，随建筑物一起评估。其三，许多加工设备都有设备基础等构筑物，在续用条件下不能将设备基础漏评。通常情况下，简易基础，如机床设备基础等，可以含在设备评估价值中，大型设备基础要单独作为构筑物评估。
(2)机器设备和无形资产。比较复杂和先进的机器设备，特别是成套设备、机组、检测设备等，其功能的正常发挥还需要有专利、专有技术和计算机软件等无形资产支持。一般来说，对单台设备和通用性较强的无形资产，应将设备和无形资产分开评估；而成套设备、机组和复杂的检测设备中含有的专用无形资产，可含在设备价值中一起评估。
(3)机器设备和流动资产。许多成套设备、机组在其价值构成中包含有试车用原材料、配套易损件及技术培训费等。在续用条件下对这些机器设备评估时，应注意不要漏评。
2.答：项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告，具体要求是：
（1）根据上级关于资产评估报告结构的规定，从总体结构上审核评估报告正文的编制是否达到以下要求：内容是否完整，应列入报告的各项内容是否都已分列叙述清楚，有没有错漏；附件有无短缺；报告中文字上的差错是否已改正等。
（2）通过审核评估报告，回顾本项目开展评估的全过程，审视整体评估工作是否客观、公正、科学，是否全部符合关于资产评估操作程序的规定，如发现有疏忽不妥之处，要及时弥补。
（3）重点审核评估结果，对报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。 计算题1.答案：(1)未来5年收益额折现之和
2.(1)工程造价=600万元
(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)
(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)
(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)
(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%
使用年限法成新率=(1-5/25)=80%综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%
(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)(7)功能性贬值=300-200=100(万元)
(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)
(9)该楼的评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)
4.(1)权益资本成本=10%+(12%-10%)×2=14%
(2)评估时所用的折现率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%
第19篇：资产评估
资产评估
1-5CDDCB 6-10ACBDB 11-15DCCAB 16-20ABABC 21-25DBDCA 26-30CADDC
31CD 32BCDE 33BDE 34ABCDE 35ACD
36 根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出来的股票现时价格
37 针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范 38 被评估对象和评估范围应依据经济活动所设计的资产范围而定。第一，鉴定流动资产。弄清被评估流动资产范围，必须主义划清流动资产与其他资产的界限，防止将不属于流动资产的机器设备等作为流动资产，也不得把属于流动资产的低值易耗品等作为其他资产，以避免重复评估和漏评估。第二，查核待评估流动资产的产权。企业中存放的外单位委托加工材料、代保管的材料物资等，尽管存在于该企业中，但不得将其列入流动资产评估范围。此外，根据国家有关规定抵押后的资产不得用于再投资，这类流动资产也不得列入评估范围。第三，对被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据而不是以账面记载情况为标准。
39
1、它为被委托评估的资产提供作价意见。
2、资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。
3、对资产评估报告进行审核是管理部门完善资产评估管理的重要手段
4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
40 重量成本=120*（1+20%）+40*（1+30%）+30*（1+15%）+10*（1+10%）=241.5万元 消耗的成本5*5*（1-25%）+8=26.75
5年后折现率3.79
超额运营成本的折现值=26.75*3.79=101.38万元
生产线价值=241.5-101.38=140.12万元
41 土地取得费=460*5.4+460*5.4*2%=2533.68
土地开发费=300*5.4=1620
税费=15*5.4=81
利息=(2533.68+81)*5.4%+1620*5.4%*50%=184.93
利润=（2533.68+1620+81）*15%=635.20
土地增值收益率=（2533.68+1620+81+184.93+635.2）*25%=1263.7
土地价格（无限年期地价）=2533.68+1620+81+184.93+635.2=6318.51
该宗土地价格6318.51*15.4558=97657.63万元
42 每年新增利润的折现值
50*0.9091+55*0.8264+54*0.7513+52*0.6830+51*0.6209+50*2.4869*0.5645=260.58万元 评估价值260.58*25%*（1-25%）=48.86万元
43 折现率为5%+2*（8%-5%）=11%
前5年收益率=50*PIVA11%，5=50*3.6959=184.79万元
后六年的收益为50*（1+3%）÷（8%-3%）*1÷（1+11%）5 =611.3
价值为184.79+611.3=796.1万元
第20篇：资产评估
《关于江西闪亮制药有限公司评估报告的分析》
A.委托方及被评估企业简介
一、委托方及资产占有方概况
1、委托方公司名称：仁和药业股份有限公司
2、公司注册地址： 樟树市药都南大道 158 号（福城工业园）
3、法定代表人： 梅强
4、注册资金：420165361 元
5、企业类型： 股份有限公司
6、经营范围：中药材种植：药材种苗培；纸箱生产、销售；计算机软件开
发；设计、制作、发布、代理国内各类广告；建筑材料、机械设备、五金交电及 电子产品、化工产品、金属材料、文体办公用品、百货的批发、零售。（以上项 目国家有专项规定的除外）
(二)被评估单位：
1、公司名称：江西闪亮制药有限公司
2、注册地址：南昌市高新开发区京东北大道 399 号
3、注册资本：肆仟万元
4、法定代表人：谢友清
5、企业性质：其他有限责任公司
6、经营范围：滴眼剂、眼用凝胶剂、硬胶囊剂、颗粒剂的生产。
B.评估目的
本次评估的目的是为仁和药业股份有限公司拟股权收购所涉及的江西闪亮制药有 限公司全部资产及相关负债在 2010 年 9 月 30 日的市场价值提供价值参考意见。
C.评估对象
本项目评估对象为仁和药业股份有限公司拟收购江西闪亮制药有限公司的股 权所涉及的资产负债。
D.价值类型及其定义
由于被评估企业处于正常生产状态下，故本次评估采用的价值类型为市场价值类
型。市场价值类型是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所 达到的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎从事，不受任何强迫压制。
E.评估基准日
根据本次评估目的的需要，评估基准日定于 2010 年 9 月 30 日。
评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
F.评估方法及其计算公式
评估采用成本法（资产基础法）和收益法。
（一）收益法对江西闪亮制药有限公司进行评估，是以基准日后若干年度内的企业经 营现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加 上非营业性资产价值得出企业整体价值，在企业整体价值的基础上进行调整得出全部股 东权益价值。
1、计算公式
企业全部股东权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
2、净现金流量的确定
计算公式如下：
权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债
的净增加额
税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+
投资收益-所得税
（二）运用成本法（资产基础法）
成本法（资产基础法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的 基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
净资产＝各单项资产评估值之和－各项负债评估值之和
1.房屋建筑物类资产
本次评估采用重置成本法，其公式为：
评估净值=评估原值×成新率
=评估单价×建筑面积×成新率
其中：
（1）本次评估对房屋建筑物评估原值，其公式表述为：
评估原值=（单方造价+前期规费+其他费用+资金成本）×建筑面积
（2）本次评估对构筑物的评估原值：
围墙、水泥地面、档土墙等构筑物参照类似房屋建筑物的评估方法进行。
（3）计算房屋建（构）筑物成新率，其公式为：
成新率=A1×（年限因素）Z1+A2×（新旧程度因素）Z2+A3（综合因素）Z3
2、设备类资产
按下列公式计算：
评估净值=评估原值×成新率
评估原值=现行市场价(不含税)+运杂费+采购保管费+安装调试费+资金成本
3、土地使用权
其基本计算公式为：
V= Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3
（式中：V----土地价格；Ea----土地取得费；Ed----土地开发费；T----税费； R1----利息； R2----利润；R3----土地增值）
G.评估计算过程（必须列明评估值的计算和形成过程，否则零分处理）
一．流动资产评估
1.存货（1）原材料评估值为 1,809,978.32 元。
（2）产成品（库存商品）-产成品评估单价=销售单价/（1+增值税率）×（1-销售费用率-销售税金及附加税率-所得税率-适当的净利润率）
复方门冬维甘滴眼液=销售单价/（1+增值税率）×（1-销售费用率-销售税金及
附加税率-所得税率-净利润率）
= 1.85×（1-19.88%-1.24%-5.29%-14.99 %）
=1.85×（1-41.40%）
=1.08 元
通过以上计算，产成品评估价值为 584,553.94 元
（3）在产品（自制半成品）--在产品评估值为 308,799.34 元
2.、其他流动资产
其他流动资产账面值为 47,748.17 元，主要为被评估单位报毁的一些包装材料，
经核查，无调整事项，现场核查未见相关实物，故评估值为零。
二．机器设备评估
（1）设备重置全价的确定
该二维运动混合机重置全价计算如下：
=132,000.00/1.17+7,920.00=120,740.00 元（取整）
（2）经济耐用年限成新率=(1 -已使用年限/经济耐用年限)×100%
=(1-56/144)×100%
=61% （取整）
（3）综合成新率=经济耐用年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=61%×40%+60%×60%
=60%
（4）评估值=重置全价×综合成新率
=120,740.00×60%
= 72,444.00（元）
三．房地产评估--评估净值为 18,082,093.37 元
（一）房地产
1、资金成本估算
（820.91+674.97）×1×50%×5.31%=39.72 元/M
2、评估原值的确定
该大楼的评估原值由土建工程、其它费用、相关前期规费和资金成本组成，即：
820.91+674.97+39.72=1,535.59 元/M2
取整为：1,536.00 元/M2
评估原值=评估单价×建筑面积
=1,536.00 元/M
2×8054.46M2
=12,371,650.56 元
（4）成新率的确定
0.40×0.93+0.40×0.97+0.20×0.87=0.93
（5）评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=12,371,650.56 元×93%
=11,505,635.02 元
四．无形资产评估
（一）土地使用权--本次待估宗地面积为 38724平方米,评估价值为 16,690,044.00 元 投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×5.31%
＋土地开发费×开发周期×1/2×5.31%
=89.73×1×5.31%+80×1×1/2×5.31%
=6.89 (元/平方米)
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×20%
=(89.73+80)×1×15%
=33.95(元/平方米)
土地增值收益＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×30%
=（89.73+80+6.89+33.95）×30%
=63.17（元/平方米）
无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+投资利息＋投资利润＋土地增值收益
＝89.73+80+6.89+33.95+63.17
＝273.73(元/平方米)
根据基准地价系数修正法计算公式：
P1＝P×(1±K)×Π S±F
由以上数据，则：
P1＝225.00×（1+16.89%）×1.74+22
修正后的宗地地价 P1=479.62 元/平方米取整为 480.00 元/平方米
（二）其他无形资产—其他无形资产评估值 7,281,310.96 元
H.评估结果
1、收益现值法评估结果为 20,956.49 万元，比账面净资产增值 14,429.40 万元， 增值率为 221.06%。
2、成本法评估结果：截止评估基准日 2010 年 9 月 30 日，江西闪亮制药有限
公司总资产的账面价值为 7,242.64 万元，总负债账面值为 715.56 万元，净资产的 账面值为 6,527.08 万元。经评估，总资产的评估值为 8,777.03 万元，评估增值为 1,534.38 万元，增值率为 21.29%；总负债的评估值为 716.81万元，评估增值为 1.254 万元，增值率为 0.17%；净资产的评估值为 8,060.22 万元，评估增值额为 1,533.14
万元，增值率为 23.49%。I.案例总结（结合所学知识，对评估案例进行分析总结，字数不得低于200字，否则零分处理）
本案例资产评估报告清楚地说明了评估结论是如何做出的以及评估结论成立的条件，使得报告的使用者可以很容易地使用、复核评估报告。严格按照仁和药业股份有限公司为拟股权收购所涉及的江西闪亮制药有限公司全部资产及相关负债而做出评估的要求，在形式和内容上都合乎委托方为实现评估目的的需要，逻辑严密、格式规范、叙述简练。本案例价值类型为市场价值类型，评估采用成本法（资产基础法）和收益法，从两个方面全面的评估资产的价值，为报告使用者提供了多个选择，灵活的运用报告。本案例的不足在于，没有完整地列明评估值的计算和形成过程，评估不同资产时只是简单的列举其中某个资产评估值的计算和形成过程，最终合计得出了各项资产的总评估结论，不利于需要详细评估资料的使用者利用。
