31三通一平是指基本建设项目开工的前提条件,具体指:水通、电通、路通和场地平整。一般合同条件下,三通一平的费用已包含在报价中,业主负责外围协助,主要工作内容由承包商负责完成,特殊环境下可能分包出去,比如进场道路过长且业主对此有明确等级要求,现场钻井时地下水层过深,岩石等级过高等。 32经济性贬值,是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。
33公开市场假设(Open Market), 假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场,是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上,买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的,而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。
34超额运营成本:由于技术进步出现了新的、性能更优的设备,致使原有设备的功能落后 于新设备,新设备在运营费用上低于原有设 备。超额运营成本=Σ各年净超额运营成本×折现系数
35市场法的含义:是指利用市场上类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析,以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
理论基础:市场竞争原理
资产价价格由关键因素决定,并呈正比例关系。
使用前提:需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息
市场法的优缺点:
优点:能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参 数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场 现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点:需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可 对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产,以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。
37例题:
被评估设备购置于2005年4月,账面原值100万元,2008年4月对该设备进行技术改造,改造费用为20万元,2009年4月对该设备进行评估,得到以下数据: (1)2005年至2009年该类数控机床的定基价格指数分别为105%、110%、112%、109%、106%; (2)被评估设备的月人:工成本比同类新型设备超支1000元; (3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,企业所得税率为25%;
(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60%,预计该设备尚可使用1O年。
要求:(1)计算被评估设备的重置成本; (2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)
(1)设备重置成本(现行成本):将设备购置成本和改良成本采用定基物价指数,计算在评估日重置成本; 设备在评估日重置成本=100×106%÷105%=100.95万元;
改良支出在评估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45万元;
改良后设备在评估日重置成本=100.95+19.45=120.4万元;
(2)设备功能性贬值:
性贬值:
净超额运营成本=1000 ×12 ×(1-25%)=0.9万元
净超额运营成本造成功能性贬值=0.9*(P/A,10%,10)
3)设备实体性贬值:(设备更新改造,用加权使用年限计算成新率);
实际使用年限=3.52*60%=2.11年 (=加权使用年限*资产利用率)
成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此,实体性贬值=120.4*(1-82.58%)
=20.97万元;
(4)设备经济性贬值 经济性贬值=重置成本*经济性贬值率=120.4*30%=36.12万元
38
(1)逐年折现加和:
评估值=10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×
0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855
=9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55
=137.2562(万元)
=1372562(元) (2)前5年逐年折现加和,后5年另算:
评估值=10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855
=1372562(元