资产评估习题
1、某企业预计未来5年的税后资产净现金流分别为25万元、23万元、22万元24万元、25万元，假定该
企业可以永续经营下去，并且从第6年起以后各年的收益额均为25万元，折现率为10%。(复利系数保留四位小数，最后结果精确到两位小数)
要求：确定该企业持续经营下的价值
该企业的评估值=25×0.9091+23×0.8264+22×0.7513+24×0.6830+25×0.6209+0.6209×25/0.1=22.7275+19.0072+16.5286+16.392+15.5225+155.225
=245.4028万元=245.4万元
2、某设备于97年购进，2002年1月评估，该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常情况下每天应工作8个小时，该设备实际每天工作5小时
要求：计算设备的实体性贬值
资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
实际已经使用年限=5×62.5%=3.125年
总使用年限=3.125+5=8.125年
资产的实体性贬值=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46元
3、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
资产的重置成本=480万
资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年
实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%
资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72万元
评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元
4、某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3
万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%
要求：计算该台机床的重置成本
机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元
运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元
安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元
调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元
综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：
6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元
5、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8
要求：计算该生产线的经济性损耗额
具体计算过程如下：
（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为：
1,500－300－150＝1,050万元
（2）计算经济性损耗率：＝（1－0.48）×100%＝52%
（3）计算经济性损耗额：
经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元
6、被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元。要求用修复费用法估测油罐的实体性贬值率。
可修复部分实体性损耗：350,000元；
不可修复部分实体性损耗率：10/(10＋20)×100%＝33.3%；
不可修复部分复原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000元；
不可修复部分实体性损耗：1,650,000×33.3%＝549,450元；
油罐全部实体性损耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。
假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。
7、被评估设备A构建于1995年，账面价值为30,000元，2000、2003年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资额分别为3000元和2000元，2005年对该设备进行评估，假设1995年-2005年价格上升率为10%，该设备尚可使用年限为8年
要求计算：(1)A设备的重置成本(2)A设备的加权更新成本；
(4)A设备的成新率。(3)A设备的加权投资年限；
1995年：原始投资额30000元，已投资年限10年
价格变动系数=（1+10%）10次方=2.6更新成本=2.6×30000=78000元
2000年：原始投资额3000元，已投资年限5年
价格变动系数=（1+10%）5次方=1.61更新成本=1.61×3000=4830元
2003年：原始投资额2000元，已投资年限2年
价格变动系数=（1+10%）2次方=1.21更新成本=1.21×2000=2420元∑更新成本=85250元 加权投资年限=10×78000/85250+5×4830/85250+2×2420/85250=9.5年
8、某被评估企业拥有债券，面值150000元，期限为3年，年息为10%，按年付息，到期还本。评估时债券购入已满一年。评估时，国库券年利率为7.5%，考虑到债券为非上市债券，不能随时变现，经测定企业财务状况等因素，按1.5%确定为风险报酬率。试计算其评估值。
-1-2 -2 评估值=150000*10%*(1+10%)+150000*10%*(1+10%)+150000*(1+10%)
=1500*0.9091+1500*0.8264+150000*0.8264=126563.25元
9、王林为A资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人，于2010年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于王林曾于2007年5月至2008年9月在甲企业财务部门任经理，双方比较熟悉，所以甲企业以该企业房地产平均每平方米里估价值不低于8000元为条件，决定是否委托A资产评估公司进行评估。王林为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，并接受了甲企业的评估委托。王林按照资产评估协议书的要求于5日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米7300元。因王林曾对甲企业有过口头承诺，即不动产评估只不低于每平方米8000元，王林认为7300元/平方米与8000元/平方米相差并未超过10%，属于正常误差范围，而且资产评估本身是一种估计，带有咨询性质，因此以每平方米8000
元出具了评估报告，并打电话给本所已经在外地出差一周的注册资产呢评估师周某，得到允许后，加盖王林本人和周某的注册资产评估师印鉴并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与甲企业；同时将资产评估报告书送给在乙企业当顾问的评估专家赵某一份。
请根据以上背景资料，指出违反资产评估行业规范的行为，并说明理由。
1、王林曾在委托单位任职，离职后未满两年
理由：注册资产评估师曾在委托单位任职，离职后未满两年，应予以回避
2、甲企业与王林约定评估价值不低于每平方米8000元
理由：注册资产评估师在执业过程中不得迁就客户，双方不得事先约定评估价值
3、王林以注册资产评估师周某的名义签字并加盖印章
理由：注册资产评估师不得允许他人以本人名义在资产评估报告书上签字盖章
4、王林以项目负责人的名义签字
理由：评估报告书应该由评估机构法定代表人签字盖章
5、王林将评估报告书送给在乙企业当顾问的赵某
理由：注册资产评估师应该保守客户的商业秘密，不得擅自把评估报告书送给他人
10.评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10％，专业人员勘察估算认为，该资产还能使用6年，又知市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元，此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此造成收益损失额每年20万元。 该企业所得税为33％，折现率为10％，已知（P/A，10%，6)＝4.3553）。要求根据上述资料，回答以下问题：
（1）你所学过的资产评估方法有哪几种？各种方法前提条件分别是什么？
（2）假设你选择成本法对该资产进行评估，其重置成本是多少？它是复原重置成本还是更新重置成本？为什么？
（3）利用成本法对资产进行评估时，一般情况下，需考虑的贬值因素有哪几个？这些贬值因素分别是如何形成的？
（4）对于你刚才所提到的贬值因素，该项被评估生产线是否均存在？贬值额分别是多少？
（5）该项生产线的评估值是多少？
解:（1）学过三种评估方法，分别是市场法、收益法、成本法。
市场法的前提条件：①需要有充分发育活跃的资产市场； ②参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。
收益法的前提条件：①被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量；②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量；③被评估资产预期获利年限可以预测。
成本法的前提条件：①被评估资产处于继续使用状态；②应当具备可利用的历史成本资料；③形成资产价值的耗费是必须的。
（2）该项资产的重置成本＝150×（1＋10％）＝199.65（万元）＝1996500（元）
是复原重置成本。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。
（3）有三个，分别是实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。
经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。
（4）该项资产三种贬值因素都存在。
实体性贬值＝1996500×3/（3+6)=665500（元）
功能性贬值＝3×12×650×（1－33%)×（P/A，10%，6)=68282（元）
经济性贬值＝20×（1－33%)×（P/A，10%，6)= 52.361（万元）＝523610（元）
（5）评估值＝1996500－665500－68282－523610＝679175（元）
资产评估简答
1、资产评估的特点：时点性、市场性、预测性、公正性、咨询性。
2、资产评估的要素：评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、
价值类型、评估程序、评估方法。
3、资产评估的经济原则：
（一）、贡献原则：某一资产或资产的某一构成部分的
价值，取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。
（二）、替代原则：替代原则的理论依据是同一市场上的相同物品具有相同的价值。
（三）、预期收益原则：预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。
（四）、供求原则：资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的市场价值则体现该类资产交易市场共给和需求相互作用即供求均衡状况。
（五）、最佳使用原则：它是指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价是的利用方式。
4、流动资产评估的特点：流动性强、周转速度快、形态多样性。
