万达述职报告（精选多篇）

推荐第1篇：万达个人述职报告

万达个人述职报告

大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。已在全国开业85座万达广场、51家五星级酒店、1247块电影银幕、75家百货店、81家量贩KTV。能在万达工作也是很自豪的事情。万达个人述职报告范文，欢迎阅读。

万达个人述职报告范文一：

本人陈xx二零一零年六月二xx日正式加入xx物业管理有限公司xx分公司。

担任写字楼物业工程部维修技工一职。

半年的试用期将于二零一零年十二月二十四日结束。

现申请转正望公司给予批准。

一.对半年的工作做如下总结汇报。

1.完成了对合肥万达广场项目基础概况了解:万达广场分为a、b、c、d,四个区域。

a区是一幢中心名宅及滨河酒吧街组成，b区是四幢豪宅及滨河酒吧街组成，c区是两幢写字楼及大商业和室内外步行街组成，d区是两幢中心名宅和一幢商务酒店组成。

2.对双塔写字楼内部各系统施工图纸及资料进行详细的解读并且掌握以便更好的对后期写字楼施工的跟进.

3.根据工程管控节点并结合万达施工标准对写字楼工程施工进度及施工质量进行跟踪.并且将现场所了解的情况及发现的问题及时的向上级主管反应,由主管根据实际情况与相关部门进行沟通及协商.这样由各部门的努力才能做出更好的项目。

4.由于需要，上级将我暂时调至售楼部协助工作。主要的工作内容是维护各个设备及照明设施的正常运行，直至有其他人员来接手为止。现已经圆满完成任务，由其他技工接手售楼部这里的工作。现我已经回写字楼物业工程部!

二.在这半年中所发现自己的一些不足之处：由于前期所在的工作单位不是很正规，造成了自己在刚进入万达公司前期不能很好的融入工作状态当中。幸好在相关领导的大力帮助和支持下。从而调整工作观点和态度，所以很快掌握公司的各项标准和流程。严格要求自己，加强学习，使之成为一名合格的万达员工。

三.下一步的工作重点是继续按照工程管控节点及万达施工标准对写字楼后期施工进行跟进与监督。及时发现问题及时汇报问题，并对问题整改做好及时监督反馈。按工程管控节点划做好接管验收工作，做好入伙前的工作准备，确保写字楼后期顺利入伙。

四.希望后期可以发放工资条，可以让我们知道每个月的工资发放及扣除情况!

五.我想要可以学习更精深的专业知识，可以更好的为公司服务。但由于公司对于各专业的培训在条件上与与正规的培训学校还是有所差距的，我希望公司可以在这方面能给予部分补助或者报销。

万达个人述职报告范文二：

各位领导：

我叫xx，36岁。是电工厂一名员工，综采维修电工高级工。

一年来，在各级领导的亲切关怀和正确领导下，在工友们的大力合作支持小。

我紧紧围绕车间综采维修工作的特点和规律，努力适应岗位新的要求，不懈努力认真学习。扎扎实实地进行设备的检修工作。

圆满完成了各级领导交给的各项任务。

现将xx年的工作学习情况简要汇报如下：

一xx年，由于生产需要，井下新掌子面安装所需设备较多，设备检修，技术改造任务较重。为此，我立足本职，克难攻坚，积极努力的检修设备。

(一)加强思想政治学习和业务学习，总结经验，探索创新，努力提高技术素质和工作能力。

(二)认真进行设备检修，及时解决检修中出现的各种问题，充分发挥高级工作用。

(三)一丝不苟严细认真地做好本职工作。

二充分发挥专业技术，结合车间生产实际，积极开展技术改造与创新。在小型三相异步电动机大修中绕组使用了连绕下线技术，即节省了一部分材料，又节省了接线时间。做到了节支降耗提高效率。针对试验电缆越用越短的问题，在试验电缆接线端加装了接线鼻子，防止了电缆越用越短的问题。延长了电缆的使用时间。另有其它小革小改，解决了生产中的一部分问题。

三积极发挥师傅带徒的作用，培养新工更快的能够独立作业，提高新工的技术水平。同时努力学习提高个人的技术业务水平。与其他工友互相学习，将自己的经验与大家共享。我现在所带徒弟“伊国兴”现已基本可以独立作业了。

四生产过程中牢固树立起“安全为天”的意识，坚持“安全第一，生产第二”先安全后生产，不安全不生产的原则。对自己的安全负责，对工友的安全负责，对我的家庭负责，规范操作，决不违章。在干好本职工作的同时积极完成领导交办的其它工作。

以上是我一年来的工作述职。一年来所取得成绩是领导信任和工友们支持的结果，虽然较好的完成了工作任务，但离领导的要求还有一定的差距。在今后的工作中，我将以更加饱满的工作热情，继续努力，不断提高技术业务水平，争取工作更上一层楼，把各项工作完成的更圆满。为建设安全高效的钱矿，为开滦集团公司改革发展经济腾飞做出更多的贡献! 万达个人述职报告范文三：

一、对以往工作的全面总结

(一)加强全员消防知识培训，增强全员消防安全意识。

xx开福万达广场店入XX年9月27日开业，XX年7月进入影城以来，携着共同学习的理念，共组织消防安全类培训6次(桐梓坡一次，解放路一次，开福店四次)，参训员工120人次;组织消防疏散、灭火演练1次，参演员工50人次。目的就是为有效做到影城消防安全管理工作，发动影城每位员工去参与监管，让影城每一位同仁都熟知消防知识、消防法律、法规、公司消防安全制度，懂得安全事故发生的危害性，懂得消除排查隐患;懂得如何自救、逃生，如何组织疏散。影城上下全体同仁共同认识到没有安全，就没有效益;没有安全管理，就没有工作保障。

(二)完善影城消防安全管理体系，建立健全影城消防基础台账。

XX年7月9日加入万达，台账方面本人借着求告无视的态度，虚心请教多家走访，电话质询等多种请教方式，完成部份院线下发职表上的各项内容，完成影城内疏散图、影城安全组织架构与影城各管理组签订安全责任书，完成xx开福万达广场开业当天安全保卫方案，完成与湖南卫视联合举办的《爸爸在那儿》的大型首映现场直播安全保卫方案等工作，

(三)、抓队伍建设，为保障有力

影城进驻至今，从一开始我就始终狠抓保安队伍建设，在我的带领下完成了各项工作任务。影城开业筹备阶段对影城区域范围内的安全管控，施工人员施工安全及施工质量的监督;XX年9月26日成功完成董事长见面会安全保卫工作，XX年9月27日成功完成xx开福万达广场开业现场安全保卫工作，XX日10月8日影城也湖南卫视联合主办《爸爸去那儿》现场直播首映仪式的现场安全保卫工作，影城开业至今在影城各部门的精诚配合下，在影城总经理的正确领导下未发生一起群体性事件，也无影城员工操作不当引发安全事故。

(四)突出事件

XX年9月12日凌晨22:50左右，影城安保主管接到夜间影城值班安保员电话汇报，影城4号厅消防通道外消防栓被人打开，渗漏到地面，对荧幕及音响危险极大。安保主管一边告之处置方法，一边向影城总经理做紧急汇报，立即通知总包公司到场，并打车赶往影城，影城总经理及安保主管，先后赶到影城，对地面的积水进行处理。整个战斗在2:30左右取得胜利，荧幕音响也未受到任何损伤。

XX年10月4日集团安监部领导钟怀霆对本影城各类安全预案检查及当日影城总值班在位于、安保人员考勤表进行检查指导，并给予肯定。

XX年9月26日下午王建林董事长在影城2号厅与所有员工见面并合影留念，影城安保主管高度重视，安排15名安保人员来确保董事长见面会安全工作，并派专人全程陪同。

(五)开业前期消防安全工作落实

完成集团安监部开业前安全检查工作，影城存在4项重大安全隐患10个一般安全隐患，对集团安监部检查出的问题进行跟踪销项，现至今任有一项重大安全隐患未销项(大堂地面智能指示标志)，完成《公共聚集场所开业前消防安全检查合格证》的送检工作并成功取得证书。 影城开业之前影城内消防设施设备存在多数问题，灭火器配备不起，消防通道堵塞、通过与项目公司及强度公司沟通，强盾公司给予配备110个灭火器，申购消防器材，布置影城内灭火器、呼吸器摆放位置，影城内消防设施设备编号，防火门的维修工作。

二、从工作当中汲取的经验及教训

1、更加全面、系统的了解、掌握消防安全管理工作。

2、更加注意自身学习和综合素质的提高。

3、工作作风、工作效率，更加严格要求自己。

4、一个团结的、有凝聚力的、肯于学习的、敢于承担责任的团队，没有完成不了的工作。

5、从事消防安全管理工作，始终牢记，消防安全管理工作来不得半点虚假，个人的工作失误、渎职，给公司带来的不仅仅是损失和影响，给同事及顾客带来的更有失去生命的可能，自身不仅要受到法律的惩罚，更大的是受到良心上愧疚与煎熬。

三、下一步工作打算

1、完善影城消防安全管理体系，建立健全影城消防基础台账。

建立健全库房的基础台账的建立、重点部位基础台帐建立、用电电器、设备的基础台账建立。

2、完善影城消防安全检查工作。

a、坚持做好日常消防安全工作。影城执行消防管理三级检查制度，做到班组组织一级检查，部门组织二级检查，影城组织三级检查

b、坚持做好周消防安全检查工作。做到每周联合放映技术部、营运部对影城范围内进行消防安全检查工作。

C、坚持做好月消防安全检查工作。组织由影城总经理、放映技术部、营运部及安全管理小组其他成员在每月25日前对影城范围内及重点部位的消防安全管理情况进行联合检查。

D、坚持做好重大节日及重大活动前的安全检查工作。在重大节日及影城区域内的重大活动的前7天，对影城所有范围进行安全检查工作，检查内容及标准依据日常检查标准进行检查。并进行记录。

3、消防联动测试工作。

继续与商管保持紧密联系，确保每月消防联动测试能够顺畅开展，对影城范围内消防设施、设备运转情况做到有效管控，对出现故障设备、设施能够及时得到维修。

4、消防培训工作

a、安全部制定影城年度消防培训计划，由各部门协助培训实施。

b、培训有人员签到记录、培训考核试卷，对培训结果进行监测。

5、月度安全评估例会工作

a、坚持召开月度安全评估例会，由影城总经理主持，各部门负责人员及安全小组成员参加。在月度安全评估例会中应报告影城存在的安全隐患问题，对于公司内部可以解决的问题，落实到相关责任人定下时限解决。

6、消防疏散演练工作

制定有针对性的消防疏散演练预案。包括演练的时间、人员、物资需求，配合部门、各部门的职责以及演练步骤，特殊情况处理。对消防疏散演练预案演练的内容对各部门进行培训到位，并进行培训记录。

四、对公司(部门)的建议

1、院线安全管理工作，正已科学、系统、完善、严谨的步法在前进，而各地影城，在招聘新安保主管时却遇到困难，如何对后备人才的培训、储备，希望公司能够予以考虑。;

2、影城营业款的银行存对，应由相应保安公司上门收取，每日由影城安保员、财务员工携款直接到银行存对，存在不可预计的风险

3、为更好的达成工作目标，希望获得的培训及相关支持

4、企业不会因为安全而崛起，但会因为安全而灭亡，希望在以后的工作中公司能够重视安全工作的危害性，并给予更多消防安全知识与实操培训。

推荐第2篇：万达主管转正述职报告

导语：述职报告是怎样写的，下面有范文。欢迎阅读参考！

篇一：转正述职报告

个人述职报告

姓名：111111所属公司及部门：_西安万达广场有限公司_职务：土建工程师 评估期间：2013年7月至2014年1月

正文：

一、对以往工作的全面总结

没感觉时间过的快，但来公司已经6个月了，从刚来负责南组团塔楼、底商外装工作，到后来接手的南组团的全部土建及园林工作。在部门副经理指导下、部门经理的带领下、工程副总的领导下，南组团样板段及7#、8#楼样板间已顺利按时开放，同时完成了配合大商业开业要求南组团园林亮相的工作，完成了塔楼外装、外窗的基本亮相的工作。完成了底商外装东、西、南三个立面的工程。完成了南组团塔楼二次结构，地暖工程，屋面二次结构、屋面防水及一些修改的工作并且具备精装单位施工条件且移交。完成了工程部内业资料上报的工作。但是工作中的不足还是有很多的，没达到预期目的的工作事项也是存在的。管理中的漏洞，执行力度的打折都是我在后期工作中要努力改正的。改变自己，努力学习以适应万达集团高转速、高强度的工作模式。

二、从工作当中汲取的经验及教训

工程管理涉及多专业，多配门配合，自己在工程管理过程中部门之间配合业务不够熟悉，各专业工序考虑欠妥。对设计图纸的未吃透，对材料进场时间点的未严格管控，对领导交代的事情自己执行力度不大，对自己不能解决问题未及时反映领导都是导致部分工作未按既定目标完成原因。上述问题都是以后工作要重

点重视并改正的地方。

三、下一步工作打算

下一步多抽出时间了解公司管理规章，避免违章或违规操作管理；多和各专业工程师碰头对接，避免工序穿插而造成不必要的后果；细致审查图纸，避免不必要的返工损失；严格控制材料进场时间，保证工作的正常开展；及时反映自己不能解决的问题请求领导的帮助；以确保完成2014年工作目标。

四、对公司（部门）的建议

行政部对办公条件上的一些支持，设计部门给予及时且高品质的图纸，成本部门给予及时、准确的测算和审计，财务部门给予合情合理的施工单位的付款及时性。希望公司（部门）组织各种活动，促进部门之间及人与人之间的多和谐性，多感情性，共同为万达的继续辉煌而努力。

五、为更好的达成工作目标，希望获得的培训及相关支持

万达的规章制度的系统性的培训学习，万达管理模式及管理办法的系统不仓促的学习，个人土建能力上的相关培训及讲座的参与，工程质量通病预防及疑难杂症的处理办法的学习，各专业系统统筹安排协调配合的指导学习。职称及从业资格证书的培训学习。

六、其它

无

篇二：经理转正述职报告

转正述职报告

在经历过网上求职、初步面试、老总面试之后，我有幸于2015年1月1日，加入到月星家居集团这个大家庭。在大同市月星家居广场有限公司任职工程部经理，负责月星家居广场所有设施设备的运行使用与维护保养工作。加入月星家居已近两个月，无时无刻不在感受着公司对员工无微不至的人文关怀；公司浓郁的学习氛围、轻松的工作环境。同事积极认真的工作态度、吃苦耐劳的敬业精神；公司领导严谨的工作作风、对精致完美的不懈追求。无不在感动着我、感染着我、鞭策着我。

一、试用期工作总结

1、熟悉月星家居企业文化

经历在月星家居的这段时间，使我更了解企业的文化纲要。 核心价值：

服务理念：

我对月星家居企业文化的认识、认知、认同，不是来源于书本，而是来源日常生活中的点点滴滴。我在用心感受着月星人做人的真诚、与人为善；做事的认真态度、对完美的不懈追求。

月星家居在注重意细节、最求完美的基础上，还有计划、有针对

性的组织培训，对我们专业技术能力、个人处事能力都有很大提升。正如月星家居自己所说的，月星家居是一所学校，工作就是理论的实践，月星家居的第一产品是培养的人才。月星人真诚待人、严于律己，月星人乐于分享、善于学习，月星人在前进中总结，总结、反思中大踏步前进。

2、近期主要完成了以下工作:

（1）加强学习，在提高自身素质的情况下，为员工组织培训。我专门对装饰行业有关的知识进行学习，先后阅读研究了《室内设计原理》《装饰材料与施工工艺》、《工程验收标准》等书籍。在向书本学习的同时，我还谦虚地向周围业务水平高的同事学习，做到不懂就问、点滴积累、循序渐进，逐步地提高了自己的理论和业务水平，现在已基本融入到工作当中。

（2）广泛宣传，树立公司形象。我借助曾经与外界接触广泛的优势，每到一处工地，每遇到一个朋友，甚至在微信朋友圈里，我都向对方介绍公司实力、人员素质、公司优惠政策和公司的发展趋势，尽量使他们能对公司有一个全面的了解，为公司的品牌升值做出微博之力。在担任工程部经理期间，我从严格自律做起，要求下属和施工人员时刻注意自己的形象，提醒他们，每个人的一言一行都代表着公司，不能以牺牲公司利益为代价赢得个人利益，即使受到了委屈，也要忍耐，一定全心全力做好后勤保障工作。通过一系列工作，维护了公司的良

好形象，为客户留下了深刻的印象。

（3）完善制度，强化员工管理。没有规矩，不成方圆，针对本部门制度上的细节还不完善，我经过细致的调查研究，先后制定了《巡检明细》和《材料储存与管理》。当然，打铁还需自身硬，我始终坚持要求别人做到的，自己要首先做到，例如每天我都抽空在商场与工地巡检，针对发生的问题或者安全隐患，及时做出妥善的安排和处理，为下一步工作提供了时间和空间。而对本部门工作中表现好的员工，我都会进行表扬和奖励，对不符合规范，坚决制止，并耐心地教导他们，从而促使工人养成了良好的工作习惯，自觉遵守各项规章，提高工作标准，全面完成自己的工作任务。

（4）积极参加公司组织的各类培训，勇于思考、及时总结。

（5）积极完成领导交给的各项临时性任务，配合、协助同事开展相关工作。

在月星家居这两个月来，我发现一个优良传统。如果你的专业技术不够精湛，公司有大量的资源让你去学习、去提升；如果你工作经验不足，可以向兄弟项目公司、公司领导、同事，请教、学习；如果你不熟悉绿城相关办事流程、标准，公司领导、同事可以手把手教你。 这样，如果你的工作还做不好，是没有理由、没有借口的。只能说明自己不够用心。 这就是我的工作体会。

二、未来工作计划

在接下来的日子里，我还需要继续端正自己的工作态度，诚诚恳

恳地工作，合理安排工作进度计划。在做好本职工作的同时，积极配合其他部门，把月星家居做到极致。

下阶段工作重点：

1、完成商场春节期间灯光装饰工程的布置与监理，以及节假日的正常运行与值班任务。

2、针对本商场逐步的开业，人员配置与培训向行政人事部提出意见。

3、对商场所有设施设备的维护保养做出计划。

三、感悟及展望

月星家居的###馆还没有开业，周围小区的入住率还不是很高，市区居民的消费习惯正在逐步转变，对我公司的业绩有一定的影响。未来的工作必定充满荆棘、充满艰辛、充满汗水，那么拿什么来支撑我们的精神和肉体？唯有坚定不移的信念，因为我们有一个和谐且富有激情的团队，我们有合理有效的分工，我们有灵活的工作方法。 生命对人来说只有一次。人的一生应当这样度过∶当回忆往事的时候，他不会因为虚度年华而悔恨，也不会因为碌碌无为而羞愧。我们一定谨记“做优、做强、做大”是月星坚定不移的前行目标；我们一定谨记“永葆基业长青，成就“百年老店””是月星的使命。全体月星人将一如继往坚守理想，勇于创新，肩负时代责任，以更大的勇气和智慧，迎接新成长、梦想再启航！正如在2015年中国家居行业连任会长的月星集团董事主席丁佐宏所讲，在党中央“新常态”思维指导下，我们的企业会有更好的环境，我们也将继承月星家居企业一贯的服务创新精神，认识新常态，适应新常态，引领新常态，结合新的形势，注重品

牌创新、结合互联网应用，用新模式引领消费需求，才能构建未来行业新的格局。

我已经做好了迎接更大挑战的准备，特向组织提出转正申请，希望公司领导予以批准。

2015年1月1日

月星家居广场工程部

推荐第3篇：个人述职报告(万达地产)

个人述职报告

姓名： ____ 所属公司及部门：__万达广场项目工程设计部 _ 职务：工程师 评估期间：2015 年 1 月至 2015 年12月 正文：

一、对以往工作的全面总结

二、从工作当中汲取的经验及教训

三、下一步工作打算

四、对公司（部门）的建议

五、为更好的达成工作目标，希望获得的培训及相关支持

六、其它

推荐第4篇：万达员工个人年度述职报告

万达员工个人年度述职报告

万达员工个人年度述职报告

时间如流水，转眼就到了龙年年末，不知不觉已经过了两年的光景，在这两年的时间里，有成功也有失败，自己也不知不觉中增加了自己各方面的能力，最重要的是我的工作能力有了大大地提高，这对我来说无疑使最值得高兴的。

二年多来，在上级组织和大家的共同支持帮助下，本人为有线电视网络的管理和发展作出了一点微薄的努力。现将二年多的工作汇报如下：

这二年，对于我们有线网络来说，是非同寻常的二年，网络体制的改革、网络资源的产业化运作、网络业务经营方式的转变等等，都给我们有线网络注入新的活力，给我们带来了广阔的发展空间和发展机遇。我作为一名有线网络人员，有幸目睹并经历了这二年有线网络的发展进程。在上级各部门的直接领导下，我扎实工作，依靠管理，不计个人名利，在网络整合、机制改革、强化管理、优良服务、队伍建设、思想工作等方面作了些创新和探索，促进了事业的发展。

去年以来，特别是去年3月5日*发生 “******”插播反动邪教宣传后，网络的安全传输形势十分严峻。为确保网络传输的绝对安全，在上级的统一部署下，本人组织人员每天不间断地对线路进行巡查，实行由网络中心主要人员和各站站长组成的24小时应急值班制度，及时处置各类突出事件，同时还制订了“应急处置预案”，并二次组织中心应急小分队和各站维护人员，按照预案要求进行“演练”，提高了快速反应能力和处置突出事件的能力。确保了国庆节、******主席访美和党的“十六大”召开这三大“重要播出保证期”的传输安全，使党和政府的声音安全、畅通地传送到千家万户。

近年来，网络中心在机制创新方面迈出了扎实有效的步伐，我们在原来机构改革和大幅精简的基础上，去年又有新的更大的动作。去年7月份，本人大胆提出精简方案，将原第

一、第

二、第三有线电视站合并、精简为维护部和营业部，方案很快被采纳。通过合并精简，使管理环节减少，效率得到提高。

在人事改革方面，我们继续深化并不断推进，三站合并为二部后，我们对新设的管理岗位人员分别实行聘任制和竞聘上岗制度，有效激活了人才资源，使不少优秀人才脱颖而出，走上了管理岗位。

与此同时，为优化人员结构，本人又在二部全体员工中进行“双向选择”的试点工作，经过二轮的双向选择，最终有二位员工因落聘而被下岗解聘。这种敢于碰硬的人事制度改革在员工中引起很大震动和反响，也有效调动了广大员工的工作热情和工作积极性。

管理出效益，管理也是生产力。对内，规范各项工作规程，建立健全各项规章制度，做到管理有章可循，努力向管理要效益，注重成本核算，正确处理投入和产出的关系，使各项费用支出有了大幅度的减少。对外，强化网络管理力度，不断提高收视费收费率。一方面我们大力宣传有线电视管理规定，提高客户的缴费意识;另一方面对偷接、拒缴收视费的行为进行严厉查处，该追缴就追缴，该中止信号就中止信号，使收费率有明显提高。在抓管理过程中，本人能做到以身作则，带头遵守规章制度，严格管理，奖罚分明，对违反规章制度的人和事，敢于坚持原则，敢于碰硬，敢于承担责任，决不手软。该批评的就批评，该承担责任的就承担责任。如本月12日，营业部热线电话值班人员在接话中，违反《首问责任制》和《优质服务规范》的规定，在从速处罚当事人的同时，本人勇于承担管理责任，主动扣除自己奖金200元。由于管理严格，使正气得到弘扬，取得明显成效。

有线电视网络作为窗口服务行业，其服务质量优劣，直接关系到广电的形象。为此，本人致力于服务质量的提高，积极明确和落实首问责任制、维修承诺制。同时在员工中积极开展职业道德教育，教育职工立足岗位，敬业爱岗，使服务质量有了较明显的改善。

应该说，这二年多网络中心的各项改革力度比较大，特别是机构改革和人事制度改革的配套实施，加上机构的重新设置，职能的重新划分，分配机制的重新调整，管理人员的重新竞聘等，使改革的涉及面很广。特别是去年9月30日，市委、市政府决定将鹿城、瓯海、龙湾三个区有线网络划归网络中心管理后，员工思想波动很大，这就使得思想政治工作的任务显得尤为繁重。为此，作为市广电局机关党委委员、台党总支委员兼党支部书记，本人注重思想政治工作，积极协助党组织积极做好思想政治工作，鼓舞各方斗志，理顺了员工的思想情绪。由于坚持思想领先，讲道理、摆事实，使员工对各项改革措施，不但理解和支持，而且积极参与，这几年，多项改革措施的出台，没有出现大的思想波动，确保了各项改革的顺利实施。

作为台里的一个职能部门，网络中心的人员配备应该说是比较精简的，具体负责日常管理的人员现增加到5人(原仅为3人)，而作为一个窗口服务的行业，下面毕竟有二十个电视站几百号人，且管理范围涉及整个市区，直接用户达32万之多，各种事情可以说是应接不暇。在人手少，工作量大的情况下，本人没有丝毫怨言，从不把困难推向台里，而是想方设法自我消化。努力调动部门人员的积极性，在大家的共同努力下，使各项工作有条不紊正常运作。

作为网络中心负责人，并不算什么官，但作为一名管理者，本人在工作中能保持清醒头脑，做到廉洁自律，对可能影响工作的吃请从来不参与，更没有利用岗位之便谋取私利。

二年来，在上级部门和领导的直接帮助、支持下，本人强化内部管理，大胆改革，经过全体员工的共同努力，使中心的各项工作有了新的起色。去年中心总收入达2695万元，比上年同期增长了%，其中收视费收入比上年同期增长%，今年事业总收入达3008万元，比上年同期又增长%，其中收视费收入2413万元，比上年同期增长%，创下历史最好记录。

万达员工个人年度述职报告

20xx年x月x日，细雨，塔吊林立的施工现场依旧激战正酣，比邻现场的香格里拉酒店却已人头攒动，“千人齐聚，摇号选房，劲销5亿”，这一天包头万达广场开创了鹿城前所未有的开盘盛况。而就在4个月前，这座城市的中心广场上，只是业已废弃的体育场馆。

(一)市场现状分析

1、包头作为中国西北三线城市，房地产市场发展较为缓慢，20xx年供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡，出现供大于求的局面，市场消化缓慢，当地销售最好的项目，年销售不足10万平方米;价格方面，进入XX年，价格有所下降。整体市场尚处在初级阶段。

2、包头项目产品体量大，销售周期短，业态复杂，项目住宅产品全部为高层，由于包头风沙气候严重，客户对高层抗性较大，因此高层产品销售风险较大。

3、当地媒体资源匮乏，媒体公信力不强，购房人群对房地产广告敏感度低;包头市场房地产项目营销推广不规范，营销手段单一，媒体广告效果差，客户对广告信任度低。

4、房地产市场缺乏对大品牌开发商的认可和追捧，品牌号召力作用不大，发挥万达品牌效应需从基础推广做起。

5、包头市政府行政效率高、拥有良好的行政口碑，包头万达广场是市政府重点招商引资项目，有着良好的政府合作关系基础。

(二)进行准确产品定位

20xx年第二季度，包头项目完成了历时1个月的区域市场深入研究，包括竞争个案的客户构成、产品规划、推广策略、销售情况等。通过充分的市场研究，并吸取集团各方面专家的宝贵建议，我们于5月初调整了项目规划，考虑到包头市场对高层产品抗性大的实际因素，将原8栋33层规划调整为10栋，形成楼层高分别为33层、30层、21层、17层的错落规划。

(三)确立基本营销原则

基于以上市场判断，包头项目在总体营销战略上，确立了以下工作原则，并严格执行：

1、确定事件性营销推广主线：以各种推广活动和营销活动作为项目营销主线，直达目标客户和当地政府、媒体等具有影响力的人群，形成口碑效应，快速建立品牌形象，实现城市综合体价值的实效推广，策略性使用媒体进行推广配合。

2、严格按集团标准营销动作执行各项营销体验活动，吸取和应用集团以往项目营销操作的成功经验。

3、以政府关系营销为突破口：携手政府做活动，借助政府公信力强势推广万达集团品牌形象和万达广场项目形象;整合政府资源促销售，带动市场销售快速展开。

对我们开盘前的营销工作，用一句话总结就是：用标准营销动作“搭伙”政府，做事件营销。

(一)强势形象入市，为万达实力正名

包头房地产市场品牌号召作用薄弱，如何挖掘和利用万达品牌实力，形成客户对万达品牌的追捧?我们在品牌传播和推广节奏方面，做了以下突破：

1、户外迅速布点：在三线城市，户外的作用功不可没。20xx年x月底，12块户外广告相继出街，基本覆盖了包头市主要街道和地区，为项目的品牌宣传奠定了良好的基础。

2、房交会先声夺人：创造性采用8平方米LED大屏幕作为展位主背景，播放万达集团宣传片，音效震撼全场，初次亮相给包头市民带来深刻体验;外场舞台由主持人与参展人群进行互动活动，同时配合精彩演出，使包头购房意向人群近距离了解万达，体验万达。

3、软文八连版解读万达：长达一个月主流报纸媒体连续报广，带给包头市民震撼的广告方式体验，促使包头市民从认识万达到了解万达、了解万达广场的价值所在，对万达集团实力形成深刻体会，也实现了推广重点由集团品牌到项目推广的过渡。

经过6月、7月的体验活动推广，成功实现了万达企业品牌在包头落地，达到了万达品牌在包头广泛认知的效果。在售楼处尚未开放的情况下，通过推广积累目标客户达千组。

(二)绝对中心地段，价值为你而来

作为包头市唯一的城市综合体项目，包头万达广场的亮相必须定位于城市战略发展的高度，凸显城市综合体对区域板块价值的提升。为将项目所处银河广场板块的绝对中心价值发挥到极致，我们携手政府举办了“首届城市发展峰会”及千人产品推介会。

1、携手政府热炒板块：“首届城市发展峰会”邀请国内知名房地产专家、政府领导、主流媒体与意向客户，共同展望万达广场建成后包头市青山区银河板块的发展前景;政府领导做万达广场的代言人，强调招商引进万达广场的重要性。此次峰会不仅影响到包头市政府各个层面，并将项目的推广与政府公信力完美结合，最大程度上影响到包头市最具影响力的人群，使万达广场在包头有口皆碑。

2.解读产品诠释价值：产品推介会上，包头万达广场产品正式公开项目公司开发设计部、工程部、营销部及商管公司以各方面对项目产品进行了全方位解读，引起客户的极大关注，当天与会意向客户达千余组，宣传了包头万达广场项目的优势及价值，为接下来的“万达会”会员卡认筹做了完美铺垫。

(三)现场氛围营造，做足体验营销

在集团的指导下，包头项目售楼部及项目周边指引系统相继完成，统一的视觉系统有效拦截了终端客户，持续的售楼处开放活动营造了又一轮抢购热潮。体验营销的另一项活动是集团标准动作之一的“万达中国行”，通过媒体及客户的亲身体验，更加坚定了意向客户的购买信心。

1、售楼处开放：颠覆包头市民对售楼处的印象，售楼处外围设置空飘、拱门、花篮，售楼处内部摆放区域沙盘和整体沙盘，并设置冷餐、弦乐表演、礼仪服务，带给客户喜庆气氛体验及贵宾体验，增强了项目亲合力，从细节体现了万达广场的高端品质。售楼处开放以来日均来访量达百组。

2、“万达中国行”活动：通过前阶段对万达品牌和项目价值的宣传，万达项目已经成为包头市极具影响力与号召力的品牌，我们通过组织以意向客户、媒体记者为主体的参观团，奔赴北京参观北京CBD万达广场、石景山万达广场、北京万达索菲特酒店、万达影城的系列活动，让客户亲身看到了万达集团的实力，体验了万达广场的魅力。活动后媒体人士、意向客户津津乐道，形成对万达集团和万达广场的良好口碑。

(四)整合政府资源，实现主动营销

包头项目全面整合政府资源，充分把握线上成功运作形成的有效销售力，对项目销售局面主动把控。在三线城市，政府领导的话语就是最强公信力;让政府领导成为销售员是最成功的营销。把握主动性原则，制定政府关系客户认购规则，成功实现压迫性销售。具体做法为：指定房源、限时选房、限定优惠，促使关系客户形成抢购意识，对市场客户形成挤压效应，并实现火爆开盘后的持续热销。

包头房地产市场发展缓慢，缺乏经验丰富、专业过硬的销售人员，因此给销售队伍组建带来了巨大难题。但是包头项目营销部克服重重困难，按照既定计划于6月初将销售队伍组建完毕。如何将营销部打造成为技术过硬、爱岗敬业、专业娴熟的销售力量，成为开盘前营销工作的重中之重。为此，我们制定出一套系统、全面的培训方案，对销售、策划、客服等工作人员进行系统化培训。

1、企业知识培训

在营销部组建初期，特别安排关于集团知识的各项培训，从集团手册到集团内刊，从四大产业到各项目情况，从熟练记忆到融会贯通，使置业顾问对集团公司有了深入了解，更加坚定了他们服务万达及对项目良好预期的信心;同时在接待客户过程中，也向客户传递出万达集团的雄厚实力及专业水平，使客户对企业的认可度大为增强。客户问卷调查表明，万达实力成为他们购买的重要原因。

2、职业技能培训

这是实现从售楼员向置业顾问转变的关键。主要内容分为：房地产基本知识，包括基本概念、法律法规、按揭贷款等;服务技巧培训，邀请五星级酒店专业礼仪培训师，提升置业顾问形象、谈吐及专业能力;客户接待、接电、回访技巧培训，根据营销节点制定统一说辞，同时安排置业顾问进行竞争楼盘的市场调研并形成报告，全面讲解房地产的专业知识、操盘技巧、竞争者情况等，使得置业顾问在专业上有较大的提升。

3、项目专题培训

我们组织置业顾问对意向客户做问卷调查，搜集客户对项目的种种疑问，并安排项目公司开发设计部、工程部、营销部和商业管理公司负责人，从项目产品研发设计、工程进度、定位推广、物业管理等方面，精心设计培训课程、制作PPT讲案，针对项目及产品进行了全面的讲解。

4、售前实务培训

包头项目成功的关键在住宅，住宅成功的关键在开盘。面对开盘这一重大节点，我们展开了为期半个月的强化培训，针对认筹、认购、摇号选房、签约等各环节及问题客户把握等方面，从营销副总到营销经理，从不同角度对以上环节进行详细解答及深入剖析。通过这样的集中培训，增强了置业顾问对问题客户的把握能力，使开盘获得了巨大成功。

目前，包头项目已超额完成原定销售目标，面对年底前新的销售任务及20xx年项目销售难点：公寓、写字楼，我们要将精确营销贯穿始终，建设更具战斗力的营销队伍，迎接更大的挑战

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推荐第5篇：万达影城调研报告

包头万达影院市场调查报告 市场营销系

小组成员

组长：杨均华 学号：0965123218（营销2班） 成员：卢超 学号：0965123116（营销1班） 成员：李希 学号：0965123115（营销1班） 成员：黄少华 学号：0965123211（营销2班） 成员:张温都苏 学号：0868100137（营销1班） 成员：阿拉达日图 学号：0868100417（营销2班）

指导教师：李春丽 2012-3-14 目录

第一节 包头万达影院市场调查总体方案设计..........................................................1 1.1、调查目的........................................................................................................3 1.

2、调查对象........................................................................................................3 1.3、调查项目........................................................................................................3 1.

4、调查地点........................................................................................................3 1.5、调查方法........................................................................................................3 1.

6、提交报告........................................................................................................4 1.7、调查时间安排................................................................................................4 第二节

包头万达影院文献调查法调查报告............................................................4 2.1、调查目的.......................................................................................................4 2.

2、调查对象.......................................................................................................4 2.3、调查方法.......................................................................................................4 2.

4、调查小组分工...............................................................................................5 2.5、调查结果.......................................................................................................5 2.5.

1、包头万达影院的信息概况及其简介...............................................11 2.5.2、包头万达影院的技术领域.............................................................11 2.5.

3、包头万达影院的配套服务...............................................................12 第三节

包头万达影院顾客观察法调查报告 ........................................................12 3.1、观察的内容..................................................................................................12 3.

2、观察过程及总结..........................................................................................13 3.2.1、观察者的状况....................................................................................13 3.2.

2、观察结果............................................................................................13 3.3、经营管理与服务建议..................................................................................13 第四节 包头万达影院访谈法调查报告....................................................................14 4.

1、访谈内容......................................................................................................14 4.2、访谈结果与总结..........................................................................................15 4.2.

1、与消费者的访谈结果........................................................................15 4.2.2、与服务人员的访谈结果....................................................................15 4.2.

3、与负责人的访谈结果........................................................................16 第五节

包头万达影院问卷调查报告....................................................................16 5.1、调查概述......................................................................................................17 5.

2、调查结果与总结分析..................................................................................18 5.2.1、消费者了解包头万达影院信息的方式分析....................................18 5.2.

2、消费者在包头万达影院观看影片的频率分析................................19 5.2.3、消费者在包头万达影院观看影片时间分析....................................20 5.2.

4、消费者观看电影的主要原因分析......................................................21 5.2.5、消费者观看电影时的陪伴人类分析................................................22 5.2.

6、消费者对影院优惠活动的分析.........................................................22 5.2.7、一部电影吸引消费者的因素分析....................................................23 5.2.

8、消费者喜欢观看的影片类别分析.....................................................23 5.2.9、.影响消费者选择包头万达影院的...................................................24 5.

3、营销建议...........................................................................................................,27 sp软件-----问卷编码表.........................................................................................28 附录..............................................................................................................................32 第一节 包头万达影院市场调查总体方案设计

总体方案设计内容如下： 1.1、调查目的

1 了解分析包头市的消费者对万达影院的消费特征和消费状况 2 分析万达影院在包头市未来的需求状况和发展前景 3 预测万达影院在包头市未来的电影票的价格走势 1.2、调查对象

1、包头万达影院内的各种消费者（少年，青年，中年，老年顾客）

2、包头万达影院的内部员工，收银员、售货员，保安人员，维修人员等。

3、包头万达影院的高层管理人员，主管负责人，部门经理 1.3、调查项目

1、包头万达影院目前提供的设施，设备，制度，服务等现状

2、包头万达影院的目前的消费者行为与特征以及消费状况

3、包头万达影院在经营管理过程中的优劣势

4、准确，真实的收集记录消费者的意见，看法，要求及其建议

5、目前电影院的市场行为

6、包头万达影院的未来需求状况

7、包头万达影院的发展前景 1.4、调查地点

包头市青山区，万达影城的顾客休息室（三楼） 1.5、调查方法

主要采用文献调查法、观察法、访谈法以及问卷调查（抽样调查）的方法进行。 1.6、提交报告

最后以综合调研报告形式提交，主要有四个子报告组成。分别是文献调查法报告、观察法报告（顾客观察报告和环境观察报告）、访谈报告和最后问卷的调查的报告。 1.7、调查时间安排

1.小组讨论，确定调查主题，调查总体方案设计，调查计划，成员分组分

工。 ----------------2012年2月20日---2月22日

2.文献法搜集相关资料，文献整理和分析------2012年2月23日 3.实地观察，访谈，发放问卷---------------------2012年2月24日----2月26日

4.整理分析数据以及统计，图表分析------------2012年2月27日----2月28日 5.编写调查报告--------2012年2月29-日----3月1 日

6.编写市场预测--------2012年3月2 日-----3月3 日

第二节 包头万达影院文献调查法调查报告 2.1、调查目的

准确了解包头万达影院最近几年的发展状况，经营状况，分析竞争形势，为本报告的使用者提供科学的决策依据。 2.2、调查对象

调查主要对象是包头万达影院的发展及现有的市场状况、发展趋势等整体 情况。 2.3、调查方法

文献调查法，运用网络资源（百度和谷歌等），图书馆的信息及相关纸质图书资源进行资料的收集与整理。篇二：2万关于万达国际影城的调查报告

关于万达国际影城的调查报告

随着经济的发展，人们物质生活的提高，从而也随之使精神生活提高，人们开始享受美好生活，电影等其他娱乐也备受关注。

调查目的：了解万达影院的现状及从而了解人们的精神生活。

调查时间：2011.5.16 调查地址：万达国际影城

调查对象：影院的工作人员及在购票的顾客

调查经过与方法：我们成员主要与工作人员交流，询问他们一些周边环境及经营状况或询问在待看电影的顾客。 人员组成：每大组分三小组，每个小组有3个成员，负责一个影院

调查研究的基本情况：我们负责的是万达国际影城的调查。附近有204.205.208.302.602.4.7.15.10.303.26.22路公交车到达影院，万达影院周围属于业态（商业街道口。娱乐），影院在4楼，有3个电梯，2个安全通道口，有地下停车场。四个会员订票窗口。影院为中型规模，影院大厅的装修较温馨，舒适，但又不乏有西式现代特点，以三角形状型为房顶这叫为新颖。影院大厅左侧为售票口，售票口分为现金订票窗口，会员订票窗口，换票劵窗口。影院大厅以海报和多媒体显示最新影讯，此影院本月主打的电影有《速度与激情5》，《功夫熊猫2》，《最爱》。上映时间依次为5.12 5.28 5.10 正价依次为45元/张，45元/张，45元/张，会员抢票全程为30/张。

在调查过程中为顺利没有遇到阻拦只是偶而遇到询问。

此次调查对我们而言是意义非凡，对我们以后的工作很有帮助。个人觉得次影院还可以加大宣传力度，优惠政策可以更加广泛些，扩大消费群体。

成员：付芳齐，朱家荣，巫旺生

时间：2011.5.16篇三：电影院调研报告

电影院调研报告

南京横店国际影城

简介

南京横店国际影城是由浙江横店影视娱乐有限公司全额投资，以五星级标准兴建的豪华多功能影城，位于集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的水游城四——五楼，身处夫子庙中心地带，建康路与中华路交界处，离地铁三山街站3分钟路程，坐拥南京最大的地下停车场，为您提供最大的停车便利。

规模

影城营业面积3800平方米，设有7个一流的专业影厅包括1个豪华vip厅。整个影城豪华大方、典雅舒适，影城采用了一流的视听设备，7个国际标准影厅配置了当今最为高档的视听设备，美国jbl功放和音响，英国dolby数字解码器，德国进口的高清晰放映镜头，英国哈尼克斯高反射率银幕。一流的视听设备，一流的视听效果，给您带来前所未有身临其境的视听震撼。

设施

影厅采用国际流行的人性化设计。不仅安装了超大的整壁式清晰银幕、超宽带摇摆沙发式座椅，同时还采用了45度角阶梯设计进一步提高了视觉效果；特有的残疾人专用座椅及坡道，也使影城设计更具人性化；让观众充分享受到五星级酒店式的服务。影厅全部采用固定式豪华座椅，超宽排距，任何一个座位的感觉和视觉都舒适无比。影厅座椅高档、可调节，可摆动。每排间隔达到了1.2米，高度起坡达到了30厘米，两座位间宽距达到了58厘米，超大的间距保证了每位观众最为完美的观影视角。同时5台售票机为观众提供方便快捷的无等待服务，购票选位屏幕使得观众可以随心选取自己满意的座位；通道式入厅长廊使观众最为便捷地找到自己的观影厅。

影城力争将对顾客的人文关怀做到极致。每位影城的工作人员都经过严格的五星级服务礼仪培训，她们良好的职业素养、真诚的微笑，会让您处处体会到横店人顾客至上的服务理念。

影城专设了一个豪华的贵宾厅，配套有贵宾专享的休息室。该厅仅二十多个座位，均采用豪华舒适真皮沙发，超宽排距，座椅角度可随意调节，让身处其中的观众享受到最贴心、最舒适的感受。贵宾厅还内设大屏幕液晶电视和饮水设备，购买贵宾厅影票的观众可以提前进入休息厅等候电影开场，免去您等候电影开场的后顾之忧。同时，无论作为家庭聚会或好友相聚，贵宾厅都将是您的理想场所，让彼此的情感或回忆犹如影片般一格格的现于眼前，而得到升华。

新街口万达影城

影城简介

影厅内空间宏大，座位豪华舒适，观众观影无遮挡，观影效果极佳，使人身临其境的现场感给观众带来绝佳的视听享受和震撼效果。截至到目前，万达集团在全国各地已有三十多家连锁电影城先后开业并取得非凡的票房业绩。万达国际电影城以其一流的专业设计和施工、采用代表当今电影工业上最高技术和国际上最先进的视听设备和放映设备、优质的观影环境配合国际化的服务理念，使广大观众得到超一流的视听震撼和娱乐文化休闲为一体的享受。万达国际电影城将高水准的科技与人性化的服务融入了每一个细节，它给电影消费者带来的不仅仅是影片自身内容的观感，同时还是影院环境、电影文化等全方位的超级享受。万达国际电影城开启了电影文化的新视野，传授了地道的国际化娱乐新概念，也必将引领电影末端产业的新发展。 硬件设施

与其他电影院相比，该影院放映屏幕尤为特别，无论大厅还是小厅，屏幕全部为墙对墙整面墙设计，宽度都超过13米，观众是坐在电影院的哪排哪个方位，都能有很好的视觉感受。电影院普通放映厅的座椅设计都为情侣座，当亲密家人或爱人一起看电影时，中间的扶手可折叠隐藏，同时1.2米的前后座位距离也能保证观众有宽敞的观影空间，电影的vip放映厅也比较特别，46个真皮沙发都有特殊设计，观众可以半躺着看电影，非常舒适，vip厅的观众还可以免费享受爆米花、万达红酒、水果茶点等，增加观影的享受感觉，当然vip厅的票价也要高于普通影厅，约是150元一张。 此外，这个最大的新影院还有南京最奢华的电影大厅，据介绍，该大厅是将原万达广场的楼顶掀去做了增高手术，使高度达到9米，同时在大厅四周分别围绕好莱坞、明星、电影发展史等主题做了整面墙的喷绘壁画，光是这个壁画装修就花费了上百万元。而大厅服务台、休息座椅等方面的装修则结合南京独特的民国建筑风格，有浓郁的地域色彩。影城相关人士表示，影城投巨资装修大厅，就是想让观众一进影院就能感受到浓浓的电影文化氛围。

配套服务

这个7030平方米的万达影城，除了有过硬的放映设备，舒适的观影环境，还提供一些配套服务，比如影院大厅就设有咖啡吧，里面的座椅都是舒适的小沙发座椅，还摆放了一些和电影相关的书籍杂志、或是时尚杂志，免费供人翻阅，虽然地方不大，但给人悠闲舒适感觉。至于咖啡，那更是选用了巴西进口的咖啡豆，和进口咖啡机，据说口味绝对不比星巴克差。影院相关负责人表示，影城向消费者提供的不止是影片，还希望向消费者提供一种新的休闲生活方式。“你可以这样安排的你午后生活——和亲友吃完饭，先来咖啡吧坐一坐，安静地喝个下午茶，翻翻杂志，聊聊轻松愉快的话题，顺便等待电影播放，或者先看电影，看完电影后几个朋友再去咖啡吧小坐，聊聊对电影的感受，说说自己的体会，像是举办一个小小的私人电影沙龙。而这样的休闲放松，并不会花去你很多钱，如果你拥有万达的vip卡，在咖啡吧消费可以打折，买电影票也可以打5-8折，两人一个下午的消费不过是一百出点头。”万达影城的相关负责人表示，影城希望提供一些附加服务来提升电影对压力的释放力度，撇去浮躁、喧闹，让消费者在闲聊中、阅读中、观影中，真正地把心静下来 篇四：万达广场调研报告 ? 调研对象：万达广场 ? 调研地点：长春市红旗街

? 调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸

取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。 ? 此次调研的内容，从以下几个方面来分析： ? 一：理性思维 ? 从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选

址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。

二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8 万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星ktv、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。

三： 商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业

的最终成败。所以，选址要遵循一些必要的原则。 ? 选址原则：

1、方便顾客购物 ? （1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高 。 ? （2）靠近人群聚集区。如休闲 娱乐场所 ? （3）人口居住稠密区 ?

2、有利于商场开拓发展 ? （1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，

不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。 ? （2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选

址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域

和各种商业服务的功能，以求得综合配套。 ? （3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中

进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择

上应尽可能靠近运输线。 周围环境

学校:开运小学、红旗小学、45中学、11中分校、68中、17中、90中、长春外国语学校、吉林艺术学院、吉林省尔实验南湖校区、吉林大学南湖校区、长春工业大学、长春工程学院

综合商场:红旗街商圈、欧亚商都、亚细亚百货、巴黎春天

银行:工行、建行、农行、交通银行、光大银行

医院:省人民医院、中医学院、吉大一院、中国人民解放军四六一医院。

交通路线 周边有8条公交线：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。红旗街万达广场位于长春市中心，附近交通发达，交通非常便利。乘62路公交可直达火车站商圈、重庆路商圈、桂林路商圈；80路为市内唯一环线公交。

地理位置：长春万达广场坐落于朝阳区，位于红旗街与同德路交汇处，地处城市一级商圈——红旗街商圈核心位置，商业设施齐全、配套资源完善，路网发达、交通便利。

二、功能

?

1、商场布局 ? 一层分两个部分：万千百货和方位运动城；二层分三个部分：万千百货，国美电器和大玩家超乐场；三层分三个部分：万千百货，奇乐儿儿童王国和大

歌星ktv。功能布局合理，卖场之间互不干扰。商场主入口和出口采用采光罩和外 界联系，入口处的大厅处理的宽敞明朗，两条主干道也十分宽松，整个商场看起来

有条不紊，十分干净。 ?

2、流线分析 ? 万达广场有三条流线，即车的流线、顾客的流线、员工的流线。三条流线互不交叉，运动有序。 ?

3、立面 ? 正立面简洁，玻璃与混凝土结合构成立面布局，形成橱窗，入口设计更是引人注目，别具一格，立面的处理上十分到位，使得其外形丰富，现代感十足，能

更好的吸引人。 ?

4、停车 ? 传统的室外停车，室外停车展示了商场的客流量，是商场更具商业气氛，有效利用了空间，使卖场干净有序。 ?

5、安全通道 ? 每层都设置有安全疏散指示图，方便顾客在紧急情况下逃生。篇五：上海五角场万达广场调研报告

实习时间：2015.01.27-01.28 实习地点：上海五角场万达广场

实习目标：对商业空间有初步了解

实习目的：培养环境是否适于人的行为的判断力。 上海五角场万达广场全景

1、五角场万达广场概况

该广场坐落于五角场市级副中心商业区的中心地段，总建筑面积33.43 万m2，是上海最大的商业项目之一。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。开业后的五角场万达广场极大的提升了五角场的商业品质，带动了五角场地区的建设和发展。

广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型的商用群楼和三幢高层办公楼。万达汇聚沃尔玛购物中心、ｈｏｌａ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，交通十分便利。整个万达广场立体划分三层。地上层数分别为

22、

23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。

五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层hola家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。

万达广场地理位置

2、总平面调研与分析

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，轨交10号线五角场站和江湾体育场站之间，交通十分便利。便捷的交通是商业街，商业广场形成的必要条件。除了便捷的交通条件外，五角场城市副中心本来就是商业聚集地，万达广场选址于此使五角场的商业更具规模，同时自身也享受这种规模效应。提升五角场的商业竞争力。不难看出万达广场的商业模式采用了“整个街坊开发”这种模式使得万达广场的体量巨大，更有对顾客的心引力。

万达广场简易模型

万达广场不仅拥有便捷的公共交通，也拥有巨大的露天和地下停车场便于私成和货车的进出，使其交通更加便利。

五角场万达广场总体上成“品”字布局。三通道庭院式的街道边缘通鉴组织方式。四面是城市车行道，“品”字间的“t”形为开敞式步行商业慢道。有效地把车与人分开同时不仅使消费者在购物时有安全感又保持外界对广场内的可视性，使行车之人对广场内的事物有兴趣。外围的环形车道大大增加了消费者注意，驻足，进入广场的机率。

万达广场有好几个主体店面。沃尔玛广场靠近淞沪路和政通路，高四层；巴黎春天百货靠近淞沪路和邯郸路，高七层；第一食品广场靠近邯郸路和国宾路，高五层；万达国际影城靠近国宾路，共设置十个放映厅；新华书店靠近国宾路，在万达影城大楼的二楼；和乐国际家居广场，高五层；黄金珠宝城在沃尔玛购物广场一楼；地下一层是休闲购物广场。 周边道路

地铁口

3、平面调研与分析

4、立面与材料调研分析

万达广场立面设计很统一，以开小窗的轻质玻璃和彩钢板为主，里面上的层次较为单一但里面的纹理变化多端，使原本方正的方盒子变得有趣。通过有规律的色块组合，有规律的色彩渐变，无规律的图形扭转或缩放使得建筑的外立面变得活泼。但是这种雕刻的立面作法也是的里面显得细碎。还有的甚至直接在封闭的建筑体外罩上一层花哨的壳。虽然整个万达广场以方盒子为主但却没有给人以呆板的感觉，反而以一种清新明快的姿态展现在顾客眼前，每栋建筑的里面都有其个性和特点，但是丝毫没有不协调不搭嘎的的强组关系，楼与楼之间立面总是有着自然地过渡，使顾客明显感觉周围的建筑虽然店面不同但是都是属于万达广场个购物广场的一员，这种和而不同的理念，深刻体现在万达广场的建筑里面种建筑立面色彩较为清淡，少有用对比色，使人感觉平淡清雅。a ,b座写字楼玻以大璃幕墙里面为主，稍有新意，与整个广场的建筑里面交相呼应，使整个广场更有层次感，让人感觉这是一个高档的消费休闲场所。

5、总结

广场周围交通便利，由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网。相邻主要道路上有多个公交车站，32条公交线路在此始发或中转。地铁10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场相通的通道。上海万达广场位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范围东至浦东新区，南可达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口二百多万。

走在万达广场中最为多的感觉就是店目繁多，但不像南京路那样杂乱无章，所有沿街的店面都是统一管的玻璃幕墙店面，不但采光好，而且使得整个建筑变得轻盈，夜间也发出荧光的美感，像建筑缠着的玉腰带。店牌的规格也是统一高度与厚度，防止出现大叫参差凹凸不平的街面广告。 在这次调研中我了解到商业建筑的特点，了解到商业建筑的设计要点，初步了解到设计商业建筑时应该注意的事项，为以后设计商业建筑时提供了灵感和思路。

推荐第6篇：万达广场调研报告

• 调研对象：万达广场

• 调研地点：长春市红旗街

• 调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸

取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。

• 此次调研的内容，从以下几个方面来分析：

• 一：理性思维

•从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选

址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。

二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。

三： 商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。所以，选址要遵循一些必要的原则。

•选址原则：

1、方便顾客购物

•（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高 。 •（2）靠近人群聚集区。如休闲 娱乐场所

•（3）人口居住稠密区

•

2、有利于商场开拓发展

•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，

不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。

•（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选

址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。

•（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中

进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。 周围环境

学校:开运小学、红旗小学、45中学、11中分校、68中、17中、90中、长春外国语学校、吉林艺术学院、吉林省尔实验南湖校区、吉林大学南湖校区、长春工业大学、长春工程学院

综合商场:红旗街商圈、欧亚商都、亚细亚百货、巴黎春天

银行:工行、建行、农行、交通银行、光大银行

医院:省人民医院、中医学院、吉大一院、中国人民解放军四六一医院。

交通路线周边有8条公交线：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。红旗街万达广场位于长春市中心，附近交通发达，交通非常便利。乘62路公交可直达火车站商圈、重庆路商圈、桂林路商圈；80路为市内唯一环线公交。

地理位置：长春万达广场坐落于朝阳区，位于红旗街与同德路交汇处，地处城市一级商圈——红旗街商圈核心位置，商业设施齐全、配套资源完善，路网发达、交通便利。

二、功能

•

1、商场布局

•一层分两个部分：万千百货和方位运动城；二层分三个部分：万千百货，国美电器和大玩家超乐场；三层分三个部分：万千百货，奇乐儿儿童王国和大

歌星KTV。功能布局合理，卖场之间互不干扰。商场主入口和出口采用采光罩和外

界联系，入口处的大厅处理的宽敞明朗，两条主干道也十分宽松，整个商场看起来

有条不紊，十分干净。

•

2、流线分析

•万达广场有三条流线，即车的流线、顾客的流线、员工的流线。三条流线互不交叉，运动有序。

•

3、立面

•正立面简洁，玻璃与混凝土结合构成立面布局，形成橱窗，入口设计更是引人注目，别具一格，立面的处理上十分到位，使得其外形丰富，现代感十足，能

更好的吸引人。

•

4、停车

•传统的室外停车，室外停车展示了商场的客流量，是商场更具商业气氛，有效利用了空间，使卖场干净有序。

•

5、安全通道

•每层都设置有安全疏散指示图，方便顾客在紧急情况下逃生。

推荐第7篇：万达

万达为什么进军商业地产

1、住宅房地产开发市场竞争的白热化。

进入2000年，国内房地产市场进入了高速发展阶段，受北京申奥和上海申博成功，西部大开发和泛珠三角经济圈形成的各种利好消息影响，大量的资金涌入房地产市场，特别是住宅地产市场，据资料统计，北京市在2001年房地产开发投资增幅达到50.1%，在2002年1~6月份房地产投资增幅就达36.2%。对于倍受关注的广州番禺区南村一带的房地产开发，由于参与当地八大楼盘相期推出引发了广东地产的新住宅运动。其开发量持续二年占广州房地产开发量的1/3，大连市2002年房地产开发投资为142亿元，同比增长20%，其中商品住宅100亿元，但住宅空置面积就达到305万平方米，同比增长30%，大大超过国际公认的警戒线，北京金源集团董事长黄如论曾说：“现在大家都在做房地产，肯定有泡沫，现在就有很多空置房。我不想往下做往下做可能有危险，住宅开发太累了。”自98年底起，万达住宅开发已开始跨区域发展，陆续进入北京、昆明、成都、长春、南京、南昌等城市。在2000年以前，每年开发的住宅面积只有几十万平方米。经营水平只能算得上国内中等规模的房地产开发公司。万达所开发的产期住宅产品主要是沿袭广东和沿海一带城市的产品模式，总体规划和户型设计传统及单调，主要是针对北方地区消费群体，随着北京、上海、广东等地住宅品质的快速提高，万达住宅开发的水准与其他优秀的地产公司相比存在一定的差距。万达集团在前十年的企业经营中，虽然是以地产为主，但也涉足了其他领域如酒业，药业，酒店业等行业，特别是从事的万达足球俱乐部，尽管提高了企业的知名度，但也耗费了公司大量的人力和财力。企业的经营目标一直不够明确，导致部分地

产项目出现经营问题。

面对严酷的市场竞争和内部管理上存在的问题，王健林董事长提出用跨越思维冲破传统住开发的观念。自2000年开始逐步实施集团的产业调整。

2、WTO之后商业开发的机会。

1998年是商用房市场的转折点，而从2000年开始，商用房开始呈现强劲的增长态势。据统计1994~2000年房地产新开工面积中，商用房所占的比例为10%，住宅为78%，写字楼7%，其他为5%，住宅和商用房的比例为18：2，至2001年商用房销售增幅为10.6。而2002年商用房增幅达到30% 。入世之后，地方政府在区域竞争压力下，对外资零售业进入国内市场采取的是提前开放的态度，并且提高了很大幅度的优惠条件，外资零售业，连锁业的进入，在短期内为购物中心，

社区商铺提供了需求支撑。1992年当中国国务院做出：“关于在商业零售领域利用外资问题的批复后”沃尔玛首席执行官格拉斯兴奋的说：“12亿人是什么样的概念？美国的5倍，您能想像12亿人的市场有多大吗？我发誓将在中国地图上布满我们的园点”。中国加入世贸组织后，加大了对服务领域的开放力度，零售业占了其主要的一项，这对于一直在中国周边徘徊的外国投资者而言，就是一个重大的契机，进军中国市场不在是战略机会而是战略必需。就沃尔玛而言，自1996年正式登陆中国后，在2000年在中国开了15家店，未来的三年里将建立三个辐射圈，即以北京为中心的华北辐射圈，以上海为中心的华东辐射圈，以长沙或武汉为主的华中辐射圈，将在10年里在中国建立200家分店，按2万平方米/店，总商用面积将达到400万平方米。沃尔玛在6个万达商业广场开业后，沃尔玛的总监曾对王健林董事长说了一句十分震惊的话：“按照你们这个速度发展下去，将来万达就是世界的级企业”，健林董事长回问道：“那您们沃尔玛的目标呢？您们准备跟我们干多少个？20年，准备干多少个？”沃尔玛发展总监平静的说“我们准备干1000个店”。

对唐山房地产市场的分析；从大到小-从环渤海经济圈到„„

从大连万达集团模式看中国商业地产发展趋势

（一）

中国商业地产的领军企业——大连万达集团为其布局全国即将开业的8个最新城市综合体项目日前在北京钓鱼台国宾馆举行隆重的招商大会。会上，万达集团在北京长安街上倾力打造的石景山万达广场已入驻的8大主力店签约仪式及万达广场近30家全国战略合作伙伴签约仪式一并举行。这意味着万达集团在全国打造的全新第三代商业地产产品已进入全面成熟阶段及快速发展的轨道。北京市政府领导、全国连锁行业协会有关负责人出席招商大会。万达集团以多种形式展现了其商业地产发展8年来的可喜成果，并推介了即将在北京石景山、上海南汇、南京建邺、青岛、苏州、太原、无锡、重庆开业的8个重量级“万达广场”项目。与会者高度赞扬了万达商业地产模式和整合优化资源的能力。此次招商大会的主角——近300位大型室内步行街的意向商家也纷纷表示，此次活动让他们

对于万达广场和万达集团有了更为清晰直观的了解，更加坚定了他们借力万达、走向全国、投资开店、把区域品牌做大做强的信心。

据悉，商业地产已成为万达集团第一支柱产业。该集团在全国首创了“订单地产”的全新商业模式，已经从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代的城市综合体HOPSCA。（H指 Hotel，酒店；O指Office，写字楼，P指Public Space，公共空间，S指 Shopping mall，购物中心；C指Culture&Recreation，文化娱乐休闲设施；A指 Apartment，公寓楼），成为中国商业地产的领军企业。此次招商的重点区域是万达广场全新设计的大型室内商业步行街。商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长通常为300米左右，分为上中下三层，总建筑面积3万平方米以上。大型中庭气度恢宏，视野通透。步行街交通组织流畅，顾客在步行街任何一个点都能一眼望到楼上楼下的20多个商家，并迅速到达。步行街内业态组合丰富，各种特色美食、中外知名餐饮、运动、休闲、时尚名品旗舰店、银行、医药、冲印等配套服务设施齐全。以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享，为商家带来了旺盛的人气、商气和财气。

大连万达集团经过20年发展，已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。目前，该集团已在全国近30个大城市开发建设“万达广场”项目，其中已开业21个，计划到2010年建成60个以上的“万达广场”，总面积超过1000万平方米。其快速发展得利于该集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、连锁商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链以及独特的核心竞争优势。

万达商业地产实现了经济效益和社会效益的统一。一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。

商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。

万达商业地产发展的战略实施战略目标

2001~2003年实现销售收入60亿元。收租物业达到100万平方米，到2005年实现年销售50亿元，建设25个以上的商业广场，形成收租物业200万平方米，完成商业公司在海外的上市。到2010年争取实现万达集团总资产达到600亿元，销售额达到500亿，企业入亚洲十强。远大目标：打造百年企业，创造世界级企

业。 超常规：规避了同行的竞争政府的政策变化。快节奏：减少财务成本，极大获取市场份额。跳跃式：以市场为导向，不断寻求新的发展机会。

推荐第8篇：万达

万达广场繁华盛启，景观楼王再续传奇

世界豪宅从来引领高端人居前沿，万达公馆奢装大平层奢邸，引全城仰望，一期限量臻品即将售罄，公馆二期再续传奇，270°观景楼王即将震撼推出。12月23日，万达广场璀璨开业，城市繁华绽放，盛启世界名流生活，恭迎楼王巡礼，更添万达公馆景观楼王风采。 22年地产运营经验，让万达深刻洞悉世界豪宅精髓与城市名流品味，它在为皖省名流奉献顶级豪宅同时，更将世界级品味带到他们面前，18万㎡国际购物中心将世界众多名品尽数柜藏，零距离体验国际名流生活。万达公馆，尊享比肩全球的国际生活，全面提升城市名流生活格调与居住价值。伴随12月23日万达广场的璀璨开业，都心繁华实景呈现，入主万达公馆，不仅权握繁华，更是城市顶峰阶层人士的身份象征。

作为万达公馆的国际级配套，万达国际购物中心携万千百货、国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、沃尔玛超市、国美电器……九大知名主力店同期献礼，为公馆名流打造集购物、美食、娱乐、休闲、服饰、运动……为一体的一站式国际生活，引众多国内外知名品牌抢滩进驻：西班牙ZARA、英国G＆H、意大利Cerruti1881和FURLA带来国际服饰时尚潮流；必胜客、汉拿山、塔可美食餐厅、可颂坊，为您带来味觉的饕餮盛宴；更有屈臣氏满足日常生活所需；Sephora呵护万达名流魅力容颜……核心商圈繁华、国内外知名品牌环伺，让万达公馆成为皖省名流万众瞩目的焦点。至此，万达名流在家门口就可尊享国际一线时尚与城市极致繁荣。安徽首个威斯汀酒店也将同期开业，成就万达层峰人士的私人会客厅，享受世界贵胄礼遇。入主万达公馆，便可以在享受、生活与事业之间从容切换，更显名流生活荣耀。

一期城心奢装大宅，已成合肥豪宅标杆

70万㎡万达广场所带来的世界超配，让万达公馆名流品味比肩国际。而芜湖路绝版中心地段、包河公园稀缺景观，奠定万达公馆豪宅标杆基石，在内部空间的雕琢上，万达公馆更是匠心独具：一期190㎡~290㎡大平层豪宅，以真金马赛克、水刀拼花大理石地面打造黄金入户大堂；意大利原装进口卡门，入户即显豪门风范；并精选汉斯格雅、杜拉维特等国际一线品牌打造格调卫浴空间，彰显名流品味，成就万达公馆不可企及的豪宅高度。合肥万达公馆，于豪宅巅峰之上，再次刷新中国豪宅典范高度。

稀世奢装大手笔，让万达公馆“中国豪宅典范”的华贵形象和丰富内涵深入人心，成为高端客户热烈推崇的豪宅之一。万达私属管家服务更让每一个城市名流倍感贵族尊崇。在合肥城市名流的厚爱之下，万达公馆经由一轮加推后面临售罄，这不仅是对万达豪宅品质的认可，更是合肥层峰人士对高尚生活品质孜孜以求的明证。万达公馆，已然成为合肥名流置业首选。万达公馆，以不可动摇的豪宅标杆地位，开启皖省首席名流生活。

二期阔景奢宅再献，高度之上超越巅峰

作为万达的豪宅典范之作，合肥万达公馆在内外名品的辉映之下，将世界级品味淋漓展现，豪宅典范形象更深入人心。一期城市典藏臻席，开启皖省首席名流圈，限量级国际生活令全城翘首企盼。为答谢皖省名流厚爱，在一期豪阔大手笔奢装基础之上，万达公馆即将震撼推出270°阔景楼王：最大化景观尺度，轻松将城市繁华与绝版景观尽收眼底。更享有无与伦比的通风采光效果，打造真正的藏风贵府。位居中心的绝版位置，更是为景观楼王带来中央至尊的地位与身份。万达公馆二期景观楼王即将全城公开，与城市繁华之上，再续豪宅典范传奇。

万达公馆不仅是中国豪宅典范的缔造者，更是世界豪宅荣耀的传承者，它以不断超越的卓越品质与创新精神，铸就一个又一个豪宅传奇。在皖省名流的追捧之下，万达公馆即将推出代表城市至高荣耀与身份的观景楼王，加冕城市顶级名流身份。二期极珍阔景奢宅，城市稀缺典藏臻品，绝版机遇，敬请把握。

推荐第9篇：万达

大连万达商业地产股份有限公司 3

一、思想体系

1、核心理念

万达企业文化的核心理念是“国际万达，百年企业”。“国际万达”就是企业规模、管理、文化达到国际级，成为世界一流企业；“百年企业”是指企业要追求基业长青，追求长远利益。

2、企业使命

“共创财富，公益社会”。

3、核心价值观

人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值。

二、制度体系

万达集团为了保证企业文化的传承、传播、贯彻、执行，专门成立了企业文化中心，基层公司配备专门企业文化专员，形成一套完整的企业文化制度，保证做到：年初有计划，年底有总结；经费有预算，培训有考核。

三、主要特点

1、敢于创新

敢于创新是万达文化的首要特点，就是敢闯敢试、敢想敢干。

万达是全国首家进行城市旧区改造的企业；万达也是全国第一家跨区域发展的房地产企业；万达是全国房地产企业中第一个转型商业地产的企业；万达更是全国首家大规模投资文化产业的企业，万达文化产业集团一成立便成为全国最大。

2、坚守诚信

坚守诚信是万达文化的核心特点。

1990年，万达集团开发的大连民政街小区成为中国东北地区第一个工程质量全优住宅小区；1996年，万达在全国房地产企业中率先推出保护消费者利益的“三项承诺”；2002年，万达在沈阳开发太原街万达广场，由于出售的部分商铺经营效益不好，万达从保护消费者利益出发，决定回购沈阳太原街万达广场所有已售商铺，除退回购房款外还补偿相应利息。万达沈阳退铺在全国引起极大反响，成为全国诚信文化建设的标志性事件。

3、带头环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一。

万达集团所有万达广场和五星级酒店都达到国家星级节能标准，自国家住房和城乡建设部2009年颁布绿色建筑设计标识和运行标识以来，全国获得这两项认证的商业项目绝大多数是万达广场和五星级酒店，遥遥领先其他企业。

4、关爱员工

万达视员工为企业的核心资本，发展成果首先惠及员工，使员工在万达长本事、涨工资、长幸福指数。万达每年投入上亿元用于员工培训，并在廊坊投资7亿元建立了国内一流的万达学院。万达要求所有基层公司自办员工食堂，免费向员工提供一日三餐。万达实行优秀员工度假制度，每年评出的集团优秀员工，给予报销两人往返机票，免费入住各地万达酒店度假。

5、注重慈善

万达成立至今，慈善捐助现金超过37亿元人民币，是中国慈善公益捐助额最多的企业之一。也是唯一七获“中华慈善奖”的企业。

万达集团还倡导人人公益的理念，集团所有员工都成为义工，每人每年至少做一次义工。

6、做到最好

万达有远大愿景，对工作标准要求极高，追求“让一切工作成为精品”。万达只要进入的产业，至少做到中国行业第一，追求世界行业第一。万达是全球最大的电影院线运营商、全球排名第二的不动产企业、全球最大的五星级酒店业主。

7、执行力强

执行力强是万达企业文化的突出特点。一是说到做到。二是算到拿到。万达做项目先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否投资。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。三是奖罚分明。万达制度奖罚分明，该奖就奖，该罚就罚。

8、弘扬传统

2005年集团推荐学《论语》，全集团开展一年的学习、讨论和演讲。 万达多次聘请著名礼仪专家到企业讲文明礼仪，提高员工综合素质。 万达集团王健林董事长很早就开始进行中国字画收藏，每年举办画展，支持优秀画家发展。

四、万达文化的丰富载体

万达文化主要有十个载体，称为“十个一”工程。

1、一个全媒体宣传平台。包括集团官网、月刊杂志、手机报、电梯视频、移动客户端等，已经形成覆盖全面、及时有效的企业文化传播体系。

2、每年一套内部出版物。包括万达集团年度画册、企业社会责任报告、万达故事、演讲集等。

3、每年一本董事长推荐图书。先后已推荐读《论语》、《执行一定有方法》、《追求卓越》、《责任胜于能力》、《把工作做到极致》、《史上最简单的解决问题手册》。

4、每年一次演讲比赛。围绕董事长推荐书目，开展演讲比赛，每年从600多基层公司、业务系统层层选拔，最后参加总部决赛。

5、每年一届员工才艺大赛。包括书法、绘画、篆刻、演唱、乐器、舞蹈等丰富门类，极大丰富员工的业余文化生活。

6、每年至少做一次义工。集团所有公司都成立义工站，所有员工成为义工，每个员工每年做一次义工。

7、每年一系列员工运动会。包括足球、篮球、羽毛球、乒乓球、拔河、趣味运动会等丰富的体育比赛活动。

8、每年一次心灵之旅。访贫问苦，扶危济困，让心灵受到一次洗礼。

9、每年一次幸福假期。给予优秀员工及其家人报销两人往返机票，任意选择全国万达酒店免费度假。

10、每年举行一次集团年会。万达企业文化第一品牌，万达人的“春晚”，每年从全集团员工中挑选400位演员参加年会演出。

推荐第10篇：万达

王健林的豪赌终点：

规模庞大的债转股！目标股东，是A股股民！

2017年07月26日 06:52

摘要

【王健林的豪赌终点：规模庞大的“债转股”！股东，是A股股民！】万达模式，中国所有地产商的模式，都必须建立在不断扩张资产负债表之上，做大资产，加杠杆，再做资产再加杠杆，循环扩张。（新财富）

声明：此文属于自媒体对相关事件的个人观点和分析，并非正式的新闻报道，东方财富网不保证其真实性和客观性，投资者据此操作，风险自担。

今年初的万达年会上，王健林说：“你们把商业地产改去得了，别再当地产商了，啊~”

本月，600多亿万达资产包被老王闪电甩卖。

万达模式，中国所有地产商的模式，都必须建立在不断扩张资产负债表之上，做大资产，加杠杆，再做资产再加杠杆，循环扩张。

王健林反过来了。卖资产、去杠杆。

看看老王甩卖的资产：

13个文旅城(91%股权)+77个酒店；

总价637.5亿元；

文旅城总建筑面积近6000万平米、可售建面近5000万平米、可售货值7700亿元；

老王对外表达：三赢。

给出的最大理由是：要轻资产上市。

然而是说不过去的。

如果

1、他不差钱

2、资产值钱，完全可以万达集团搞个壳公司把地产放进去。

毕竟万达集团下面已经有了那么多子产业。

资产折价大甩卖，对万达来说只说明两个问题：

1、差钱。

2、资产不像想象中那么值钱。

悦涛这两天好好看了看万达模式，觉得这么去杠杆下去，万达不会更轻松，只会面临更凶险的处境。

重资产、高杠杆、多元化的模式，狂飙突进的过程中来了个急刹车，银行卡贷就是拿去了安全带。

首富急需一个安全气囊：A股。

一、海外投资是压垮王健林的第一棵稻草

高层在警示：不要用国内的负债去搞海外的资产。有本事海外挣钱国内花。利润寄回来。儿行千里母担忧。

负债率不是全部。

万达集团是个航母，旗下万达商业、文化、网络、金融四大产业。万达商业地产只是其中一块。

万达集团的总负债，是个谜。文化、网络、金融，以及海外投资，现阶段，都已经烧了很多钱。

单看万达商业，负债率跟国内上市房企差不多。恒大、融创，也都满血融资。

万达不一样：往海外砸了太多钱。

据澎湃新闻统计，万达在海外的投资总额已近2500亿元。

乖乖，一年往海外砸500个亿。今年初万达开年会时，王健林还表示：坚持国际化。

首要目标是拿下印度和巴黎的文旅项目。

也就半年时间，不但海外的不要了，连国内的13个文旅城都闪电甩卖。

形势陡变。网上传出万达集团6个境外项目被最高层点名严肃处理，银监会牵头卡脖子。

不能从境内融资，也不能卖给境内企业。

现在万达资产甩卖回流600多个亿，13个文旅项目和77个酒店不需要自己再砸钱，还直接甩掉了400多亿负债。按理说债少了，现金流大幅改善了，可以继续搞投资。

但老王没有留着，表示这些钱马上还贷。恐怕那2000多亿海外投资，已遭逼债。兜兜转转，都是银行的钱。

但这些投资的东西，一不能实现现金回流，二不能增值变现。

很多资产一卖就亏，因为卖不出投资成本价，首富为了把钱投出去，不计成本。

对国内银行来说：远看是资产，近看是窟窿。

对首富来说：勒紧裤腰带，先过政治关。

二、现金流是第二棵稻草

万达的负债很高。比负债更可怕的是和负债不匹配的资产和现金流。

王健林创业半生，都在追求一个“稳定”的模式。终极目标，就是有稳定的、高枕无忧的现金流资产。

2000年万达转型搞商业，就是这个目的。因为老王觉得搞住宅，没项目开发就没钱了；商业搞起来坐地收租，万年大计。

后来的路子，证明王健林超强的执行力，万达广场铺了全国200多家。

但实际上是以卖养租。通过广场投资低价拿地，周边开发住宅回笼资金，养自持物业。

王健林把这种模式叫“现金流滚资产”。

最后发扬“清华北大不如胆子大”的精神，搞投资回报期更长的文旅、搞酒店。

老王应该是把这些自持项目当成万年大计来看的，虽然投资大、周期长、回报低，但放在自己手里，长期做地主。

每个万达广场配套的销售型物业：住宅、写字楼、公寓、商铺，快速周转，作为短期现金流来源。

这种模式的核心能力：

1、低价拿地；

2、大量融资；

3、快速去化。

销售型物业的高溢价和去化率决定万达的现金流能力和利润。

这么多年过去，和万达巨量的投资、成本、负债相比，现金流还是太少了。

万达商业招股说明书

图中可见，万达商业经营进的钱、投资花的钱、以及融资进的钱。高度依赖融资支撑现金流。

近两年由于住宅市场的火爆，经营现金流会更好看一些，但是万达的巨量投资资产，需要持续投资烧钱。在海外砸的钱比国内还多，至少比万达商业地产这块的投资支出多。

万达的优势是两个：

1、低价拿地能力；

2、自持和销售的平衡。

如果不能通过做大资产增加融资，而现金流又跟不上债务还本付息的节奏，那就只有一个选择：继续变卖资产。

为了维持扩张速度，万达广场近几年采用了合作模式，也就是投资人出钱，万达建设和管理。相当于不从银行贷款，做成一款大众、机构可参与的投资产品。

王健林说：

我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。

行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。其次更重要的是万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？

现在的问题是，万达甩卖文旅城之后，手头可快速周转的销售物业大幅减少。现金流必然大受影响。

2016年万达商业租金收入近200亿，扣成本后的利润尚不知。假设未来这块能像老王说的到300亿+，利润也有保障。

然而上面还有个万达集团。海外每一分投资都对应着负债或者投资人。

这恐怕是最大的麻烦。

现在的环境，不能变现回流，就相当于失去流动性。会让万达集团的资产和负债失衡。

这就说到对万达集团长远发展非常致命的一点：

三、多元化是一棵看不清的稻草

万达的多元化，太牛了。

可能觉得自己有能力，也可能是缺乏安全感，一直寻找新大陆。

做文化，做电影，做百货，做旅游，做网络，做金融„„

万达目前的多元化业务，可以分成：线上、线下、海外。

这些多元化尝试有几个共同点：

1、几乎都是依附于万达广场。

和王思聪的最大区别。国民老公是另开地盘干，还干得不错。

2、不管线上、线下还是海外，都是重投资类型。

需要持续投入，才能建立行业地位、护城河。简单说就是用钱砸死你。

但是，太长的回报期和不确定性，既影响现金流，也影响融资。

现在，去土地就是去杠杆，去杠杆就是没有能力继续投入，没有能力继续投资的时候，其中部分的不良资产属性会暴露出来。

人、钱、对的事情，三条要素，缺一不可。王式投资，目前除了万达广场外，还很难说其他业务是对的事情。因为还没得到自我造血的验证。

所以，王健林急了。

王健林对万达网络总裁曲德君说：

你谁都可以忽悠，你别忽悠我。他们说收入、利润目标是经过精确计算的。我说好，我考核你们的目标，在你们上报的基础上再给你砍一半作为考核目标。所以要确保把今年任务完成，只要今年任务完成，明年整体盈利就靠谱了。

万达网络已经换了3个CEO。

老王也是有点怕了。怕钱砸水漂，怕下属忽悠：哥，业绩给你砍一半，咱一定完成行不？

四、豪赌：上市是一棵救命稻草

有人会说：把烂稻草砍了，剩下的不就是优质资产了么？

可惜，问题没那么简单。每一分投资，都对应着债务。砍掉投入，债务怎么办？对应的资产都卖掉能否清偿债务？卖给谁？

继续投资，至少可以说：将来很值钱。

王健林的构想是：

“所有并购一个特点，并购完了以后，一到两年之内，资本化，资本化之后，并购的钱都会拿回来，不会一个劲负债。”

收购传奇影业之后，王健林说：

“我们现在买了传奇回来，我们两个月前搞私募，拿了158亿，比并购钱还要多，去掉税收以后，等于把这次并购的钱全部拿回来，我只是稀释我影视产业一点点股权，所以没有什么负债。”

但是这些轻松背后，也是沉甸甸的压力。

收购传奇影业的万达影视，在融资推荐书里向股东承诺：

“一年内没有完成上市，万达会以15%的回报率从投资者处回购”。

王健林在2016年曾打算将万达影视以372亿元的价格装入到万达院线(后更名为万达电影)，但泡汤了。目前正重启第二轮。

更大体量的万达商业，在2016年9月从港股私有化退市时在《万达商业私有化投资基金推介说明书》里承诺：

如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年(单利)回购 (由万达集团提供回购保证)。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过 5.5%的收益。

若万达商业成功私有化之后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%。

万达的各类资产，已经被打包成一个个债务化的投资产品。

这时，就接近一场豪赌了。

赌局的终点，是一场规模庞大的“债转股”。

第11篇：衡阳万达广场调研报告

《城市规划原理B》

班级 学生姓名 指导教师

2017年12月

调查报告 衡阳市万达广场调研报告

调研目的：通过现场调研的方式，分析研究万达广场的分布、发展和布局，以巩固课堂所学知识，达到学以致用，提高调研分析能力。 调研时间：第14周 调研地点：衡阳市万达广场 调研方法：实地考察、搜寻资料

总述

广场是由于城市功能上的要求而设置的，是供人们活动的空间。城市广场通常是城市居民社会活动的中心广场上可进行集会、交通集散、居民游览休憩、商业服务及文化宣传等。城市空间结构是城市经济结构、社会结构的空间缩影，是城市社会经济存在和发展的空间形式。本调研报告在对衡阳市万达广场实地调研的基础上，分析研究其空间布局及结构特征，探讨该广场对衡阳市起到了何种功能作用以及存在的不足。

一、广场概述

1、广场区位

衡阳万达广场位于衡州大道与红湘南路交汇处，交通便利。该广场占地90亩，总建筑面积达12万平方米。广场周边分布28个行政机构、5所大学、8大公共设施、3个星际酒店、4大重点企业和一个工业园区。

2、规划布局

万达广场东临红湘南路，南临衡州大道，西临幸福路，北面则是新修建的街坊道路（目前行驶车辆较少）。平面为矩形，南北长170米，东西长320米。整个场地接近四分之一的面积用于广场景观，其余的四分之三面积建设商场及通行道路和停车位。广场布置于场地南侧，商场建筑则靠北侧，都呈东西方向伸展开。

3、广场定位

从商业角度：万达广场所在区域是衡阳闹市区中南部，快速干道边上，周 围分布着中小型企业集团以及家属区，土地开发利用效果不高，使得此处地 段相较起其他区域并非很好。但万达广场的进驻，不仅为此区域提供了购物 生活休闲娱乐的功能，同时也会将此处慢慢转变成衡阳的另一商业休闲中心 并带动周边经济的发展。从城市建设角度：万达在建设一个商城的同时，又 贡献出一个新的城市广场，与步步高广场，晶珠广场等商业广场有机地分布 于衡阳市内，很好地辐射到城区的各个区域，提供市民休闲外出更多便捷选 择。从市政交通角度：万达广场毗邻衡州大道，交通便利，有效加强了东西 城区市民间的来往沟通，且与船山大道和解放路构成三条具有商业广场点道 路，很大程度能缓解人们出行路线单一问题，减轻另外两条路的拥堵程度。

二、服务半径

城市广场规划控制体系由三部分八个方面组成，分别是密度控制、用地控制、设施控制。由于广场上的活动类型不同，其服务范围亦不同，我们所讨论的服务范围是指城市居民能较频繁地到广场上进行休憩娱乐活动的范围。根据我们查找的相关资料，功能为邻里休憩活动的广场的服务范围大约在2.25平方公里左右，而带有商业中心的商业型休闲广场的服务半径大约在三到五公里范围内。就此范围来看可以辐射到的地方有，北至蒸水，西北以平湖公园为界，生态公园以东，南至雁峰中学附近及湘江以西，此为最直接辐射区。当然因地处衡州大道上，贯通东西，便又能将其服务范围延伸至河东衡阳火车站附近的老城区。总的来说，万达广场从其商业休闲功能的角度出发，几乎辐射到了衡阳市区的主城区即人口密集区域。由此可见其在选址上有进行了深入地研究，配合上原先存在的商业广场，有效地缓解假期人流拥堵问题。

三、设计特色

建筑整体分为两部分，一是扁长U形的廊街购物区，二是被这U形购物街区所围合的万达影院，建筑高于地面五层，地下一层分布了超市及地下停车场。南面广场同样契合建筑呈东西向长条状，两侧入口前采用平铺石砖的方式，保持入口前开阔平整，便于人流集散及活动的举办。中间部分通过多个规则几何框铺种绿植的方式，有机地围合了多个休闲空间，设置些许地长凳及景观小品，即刻营造出公园休憩区的氛围，满足了人们休闲会谈放松的需求。

四、使用效果

鉴于该广场是万达集团所投资开发，企业在国内有着强力的影响和号召力，故在今年9月29日开业当天，人流量便超过30万人次，营业额突破2500万元。且在连续的十一假期内人流络绎不绝，不仅仅是商业中心内，户外大广场也是人来人往。

户外的休闲广场给予人们足够大地空间进行一系列的休闲活动，调查所知的就有民间歌神比赛以及儿童户外轮滑赛等一系列便民益民的活动吸引广大市民的参与。且开阔平坦的广场也使得家里有小朋友的家长们会想带孩子来此晒晒太阳及商场内的孩子王玩耍。同时趣味性的景观平台也吸引了附近的中老年人来此散步。

该区域内较多的居住区且缺少休闲广场，万达广场的建成不仅在一定程度上解决了周围居民休闲的需求，还同步步高广场、晶珠广场构成了三角网的关系，三个商业广场分别坐落在衡阳市三条主干道上：船山大道、解放大道、衡州大道。三者一起便更好辐射到市内的各个区域，提供市民更多更便捷的选择。就目前为止万达的来往人流并不输其他两个广场，可见市民对于万达广场存在的积极作业给予了肯定。

五、存在不足

1、“[”型平面，中间部分空间狭长以及两端狭长，空间层次感较弱，显得较乏味，体验不好。虽然面积大、店面多，却给人一览无余的无趣之感。

2、使衡州大道变得拥堵，建成万达商业广场之后，车流增加、路边停车多，导致衡州大道在车行高峰期时十分拥堵。

3、地域文化定位不足，虽然建筑、广场、公交亭设计风格一致，但门口以微缩版“山寨”巴黎埃菲尔铁塔为标志，以及整体现代化有余而地方特色不足，看起来和全国乃至全世界的商业广场无异，毫无个性可言。

六、总结

我们从这次调研实践中了解到一座城市商业广场的选址与城市交通、已建成居住区、学校、商业区的关系，它的服务范围、服务对象与建设规模的关系，这些都是项目立项前调研内容和设计依据。以及建成之后对城市交通运作的影响，这需要作为规划的反馈内容以调整未来的城市规划依据和设计注意事项，必要时可以落实为城市控制性详细规划，指导未来规划以避免再次出现相同的问题。

第12篇：襄阳万达住宅小区调研报告

住宅小区调研报告

调研小组成员： 杜磊

调研的小区： 襄阳万达住宅小区（襄阳市长虹路诸葛亮广场北侧 ）

调研时间： 2012/3/11（周六）。

调研方法：查相关数据、实地调研、询问住户和地产公司物业公司的工作人员、拍照分析。

调研成果：

1.小区周边情况：

万达小区位于襄阳市诸葛亮广场北侧，小区三面临街，方兴未艾。小区的位置就目前来看稍嫌偏僻，但若从发展的角度看，小区位于城关区，离市中心比较近，而且附近有诸葛亮广场、万达广场、襄阳体育馆、行政服务中心等重要场所，更与襄阳站仅隔数分钟车程。小区附近交通愈加便利，离小区最近的公交车站仅有100多米，倘若小区附近完全规划成熟并交付使用，交通会更加便利。小区附近的餐馆枚不胜举，各类银行一一覆盖，基本可以满足住户的需求。小区附近最大的购物中心即为与其一体的万达购物广场，无论是衣食住行，还是娱乐休闲皆能满足住户的需求。

因此：

①.小区周边交通较为便利，小区车辆保有量很高。

②.小区周边临近各类重要场所，而且周边建筑密度较高。

③.小区附近教育、医疗等设施分布较少，但已在规划改善中。

2.小区主要信息：

位于襄樊市长虹路诸葛亮广场北侧，房源面积为108平米起，2011年3月底开盘，价格为7000-8000元/平米；小区共有2250个停车位，入住时间为2011年12月！

襄樊万达广场总建筑面积60万平米，襄樊万达广场项目东起长虹北路、西至紫贞公园、南邻诸葛亮广场、北到大吕沟，占地面积13.33万平方米，建筑面积60万平方米，是襄樊迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、开发规模最大的城市综合体项目。建成后的襄樊万达广场集高级购物中心、唯一五星级酒店、唯一甲级写字楼、高尚住宅区、时尚休闲娱乐中心、国际电影城、超大型品牌超市于一体，引领襄樊商业、商务、居住、娱乐休闲新潮流。襄樊万达广场建设主要为住宅及商用两个部分，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店以及3层或4层的商铺等，另外规划建设停车位约2250个的地下停车库。

①.总占地面积约558亩，其中建设用地416亩，规划容积率为2.0，建筑密度约25%，绿化率为51.6％，总户数为3500，总建筑面积约60万平方米。计划分两期开发，一期工程约30万平方米已基本建成交付使用。

②.小区楼层状况：18层、14层、12层,69幢板式小高层、板式高层楼群和多层住宅。

③.项目特色：花园洋房,科技住宅。

3.小区面向的主要人群：

由于该小区处于市区优越地段，建筑施工投入成本较高，因此业主一般都是来自

襄阳及周边各地有较强购买能力的各行业精英人群，有些人并不是为了居住的需要而是把自己的闲钱拿来投资房产甚至有不少在该小区购买了不止一套房产的住户。

4.小区停车场设置：

小区为了充分满足住户的停车需

要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较高，小区停车位还是明显不足。

小区停车场分为地下停车场和地上停车位，地下停车场只售不租，每个车位18万元。地上停车位有1000个，租价为180元/月。

5.附属设施：

大型场所:万达购物广场、诸葛亮广场、襄阳体育馆、行

政服务中心等

邮局:中国邮政

银行:中国银行、招商银行、工商银行、农业银行、交通

银行等

小区内设网球场、高级会所、室外健身设施等

6.景观分析

:

小区内400多米长的中轴景观包括绿化和水系，贯穿小区南北，与各座楼之间的绿化带及景观小品构成一个整体小区内不乏高大的树木、花草、灌木，并铺设大量绿地。楼与楼之间的绿化景观元素丰富，变化较多。 利用人工造坡，自由分区，利用有色植物如红叶小檗、金叶女贞、黄杨等或成片草花如红花酢浆草、地被石竹等，使绿地有一定的色彩变化。立面与平面布局有机结合，起伏的微地形、乔灌木、建筑小品、花架等

来塑造立面效果。大片绿地利用成片地被，灌木，小、中、大乔木，竹林等来塑造。同

时立面设计也考虑到动态透视效果。

考虑居民享用绿地的需求，建设有益身心健康、消除疲劳的保健植物群落，如松林、银杏林、月季灌丛、丁香树丛等；充分考虑北侧黄河风情线绿地与居住区中心绿地的融合。利用植物群落生态系统的循环和再生功能，维护小区生态平衡。在树种的搭配上，既考虑到满足生物学特性，又考虑到绿化景观效果，使绿化与美化相结合，树立植物造景的观念，创造安静和优美的人居环境，做到一年四季都有良好的景观效果。

7.规划分区：

小区面积较大，分为三个片区，中轴

线以西是A片区，中轴线以东的南半部分

是片区北半部分是C片区，小区内部交通

联系了各个分区。A片区和C片区大多为

12层、14层的高层住宅，考虑到采光需

要，将不同层高不同形式的楼按特定角度

穿插放置; B片区 是层高较低的高档

多层住宅，开发商称之为花园洋房，此处

拥有该楼盘内最好的采光条件且离道路

有一定距离，不会受到马路上的噪声干扰;小区最北侧为六幢18层的高层住宅；室外健身娱等设施均匀地分布于小区各部分，两座会所设置在小区中轴线两端，尽可能方便住户使用。

8.建筑单体设计分析：

建筑物的立面具有现代气息，高层、小高

层住宅以暖色为主基调，顶部通过建筑物或单

元之间的高低错落，悬挑构件穿插及窗口变化

营造空间的动感，在建筑上形成了斑驳的落

影；中部简洁明快，充满韵律感，利用阳台、

窗户的凸凹和材料质感的变化，使立面产生强

烈的虚实对比及阴影效果；底部颜色较深造型

稳重大方。

建筑均为短单元纯板式结构，全部为南北朝

向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流；

每户均保证两个以上居住空间朝南。每户均设

计有飘窗、角窗、落地窗增加了采光面积，并

且使光影变化丰富；厨房、卫生间符合现代居

住生活趋势，小区住宅的客、卧、橱、卫以及

楼梯间有窗（A5号楼个别卫生间无窗），实现

自然采光通风。小区高层、小高层住宅从9

5至208平方米十余种户型，实现了动静分区、干湿分区、洁污分区，每个户型都设计有一个小过厅（或玄关），避免开门见厅；前后楼之间的视线错位、家庭成员之间卧室、主人卫生间与客人卫生间的分区设置，保证私密性最佳。整个小区建筑主色调为米黄色，各个建筑单体风格统一，均采用简约素雅的设计并且充满现代气息。

9.主要户型分析：

所有户型均为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流，每户均保证两个以上居住空间朝南。左图为111平米基本户型、右图为174平米下跃式户型。

10.后勤保障：

①安保：小区在东南北三个出入口均设置保安室，配备严谨的刷卡出入系统，并安排一定人数的保安人员负责巡视。保证了小区及住户的人身财产安全。

②卫生状况:小区物业安排专职保洁人员定时打扫卫生，并在每个单元出入口设置垃圾回收处，保证的卫生。

11.总结及经验借鉴:

①规划方面：鉴于现代小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务的配套设计，都必须以改善人的生态环境、提高生活质量为出发点和目标。所以此地的住区规划、住宅建筑设计应综合考虑建设标准、用地条件、日照间距、公共绿地、建筑密度、平面布局和空间组合等因素来合理确定。应满足防灾救灾、配建设施及小区物业管理等需求，从而创造一个方便、舒适、安全、卫生和优美的居住环境 。

②细节设计方面：应注重绿化布局的层次、风格以及与建筑物的相互呼应；注重不同植物的相互补充、配合；注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用，比如隔热、防风、防尘、防噪声、消除毒害物质和杀灭细菌等；甚至从视觉和心理上能消除精神疲劳。

③房屋构造方面：应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要，注意节约能源、注重居住者对自然空间和人际关系交往的需求。

④休闲健身方面：根据社区人群、文化和社会特点及所存在的健康问题，制定和实施个人、社区的保健计划，并对实施成效作出评价和改进。

另外，我们可以借鉴该小区在设计和规划中的思路，没有走一般的设计路线，而是采用了比较新颖的欧洲风格，建成后基本能够获得业主的认可，为兰州增添了一些异域风情。我们在设计中可以综合考虑功能需求、环境制约、文化氛围和经济条件等因素设计出功能完善建筑造型优美、景观宜人的住宅小区。

2012年3月11日

第13篇：万达论文

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

摘要

万达集团作为商业地产行业的领军企业，发展商业地产的核心产品即是以“万达广场”命名的的城市综合体，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。

商业地产领军企业的成功的发展模式不可复制，但可借鉴。下文，将全面剖析万达集团商业地产的发展模式。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

万达集团的商业地产发展模式探析

大连万达集团创立于1988年，目前已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。

万达集团的支柱产业包括商业地产、五星酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五方面。万达集团精益求精的态度使其在每个领域的探索都非常之成功。下面我们重点介绍万达集团下属——万达商业地产股份有限公司的发展模式。

一．公司简介（大连万达商业地产股份有限公司）

大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

在万达的众多项目中，万达商业地产的运作尤为成功。截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元。目前已成为中国商业地产行业的龙头企业。

万达的商业地产在行业的发展是一个典型的成功案例，在中国商业地产中占有绝对领先地位。

二．万达集团的经营结构

目前万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样，一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且，这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些

二、三线城市。这些城市积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。

尤其是现在在城市生活中，上班族居于大部分。人们通常都是5天工作日在上班，周末休息两天，没有太多的时间去购物。而一旦购物，便是一家人开着车，买回许多的东西，差不多够一周的用量。一方面，人们需要的东西包括日用百货，需要到不同的商业业态太能凑齐这些东西，万达广场的城市综合体正好满足了这一条件；另一方面，周

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

末是人们集中出行购物的时间，各大超市、卖场肯定会聚集大量的人，而停车场便成了一个无法解决的问题。万达广场正是解决了这一缺点，在前方设置了一片面积广场作为停车场。

这样，在人们休闲时，人们便会很习惯性的到这里来购物，即方便快捷，又品种齐全。

三．万达集团的运营模式

万达集团能在短时间内发展如此成功，其背后的运营模式必是有许多可借鉴的地方。

万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打\"万达广场\"的地产产品，以\"一座万达广场，一个城市中心\"为口号，大力宣传\"城市综合体\"的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短\"养商\"的时间。

万达集团的运营模式发展之路：

万达集团的发展分为三个阶段——一代、二代、三代。而三代即为现在我们所熟知的万达广场，城市综合体。在一二代时万达集团主要是作为房地产开发商，通过引进好的商家提升自己的名誉。但是好的商家往往交纳的租金要比普通商家低得多，这样一来，万达集团的盈利空间就得不到很好的发展。而且为有名商家提供很多优惠条件之后，很可能就会对普通商家造成不公平，便会引起许多的纠纷。

正是由于这种缺点，万达探索出了自己的发展路子。即是做专业的商业地产，将经营范围也拓展到下游商业产业链，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。规避掉了许多不必要的麻烦，便逐渐形成了现在的“城市综合体”。

四．主要项目介绍——万达广场

万达商业地产公司的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是其在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。

万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，万达公司以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。

二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。

三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。

四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。

五．核心竞争优势

万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

万达商业管理公司

万达商业管理公司是中国最大的连锁商业经营管理企业，经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。

万达商业规划研究院

万达商业规划研究院是中国唯一一家专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。

万达学院

万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，全部建成后可同时容纳3000名学员，计划于2011年10月开学，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室内体育馆、室外运动场、企业展览馆、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的的企业学院之一。

综上，万达商业地产公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在

二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

石家庄作为二三线城市的典型代表，万达广场也即将入驻石家庄。今年的三月份，石家庄裕华万达广场举行了招商大会。成功的与许多知名商家进行接洽，并且已经与许多商家签约。通过这次招商大会，商家对石市万达广场有了更清晰的认识，坚定了在万达发展的信心。

万达一旦建成并投入使用，必将带领整个城市的发展，提升整个城市的整体形象。

六．万达集团未来可能遇到的瓶颈

万达集团在过去的几年中通过快速的发展扩张，成长为国内专业的商业地产集团。但其快速的扩张不可避免会给他带来一些问题。

首先，也是所有企业发展的瓶颈之一，即是资金问题。做房地产项目，周期长、不确定因素多、投资大，资金一旦注入一个项目之后，一时半会儿很难从市场上收回投资。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

而又由于不确定因素多的因素，项目出现问题的可能性很大。一个项目一旦出现问题，很可能导致资金链的断裂，进而影响其他项目，接着导致更多的项目无法正常运营，这即是资金链断裂的连锁破坏效应。很多企业倒闭的主导因素都是源于此。因此，万达要想成为“百年企业”，或者更久远的企业，必须保证资金链的时时畅通。

其次，万达集团能获得如此好的经济效益的原因之一，是拥有众多企业加盟为其赚钱。而现在每个万达广场加盟企业的数量已经达到饱和，在数量和面积上已经很难再扩张了，而此时制约其发展的一个因素便是，加盟企业能否在万达广场上打出更响亮的名号，获得更广泛的好评，成为王府井等一类的知名品牌。能否打造加盟企业的品牌知名度将成为万达发展的瓶颈，即是下一步万达要做的事情。

再次，商业地产管理人才的匮乏。国内的商业地产没有一家可与万达抗衡，这也就造成万达集团在这方面人才难以从外界寻求。万达只有边发展、便探索自己在中国的发展之路。不过，万达为应对这种人才匮乏的局面，成立了万达学院，来解决这一问题。希望这一瓶颈能够通过万达学院，能够得到很好的解决。

七．中国未来商业地产发展的趋势

通过以上对万达商业地产的分析以及中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，分析较具开发潜质的商业地产业态有以下几种。

1.中等规模的购物中心

由于一部分二三线城市的大型购物中心的建立还不够成熟，而且小型超市的品种不齐全，购物环境不理想。因此，中等规模的购物中心很有可能成为部分城市提升城市形象的首选。

2.社区商业

日前，以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要的社区商业收到广大好评。社区物业是进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业。

为了弥补社区人们不经常外出购物的特点，建立社区商业，是很多城市社区产商下一步的目标。

3.具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

4.高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

万达集团的建立的万达广场已经成为了商业地产行业里的一个很好的范例。“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。

许多城市已经把是否有万达广场这样的类似的城市综合体，作为一个城市城市形象是否得到提升的重要依据。

可见，商业综合体已经成为大部分城市，提升城市形象的重点建设的项目。商业综合体的建设已成大趋。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

参考文献：

链接来自：

http://newhouse.gz.soufun.com

http://wenku.baidu.com/ http://group.wanda.cn/

http://group.wanda.cn/group/zzcy/sydc/index.shtml http://www.daodoc.com/

http://wenku.baidu.com/

第14篇：万达意向书

【】万达广场步行街租赁意向确认书

编号：

甲方（出租方）：【项目公司名称】

联系地址：【 】 邮政编码：【 】 联系电话：【 】

乙方（承租方）：【 】

身份证号/营业执照号：【 】

联系地址：【 】 邮政编码：【 】 联系电话：【 】（手机）/【 】（座机）

经协商一致，甲、乙双方达成如下租赁意向： 1.租赁物为位于【 】的【 】号商铺（下称“该房屋”），套内建筑面积约【 】平方米。 2.承租期限为【 】个租约年，从双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同” ）项下计租日起计算。

3.免租装修期为 【】天，自租赁合同约定的进场日起计算。 4.租金标准（不包括物业服务费）：该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为： （1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币

【 】元。

为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一个租约年租金标准的基础上，在前【 】个交租期内各免除【 】个月租金，即乙方前【 】季度实际各需交纳【 】个月的租金，共为【 】元/季；在后【 】个交租期内，乙方按正常租金标准交纳租金，即为【 】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【 】元/年；

（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币【 】元，即为【 】元/季，【 】元/年；

（3）第三个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币 【 】元，即为【 】元/季，【 】元/年；

（4）从第四个租约年开始，年租金在上一年的基础上递增 【 】％。 5.租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个交租期。 6.租赁用途：经营品类以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为

【 】 。 7.公共区域物业服务费：每平方米（套内建筑面积）每月【 】元人民币（暂定）。 8.乙方装修设计需经甲方审核同意后方可施工，每日施工时间：【 】至【 】 。 9.合作意向金：本确认书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金，金额相当于第一个租约年【 】个月租金，即人民币【 】元。双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分。

甲方收款账户信息：

收款人（银行支票抬头）：

开户行： 银行帐号：

如因甲方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金无息退还；如因乙 方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金不退还给乙方。 10.乙方应在签署本确认书后【 】日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。超过此日期未签署正式租赁合同的，甲方有权将该商铺租给其他承租人。 11.乙方确认，其在签订本确认书之前已明确了解将签署的租赁合同（包括主合同及其附件、补充协议），认可租赁合同文本及全部条款，同意按照该文本签署租赁合同。 12.双方特别明确，本确认书不构成双方之间租赁合同；双方有关租赁事宜的权利和义务以正式签署的租赁合同约定为准。 13.本确认书于甲、乙双方签署且乙方足额缴纳合作意向金后生效，于双方签署租赁合同后终止。

出租方： 承租方：

（签字/ 盖章） （签字/盖章）

签署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇2：租赁意向书

绍兴柯桥万达广场步行街租赁意向确认书

编号：

甲方（出租方）：【】

联系地址：【】 邮政编码：【 】

联系电话：【】

乙方（承租方）：【 】

身份证号/营业执照号：【 】

联系地址：【】 邮政编码：【】

联系电话：【】（手机）/【1】（座机）

经协商一致，甲、乙双方达成如下租赁意向： 1.租赁物为位于【】的【3-

31、3-

32、3-

33、3-35】号商铺（下称“该房屋”），套内建筑面

积约【】平方米。 2.承租期限为【】个租约年，从双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同” ）

项下计租日起计算。

3.免租装修期为 【---】天，自租赁合同约定的进场日起计算。 4.租金标准（不包括物业服务费）：该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：

（1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【】元，即每月租金为人民币【】元。 为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一个租约年租金标准的基础上，在前【 】个缴租期内各免除【 】个月租金，即乙方前【】季度实际各需交纳【】个月的租金，共为【】元/季；在第【】个缴租期内，乙方按正常租金标准交纳租金，即为【】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【】元/年；

（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【】元，即每月租金为人民币【】元，即为【】元/季。综上，乙方第二个租约年实际应交租金为【】元/年；

（3）从第三个租约年开始，年租金在上一年的基础上递增 【】％。 5.租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期。 6.租赁用途：经营品类以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为【101宾go牛排】 。

公共区域物业服务费：每平方米（套内建筑面积）每月【】元人民币（暂定）。 7.乙方装修设计需经甲方审核同意后方可施工，每日施工时间：【】至【】 。 8.合作意向金：本确认书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金，金额相当于第一个租约

年【 / 】个月租金，即rmb【 50000 】元。

双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分。 甲方收款账户信息：绍兴柯桥万达广场商业管理有限公司 收款人（银行支票抬头）：绍兴柯桥万达广场商业管理有限公司

开户行：中国农业银行股份有限公司绍兴万商支行

银行帐号：510901040005599 如因甲方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金无息退还；如因乙

方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金不退还给乙方。 9.乙方应在签署本确认书后【--】日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。

乙方确认，其在签订本确认书之前已明确了解将签署的租赁合同（包括主合同及其附件、补充协议），认可租赁合同文本及全部条款，同意按照该文本签署租赁合同。

双方特别明确，本确认书不构成双方之间租赁合同；双方有关租赁事宜的权利和义务

以正式签署的租赁合同约定为准。

出租方： 承租方：

（签字/ 盖章） （签字/盖章）

签署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇3：录用意向书

录用意向书

尊敬的**先生：

您好，感谢您对万达百货的关注。恭喜您通过面试环节，我司拟聘用您担任 柳州店营运部经理 （以下称“该职位”），相关录用意向与您确认如下：

1、该职位的劳动合同期为自入职之日起 ** 年。

2、该职位的试用期为自入职之日起 六*** 个月（试用期含劳动合同内）

3、您的薪酬福利待遇如下：

（1）月薪（含交通和通讯补贴）：试用期内，税前月薪 ***** 元/月人民币；试用期满，税前月薪 11300元/月人民币。

（2）年终奖金：根据经营指标达成情况，年终奖相当于1—5个月的基本工资（不做必要承诺，公司有权根据实际经营情况等调整该年终奖金政策），工作不满一年以实际工作月作为基数计算。

（3）采暖补贴：报销标准执行**百货相关制度 ；报销单价按当地政策规定执行。

（4）外派补贴：您的招聘地为广西省南宁市。若因工作需要外派您至招聘地以外城市，则您可享受住房补贴：集团高管人员税后******元/月、股份公司行政职务部门副总和各地公司行政职务副总以上（非高管）人员税后*****元/月。

（5）其他福利：

① 工作日公司提供免费工作餐或发放每月税后五百元整*** 元/月）人民币餐补，如有调整以公司统一制度为准；

②您的社会保险及公积金在入职当地公司直接缴纳，按照当地相关规定执行；

③ 公司组织的不定期培训、集体活动等。

4、探亲假、年休假等按****百货相关制度执行。

⑴《录用意向书》《员工信息登记表》（需本人签字确认）；

⑵提供最近两家任职企业背景调查联系人资料（背调联系人姓名、工作单位及职务、电话）；

⑶请您在当地二级甲等以上医院或专业体检中心进行入职体检，体检内容为常规检查、血常规、肝功能、心电图、尿常规、胸透等（扫描jpg格式）。

⑷身份证、毕业证、学位证、资格证书相关证件（扫描jpg格式）。

⑸最近一家公司解除劳动合同证明（离职证明），暂时无法提供证明者填写《个人承诺书》。

第15篇：万达文化

核心体系

万达企业文化体系

一、思想体系

1、核心理念

万达企业文化的核心理念是“国际万达，百年企业”。“国际万达”就是企业规模、管理、文化达到国际级，成为世界一流企业；“百年企业”是指企业要追求基业长青，追求长远利益。

2、企业使命

“共创财富，公益社会”。

3、核心价值观

人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值。

二、制度体系

万达集团为了保证企业文化的传承、传播、贯彻、执行，专门成立了企业文化中心，基层公司配备专门企业文化专员，形成一套完整的企业文化制度，保证做到：年初有计划，年底有总结；经费有预算，培训有考核。

三、主要特点

1、敢于创新

敢于创新是万达文化的首要特点，就是敢闯敢试、敢想敢干。 万达是全国首家进行城市旧区改造的企业；万达也是全国第一家跨区域发展的房地产企业；万达是全国房地产企业中第一个转型商业地产的企业；万达更是全国首家大规模投资文化产业的企业，万达文化产业集团一成立便成为全国最大。

2、坚守诚信

坚守诚信是万达文化的核心特点。

1990年，万达集团开发的大连民政街小区成为中国东北地区第一个工程质量全优住宅小区；1996年，万达在全国房地产企业中率先推出保护消费者利益的“三项承诺”；2002年，万达在沈阳开发太原街万达广场，由于出售的部分商铺经营效益不好，万达从保护消费者利益出发，决定回购沈阳太原街万达广场所有已售商铺，除退回购房款外还补偿相应利息。万达沈阳退铺在全国引起极大反响，成为全国诚信文化建设的标志性事件。

3、带头环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一。

万达集团所有万达广场和五星级酒店都达到国家星级节能标准，自国家住房和城乡建设部2009年颁布绿色建筑设计标识和运行标识以来，全国获得这两项认证的商业项目绝大多数是万达广场和五星级酒店，遥遥领先其他企业。

4、关爱员工

万达视员工为企业的核心资本，发展成果首先惠及员工，使员工在万达长本事、涨工资、长幸福指数。万达每年投入上亿元用于员工培训，并在廊坊投资7亿元建立了国内一流的万达学院。万达要求所有基层公司自办员工食堂，免费向员工提供一日三餐。万达实行优秀员工度假制度，每年评出的集团优秀员工，给予报销两人往返机票，免费入住各地万达酒店度假。

5、注重慈善 万达成立至今，慈善捐助现金超过37亿元人民币，是中国慈善公益捐助额最多的企业之一。也是唯一七获“中华慈善奖”的企业。

万达集团还倡导人人公益的理念，集团所有员工都成为义工，每人每年至少做一次义工。

6、做到最好

万达有远大愿景，对工作标准要求极高，追求“让一切工作成为精品”。万达只要进入的产业，至少做到中国行业第一，追求世界行业第一。万达是全球最大的电影院线运营商、全球排名第二的不动产企业、全球最大的五星级酒店业主。

7、执行力强

执行力强是万达企业文化的突出特点。一是说到做到。二是算到拿到。万达做项目先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否投资。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。三是奖罚分明。万达制度奖罚分明，该奖就奖，该罚就罚。

8、弘扬传统

2005年集团推荐学《论语》，全集团开展一年的学习、讨论和演讲。 万达多次聘请著名礼仪专家到企业讲文明礼仪，提高员工综合素质。 万达集团王健林董事长很早就开始进行中国字画收藏，每年举办画展，支持优秀画家发展。

四、万达文化的丰富载体

万达文化主要有十个载体，称为“十个一”工程。

1、一个全媒体宣传平台。包括集团官网、月刊杂志、手机报、电梯视频、移动客户端等，已经形成覆盖全面、及时有效的企业文化传播体系。

2、每年一套内部出版物。包括万达集团年度画册、企业社会责任报告、万达故事、演讲集等。

3、每年一本董事长推荐图书。先后已推荐读《论语》、《执行一定有方法》、《追求卓越》、《责任胜于能力》、《把工作做到极致》、《史上最简单的解决问题手册》。

4、每年一次演讲比赛。围绕董事长推荐书目，开展演讲比赛，每年从600多基层公司、业务系统层层选拔，最后参加总部决赛。

5、每年一届员工才艺大赛。包括书法、绘画、篆刻、演唱、乐器、舞蹈等丰富门类，极大丰富员工的业余文化生活。

6、每年至少做一次义工。集团所有公司都成立义工站，所有员工成为义工，每个员工每年做一次义工。

7、每年一系列员工运动会。包括足球、篮球、羽毛球、乒乓球、拔河、趣味运动会等丰富的体育比赛活动。

8、每年一次心灵之旅。访贫问苦，扶危济困，让心灵受到一次洗礼。

9、每年一次幸福假期。给予优秀员工及其家人报销两人往返机票，任意选择全国万达酒店免费度假。

10、每年举行一次集团年会。万达企业文化第一品牌，万达人的“春晚”，每年从全集团员工中挑选400位演员参加年会演出。

社会责任

关爱员工

万达集团视人才为企业的核心资本。目前员工总数达11万人，管理团队全部具有大学本科以上学历， 一半以上具有硕士、博士学位，平均年龄36岁。良好的企业发展前景、广阔的个人事业平台、和谐简单的人际关系、一流优厚的物质待遇、独特优秀的企业文化是万达凝聚力的核心要素。

王健林被全国工商联和全国总工会评为“全国关爱员工优秀民营企业家”，并作为获奖企业家的唯一代表在大会上介绍经验。

创造就业

万达集团连续多年成为全国创造就业最多的企业，累计创造直接就业岗位超百万个，2014年创造14.6万个就业岗位，其中大学生4.2万人，占全国新增就业岗位的近1%。

每个万达广场都创造大量稳定的城市服务业就业岗位，济南魏家庄万达广场创造10591个就业岗位。福州金融街万达广场创造8433个就业岗位。

支持创业

万达追求成为社会企业，主动承担社会责任。经过26年的建设，万达集团已走在中国民营企业前列，代表中国民营企业的发展方向。

2014年，首批创业大学生商铺在万达的帮助下经营业绩良好，创业成功率超过90%，创造了世界大学生创业成功率的纪录。

公益慈善 万达集团把“共创财富，公益社会”作为企业使命。27年来，万达集团奉献于社会慈善事业的现金累计超过38亿元，是中国民营企业中慈善捐赠额最大的企业。

2013年4月20日，四川雅安芦山发生7.0级地震。万达集团第一时间捐款1000万元，用于地震灾区的抗震救灾工作。全国各地的万达广场和万达百货也都纷纷行动起来，通过各种方式为灾区扶危解困。

诚实纳税

万达集团连续多年成为全国纳税最多的民营企业之一 。2014年纳税274亿元。

万达广场能为所在城市创造持续巨额税收，如上海五角场万达广场年纳税约4亿元。

绿色环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一，2014年，万达集团获得国家绿建设计认证67个；获得绿建运行认证17个，占全国总数的30%。

万达集团所有酒店都达到国家星级节能标准。

企业内刊

第16篇：万达方案

见证万州——重庆第二大城市的奇迹

暨2012万达广场辉耀万州·汇聚名企晚会

活动策划方案

活动构思：以“奇迹”为核心关键词

本次晚会将具有万州建设里程意义，万州由老万县转变至今，经济、交通、文化、政治都发生了翻天覆地的变化，一个个奇迹在发生；而万州将作为重庆第二大城市建设发展，更是万州发展的新征程，新的奇迹将诞生。

活动主题：见证·奇迹

见证：老万县·新万州——重庆第二大城市的变化

奇迹：国际万达广场的入驻，带来了万州新景象奇迹的萌芽

活动时间：2012年Ｘ月Ｘ日 下午6-9点（待定） 活动地点：万州大会堂

活动内容：万州回顾（播放万州变化历程的视频）

颁奖（区委领导上台讲话，表彰感恩为新万州做出贡献的政治人士、企业）

见证·奇迹话剧表演（掀起晚会高潮）

舞台表演（通过节目时时表达本次活动主题）

答谢宴会

注：

1、“万州回顾”视频说明:从五个万州方面，以小人物、小视角着手精心制作的视频

宜居

以前老万县的吊脚楼、老街，“解放前的高笋塘”、“西山碑钟楼”、“港码头”、“二马路”、“三马路”，逐渐是如今的高楼大厦等视频。 森林

以前的城市绿化缺乏，而现在以滨江路沿线为重点，新修了多处滨江公园，太白岩森林公园也会成为休闲娱乐胜地等绿色森林视频。平安

以前老万县的城市混乱，会有抢、偷现象，如今的农村老人拿着国家生活补贴笑开了花，城市里个个尊老爱幼、过马路搀扶陌生老人等文明和谐现象的视频。 健康

以前老万县人不爱运动生病，如今各大广场全民健身、跳舞、爬山的视频 畅通

以前老万县的交通不便，靠棒棒运输，如今的机场、火车站、汽车站，公交车川流不息等视频。

分五个片段播放完，表现的是不管老万县·新万州变化多大，都有时间见证，凸显“见证”主题。接着播放鸟瞰新万州的城市全景视频，最后一个画面靠电脑制作，多个相同地方老万县与新万州的对比图，渐渐万达广场完美效果图慢慢由零碎变完整出现在画面中，这就是奇迹的诞生。

2、见证·奇迹话剧说明：以诙谐的角度描绘万达的历程 剧本：见证·奇迹

人物：万达

各大城市人物化

【在万物复苏的大连】

1988年，万达呱呱坠地，万达渐渐长大，他说：“我要到外面去学习。” 学期数年，万达学有所成 2008年，上海对万达说：“恭喜你，上海周浦万达广场荣获“2008中国新地标商业地产项目奖”；

2009年，中国步行商业街工作委员会对万达说：“恭喜你，宁波万达广场商业管理有限公司被评为“全国商业街先进单位”；

2009年，南昌市人民政府对万达说：“恭喜你，南昌万达广场商业管理有限公司被授予“南昌市第十二届文明单位”称号；

2009年，南宁市对万达说：“恭喜你，南宁万达广场商业管理有限公司被评为“市级文明单位”。

一次获奖感言，万达说：“感谢各城市以及各企业朋友对我一直以来的支持，我将继续努力，不负期望。我一直的心愿是：国际万达，百年企业，我一定会为之而奋斗。”

后来，万达继续努力，进入西南，四川成都、绵阳，重庆等城市，万达说：“共创财富，公益社会是我的使命，我一定会做到。”

2011年，万达收入首破千亿，新上一个台阶，万达跪在地上，激动地笑开了花儿。 2012年，万达将在万州大展宏图，万达说：“请大家擦亮双眼，接下来就是见证奇迹的时刻。”

万达集团代表发言人**从一个秘密出口出现在舞台上，宣布晚会进入高潮。

活动要点：各环节要点分述

活动前期：重要人物以及客户邀约（制作精美的邀请函）

确认到场人员，提醒到场发言及表演安排

万州回顾视频准备 话剧等相关表演节目准备 晚会活动材料准备 场地布置

邀请三峡都市报、电视台等工作人员媒体到现场

活动执行：客户接待

活动现场的维护和安排

舞台表演

现场氛围营造

活动后期：会后赠送重要人物量身定做的礼物，到场人员都有万达集团制作的统一礼物。然后将客户引到宴会酒店的地方。

（此礼物即是为万州万达里程式的纪念精心制作）备选礼物：茶礼包，纪念币

这是我初步了解写下的一个初稿，活动细节未涉及到，相关预算没有核算。有诸多不成熟的地方，也可能偏离了你的主题。见笑了！ 谢谢你能把它阅完，如有时间，希望能有幸听到你的一点指点，将喜悦至极。

第17篇：万达发展史

多位人士称万达根本无法慢下来 王健林已看到模式风险

2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明

商业经营是场寂寞的长跑，当下遍地花开的灿烂并不代表永久的辉煌。或许有感于此，2012年2月15日，万达集团董事长王健林为万达学院开学讲的第一堂课便是万达的企业文化，冀望文化成为助力万达新一轮航程的加油站。

此前，万达创造的“快买、快干、快竣工、多产品组合”高速扩张模式和“订单式商业地产”开发模式为大批中国地产企业所仿效，同时深受资本青睐，但也正是这种创新型商业模式，让万达和王健林遭遇来自各方的质疑与猜度。

毕竟，当市场环境和政策风向有所改变时，万达这艘靠快速扩张打造的“巨舰”不仅没有减速打算，仍准备“以快制快”。而王健林不断抛出新计划，是在“掩盖”旧时疏漏，还是有计划地边追求规模边独善其身？万达给我们提出的是一系列面向未来的问号。

万达“不能慢下来”

2012年3月，王健林仍然面带标志性微笑游走在各种争议中。

争议的焦点之一来自于万达航母面对专业化和多元化时的方向选择。与哈佛游学归国的万科董事长王石强调专业化的坚持不同，王健林认为，万达应走相关多元化之路。所谓相关多元化，即发展以商业地产为核心的全产业链，包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假等五大产业。

“房地产本身就是一个半世纪的产业，当房地产市场饱和后，想继续繁荣发展会有很大制约。中国房地产已经发展了20年，20年后想让它如现在这般繁荣是不可能的，万达要追求长期稳定发展，只能坚定走相关多元化道路。”看起来，王健林并未因为万达的“大”就忽略思考万达基业长青的方向。

而争议焦点之二，则是在国务院严抓房地产宏观调控的大背景下，一则被万达视为“谣言”的传闻称：万达集团因销售放缓导致资金紧张，一些项目后续拿地、开发费已无法支付，公司已暂停获取新商业综合体项目，并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。同时，万达将裁员35%、降薪20%以应对危机。

仅凭两则争议，当然无法透视清楚千亿万达的真实现状，但争议间接透露出的疑问却也表明万达快速扩张发展中遭遇“强气流”冲击的严重性。作为非上市公司，王健林会带领万达走向何方？

速度暗影

“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”

2012年2月底的长沙寒气逼人，橘子洲头、湘江一畔的长沙开福万达广场依然笼罩在一片薄雾之中。繁忙的施工现场和售楼员信心十足的开业宣言，让前来咨询的购房者丝毫感受不到这里曾遭遇停工近4个月的气息。

2011年11月，长沙开福万达广场工地发现有千年历史的南宋古城墙遗迹，王健林当即宣称要将古城墙保护放在首位，指示项目立即停工，积极配合文物部门开展考古工作。期间，湖南文物部门先后五次组织召开专家评审会，最终确定了古城墙保护方案：原址保留20米城墙遗迹，其余异地迁移保护。

在此过程中，长沙开福万达广场工地停工近4个月，作为一个总投资上百亿元的项目，每天的停工损失都在50万元以上，近4个月总损失约5000万元。万达集团还为此调整了原建设方案——将古城墙进行部分原址保护，由此造成施工难度和施工成本大幅增加。

但停工4个月看起来并未影响万达速度。

“这期间耽误的时间，我们要用更快的施工速度追赶回来。”长沙开福万达广场一位销售负责人表示，万达广场将如期开业：按原定计划，长沙开福万达广场2010年8月18日开工，先进行旧城改造拆迁，再进行勘测挖地基，2012年11月开业。

据了解，作为长沙当地规模最大的城市综合体，长沙开福万达广场写字楼、商铺及附近万达公馆的销售均已近尾声，售价高达1.5万元/平方米的万达公馆被平均房价仅约7000元/平方米的长沙人视为江景豪宅。

“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”长沙地产界人士葛玉成对此有所疑虑。

速度光环的背后，类似的暗影万达并非没有先例。早在2010年沈阳万达大火致死12人事故之后，就有人对万达的激进扩张提出质疑，更有人指出，“万达过于激进的扩张模式制约了工程的质量保障”。

2010年8月28日，沈阳万达商业广场售楼处一楼沙盘模型电器线路接触不良引起火灾，由于售楼处大厅内放置大量宣传用展板和条幅等易燃物品，致使火灾迅速蔓延，短时间将建筑两侧敞开式楼梯间封死，火势沿建筑幕墙与楼板之间的缝隙涌入二层南侧室内，二楼人员无法下到一楼逃生，最终造成12人遇难、23人受伤。

2011年12月11日，人民网沈阳电称，沈阳铁西区法院一审作出判决：该售楼处是由七家独立门市打通改建的，在改建过程中，万达设计部负责人王某及工程部负责人夏某为赶工期，授意设计单位对已经形成的设计蓝图进行变更，取消了喷淋和烟感设计，并在未报公安消防部门备案的情况下，即将设计图纸交付施工单位作为施工的依据。售楼处的改建工程违反国家相关规定，降低了工程质量标准，存在严重隐患。

被告人王某、夏某因此分别被判处有期徒刑5年，并处罚金人民币5万元。

实际上，自2007年底万达启动扩张计划以来，类似的事故多有发生。2011年4月上海宝山万达广场遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，郑州中原万达广场2号裙楼亦发生坍塌。

在全国地产一片降价声中，2011年，万达在全国新增18个万达广场，如此速度，地产界无出其右——几乎与万达同规模的华润万象城，8年不过才建成13座。万达内部人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

但万达集团的回应称，2011年出现的工程问题与万达的高速扩张没有必然联系，目前“三边政策”已经基本不存在了。

“万达每年做300万~400万平方米的物业，项目遍布全国70余个城市，通讯指挥系统难免有不到位的地方。”一位接近万达的人士表示。

事实上，万达也已经注意到摊子铺得太大指挥不畅的问题。王健林在2011年万达集团年会上提及，万达正在加紧发展电子信息管理系统，希望指挥更到位。

一方面，高速扩张可能为万达埋下发展中的质量隐患；更严重的另一面则是，在“风雨交加”的房地产深度调整时期，万达的高速扩张能否持续？

资金隐忧

在转行商业地产之初，王健林的“快买、快干、快竣工”模式可谓独辟蹊径。 不过这一为其迎来无数美誉的发展模式，随着资金、市场、政策和外部环境的变化也为万达埋下了巨大的隐患。

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林1月20日在万达集团的2011年会上依然表态坚决。

即使当前房地产市场深度调整，全国其他房地产企业拿地极少，但仅2012年头两个月，万达集团就耗资约40亿元摘得上海松江、辽宁丹东、山东潍坊等万达广场项目地块，2012年，万达集团计划开业18座万达广场和12个高级酒店。

万达大张旗鼓跑马圈地的步伐并未因外界的争议有所停滞。王健林在2011年年会上高调宣布：2012年，万达商业地产公司将新增持有物业面积达380万平方米。到2012年年底，万达累计持有物业面积约1300万平方米，位列全球不动产行业第四；2013年持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。“在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。”王健林豪情万丈。

万达集团发布的2011年最新数据显示，集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。其中，万达商业地产公司收入953亿元，同比增长36.5%。

截至2011年底，进入国内近70个城市的万达集团，体量上已经成为亚洲商业地产老大，而这距离万达开始转型为商业地产公司不过11年时间。

2000年至今，万达与万科选择了截然不同的发展道路在中国房地产市场狂奔：前10年，万科靠住宅市场的春天“快速拿地、快速开发、快速销售”成为全球最大不动产公司；2008年开始，万达则迎来了商业地产的“黄金十年”，通过“快买、快干、快竣工”赢得商业地产领域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。

然而，就是这一个“快”字，也曾让万达吃了不少苦头，这苦头主要体现在资金需求和市场变化上。

“万达2004年憋得够戗，差点没挺过去。”王健林曾在2008年接受《中国经营报》记者采访时表露心迹，而那也成为万达开始“处心积虑”考虑融资的肇端。

2005年初，万达计划在境外IPO，无奈REITs(房地产投资信托基金)计划搁浅，王健林只得通过麦格理银行发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外市场募集了1.45亿美元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。

对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，这笔资金虽属杯水车薪，却点燃了万达高速扩张的欲望，并让王健林充分意识到了能在国内寻求A股上市融资的重要性。

2008年底，中国楼市处于深度调整之际，大部分城市地价几乎都以底价成交，万达开始上演“圈地运动”，并将圈来的土地作为上市筹码，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度便投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年，万达进一步在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市投下巨资。

大肆的圈地带来的是万达对资金的更大规模渴求。

2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。当年8月，万达商业地产完成了第二轮私募 ，建银国际、华控产业基金等三家投资机构等入股万达。两轮私募合计募集资金超过40亿元。

完成私募后，万达的发展更加突飞猛进。仅2010年上半年，万达合同销售面积就达到278.8万平方米，合同销售金额334.4亿元，同比增长超过200%；现金回款金额271.1亿元，同比增长285%。

然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO闸门也基本被关上，至此房企已有28个月未能通过A股IPO实现融资，不少一线房企不得不寻求成本超过10%的高息融资。

2012年初，在整体申报IPO形势严峻的情况下，万达商业地产和文化院线申报IPO则双双通过证监会初审，无疑，这让王健林十分开心，万达如逢甘霖。

“速度和模式是把双刃剑，顺驰当年也捧着这柄双刃剑，信心满满攻城略地，但最终折戟而归，可以说万达能否上市，不仅关系到其能否延续高速扩张，也关系其生死存亡。”在怡居地产顾问公司总经理吴炜看来，高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手——除了它自己：在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际，它需要完成另一次转型，平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。

万达模式往往被业内称为“商业地产的全产业链模式”。所谓全产业链，即万达自己选定目标地块、竞标并设计开发，然后通过出售配套的写字楼及物业获得绝大部分销售收入，而在其自主运营的万达商业广场，万达会借助自己多年发展积累下来的零售、美食、休闲、文化、娱乐、度假、高端酒店等所有消费行业资源优势[2118.35 0.04%]，或出租，或自营。其中，自营主要集中在电影院线和高端酒店管理。

不愿具名的建银国际人士认为，全产业链升级后的万达已经跳出商业地产倚重持续运营能力的传统模式，对资本市场也更具吸引力。

转型之战

同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节就会成为万达的负担，“万达需要来一次转型”。

但曾经引以为傲的万达速度，正被层出不穷的“故事”所累，万达集团的风险也日益显现：资金压力、管理问题和人才流失、多领域产品的组合效益等逐渐暴露。

“万达快得有点让人称奇，与商业地产发展所需的持续、稳定有所偏离。”在一家老牌港资地产中国区策略副总监看来，部分外资地产商之所以在商业地产收获颇丰，主要缘自十余年仅精心耕耘几个项目，而万达的问题在于5年拓展了70余个项目，一旦出现问题便可能导致一溃千里。

退一步讲，即便万达缺钱的资本“故事”可以被不断的融资、冲刺上市所掩盖，但高达4.6万多名的员工团队如何管理，亦是万达难以回避的话题。其管理层涉嫌舞弊、职务侵占等事件近来时有发生。

据记者了解，仅2011年，万达就下发了174份整改通知书，对违规员工进行了处罚。在万达内部，作为唯一一个直接归王健林领导的部门——审计部，其人员编制也由过去的20人，增加到30人。审计重点除直指项目建设投资、招投标、设备材料采购、工程结算等外，还增加了商管系统，欲清除各个环节的“潜规则”。

在管理污点逐渐暴露的同时，万达的人员流动也开始加剧。被称为商业地产龙头的万达集团，逐渐成为商业地产人才被挖的“黄埔军校”。2011年，一名在万达年薪10万元的普通员工被其他商业地产公司以年薪70万元挖走的故事一度传为地产圈的热谈。

这也引起了王健林的高度重视。2011年万达历史上第一次实行全员涨薪，高管平均涨薪16.7%，不包括工龄工资，普通员工平均涨薪12%。同时，实行工龄工资翻倍。“基层员工只要在万达干满一年，工龄工资就多拿1200元；干满五年，每年可多拿6000元工龄工资，相当于年年涨工资。”

王健林2月初在万达学院开学典礼上亲自讲授第一堂课，希望用“国际万达、百年企业”作为员工精神的“大一统”。

万达是否需要一次转型来完成对其自身的修缮：让脚步等等灵魂的追赶？各界对此亦争论不一。

从发展商业地产至今，万达在拿地策略方面有明显的变化，从最初只拿CBD(中央商务区)区域、旧城改造，到如今专攻新区、政务中心，这也是业界普遍认为是地方政府的支持成就了万达速度。

“他们的拿地成本极低，容易通过抵押土地融资开发资金，而全产业链之下的快速复制能力，也让速度发挥到极致。”国内知名地产公司商业地产负责人告诉记者。

但军营出身的王健林并不认可上述说法。在他看来，“万达高速成长的秘诀在于执行力强，算到拿到。”

万达做项目往往是先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否拿地。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。2011年万达结算的30多个项目，成本全部低于目标值、净利润全部高于目标值。

“算得准、拿得到，这就是功夫。”王健林表示。

但“同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节，就会成为万达的负担。规模大和圈地快，并非商业地产的主流模式。万达一招打遍天下的大一统模式，很快会遇到增长乏力的瓶颈。”成都同恒地产顾问有限公司总经理文化勇认为，万达有可能做到商用物业全球老大，但到了那个点之后，便会面临急剧下滑的风险，“万达需要来一次转型”。

聪明如王健林，当然不会完全看不到万达现有模式的风险。

进入2011年后，万达一直在为发掘新的盈利模式做着转型努力——向产业化地产发展，通过其他产业来扶植商用项目发展，比如投资旅游产业、分拆影院上市等，实现由商用地产向产业地产的转变。

但不同声音认为，万达影院分拆上市，实则是帮助万达商业地产“变相”融资，而王健林用巨额投资转向回应外界认为其缺钱争议的做法，只会让万达的资金链更为紧绷：万达目前正在投资的4个旅游度假区，每个项目占地都接近10平方公里，投资额都超过200亿元。加上万达对商业地产和文化产业的上百亿元投资，万达怎会不缺钱？

或许，万达的转型只能依靠资本，而不是慢下来。

日前，中国进出口银行成为万达集团最新合作伙伴，进出口银行将为万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

通过更大规模的扩张，将更多力量绑上战车，万达究竟要走向何方，除了王健林之外没有人能说得清楚。

“或许没有什么能让万达慢下来，也许它根本不能慢下来。”多位地产界人士说。

万达的三次转型

第一次

2001年

为专注做商业地产，王健林将原来的万达一分为二，成立住宅、商业两个公司，重点发展商业。

第二次

2005年

因上述两公司业务交叉太多，又将其重新合并，成立商业地产公司。

第三次

2010年7月

是万达集团历史上最大一次调整。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离；其次是商管和院线机构调整；再次是项目管理分成南、北二区。前两者是为上市做准备，是“不得已为之”，后者正是为了细化分王健林：唯快不破

1954年10月，生于四川苍溪县的王健林，在其16岁时就奔赴东北入伍，28岁时成为一名正团级干部。1988年，王健林在退役一年后，从负债上百万的“烂摊子”——大连西岗区住宅开发公司开始了这场房地产的勇敢者游戏。

万达内部人把万达的成功归结于敢闯敢试、敢想敢干，这也是王健林跳进商海走进房地产开发的创新基因。

“我们最开始做地产时是为了拿指标，只能接受测算开发成本高达1200元/平方米的旧城改造项目，而当时大连最贵的房子只能卖1100元/平方米。”王健林回忆第一次做地产时的情形：铝合金窗、防盗门、每户一个洗手间等创新成了当时万达的“核武器”，最终项目还没拆迁完，800多套房子已经以均价1580元/平方米售罄，万达由此赚了几百万元。

2000年，万达进军商业地产，万科坚守住宅开发，同为军营出身的王健林和王石走出了两条截然不同的路——这也有了今天在商业和住宅开发两条路上走向房地产世界第一的两个“中国身影”。

对于军旅生涯对万达的影响，王健林有一句话总结，“或许受益于军人不怕困难、百折不挠的心理因素，对万达创新当中的一些困难也能够咬牙坚持下去。”

军人出身的王健林对万达的管理也如军队一样严格。万达的员工时刻处于紧张状态，精神压力非常大。一种说法是，离开万达的人一个月就会长好几斤肉。

王健林和王石都奉行“唯快不破”，但与王石喜欢爬山不同，王健林多种场合均不掩饰自己“球迷”的身份，也在中国足球圈上演了一场跌宕起伏的“归去来兮”。

1993年开始，每年利润不过几千万元的万达，在足球上的投入每年就高达5000多万元。“王健林的疯狂投入对足球而言是泡沫，对他的生意却是最精明的投资。”与王健林同期身入足球圈后又转战商场的一位老总表示，王健林曾经是体育界第一个拎着密码箱到球员休息室的老板，密码箱里装满上百万元现金：“打赢了，这些钱都是你们的！”

“他赌赢了，万达55场不败让其声名升至顶峰。”上述人士认为，“王健林疯狂投入足球契合了当时大连市政府以足球打造城市名片的意图，万达集团借此拿到了大连市区很多中心地，足球为王健林日后的发家埋下了深厚的根基。”

“从第一代产品到第二代订单地产，甚至第三代城市综合体，这些商业模式是我们创造的，但是也是别人可以模仿的。”王健林表示，这些逼得我们必须不断地去创新，从3年前万达逐渐向文化和旅游方面转型，两年以后也许大家看到又是一个完全不同的万达，“一个建立在商业地产上以文化产业和旅游产业为重点的全产业链模式。”

“万达要做世界级企业就要维持一年开业20个广场的速度，如果只做中国一流企业，一年开业5个广场就够了。”这是王健林在2012年万达学院的首节课上的表态。

私下里，王健林对他的高管说，他对国内的竞争对手并不担心，但是美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡嘉德置地都在大肆进入中国——卧榻之侧岂容他人酣睡。“西蒙募

资成本只有1.8%～2%，他赚5%就有的赚。我们呢?我们募资成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我们必须利用这几年，干到近百个项目，不能让他们超过我。”

为了这个目标，万达通常在取得地块之后的18个月完工，部分项目甚至要在1年之内完工。

然而，万达的快速并未阻止中国房地产的再一次深度调控和大量资金进入商业地产领域，商业地产领域似乎有出现比当年足球泡沫更大危机的可能。

2011年，王健林曾经在万达内部召开了一个分析会，做了三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持5.7万亿元销售额的规模、不增长，这是最理想的一种状况；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿元，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿元以下，“这就接近崩盘了”。

“据我分析，中国的房地产系统性风险可能会在这5年左右爆发。”对于市场可能出现的危机，王健林并不乐观，“我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1300万平方米，租金收入大概能有六七十亿元。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保证我们吃饭、还息了。”

级管理万达跳越陷阱：希望用发展掩盖解决公司一切问题

“毫无疑问，万达是一家优秀的商业地产公司，其最突出的贡献就是万达广场提升了周边区域的城市价值。万达商业综合体直接成为区域楼盘的高端商业配套，因此使得周边的住宅房地产开发商及购房者都十分受益。万达在商业地产开发和运营方面也积累了丰富的经验，是房地产行业发展过程中的财富。所以，很多城市都喜欢引入万达参与开发。同时，因为王健林发展万达的雄心，这两种因素催生了万达高速发展的局面。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇这样形容自己对万达的理解。

然而在商业地产圈，万达并非一本标准的百科辞典。对万达而言，其凭借高速扩张和城市整体运营模式低价获取开发项目土地，才是业界学习的根本。但住宅市场多轮调控后推升商业地产市场已呈现局部过剩的局面，国内商业地产老大万达面临的风险更让业界忧心。

“尤其是商业综合体项目，一个只有几十万人口的城市出现了10多个综合商业体的规划；而在香港这样一个消费非常高的国际大都市，超过10万平方米的购物中心只有7家，还远远赶不上国内的很多一线城市。”倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，近段时间以来，银行系统不断警示商业地产风险，“商业地产已由之前的野蛮生长时代，步入有限监控时代。如果万达仍然维持单纯的猛冲猛打，很可能会遭遇系统性风险。”

从开发商的角度来说，系统性风险意味着商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，而在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，更是推升了行业整体风险。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业(地产)有恐惧感，商业(地产)要是出现泡沫，比住宅厉害”。

同时，王健林需要面对的挑战还不止于此。从万达集团的核心业务单元来说，万达影院同样日渐面临重压。

数据显示，2011年我国票房收入实现丰收，达130亿元，但同时，2011年全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。影院增速远远高于票房增速。一些院线公司已开始停止新建影院项目，有的甚至开始出售旗下影院。

从商业地产到文化地产、旅游地产跨越，万达是否能用在一个新产业的布局来抵御一个旧布局的风险？

在文化勇看来，万达是典型用发展掩盖一切的中国式公司，他们希望用发展掩盖或者解决公司面临的一切问题，但“一旦商业地产也像住宅一样进入严控，银行不敢贷款，考验万达的时刻才会真正到来。”

“当然，万达在未来几年仍然具有比较优势。”知名房地产CRM管理专家田同生说，万达在商业地产的优势来源于我国的城市化进程依然在继续加快，内需的扩大仍有巨大空间，“万达仍可以通过公寓、商铺的快速销售实现对商业的孕育。万达的商业地产模式仍然是高利润模式。而万达目前的优势还是行业的比较优势，要想转化为持续优势，万达还需在管理上推行基于客户价值的学习能力和变革能力。”

但王健林在2012年绿公司年会上并不认可万达的模式仍然建立在传统的商业地产高利润模式下，他表示，万达除了地产外，也做了很多低利润的实业。

“万达也做酒店，酒店是一个低利润的行业，投资回报率世界平均只有5%~6%，中国平均是7%~8%。万达做零售，零售在中国的利润像刀片一样薄，全行业平均利润只有2%左右。万达做文化，文化产业在中国不是利润的问题，是绝大多数企业都在亏损。”王健林表示，“做实业，不管利润厚还是薄，都应该坚守，也许过两年就会看到一个不同的万达。”

。万达资本局：被“捆绑”的战车

2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明

万达资本局：被“捆绑”的战车

“这轮房地产调控只有银行是赢家。”2012年两会期间，万达集团董事长王健林公开表态称。

然而，在万达这艘高速前进的航船上，银行的身影却处处闪现。

最新出现在万达战车上的银行是中国进出口银行。2月16日，中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议，双方正式建立总部对总部的银企战略合作关系。这是万达集团继与四大国有银行合作之后，再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

虽然双方都未公布授信金额，王健林也仅用“巨额”来形容，但随着万达集团在中国商业地产、高级酒店、文化产业以及旅游产业等领域的大手笔布局，2012年注定将成为资金密集的需求年。

那么，面对市场调整，无所畏惧顶风前行的万达如何邀得银行入伙？其“缺钱”窘境又如何破解？

寒酸租金

万达集团最新公布的数据显示，2011年，其总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。

此外，数据还披露，截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米，但2011年租金收入仅有34.6亿元。

不难发现，万达盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。

据万达内部人士透露，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。而按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。

“这样的租金水平在商业地产中算不上顶级。”一位国内商业地产开发商负责人表示，万达广场很多处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低，“按照万达官方数据，2011年已开业49座万达广场，以34.6

亿元总收入计算，平均每个广场年租金收入仅约5000万元左右，这相对龙湖北城天街等年租金超过2亿元的综合体来说颇显寒酸。”

“一旦销售物业带来的资金攫取完毕，万达将经历一个漫长的资本回收期，他只能通过不断新增项目提升销售收入来掩盖租金收入的暂时短板。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇表示。

但在万达内部人士看来，万达广场正处于产品和业态的升级换代中，正在推行的第四代产品以及随着商业口岸的成熟将提升租金收入。

万达商业经营难言顶级，万达却依此成为最大地产公司之一。明修栈道，暗度陈仓，万达如何让有限的资本在5年内撬动70余个项目？

信贷融资

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。

据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“前期销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由合作商户自己投资。”

一位接近万达的人士表示，在万达快速滚动开发模式下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，实现以售养租。

而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。

以泰州万达广场为例，当地万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求，为及时帮助万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助万达顺利融资6亿元。

然而，点对点的融资显然不能满足王健林快速扩张、“打大战役”的资金渴求。

万达需要更广泛的多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和海外融资渠道等。

2005年，香港REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启，万达的“订单商业地产”模式初露端倪，便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者，麦格理银行以5000万美元和3800

万美元优先债出价持有万达9家商业广场28%的股权，而这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。

万达和麦格理希望将这9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。

2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。

但这一计划在2006年7月搁浅：国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”。

王健林只能另谋出路。2006年9月，麦格理银行通过发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外募集了1.45亿美元资金，但这笔资金对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，仅是杯水车薪。2008年底楼市处于深度调整之际，万达开始上演圈地运动其资金饥渴也更为凸显。

2009年万达开始在国内尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，远高于万达此前7%~8%的融资成本。但急需资金的王健林并未放缓步伐，2011年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在2011年成立的，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。

不过，信托融资大多需要股权作为代价，而其融资规模与万达广场及旅游地产动辄上百亿元的投资来说仍显不足。万达需要更强力的资金合作伙伴，这个伙伴无疑由银行和私募担当更为合适。

银行入伙

2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。

尽管万达和建银都未透露此次资金募集的情况，但一位接近此次募集的人士表示，首轮私募，融资额度不超过15亿元。而到第二轮融资时，万达的私募价格高达每股17元，“建银短短半年回报丰厚，第二轮私募再度积极参与，增持1%的股权。”

公开报道显示，2009年8月，万达商业地产便完成了第二轮私募 ，建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家龙头民营企业和大中电器掌门人张大中以自然人身份最终获配入股万达商业地产。两轮私募完成后，万达集团将10%~13%的股权出让给了私募投资者。

据报道，万达第二轮私募时，有400亿元资金参与认购，争抢激烈，万达为让更多战略投资者进入，仅给予每家获配的投资者大约1%股权。两轮私募合计募集资金超过40亿元，“而今万达每股的价格应在20元左右。”

“当时建银国际的退出设置有三种：上市退出、溢价转让、万达溢价回购。”上述知情人士表示，首度私募时，万达与建银国际签有对赌协议，即如果万达没有在约定期限内上市，万达将溢价回购上述股份，“但随着万达维持高增长及更多的投资者加入，建银显然不会计较短时间IPO的成败，而立足于长期捆绑。”

然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO闸门也基本被关上。种种信息表明，万达要在2012年成功上市可能性极小，那么这艘高速行驶的航船，谁将是下一个保驾护航者？

来自万达的信息显示，央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，同时万达已经分别与中行、建行和农业银行[2.64 -0.38% 股吧 研报][2.64 -0.38% 股吧 研报]等国有四大银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

有消息显示，3月中旬，南京万达广场正在寻求18亿元人民币四年期贷款(按半年分期偿还)，该笔贷款利率为中国人民银行利率的105%，全部费用较指标利率高20%，此前的2011年12月底，无锡惠山万达广场取得9亿元人民币三年期贷款，2012年1月镇江万达广场取得5.5亿元人民币八年期贷款„„

“在资金的追逐下，万达必须也只能通过维持其快速扩张来达到吸引各方资金的目的，一旦慢下来，这条战船上的人将集体受伤。”一位不愿具名的知名地产公司商业地产负责人表示。

第18篇：万达读后感

读完这篇《王健林谈万达超强执行力》文档后，发现一个成功的企业最离不开的就是制度。不管是总裁还是员工，都必须遵循的合理有效的制度。 制度规范建设是企业管理的一项基本工作，企业想要规范管理，高效运作就必须建立一个可持续优化不断更新完善的体制制度。“没有规矩，不成方圆”，如果一个企业没有一个可以约束员工行为，规范员工工作的制度，企业职工按照自己意志工作，那一个企业还能发展下去吗？

一个先进的企业必然有一套先进的管理制度。万达之所以能在20几年内发展成世界一流企业，与它成熟并且有用的制度是离不开的。“20 多年来我们搞了很多制度，现在每两年制度要修订一次，修订从我开始到总裁，到副总裁，到各个部门全部参加，一般历时3个月左右，每年9月份开始。制度一定要做有用，要有操作性。”文档中的这段话显示了万达集团对于制度的重视，不断的更新修订恰恰是万达不断的随着时代的的发展而完善企业制度的证明。一个已经发展成熟的一流企业尚且如此，这更加印证了制度对企业发展的重要性。

“我们有一个轮岗制度，财务、成本人员三年轮岗。当然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，现在就没有说再调动谁谁不去，大家都知道不去不行，这是强制制度。因为你再严，中国社会大环境就是如此，肯定有各种各样的关系。”文档中这段话则说明了万达集团对于企业制度的严格执行。企业的规章制度要想起到至关重要的作用就必须严格执行，使其产生一定的震慑力，企业职工能够严格遵守制度做事，像文中说的那样——“靠有用的制度设计来堵塞，不给员工犯错机会。”

制度是凌驾于员工意志之上的，一旦制度形成，员工就得无条件服从——当然，必须是正确合理对企业有真正意义的制度。企业依靠员工而发展，员工依靠企业而生存。一个好的企业拥有好的制度，员工的利益能够得到保证，员工坚决拥护执行企业制度，那么企业就能发挥最大效力，企业运行得到有效保证，员工能够从中获得应得的利益，这是一个良好的循环。

所以，一个成功的企业中，制度所“搭档”的就是在现代企业中有高度纪律性的员工，这样企业制度的有效性才能最大化，制度的约束力和规范力才能合理的融入到企业运作当中。而这一切，最基础也是最重要的便是制度，所以我们经常听到‘完善管理制度，加强制度建设’，从中我们便可一窥企业制度的重要性，其重要性对企业的发展更是不言而喻。

第19篇：万达工作报告

光阴似箭，又过一年。今年是万达成立27年来，第一次在总部以外的城市召开年会，目的是让更多同志体验万达文化产业的发展成果。首先我代表万达集团11.3万名员工，向光荣参加年会的各位领导、各位代表，表示热烈欢迎。

一、2014年主要工作成绩

2014年面临的形势非常困难，中国经济持续放缓。国际环境也不容乐观，世界经济主要有四台发动机，欧洲陷入泥潭，日本也不行了，美国稍好，但也只是“弱复苏”，中国也在下滑。在这样困难的形势下，经过全体同仁的努力，2014年万达依然取得非常优秀的成绩。

（一）全面完成年度目标

2014年万达集团资产5341亿元，同比增长34.5%；收入2424.8亿元，完成年计划的101%，同比增长30%；企业净利润同比也大幅增长。这是万达连续第9年保持环比30%以上的增速。

商业地产公司合同收入1827.3亿元，同比增长25.7%；其中房地产合同收入1601.5亿元，完成年计划的101%，同比增长26.8%。新增持有物业面积452.7万平方米，累计持有物业面积2156.6万平方米，同比增长26.5%。这个数字只是商业地产公司持有的物业面积，没包括集团持有的物业面积。全年施工面积6586.2万平方米，同比增长27.2%，规模相当惊人；新开工面积2762.5万平方米，同比增长11%；施工面积中超过四成是新开工，为20

15、2016年的增长打下坚实基础。竣工面积1613.7万平方米，同比增长19%。虽然全国投资增速在下降，但万达投资依然保持较高增速。 商管公司新开业24个万达广场，累计开业109个万达广场。商业地产总租金收入116.8亿元，其中万达广场租金110.8亿元，同比增长30.5%。最近几年，万达非房地产的各项收入增幅，都大大高于房地产销售收入增幅，这是一个很好的现象。万达广场租金收缴率100%，连续第二年达到100%。中国老子创立辩证哲学，讲福祸相倚，这个100%有好有坏：2015年即使做到99.9%租金收缴率也算下降，所以这是对商管更高的要求。创新举办第八届万达商业年会，参会人数同比增长100%，现场与超过1000个商家达成合作协议；很多人在解读万达优势，其实万达最核心的优势就是拥有丰富的商业资源和超强的商业运营能力。成功组织万达广场百店同庆活动，三天店庆总客流超过2600万人次。2014年万达广场总客流量16.3亿人次（不含酒店和旅游度假区），同比增长33%。去年万达广场店数规模同比增长22%，但客流量增长33%，这说明万达广场老店的客流量仍在年年增长。事实证明，实体店只要创新经营，多搞体验消费，照样人气旺。人有多样性需求，会上网购物，更会花时间去逛购物中心，进行体验消费。

2014年完成20个已开业万达广场慧云系统的改造，我要求2016年内完成所有已开业万达广场慧云系统的改造。慧云系统不仅集成16个子系统，更重要的是实现了移动终端应用，拿着手机，在世界任何一个地方都能监控所有万达广场的运营和消费情况。商业地产公司上市前去美国路演，美国人问，一百多个万达广场分布在全国各地，怎么管？我们的同志拿出手机，点开慧云系统，立马让他们看到每个广场当天的经营收入、人流情况、安防监控等。美国人都晕了，他们也没见过这么先进的东西。

酒店建设公司新开业18家五星级酒店，新增客房5546间，累计开业71家酒店，总客房数2.23万间。

酒店管理公司收入45.9亿元，同比增长26.4%。 商业地产公司其他收入63.1亿元，在这里不一一列举。

文化集团2014年收入341.4亿元，完成年计划的108.9%，同比增长32.3%。文化集团任务完成情况不错，快速增长进一步拉大与国内同行的距离，中国要有世界级文化企业的重任就落在你们肩上了。

AMC收入163.9亿元人民币，完成年收入计划的96%，但超额完成年度利润目标。

万达院线新开业影城40家。万达院线处于上市敏感时期，还没正式挂牌，具体数据暂不公布，但所有指标都大幅超额完成。特别要表扬万达院线善于互联网思维，线上收入同比增长201%，会员消费收入占比超过70%。这两个指标我非常看重，希望将来院线更多收入来自线上，这样成本更低；同时将会员消费占比提高到80%以上，彻底减少随机消费，使运营更安全稳健。

大歌星新开业24个店，累计90个店，收入7.67亿元，完成年计划的101%。

万达旅业收入75.1亿元，完成年计划的107.3%，超额完成向万达文化旅游目的地输送游客目标。万达搞旅游业的主要目的，是利用终端渠道，将来与线上渠道结合，往万达文化旅游目的地输送游客。

影视公司收入4.3亿元，完成年计划的121%；制作发行6部电影，票房收入14.85亿元，超额完成目标。

文化集团其它收入37.43亿元。 万达百货新开店24家，累计开店99家，收入256亿元，完成年计划的101.6%，同比增长65.3%；完成利润目标。在经济放缓、电商冲击、成本上升等多重不利因素叠加形势下，百货能完成集团下达的目标，极为不易，给予表扬。

从今年起，除了经营收入数据外，企业内部管理数据就不在年会上讲了。我知道很多同志希望我在年会上提一提自己公司或部门做的事，但企业规模越来越大，内容越来越多，而且万达年会越来越受外界关注，特别是因为时间关系，不可能每个单位都讲到，请同志们理解。

（二）主要公司成功上市

商业地产公司2014年12月23日在香港成功上市，募集313亿元港币，是全球历史上最大的房地产IPO，也是香港2014年最大的IPO。商业地产公司上市是我们多年努力的良好结果。特别是通过上市路演交流，得到很多启示，发现不足之处，这对商业地产长期发展有重要意义。

万达院线今年1月6号拿到A股上市的正式批文，目前已完成路演和网上申购，即将挂牌，我相信万达院线上市一定会带给投资者惊喜。

两家公司上市是万达2014年的核心大事，将成为万达发展新的助推器。

（三）文化产业重大突破

1、创造中国文化产业历史。万达在武汉的两个文化项目，电影乐园和汉秀，一个是世界唯一的室内多厅电影科技乐园，一个是世界第一舞台秀。昨天大家看了，相信一定很激动。我们还有秘密武器没拿出来，汉秀有11台水下设备，还有好几台没启用，因为演员培训需要时间。相信经过几个月磨炼，汉秀节目一定会更精彩。 这两个项目不仅内容创新，建筑也创新，汉秀剧院造型取自中国传统的灯笼，叫做红灯笼；万达电影乐园造型取自湖北出土的中国一号编钟，叫做金编钟，两个建筑本身也成为中国文化建筑地标。

2、代表文化产业发展方向。汉秀和电影乐园填补了中国高科技文化产业的空白。中央提出大力发展文化产业，文化产业究竟如何发展？怎么做到又叫好又叫座？大家都在探索。这两个项目给出了文化产业如何创新发展的答案，就是又中国、又叫好、又赚钱。首先要有中国文化元素。电影乐园和汉秀的设计和内容制作请的都是世界行业大师和顶级团队，我们一开始就要求他们从里到外都要用中国的东西。别人可以全盘用欧美文化，但万达作为中国最大的文化企业，以发展文化产业为己任，必须用代表中国文化符号的东西。所以我们的建筑是中国的，故事是中国的，表演也是中国的；其次还要叫好，让大家看了还想看；更重要的是还要能赚钱。怎么能做到又中国、又叫好、又赚钱呢？万达的经验是文化产业必须与创新、与科技、与规模相结合，才能真正大发展大繁荣。最近几年，万达还将开业一批创新的文化旅游项目，相信会进一步证明我们的判断。

3、经营效果超出预期。汉秀和电影乐园今年上半年的票已基本售罄，创造世界同类产品销售奇迹。票都卖出去了，但还要研究把这么多顾客安排到不同场次，避免大家都集中到周末或节假日观看。

4、无锡、广州万达城开工。2014年万达开工无锡和广州万达城两个巨型文化旅游项目。万达文化旅游的三个重磅炸弹——青岛东方影都、无锡万达城和广州万达城，开业后一定会让世界产生新的惊喜。我听说因为无锡万达城开工，上海迪斯尼紧急追加投资，这说明我们对他们有影响，而且还不是一般影响，这就是竞争，是好事。2020年前，万达至少开业10个重大文化旅游项目，恐怕会让迪斯尼和即将开工的北京环球影城重新做预算，因为万达有杀手锏，我们可以打价格战，万达的投资现金是通过房地产销售获得的，建设期没有财务成本；因为万达的规模集中采购，项目成本也很低。无锡和广州万达城，一个针对上海迪斯尼，一个针对香港迪斯尼，我们就是要和他们比比，看经营人次、经营收入两个核心指标谁更优秀。万达一定要让那些崇洋媚外的人看看，现在是中国人的世纪，最好的东西是中国人创造的。

（四）电子商务良好开局

一是强强联合。去年9月，万达与百度、腾讯合资成立飞凡电子商务有限公司，联手打造全球最大的O2O电子商务公司，这件事影响非常大。中国互联网BAT三巨头，以前相互之间基本不合作，正因为看好万达，腾讯和百度才合作投资。

二是开局良好。电商核心人才团队已基本搭建，几位首席科学家正在洽谈引进；103个万达广场的WIFI基础设施改造完成，成都的云数据中心已经开工，15个万达广场智慧产品的研发全面进行；电商成立不到半年时间，发展活跃会员4350万人，超额完成发展3000万会员的目标。

三是并购快钱。去年底，万达以3.15亿美元收购快钱68.7%的股权，搞电子商务一定要有自己的支付系统，收购快钱为万达电子商务生态系统形成奠定坚实基础。

（五）跨国发展成果显著

一是海外投资五星级酒店。2014年万达收购马德里、芝加哥、洛杉矶、黄金海岸四个海外项目，全部是所在城市的地标项目。马德里项目位于市中心西班牙广场，如果把马德里画一个十字，万达项目就在十字中心。马德里的建筑一般只有三四十米高，万达这栋楼高117米，是绝对的城市地标。芝加哥项目位于芝加哥最核心地段，紧邻千禧公园和芝加哥河，高度排名芝加哥第三。洛杉矶项目位于比佛利山，是好莱坞大明星、富人们住的地方，这也是比佛利山二十年来最好的一块地。机会总是留给有准备的人，如果不是一天到晚琢磨，怎么可能得到这个项目？黄金海岸是澳大利亚的一个新兴城市，最近半个世纪才发展起来。这个城市有长达53公里的海滩，沙子非常白细，因此被称为黄金海岸，虽然全市只有70多万人，但历来都是世界十大旅游目的地，2013年过夜游客超过2100万人次，人均超过8夜。万达项目是黄金海岸唯一直接濒临海滩的建筑，由三栋近200米高的塔楼组成，是整个城市的地标，所以称为珠宝三塔。

二是投资好莱坞电影。去年万达出资1.3亿美元，投拍两部好莱坞大片。不出意外的话，今年第一部中国投资、全球发行的英语片就是万达的。

三是储备项目较多。今年一批新的海外投资项目将陆续公布，年会后就会有两个项目公布。

（六）企业管理新的进步

1、出版两本书。去年万达出版了《商业地产的投资与建设》和《商业地产的运营管理》两本书，这是中国商业地产实践升华为理念的大作。万达把自己的内部教材整理，向社会公开发行，这本身就是承担社会责任的表现。这两本书出版后已发行5万册，创造近年来同类书籍发行量的纪录。我也感到奇怪，5万册就成纪录了？可见如今中国人不读书，不深度阅读，包括在座各位，不少人都是一个称号，叫“标题党”，文章就看看标题，大致知道什么事，但为什么说不清楚。这不是好现象。

2、工程管理革命性改革。万达多年前工程也是招标，但招标并不是最科学的，招标其实就是竞价，但羊毛出在羊身上，低价中标的公司也不会干赔钱买卖，反而可能偷工减料影响质量。所以万达五六年前就决定走议标之路，我们和中建

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四、八局长期战略合作，一项工程由双方谈定一个价格，不再进行招标，但这种模式仍有一些分包项目由万达地方公司招标。从去年开始，经过反复讨论，万达形成新的工程管理体系——总包交钥匙，这是对目前中国工程管理模式的颠覆性改革。我们决定，从2014年10月起，除了文旅项目，所有新开工万达广场和酒店全部实行总包交钥匙。这种模式由万达和施工单位共同制定建造标准、造价、工期等，施工单位包工期、包质量、包造价，在项目竣工后向万达交钥匙。实行总包交钥匙后，万达各地项目公司不再参加任何分包招投标工作。万达只管三件事：一是品牌库，总包用的所有材料、设备等，必须在万达品牌库名录内。二是限数量，总包使用品牌库内某个企业的产品，不得超过每年同类业务总量的一定比例。万达每类品牌至少有5个备选，避免集中使用同一品牌带来的风险。三是质量管控。万达质量监管队伍不会因此裁撤，还要继续加强质量监管。总包交钥匙有三大好处：提高效率、节省成本、防止腐败。

3、管理模式进行调整。去年集团在丁总裁带领下，花了半年时间，对集团总部、各系统总部及各地公司的业务流程进行重新梳理。信息管理中心按照梳理结果，把调整后的业务流程重新上线运行，仅此一项工作就使万达人员比年初计划数减少10%，节省费用12亿，而且还做了一个决定，梳理后的编制和费用原则上三年不变。

4、修订2014版制度。这次制度修订有三个特点，一是字数从90万字精简到52万字；二是百分之百表格化；三是88%的制度实现信息化和移动终端操作。

（七）社会责任成绩优秀

1、创造就业。2014年万达广场在全国新增服务业就业岗位14.6万人，其中大学生42468人，这两项指标都占全国的百分之一。万达集团新招聘员工13655人，其中大学生7251人。截止去年12月31日，万达在岗员工11.27万人，员工平均年龄30.2岁，超过50岁的只有32个人。我看这32人中不少人是坐在前排的，我想我们这批人是不是该退休了。

2、支持创业。2014年万达出资近3000万元，支持60名应届大学生，在万达广场创业开店37家，并全部实现盈利。我们原定支持100名大学生，但有40名大学生尽管自愿报名，也通过我们审核，却中途退出不干了。我创业时注册资金都得找别人借，不可能有任何人帮你。现在万达无息借钱，帮着找创业的地方，全程帮扶，每个店还配两名指导老师，并且是我们当地商管公司的总经理和营运副总经理，这么好的扶持条件，尽然还有40人中途退出，可见中国大学生创业问题非常严重。问题不是没有机会，而是没有胆量创业，或者根本不想创业。中国大学生创业率不到1%，远低于世界平均水平，美国大学生创业率达到20%，欧洲也接近15%。由于创业率低，现在中国出现了企业家断层现象。所以万达做这件事非常有意义，为中国培养新一代企业家。

3、缴纳税收。2014年万达集团纳税274.2亿元，持续多年保持全国民营企业前茅。收入做到200多亿就算大企业，我们光交税就是200多亿。

4、慈善捐助。2014年万达现金捐款3.2亿元，特别是与国务院扶贫办、贵州省政府签订了在丹寨县投资10亿元的扶贫开发协议，开创了中国企业包县扶贫的新模式。春节前集团要去丹寨落实两项任务：一是到丹寨招聘1000人到万达工作，仅限当地户口。二是招1万名丹寨籍农民工，介绍到中建

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四、八局务工，要求丹寨县每村安排一名负责人对接此事，我们与中建四个局签一个协议，确保这些丹寨农民工的工资及时足额发放和较好安排这批农民工的食宿等条件。2014年全集团举行义工活动1312次，96309人次参加；特别是万达义工全国联动活动，在全国影响非常好，今后要继续坚持。 2014年初，我讲了2014年将成为万达标志年，现在看完全实现年初的设想，万达广场百店、主要公司上市、文化项目开业、进军电子商务4件大事使2014成为万达标志年。

二、2014年存在主要问题

（一）企业管理仍存漏洞

大歌星出现严重管理漏洞，财务系统三次预警，总经理和分管副总裁仍不改进，集团只好纪律处分。因为领导的问题，也影响到去年大歌星几千名员工的收入和奖金。

（二）工程质量出现问题

武汉积玉桥项目住宅装修质量出现问题，出现问题不怕，但武汉项目公司、商管公司，对业主反映的质量问题不够重视，没有立即返修，最后导致业主上街闹事，给万达集团造成严重负面影响。

（三）管理费用偏高

集团总部和各系统都存在管理费用偏高的问题，这是我们聘请权威第三方机构调研得出的结论。特别是一些不挣钱的部门，花钱更是大手大脚，不注意节约。去年下半年丁总裁牵头解决这个问题，我定下一条底线，今后万达管理费用的增长幅度，不得超过企业收入和净利润的增长幅度。

三、2015年主要工作安排

（一）2015年经营主要目标

全集团资产6100亿元，收入2740亿元。 商业地产开业26个万达广场、14间酒店。收入、租金、利润指标内部下达。

文化集团收入450亿元。其中AMC收入183.8亿元。

万达院线收入和利润指标内部下达，这里不公布。

大歌星收入10亿元，确保实现净利润目标。

万达旅业收入107.5亿元，向万达文旅项目输送游客不少于40万人次。

儿童娱乐新开店27家，收入1.4亿元。儿童娱乐的重要性已经显现出来，我们做了分析，有了儿童娱乐后，万达广场的人流有一定增长。

影视传媒制作发行8部影片，票房21亿元，收入3.2亿元。

武汉电影乐园和汉秀收入11.8亿元；文化集团其他收入71.7亿元。

百货公司收入288亿元，新开门店17家。

快钱公司收入29亿元。

电商公司开业成都云数据中心，完成15个智慧产品的上线，活跃会员人数达到1亿人。

（二）开始全新转型升级

1、第四次转型。万达过去二十多年高速发展与成功，就在于不断创新与转型。第一次转型是1993年走出大连，万达由地方企业向全国性企业转型，突破地域局限，为做大企业规模奠定基础。第二次转型是2000年，由单纯住宅向商业地产转型，这次转型创新了万达商业模式，使万达商业地产在中国一骑绝尘，成为全球不动产的领袖企业。第三次转型是从2006年开始，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团。2015年万达要开始第四次，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。

2、万达集团的转型。万达集团转型分为两方面，从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。万达已宣布到2020年的发展目标，资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界一流跨国企业。同时确定两个具体转型目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％，房地产销售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%。今后万达商业地产要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

3、商业地产的转型。不要认为转型就是集团的事，商业地产自身也要全新转型。第

一、力推轻资产模式。过去万达成功靠的是城市综合体，建一个万达广场，旁边配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售，通过房地产销售产生的现金流来投资持有万达广场，这是重资产模式。现在万达要推一种轻资产模式，就是万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。这种模式的好处是没有任何房地产销售，靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，这就把经济周期熨平了，使收入更加稳定。目前万达已和4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，还在跟海内外多家投行、保险及基金洽谈，我要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。也就是说将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内收现金300亿。轻资产模式推出后，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，我们决定加快发展速度，因为万达的强项就是招商、建设、管理。今年原计划开业的26个万达广场已在建，无法改成轻资产模式，今年开业万达广场数量保持不变，明年开始每年开业万达广场50家以上，到2020年目标累计开业超过380家，而且2020年后万达还要进一步加快发展。如果实现2020年目标，即使按去年万达广场平均客流打八折，每年客流总人次也将超过60亿；如果每人每年逛20次万达广场，就是3亿人。万达将成为世界最大的线下消费平台，获得巨大的竞争优势。当我们形成如此庞大的线下消费平台，再加上O2O电子商务模式，谁都无法与我们竞争。过去有人说万达做商业地产是为企业挖护城河，那今后我们的护城河将更宽更深。从2015年开始，万达就进入用企业品牌、商业资源、专业能力赚大钱的阶段，这是多年积累的结果。近几年重资产模式也不能丢，轻资产模式实行几年后，一旦租金分成收入比较理想，万达今后就以轻资产模式为主。

第二、提升租金净利占比。目标是3年内将租金占净利润的比重提升超过50%，而且以后还要逐年提升。

第三、改变目标考核体系。过去商业地产重点考核收入、回款、入伙指标，今年起这些指标也要考核，但不再是核心指标，核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标。只要这三个指标保持较高增长，房地产收入指标就可以少增长，可以不增长，甚至可以负增长，这也是今年调减收入增幅的主因。目标考核体系改变后，集团要求商业地产公司3年内将目前的土地储备和贷款减少一半，具体的操作方案春节前报我批准。

（三）加快发展电子商务

1、确保成都云计算中心10月之前竣工，支持电商全国联网运行。

2、搞好技术研发。2015年完成已确定的15个智慧产品的研发，同时要制定今后3年更多的技术研发目标。万达做O2O，线下资源已经有，关键是线上技术，要研究怎样做到好用，大家愿意用。

3、做大支付规模。全集团要为快钱的发展提供支持，由曲德君、王贵亚牵头做具体方案。不仅万达电商用快钱支付，万达广场商家也要用，商管公司要一家一家去谈，动员他们使用快钱。但我认为，快钱主要发展方向不是支付规模，而是互联网金融。要研究推出一整套优惠方案，提供大力度的支持，下周集团开专题会研究这个问题。

4、万达电商基本成熟后，要考虑向社会开放，力争做成一个开放的平台级电商。我们先做3年，成功后，就跟其它购物中心、百货店、电影院、餐饮商家去谈合作。万达电商手里有巨大线下平台、有数亿会员，如果愿意加入，我们出钱做数据中心、网络改造。

5、强化互联网思维。这是对万达所有领导讲的，特别是副总裁级以上的领导，必须要有互联网思维。什么叫互联网思维？就是要敢于拥抱互联网，而不仅仅把互联网看成工具。怎样教育大家形成互联网思维？执行层要研究一个办法。

（四）继续推进国际战略

1、坚持并购为主、投资为辅的方针；2015年完成2至3家较大规模的并购。

2、落实3个海外文华酒店项目。海外酒店还是坚持走传统路子，结合公寓开发，以平衡现金流。

3、加大海外人才储备。人力资源中心要保持适度的海外人才储备，这点成本是可以付出的，确保做到人等项目，不能项目等人。

（五）稳步发展金融产业

1、2015年一季度成立万达金融集团，注册资本100亿元，制定到2020年的发展规划。

2、年内并购1至2家金融企业，把金融集团框架搭起来。

3、向互联网金融方向走，绝不搞开门店、拉人头的传统模式。

4、充分利用自身优势。一是大数据优势，万达电商大数据不同于普通电商，许多人几个月才上网买一次东西，不能全面抓取消费数据。万达电商会员多数人一个月会到万达消费几次，不只是购物，还有看电影、吃饭、唱歌等其它消费，数据更加全面，可以基本掌握客户消费能力。二是规模优势。万达电商今年会员发展目标是1个亿，几年后将有几亿活跃会员，几十万连锁商家。万达互联网金融要充分利用这种优势，能把这部分个人和商家的金融产品做好就很好了。

（六）更高提升企业管理

1、做好交钥匙工程这件大事，要保工期、保质量、保效率。

2、搞好文旅项目经营。从今年开始，万达文化旅游项目就进入丰收期，今年西双版纳度假区开业，明年合肥、南昌万达城开业，2017年后每年3个以上文旅项目开业。必须做好文旅项目经营，只有经营收入达到预期，万达文化旅游的商业模式才能站得住。

3、逐步推行固定租金加抽成的新模式。过去万达都是固定租金，今年先选2个万达广场做实验，固定租金和抽成，两者取其高。如果试点理想，就逐渐推广这种模式，基本目标使万达广场租金到2020年比原测算增长10％以上。

4、百货打好翻身仗。百货就看今年，希望你们坚决完成收入和利润指标。如果完成，就意味着百货彻底翻身，丢掉集团落后单位的帽子。

5、坚决控制费用增长，落实总部管理费三年不增长的目标。

6、强化对商管的监督审计。我们发现，万达广场火了，到期调租金的时候，有个别管理人员吃回扣，审计一查人就跑了。跑了就行了吗？如果金额大，照样移送司法。事后调查发现部分商家敢怒不敢言。为什么敢怒不敢言？万达有投诉部门，今年审计部门要对所有商家做一次普及教育，告诉投诉办法，可以直接投诉到集团审计中心。

（七）带头承担社会责任

1、2015年新增服务业就业岗位15万人，其中大学生就业4.5万人。

2、支持100名应届大学生创业，成功率95%以上。

3、全年纳税300亿元。

4、全年捐赠4亿元人民币；义工活动突破10万人次；全面启动丹寨包县扶贫行动，在丹寨县招聘1万名农民工到与万达合作的施工企业务工，开工职业学院以及生猪扩繁、育肥及深加工厂。

今年推荐读《万达哲学》，通过读这本书让大家更加深入了解万达文化。

2015年全国经济形势仍然严峻，经济增长有可能继续放缓，这种情况下，希望万达全体同仁共同努力，坚决完成全年所有目标。

我写了一首《2014年感言》，与大家共勉。 二零一四成标志，

万达腾飞待指日。

世界名企当有我，

民族复兴争赴之。

羊年即将来临，在中国新年到来之际，我代表万达集团提前祝参会的所有同志，也通过你们祝万达集团全体员工新年快乐，喜气洋洋！

感谢武汉万达瑞华、万达嘉华、万达威斯汀3家酒店，感谢电影乐园、汉秀的全体人员，给大家提供了如此愉快的年会新体验。今后年会是不是继续在总部以外的地方办，搜集大家意见再定吧。

谢谢大家！

董事长 王健林

2015年1月17日

第20篇：离开万达

离开万达到今天，一个月多几天。趁着还有这份热情，写下一些东西。用来纪念这段待了5年多的时间。

离开了万达并不是就和这个企业再也没有了联系，你的朋友，前同事都会不时告诉你，你曾待过的地方的一切消息。当然这份联系会随着时间的行走，慢慢的消失，但至少对于我来说，这一份的时光都将永远的埋在我的心里。因为他在我至今的职业生涯中扮演的角色是不可取代的。

记得前不久看过一篇华为前副总裁徐家骏的离职信。文章漂亮，感性而理智。一条条的谈了很多，有得有失。读完之后，你会觉得华为这样一个企业是伟大的。就如文中提到的，以前离开的华为的人还写过关于华为的书，并因此而被人所知。就比如我，记得是在2016年的时候去广西参加考试的路上就拜读过其中两本。记得其中一本的书名叫《走出华为》。以上的种种，都会让我们这些外人看见华为的伟大及他的成功的底蕴。我只能说我为他们能在这样的一家企业里供职而感到羡慕。

在徐家俊的离职信中，我看见的是他在企业高层看华为的发展，个人与企业的融合，点点得失。但回想却也因为他的高屋建瓴，显得曲高和寡。不是说不好，而是对于我们大多数人来说，更像是一碗心灵鸡汤。也许你会不同意我的想法，但我也只能说路的不同，选择也会不一样。

我更喜欢就如上诉我提到的《走出华为》，点点滴滴有故事，有人物，有感情。离我们也不远。都是身边的故事。因为对我这样的小人物，就算有好高骛远的心，却也要一步一步的走自己的路。

说了那么多，似乎有点跑题了。现在回想起来，我们的万达是一个这样的企业吗？如果是，那他的灵魂又在哪；如果不是，他又是一个怎样的企业？但限于层级和条件，我只能从我的角度去看我所认识的万达，或许是冰山一角，或许是管中窥豹，不值一笑，莞尔且过。

一直以来，我都以我是万达这样一个优秀的企业的一员而自豪，虽然我并没有在这个企业到多高层的岗位，去更多的了解这个企业的核心。但作为一名工作在第一线的员工，却有一些感受是来自于最深的体会。

我很认同一点，一个优秀的企业必定是一个有自己企业文化的企业。这样才能让他的员工，有一个明确的向心力，才能培养自己最根本的团队。

万达的企业文化是什么？可能很多人说是执行力。这也是所以非万达人对万达的第一映像。但有没有想过一个问题，这样优秀的执行力是用什么去保证他的执行不会偏差，是什么去保持这样长久不会衰竭？可能更多的人，比我更优秀的人，他们会有专业的数据，更高的平台去理解的分析，自然会有更好更专业的答案。但对我，却是在我入职的第一个星期就已经在体会。

2013年那时才进入万达。当时本来只是想着来一个更大的平台，作为一个职业的跳板而已。对于万达的理解还只是很表面，记得当时面试时HR问我对万达的映像，我的回答是，足球，万达广场，王健林，排名前三的房企。这就是我对万达最初的映像。

当时项目刚刚经历了审计，集团领导下来对部门进行一番宣讲。本来抱着你在上面讲，我在下面听，至于是否是左耳进右耳出，只有天知道的心态去开会。拿着本子，坐在座位上随手的记着笔记。却没有想到就是这一出场景，直到我离开万达都还历历在目。具体的我就不再累述。那句被我深记心中，并在我的笔记本上留下的第一页笔记的就是 “万达是军队，万达是学校，万达是家庭，这是三横，而贯穿着三横的一竖就是执行力。这三横一竖，就构成了王建林的“王”。虽然后面一句有拍马屁的嫌疑，但前面一句的内容，当时就记在了我的笔记本上，而没有想到的是，就只这句话，会让我整整体验了五年的时间。而且在我心里满满的发了芽，生了根。

或许会认为我说的很虚，就听一次这样的“演讲”就茅塞大开。当然不是，作为一个成年人，至少基本的判断还是有的。当时我也只是把它记在了本子上，并没有太过在意，而真真让我理解这一句话的，却是以后工作中的点点滴滴。这句标语我想是每个进入万达的人都见过，因为他就挂在我们的墙上。但我不知道的是，有多少万达经历的人把他看在了眼里，记在了心里。

而且多说一句，在每个公司的前台，万达的标语写的是“人的最高追求是精神追求，企业的最高追求是经营文化—王健林”

如果这是一篇上万字的短篇，我可能会一点点的去回忆。去告诉你这些话是怎么慢慢的融入我的思想里面，但我并不想去回忆这段时间的故事。只想对这段记忆的做一个告白。天下没有不散的宴席。无论你想什么，那段记忆已经成为了过去。

我只能告诉你，作为军队，我可以自豪的说，没有我们这个团队完成不了的任务。从上到下，大家都为了完成那个目标，你可以看见每个人眼里的执着。或许有人不那么拼命，但也只是不那么拼命而已。我么就真的像一支军队一样，配合，冲锋，攻克，挑战直至成功。你可以想象一群狼一样的部队，那真的是嗷嗷叫。

作为学校，我不说什么培训，因为太多的公司在搞着各种各样的培训。但我不知道其他公司的培训是否真的达到想要的效果。但就像万达学院的校训一样“有用”，我们的培训一步一步让你理解万达，理解你的工作。我们经常开玩笑时说，万达的工作就是叫一个才毕业的大学生都可以做好。这就是我们的培训。或许得益于万达的平台，各样的制度，各样的流程我不能说是完美，但却保障着万达这样的一艘巨轮，快速而平稳的在运行。

当然如果你只是理解这样就是一个好学校，那我想说“NO”。在我看来这只是一个合格的学校。职场不比学校，其中的人际关系，各种事物的处理，都比学校复杂百倍。在职场的“校园”里，你的专业能力只是你工作表现的一部分，甚至不是最大的一部分。不要说我的眼光短浅，我也不是没看过那些叫人只要工作好，能出成绩，就可以不去理复杂的人际关系的文章。对，我也赞同文章的观点，我的同事中也不是没有这样的成功者。但对于我来说，或是对于大多数我们来说，现实的生活，自身的性格，外部的环境等等的因素就决定了我们每个人的发展是不一样。

在万达，我不是说我们每个人都学到了自己想要的能力。但对我而言，在这里找到了我想要的东西。

再多说一句，万达的人际关系并不比其他公司复杂，也不比其他公司简单。至少在他蒸蒸日上的那几年，更看重的是能力。还有一点体现他是学校的地方就是，公司有两个部门的晋升是要一场一场的客观题笔试，主观题笔试，PPT展示，最后才是面试环节。这是不是像一个学校？

作为家庭，这我就不好去说什么。因为每个人对家庭的理解是不一样的，但又一点，万达人以万达为家。或许你会说，那只是因为加班强度高。这在地产行业没什么好奇怪的。那你见过心甘情愿的加班的吗？你说见过，我也不奇怪。那你见过一个部门都心甘情愿的加班吗？少见，但应该也有吧。那你能想象一边在抱怨，一边在拼命，然后工作完成后大家的脸上不会解放而是喜悦的加班吗？我能告诉你的是，只能说我自己······本来是想写一下自己的例子，但发现这样去写有些邀功的意思在里面，而且如果被前同事看见，会很容易猜出是谁，所以就不再提及了。我只想说，在开始的头三年，我热爱着这个企业。

为什么说是头三年呢？因为万达变了。

大约是2015年，老板一句话万达要进行第四次转型，转轻资产，转文化旅游产业，转线上线下融合。大浪淘沙，不进者退。或许这是董事长一句话，或者这是所有高层的决定。在当时看来，万达是乎就要以一飞冲天的姿态，一骑绝尘。国外，我们买买买，今天悉尼，明天西班牙，后天纽约。不谈其他，只谈商业，这些资产都是被看好的一大片优良投入。国内，十三个文化旅游城轰轰烈烈，董事长都叫出，让迪士尼不赚钱的豪言壮语。开发的第一批轻资产，投资热度很高。老板在年会上讲到：租金分成，万达30%，投资人70%。这样的合作模式下的分成比例全世界都是独一无二。大约这一年左右，万达进入世界500强，董事长登上首富位置。

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了—孔尚任《桃花扇·余韵-哀江南》。

这一年左右，我们扩大了许多，因为有了更多的项目，所以我们来了很多人。在公司我们这条业务线上都扩大了一倍不止。大家的际遇也开始发生了转变。有些升职做了一部主管，有些外调升任一方大员，也有打破头挤到文旅城，只为一个机会。企业在变化，人心也在变化。

我不知道万达的精神是不是在这样的状态下失去的。表面上看大家依然很努力，拼命的加班，拼命的工作，依然百分百的完成每一个任务。现在回想起来我们是乎少了一些我们内心的平静。

万达在飞奔，每个人都想搭上这班快速列车。说实话，我也很急，看着一个个同事升职加薪，我想每一个职场人都会理解那种心情。有句话叫一步慢步步慢。这就是当时我心里最真实的想法。可又有什么办法，不是没有机会，只是一次一次的错过。当然我可以离开，也不是没有机会，但不甘心就这样离开的想法就让我一次一次的坚持了下来。

接上一段的末尾接着说，我们到底少了什么。现在想想，我能给出的答案是少了最内在的东西。每个任务的完成都是百分百，但出发点却不在是为了任务，而是为了每个任务完成之后的奖赏，升职加薪。我们从万达人变成了我们一个个的自己。万达在丢掉它的文化。

说来讽刺，一个以经营文化为最高追求的企业，却在丢掉自己的文化。

企业上我们开始强调按时打卡，开始强调员工着装。对外我们强调创新，对内我们开始加强管控。这不是一件很讽刺的事情吗？记得曾在《罗辑思维》中听过这么一句话，说的就是当一个公司开始强调按时打卡之类的事的时候，你就要考虑这个公司的前景了。因为这样的公司无法创新，无法创新的公司注定是要在这个历史中被淘汰。

虽然我们引进了总包交钥匙，引进了BIM。但这些所谓的创新只是高层的决策，不是真正的创新。我认为真正的创新是属于所有人的。比如现场各大公司开始进行的大规模校招，记得恒大许家印或是碧桂园杨强国讲过这样的一段话。我现在招100个大学毕业生，年薪给到平均20万，一年就是2千万。可能你会觉得亏，可是如果这一百个人中三年又一个成材，他就有可能给我赚回2个亿，我什么都回来了。这个论点是说的创新，但这个想法用在创新上是相同的。一个只由高层区创新的公司，他是狭隘的。我并不是说万达只有高层的创新，比如非凡，老板也是花了大价钱去做创新，做投资。但仅仅是拿来主义的创新，还叫创新吗？

你说装配式建筑是创新吗？不是，但万科却愿意去拿自己的项目去试验。我认为这就是一种创新，从上到下，每个环节的试错，反馈，总有一天会成为自己的东西。如果你问我轻质产难道不是创新？我想说的是，他是创新，但对万达，我们叫转型。我不知道有谁做过市场调研还是什么，反正我没有看到数据。在全民消费转型的时候，去做轻质产，而且都是拿不太好的地段去做轻质产，我真的不好说是投资人傻还是万达傻。记得2016年会的时候，董事长说，万达已经转型成功，我真不知道哪来的自信，说出这样的话，一个要做“百年企业，国际万达”的公司，转身。你以为是跳水吗？这么简单。更何况，就算是中国跳水梦之队，那也是在背后做了多少的付出才有个今天的开花结果，更别说一个世界500强企业。

万达说到底还是一个一言堂式的家族企业。讲个小故事，记得公司有一次搞了一个轰轰烈烈的整治大企业病的运动，结果······大家都知道了，昨天干嘛今天还是干嘛。

同时因为新技术的引进，新发展的转变，万达开始干掉自己的老员工。对，每个企业的发展阶段必然有些这样的动作，无可厚非。可当你大批的老员工离职，节省的可能是企业的行政开支，简化的是流程制度，提高的是办公效率。但我认为同时带走的还是万达的精神。想法是好的，但现实是残酷的。 作为最下层的执行者，我没有看见哪一个流程在简化，我没有看见哪一个总包交钥匙模式是真的做到了老板想要的效果，以前存在的问题，现在不但没有减少反而添加了新问题。例如大量的人离职，同时为了应对大量的新项目，必然要从外面招人。可招来的人呢？他们真的适应万达，理解万达了吗？我所看见的是，哪怕是一个普通的经理岗位，都以管理岗自居。“我只想管人，不想管事”这是我亲耳听见的一个才入职万达不到半年的经理岗说的。万达是一个上下级很分明的公司，我想这和他本身的军队文化有关。但以前我们也还没有到因为开一个普通的晨会为了什么一当家，二当家，三当家坐在什么位置，而要老大讲半个小时的地步。

任正非用人之道：砍掉高层手脚、中层屁股、基层脑袋。我不掩饰我很喜欢华为这个公司，在我狭隘的眼光看来，华为一步一步都在走上成为一个伟大企业的道路上。

而万达难道不是吗？我认为是，他曾有机会是。我们有最好的董事长。一个在每一个关键点都能快人一步的走到时代的前端，万达的第一次，第二次，第三次转型都是用事实在证明这个道理。我们有企业文化传承最好的企业高层，只要有时间，我们可以把每一个入职万达的员工，变成万达人。我们有最好的中层，那是真的带头拼命的一伙人。还有最多的，也是贡献最大的普普通通的基层员工。可为什么走到了现在这个样子？

失去了自己的精神，把企业做成了机关，失去了自己的灵魂，把企业做成了食堂。 在中国老是发生这样的一个故事，一个英明的皇帝，在年老的时候，总是要出一些昏招。有的甚至会把江山赔进去。现在的万达就是在给我这样的感觉。记得才进万达的时候，当时和老大聊天的时候说过，现在这些什么首富都是狗屁，那是老板低调不愿意去评。确实2015年之前的董事长确实很低调。很少出现在公众视野，

《万达述职报告.doc》

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