住宅小区调研报告
调研小组成员： 杜磊
调研的小区： 襄阳万达住宅小区（襄阳市长虹路诸葛亮广场北侧 ）
调研时间： 2012/3/11（周六）。
调研方法：查相关数据、实地调研、询问住户和地产公司物业公司的工作人员、拍照分析。
调研成果：
1.小区周边情况：
万达小区位于襄阳市诸葛亮广场北侧，小区三面临街，方兴未艾。小区的位置就目前来看稍嫌偏僻，但若从发展的角度看，小区位于城关区，离市中心比较近，而且附近有诸葛亮广场、万达广场、襄阳体育馆、行政服务中心等重要场所，更与襄阳站仅隔数分钟车程。小区附近交通愈加便利，离小区最近的公交车站仅有100多米，倘若小区附近完全规划成熟并交付使用，交通会更加便利。小区附近的餐馆枚不胜举，各类银行一一覆盖，基本可以满足住户的需求。小区附近最大的购物中心即为与其一体的万达购物广场，无论是衣食住行，还是娱乐休闲皆能满足住户的需求。
因此：
①.小区周边交通较为便利，小区车辆保有量很高。
②.小区周边临近各类重要场所，而且周边建筑密度较高。
③.小区附近教育、医疗等设施分布较少，但已在规划改善中。
2.小区主要信息：
位于襄樊市长虹路诸葛亮广场北侧，房源面积为108平米起，2011年3月底开盘，价格为7000-8000元/平米；小区共有2250个停车位，入住时间为2011年12月！
襄樊万达广场总建筑面积60万平米，襄樊万达广场项目东起长虹北路、西至紫贞公园、南邻诸葛亮广场、北到大吕沟，占地面积13.33万平方米，建筑面积60万平方米，是襄樊迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、开发规模最大的城市综合体项目。建成后的襄樊万达广场集高级购物中心、唯一五星级酒店、唯一甲级写字楼、高尚住宅区、时尚休闲娱乐中心、国际电影城、超大型品牌超市于一体，引领襄樊商业、商务、居住、娱乐休闲新潮流。襄樊万达广场建设主要为住宅及商用两个部分，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店以及3层或4层的商铺等，另外规划建设停车位约2250个的地下停车库。
①.总占地面积约558亩，其中建设用地416亩，规划容积率为2.0，建筑密度约25%，绿化率为51.6％，总户数为3500，总建筑面积约60万平方米。计划分两期开发，一期工程约30万平方米已基本建成交付使用。
②.小区楼层状况：18层、14层、12层,69幢板式小高层、板式高层楼群和多层住宅。
③.项目特色：花园洋房,科技住宅。
3.小区面向的主要人群：
由于该小区处于市区优越地段，建筑施工投入成本较高，因此业主一般都是来自
襄阳及周边各地有较强购买能力的各行业精英人群，有些人并不是为了居住的需要而是把自己的闲钱拿来投资房产甚至有不少在该小区购买了不止一套房产的住户。
4.小区停车场设置：
小区为了充分满足住户的停车需
要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较高，小区停车位还是明显不足。
小区停车场分为地下停车场和地上停车位，地下停车场只售不租，每个车位18万元。地上停车位有1000个，租价为180元/月。
5.附属设施：
大型场所:万达购物广场、诸葛亮广场、襄阳体育馆、行
政服务中心等
邮局:中国邮政
银行:中国银行、招商银行、工商银行、农业银行、交通
银行等
小区内设网球场、高级会所、室外健身设施等
6.景观分析
:
小区内400多米长的中轴景观包括绿化和水系，贯穿小区南北，与各座楼之间的绿化带及景观小品构成一个整体小区内不乏高大的树木、花草、灌木，并铺设大量绿地。楼与楼之间的绿化景观元素丰富，变化较多。 利用人工造坡，自由分区，利用有色植物如红叶小檗、金叶女贞、黄杨等或成片草花如红花酢浆草、地被石竹等，使绿地有一定的色彩变化。立面与平面布局有机结合，起伏的微地形、乔灌木、建筑小品、花架等
来塑造立面效果。大片绿地利用成片地被，灌木，小、中、大乔木，竹林等来塑造。同
时立面设计也考虑到动态透视效果。
考虑居民享用绿地的需求，建设有益身心健康、消除疲劳的保健植物群落，如松林、银杏林、月季灌丛、丁香树丛等；充分考虑北侧黄河风情线绿地与居住区中心绿地的融合。利用植物群落生态系统的循环和再生功能，维护小区生态平衡。在树种的搭配上，既考虑到满足生物学特性，又考虑到绿化景观效果，使绿化与美化相结合，树立植物造景的观念，创造安静和优美的人居环境，做到一年四季都有良好的景观效果。
7.规划分区：
小区面积较大，分为三个片区，中轴
线以西是A片区，中轴线以东的南半部分
是片区北半部分是C片区，小区内部交通
联系了各个分区。A片区和C片区大多为
12层、14层的高层住宅，考虑到采光需
要，将不同层高不同形式的楼按特定角度
穿插放置; B片区 是层高较低的高档
多层住宅，开发商称之为花园洋房，此处
拥有该楼盘内最好的采光条件且离道路
有一定距离，不会受到马路上的噪声干扰;小区最北侧为六幢18层的高层住宅；室外健身娱等设施均匀地分布于小区各部分，两座会所设置在小区中轴线两端，尽可能方便住户使用。
8.建筑单体设计分析：
建筑物的立面具有现代气息，高层、小高
层住宅以暖色为主基调，顶部通过建筑物或单
元之间的高低错落，悬挑构件穿插及窗口变化
营造空间的动感，在建筑上形成了斑驳的落
影；中部简洁明快，充满韵律感，利用阳台、
窗户的凸凹和材料质感的变化，使立面产生强
烈的虚实对比及阴影效果；底部颜色较深造型
稳重大方。
建筑均为短单元纯板式结构，全部为南北朝
向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流；
每户均保证两个以上居住空间朝南。每户均设
计有飘窗、角窗、落地窗增加了采光面积，并
且使光影变化丰富；厨房、卫生间符合现代居
住生活趋势，小区住宅的客、卧、橱、卫以及
楼梯间有窗（A5号楼个别卫生间无窗），实现
自然采光通风。小区高层、小高层住宅从9
5至208平方米十余种户型，实现了动静分区、干湿分区、洁污分区，每个户型都设计有一个小过厅（或玄关），避免开门见厅；前后楼之间的视线错位、家庭成员之间卧室、主人卫生间与客人卫生间的分区设置，保证私密性最佳。整个小区建筑主色调为米黄色，各个建筑单体风格统一，均采用简约素雅的设计并且充满现代气息。
9.主要户型分析：
所有户型均为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流，每户均保证两个以上居住空间朝南。左图为111平米基本户型、右图为174平米下跃式户型。
10.后勤保障：
①安保：小区在东南北三个出入口均设置保安室，配备严谨的刷卡出入系统，并安排一定人数的保安人员负责巡视。保证了小区及住户的人身财产安全。
②卫生状况:小区物业安排专职保洁人员定时打扫卫生，并在每个单元出入口设置垃圾回收处，保证的卫生。
11.总结及经验借鉴:
①规划方面：鉴于现代小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务的配套设计，都必须以改善人的生态环境、提高生活质量为出发点和目标。所以此地的住区规划、住宅建筑设计应综合考虑建设标准、用地条件、日照间距、公共绿地、建筑密度、平面布局和空间组合等因素来合理确定。应满足防灾救灾、配建设施及小区物业管理等需求，从而创造一个方便、舒适、安全、卫生和优美的居住环境 。
②细节设计方面：应注重绿化布局的层次、风格以及与建筑物的相互呼应；注重不同植物的相互补充、配合；注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用，比如隔热、防风、防尘、防噪声、消除毒害物质和杀灭细菌等；甚至从视觉和心理上能消除精神疲劳。
③房屋构造方面：应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要，注意节约能源、注重居住者对自然空间和人际关系交往的需求。
④休闲健身方面：根据社区人群、文化和社会特点及所存在的健康问题，制定和实施个人、社区的保健计划，并对实施成效作出评价和改进。
另外，我们可以借鉴该小区在设计和规划中的思路，没有走一般的设计路线，而是采用了比较新颖的欧洲风格，建成后基本能够获得业主的认可，为兰州增添了一些异域风情。我们在设计中可以综合考虑功能需求、环境制约、文化氛围和经济条件等因素设计出功能完善建筑造型优美、景观宜人的住宅小区。
2012年3月11日
