房地产的2013年和2014年展望
这段时间中国房地产行业整体波澜不惊，值得深度解读的有价值的信息少之又少。估计很多朋友在这个时间点都在做功课——进行2013年度总结和新的年度工作计划。今天敝人也跟各位对2013年的中国楼市做做总结，再将2014年的整体趋势做个预测。在此，敝人总结了一批投行报告的观点以及任志强等权威专家的观点，与各位分享！
2013年，中国房地产销售总量快速上涨，一二线城市吃肉，三四线城市喝汤
2013年，整个全国房地产销售总量高歌猛进，销售增速接近30%，土地市场的增速同比增速达到了38%。
但是，不同城市房价涨幅却不一致。最主要的特征是，2013年全国房地产改变了同涨同跌的趋势，由“普涨时代“进入到了”分化时代“。
下面投行统计的一组数据可以得到证明。
2013 年1-10 月，一线城市销供比（销售面积/批准预售面积）为111.4%，供不应求，处于存量的净消耗状态，二线城市供需则基本平衡，三线城市销供比则不到80%，明显供过于求。 2014年，一二线楼市冲高回落，三四线城市继续鏖战
新的一年即将到来，市场应会有怎样的变化？在此，也给各位做做预测。
总体来看，2014年的中国房地产行业仍将维持在一个比较景气的状况。从供求关系看，随着2013年房市的火爆，开发商在下半年大幅拿地，2014年的总供给会比2013年增加，房价涨幅预计会下降。
1、综合各大投行报告，预计2014年的房地产销售额增速在10~17%，销售面积增速在9~12%。
2、全行业新开工面积增速将放缓，预计2014为年增长5%。新开工面积指标是销售的滞后指标，由于2014年销售增速放缓，预计新开工增速也将随之放缓。
3、预计2014年，全国房价整体涨幅在6%左右，上半年涨价压力比下半年大。
4、全国市场房价涨幅的结构性差异仍然突出。部分开工收缩较快的
一、二线城市2014年可能仍然面临较大涨价压力。如北京、上海、广州、厦门等。
5、针对这种城市分化的局面，有一组指标可以值得参考。经相关投行分析，2014年，预测
一、
二、三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和富裕83%，2014 年不同城市间供需比将加大差异。
6、与此同时，国内大牌投行国泰君安发表言论：从开发商的角度来说，2013年只是开发商高增长的一个起点，从2013年开始一直到2016年，至少是2016年上半年，整个开发企业不但是利润率会持续回升，销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。 一线城市市场火爆
1、2013年一线城市政府大丰收
截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720亿元，2012年同期则为1675亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。
2、房价将温和上涨，新增供应量快速上升
预计在2014年，四大一线城市由于供应偏紧，需求旺盛，供不应求的局面仍不会改变。预计短缺量在12%。因此，一线城市房价仍将温和上涨。
地价仍会增速较快，十八届三中全会新的土地制度改革，会有助于平抑地价。
2013年一线城市的拿地面积是大涨了接近100%。因2013年的大幅拿地补库存可在2014年形成销售，因此，四大一线城市2014年将形成价升量涨的局面，但房价涨幅不会继续维持年增长20%的高位，将比2013年下降，预计可达10~15%。
3、未来一线城市的核心区的房价虽然有泡沫，但仍然具备上涨空间。从国外的都市圈的发展来说，中国的都市圈仍没有到一个巨大的规模，还有进一步增大的空间。
4、一线城市存量住宅去化月数：7.86个月，二线城市存量住宅去化月数：11个月
三、四线城市市场继续低迷
相比
一、二线城市的市场火爆，2014年三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢，将从中长期压制开工增幅，未来开工增速将持续低于销售增速。预计2014年新开工增速为5%。 三线城市存量商品房去化月数：25个月
区域差异带来政策分化
十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。
政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热，政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。
单独二胎政策影响有限，预计每年新增10%左右的增量房需求
相比目前房地产市场的巨大存量，新增的所谓“刚需”数量有限。根据估算，如果未来十年我国总和生育率逐步提高到2.0，则十年间将多出生2000 万人口。按照人均30平方米的住房标准，这些新增人口带来的增量住房需要约为6 亿平米，平均每年增加住房需要6000 万平米。2012 年我国住房销售面积为11 亿平米，因此新增的住房需要占当年住房销售面积的5%。
如果二胎单独放开能够带来每年新增的9%—18%的增量的房地产的年均需求，如果二胎全部放开年均会增加27—39%的增量的需求。二胎对于整个行业来说中长期是一个托起中长期需求的政策，但是市场并没有意识到。二十年以后是不是才有需求，其实不是的，打算要二胎的时候就会希望有改善性的住房了。
房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱
房地产行业企业在2014年将受到三个因素的影响，
1、资本实力，在当前高度市场化的今天，
一、二线土地市场高热，将决定了市场拿地壁垒越来越高。资本实力成为企业发展的决定性因素。
2、融资能力和成本控制能力。在2014年地价高企，房价涨幅逐步回落的市场格局下，两大因素挤压必然将造成利润率逐步走低。特别是在当前全社会贷款利率水平高企的金融形势
下，融资成本的控制能力至关重要。大中型企业因有较好的信誉及较丰富的融资渠道，综合融资贷款成本较低，而小型企业受困于调控，融资成本往往较高。
3、资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者恒强、弱者愈弱。
