文昌市房地产市场调研报告
一、调查时间：2014年6月18日
二、调查范围：文昌市内
三、调查目的：了解该市土地出让情况、价格以及调查在建、拟建项目的数量、规模、销售价格、主力户型、客户定位、目标群体等。
四、调研相关问题
1、
四、调查楼盘数量：30个 ，分别为合景•月亮湾、海南冯家湾椰风海韵、东方龙湾、中南·森海湾、平海·逸龙湾、水霞公寓、同创碧海城南苑美兰海岸、碧桂园椰城、蝶恋海、路路通·航天椰城、文昌·东方豪苑、正商红椰湾、绿岛、鑫源锦程、金山国际、天水星河、椰海明珠、银河金座、逸雅园、鑫源富豪公馆、天成国际、顺鑫富海家园、波溪丽亚湾、雅居乐月亮湾、东海椰苑、白金海岸、晋唐海湾、蓝湖海韵、观澜湾、湘海城。 其中东海椰苑、绿岛、鑫源锦程、椰海明珠、天成国际、蓝湖海韵为本次调研重点考察对象，因其楼盘地理位置与待开发项目较近，有一定参考价值。
五、文昌市楼盘销售均价：
5900-7500元/平方米（二线海景） 9200-13000元/平方米（一线海景）
六、海南文昌市场的走向
以上表格整体来看，2014年6月文昌市项目地块附近楼盘价格比较平稳，市内楼盘的均价
在5900~7500左右，一线海景的均价9200~13000左右。但这一价格从2010年至今仍趋于平稳，文昌房地产不是很活跃，为促进销售，每个楼盘都有一定的折扣，但针对外地客户，多以全款方式操纵，为吸引“候鸟”置业多采用带装修方式销售，免去置业者远地装修的烦恼，装修多以1200-1800元为主流，电器配置高装修价格可在2300元以上。
七、海南市相关政策：
《政府优惠政策及举措 》
（1）、新航天发射场落户海南，特别是6000亩航天主题公园的建设，对海南省又好又快发展产生极大的促进作用，将成为海南发展史上的一个新的里程碑。文昌也将成为海南必游
之地，休闲度假的旅游地产增值潜力巨大。
市政府工作报告指出：以航天发射场落户我市为契机，加快发展现代服务业，加快旅游规划，促成旅游项目上马。重点建设铜鼓岭生态旅游区、航天主题公园、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区，加快旅游资源的开发。以开放型经济为载体，培育壮大港口经济。清澜港是我省东部唯一的对外开放口岸。要大力发展口岸经济，引导民营企业参与对外贸易，通过组织本地区有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流，发展外向型经济；要发挥清澜港开放口岸优势，整合港口各项资源，完善港口基础设施，强化口岸服务功能，加快管理体制改革和通关模式改革，增建一批新泊位，进一步改善清澜港口装卸条件，增强集散能力；力争把清澜港打造成海南东部的内外贸易货物集散基地。
（2）目前，文昌市以新航天发射场项目落户为契机，借势招商，造势招商，营造良好的投资环境，吸引更多大项目和大企业进入，掀起了新一轮的开发建设热潮，众多企业及国内外客商纷纷到文昌投资置业。连接文城与清澜两镇的文清大道两侧，由于地势比较平坦，比较适合开发，政府的目的也是希望把所有市政单位全部都往文清大道这一带搬迁，通过位于清澜的市政府，和文昌市府两头带动，牵动这一条线的发展。
八、房价走势分析
（1）、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源的优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是岛外购房者的投资置业，以及航天城工作人员的投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展的信心。
（2）、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。与此同时，钢材、水泥等建材的价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发的投资成本，间接拉动了房价的稳步上升。
九、文昌房地产发展现状综述
(1)市内板块——航天城预期价值带动房地产市场发展板块特点：
在售楼盘区位价值优势不明显，借助文昌大型配套发力在售楼盘皆处于文城边缘，市内完善的配套难于直接利用。楼盘规模比较小，09年整体均价还在3000-3500元/m2，价格水平并不高，但09年下半年开始上涨，到10年国际旅游岛获批之后价格再一次大幅上涨。紧凑 户型控制总价，成为销售热点
户型以居家的两房60-80 ㎡的小两房为主流房屋，三房110-130 ㎡，还有小量的四房为辅。针对外地买房者，小两房尤其受到青睐。
低廉的价格吸引很多岛外客户
文昌市具有优越的地理优势，目前价位还处于较低水平，升值空间较大，这是吸引众多投资客的主要原因。目前带电梯的房一般均价在6400 左右，海景房一般均价在12000左右。近两年销售价格一直未涨，维持平稳，雅居乐、碧桂园等大盘的推出可能是引起价格上涨不明显的一重要因素。整体市场主要针对外地顾客，销售高峰期在每年10月至次年4月左右，而此次考察，一些新盘的销售情况来看一般地段销售稍缓，年均销售率在30%以内，紧邻考察地块的东海椰苑2010年已交房，销售
3、4年仍剩余几十套房屋，销售周期长。
(2)高隆湾板块——海景资源丰富，产品高端，上升潜力大
依托资源优势，走高端路线
海景资源丰富，项目内部配套完善，精装修、小户型为主，高素质度假类型产品，成为市场亮点。板块内的客户购房的目的基本上都是为了度假、投资和养生，购房的主要目的是
养老、度假和投资。客户主要是来源于北方、大西北等的中高端富裕人群。其诉求点是追求有质量的生活，或者是看重海景资源和投资回报。
(3)凊澜港板块——凊澜大桥的开通将提升区域价值
新型开发区域，尚未成熟，海景资源良好，但是交通有待改善。待凊澜大桥下至航天大道的开通拉近与项目地块的网络距离，形成地块交通优势，优劣互补，未来升值空间犹存。
十、房地产市场分析
1、
二、三线城市开发的共性
如果说海口、三亚是海南的一线城市，那么文昌、琼海等地可以称为二线城市了。在海南一级房地产市场开发得如火如荼、海口、三亚土地供应趋紧之际，拥有一流资源与环境气候的二三线城市，其房地产市场也已悄然兴起，并已吸引了内地的一些开发商悄然进驻，跑马圈地，也使本地开发商将目光瞄准了这些土地成本低廉的
二、三线城市，并大肆布局。很多岛外的客户非常喜欢海南的环境和气候，但海口、三亚日渐高涨的房价对他们来说较难承受，因此他们选择在房价便宜的文昌、琼海等市县，既可以享受海南优越的自然环境，同样可以享受不亚于亚龙湾的海岸线。此类开发商向这些市县发展，更多的是看重那里相对低廉的土地价格，使得投资成本更低，楼市价格容易得到控制，针对购房群体的定位更容易把握。
2、项目的共性
从以上项目的调查情况来看，很多中高档的项目都有个相似之处，其一，都是以环境气候、海岸、沙滩等特色作为卖点，以度假、休闲等造势。其二，目标客户群体为岛外客户，外地客户比较集中在广东、三亚、北京、上海、太原、大同、哈尔滨、沈阳、西北等地区（现以重庆、四川等地人员居多）。外销的楼盘除了在本地设立售楼处外，还在一些消费能力强的城市设接待处或售楼处，还与旅行社合作，定期组织有意向购房的客户过来看房。其三，项目均为中高档大盘，规划配套较为齐全，使客户足不出户也能享受星级酒店的服务和便利。
3、房价与供求关系
据悉，文昌高隆湾9公里的海岸线土地基本已被外地投资商瓜分完毕，不仅如此，市内路段较好的地块也纷纷被一些公司或个人收购。但开发热潮并没有想象中高涨，很多土地在开发商手中代开张望。近些年房价情况，2006年低至1000－2000元/平方米之间，而2007年底和2009年初，普通楼盘均价已达3500元至6000左右，2010年临海或海景房甚至已达9000至13000每平米，2010年以后价格趋于平稳。
优势：（清阑片区）住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力
从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，文昌市目前商品房价格指数涨幅最高的为清澜开发区，清澜开发区因属于文昌市重点发展的一个新的经济开发区，其升值空间和发展空间比较高，同时，清澜地区还拥有非常适合开发旅游房地产的环境资源以及海景资源，为旅游房地产的开发奠定了基础。更为关键的，是航天发射基地在龙楼地区的建设，航天指挥中心在清澜开发区的建设，在一定程度上也影响了清澜地区的发展升值。还有2000亩的码头在清澜高隆湾的建设，也提高该地区房价的高位。开发商重点将集养生、度假、休闲、投资为一体的住宅作为主卖点。
其次就是文昌市周边地区的房子，也在政府成熟的规划下，不断提升价值，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
劣势：（清澜片区）产权式酒店逐步跟随住宅地产进入发展热潮
非纯住宅性产权式酒店也在住宅地产发展热潮的影响下，逐步升温，开始进入一个发展热潮。
清澜地区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发，目前周边的生活配套不完善（规划道路全面实施后可有较大改观），未能给各业主一个方便的生活方式。
机会：本项目适宜开发高品质住宅，位置得天独厚，城市规划道路竣工后交通便利，配套设施比较齐全（距离文昌市第三中学1300米，中心小学1800米。社区卫生服务站800多米，门诊部1500米），而且小区周边的主干道已经平整，已经具备了建设小区文化的硬件支撑，而且项目已经在动工的状态，正在加紧工程进度，也会尽快达到销售的一个状态。商业条件不佳，即使旁边航天大道开通，商业价值也不高，一层商业价格仅1.5元/㎡左右。
十一、项目投资分析
文国用（2000）字第W0301458号地块，位于文昌市文城镇清澜福城经济社南侧地段。拒文昌海岸线4公里处，是连接一线海景和主城区的过渡地段，虽然没有一线海景的独到景观，但其也有绝佳的地理位置。目前，此区域有多出待开发地块，属于区域开发起步阶段，房价处于市场中游。现就投资情况进行分析（数据详见投资概算表）。
1、成本（含成本和费用）
土地现状为空地，主要成本土地价款（含变更土地性质费用）、建安成本、报建规 费、税费等。总成本计37100万元人民币，其中土地相关的前期费用6600万元， 由于销售周期长，并且销售依托外来客户，不确定性大，可能需要部分储备资金。
2、收入
总建筑面积80107㎡，其中住宅56833㎡（单价6500元/㎡）、商业一层8119 ㎡（单价1.3万元/㎡）、地下车位433个15155㎡（7万元/个）。累计总收入 预计50500万元。
3、利润
如果能顺利脱销，预期利润在13400万元。
注：由于海南房地产销售针对外来住户的特殊性，销售周期长，不确定因素大。以上数据按毛坯房计算，如按带装修销售计算，数据有所调整。
十二、项目相关问题
1、规划指标
现得到的规划指标情况，证载面积27063.24㎡（住宅用地17931.38㎡，市政道路6112.15㎡，防护绿地3019.71㎡）。其中住宅用地（17931.38㎡）的规划指标为容积率≤2.4，建筑密度≤20%，绿地率≥45%，建筑限高≤78米。整个文昌市规划指标控制最严格的就是容积率，并且多为低容积率，上调的可能几乎为零，建筑密度、绿化等指标可以相对调整。
2、土地变更
土地变更时间节点为规划局确定规划指标的时间，上面已赘述。变更费用以评估地价为准（具体待定）。土地局地价基数刚刚报省厅，批复未下来。本宗地块，基准地价为2100元/㎡（即1.5容积率的指标，土地价140万元/亩，合楼面地价1400元/㎡），但容积率仅为1.5，随着容积率加大，地价款基数也随之加大，具体指标要等省厅下达批复文件后得知。
3、销售情况
文昌市销售具有季节性，主要取决于购房对象，来文昌购房者多为外地客户，集中在每年的10月至次年的4月份，因销售环节的特殊性，大多楼盘采用全额一次性付款方式，很少有按揭！因地域差异，文昌市多家楼盘还未拿到预售就可以做提前认购和意向合同。商业建筑销售不温不火，有商业的楼盘也仅一层商业，价格约住宅价格和的一倍。同比其他省份房屋商住售比相对偏低。我方考察地块住宅现有价格在6000元/㎡左右，而商业价格预计在1.3万元/㎡。
销售周期长，一般中小楼盘的销售周期在2-3年，多数楼盘都存在这样的问题，因销售主要针对外来客户，市场推广和营销效应不明显，主要靠旅游带动，不能被本地刚需。
4、项目用地周围道路情况仍处于空地状态，政府加大市政道路的建设，在我方考察地 块毗邻区域确定为规划道路，对项目价值有定提升。预计今年可动工建设。
十三、结论
综上，随着国内经济的发展，国民生活水平的提高，促进了市场对海南各种休闲度假房产的需求。一方面是市场对海景住宅特别是一线海景住宅的需求继续增加。另一方面是海南可供开发的土地资源已经越来越少，尤其是沿海地块已经没有可以建造住宅项目的用地，由此可见，一线沿海住宅的升值潜力将在一段时间后体现出来，甚至出现价格暴涨现象，海南得天独厚的气候、环境以及稀缺的海岸沙滩，无疑是增加海南房产的附加值的重磅砝码。综上所述，种种迹象表明，商品房销售价格呈平稳中有所上涨，是文昌房地产发展的必然规律，也是城市不断发展的综合体现。目前市场不温不火，有前景，但观望期不确定。
2014年6月26日
