县房地产市场调研报告（精选多篇）

发布时间：2021-01-20 08:35:54 来源：调研报告收藏本文下载本文手机版

推荐第1篇：房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者

的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。2)西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。3)常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20左右，而阳光山庄2004年购房80为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的

推荐第2篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告范文

类别:策划文类评论(0) 浏览(182) 2010-03-27 16:41

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房地产市场调研报告范文

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为

城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，0

3、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

--------相邻楼盘分析表仅供参考

案名

世纪康城

山水雅居

新天美地

户型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面积

77.2

103

128

75.37

137

均价

3500元

3800元

3400元

总价

27万

36万

29.3万

48.6万

25.6万

46.6万

20年供楼

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供楼

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

无家具1500元/月

无家具

1800元/月

未定

带家具

2500元/月

带家具

3500元/月

总结

园林景观

户型不实用

价格偏高

出入方便

户型较好

周边休闲配套

方正实用

尊贵豪华

单价易接受

总价较高

---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700 －4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

推荐第3篇：房地产市场调研报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

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房地产市场调研报告

一、唐山市房地产市场现状

唐山市是一座滨海现代化大城市，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是河北省经济中心，是中国北方重要的对外门户，同时也是中国未来发展前景最好的城市之一。依托这些特点也形成了唐山房地产发展的主要特质。从2006年开始，唐山商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，同时，唐山也成为国内王牌房地产竞相博弈之地。总体而言，唐山房地产无论从城市地理环境还是进驻地产实力，都有着良好的发展前景。2010年以后，随着大量外埠资本进驻唐山，唐山房地产格局呈现出新变化。一方面，房地产的整合概念不断增强，如路南区万达广场项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费能力。长期以来，唐山房地产高端消费都收到了产品的极大制约，项目品质的均等性使唐山的房地产业不能满足细分市场需求。 2010年后，这一局面被打破，唐山地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2011年，唐山房地产进入历年来最火爆的一年。

目前，唐山房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、唐山商品住宅发展特征

产品特征：市中心（路北区、路南区、高新区、凤凰新城）区域住宅以高层住宅、高档公寓为主；城郊结合部（南湖生态区）以多层、小高层、联排别墅为主；

价格特征：唐山城区商品住宅总体价格水平在8780元/平方米，均价在8780元/平方米以下的物业主要集中在路北、路南、高新、南湖生态区及周边区县。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老板、外来人员等

产品定位：中高端产品为主，其中凤凰新城项目以中高档社区为主，如：橡树湾、梧桐大道、万科金域华府等。路北区、高新区及部分路南区项目以中档社区为主，如：景泰翰林、碧玉华府、世纪学庭、新华一号、世博广场。

推荐第5篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20**年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年-**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20**年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

推荐第6篇：房地产市场调研报告

一、基本情况

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡；2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年

二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合

推荐第7篇：房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年

二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

推荐第8篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告范文

来源：网络 | 作者：未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势

一、东莞市房地产发展状况

二、宏观规划对常平房地产的影响

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段

2)西北面区域

3)常平南面，常黄公路沿线区域

4)常平东门区域，

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

3、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

相邻楼盘分析表仅供参考案名世纪康城山水雅居新天美地户型二房三房二房三房二房三房面积 77.2 103 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元总价 27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元租金无家具1500元/月无家具 1800元/月未定未定带家具 2500元/月带家具 3500元/月总结园林景观户型不实用价格偏高出入方便户型较好周边休闲配套方正实用尊贵豪华单价易接受总价较高市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

推荐第9篇：兴义市房地产市场调研报告

兴义市房地产市场调研报告

兴义商城

占地面积189亩,建筑面积72万方,总20栋

总房屋套数3182套,车位数量4155个

房屋起价3000

车位预定,商铺不售

4.7号楼2013年底交房

2012年8月19日一期“巴黎春天”6号楼盛大开盘，共推240套，开盘当天成交190套。销售人员待遇：

1800—2000加提成

数量：12人

楼盘特点及优势：瑞金大道，毗邻翠湖宾馆，兴义广场，总投资高达30亿元。

富瑞雅轩

占地面积8200平方米，建筑面积60000平方米，总2栋

总房屋套数345户，车位套数165个

10多种户型，100平方米至150平方米

房屋起价2500—3000元

车位价格65000—70000元/个商铺面积60平方米至80平方米，19000元至22000元/平方米

一期已交房

销售人员待遇：2000—2500（开发商自销）

贵州醇·九华苑

占地面积68399平方米，建筑面积26万平方米，总19栋，总套数1385套，容积率3.36，绿化率40%

户型135平方米至180平方米

车位1390个

起价2499元

配套设施：1.25000平方米超大中庭水景园林，喷泉，休闲广场，小区会所，泳池，羽毛球场，网球场，篮球场

超低建筑密度仅19.2%

宝泰·幸福花园

占地面积150亩，建筑面积670816平方米，总22栋，总套数3212套,

户型102平方米至241平方米,三房至6房

车位3646个,预计6万元至10万元/个

2012年5月4日开盘价为2560-2690元/㎡，两年后开二期

平均价为3000-3300元/㎡（目前）

楼盘特点及优势：

1、小区有多种商业服务网点和配套；

2、大型超市水体公园；

3、社区大型综合服务（如：超市、步行街、幼儿园、医疗中心、会所等）；

4、1:1的车位比例。销售人员待遇：1850+提出，包吃销售人员—10个

荷花巷大佛坊

商铺为全框架，价格为8800—76800元∕㎡

车位3000个以上，收费型，不卖不租

销售人员待遇：2000元+年终奖

楼盘特点及优势：商业地段，投资回报率高。

南华圣境

户型80㎡—143㎡

总套数336套，价格在2600—3300元∕㎡

车位336个,价格6万—8万元∕个

商铺：一楼9个，价格26000—32000元∕㎡，二层至四层为商场，

楼盘特点及优势:地处机场大道、凤仪路、神奇东路、丰都路口的交汇处、地处黄金地段，容积率低、绿化率高、房屋建筑品质高。

销售人员待遇：1200元+提成，3个销售人员

荣御天下

户型50—230∕㎡（平层）

总房屋套数1300套，价格2800—3300元∕㎡

车位650左右，价格7万—7.8万元∕个

商铺大约150个，价格2万—2.5万元∕㎡，层高7.3米

分两期交房：2012年12月30日和2013年12月30日。

销售人员待遇：1400元，包吃住，5个销售人员

义诚·山水

占地面积4万方，建筑面积超16万平方，共22栋

户型84—240㎡

房屋总套数1000套，价格2900—3200元∕㎡，团购优惠2600元∕㎡起，10人组团别墅8000元∕㎡起价，电梯3000元∕㎡起价，步梯4000元∕㎡起价

交房日期：2013年12月31日

车位900个以上，现不卖

商铺24—26个，价格21000—25000元∕㎡

楼盘特点及优势：容积率超低（3.2）绿化率高（76%），环境好，空气质量高，每层层高达

3.1米以上，内外环境都舒适

销售人员待遇：2000以上+提成，6—8个销售人员

星汇峰境

占地面积26668平方，建筑面积131964.7平方，容积率：3.5，绿化率41.87% 户型111.22—140㎡，开盘时间：2011年10月

房屋总套数793户，均价2650—2750（高楼）

车位640个左右，6万元∕个

商铺有9个（70—80㎡），价格19800元∕㎡，一楼、二楼

交房日期：一期，2012年9月31日；二期，2012年12份

楼盘特点及优势：

1、交通便利;

2、周边教育设施便利；

3、超大庭院式园林销售人员待遇：1800元+提成，6个销售人员

2012年10月1日至10日，以2580的价格团购售出6套。

金洲世家

占地面积68060㎡，建筑面积182670.04㎡，共12栋，总投资2亿元

容积率为2.49，绿化率为55%，建筑密度为21.6%

户型90—130㎡

房屋总套数1225套，均价3300元∕㎡

车位900个，价格不详

明年年初开售，价格未定

交房日期：一期2012年12月31日交房，二期2013年8月31日交房

楼盘特点及优势：

1、兴义唯一低容积率，高绿化率的大盘;

2、荣获2011中国贵州城市标志名盘及2011中国贵州宜居典范名盘；

配套设施：自建幼儿园、康体中心、内有商业街、夕饮、百货等

销售人员待遇：2300—2500元，7个销售人员

瑞河香槟花园

户型：77—88㎡两房一厅一卫一厨，100—140㎡三房

房屋总套数620套，价格未定,无商铺

车位620个，价格未定

2012年底开盘，2013年年底交房

销售人员待遇：1800元，包吃住

时代锋尚

地址：兴义大道中段。户型40㎡、80㎡、100㎡

尚未开盘。目前宣传主题“每日只需23元，轻松实现购房梦”。

广发·鼎尚城

认筹阶段。12月开盘。交10000抵2000。前100位认筹再打9.7折。

推荐第10篇：定陶县房地产市场调研报告

定陶县房地产市场调研报告

一、定陶县基本经济数据

定陶县辖8镇2乡2个街道办事处，62万人，76万亩耕地，总面积846平方公里。2010年，全县实现地区生产总值73.6亿元，地方财政收入 3.6 亿元，固定资产投资46.1亿元，全县规模企业达到164户，完成工业总产值145.05亿元、实现销售收入157.62亿元,工业增加值19.3亿元，农业总产值22.8亿元，人均地区生产总值1.3亿元，城镇居民收入18812元，农村居民收入5850元。

二、近三年房地产开发量

近三年来，我县房地产开发总投资累计达13亿元，开发总面积达150万平方米，竣工面积50万平方米。

三、城区面积及人口

2009年以来，完成城镇化总投入65.16亿元，其中城市建设投入21.7亿元（城市基础设施投入6.7亿元，房地产开发投入15亿元）。目前，县城区面积17.75平方公里，县城人口12.96万人，到2020年，我县远期规划人口20万人，城市建设用地达到23平方公里。

四、城区房价和正在开发的楼盘数据

目前，我县楼房造价多层在1500元/㎡左右，高层在1800元/㎡左右；销售价格，多层均价在2600元/㎡左右，高层均价在3000元/㎡左右。

正在开发的三处典型楼盘基本情况：

①新河嘉园小区。位于新区定陶新河南侧，青年路东侧，是定陶新区和老城区交界区域，规划用地面积147.5亩，规划建筑面积 - 1 -

19.6万平方米，开发多层27栋，层高6层，面积108096平方米；小高层3栋，层高11层，面积53210平方米，总投资约3亿元，目前已基本建设完毕。

②滨河春天。位于定陶新河北侧，菏商路东侧，区域位置较为优越，由菏建集团开发建设。该小区规划用地面积139.5亩，规划建筑面积17.5万平方米，总投资2.5亿元，目前正在建设中。

③北区中央新城。该项目是定陶县新区第一个房地产开发小区，由鑫源房地产开发有限公司开发建设。该工程位于定陶新区府前大道南北两侧，规划用地面积208亩，规划建筑面积27万平方米，总投资3.5亿元，现已开工建设府前大道北侧楼房25栋，完成建筑面积10万平方米。南区，8幢多层已开工建设，12月底多层完成主体工程。

五、两处房地产开发公司典型企业基本情况

①定陶鲁意建筑开发工程有限公司。成立于2003年10月，其前身是定陶镇建筑工程公司，注册资本2000万元，公司现有干部职工22人，其中高级职称人员6人，中级职称人员15人。公司先后开发了鑫苑小区、怡和华庭住宅小区和陶都新韵住宅小区3处房地产开发项目，共开发建筑面积25万m，投资4.16亿元。其中，陶都新韵住宅小区是在建项目，位于定陶县府前大道南、青年路东、滨河路北，占地面积98388m，总建筑面积196776m，容积率2.0，绿地率35%，计划总投资3.5亿元，小区于2010年4月开工建设，计划2012年12月竣工，现一期工程已封顶。现代建筑风格、多层采用坡顶形式，整体户型以80——120 m为主。

②定陶鑫源房地产开发有限公司。成立于2008年8月，由浙江客商潘柏青先生投资2000万元创立。该公司共有职工35人，其22 2

2中，高级职称人员5人，中级专业技术人员10人。公司在定陶新区投资3亿元开发了占地210亩，总建筑面积约23万平方米的中央新城住宅项目。项目分为2个片区，一片区牡丹园项目建筑面积

2 9万m已全部封顶，二片区丽锦苑项目建筑面积15万㎡正在施工。

六、劳务输出人口情况

全县劳动力总量为317000人，乡内就业的144235人，乡外市内就业的63400人，市外省内就业的66570人，省外就业的31700人；县内就业的人均年收入18500元，县外市内就业的人均年收入22500元，市外省内就业的人均年收入32500元，省外就业的人均年收入36000元。新生代农民工人均年收入31500元。

七、招商引资情况及招商引资优惠政策

今年，县委、县政府以招好商、招大商为重点，着力提高招商引资水平，新招引项目48个，投资200亿元，形成了纺织、粮油食品、林木加工、医药化工、机电、畜牧裘革等六大产业体系。

招商引资优惠政策：

①土地。投资工业项目可以采取土地使用权出让、租赁、作价入股等方式取得国有土地使用权。用地价格实行政府补贴地价，对于固定资产投资过亿元、投资密度不少于120万元/亩的项目国有出让性工业用地每亩3万元（不含清障费），由政府出资补贴征用后出让给企业，并为企业办理土地出让证。对固定资产投资在2亿元以上的项目用地，可一事一议，给予特殊优惠。

②税费。项目自投产之日起，企业所得税地方留成部分前二年100%，后三年50%奖励企业，企业增值税地方留成部分三年内50%奖励企业。行政性收费除上缴省市部分外，县内收费免收。对于新材料、新能源、新信息、新医药、海洋经济等高科技含量、高附加

值、高利税的项目实行更优惠的税收政策。

八、旧城改造和新区建设情况

老城区建设方面，先后编制完成了《定陶县老城区控制性详细规划》，《老城区城市设计》已通过评审。推出10个片区开发改造项目，并印制了项目推介手册积极向外推介，目前已成功完成住建局对过片区、金茂街北延片区等两处近600亩土地拍卖，规划开发面积近120万平方米，住建局对过片区征收补偿方案已公告。

新城区建设方面，投资7300万元的广电局、范蠡中学、文化中心、社会福利服务中心、检察院业务技术综合楼、职教中心等已完成，广电局、检察院、民政局等单位已入住新区。投资2.8亿元，采取BT方式建设了新河景观和人工湖工程。

九、土地拍卖情况及政策

近两年，全县共拍卖房地产开发用地8宗，均属净地，面积600亩，成交均价60万元/亩。

对所有商业、旅游、娱乐、住宅等房地产开发经营性用地，一律实行“招拍挂”出让制度。

十、城区道路规划情况及道路建设基本造价

近年来，在老城区先后实施了10余个道路提升改造工程，实现了老城区道路六纵六横路网的通连。新城区完成府前大道、镜湖路、陶驿路北段、府北路、建新路、郜秦路等6条道路建设，初步拉开新区路网框架。

城市道路造价在130元/㎡左右。

第11篇：房地产市场调研报告[推荐]

房地产市场调研报告

（一）项目基本情况分析

（二）宏观环境分析

1、经济环境分析

2、政策环境分析

3、市政规划分析

4、人文环境分析

（三）区域环境分析

1、区域概况

2、区域规划

3、区域配套

（四）房地产市场调查分析

1、土地市场调查分析

城市土地供应量与开发量调查分析

2、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析

（1）市场供给情况分析

通过对房地产投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、空置率等指标分析。

（2）市场需求情况分析

通过房地产销售面积、交易总额等分析（3）市场价格及趋势分析

3、市场各板块分析

4、区域房地产市场调查分析

（1）区域土地市场、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析

（2）区域在建及将建项目的摸查

（五）竞争项目调研

1、竞争板块分析

2、竞争项目个案分析

分析竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境、主力户型、销售价格、销售率等

（六）项目决策分析

1、项目SWOT分析

2、项目可行性分析

第12篇：某房地产市场调研报告

XX房地产市场调研报告范文

引导语：我国房地产行业日渐壮大。下面小编为大家带来房地产市场调研报告范文，欢迎大家阅读和参考。

房地产市场调研报告范文一：

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

一、我区房地产市场发展现状

今年16月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，16月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，26月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，26月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。16月全区预售3940套，总面积万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积万平方米，与3月份相比均下降了%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由%提高到%。

——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘上备案工作，于2月18日推出“上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

4、合理引导住房主体需求

房地产市场调研报告范文二：

一、基本情况

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中20xx年110月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年110月份，高层39004100元/㎡、多层30003200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是

二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，510月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年20xx年全市累计完成经济适用房万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成万㎡,同比下降%;20xx年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡(1540套)，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。

20xx年全市房地产上市交易面积万㎡，交易额亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第

二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了%、%，促成今年

二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。

同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的%，增幅分别高于全国、全省个和个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为万元，而20xx—20xx每亩均价为万元，20xx年亩均价万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。

榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。

因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长%，占税收总收入的%。

四、对规范我市房地产的几点建议

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土部今年上半年为回应广大民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为%，最高为%。620个案例地价占房价比例平均为%，356个项目比例在15%30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。

一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。

二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。

三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。

其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

第13篇：上海房地产市场调研报告

2010年上海房地产市场调研报告

房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。

本次调研以分析2010年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2010年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2010年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%。其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%。在居住用地中，2010年新增182公顷。₁

2010年，开发企业在上海共购置土地106.08公顷，同比增长14.6%；共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1%。₁

（二）房地产开发投资

2010年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%（全国为19747亿元，同比增长38.1%），增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%，占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%。住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。

2010年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%，增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%；利用外资19.63 - 1 -

亿元，减少56.9%；自筹资金511.80亿元，增长47.9%；定金及预付款362.82亿元，减少0.6%。

（三）房地产开发建设

2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%，增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。在施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%；其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%；住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。

2010年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%，减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4%。

（四）房地产交易

2010年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%，减幅扩大

4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2%。

2010年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%（全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%），增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8%。

2010年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长

4.8%，增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4%。

（五）住房价格

2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%，涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%）。其中1-4月累计环比上涨3.7%，5月份持平，6月份环比下降1.4%。

2010年，本市商品住房平均销售价格14112元/平方米，同比增长20.7%，增幅回落19.1个百分点。

二、2010年上海房地产市场的发展环境

2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。在3月份一些大城市房价快速上涨、“地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。

（一）房地产市场政策环境

2010年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。

2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。

2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。

2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》（国土电发[2010]28号），要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。₄

2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。₂

2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉的若干规定》（沪房管保[2010]208号），明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。

2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》，规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。₃

（二）货币金融环境

2010年，国家继续实施积极的的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。

1、提高存款准备金率。2010年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%（农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5%）。

2、控制货币信贷增速。2010年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。

3、增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。

三、对当前上海房地产市场的看法和建议

（一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展

房地产市场调控的目的是，遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的是如何保持房地产市场的平稳发展。

（二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量

目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的《上海市城市规划条例修正案》中所明确的“双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5，外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8。这样做的主要目的，是为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。

（三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与

长期以来，租赁市场的发展相对滞后。在当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在的大房型分隔后“群租”的

现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。

（四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略

本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：（1）从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，全国20家大型开发企业集团中，恒大的年度业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。（2）2009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。（3）2010年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；（4）这次调控的力度是逐步增强的，如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。

参考文献：1.上海市房地产行业协会,上海2010年房地产地产供应。

2.国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》

3.市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》

4.国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》（国土电发[2010]28号）

建造工程学院 09秋季土木工程（2）

朱任怡王知印张雯菁王芳陈瑞雯

2011．2．20

第14篇：长沙市房地产市场调研报告

长沙房地产市场调研报告

调研人：

调研单位：

调研时间：xxxxxxxxxx

概要...............3

一、引言...........4

（一）调研时间及地点 ................4

（二）调研对象及范围 ................4

（三）调研目的 ...............4

（四）调研方法 ...............4

（五）调研结论 ...............4

二、情况介绍..............4

三、分析预测..............5

（一）长沙市人均住房和市区人口分析 .........5

（二）收入层次与住房建筑面积情况分析 .......5

（三）住房类型和现有住房数分析 .............5

（四）长沙市房地产开发情况分析 .............5

四、结论及建议............6

五、附件...........6

附件1：调查方案..............6

附件2：调查问卷..............6

附件3：调查资料..............6

附件4：调查数据..............6

概要

长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对2007年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

一、引言

（一）调研时间及地点

2007年初至2007年末长沙市区

（二）调研对象及范围

长沙市区随机抽取的400户住民

（三）调研目的

了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。

（四）调研方法

随机抽样调查法和上门访问调查法

（五）调研结论

通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

二、情况介绍

通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。

现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研

得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

三、分析预测

（一）长沙市人均住房和市区人口分析

从1980年开始到2007年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到2007年的218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到2007年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。

（二）收入层次与住房建筑面积情况分析

10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。

从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。

（三）住房类型和现有住房数分析

5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。

由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。

（四）长沙市房地产开发情况分析

1、长沙市施工和竣工房屋面积

从1998年到2007年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。

2、房地产品房空置面积

07年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。

从而可以看出长沙市现在房屋居住情况基本饱和，居民不用再购买房屋。

四、结论及建议

通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到2007年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。

长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。

五、附件

附件1：调查方案

附件2：调查问卷

附件3：调查资料

附件4：调查数据

第15篇：关于房地产市场调研报告

调研报告是针对工作的目标的一个了解和策划，那么有哪些关于房地产市场调研报告呢?下面给大家分享一些相关的房地产市场调研报模板，供大家参考。

房地产市场调研报告一

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上正快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上正快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。2005年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

1、加强房地产价格监测工作

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

3、有计划有步骤的规划房地产开发

4、合理引导住房主体需求

房地产市场调研报告二

一、基本情况

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。

20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。

同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。

榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

二舒范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加屎房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他貌享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

房地产市场调研报告三

南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。

08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一、07年以来南京商品房销售情况，2007年，南京市商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其中住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。

从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8、7万平方米，占全市总成交量的14、8%。

二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

房地产市场调研报告四

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡，同比下降17.7%;2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升 2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而2006—2008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从2006年—2008年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对GDP增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年—2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二舒范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均GDP是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占GDP的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加屎房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他貌享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

房地产市场调研报告五

一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景

xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。

2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、xx房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温

1、湖北省宏观政策的指导

2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)

2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》)

以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。

近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

5、同类物业的市场情况

荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭

1、旧城改造，造成了需求量的增加

鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， 2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。

2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

第16篇：渭南房地产—市场调研报告

渭南房地产2015—2016年度市场调研报告

一、背景

在2015年即将收尾之际，回顾全年楼市政策倾向：330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930......从中央到地方，利好救市政策贯穿全年。打折促销、渠道整合、以价换量......销售战火在中国的房地产市场不断的激情上演。年末，楼市“去库存”上升为国家“任务”，2015年注定已在中国房地产行业的发展史上留下浓墨重采的一笔。

作为四线城市的渭南，我们也面临着全国三四线城市普遍存在的问题，商业高库存、产品同质化、理念保守、专业性弱、去化速度慢等。回顾2015年渭南房地产市场，几家欢喜几家愁。搜狐焦点网作为渭南本地最具影响力的专业房地产门户网站，我们有义务和责任将渭南楼市2015年的真实情况，用精准的数据呈现给大家，2015年年末，搜狐焦点渭南站数据中心对渭南市在售待售的71个楼盘(含住宅、公寓、写字楼、商铺)进行了全面的摸底踩盘，我们以片区、业态、数据、图标等形式展示。

特别声明

二、总体市场概况

1、住宅销售量

2015年1-12月渭南全年住宅销售总套数5532套，包含临渭区、经开区，全年平均每个售楼部成交80套。渭南各个区域售楼部销售情况差异较大，其中，主城区、西四路板块个别项目全年消化量能达到260—300套，在渭南算是销冠级别，开发区个别小盘及尾盘全年去化20余套也是屡见不鲜。总体住宅去化情况比较良好，同比2014年住宅的成交量增涨22%，住宅库存有少量部分被政府回购或单位团购，2015年住宅整体去化稳中有升。目前渭南市住宅库存量为8044套。

2015年渭南市住宅成交均价3346元/㎡，同比2014年(2014年3659元/㎡)下跌8%，每平米有313元的降幅，整体为稳中有跌。

2、公寓销售量

渭南公寓产品现存货量大，全市同类产品共计10个楼盘，此类产品多以投资、出租、创业办公为主，受2015年全国经济下滑影响，导致投资者投资意愿锐减。公寓产品的销售已经成为渭南地产商很头疼的事情。3628套的库存量对于一个中小型四线农业城市来说负担沉重，2015年全年去化量625套，整个数字也不是很乐观。公寓产品的去化需要更新更具有创意的思路，渭南地产营销人员任重而道远......

2015年，渭南市精装公寓成交均价为4636元/㎡,毛坯公寓成交均价3375元/㎡。

一、

3、写字楼租售

渭南写字楼发展和建设相对比较晚，渭南市的写字楼市场还处于发展的初期阶段，带有写字楼性质的产品统计为9家，新洲时代广场、信达国际、万达中心、乐天·国际广场、广青·甲天下、金瑞商务大厦、金帝锦城、兴华大厦、鑫城商务大厦，有标准和上规模的写字楼在渭南也仅3家，这和渭南的经济有很大的关系，渭南市规模大的企业比较少，对写字楼的需求量小，导致现在已经盖好的写字楼空置率比较高，空置面积不低于90000方(89228㎡)，2015 年的写字楼整体去化不足10000方(9028㎡)，而更多的房企选择租售同步，租金也从2013年的50元左右降至30元左右。所以写字楼出售在渭南难度很大，2015年销售面积和库存相比可以说是杯水车薪。

4、社区底商及大商业

经搜狐焦点渭南站数据中心调查，渭南在建和已建的底商及大商业总体量为1236967平米，大商业体量前八名分别为：关中大红市场27万平米、渭南万达广场金街和大商业15.7万平米、新洲华盛为11万平米、豪润风尚国际7万平米、信达现代城7万平米、金域华府5万平米、苏园丰景3.2万平米、海兴水岸新城3万平米。渭南商业体量过大、去化缓慢、价格过高是事实存在的，也是开发商不得不面对的问题。

渭南商铺市场从销售情况来看，商铺的库存量相当大，目前库存393871㎡，2015年全年去化46065㎡。当然，渭南房企在对待商铺产品的发展，也是采用了多种方式。

商铺均价在13000元/㎡以上，使得投资客望而却步。资金回报率低，加之全国经济放缓促使渭南2015年商铺销售举步维艰。在营销上开发商普遍采用以租代售、返租、保值回购等方式，依然难以让投资者出手。庞大的商业体量倒逼开发商从以前的单一商业开发转型为商业全程运营商，商铺业态需要更多元化的发展，开发商应该拿出更大的勇气，在销售困难时期，尽早将商铺出租，规划好业态分类，打造优良的商业氛围，来吸引投资客的购买。

三、区域市场调研

2015年渭南市住宅综合成交均价为3346元/㎡，高新区成交均价为3118元/㎡，临渭区3490元/㎡，老城区3300元/㎡。

1、渭南临渭区主城区板块

渭南临渭区主城区在售楼盘总计39个，规划总建面为359万/平方米，总套数为17790套，2015年全年销售套数为3975套，在建或已建库存为7143 套，临渭区在2015年全年销售均价为3490元/平米。渭南市主城区全年销售前8名分别是：信达公馆、盛世华府、新洲国际、依林园、海兴城、苏园丰景、通达·朗郡、东风城市花园，这8家楼盘在2015年的总销量共为2222套。

通过以上数据可以看出，渭南房地产的发展热点区域在主城区，表现更为突出的核心在西四路与四马路板块，周边配套相对比较齐全，政策未来导向明确，所以近些年该板块新建的项目多、体量大、品质优、未来发展潜力前景在渭南很好。同时，2015年热销楼盘在该区域占比也比较大，盛世华府、海兴城、通达·朗郡、新洲国际、苏园丰景、依林园在2015年走量都是很不错的，也成为更多购房者重点关注和选择的项目。总体来说，这些楼盘基本都是现房准现房销售、景观和项目设计有一定的特色，所以比渭南住宅的均价略高一些。

主城区的第二个热点区域是以朝阳公园为中心点，周边项目有国贸公园盛世、豪润公园天下、百姓家园、润城公园印象等，其中，国贸公园盛世、豪润公园天下和润城公园印象目前都是尾盘销售，可挑选房源有限，百姓家园项目售楼部已对外开放。2016年该区域二期面世新房源充足、加上周边新盘入市，竞争必将加剧，区域热度必将再度到达顶峰。

临渭区商业中心信达板块，商业发展依然在渭南独领风骚。加之2016年红帆集团商业的起航，渭南商业中心的位置将更加牢固。总体上讲，该区域周边住宅项目比较少，前进路以东民主路、以西大品牌住宅项目稀缺，加之老城改造相对缓慢，该区近些年变化不大。

总结：渭南主城区通过近些年政府“西移北扩”的政策发展，西四路周边的生活配套在不断的迅速完善，道路、绿化、公共设施、配套服务在不断的提升，城市面貌也发生着日新月异的变化。同时该区域也需要更高品质、更具特色的楼盘来树以榜样，带动区域更高更好的发展。

2、渭南高新区板块

渭南高新区在售楼盘共计约17个，2015年新开楼盘为0，多为已经开发1年以上的楼盘，尾盘较多。高新区商品房规化总建面积为166万平米，总套数为 9344套，因近些年开发放缓，新盘入市较少，现有库存为2190套，2015年全年去化量为1112套。全年销售均价为3118元/平米。

渭南开发区全年销售前五名的楼盘有:逸境华府、渭南万达广场精装SOHO公寓、豪润新都、法苑小区、秦岭贸易花苑，这五个楼盘2015年共销售735 套。通过以上数据可以看出，在利君首座和高新幸福城等品质大盘售罄之后，缺少高品质、体量大的项目入市，住宅产品可选择的空间不大。整体价格回落较大，3000元/㎡以下的房源在高新区比比皆是。

高新区的热点区域第一个是渭南万达广场周边，主要在售的热点项目有法苑小区、秦岭贸易花苑、警苑2期等。第二个热点区域在利君首座周边，热点项目有豪润新都、天久一品、香颂帕堤欧、逸境华府等。

总结：高新区住宅按库存对比总体销量平稳，但缺少品质大盘的带动。购房者多为周边农村人口进城及务工返乡人群。价格较低成为住宅产品的主要竞争力，该区域商品房整体发展较为缓慢。

3、渭南老城沋河板块

渭南老城沋河板块现在售楼盘有7个项目，规划总面积为：112.34万平方米，规划总套数为3652套，目前库存为1457套，2015年该区域销售均价为3300元，在渭南商品房总体来比价格偏低。该区2015年全年销售500套，销量前三名为：鑫润·碧水蓝庭、泰安民生景园、海兴水岸新城。该片区道路和沋河近些年经过政府的治理和改造，现已成为购房者比较认可的宜居居住区，未来发展空间有待挖掘。同时，广青·甲天下及汇邦沋河华府等新项目的入市必将吸引更多购房者对该区域的关注。

老城沋河板块现主要开发区域围绕沋河两岸开发，现在在建的项目有海兴水岸新城、汇邦沋河华府、东湖半岛、广青·甲天下等。

总结：从市政规划及周边生活配套看，该板块未来发展潜力不小，沋河已成为该区域核心亮点。临河而居、依山傍水、价格合理也是更多购房者选择项目的重要因素。

四、产品分析

渭南住宅产品2015年相对同质化比较，2梯3户、2梯4户点板结合式高层小高层是渭南的主流产品。6层以下多层砖混住宅基本没有，在售的带电梯花园洋房无，别墅一直没有。在售15层以下小高层几乎没有。纯板式2梯2户通透大三房稀少，在售的该房源项目仅有通达·朗郡5号楼、盛世华府、国贸公园盛世等。

渭南在售项目大部分的配套及绿化景观、物业基本能满足购房者生活需求，但是相对比较平常，缺少主题和差异性。物业费用在0.9元—1.5元每平米之间，地暖基本铺设到位。景观和绿化相对有特点的项目有海兴城、盛世华府、依林园、苏园丰景、国贸公园盛世等。

渭南市场主要户型是以两室三室为主。其中，一室面积区间为37——65平米之间的户型销量占比3%;两室面积主要区间在85—110平米之间的户型销量占比35%;三室面积区间多为110-140平米之间的户型销量占比54%，紧凑型三室户型比较稀少;140平米—200平米四室改善型户型相占比少，达到7%;复式、跃层产品的户型销量占比3%。

公寓产品位置基本都在渭南临街主要干道。单层面积750平米—2000平米之间，主要以纯点式楼为主，有部分为筒子楼，中间过道，两边分开。单层基本都在16户以上，配备电梯3部以上，常见户型多以50平米的小户型为主。公寓主要用途有酒店、培训学校、微创企业、工作室、单身自住。2015年渭南的公寓产品开始逐渐交房入住，2016年公寓产品交房会有一个小高潮，出租、出售、压力较大。

渭南城市发展以“西移北扩”为主导，北临渭河、西靠东西两塬，东西长、南北短，近30年以来，逐步向西向北发展。东风大街是贯穿渭南东西的主干道，沿着东风街发展的近30年时间轴，演绎了小桥、南北塘、信达、双元、新洲、万达渭南商业的起起落落。

渭南商业产品体量相对比较大，形态多为项目底商、城市综合体等。贯穿渭南东西走向,西有万达广场、中有新洲华盛、东有信达，三大城市综合体在不断的影响着渭南人民的生活、消费和娱乐，三家综合体商业体量都很大，业态丰富，互补又有竞争。楼盘底商基本多为2层—5层商业，规模较大的楼盘商业配比在2万平方以上，更多的底商集中在西四路与三马路附近，多为区间路商业，因该区域新建项目较多，目前入住率低，所以去化相对比较困难，但未来发展潜力很大。

五、渭南楼盘布局

主要按渭南大区域将地图上项目，按商业、公寓、住宅、写字楼标注清楚即可。如图所示。

中心城区房地产产品分布

老城区房地产产品分布

高新区房地产产品分布

数据来源：搜狐焦点渭南站数据中心

第17篇：房地产市场调研报告(共)

篇1：房地产市场调查报告房地产市场调查报告

一、背景介绍

从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，

土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

配上图：需求供给曲线

税金及费用：2007年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润

2、社会因素

国民经济的发展水平

体制改革的深化程度

居民收入水平的变化

政策导向

社区环境选择地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度

税制的设臵

房地产税的开征

规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

篇2：房地产项目市场调研报告-模板

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附件四：市场调研报告模板

××项目市场调研报告

荣盛房地产发展股份有限公司

营销策划部

××年××月××日目录

第一部分调查设计与组织实施 ..................................................................................................2

一、调查设计 ................................................................................................................................2

（一）调查目的 ........................................................................................................................2

（二）调查内容 ........................................................................................................................2

（三）调查方法 ........................................................................................................................3

二、调查组织与实施 ...................................................................................................................3 第二部分调查数据资料汇总与分析 .........................................................................................4

一、宏观环境调研与分析 ...........................................................................................................4

（一）城市宏观环境分析 .......................................................................................................4

（二）区域房地产市场现状 ...................................................................................................4

二、项目自身情况调研 ...............................................................................................................4

（一）项目的整体研究与特性分析 ......................................................................................4

三、市场抽样调研说明 ...............................................................................................................5

（一）、市场抽样调研方法说明 ............................................................................................5

（二）、市场抽样样本选择说明 ............................................................................................5

（三）、市场抽样调研问卷发放与回收统计情况说明 ......................................................5

四、分项数据统计与分析 ...........................................................................................................5

（一）、需求意向 ......................................................................................................................5

（二）、需求偏好 ......................................................................................................................5

（三）、针对性需求 .................................................................................................................5

（四）、购买力 ..........................................................................................................................5

（五）、客户群体特征 .............................................................................................................5

（六）、统计数据汇总分析 .....................................................................................................5

五、市场抽样调研综合评析 .......................................................................................................5

（一）、地域住宅消费心理特点分析 ....................................................................................5

（二）、项目目标客户群初步定位分析 ................................................................................5

（三）、项目产品初步定位分析 ............................................................................................5 图片已关闭显示，点此查看

第一部分调查设计与组织实施

一、调查设计

（一）调查目的

（二）调查内容

1、××市宏观环境的调查

（1）宏观经济及城市发展规划

（2）××房地产现状

2、项目自身情况调查

（1）产品的整体研究与特性分析

项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）

产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）

3、需求市场调查

未来三年内市民置业意向

购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性等方面）

购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）

购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）

价格支付能力（单价、总款、月还款）

对物业配套的需求

购买人群

4、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局

装修材料、水平

硬件设备

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配套服务功能及功能分区

公开销售日期

销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

付款方式、银行按揭安排

车位配备

物业管理公司及费用

（2）营销策略

目标客户选择决策

市场定位与宣传重点

营销组合策略

（三）调查方法

1、宏观调查

专项数据资料收集与分析

2、项目自身情况调查

项目现场考察、有关人员访谈以及相关资料收集整理

3、市场抽样调查

专项访谈问卷

抽样数据统计与分析

4、竞争市场调查

现场踩点调查与深度访谈

二、调查组织与实施

建议采用时间计划表的形式表述

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第二部分调查数据资料汇总与分析

一、宏观环境调研与分析

（一）城市宏观环境分析

（二）区域房地产市场现状

二、项目自身情况调研

（一）项目的整体研究与特性分析

1、项目地理位置

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（2）发展商情况

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（3）项目市场分析

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三、市场抽样调研说明

（一）、市场抽样调研方法说明

（二）、市场抽样样本选择说明

（三）、市场抽样调研问卷发放与回收统计情况说明

四、分项数据统计与分析

（具体分项以市场调研问卷设置为准，一般包括如下五大项）

（一）、需求意向

（二）、需求偏好

（三）、针对性需求

（四）、购买力

（五）、客户群体特征

（六）、统计数据汇总分析

五、市场抽样调研综合评析

（一）、地域住宅消费心理特点分析

（二）、项目目标客户群初步定位分析

（三）、项目产品初步定位分析

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篇3：房地产市场调查报告房地产项目市场调查报告

小组成员摘要

一、调研目的

二、调研内容

三、调研范围及对象

四、调研方式与方法

五、调研具体实施

六、调查时间进度安排

七、本次调研工作人员分配及工作分工

八、经费预算

一、调研目的

1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。

2、了解房地产价格的走势

3、了解房地产开发的项目成本。

4、了解楼盘所处地区的交通情况

二、调研内容

1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况

2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等

三、调研范围及对象

天津市的所有房地产开发商都是被调查对象

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四、调研方式与方法

主要以实地调查为主，具体实施方法如下：

在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。

五、调研具体实施（1）准备阶段

确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员（2）实施阶段

根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查，时间控制在1-2天以内。（3）调查后续工作安排

调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。

六、调查时间进度安排

（一）调查时间：

1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查

（二）调查时间进度安排表

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七、调研工作人员分配及工作分工调查方案设计及修改: 数据收集及统计：分析数据及调查报告撰写：

八、经费预算

共计：元整（详见活动经费预算表）活动经费预算表：

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篇4：房地产市场调研报告的写作方法市场调研报告的写作方法

市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需

要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内

容主要针对数据分析结论的表现方法。

关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明

了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。

在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先

明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。

通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能

将以上的意思，表达的非常明确。

这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一

个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。

既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。

在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨

认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据

标识。

在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致

太过单一。

一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格

加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作

过程。

二、房地产市场调研的作用

（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；

（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；

（3）有利于企业制订正确的营销策略；

（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。

三、房地产市场调研的内容

（一）宏观投资环境调查

（二）城市房地产市场概况

（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研

（四）项目基本状况调查

（五）项目所在区域市场状况

（六）项目开发策略建议

（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

四、宏观投资环境调查

1、政治环境

政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环

境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

2、经济环境

国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售

与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

3、社会文化环境

居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生

活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

4、政治环境

五、城市房地产市场概况

1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金

收缴情况；

2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；

3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；

4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

5、三级市场交易情况；

6、当地房地产业相关政策法规。

六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研

1、消费者行为调研

2、市场需求容量调研

消费者行为调研

消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购

买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研

需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。

七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：

（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；

（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；

（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；

（4）居民日常消费支出水平与消费结构；

（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、

功能、价格的需求特点。

八、项目基本状况调查

宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与

项目有关的投资及开发经营税费政策；

九、项目所在区域市场状况

项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、

营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。

其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。

十、项目开发策略建议

1、市场细分与目标市场调研；

2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；

3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研

1、宏观经济环境研究

2、市场供需与竞争对手动态调研

3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，

客户满意度调研；

4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷

和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；

5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和

竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

十二、房地产市场调研程序

（一）调研准备阶段

（二）正式调研阶段

（三）结果处理阶段

调研准备阶段

1、确定调研目标

2、初步情况分析

3、制定调研计划

正式调研阶段

1、确定资料来源

2、确定资料收集方法

3、调查表及调查问卷设计

4、抽样调查

5、现场实地调查

结果处理阶段

1、资料整理分析

2、编写调研报告

房地产市场调研方法

（一）调研方法

1、全面调查法

2、重点调查法

3、抽样调查法

（二）资料收集方法

1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集

①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序

首先应确定需要什么资料。

第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。

第三步工作是从企业外部进行搜寻。

第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资

料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源

1、内部来源：

本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专

家。

2、外部来源

（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或

贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。

（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、

综合性工具书。

第18篇：镇雄县房地产市场调研报告

镇雄县房地产市场调查及地块分析报告

一、市调情况

1、镇雄概况

镇雄位于云南省东北，云贵川三省结合部，地跨东经104°18′至105°19′，北纬27°17′至27°50′。东以赤水河为界与四川叙永相邻，南连贵州毕节、赫章，西毗彝良，北抵威信。距昆明598公里，距贵阳326公里，距重庆505公里，距成都618公里，距昭通265公里。县城与毗邻市（县）城距离：距叙永182公里，距威信87公里，距赫章76公里，距毕节73公里，距彝良220公里。

2010年镇雄县第六次全国人口普查主要数据公报显示，全县总人口为1526647人，城镇人口为267268人。2013年全县生产总值完成96.4亿元，同比增长16%，其中第一产业增加值完成21.7亿元，增长7.2%，第二产业增加值完成48.7亿元，增长25.8%，第三产业增加值完成26亿元，增长6.6%。

2、房地产市场情况

镇雄房地产市场五年前以龙腾项目开始起步，目前在售楼盘六个，开发商以当地人为主。住宅销售价格从3000到4000元/平米不等，多层价格3800元/平米左右，高层价格3400元/平米左右，均价在3500—3600元/平米左右，在售楼盘品质普遍不高；预计每年去化总量20万㎡左右，约1500套左右。商铺已从住宅底商发展到集中式商业阶段，集中式商业普遍为3—4层，底商以1—2层为主。售价在6000—35000元/平米不等，属于典型的“马路经济”——靠主干道的老城中心商铺价格较高。根据楼层不同，价格也有很大的差距。一楼在12000—36000元/平米左右，二楼在8000—12000元/平米左右，三楼在6000—8000元/平米左右。现阶段由于镇雄市场的特殊性：老城可开发用地极其稀缺、县城人口基数大且有矿产资源，人们购买及投资商铺积极性较高，加之市场操作，以租金及坪效分析，目前30000-40000/㎡左右的售价在镇雄还是有一定的泡沫，但也仅是一层个别商铺的售价！

3、购买人群定位

⑴刚性需求，目前人口比重较大，县城人口达到26万，刚性需求人群较多；

⑵企事业单位、公务员等人群条件改善后的换房需求也有不错的市场；

⑶乡镇公务员、教师等相关人员在县城置业的欲望增强，将会形成很大的潜在市场； ⑷县城及各乡镇做批发及零售的生意人群将有很大的购买力；

⑸外出务工人员回乡置业人群将会形成一定购买力。就目前看，镇雄县现在的购买力还是比较可观的！

总体来说：镇雄房地产市场由于大量刚需的存在及城市所处的发展阶段，且南部新城只是处于图纸阶段，不确定因素较多；根据老城市场存量及推盘量，预计近三年住宅市场需求将会是一个上升趋势，高品质项目有操作和突破的空间；老城核心的地段的商业项目操作空间较大、但现在在售及已售商业项目普遍采取“返祖销售”及招商行为，炒作嘘头盛行，且镇雄也是典型的“金字塔形市场”及熟人社会，对投资客户来说，“干卖”操作难度会越来越大！

二、地块简要分析

1、南部新区地块分析

“新区项目看住宅，老区项目看商铺”；南部新城是本届政府及镇雄未来发展方向，但由于南部新城现处于规划阶段，各种基础配套设施极不完善，客户认可新区需政府引导和推动；新区的发展普遍是政府先行、开发商跟进；现阶段新区政府项目存在较大不确定性，且新区开发先行者支出综合成本相对较大，所开发项目周期相对较长；建议：优质地段项目土地可做储备，待时机成熟再做开发，且土地储备量控制在200—500亩，开发量控制在30—50万方为宜！

2、水泥厂及周边项目

地块现状及周边环境

地块狭长型，紧邻道路两侧，有部分违建房屋，周边环境及开发条件较差。

风险预测：

⑴水泥厂区域土地属性为工业用地，土地变性问题还没有解决； ⑵该区域目前不是政府规划发展的方向，属于规划空白点，冒然开发存在一定风险；

⑶由地形及区位限制，该区域很难做集中式商业开发，充其量只能做一个专业市场，商业价值难以体现。

⑷周边配套及环境卫生较差，客户区域认可度不高，住宅开发条件亦不理想；

⑸隧道形成一个天然屏障，为后期的发展带来很大瓶颈；

⑹该区域有部分违章建筑，开发过程中将涉及拆迁赔偿等相关问题，为开发带来一定难度。

开发建议：由于待解决问题较多且土地属性及地段位置一般，建议审慎考虑。

3、龙井路延长线地块

（一）地块现状及周边情况

该地块地形方正，周边配套成熟，商业展示面较好，但涉及拆迁问题且该地块土地政府还没收储，各项开发经济技术指标未定！

（二）地段分析

该地块地处龙井路延长线，中心花园旁。紧邻镇雄原客运南站，地理位置比较优越。邻路面宽，具有较高的商业开发价值。

（三）主要指标

土地政府还没收储，地块面积27亩左右，其他经济指标还没有明确。

（四）风险预测

 产权问题，该地块目前政府还没有收储，很多产权还在私人手里且涉及部分拆迁，开发有一定难度；

 目前政府对该地块没有具体的规划指标，开发存在不明确性；  旁边客运南站项目地段优于本项目；

（五）项目评估

 该地块地段相对较好，有较高的商业价值，商业可以做到四层左右，亦是本项目的利基所在；

 旁边汽车南站“财富广场”项目是本项目的参照物亦是直接竞争对手。

（六）开发建议

 如果该地块政府能够处理好产权问题，且公开挂牌出售，走招拍挂程序，建议优先考虑本地块！但具体还要看地块经济指标及经济测算！

万龙地产营销策划部 2014年4月16日

第19篇：昆明房地产市场调研报告

2012年3月昆明房地产市场调查报告

自2012年初昆明房地产三巨头之一的俊发集团抛出二环7500均价后，广基、江东、银海等开发商纷纷跟风，拉开了昆明房地产市场降价的序幕。

据昆明房产信息网提供的数据显示，本月，昆明楼市共成交各类商品房64套，成交面积4035.24㎡，比上月同比下降1.75%。其中，销售前十名为：北市区金尚俊园，呈贡东盟贸易港，南市区银海樱花语，经开区第三城印象欣城，西山区经典双城。

本月，金尚俊园宣布停止销售，而江东集团的禧瑞都各项手续未办理完全，还未达到销售条件，目前只接受登记。北市区出现了暂时的销售真空，使得前两个月火热的市场渐渐回归平静。

南市区前两个月坚挺的价格也逐步出现了松动，银海地产的银海樱花语从年初的9500均价回归到8500左右，而只发行认筹卡的海伦国际虽未明确放出价格，但打出购买认筹卡即让利8至10个点的促销活动，预计开盘价格会在6800至7500左右。

西山区的经典双城还未出现明显降价或促销活动，价格仍然坚挺。

经开区价格仍维持在7500左右，其中紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地目前还有约17万平方米的铺源在租售，租金为45元/平方米/元，销售均价8600元/平方米，户型从160─2450平方米不等。骏信国际汽配城、国际汽车城泊寓等工业地产公寓，价格维持在4500

至5000左右。

呈贡吴家营片区因临近市政府，价格依然坚挺，上海东盟商务大厦以5A甲级写字楼为噱头坚挺16800/平米的均价，旁边置信广场销售价格也为8300左右。洛阳片区以实力集团为首价格开始松动，本月东盟森林抛出3800/平房价竞拍的活动，可看做是变相降价的活动。

小结：目前昆明楼市整体仍持续走低，主城区的降价风暴已慢慢由二环向南北扩散，西山区、经开区和呈贡片区因为属于新兴开发区域，还未受风暴明显波及，但结合俊发、银海、实力、江东集团等昆明几大巨头开发商的操作行为，降价已成不可改变之大势。

第20篇：房地产市场调研报告[优秀]

尊敬的___先生/女士:

您好！感谢您在忙碌之中抽出部分时间参加本次问卷调查。我们这次问卷调查是针对消

费者对于房地产市场发展情况看法的相关调查，向您承诺调查结果完全保密，您不必担心己

方资料被泄露，可以放心完成本次问卷。接下来是本次调查问卷的正文部分，再次感谢您对

调查人员工作的支持。

1、你目前是否考虑过购买商品房住宅？

A.不买B.一年内购买C.三年内购买

D.五年内购买E.其他

2、在购买过程中，您主要扮演的角色是?

A.我自己做主B.与家人商量，我起主要作用

C.家里其他人主要购买决策

3、您现在的住房是：（）

A.商品房B.自建房C.房改房D.租赁房E.单位房

4、您现在住的房子，面积有多大？(单位：平方米) （）

A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110E.110—130F.130以上

5、如果您买房，您会买多大面积的房子？（单位：平方米）（）

A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110

E.100—130 F.130以上

6、请问您购房的原因是？

A.准备结婚/子女准备结婚B.（孩子）成年了，想与父母分开住

C.从异地到本地安居D.想住有物业管理的小区/想住小区管理式的房子 E.

投资，等以后房子升值再出售F.原来的房子拆迁/要拆迁

G.其他__________

7、您买房时主要考虑的因素是什么？（按顺序填写）___→___→___→___→___

A.交通便利程度B.离工作单位远近C.价格D.社区规划效果E.室内户型设计F.小孩教

育问题G.小区绿化和空气质量H.社区及其周围的消费、娱乐、购物环境I.品牌与开发

商实力

J.物业管理是否完善

8、您最关注的室内设施：（按顺序填写）___→___→___→___→___

A.宽带网络B.有线电视 C.冬日供暖D.供水供气供电

E.排废系统F.安全系统G.其它_________

9、您购买住宅时，比较倾向于哪种建筑形式？

A.多层（6层以下）B.小高层（7－11层）C.高层（11层以上）

D.别墅E.低层（4层以下）

10、您希望购买什么样的户型？（）

A.一室一厅B.二室一厅C.二室二厅D.三室一厅

E.三室二厅F.四室二厅

10、请问您的家庭年收入是（人民币元）

万以下

E.35-50万A.5B.5-10万C.10-20万F.50万以上D.20-35万

11、如果您买房，您能够接受的最高单价是（单位：元/平方米）:

A.4500以下B.4500-6000C.6000—8000D.8000-10000

E.10000-13000F.13000以上

12、你比较倾向的购房付款方式是：

A.一次性付款B.向银行按揭贷款C.住房公积金贷款

13、上题中如果您选择按揭付款方式，请您回答以下三个问题，否则请跳答20题。

（1）您能够支付的最高首付款是：

A.2—4万元B.4—6万元C.6—8万元D.8—10万元

E.10—12万元F.12万元以上

（2）您打算贷款的年限是：

A.5年B.10年C.15年D.20年

E.25年F.30年

（3）您的家庭能够支付的最高月还款额是：

A.1000元以下B.1000-2000元C.2000-3000元D.3000-5000元

E.5000以上

14、您能够承受的物业收费标准为每平方米每月：

A.1.2元以下B.1.2-1.5元C.1.5-1.8元D.1.8-2.2元E.2.2元以上

背景资料

1、被访者姓名：________________联系方式：______________________

2、您平时主要的交通方式是

A.自行车B.步行C.公交车D.私家车F.单位配车E.其他_____

3、您的月收入是：___________元/月

4、国家对部分房屋转让增加税收后，是否影响您购房计划？

A.影响B.不影响

5、如果您买房，您会选择哪个位置？

A.宽城区B.南关区C.朝阳区D.绿园区E.二道区

F.经济开发区G.高新开发区H.净月开发区I.汽贸开发区

6、您最关注小区内的公共设施是（按顺序填写）：___→___→___→___→___

A.体育B.娱乐、休闲C.教育D.艺术、文化E.饮食服务

F.风景点G.其它______

7、您购房的主要信息来源是：（）（最多选择3个，若上述没有您的选择，请填写）

A.电视B.报纸C.电台D.房交会E.市房产交易所F.宣传单G.互联网H.中介机构I.已购房的亲友J.其它_______

《县房地产市场调研报告.doc》

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